№ 16340
гр. София, 01.11.2022 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 43 СЪСТАВ, в публично заседание на
първи ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ЕЛЕНА ЛЮБ. ДОНКОВА
при участието на секретаря РАЛИЦА Г. НАКОВА
Сложи за разглеждане докладваното от ЕЛЕНА ЛЮБ. ДОНКОВА
Гражданско дело № 20211110162566 по описа за 2021 година.
На именното повикване в 13:00 часа се явиха:
ИЩЕЦЪТ П. П. К. – редовно уведомен, не се явява, представлява се от
адв. С. и адв. [*******], с пълномощно по делото.
ОТВЕТНИКЪТ О. И. Е. – редовно уведомена, явява се лично и с адв.
[*******], с пълномощно по делото.
ТРЕТОТО ЛИЦЕ-ПОМАГАЧ НА СТРАНАТА НА ИЩЕЦА И
ОТВЕТНИК ПО ПРЕДЯВЕНИЯ СРЕЩУ НЕГО ОБРАТЕН ИСК П. П. К. –
редовно уведомен, не се явява, не се представлява.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Р. С. К. – редовно призован, не се явява.
СВИДЕТЕЛЯТ А. Ю. Р. – редовно призован, явява се.
Свидетелят отстранен от залата до разпита му.
ПО ХОДА НА ДЕЛОТО
Страните (поотделно): Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че с оглед редовната процедура по призоваване на
страните за днешното съдебно заседание не са налице процесуални пречки за
даване ход на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И
1
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Страните (поотделно): Да се изслуша свидетеля.
СЪДЪТ ПРИСТЪПВА към снемане на самоличност на допуснатият до
разпит свидетел при режим на призоваване.
Свидетелят ВЪВЕДЕН в залата.
СНЕМА самоличност, както следва:
А. Ю. Р. – 37 г., българин, българско гражданство, неосъждан, без дела
и родство със страните, ЛК № *********, издадена на 21.01.2013 г. от МВР
София.
След снемане на самоличност СЪДЪТ ВЪРНА личната карта на
свидетеля.
СЪДЪТ предупреди свидетеля за наказателната отговорност по чл. 290
НК.
Предупреден, свидетелят обеща да говори истината.
РАЗПИТАН СВИДЕТЕЛЯТ, КАЗА: Познавам П., запознахме се някъде
в средата на 2021 г. – пролетта –началото на лятото.
В залата влиза вещото лице Р. С. К..
ПРОДЪЛАЖВА РАЗПИТА НА СВИДЕТЕЛЯ: Запозна ни мой приятел
и тогава П. ми разказа за своя живот – че е бил женен, че има син и има
проблеми с бившата си съпруга. Запознанство ни беше във връзка с това, че
аз търсех инвестиционен имот, а той спомена, че разполага с апартамент в
ж.к. [*******] на ул. „[*******]“, който желаеше да продаде. Аз го разпитах
за този апартамент – в какво състояние е. Той ми разказа, че е правил
множество подобрения. Каза ми, че има проблеми с имота – че след развода
между него и бившата му съпруга, тя и неговия син живеят там. Той ми
показа съдебно решение за развод, където беше записано, че се предоставя
жилището за ползване до навършване на пълнолетие на сина му. По време на
срещата ми с П., синът му вече беше навършил пълнолетие. Тогава П. ми
2
каза, че няма достъп до апартамента. Аз го попитах „Как така не може да си
влезеш в дома?“. Понеже ние бяхме в непосредствена близост до
апартамента, той ми каза „Ела да видиш.“ и отидохме да посетим жилището.
Той носеше в себе си ключове и се опита да отключи вратата, но не успя.
Този ключ не работеше за тази врата. Почука на вратата, никой не отвори, но
се чу да лае куче отвътре. Той продължи да чука настоятелно, излезе сина му
П. и отвори вратата. П. му каза „Какво правиш тук? Вече не живееш тук.“. П.
го попита защо ключовете му не отварят вратата и П. му отговори, че са
сменили ключалката, тъй като искат да имат само те ключове за апартамента.
П. каза, че е дошъл с мен, тъй като искам да купя апартамента. Влязохме в
апартамента, след настояване от страна на П., въпреки нежеланието на П..
Огледах апартамента, не стигнахме до сделка, защото за мен беше силно
притеснително, че той няма свободен достъп до този апартамент. Този
случай, за който разказвам беше на 10.06.2021 г. Бяхме се запознали седмица
или две по-рано. След това посещение, ходихме не този, а предишния петък –
21.10.2022 г. и отново посетихме апартамента заедно с П.. Отново не
можахме да отворим, но този път нямаше и кой да отвори вратата и така и не
можахме да влезем. Сега последния път не сме влизали.
