№ 115
гр. Бургас, 15.12.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на седми
декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Павел Ал. Ханджиев
Членове:Илияна Т. Балтова
Десислава Д. Щерева
при участието на секретаря Станка Ст. Ангелова
като разгледа докладваното от Десислава Д. Щерева Въззивно търговско
дело № 20232001000245 по описа за 2023 година
Производството по делото е образувано по въззивна жалба от „О.
ООД, с ЕИК *******, със седалище и адрес на управление гр.Бургас, бул.“С.
С.“ № 52, вх. Б, ет. 2 и съдебен адрес: гр. Бургас, ул. „У.“ № 13, ап. 10, против
решение № 258/ 09.08.2023 г., постановено по т. д. №467/ 2022 г. по описа на
Окръжен съд – Бургас, с което са отхвърлени предявените от въззивника
искове против „О.-Р.“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Бургас, ж. к. Л., вл. 166, вх. 2, ет. 2, ап. 6, за приемане на
установено между страните, че клаузата за петгодишен срок на сключения
между тях договор за наем от 15.07.2020г. е нищожна поради противоречие с
нормата на чл. 229, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите и за
осъждане на ответника да върне наетите вещи по сключения между страните
договор за наем от 15.07.2020г., който е развален от поради договорно
неизпълнение на „О.-Р.“ ЕООД да плати наемната цена за периода
15.07.2020г.-15.07.2022г.
Решението се обжалва като неправилно и необосновано.
Твърди се, че нормата на договора за срока на неговото действие е
нищожна за срока, по-голям от три години, като въззивникът не е поддържал,
че целият договор е недействителен. Заявява се, че чл.229 ал.2 от ЗЗД има
императивен характер и определя точно правомощието на лицата, имащи
право на обикновено управление, да сключат договор за наем само за три
години.
Поддържа се, че изводите на съда във връзка с довода на въззивника
1
за разваляне на договора и съответстващото задължение за връщане на
наетата вещ са изцяло необосновани. Заявява се, че на изправния кредитор е
предоставена възможност да развали договора с писмено предизвестие до
неизправния длъжник. Ответникът не изпълнил задължението си за
заплащане на наем повече от две години, включително в хода на процеса не
предложил изпълнение, поради което се поддържа, че договорът за наем е
развален. След като развалянето има обратно действие, въззивникът
претендира връщане на наетата вещ.
Моли се решението да бъде отменено и да се постанови ново, с което
претенциите да се уважат.
В срока по чл. 263 ГПК не е постъпил отговор на въззивната жалба.
В съдебно заседание въззиваемият изразява становище за правилност
на обжалваното решение и моли да бъде потвърдено.
Бургаският апелативен съд, като взе предвид изложените в жалбата
съображения, доводите на страните, събраните по делото доказателства и
прилагайки закона, приема
следното:
В исковата си молба, предявена пред Окръжен съд Бургас, ищецът „О.
ООД е поддържал, че управителят на дружеството сключил с ответника
договор за наем на недвижими имоти за срок от пет години, в противоречие с
разпоредбата на чл.229 ал.2 от ЗЗД, както и че ответникът не изпълнил
задължението си по договора за заплащане на наемната цена в периода от
15.07.2020 год. до 15.07.2022 год. Предявил е искове за прогласяване
нищожността на договора на осн.чл.26 ал.1, предл.трето от ЗЗД, при
условията на евентуалност за прогласяване нищожността на клаузата за срок,
по-дълъг от три години на осн.чл.229 ал.2 от ЗЗД и за прекратяване на
договора поради пълно виновно неизпълнение на ответника.
След дадени указания от съда ищецът е уточнил, че предявява главен
иск за прогласяване нищожност на договора, в условията на евентуалност –
иск за прогласяване нищожност на клаузата за срок, по-дълъг от три години
на осн.чл.229 ал.2 от ЗЗД и също в условията на евентуалност иск за
осъждане на ответника да опразни наетите помещения на осн.чл.233 ал.1 от
ЗЗД, тъй като договорът е развален с писмено предупреждение, съдържащо се
в исковата молба.
С молба вх.№1662 от 26.01.2023 год. претенцията за прогласяване
нищожността на договора е оттеглена и е заявено, че се поддържат другите
два иска – за прогласяване нищожност на клаузата за срока и за връщане на
наетите имоти.
В отговора си ответникът е развил съображения, че нормата на
чл.229 ал.3 от ЗЗД е диспозитивна и може да бъде дерогирА. от страните.
Поддържал е, че клаузата за срока следва да бъде заместена от повелителната
разпоредба на закона (чл.229 ал.2 от ЗЗД) и да се приеме, че договорът има
2
сила за срок от три години, без да се засегне действителността на сделката –
чл.26 ал.4 от ЗЗД. Оспорил е твърденията на ищеца за неизпълнение на
договорното задължение за заплащане на наем.
