РЕШЕНИЕ
№
………….
гр. София, 04.01.2023 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, 20-ти състав, в публично заседание на двадесет и осми ноември две
хиляди двадесет и втора година в състав:
СЪДИЯ: АЛБЕНА БОТЕВА
при
секретаря Екатерина Тодорова, като разгледа гр. дело № 1618/2021 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
Образувано
е по искова молба с вх. № 275691/08.02.2021 г., предявена от С.Н.М., с ЕГН: **********, с адрес ***, против С.К.Н., с ЕГН: **********, с адрес: ***, Н.К.Н., с ЕГН: **********, с адрес: ***, Д.К.Н., с ЕГН: **********, с адрес: ***, и З.Г.-Н., гражданин на Република Сърбия, с ЛНЧ: **********, с адрес: гр. София, СО - район „Овча Купел“,
кв. „Горна Баня“, ул. „******.
Ищцата твърди, че на 24.03.2017 г., като
купувач, е
сключила с К.Г.Н.
и със З.Г.-Н., представлявана от съпруга си К.Г.Н., като продавачи, предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който продавачите се
задължили да продадат на ищцата, следните свои недвижими имоти, притежавани в
режим на съпружеска имуществена общност, а именно:
1.
АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се в гр. София, СО -
район „Възраждане“, бул. „Александър *******състоящ се от две стаи, кухня и
обслужващи помещения, с площ от 79.07 кв.м, заедно с избено помещение с площ
4,64 кв.м. и 1,40 % ид. части от общите части на сградата и толкова идеални
части от правото на строеж върху мястото, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор 68143.305.343.1.62 по КККР, одобрени със Заповед №
РД-18-32/01.04.2016 г. на изп. директор на АГКК, при съседни самостоятелни
обекти в сградата: 68143.305.343.1.61, 68143.305.343.1.44,
68143.305.343.1.5 и 68143.305.343.1.6.
Договорената в предварителния ни договор продажна
цена на този апартамент била в размер на 70 500 лева, от които авансово ищцата
платила половината, или 35250 лева, което било признато в чл. 2 от договора.
2.
АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се в гр. София, СО -
район Възраждане, бул. *******, състоящ се от четири стаи, вестибюл, кухня,
баня и тоалетна и други обслужващи помещения, със застроена площ от 136 кв.м,
заедно с мазе № 14, с площ от 9,64 кв.м. и 13,46 % ид. части от общите части на
сградата, 15/31 ид. части от мястото върху което е построена сградата,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор 68143.306.153.1.4
по КККР, одобрени със
Заповед № РД-18-32/01.04.2016 г. на изп. директор на АГКК, при съседни
самостоятелни обекти в сградата: 68143.306.153.1.3, 68143.306.153.1.2 и
68143.306.153.1.6.
Договорената в предварителния ни договор продажна
цена на този апартамент била в размер на 92200 лева, от които авансово ищцата
платила половината, или 46100 лева, което било признато в чл. 2 от договора.
Ищцата твърди, че съгласно чл. 8 от предварителния
договор, датата, определена за сключване на окончателен договор дата по
нотариален ред, била 30.09.2020 г.
На 25.05.2020 г., К.Г.Н. починал и оставил за свои
единствени наследници по закон ответниците по делото, като първите трима
ответници били негови деца, а З.Г.-Н. била негова съпруга.
В исковата
молба се твърди, че съгласно договора, ответниците били задължени да прехвърлят
на ищцата, правото на собственост върху двата апартамента, евентуално – да
върнат на ищцата авансово платените суми по договора. Въпреки че настъпил
срокът за изпълнение на задълженията по договора и ищцата поканила ответниците,
последните не изпълнили задължението си да прехвърлят правото на собственост
върху имотите, описани в предварителния договор.
Предвид
изложеното, ищецът моли, да бъде постановено решение, с което:
І. Да бъде обявен за окончателен,
на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД,
предварителният договор от 24.03.2017 г. - за прехвърляне на правото на
собственост върху описаните недвижими имоти;
ІІ. Евентуално, в случай, че
искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД бъде отхвърлен,
всеки от ответниците да бъде осъден да заплати на ищеца по 20 337.50 лева, представляваща ¼ от авансово платените по предварителния
договор от 24.03.2017 г. суми в общ размер на 81 350 лева (сбора от продажната
цена на апартамент № 3 с идентификатор 68143.305.343.1.62 и от продажната цена
на апартамент № 3 с идентификатор 68143.306.153.1.4);
Ищецът
претендира и направените по делото разноски.
В
срока по чл. 131 ГПК, ответниците С.К.Н., Н.К.Н. и З.Г.-Н., са депозирали отговор на
исковата молба.
Ответниците
не оспорват, че са наследници по закон на К.Г.Н..
Оспорват
исковете с възражението, че са неоснователни.