НА ВЪПРОСИ НА АДВ. [*******]: П. не ми е близък приятел, с него
ме запозна мой приятел. Целта на второто посещение беше, тъй като отново
бях в автосервиза в двора, където се намира ателието на П. и той ме видя и се
заговорихме. Попита ме проявявам ли все още интерес, аз го попитах дали
вече има достъп и той каза, че не е ходил от предишния път. Предложих му да
отидем да опитаме отново, тъй като тяхното отношение може да се е
променило. Отидохме, почукахме, тъй като ключът му отново не работеше,
но никой не ни отвори. Не ми е споменавал нищо по отношение на
освобождаване на апартамента или каквото и да е било. Не мога да знам дали
ключът, с който се опитваше да отвори П. втория път е същия като този
отпреди една година. За първи път днес в залата виждам бившата съпруга на
П., а синът му съм виждал само тогава в апартамента.
Страните (поотделно): Нямаме повече въпроси към свидетеля.
СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И
3
ДА СЕ ИЗПЛАТИ на свидетеля сумата в размер на 40 лв. от внесения
депозит.
ИЗДАДЕ СЕ РКО в размер на 40 лв., който бе връчен на свидетеля
лично.
Поради изчерпване на въпросите към свидетеля, същият беше
ОСВОБОДЕН от залата.
АДВ. С. И АДВ. [*******]: Нямаме други доказателствени искания.
АДВ. [*******]: Във връзка с дадените днес показания от свидетеля
твърдя, че към 21.10.2022 г. моите доверители вече са напуснали апартамента,
за което са се обадили по телефона на П. и са му изпратили и-мейл, поради
което моля да ни дадете възможност да представим и-мейла. Твърдим, че
процесния имот е освободен от 15.10.2022 г.
АДВ. С.: Ние подозираме, че тези доказателствени искания се правят
във връзка с ревандикационния иск за предаване на владението. Това, че
имотът е освободен седи извън предмета на спора. За ответника е настъпила
преклузия да прави нови доказателствени искания и да представя нови
писмени доказателства. Считаме, че той е могъл да стори това с отговора на
исковата молба и моля да не го допускате. В първото по делото открито
съдебно заседание ответникът призна, че владее имота.
АДВ. [*******]: Към първото открито съдебно заседание действително
ние владеехме имота и не го отричаме. Впоследствие сме предали имота, за
което не сочим доказателства.
СЪДЪТ счита, че доказателственото искане на ответника не следва да
бъде уважено. Това е така, тъй като за същото е настъпила преклузия,
въпреки, че се твърди, че е обективирано от изслушаните в днешното съдебно
заседание свидетелски показания. След като ответната страна твърди, че е
освободила процесния имот, то същата следваше да представи доказателства
в тази насока, а не да обуславя своето доказателствено искане от показанията
на свидетеля в тази насока. Още в предходното съдебно заседание
ответниците признаха, че владеят процесния имот и в същото съдебно
заседание до разпит бе допуснат свидетел именно относно твърдението на
ищеца, че ответниците се противопоставят да му предоставят владението
4
върху имота. За обстоятелствата, за които ще се събират гласни доказателства
ответниците са били наясно още в предходното съдебно заседание, но
въпреки това в днешното съдебно заседание не представят доказателства за
опровергаване на последното.
Водим от горното,
О П Р Е Д Е Л И
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ответника О. Е. за
предоставяне на възможност да представи доказателства относно
освобождаване на процесния недвижим имот.
Страните (поотделно): Нямаме други искания.
СЪДЪТ ПРИСТЪПВА към снемане на самоличност на вещото лице
изготвило съдебно-оценителната експертиза.
СНЕМА самоличност, както следва:
Р. С. К. - 50 г., българин, българско гражданство, неосъждан, без дела и
родство със страните.
СЪДЪТ предупреди вещото лице за наказателната отговорност по чл.
291 НК.
Предупредено вещото лице обеща да даде вярно и безпристрастно
заключение.
ИЗСЛУШАНО ВЕЩОТО ЛИЦЕ, КАЗА: Представил съм заключение,
което поддържам.
НА ВЪПРОСИ НА АДВ. [*******]: Причината за разликата в цена на
кв.м. между средните пазарни стойности и конкретния имот е, че обикновено
на пазара се предлагат за отдаване под наем имоти на по-високи цени,
отколкото се очаква да се сключи договора за наем, тъй като се очаква да има
отстъпка по време на преговорите и наемната цена е лост за избиране на
наематели. Винаги се прилага отстъпка – в някои случаи минимална, в други
значителна. При определяне на наемната стойност, въпреки, че няма данни да
е законно преустроено таванското помещение, от гледна точка на наемателя и
5
на пазара, това не би било значителен проблем, доколкото наемателя би
могъл да го ползва. Аналогично, наемодателят след като може да получава
пари за по-голям имот, няма пречка да ги получава. Приел съм, че имотът е
малко по-качествен отколкото е бил по документи, тъй като има направени
подобрения. Това таванско помещение съм описал като жилищна стая.