С обжалваното решение претенциите са отхвърлени. По отношение на
главния иск са развити съображения, че за валидността на разпоредителна
сделка не е необходимо решение на общото събрание на съдружниците, а на
още по-голямо основание не е недействителна клауза от договор за наем за
срок над три години, имаща характер на разпоредително действие. По
отношение на евентуалния иск съдът е заключил, че ищецът не е доказал
наличие на предпоставките за разваляне на договора, следователно
последният е действащ и неоснователно се претендира връщане на наетите
вещи.
Пред настоящата инстанция не се спори, че на 15.07.2020 год. е
сключен договор за наем на недвижими имоти между „О. ООД,
представлявано от управителя към онзи момент Г. П. (заличена в ТРРЮЛНЦ
с вписване от 01.02.2021 год.) и „О - Р.“ ЕООД, учредено на 03.07.2020 год. с
едноличен собственик на капитала и управител Ст. Ш.. Предмет на договора
за наем са недвижими имоти с търговско предназначение, находящи се в
к.к.“Сл.бряг“, за срок от 5 години, при годишна наемна цена от 26 000 лв.
В практиката си ВКС последователно приема, че ограничението за срока
на наемния договор, до който лицата, имащи право на обикновено
управление, са овластени да го сключат, са прилага и в случаите, когато
наемът е търговска сделка – така решение №15/08.09.2010 год. по т.д.
№395/2009 год. ІІ т.о. ВКС. При търговските сделки договор за наем, по-
дълъг от три години, може да се сключи само след като волеобразуващият
орган даде съгласие за разпореждане, изразяващо се не само в отчуждаване и
видоизменяне на вещното право, но и в сериозното му обременяване.
Отсъствието на решение на волеобразуващия орган има за последица
редуциране на срока на търговската сделка на 3 години по силата на
разпоредбата на чл.229 ал.3 пр.2 от ЗЗД. Последната разпоредба урежда не
валидността на договора по отношение на сключилите го страни, а неговото
действие за собственика, като го редуцира до максималния срок по чл.229
ал.3 от ЗЗД – така решение №541/06.02.2012 год. по т.д.№810/2010 год. ІV
гр.о. ВКС.
При въведено твърдение от ищеца, че управителят на „О. ООД е
сключил договора в нарушение на разпоредбата на чл.229 ал.2 от ЗЗД,
ответникът не е представил решение на общото събрание на съдружниците на
наемодателя за отдаване на имотите за срок от 5 години, нито е въвел
твърдение, че подобно решение е взето. От това следва извод, че договорът е
сключен от управителя, като лице, имащо право само на управление, без
съгласието на общото събрание на съдружниците, ето защо срокът на
договора спрямо собственика е три години и в хода на производството е
изтекъл. Считано от 15.07.2023 год. договорът е прекратен поради изтичане
3
на срока му.
При така установения факт на прекратяване на договорноправната
връзка между страните в хода на делото, главната претенция за установяване
нищожност на клаузата за срока е лишена от правен интерес.
Правен интерес е налице само когато в резултат на установяването на
едно право или правоотношение ще се внесе промяна в правното положение
на ищеца.
Действително при завеждане на исковата молба такъв интерес е
съществувал, тъй като все още не са били изтекли три години, до които
срокът на наема се редуцира по силата на повелителната законова разпоредба.
С прилагане на редукцията от съда обаче се стига до извод за прекратяване на
договора за наем към настоящия момент и така отпада интересът на ищеца да
установява валидност на клауза в отношенията на страните, която вече не
може да бъде приложена. За правния интерес от установителния иск съдът
следи служебно във всяко положение на делото и след като констатира
отсъствието му трябва да обезсили решението по първия иск, като
постановено при липса на абсолютна положителна процесуална предпоставка
и да прекрати производството по делото.
В съответствие с гореизложеното, въззивният съд дължи разглеждане
на евентуално заявената претенция за връщане на наетите вещи.
Както вече се посочи, договорно-правната връзка между страните е
прекратена с изтичане на срока, в резултат на което за наемателя е
възникнало задължение за връщане на наетите вещи. Неговите фактически
твърдения за разваляне на договора са част от поясненията на иска, но
основанието му е прекратяването на договорната обвързаност, от която
възниква задължение за връщане на наетите имоти. Прекратяването на
договора с изтичането на срока прави претенцията по чл.233 ал.1 изр.първо от
ЗЗД основателна и като такава следва да бъде уважена.