Ответниците
оспорват автентичността на предварителния договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 24.03.2017 г., като твърдят, че същият не е подписан от К.Г.Н.. Освен това,
ответниците сочат, че първите две страници от предварителния договор не
съдържат подписа на К.Г.Н. и е било възможно да бъдат подменени. Те. дори и да
се докажело, че К.Н. действително е положил подписа си на страница трета от
договора, то единствено сигурни били разпоредбите от чл. 9 до чл. 14 на
договора.
Относно евентуалните искове, ответниците считат, че
не може да се приеме, че посоченото плащане, в общ размер на 81 350 лева,
е било извършено, тъй като и както ответниците са посочили – поради липсата на
подпис на всички страни от предварителния договор. Освен това, към 24.03.2017
г. бил в сила Законът за ограничаване на плащанията в брой, който допускал
плащане в брой до 15 000 лева. Посочената сума значително надвишавала
предвидената в закона, а никой не можел да черпи права от собственото си
противоправно поведение. Ето защо, предварителният договор не доказвал
извършено плащане.
Ответниците излагат съображения, че твърденията на
ищцата не са достоверни и от житейска гледна точка, тъй като прехвърлянето на
имотите е можело да стане много по-рано.
Ответниците моля, исковете да бъдат отхвърлени.
В срока по чл. 131 ГПК, а и след него, Д.К.Н. не е депозирал отговор на исковата молба. С
молба от 25.03.2022 г. (л. 109) и в откито съдебно заседание, ответникът
оспорва исковете с възражението, че са неоснователни. Твърди, че процесният
предварителен договор е фиктивен, че посочените в него суми не са реално
платени, както и че договорът не ангажира облигационната му отговорност.
На
09.12.2022 г., ищцата, а на 13.12.2022 г. – ответниците, са представили писмени
бележки, в които са изложили подробни съображения в подкрепа на своите искания
и възражения.
Съдът
приема от фактическа страна следното:
На 06.12.1996 г., по силата на договор за
покупко-продажба, К.Г.Н. е придобил правото на собственост върху недвижим имот,
представляващ АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се в гр. София, СО - район „Възраждане“, бул. „Александър
*******състоящ се от две стаи, кухня и обслужващи помещения, с площ от 79.07
кв.м, заедно с избено помещение с площ 4,64 кв.м. и 1,40 % ид. части от общите
части на сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху мястото. Договорът за покупко-продажба от 06.12.1996
г. е бил сключен във формата на представения по делото нотариален акт №
2, том LLХХХІІ, дело № 26042/96 г. на нотариус при Софийска нотариална служба
(л. 16 и сл. от делото).
На 14.03.2003 г., по силата на договор за
покупко-продажба, К.Г.Н. е придобил правото на собственост върху недвижим имот,
представляващ АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се в гр. София, СО -
район Възраждане, бул. *******, състоящ се от четири стаи, вестибюл, кухня,
баня и тоалетна и други обслужващи помещения, със застроена площ от 136 кв.м,
заедно с мазе № 14, с площ от 9,64 кв.м. и 13,46 % ид. части от общите части на
сградата. Договорът за покупко-продажба
от 14.03.2003 г. е бил
сключен във формата на представения по делото нотариален акт № 190, том І, рег.
№ 1142, дело № 171/2003 г. на нотариус с рег. № 210 от РНКРБ (л. 18 и сл. от
делото).
Не се спори по делото, че към датата на придобиване
на двата недвижими имота, К.Г.Н. е бил в граждански брак със З.Г.-Н.. Това се
установява и от представеното удостоверение, издадено на 22.03.2022 г. от
СО-район „Красно село“ (л. 182), в което е посочено, че К.Г.Н. и ответницата З.Г.-Н.,
са сключили граждански брак на 07.07.1977 г. в район „Кирковски“ (закрит).
По делото е представено пълномощно (л. 11), с
нотариална заверка на подписа от 23.03.2017 г., с което З.Г.-Н. е
упълномощила К.Г.Н., от нейно име и за нейна сметка, да продаде на когото
намери за добре, придобитите по време на брака и представляващи съпружеска
имуществена общност, подробно описани АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се в гр. София, бул. „Александър Стамболийски“ № ******,
и АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се в гр. София, бул. *******. Представени са и
декларации от З.Г.-Н. по чл. 25, ал. 8 ЗННД и чл. 264, ал. 1 ДОПК (също
нотариално заверени).
На 24.03.2017 г., К.Г.Н. и ответницата З.Г.-Н.
(представлявана от К.Г.Н.), като продавачи, и ищцата С.Н.М., като купувач, са
сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, по
силата на който К.Г.Н. и З.Г.-Н., са се задължили да продадат на С.Н.М., подробно описаните
недвижими имоти - АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се в гр. София, бул.
„Александър Стамболийски“ № ******, и АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се в гр. София,
бул. ******* (л. 7 и сл.)