Заключението, че при отдаване под наем винаги се прави отстъпка от
наемната цена съм направил въз основа на моя опит и знания. При договорите
за наем, над 90 % от тези, които съм срещал, когато не са между юридически
лица, винаги се договоря значително по-ниска от реалната стойност.
АДВ. С.: Считате ли, че без изключение при преговори между продавач
и купувач за наем на недвижим имот при всички случаи ще се направи
намаление на цената посочена в обявата?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: Не мога да бъда 100 % сигурен, че ще бъде
намалена цената, тъй като има големи наемодатели, при които цените са
твърди – примерно отдават се апартаменти в цяла сграда, има много
собственици, които притежават специално закупени сгради или части от
сгради, където цените много трудно се коментират. В случаите като
настоящия, когато се отдава имот от човек, който няма такъв предмет на
дейност, практиката е винаги да има отстъпка. Това се очаква от наемателите.
Завишената в началото обявена цена е лост наемодателят да избере своя
наемател. Като намали цената за някой, който му харесва и съответно не
намалява за тези, които не му харесват. В предпоследната колона на
приложената към заключението таблица са вписани очакваните отстъпки.
Отдолу, където има средни стойности, е написана средната стойност. Като се
умножи тази средна стойност от предпоследната колона по средната стойност
от четвъртата колона, ще се получи размера на отстъпката заради офертни
цени. Примерния имот, който е взет предвид с наем 750 лв. на стр. 7 се
намира на по-добро място от този. Съществува комбинация от фактори и
обстоятелства, при които да е възможно да се заплати цена от 750 лв. Най-
вероятно ще се договори отстъпка от тази цена.
НА ВЪПРОСИ НА АДВ. [*******]: Не съм посещавал имота, разгледах
снимки предоставени ми от двете страни. Входът на кооперацията и
стълбищата оказва влияние на цената на имота. Общите части не са в добро
състояние, занемарени са оказват влияние на цената. Видях снимки на
таванското помещение преустроено като стая за живеене - тавана е наклонен,
6
положена е топлоизолация, осигурено е нормално осветяване на
помещенията. Не мога да кажа дали е осигурен същия комфорт като за
нормално жилище, но е обзаведено. Обзавеждането и довършителните работи
бяха направени като за жилищно помещение. Не твърдя, че при Една и съща
площ функционалността на помещението ще бъде същата, както ако беше без
скосявания, но това е помещение, което е преустроено на жилищна площ. От
предоставените ми снимки е видно. Достъпа е през сгъваема дървена стълба,
която се намира в самото жилище и с която се стига догоре. Не е през общите
части. Заради това, че таванското помещение не е с качествата на жилище са
подбрани съответните оферти. В случая не следва да се разделят площите на
жилището и таванското помещение. В случая е получено още едно
помещение, което може да се ползва за кабинет, за стая за гости и това
повишава цената. Не с толкова, колкото ако беше нормална стая, но все пак е
по-висока цената, отколкото ако беше складово помещение. Отразил съм
лошите условия на общите части.
АДВ. С.: Моля да не приемате заключението. Първата ни причина е, че
вещото лице е определило наемната цена на процесния недвижим имот
приемайки, че задължително ще бъде предоставена отстъпка, а самият той
заяви, че такава е възможно да не бъде предоставена. На второ място считаме,
че вещото лице смесва обективни данни, каквито са обявите за недвижими
имоти, и субективни, каквато е психиката на участниците в пазара на имоти.
В тази връзка все пак считаме, че вещото лице е подходило добросъвестно и
затова молим да му бъде възложена допълнителна експертиза, като се укаже
на вещото лице, да работи само с проверима обективна информация, като
приема, че няма да бъде предоставена отстъпка.
АДВ. [*******]: Да се приеме заключението. По искането за
допълнителна задача предоставям на съда, като моля в случай, че уважите
искането, вещото лице да отиде на място, да направи оглед и опише имота и
даде заключението си във връзка с това.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: Прецених, че информацията, която получих и от
двете страни е достатъчна за да дам оценка. Огледа винаги е важен, при него
експерта може да добие представа за състоянието на имота, каквато трудно
могат да се придобие от снимки – влажност в имота, разлика в температурата
и т.н. Аз съм проверил общите части, но горе не съм се качвал. Снимките от
7
ответника получих със закъснение, но преди да изготвя експертизата
разговарях подробно с госпожата. Само въз основа на представените от
ответника снимки не е необходимо да преработвам заключението, но един
оглед би могъл да доведе до някаква промяна.
