№ 9276
гр. София, 21.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 39 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и четвърти февруари през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ
при участието на секретаря РУЖА Й. А.А
като разгледа докладваното от ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ Гражданско дело №
20241110109877 по описа за 2024 година
ЮЛ и ЮЛ са предявили срещу собствениците в ЮЛ, ж.с. с
идентификатор ************** за отмяна на решенията по т. 6, т. 7, т. 10/1/ и
т. 10/2/ от Протокол от Общо събрание на собствениците, проведено на
15.01.2024 г. Атакуваното решение по т. 6 е за определяне на месечни вноски
за разходите за управление и поддържане общите части на сградата, съобразно
притежаваната от собствениците квадратура, по т. 7 е за представяне на
проект за бюджет 2024 г. и вземане на решение за приемането му, по т. 10.1 за
приспадане на вноски за такса за поддръжка за м.11.2023 г. с разходи по
ремонт на пречиствателна инсталация, по т. 10.2 отстраняване на ОФГ за
определяне на квадратура за формиране на такса за поддръжка на сградата на
база реално притежавана РЗП.
Ищците твърдят, че са собственици на следните имоти от етажната
собственост: ателие 15А, находящ се в *****************, ж.с. с
идентификатор **************, представляващо 139,29 кв. метра, заедно с
6.18 процента идеални части, представляващи 30,74 кв.м. от общите части на
вх. „А“ или общо 170,03 кв.м и съответните идеални части от правото на
строеж.; ресторант, находящ се в ************ с идентификатор
**************, представляващо 121,32 кв.м на партерно ниво и 427,11 кв.м
сутеренно ниво, заедно с 51,37 процента идеални части, равняващи се на 42,64
кв.м от общите части на търговските площи; паркомясто № 14 с площ 14,25
кв.м, представляващо част от подземния паркинг в сутерена на същата сграда,
заедно с 1,78 процента идеални части , равняващи се на 14,03 кв. м. от общите
части на подземния паркинг, както и двор, помещение за резервоар,
сутеренното ниво на ресторанта и рампа. Поддържат, че на 15.01.2024 г. е
проведено Общо събрание, протокола от което бил получен на 26.01.2024 г.
1
Твърди, че 01.02.2024 г. е подадено възражение по отношение съдържанието
на протокола с твърдения, че същия е непълен и неверен, поради което
отразените в него решения били компрометирани, включително по отношение
на кворума, с който са взети описаните решения. Поддържа, че кворумът, при
който са взети решенията е неправилно отразен, тъй като е посочено, че
решенията са взети в присъствието на С.И., за която се твърди да е участвала в
събранието посредством ЮЛ, като допълва, че подобен адрес не е вписан в
поканата, А.С. и А.Р., за които не е представено пълномощно, удостоверяващо
представителната му власт, а по отношение на А.Б. имало разминаване по
отношения на притежаваната от нея квадратура. Ищците твърдят, че част от
решенията, както и гласовете на участвалите са невярно отразени. Твърдят, че
решението по отношение на гласуваната такса за управление и поддръжка е
взето, като същата е била определена на база притежавана квадратура, а не по
равно между собствениците в сградата, за което твърди, че е в противоречие с
материалния закон. Допълва, че бил гласуван бюджет, както и отчети,
въпреки, че същите не били представени предварително на съсобствениците с
поканата. Сочи, че решенията по т. 10 не са били включени в дневния ред на
събранието, поради което същите противоречали с императивните норми на
закона. Ето защо считат, че решението от 15.01.2024 г. е незаконосъобразно,
поради което моли предявения иск да бъде уважен . Претендират сторените в
производството разноски. Пред съда страните не изпращат процесуален
представител.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата
молба, с който оспорва иска. С представените от него възражение, оспорва да
е извършено, а и да е посочено от ищеца нарушение на закона, водещо до
твърдяната от него нищожност. Сочи, че възраженията, основани на
твърдения за липса на представителна власт по отношение на участвалите в
събранието А.С. и А.Р. са неверни, като твърди, че такъв документ е
представен. Поддържа, че е без значение точната квадратура, притежавана от
Анелиия Бачийска, доколкото и в двата случая е налице необходимия кворум,
представляващ 51 на сто от идеалните части. Оспорва твърдението, че не е
отразено вярно гласуването, като сочи, че дори това да е така, то този факт
твърди да е ирелевантен, доколкото не променя необходимия кворум за
вземане на решението. Счита за неоснователни твърденията на ищеца по
отношение непредставените проект на бюджет и отчет с поканата за
провеждане на общо събрание, доколкото липсва такова нормативно
установено изискване. Сочи, че съгласно ал. 9, т. 2 от ЗЕУС етажните
собственици имат възможност да разпределят разходите с решение на общото
събрание на база притежаваните идеални части от сградата, поради което
решенията по т. 6 относно начисляване на такса за управление и поддръжка не
са в нарушение на материалния закон. По отношение на решенията по т. 10
твърди, че представител на ищците е взел участие в проведеното общо
събрание, поради което интересът им не е засегнат, а направените възражения
са неоснователни. С тези аргументи моли исковете да бъдат отхвърлени.