Уговорената продажна цена на първия
апартамент е била в размер на 70 500 лева. В чл. 2 от договора е посочено,
че купувачът е заплатил ½ част от продажната цена, или сумата от
35 250 лева.
Уговорената продажна цена на втория
апартамент е била в размер на 92200 лева. В чл. 2 от договора е посочено, че
купувачът е заплатил ½ част от продажната цена, или сумата от
46 100 лева.
В чл. 2 от предварителния договор е посочено
също, че договорът има силата на разписка и служи като доказателство, че сумата
от общо 81 350 лева (сборът от 35 250 лв. и 46 100 лв.) е платена от купувача С.Н.М. и
получена лично от К.Н..
Останалите ½ част от продажните цени
на апартаментите е уговорено да бъдат платени разсрочено, в срок до една година
от изповядване на сделката по нотариален ред (чл. 4).
Съгласно чл. 8 от договора, срокът за
сключване на окончателен договор е бил 30.09.2020 г.
На 25.05.2020 г., К.Г.Н. е починал и е оставил за
свои единствени наследници по закон ответниците по делото, като първите трима
ответници са били негови деца, а З.Г.-Н. е била негова съпруга – видно от препис
– извлечение от Акт за смърт и удостоверение за съпруга и родствени връзки (л.
22 и л. 23).
Видно
от схема № 15-733896/13.08.2020 г. и
схема № 15-722304/10.08.2020 г., и двете на СГГК-гр. София, описаните в
предварителния договор апартаменти са съответно с идентификатор и 68143.305.343.1.62 и с идентификатор 68143.306.153.1.4 по КККР,
одобрени със Заповед № РД-18-32/01.04.2016 г. на изп. директор на АГКК.
От
удостоверенията, издадени от Дирекция „Общински приходи“, Отдел ОП Възраждане на
Столична община се установява, че данъчната оценка на първият апартамент е
70 101 лева, а на втория е 130 956.50 лева. В удостоверението (л.
180) е посочено също, че ответниците имат непогасени задължения относно
имотите.
Ответниците
са оспорили автентичността на предварителния договор за покупко-продажба на
недвижими имоти от 24.03.2017 г., като твърдят, че същият не е подписан от К.Г.Н.. Освен това,
ответниците сочат, че първите две страници от предварителния договор не
съдържат подписа на К.Г.Н. и е било възможно да бъдат подменени.
В тази връзка, на основание чл. 193 ГПК, с определението от 30.01.2022 г.,
е открито производство по оспорване на документ – процесния предварителен договор относно
автентичността на подписа, положен за „продавач“ от К.Г.Н., като на ответниците изрично е указано, че носят тежестта за доказване неистинността на документа.
По делото е прието заключението по извършената делото съдебно-графическа
експертиза (СГЕ). Вещото лице по СГЕ, след като е изследвало процесния
предварителен договор, както и сравнителния материал (свободни образци от
подписа на К.Г.Н.),
е приело, че подписът за „Продавач“ в предварителния договор за
покупко-продажба на недвижими имоти от 24.03.2017 г., е положен от К.Г.Н..
За да достигне до този извод, вещото лице е изследвало оспорения подпис с
помощта на увеличителна лупа, микроскоп и видео-спектрален компаратор при
различни режими на осветление и цветни филтри, косо и пряко насочени светлинни източници във
видимата и невидимата дължина на УВ и ИЧ светлина. В резултат на направените
констатации, вещото лице е стигнало до извода, че няма дописани щрихи и точки,
които да луминисцират по различен начин; Няма участъци на заличаване,
неравномерности или точки на забавяне и спиране на щрихите на подписите; Няма неомаслени релефни
щрихи, които да са проявени до или успоредно на щрихите на подписите; Наблюдава
се ясно изявена диференциация на плътността/настиска, каквато липсва при
имитиране на почеркови обекти. Установените констатации са достатъчни за
извода, че не се установяват признаци на предварителна подготовка при полагане
на подписа и не са налице признаци за
техническа подправка на оспорения подпис.
Вещото лице категорично е приело и че подписите за „Продавач“ и „Купувач“ не са положени от едно и също лице.
При отговора на въпроса относно последователността на отпечатване на текста
и полагането на подписите, вещото лице подробно е обяснило защо не може да се
отговори на този въпрос, включително и че няма общоприет и утвърден в
криминалистическата практика безспорен метод по този въпрос (и съобразно заявеното
в о.с.з. на 03.10.2022 г.). Видно от СГЕ, не е възможно да се определи дали
полагането на подписа и на отпечатването на текста са станали по едно и също
време. Поради липсата на пресечни участъци между тях е невъзможно да се
установи поредността на тяхното изпълнение.
Не е възможно да се установи технически и кога са положени подписите в
договора – дали през 2017 г. или през 2020 г.
Относно констатирано в открито съдебно заседание заличаване с бял коректор
на текст на гърба на трети лист от договора, ВЛ е посочило, че това е отпечатан
щемпел за нотариална заверка.