СЪДЪТ, след като изслуша становищата и на двете страни, и като взе
предвид заявеното от вещото лице приема, че заключението е обективно и
компетентно дадено и не е налице нито едно от предвидените в чл. 201 ГПК
основания за възлагане на допълнително или повторно такова. Извършване на
оглед от вещото лице към настоящия момент на процесния недвижим имот,
съдът приема, че няма да доведе до изясняване на факти и обстоятелства,
които са относими към предмета на спора, тъй като вещото лице ще
констатира състоянието на имота към настоящия момент. Предмет на
исковата молба е период, който е предходен.
Водим от горното,
О П Р Е Д Е Л И
ОТХВЪРЛЯ искането на процесуалните представители на ищеца за
възлагане на допълнително заключение към съдебно-оценителната
експертиза.
ПРИЕМА И ПРИЛАГА към делото заключението на съдебно-
оценителната експертиза.
ДА СЕ ИЗПЛАТИ възнаграждение на вещото лице в размер на 300 лв.
от внесения депозит.
Издаде се РКО в размер на 300 лв., който бе връчен на вещото лице
АДВ. [*******]: С оглед приетата от съда експертиза, моля на
основание чл. 214 ГПК да изменим размера на предявения иск, като
съобразим с посочения от вещото лице размер.
АДВ. С.: По предявения осъдителен иск по т. 2 от доклада
претендираме не 380 лв. за всеки месец, а 326,24 лв. за всеки месец, или за
периода от 30.11.2019 г. го 21.06.2021 г. сумата от общо 6070,44 лв. По
предявения иск по т. 3 да се счита предявен за сумата от 200 лв. - предявен
като частичен от 3035,22 лв.; по отношение на предявения в условията на
евентуалност обратен иск срещу ответника П. К. да се счита предявен за
8
сумата от 200 лв., частичен от сумата в общ размер на 6070,44 лв.
АДВ. [*******]: Не възразявам.
СЪДЪТ счита, че така направеното изменение съответства на
разпоредбата на чл. 214, ал.1 ГПК. Направено е до приключване на устните
състезания по делото не затруднява защитата на ответника, поради което
следва да бъде допуснато.
Водим от горното,
О П Р Е Д Е Л И
ДОПУСКА на основание чл. 214, ал. 1 ГПК изменение в предявените
от ищеца искове както следва: По иска с правно основание чл. 59 ЗЗД - да
бъде осъден ответникът О. И. Е. да заплати на ищеца сумата от 6070,44 лв.,
представляваща обезщетение за ползване на процесния недвижим имот през
периода 30.11.2019 г. го 21.06.2021 г., т.е. по 326,24 лв. за всеки месец от
горепосочения период; по иска с правно основание чл. 59 ЗЗД - да бъде
осъден ответникът О. И. Е. да заплати на ищеца сумата от 200 лв., предявена
като частична от сумата от общо 3035,22 лв., представляваща обезщетение за
½ част от ползваната от сина им П. П. жилищна площ; по предявения в
условията на евентуалност обратен иск – да бъде осъден ответника ответника
П. П. К. за сумата от 200 лв., частично предявена от сумата в общ размер на
6070,44 лв.
Страните (поотделно): нямаме други доказателствени искания.
СЪДЪТ, с оглед липсата на други заявени доказателства и
доказателствени искания, счита делото за изяснено от фактическа страна,
поради което
О П Р Е Д Е Л И
ПРИКЛЮЧВА СЪДЕБНОТО ДИРЕНЕ
ДАВА ХОД НА УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ
9
АДВ. [*******]: Моля да уважите предявените искове като основателни
и доказани. Претендирам разноски, за които представям списък по чл. 80 ГПК
с препис за другата страна. Молим за срок за писмена защита.
АДВ. [*******]: По отношение на исковата претенция предоставям на
съда. Моля при постановяване на решението да се съобразите със
заключението на вещото лице. По отношение на представения списък за
разноски, считам, че същия е завишен и считам, че се заплаща за един
адвокат, не за двама адвокати. Моля за срок за писмени бележки.
СЪДЪТ
ОБЯВИ УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ ЗА ПРИКЛЮЧЕНИ
СЪДЪТ ОБЯВИ, ЧЕ ЩЕ СЕ ПРОИЗНЕСЕ С РЕШЕНИЕ В СРОК.
ПРЕДОСТАВЯ на основание чл. 149, ал. 3 ГПК десетдневен срок,
считано от днес и на двете страни за представяне на писмени защити.
Протоколът се изготви в открито съдебно заседание, което приключи
в 14,09 часа.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
Секретар: _______________________
10