Претендира разноски. Пред съда процесуалният представител на страната
оспорва предявените искове и претендира разноски, за което представя списък
2
по чл. 80 от ГПК.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по
делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
От представения нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имоти № 29 от 28.07.2017 г., том II, рег. № 19514, дело № 224/2017 г. се
установява, че ЮЛ продава на ЮЛ недвижим имот, а именно ателие 15А,
находящ се в ****************
Представен е нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти
№ 41 от 29.07.2020 г., том I, рег. № 1986, дело № 34/2020 г. се установява, че
ЮЛ продава на ЮЛ следните недвижими имоти, а именно ресторант, находящ
се в ************* с идентификатор **************, представляващо 121,32
кв.м на партерно ниво и 427,11 кв.м сутеренно ниво, заедно с 51,37 процента
идеални части, равняващи се на 42,64 кв.м от общите части на търговските
площи, паркомясто № 14 с площ 14,25 кв.м.
По делото е представен протокол от 15.01.2024 г. от проведено общо
събрание на собствениците на обекти от етажна собственост на резиденция
"А.", ************. Видно от така представения протокол по т. 6 е взето
решене за определяне на размера на дължимите месечни вноски за разходите
за управление и поддържане на общите части предвид увеличаването на
минималната работна заплата, консумативите за поддръжка, ток, вода,
асансьор и други, като таксата на годишна база се увеличавала с едно евро или
от девет евро ставала десет евро на кв. метър от РЗП, без да се включвали
притежаваните идеални части от общите части на сградата, сумата се
увеличавала на десет евро на годишна база, като сумата била платима до 10-
число на месеца, като в протокола са посочени дължимите суми за всеки един
от обектите. Съгласно т.7 от протокола е взето решение за приемане на
бюджета за 2024 г. От протокола е видно, че по т. 10. 1 е взето решение да се
не уважава искането на собственика на ат. 15а, ат. 15б, ресторант ПМ 14 за
приспадане на дължимата такса за поддръжка у управление на сградата за
м.ноември 2023 г. за ремонт на пречиствателната станция, находяща се в ПМ
14, тъй като същата обслужвала единствено нуждите на самостоятелния обект
– ресторант, както и липсвали документи, че същата била узаконена. От
протокола е видно, че по т. 10.2 било взето решение за поправка на ОФГ
допусната при формиране на дължимата сума за поддръжка на сградата
дължима от самостоятелен обект в сградата – ресторант, като по отношение на
същия дължимата месечна такса занапред следвал да се формира на база
реално притежавано РЗП, а именно 548.43 кв. м., вместо изчислените досега
373 кв. м. Представен и е присъствен лист на резиденция "А." от 15.01.2024 г.
Представено е съобщение за изготвен протокол от проведено общо
събрание на ЕС с адрес ****************от 22.01.2024 г., в което е посочено,
че протоколът от проведено ОС на 15.01.2024 г. бил изготвен.
Представена е подписана покана за свикване на общо събрание на
собствениците в ЕС, ж.с. от 08.01.2024 г., като е посочен и дневния ред.
Представен е протокол за поставяне на покана за насрочване на ОС на
3
ЕС, съгласно който на 08.01.2024 г. в 08:00 часа била поставена на входната
врата покана за свикване на ОС насрочено за 15.01.2024 г.
Представен е протокол за поставяне на съобщение по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС,
съгласно който на 22.01.2024 г. в 18:40 часа било поставено съобщение на
табло за съобщения във входа на сградата, че бил изготвен доклад на УС на
ЕС.
По делото е представено възражение от ищците срещу съдържанието на
протокола от проведеното ОС на ЕС на 15.01.2024 г.
Представено е пълномощно от Б.Г.С., с което се упълномощава И.Н.Д. да
представлява упълномощителя на ОС, което щяло да се проведе на 15.01.2024
г.