Текстовете на трите листа са отпечатани на един и същ принтер и при еднакви
настройки. Няма различия в типа и вида хартия. Няма добавки в текста.
В заключението е посочено, че е възможно текстът на третия лист от договора
да е нагласен спрямо двата подписа и отпечатан след тяхното полагане (или поне
на единия).
В открито съдебно заседание на 03.10.2022 г., ВЛ заявява, че не може да
каже категорично дали има или няма кражба на подпис. На този въпрос би могло да
се отговори категорично ако има пресечни точки между текста и подписите, но в
случая, такива няма. По нататък, ВЛ заявява, че по принцип категорично може да
се каже, ме няма кражба на подпис.
Заключението
по СГЕ е изготвено от вещо в съответната област на науката лице, което е
висококвалифициран експерт, за чиято професионална компетентност и
добросъвестност не са налице основания за поставянето им под съмнение.
Заключението е пълно, ясно и обосновано, вещото лице е съобразило всички
обективни данни по делото, поради което и съдът не намира основание да се съмнява в неговата
правилност и го кредитира.
Въз основа на заключението по СГЕ, съдът приема за несъмнено установено по
делото, че К.Г.Н.
(лично и като пълномощник) е
автор на процесния предварителен договор. Действително, вещото лице по СГЕ е
посочило, че не може да каже категорично
дали има или няма кражба на подпис. От
така посоченото от ВЛ, обаче, не следва никакъв различен извод, тъй като
неавтентичността на документа не е установена по безспорен и нетърпящ съмнение
начин. Поради изложеното и следва да
влязат в сила неблагоприятните последици от правилата за разпределение
на доказателствената тежест, които задължават съда да приеме, че оспорването не
е доказано, респ., че К.Г.Н. (лично и като пълномощник) е подписал договора.
По
делото са събрани гласни доказателства чрез разпита на свидетелите В.Г.Н. и А.Д.Н.
– Д..
Свидетелката
В.Г.Н. е сестра на К.Г.Н..
Свидетелката сочи, че брат й е живеел на „семейни начала“ с ищцата С. от 1996
г. К.Н. имал здравословни проблеми от 2009 г., но „напоследък“ бил непрекъснато
по болници и ищцата го „гледала“. К.Н. споделил на свидетелката, че С. е давала
много пари за него и той е „направил“ предварителен договор, с който иска да й
прехвърли апартаментите на бул. „Ал. Стамболийски“.
Свидетелката
А.Д.Н. – Д. е майка на ответника Д.К.Н. и е била първата съпруга на К.Г.Н., с когото били в
брак до 1977 г. Оттогава двамата се виждали един – два пъти месечно.
Свидетелката сочи, че бившият й съпруг не е определял
конкретно кой апартамент на кой ще даде. Той споделял на свидетелката какви
имоти има, твърдял, че жената, с която живее, не искала нищо. Тя също твърдяла, че не иска нищо. Свидетелката
настоявала да й се даде някакъв имот,
щом тя живее с него, но тя била категорична, че не иска да се занимава с децата
на К.и не иска никакви имоти, а после се оказало, че тя искала всичко.
През
последните години, К.имал „някакво озадачаване“, че се поставя въпросът за
неговите имоти, но конкретно не казал на
кого какво ще даде, на кого ще даде и дали на С. ще даде. Обсъждали и с
неговата сестра, че на С. трябва да се даде нещо, но тя отказвала.
Децата
на К.били в чужбина от около 15 – 20 години. Втората му съпруга била в Сърбия.
Поддържали отношения по телефон с децата си, или като в Сърбия той ходел при
тях да ги види. Отношенията с децата му били нормални.
Доколкото
свидетелката знае, К.бил болен от рак. Не бил добре, доста време бил на легло.
Свидетелката сочи, че „тези договори в полза на С.“
излезнали след като той починал. К.не бил споделял на свидетелката да ги е
съставял. В периода 2017 – 2020 г. й казвал, че всичко оставя на наследниците,
но какво и колко не бил определил.
Други доказателства по делото не са събрани.
При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна
страна следното:
Предявен е конститутивен иск с правна квалификация чл.
19, ал. 3 ЗЗД, съединени в условията на
евентуалност, с иск по чл. 55, ал. 1 ЗЗД.
Относно иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД:
Съгласно чл. 19, ал. 3 ЗЗД, всяка от страните по предварителния договор,
може да иска от съда да обяви предварителния договор за окончателен, като по
този начин се замести волеизявлението на ответника (респ. праводателя му) по
сключването на окончателния договор. Следователно за основателността на иска по
чл. 19, ал. 3 ЗЗД следва да бъдат установени кумулативно следните предпоставки:
съществуването на обвързващ страните предварителен договор, с който ответната
страна е поела задължението да сключи окончателен договор, сключен в съответна
форма; притезанието на ищеца за сключване на окончателен договор да е изискуемо
към датата на приключването на устните състезания пред съда; при поето задължение за сключване на
окончателен договор с вещно-транслативен ефект, ответникът следва да е
собственик на вещта към датата на приключването на устните състезания пред съда
и да са налице останалите предпоставки за прехвърляне на собствеността по
нотариален ред (чл. 363 ГПК).