Предвид на изложеното до тук, решението следва да се обезсили в
частта, в която съдът се е произнесъл с отхвърлителен диспозитив по главния
иск и производството в тази част да се прекрати, както и да се
отмени в частта, в която е отхвърлен евентуалния иск по чл.233 ал.1 от ЗЗД и
вместо това да се постанови ново, с което ответникът бъде осъден да върне на
ищеца наетите вещи.
С оглед изхода на спора, въззивникът има право на сторените разноски
във връзка с уважения иск. В полза на „О. ООД следва се присъди държавната
такса за въззивно обжалване в размер на 535 лв. Държавната такса в
първоинстанционното производство не следва да се възлага върху ответника,
тъй като такава е била заплатена само по главния иск, който се явява
недопустим.
Държавната такса в първоинстанционното производство за евентуалния
иск е била възложена върху ищеца със съдебното решение. В тази част
4
решението следва да се отмени и таксата да се възложи върху ответника
съобразно изхода от делото.
Водим от изложеното Бургаският апелативен съд
РЕШИ:
ОБЕЗСИЛВА решение № 258/ 09.08.2023 г., постановено по т. д.
№467/ 2022 г. по описа на Окръжен съд – Бургас в частта, в която е
отхвърлена претенцията на „О. ООД, с ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление гр.Бургас, бул.“С. С.“ № 52, вх. Б, ет. 2 и съдебен адрес: гр.
Бургас, ул. „У.“ № 13, ап. 10, против „О.-Р.“ ЕООД, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ж. к. „Л.“, бл. 166, вх. 2, ет. 2, ап.
6, за приемане на установено между страните, че клаузата за петгодишен срок
на сключения между тях договор за наем от 15.07.2020г. е нищожна поради
противоречие с нормата на чл. 229, ал. 2 от Закона за задълженията и
договорите и ПРЕКРАТЯВА производството в тази част.
ОТМЕНЯ решение № 258/ 09.08.2023 г., постановено по т. д. №467/
2022 г. по описа на Окръжен съд – Бургас в частта, в която е отхвърлена
претенцията на „О. ООД, с ЕИК *******, със седалище и адрес на управление
гр.Бургас, бул.“С. С.“ № 52, вх. Б, ет. 2 и съдебен адрес: гр. Бургас, ул. „У.“
№ 13, ап. 10, против „О.-Р.“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: гр. Бургас, ж. к. „Л.“, бл. 166, вх. 2, ет. 2, ап. 6, за осъждане на
ответника да върне наетите вещи по сключения между страните договор за
наем от 15.07.2020г., както и в частта, възлагаща държавната такса в тежест
на „О. ООД, като вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА „О.-Р.“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Бургас, ж. к. „Л.“, бл. 166, вх. 2, ет. 2, ап. 6, представлявано от
управителя Г. П., да върне на наемодателя „О. ООД, с ЕИК *******,
представлявано от управителя В. К., със седалище и адрес на управление
гр.Бургас, бул.“С. С.“ № 52, вх. Б, ет. 2 и съдебен адрес: гр. Бургас, ул. „У.“
№ 13, ап. 10, наетите вещи по сключения между страните договор за наем от
15.07.2020г., както следва: самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.505.142.1.2, самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.505.142.1.1, самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.505.142.1.3, самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.505.142.1.4, самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.505.142.1.5, самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.505.142.1.6, самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.505.142.1.7, самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.505.142.1.8, самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.505.142.1.9, самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.505.142.1.10, самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.505.142.1.11, самостоятелен обект в сграда с идентификатор
5
51500.505.142.1.12, самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.505.142.1.13, самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.505.142.1.16, самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.505.142.1.17, самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.505.142.1.18, самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.505.142.1.19, самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.505.142.1.20 и самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.505.142.1.97.
ОСЪЖДА „О.-Р.“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Бургас, ж. к. „Л.“, бл. 166, вх. 2, ет. 2, ап. 6, представлявано от
управителя Г. П., да заплати в полза на бюджета на съдебната власт по
сметката на Бургаски окръжен съд държавна такса в размер на 1040 лв.,
дължима по иска с правно основание чл.233 ал.1 от ЗЗД.
ОСЪЖДА „О.-Р.“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Бургас, ж. к.“Л.“, бл. 166, вх. 2, ет. 2, ап. 6, представлявано от
управителя Г. П., да заплати на „О. ООД, с ЕИК *******, представлявано от
управителя В. К., със седалище и адрес на управление гр.Бургас, бул.“С. С.“
№ 52, вх. Б, ет. 2 и съдебен адрес: гр. Бургас, ул. „У.“ № 13, ап. 10 разноски
пред въззивната инстанция в размер на 535 лв.
Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от
връчване на препис от него на страните, пред Върховен касационен съд.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6