Представено е пълномощно от А.А.Р., с което се упълномощава И.Н.Д. да
представлява упълномощителя на ОС, което щяло да се проведе на 15.01.2024
г.
По делото е представено и пълномощно от Л.Д.К., с което се
упълномощава Таня Петкова Мюлнер да представлява упълномощителя на
ОС, което щяло да се проведе на 15.01.2024 г.
По делото е представен протокол от 16.09.2021 г. от проведено общо
събрание на собствениците на обекти от етажна собственост на резиденция
"А.", ************.
Етажната собственост е комплекс от неразривно свързани помежду си
отделни права на собственост върху самостоятелни обособени обекти на
вещни права и съсобственост върху общите части на единна постройка. При
етажната собственост отделните обекти се стопанисват и използват въз основа
на съвместно притежавани общи части. Установената в закона /чл. 38, ал. 2 ЗС/
особена съсобственост върху определени части от сградата, както и върху
земята, върху която тази сграда е построена, налага спазването на особени,
изрично предвидени в закона правила, уреждащи отношенията между
притежателите на самостоятелни обекти в сградата по отношение на
ползването, управлението, поддържането на обектите и частите от сградата, за
които намира приложение установеният в Закона за управление на етажната
собственост /ЗУЕС/ специален режим.
Необходимостта от установяване такива специални правила следва от
обстоятелството, че в сградата в режим на етажна собственост съществуват
части, които по естеството си обслужват всички или няколко самостоятелни
обекти. За да съществува сградата и за да могат самостоятелните обекти да се
ползват по предназначение е нужно поддържане в добро състояние на общите
части и осигуряване на възможност последните да бъдат ползвани от всички
собственици на самостоятелни обекти в сградата, които тези части обслужват.
В разглеждания случай е несъмнено, че в процесната сграда има повече от
три самостоятелни обекта, които принадлежат на повече от един собственик,
поради което за правоотношенията по управление на общите части намират
приложение специалните правила на ЗУЕС /арг. за противното от чл. 3 от
закона/.
4
В доказателствена тежест на ищците по иска с правно основание чл. 40,
ал. 1 ЗУЕС е да докажат следните обстоятелства: че притежават качеството
собственици на обекти в сградата в режим на ЕС, както и сочената в исковата
молба незаконосъобразност на решенията на ОС, проведено на 15.01.2024 г., а
в доказателствена тежест на ответника е да установи, че е спазена процедура
по свикване и провеждане на ОС, както и законосъобразни взети решения от
ОС на ЕС на 15.01.2024 г.
По делото не се спори, а и от представените нотариални актове
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имоти № 29 от 28.07.2017
г., том II, рег. № 19514, дело № 224/2017 г. и нотариален акт за покупко-
продажба на недвижими имоти № 41 от 29.07.2020 г., том I, рег. № 1986, дело
№ 34/2020 г. се установява, че ищците са собственици на самостоятелни
обекти в процесната сграда.
Съгласно нормата на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС общото събрание се свиква чрез
покана, като в случая не е спортно, че ОС е било свикано по надлежния ред
още повече, че е и представена поканата за провеждане на общо събрание от
08.01.2024 г., е видно, че общото събрание е насрочено за 15.01.2024 г., 19.00
ч. с посочване на дневния ред.
По отношение на решението по т. 6 от протокола от 15.01.2024 г. от
проведеното общо събрание на собствениците на обекти от етажна
собственост на резиденция "А.", ************, за определяне на размера на
дължимите месечни вноски за разходите за управление и поддържане на
общите части, а именно от десет евро на кв. метър от РЗП, без да се включвали
притежаваните идеални части от общите части на сградата, настоящият състав
намира следното. Съгласно разпоредбата на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС разходите за
управление и разходите за поддържане на общите части на етажната
собственост се разпределят поравно според броя на собствениците,
ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо
от етажа, на който живеят, а в ал. 9 е предвидена възможността разходите за
управление и поддържане на общите части да се разпределят по решение на
общото събрание на собствениците или на сдружението по един от следните
начини: поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и
членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят,
съобразно процента на идеалните части на обекта от общите части на
сградата, или поравно на самостоятелен обект. Задължението за заплащане на
месечни вноски за управление и поддръжка на общите части на етажната
собственост и за етажните собственици, ползватели и обитатели произтича от
закона - чл. 48, ал. 8 от ЗУЕС. В правомощията на Общото събрание /ако няма
правилник за управление на етажната собственост/ е обаче, да определи
дължат ли се и в какъв размер вноски от всеки от живеещите, както и техния
размер.