По делото се установи сключването
на предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, а именно – подробно описаните апартаменти, по силата на
който страните по него – ищцата, от една страна и К.Г.Н. и
ответницата З.Г.-Н. (представлявана от К.Г.Н.), от друга страна, са поели задължението да сключат окончателен
договор за покупко-продажба на процесните недвижими имоти.
Представеният предварителен
договор от 24.03.2017 г. е сключен в установената в
чл. 19, ал. 3 ЗЗД писмена форма за
действителност и съдържа клаузи относно същественото съдържание на възнамерявания окончателен договор за продажба
- индивидуализирани са обектите на правото на собственост, които се прехвърлят
срещу насрещно задължение за заплащане на цена в размер, съответно на 70 500
лева и 92200 лева.
Както беше посочено, въз основа на заключението по СГЕ, съдът приема за
несъмнено установено по делото, че К.Г.Н. (лично и като пълномощник) е автор на процесния предвалителен договор.
Нищо различно не следва от фактите, установени от разпитаните по делото
свидетели, тъй като е без значение какво и на кого е споделял К.Г.Н.. Въпросът е, че
оспорването не е доказано.
Не се доказа и че процесният предварителен договор е антидатиран, нито
че първите страници от него са подменени. Съгласно чл.180 ГПК, частни документи, подписани от
лицата, които са ги издали, съставляват доказателство, че изявленията, които се
съдържат в тях, са направени от тези лица. Когато изявленията обхващат датата
на документа, т.е. когато датата е включена в съдържанието му, всяко от лицата
може да опровергава верността й и носи на основание чл.154 ал.1 ГПК тежестта да
установи действителното време на съставяне. В случая, обаче, такова доказване
не е проведено. Не е представен и друг екземпляр от предварителния договор
(изобщо не се твърди, че има такъв), поради което и недоказани са твърденията,
че страници от договора са били подменени.
Нарушението на Законът за ограничаване на плащанията в брой нито опровергава извършеното удостоверяване за
получаване на сумите по договора, нито се отразява на действителността и
действието на договора.
Поради изложеното, съдът приема, че между страните по предварителния
договор е възникнало валидно облигационно правоотношение, респ. за тях са
възникнали правата и задълженията, предвидени в договора.
Съгласно разпоредбата на чл. 363 ГПК, съдът проверява и дали са налице
предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително
дали отчуждителят е собственик на имота, което включва проверка за осъществяване
на целия фактически състав, реализирането на който има транслативен ефект.
Установи се по делото, че на 06.12.1996 г. и на 14.03.2003 г., по време на брака си с З.Г.-Н. (сключен на 07.07.1977 г.), К.Г.Н.,
като купувач, е сключил два договора за покупко-продажба, съответно на АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се в гр. София, СО - район „Възраждане“, бул. „*******, и
на АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се в гр. София, СО - район Възраждане, бул. „*******.
Съгласно действащия към този момент чл. 19, ал. 1 от Семейния кодекс (отм. със СК от 2009 г.), вещите и правата върху вещи, придобити от съпрузите през време
на брака в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи
независимо от това, на чие име са придобити, като съвместният принос се
предполага до доказване на противното (чл. 19, ал 3 СК-отм.).
Следователно, продавачите по предварителния договор се легитимират като
титуляри на правото на собственост върху
процесните имоти.
На 25.05.2020 г., К.Г.Н. е починал и е оставил за
свои единствени наследници по закон ответниците по делото, като първите трима
ответници са били негови деца, а З.Г.-Н. е била негова съпруга.
Със
смъртта на К.Г.Н.,
наследниците му са встъпили и в правните му задължения, каквито са
били предвидени и в процесния предварителен договор. Възраженията на ответниците в тази връзка са
неоснователни. Задължението да се
прехвърлят имотите по предварителния договор се наследява на общо основание. То
е делимо, като при наследяване всеки от наследниците придобива част от него,
пропорционална на дела му от наследството, както и отговаря за прехвърлянето на
своята идеална част. В случая, ответници по делото са всички наследници на
починалия продавач по предварителния договор.
Видно
от схема № 15-733896/13.08.2020 г. и
схема № 15-722304/10.08.2020 г., и двете на СГГК-гр. София, описаните в
предварителния договор апартаменти са съответно с идентификатор и 68143.305.343.1.62 и с идентификатор 68143.306.153.1.4 по КККР, одобрени със Заповед №
РД-18-32/01.04.2016 г. на изп. директор на АГКК.
В предварителния договор е уговорен срок за изпълнение на задължението
– 30.09.2020 г., който срок е изтекъл. Ответниците не твърдят да са изпълнили
задължението, поради което и ищецът
разполага с правото да поиска обявяване на предварителния договор за
окончателен.