В случая видно от представения протокол взетото решение на ОС на ЕС
за определяне размера разходите за управление и разходите за поддържане на
общите части се нарушава императивната материални норма на чл. 51, ал. 1 и
ал. 9 ЗУЕС, тъй като сумата от 10 евро на квадратен метър РЗП представлява
определяне на различен от законоустановения способ за определяне размера
5
на тези разноски. В случая следва да се посочи, че волята на ОС е била ясна и
по никакъв начин не може да се приемат твърденията на ответниците, че
същите са определени на база на притежаваните идеални части. За пълнота
следва да се посочи, че не са представени доказателства нито дори са и
наведени твърдения, че в тази сума са били включени и други услуги, които са
извън компетентността на общото събрание, за които заплащането да се
уговаря на квадратен метър застроена площ на обекта от етажната
собственост. Действително съгласно чл. 51, ал. 5 от ЗУЕС се предвижда, тъй
като единия обект представлява ресторант и осъществявява на от него дейност
е свързана с достъп на външни лица да се заплаща по-висок размер на
вноската, но начина на нейното определяне не следва да противоречи на
императивните разпоредби на закона какъвто е настоящия случай. В случая
видно от представения протокол взетото решение на ОС на ЕС за определяне
размерна на вноските нарушава императивната материални норма на чл. 51,
ал. 1 и ал. 9 ЗУЕС, доколкото се изключва изрично предвидения от закона
начин за определяне на размера на таксите. С оглед на гореизложеното,
доколкото решението по т. 6 от процесния протокол е взето в противоречие с
разпоредбата на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, то следва да бъде отменено.
По отношение на решението по т. 7 от протокола от 15.01.2024 г.,, то
настоящият състав намира следното. Според нормата на чл. 23, ал. 1, т. 4
ЗУЕС, управителният съвет /управителят/ изготвя годишния бюджет за
управлението, поддържането и ползването на общите части на етажната
собственост и годишния план за извършването на ремонти, реконструкции,
преустройства и други дейности в сградата, както и отчети за изпълнението
им, като правомощие на Общото събрание на етажните собственици е да
приема годишния бюджет за приходите и разходите и да одобрява годишните
отчети на управителния съвет /управителя/ - чл. 11, ал. 1, т. 4 ЗУЕС. В
решение № 78 от 13.05.2015 г. на ВКС по гр. д. № 6829/2014 г., I г. о., ГК, е
прието, че всеки доклад на управление на сградата - етажна собственост за
определен период и отчет на управителя /управителния съвет/ на приходите и
разходите на етажната собственост касае съществени въпроси, важността на
които законодателят е отчел, като е предвидил и квалифицирано мнозинство
за приемането на тези решения, които ангажират имуществено етажните
собственици. Изготвянето на всеки бюджет предполага обобщаване на
разходи и приходи, като разходите на етажната собственост се формират от
различни пера и приемането на бюджета няма само декларативен характер.
По същество подобно решение означава одобряване на разходите за етажната
собственост. Това решение предизвиква правна промяна и подлежи на съдебен
контрол. Същевременно приемането на решение за одобряване бюджета на
етажната собственост за определен период предполага информираност на
етажните собственици за тези разходи, включително. Оспорването на бюджета
предполага необходимост от получаване на информация. В разглеждания
случай по делото не е представен бюджета предмет на обсъждане и приемане
от процесното ОС на ЕС проведено на 15.01.2024 г. Настоящият състав
намира, че конкретизация по пера несъмнено е дължима, тъй като оспорването
на бюджета, респ. неговото одобряване, предполага пълна информираност на
6
етажните собственици, в т. ч. предоставянето на възможност по подходящ
начин и време преди гласуването /а не след това/ те да се запознаят с
надлежните документи. В случая по делото не са представени никакви
доказателства, че информацията е била представена, като дори не е
представен и самият бюджет предмет на разглеждане в ОС. В този смисъл
само въз основа на обсъждания протокол от ОС настоящият съдебен състав
въобще не би могъл да формира положителни изводи за спорния между
страните въпрос. А при липсата на други доказателства по делото, следва да
намерят приложение неблагоприятните последици от правилата за
разпределение на доказателствената тежест, които задължават съда да приеме,
че ответникът не е взел законосъобразни решения от ОС на ЕС на 15.01.2024 г.