Предвид изложено, предявеният иск е основателен и доказан и следва да
бъде уважен, като процесният предварителен договор за продажба бъде обявен за
окончателен.
Уговорената продажна цена на първия
апартамент е била в размер на 70 500 лева. В чл. 2 от договора е посочено,
че купувачът е заплатил ½ част от продажната цена, или сумата от
35 250 лева.
Уговорената продажна цена на втория
апартамент е била в размер на 92200 лева. В чл. 2 от договора е посочено, че
купувачът е заплатил ½ част от продажната цена, или сумата от
46 100 лева.
В чл. 2 от предварителния договор е посочено
също, че договорът има силата на разписка и служи като доказателство, че сумата
от общо 81 350 лева (сборът от 35 250 лв. и 46 100 лв.) е платена от купувача С.Н.М. и
получена лично от К.Н..
Поради това, съдът приема, че купувачът е платил на продавачите по процесния
договор общо сумата от 81 350
лева, представляваща сборът от 35 250 лв. - ½ от продажната цена на
първия апартамент и 46 100 лв. -
½ от продажната цена на втория апартамент.
За останалата част от цената на двата апартамента, а именно: сумата от 81 350 лева, представляваща сборът от 35 250 лв. - ½ от продажната цена на първия апартамент и 46 100 лв. - ½ от продажната цена на втория апартамент, няма данни да е заплатена, поради което съгласно чл. 362, ал. 1 ГПК,
уважаването на иска следва да се постанови при условие, че ищецът заплати
неплатената част от цената на ответниците.
По делото са представени данъчни оценки, но не са представени
декларации по чл. 25, ал. 7 ЗННД и не са представени доказателства, че
прехвърлителите нямат непогасени публични задължения. Съдът намира обаче, че
проверката за наличието на публични задължения на прехвърлителите и на
задължения за имота (чл. 264, ал. 1 ДОПК) не е с оглед основателността на
предявения иск по чл.19 ал.3 ЗЗД, съответно съществуването на такива не е основание
за отхвърляне на иска, а следва да се преценява като условие за издаване на
препис от влязлото в сила решение, по аргумент от чл. 364, ал. 2 ГПК. В този
смисъл е и решение №331/09.10.2012 г. по гр. д. № 870/2011 г. на ВКС, ІV ГО, и
др.
На основание чл. 364, ал. 1 ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати следващите се разноски - публичноправни парични задължения по
прехвърлянето на имота.
Съгласно чл. 1, ал. 1, т. 4 от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ)
се дължи данък при
възмездно придобиване на имущество, който според чл. 47, ал. 2 ЗМДТ, се
определя от общинския съвет в размер от 0,1 до 3 на сто върху оценката на
прехвърляното имущество. Съгласно чл. 33 от Наредба на Столичен общински съвет
за определяне на размера на местните данъци, данъкът се заплаща от
приобретателя на имуществото. Съгласно чл. 35, ал. 2 от Наредбата (изм. -
Решение № 51 по Протокол № 5 от 30.12.2019 г., в сила от 01.01.2020 г.), при
възмездно придобиване на имущество данъкът е в размер 3 на сто върху оценката
на прехвърляното имущество
Поради това, по сметка на Столична община, Дирекция „Общински приходи“,
Отдел „Възраждане“, ищецът следва да
заплати местен данък в размер 3 % върху
по-високата от уговорената стойност и стойността по данъчна оценка на
придобиваните обект, като по-високите стойности са, както следва: 70 500
лева (за апартамента на бул. „Ал. Стамболийски“ № 96), и 130 956.50 лева
(за апартамента на бул. „Ал. Стамболийски“ № 155). Поради това, дължимият данък
за първия апартамент е 2 115 лева,
а за втория е 3 928.70 лева.
Ищецът дължи нотариална такса по сметка на СГС, изчислена по т. 8 от
Тарифата за НТ към ЗННД, която относно първия апартамент е в размер на сумата
от 583 лева, а относно втория е в
размер на сумата от 792.41 лева.
На основание чл. 364, ал. 1 ГПК, следва да бъде наредено вписването на
възбрана върху процесните недвижими имоти за обезпечаване заплащането на
горните разноски по прехвърлянето на имотите (местен данък и нотариална такса).
Разглеждането
на осъдителните искове по по чл. 55, ал. 1 ЗЗД е обусловено от изхода на делото
по предпочитания иск. Предвид уважаването на предявения по реда на чл. 19, ал.
3 ЗЗД и ненастъпване на вътрешнопроцесуалното условие за разглеждане на
осъдителния иск (отхвърляне на предпочитания), исковете по чл. 55, ал. 1 ЗЗД,
следва да бъдат оставени без разглеждане.
На
основание чл. 78, ал. 1 ГПК, ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на
ищцата сумата от 7375.57 лева,
включваща: държавна такса по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД (2010.57 лв.) и
адвокатско възнаграждение по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД (5365 лв.).
Неоснователно е възражението на ответниците за прекомерност на заплатеното от
ищцата адвокатско възнаграждение, тъй като последното е под минималния размер, предвиден в чл. 7, ал. 2
от Наредба № 1 от 9 юли
2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения (поради което и е
безпредметно да се изследва въпросът дали делото е с фактическа и правна
сложност).
Съдът
приема, че ответниците имат право на разноски по евентуалните искове по чл. 55,
ал. 1 ЗЗД, които не са разгледани (в този
смисъл е определение № 347/10.05.2013 г. по ч.т.д. № 17/2013 г. по описа на
ВКС, ІІ ТО, и др.). Ответниците не са разграничили адвокатското възнаграждение
по отделните искове, поради което и на основание чл. 78, ал. 4 ГПК, ищецът
следва да бъде осъден да заплати на С.К.Н., Н.К.Н., и З.Г.-Н., сумата от 2725 лв. от общо направените разноски в
размер на 5 450 лв. (5 450 лв. х 0.5), вкл. платено адвокатско
възнаграждение (5 000 лв., л. 211 и л. 212) и депозит за ВЛ (450 лв.,
л.130).
Ищцата следва да бъде осъдена да заплати на Д.К.Н., сумата от 600 лв. от общо направените разноски в
размер на 1200 лв. (1200 лв. х 0.5), вкл. платено адвокатско възнаграждение
(1 000 лв., л. 214) и депозит за ВЛ (200 лв., л.173).
Така
мотивиран, СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, 20
състав,
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА
ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание
чл. 19, ал. 3 ЗЗД, по иска, предявен от С.Н.М., с ЕГН: **********, с
адрес ***, против С.К.Н., с ЕГН: **********, с адрес: ***, Н.К.Н.,
с ЕГН: **********, с адрес: ***,
Д.К.Н., с ЕГН: **********, с
адрес: ***, и З.Г.-Н., гражданин на Република Сърбия, с ЛНЧ: **********, с адрес: гр. София, СО - район „Овча Купел“,
кв. „Горна Баня“, ул. „******, предварителен договор от 24.03.2017 г. за покупко-продажба на
следния недвижими имоти:
1.
АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се в гр. София, СО - район „Възраждане“, бул. „Александър *******състоящ
се от две стаи, кухня и обслужващи помещения, с площ от 79.07 кв.м, при съседи:
изток – улица, запад – улица, север – апартамент № 4, юг – апартамент № 2,
заедно с избено помещение с площ 4,64 кв.м., при съседи: изток – коридор, запад
– коридор, север – двор и юг – коридор, заедно с 1,40 % ид. части от общите
части на сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху мястото,
който апартамент представлява самостоятелен обект с идентификатор 68143.305.343.1.62 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-32/01.04.2016 г. на изп.
директор на АГКК, при съседни самостоятелни обекти в сградата:
68143.305.343.1.61, 68143.305.343.1.44, 68143.305.343.1.5 и 68143.305.343.1.6, и
2.
АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се в гр. София, СО - район Възраждане, бул. *******, състоящ
се от четири стаи, вестибюл, кухня, баня и тоалетна и други обслужващи
помещения, със застроена площ от 136 кв.м, при съседи – апартамент № 4,
стълбище, бул. „Александър Стамболийски“, бул. „Сливница“, и имот с
планоснимачен номер 7, заедно с мазе №
14, с площ от 9,64 кв.м., при съседи: мазе № 15, коридор, мазе № 13, двор и
имот планоснимачен номер 5, заедно с 13,460 % ид. части от общите части на
сградата, и 13,460 % идеални части от 15/31 ид. части от мястото върху което е
построена сградата, който апартамент представлява самостоятелен обект с
идентификатор 68143.306.153.1.4
по КККР, одобрени със Заповед №
РД-18-32/01.04.2016 г. на изп. директор на АГКК, при съседни самостоятелни
обекти в сградата: 68143.306.153.1.3, 68143.306.153.1.2 и 68143.306.153.1.6,
ПРИ УСЛОВИЕ, че в
2-седмичен срок от влизане в сила на решението, ищецът С.Н.М., с ЕГН: **********, заплати на ответниците С.К.Н., с ЕГН: **********, Н.К.Н., с ЕГН: **********, Д.К.Н., с ЕГН: **********, и З.Г.-Н.,
гражданин на Република Сърбия, с ЛНЧ: **********, общо сумата от 81 350 лева, съставляваща сбор от: сумата
от 35 250 лева, представляваща
неплатен остатък от уговорената цена по договора за първия апартамент и сумата
от 46 100 лева, представляваща неплатен
остатък от уговорената цена по договора за втория апартамент.