Тези обстоятелства са правопораждащи, тъй като обуславят спорните по
делото права и доказването им е следвало да бъде пълно /т.е., да създаде
сигурно убеждение у съда в истинността на твърденията в отговора на
исковата молба/ и главно /защото има за предмет факти, за които ответникът
носи доказателствена тежест/. С оглед на гореизложеното, решението по т. 7
от протокола от 15.01.2024 г. от ОС, следва да бъде отменено.
По отношение на решенията по т. 10.1 и 10.2, настоящият състав намира,
че са незаконосъобразни. Това е така, защото такива въпроси не е бил посочен
в поканата за свикване на ОС. Действително в поканата е посочено по т. 10
„Разни“. Това обозначение обаче съдът приема, че не обхваща въпроси, които
нямат връзка с въпросите, които са изрично обявени в поканата. Този извод
следва при съобразяване на обстоятелството, че изискването на законодателя
за посочване в поканата на въпросите, които ще се обсъждат е въведено, за да
има възможност всеки съсобственик да се подготви предварително и да
организира защита на правата си по най-целесъобразен и удачен за него начин.
Неуведомяването за въпросите, които ще се обсъждат създава невъзможност
за провеждането на такова поведение, поставя собственика в положение на
изненада, което законодателят е приел, че е оправдано само в неотложен
случай – аргумент от чл. 16, ал. 3 от ЗУЕС в приложимата й за случая
редакция. Такъв съгласно § 1, т. 16 от ДР на ЗУЕС „неотложен случай“ има
тогава, когато е наличие на факти или обстоятелства, които създават
предпоставка за разрушаването на сградата или на съседни или близко стоящи
сгради, на техни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части
от тях или за такова увреждане на сградата или на съседни или близко стоящи
сгради, на техни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части
от тях, което възпрепятства нормалното използване на сградата или
самостоятелните обекти в нея, както и наличието на факти и обстоятелства,
водещи до опасност за живота и здравето на собствениците, обитателите и
други лица. Опрощаването на месечна такса и отстраняване на ОФГ не
попадат в нито една от тези хипотези, поради което тези решения се явяват
незаконосъобразни.
По отговорността на страните за разноски:
На основание чл. чл. 78, ал. 1 ГПК ищците имат право на разноски по
делото, като на ЮЛ следва да се присъди сумата от 80 лв. заплатена държавна
такса, а на ЮЛ следва да се присъди сумата от 80 лв. заплатена държавна
7
такса. С оглед изхода на спора на ответника не следва да му се присъждат
разноски.
Воден от горното, Софийски районен съд,
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по исковете с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, предявени
от ЮЛ, ЕИК *********** със седалище и адрес на управление
***************** и ЮЛ, ЕИК ************ със седалище и адрес на
управление ***************** срещу собствениците в ЮЛ, ж.с. с
идентификатор **************, Решение на Общото събрание на етажната
собственост, обективирано в т. 6, от Протокол от Общо събрание на
собствениците, проведено на 15.01.2024 г., с което е взето решение за
определяне на месечни вноски за разходите за управление и поддържане
общите части на сградата, съобразно притежаваната от собствениците
квадратура, Решение на Общото събрание на етажната собственост,
обективирано в т. 7, от Протокол от Общо събрание на собствениците,
проведено на 15.01.2024 г., с което е взето решение за представяне на проект
за бюджет 2024 г. и вземане на решение за приемането му, Решение на
Общото събрание на етажната собственост, обективирано в т. 10.1, от
Протокол от Общо събрание на собствениците, проведено на 15.01.2024 г., с
което е взето решение за приспадане на вноски за такса за поддръжка за
м.11.2023 г. с разходи по ремонт на пречиствателна инсталация, както и
Решение на Общото събрание на етажната собственост, обективирано в т.
10.2, от Протокол от Общо събрание на собствениците, проведено на
15.01.2024 г., с което е взето решение за отстраняване на ОФГ за определяне
на квадратура за формиране на такса за поддръжка на сградата на база реално
притежавана РЗП.
ОСЪЖДА собственици в ЮЛ, ж.с. с идентификатор **************, да
заплатят на ЮЛ, ЕИК *********** със седалище и адрес на управление
*****************, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК сумата в размер на 80
лв., представляваща разноски в исковото производство.
ОСЪЖДА собственици в ЮЛ, ж.с. с идентификатор **************, да
заплатят на ЮЛ, ЕИК ************ със седалище и адрес на управление
*****************, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК сумата в размер на 80
лв., представляваща разноски в исковото производство.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8