ОСЪЖДА С.Н.М., с ЕГН: **********, с адрес ***, да заплати на СТОЛИЧНА ОБЩИНА, Дирекция „Общински
приходи“, Отдел „Възраждане“ - данък при
възмездно придобиване на имущество по ЗМДТ, в размер на 2 115 лева – за първия апартамент и в размер на 3 928.70 лева – за втория
апартамент.
ОСЪЖДА С.Н.М., с ЕГН: **********,
с адрес ***, да заплати на СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, на основание чл.364 ал.1 ГПК, сумата от 583
лева – такса за първия
апартамент и сумата от 792.41 лева – такса за втория апартамент.
НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал. 1 ГПК, да
се впише ВЪЗБРАНА върху описаните по-горе недвижими имоти, а именно:
1.
АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се в гр. София, СО - район „Възраждане“, бул. „Александър *******състоящ
се от две стаи, кухня и обслужващи помещения, с площ от 79.07 кв.м, при съседи:
изток – улица, запад – улица, север – апартамент № 4, юг – апартамент № 2,
заедно с избено помещение с площ 4,64 кв.м., при съседи: изток – коридор, запад
– коридор, север – двор и юг – коридор, заедно с 1,40 % ид. части от общите
части на сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху мястото,
който апартамент представлява самостоятелен обект с идентификатор 68143.305.343.1.62 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-32/01.04.2016 г. на изп.
директор на АГКК, при съседни самостоятелни обекти в сградата:
68143.305.343.1.61, 68143.305.343.1.44, 68143.305.343.1.5 и 68143.305.343.1.6, и
2.
АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се в гр. София, СО - район Възраждане, бул. *******, състоящ
се от четири стаи, вестибюл, кухня, баня и тоалетна и други обслужващи
помещения, със застроена площ от 136 кв.м, при съседи – апартамент № 4,
стълбище, бул. „Александър Стамболийски“, бул. „Сливница“, и имот с
планоснимачен номер 7, заедно с мазе №
14, с площ от 9,64 кв.м., при съседи: мазе № 15, коридор, мазе № 13, двор и
имот планоснимачен номер 5, заедно с 13,460 % ид. части от общите части на
сградата, и 13,460 % идеални части от 15/31 ид. части от мястото върху което е
построена сградата, който апартамент представлява самостоятелен обект с
идентификатор 68143.306.153.1.4
по КККР, одобрени със Заповед №
РД-18-32/01.04.2016 г. на изп. директор на АГКК, при съседни самостоятелни
обекти в сградата: 68143.306.153.1.3, 68143.306.153.1.2 и 68143.306.153.1.6,
до заплащане на дължимите по решението разноски по прехвърлянето по сметка
на СГС и Столична община.
НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал. 2 ГПК, да
не се издава препис от решението до представяне на доказателства за
платения местен данък и нотариална такса, както и на удостоверение, че ответниците, нямат
непогасени публични държавни и общински вземания, съгласно чл. 264, ал. 1 ДОПК.
ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ предявените от С.Н.М., с ЕГН: **********, с
адрес ***, против С.К.Н., с ЕГН: **********, с адрес: ***, Н.К.Н.,
с ЕГН: **********, с адрес: ***,
Д.К.Н., с ЕГН: **********, с
адрес: ***, и З.Г.-Н., гражданин на Република Сърбия, с ЛНЧ: **********, с адрес: гр. София, СО - район „Овча Купел“,
кв. „Горна Баня“, ул. „******, искове по чл. 55, ал. 1 ЗЗД, за
заплащане по 20 337.50 лева,
представляващи ¼ от авансово
платените по предварителния договор от 24.03.2017 г. суми.
ОСЪЖДА С.К.Н., с ЕГН: **********, с адрес: ***, Н.К.Н.,
с ЕГН: **********, с адрес: ***,
Д.К.Н., с ЕГН: **********, с
адрес: ***, и З.Г.-Н., гражданин на Република Сърбия, с ЛНЧ: **********, с адрес: гр. София, СО - район „Овча Купел“,
кв. „Горна Баня“, ул. „******, да заплатят на С.Н.М., с ЕГН: **********, с
адрес ***, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 7375.57 лева – разноски по делото.
ОСЪЖДА С.Н.М., с ЕГН: **********, с адрес ***, да
заплати на С.К.Н., с ЕГН: **********, с адрес: ***, Н.К.Н.,
с ЕГН: **********, с адрес: ***,
и З.Г.-Н., гражданин на Република
Сърбия, с ЛНЧ: **********, с адрес: гр.
София, СО - район „Овча Купел“, кв. „Горна
Баня“, ул. „******, на основание чл.
78, ал. 4 ГПК, сумата от 2725 лева –
разноски по делото.
ОСЪЖДА С.Н.М., с ЕГН: **********, с адрес ***, да
заплати на Д.К.Н., с ЕГН: **********, с адрес: ***,
на основание чл. 78, ал. 4 ГПК, сумата от 600
лева – разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО може да се
обжалва с въззивна жалба пред
Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: