Решение по дело №14239/2011 на Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

 

гр.С., ………………….

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І –во ГО, 7 състав в публичното заседание на единадесети юни през две хиляди и тринадесета година в състав:

                                                   СЪДИЯ: МИЛЕНА ТОМОВА

 

при секретаря В.И. и в присъствието на прокурора …………...….., като разгледа докладваното от съдията гр.дело N: 14239 по описа за 2011 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

 

           Постъпила е искова молба от С.П.М. с ЕГН **********, чрез адв.Г.Б. ***, съдебен адрес: гр.П., ул.”К.Б. І”, №**против „К. – 98” ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление гр.П., район Централен, ул.”Р.Д.”, №**, ет.*, ап.* в която се твърди, че по силата на предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от 13.11.2006г., сключен с „К.-98” ООД, последното се задължило да продаде на ищцата, а тя да купи следния недвижим имот: Апартамент №13, находящ се в гр.С., Столична община, район „В.”, в жилищната сграда на ул.”Ц.”, №*** на 5 жилищен етаж, състоящ се от кухня, дневна, баня с тоалетна, тераса-лоджия със застроена площ от 43,19 кв.м., при съседи на апартамента: от изток-вътрешен двор, от запад-ап.№9, от юг-калкан и от север-стълбище, заедно с принадлежащите му избено помещение, 7,73кв.м. от общите части на сградата и съответното право на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, съставляващо УПИ 8 и 9 с площ от 455 кв.м., в кв.170 по плана на гр.С., м.”Западно направление” срещу заплащане на цената общо в размер на 35 644 евро, равностойни на 69 713,60лв. с ДДС, платима на пет вноски, конкретизирани в чл.9, ал.1 от договора. Твърди се също, че ищцата изпълнила поетото от нея задължение по процесния договор за плащане в пълен размер на уговорената продажна цена, но ответника, в качеството на продавач не изпълнил своето задължение за прехвърляне на собствеността върху имуществото, предмет на предварителния договор. Като следствие от изложеното се отправя искане за постановяване на решение, с което процесния предварителен договор да се обяви за окончателен.

           При условия на евентуалност, ищцата твърди, че е налице виновно неизпълнение на задължението на ответника за прехвърляне на собствеността върху процесния имот, поради което ответното дружество дължало връщане на получената продажна цена в размер на 35 644 евро, както и двойни размер на дадения от ищцата задатък в размер на 3 500евро. Претендира се, в случай, че бъде отхвърлена исковата претенция по чл.19, ал.3 от ЗЗД, да бъдат разгледани заявените при условия на евентуалност искове по чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД и чл.93, ал.2 от ЗЗД и бъде осъден ответника да заплати в полза на ищцата сумата от 35 644 евро, представляваща платена по процесния договор продажна цена и сумата от 3 500евро, представляваща двойния размер на платения при сключване на договора задатък, ведно със законната лихва върху тези суми, считано от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане. Претендират се и направените по делото разноски.

           С уточняваща молба, представена в с.з. на 19.03.2013г. ищцата е уточнила имота, по отношение на който претендира да се обяви за окончателен процесния предварителен договор, а именно: Студио №5, находящо се в гр.С., Район „В.”, в жилищната сграда на ул.”Ц., №*** на 5 жилищен етаж, състоящ се от кухня, дневна, баня и тоалетна, тераса-лоджия, със застроена площ от 43,19 кв.м., при съседи на студиото: от изток-ап.5, от запад-двор, от юг-калкан и от север-стълбище, заедно с принадлежащите му 7,73кв.м. от общите части на сградата и съответното право на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, съставляващо УПИ 8 и 9 с площ от 455 кв.м., в кв.170 по плана на гр.С., м.”Западно направление”.

           Ответникът „К. – 98” ЕООД-гр.С., редовно призовано при условията на чл.50, ал.2 от ГПК не ангажира становище по исковите претенции.

           Съдът, като прецени доказателствата по делото и доводите на страните, в съответствие с разпоредбата на чл.235, ал.2 ГПК, намира за установено следното:

          Установява се от приложения препис на Предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от 13.11.2006г., сключен между ищцата С. П. М., в качеството на купувач и „К.-98” ООД, в качеството на продавач, че продавача се е задължил да продаде на купувача следния недвижим имот, находящ се в жилищна сграда, която ще се построи върху празно дворно място, находящо се в гр.С., район „В.”, отреден за имот с планоснимачен номер УПИ 8 и 9 с площ от 455 кв.м., в кв.170 по плана на гр.С., ул.”Ц.”, №*** местност „Западно направление”, въз основа на нот.акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот №12, том ІІ, рег.№4681, дело №164 от 2006г. на нотариус В. Георгиева с рег.№340 и разрешение за строеж №123/15.02.2006г. от Дирекция „Архитектура и Градоустройство”, а именно : АПАРТАМЕНТ №13, на пети жилищен етаж, който ще се построи в посочената жилищна сграда, със застроена площ от 43,19 кв.м. и с общи части 7,73 кв.м., заедно с прилежащите части от дворното място, състоящ се от кухня, дневна, баня с тоалетна и тераса-лоджия, при следните граници: от изток-вътрешен двор; от запад-апартамент №9, от юг-калкан и от север-стълбище. Според обективираното в чл.9 от договора, постигнатото съгласие  е било за плащане на продажна цена в размер на левовата равностойност на 35 644 евро по курса на БНБ в деня на плащане, от които : 3 500 евро, платени като задатък при подписване на договора, и за получаване на които той служи като разписка, според изрично отразеното в чл.28, изр.второ; следващи поредни вноски в размер съответно на: 14 240 евро, 10 680 евро и 3 500евро, за които не е определен падеж на плащане, както и  последна вноска в размер на 3 724 евро, платима при изповядване на сделката или издаване на Акт образец 16. Тези плащания, според уговореното в чл.24 е следвало да се извършват в брой или по банков път.

           Ответникът е поел задължение, според отразеното в чл.11, както да извърши всички строително-монтажни и довършителни работи, съгласно одобрения архитектурен проект и нормативно регламентирани изисквания, така и да предприеме всички необходими действия за установяване годността за ползване на строежа, съгласно Наредба №3/2003г. и разрешение за ползване и съответно да предаде владението на обекта след завършване на сградата и въвеждането й в експлоатация с разрешение за ползване.

           Между страните не е бил уговорен конкретен срок за завършване на строителството, въпреки включения в писменото съглашение Раздел „Срок за изпълнение”, т.к. същия е останал с непосочена дата за изпълнение на задълженията на изпълнителя по строителството на имота. Според отразеното в чл.20, възложителя има право едностранно да развали договора при забавяне на изпълнителя с повече от 365 дни, като с оглед липсата на срок за довършване на строителството, началната дата, от която следва да бъде броен сочения срок на забава, даваща право за едностранно разваляне на договора от възложителя, е останала неопределена.

           От представените преписи на разписки от 02.04.2007г., 08.08.2007г., 12.12.2007г., 03.04.2008г. и 08.08.2008г. (на л.96-л.100), за които е констатирана идентичност с оригинала на същите писмени доказателства в о.с.з. на 19.03.2013г., както и е констатирано, че носят подпис на получател, се установява, че ищцата С.П. М. е заплатила в полза на „К.-98” ООД-гр.П., чрез представляващия го М.П., цялата уговорена продажна цена.

           Ищцата е представила договори за прехвърляне на дружествени дялове, притежавани в „К.-98”ООД от 14.04.2009г., 12.01.2010г. и 01.04.2010г., съответно установяващи промяната в правната форма на търговското дружество, страна по процесния договор, която е вписана и в Търговския регистър на 23.04.2009г.

           Видно е от приложения препис на нотариален акт за учредяване на правото на строеж върху недвижим имот №12, том ІІ, рег.№4381, дело №164/2006г. на нотариус с рег.№340 на НК, че в полза на „К.-98” ООД е било учредено правото на строеж върху описания по-горе УПИ, в който е следвало да бъде изградена описаната жилищна сграда с апартамента, предмет на сключения между страните договор.

          От представеното удостоверение с изх.№ДК-05-826-03-354/25.06.2012г., изд. от Началник Регионален отдел „Национален строителен контрол”-С. при РДНСК-Югозападен район е видно, че в архива на сочения отдел не е налична преписка по въвеждане в експлоатация, ведно с Разрешение за ползване на сградата, в която се намира процесния апартамент.

           От представените преписи на Разрешение за строеж №123/15.02.2006г. и Заповед № РД-09-50-126/01.02.2008г. на Главния архитект на гр.С., одобрени архитектурни проекти от 24.06.2006г. и 09.07.2008г. на Дирекция „Архитектура и градоустройство” и заключението по изготвената при съобразяването им съдебно-техническа експертиза се установява, че според първоначалния проект, на 5-ти жилищен етаж от сградата, в която е трябвало да бъде изградено процесното жилище, е следвало да бъдат изградени два двустайни апартамента - №9 и №10 и два броя ателиета - №1 (мезонет) и №2. След направена преработка на проекта са били внесени значителни архитектурни и конструктивни изменения, както в цялата сграда, така и конкретно на пети етаж, при което на същия е следвало да бъдат изградени два двустайни апартамента – под №5 и №6, както и две студия – под №5 (1-во ниво от мезонета) и под №6,като тази промяна е била одобрена със сочената Заповед № РД-09-50-126/01.02.2008г. Вещото лице е дало заключение, че описания в процесния договор апартамент №13 е идентичен с 1-во ниво от мезонет към ателие №1 по първоначалния проект и студио №5 по преработения проект. При изслушването му в с.з. е уточнило, че студио №5 е обособено като самостоятелен обект – на 5 етаж и представлява първо ниво от мезонета по първоначалния проект. След внесените изменения в проекта, вместо мезонет са били изградени два самостоятелни апартамента, съответно на 4 етаж и 5 етаж. В заключението е посочено също така, че в северозападната част от сутерена са били предвидени 11 броя избени помещения със светла площ от 1,20 кв.м. до 1,50 кв.м., които по брой отговарят на самостоятелните жилища и ателиета по първоначалния проект. По новоодобрения проект самостоятелните жилища и студия са станали 12, поради което едното от тях остава без мазе, но не може да бъде определено кое конкретно. Обсъденото експертно заключение се кредитира от съда, като дадено от вещо лице, разполагащо с необходимите специални знания, позволяващи отговор на поставените му въпроси, кореспондира с приложените писмени доказателства и не са налице основания за съмнение в неговата обективност и компетентност.

           При така установеното от фактическа страна, съдът намира от правна страна следното :

           По иска с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.

           За да бъде уважен предявеният иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД следва да се установи наличието на валидно сключен предварителен договор между страните; настъпил падеж за изпълнение на задължението на страните по него - за сключване на окончателен договор; неизпълнение от страна на ответника на посоченото задължение в уговорения срок; както и че продавачът е собственик на вещта, предмет на правоотношението. 

           В настоящето производство се установи от събраните доказателства наличие на облигационна връзка между страните, създадена с договор от 13.11.2006г., представляващ такъв от смесен тип: договор за изработка относно изграждането на бъдеща вещ и поето задължение да се сключи окончателен договор за прехвърляне правото на собственост. Процесния предварителен договор съдържа изискуемите по чл.19, ал.2 от ЗЗД уговорки относно съществените условия на окончателния договор. В достатъчна степен е индивидуализиран имота, обект на продажбата и цената, която следва да бъде платена от купувача, като и начина на плащането й. Ответникът е поел задължение да изгради обекта до степен на завършеност – въвеждането й в експлоатация с разрешение за ползване, предвид уговореното в чл.11, предл.последно от договора, който текст урежда задълженията на изпълнителя.

           В предварителният договор договарящите следва да уговорят и срок за сключване на окончателния договор. В процесния случай такъв срок не е уговорен. Това обаче не е пречка за всяка от страните по правоотношението да предяви иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване на окончателен договор.  

           Установи се от обсъдените доказателства, че ищцата е изпълнила поетото от нея задължение за плащане на уговорената продажна цена, което тя окончателно е сторила на 08.08.2008г., макар и да не е имало уговорени конкретни дати на падеж за изпълнение на задължението за плащане на отделните уговорени вноски.

           Съдът намира, че от събраните доказателства не се установи изпълнение на задължението на ответника да изгради имота до уговорената степен на завършеност преди датата на предявяване на иска. Доколкото няма уговорен срок за изпълнение на това задължение и няма отправена покана от купувача, съдът приема, че падежът на това задължение на изпънителя не е настъпил преди завеждане на исковата молба. Ако се приеме, че исковата молба представлява такава покана, то ответното дружество не е предложило изпълнение след връчването й, което макар и при условията на чл.50, ал.2 от ГПК, се счита редовно.

           Съдът обаче счита, че от ангажираните в настоящето производство доказателства не може да се направи извод за наличие на една от съществените предпоставки за прехвърляне на собствеността върху процесния имот. Съгласно разпоредбата на чл.3** от ГПК , когато се касае за прехвърляне право на собственост върху недвижим имот, съдът е длъжен да провери дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред. Съгласно нормата на чл.181, ал.2 от ЗУТ, едва от момента на завършването на сградата в „груб строеж”-с изпълнени ограждащи стени и покрив, без или с различна степен на извършени довършителни работи /§ 5, т. 46 от ДР на ЗУТ/, констатиран с протокол на общинската администрация, сградата и обособените части /обекти/ от нея придобиват самостоятелен статут и могат да бъдат годен предмет на правни сделки. Когато се касае за сграда, изградена след влизане в сила на ЗУТ, доказването на тази степен на завършеност на строителството може да стане единствено с  протокол на общинската администрация, а не и с други доказателства. Такъв съставен протокол по чл.181, ал.2 от ЗУТ не е представен при разглеждане на спора. Не са ангажирани дори и други доказателства в тази насока.

           Предвид изложеното съдът счита, че не са налице предвидените в закона условия за обявяване на предварителния договор за окончателен, с оглед приетото, че не се доказа, че процесния имот представлява годен предмет на правна сделка.

           Поради изложеното заявената искова претенция за обявяване на предварителния договор за окончателен се явява неоснователна и недоказана и следва да се отхвърли като такава.

 

           По иска с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД.

           Предвид изхода на спора по иска с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, съдът пристъпи към разглеждане на исковите претенции, предявени при условия на евентуалност.

           Съдът обсъди на първо място претенцията за плащане на сумата от 35 644 евро, представляваща престирана от ищцата цена по процесния предварителен договор. Съдът приема, че се претендира връщане на сумата, като получена на отпаднало основание, поради разваляне на договорното правоотношение.

           Процесния предварителен договор от 13.11.2006г. не е бил развален преди завеждане на исковата молба. С оглед заявеното в исковата молба и уточняващата такава от 07.11.2011г., съдът приема, че ищцата, като купувач по процесния предварителен договор е направила изявление за развалянето му, в случай че той не може да бъде обявен за окончателен. Съгласно правилото на чл.87, ал.1 от ЗЗД двустранният договор се разваля поради неизпълнение по причина, за която длъжникът отговаря с едностранно изявление от кредитора. Изявлението трябва да съдържа подходящ срок за изпълнение, независимо от това дали падежът вече е настъпил, или настъпва по силата на изявлението. Ако посоченият срок е подходящ, ефектът на развалянето настъпва, ако длъжникът не изпълни до изтичането му, а ако изявлението не съдържа срок или срокът е недостатъчен, ефектът на развалянето настъпва, ако длъжникът не изпълни до изтичането на обективно подходящия с оглед на обстоятелствата срок. Затова с исковата молба може да бъде развален всеки двустранен договор, независимо от това дали в нея е посочен подходящ срок за изпълнение, не е посочен никакъв срок, или посоченият срок е недостатъчен. Договорът се счита развален с исковата молба, ако длъжникът не изпълни в хода на производството по делото до изтичането на обективно подходящия с оглед на обстоятелствата срок. В този смисъл е трайно установената съдебна практика – така например Решение № 37 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 920/2009 г., г. к., ІV г. о. на ВКС, Решение № 706 от 30.12.2010 г. по гр. дело № 1769 от 2009 г., ІІІ г. о. на ВКС, постановени по реда на чл. 290 от ГПК. В настоящият случай това изявление се съдържа в исковата молба и уточняваща такава от 07.11.2011г., а в хода на делото и до приключване на устните състезания ответникът не е предложил изпълнение.

           Поради горното съдът приема процесния предварителен договор от 13.11.2006г. за развален, поради което и продавача дължи връщане на получената по него престация. Установи се от събраните писмени доказателства престиране от страна на ищцата на уговорената продажна цена в размер на 35 644 евро.

           Предвид изложеното съдът счита, че исковата претенция по чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД се явява основателна и доказана и следва да бъде уважена като такава, респективно осъден ответника да заплати в полза на ищцата сумата от 35 644 евро, дадена от нея по процесния предварителен договор, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата завеждане на исковата молба -  26.20.2011г. до окончателното изплащане.

 

           По иска с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД.

           С тази искова претенция ищцата претендира плащане на сумата от 3 500 евро, представляваща дължимия втори размер на задатъка, даден по сключения между страните договор от 13.11.2006г.

           Съгласно разпоредбата на чл.93, ал.1 от ЗЗД задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение.

           В подписания между страните договор от 13.11.2006г. е обективирано съгласието им да придадат значението на задатък на първата вноска от 3 500евро, която е била платена от купувача на продава в деня на подписване на съглашението и това е удостоверено в него.

           Както се прие по-горе процесния предварителен договор е развален с отправеното от ищцата с исковата молба волеизявление за развалянето му, поради виновно неизпълнение от страна на ответника. С оглед на това, за ищцата, която е дала задатъка и е изправна страна по правоотношението,  остава правото по чл.93, ал.2 от ЗЗД да претендира задатъка в двоен размер.

           Поради изложеното съдът счита, че исковата претенция с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД се явява основателна и доказана и следва да бъде уважена като такава, съответно осъден ответника да заплати в полза на ищцата сумата от 3 500 евро, представляваща втория размер на платения при подписване на процесния договор задатък, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане.

            С оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.1 от ГПК ответника следва да заплати в полза на ищеца деловодни разноски в размер на 3 062,36лв. за държавна такса, адвокатско възнаграждение и разноски за вещо лице.

            Водим от горното, Съдът

р е ш и :  

 

ОТХВЪРЛЯ предявеният от С.П.М. с ЕГН **********, съдебен адрес:*** срещу „К. – 98” ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление гр.П., район Централен, ул.”Р.Д.”, №**, ет.*, ап.*, ИСК с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 13.11.2006г. за продажба на следния недвижим имот : Студио №5, находящо се в гр.С., Район „В.”, в жилищната сграда на ул.”Ц., №*** на 5 жилищен етаж, състоящ се от кухня, дневна, баня и тоалетна, тераса-лоджия, със застроена площ от 43,19 кв.м., при съседи на студиото: от изток-ап.5, от запад-двор, от юг-калкан и от север-стълбище, заедно с принадлежащите му 7,73кв.м. от общите части на сградата и съответното право на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, съставляващо УПИ 8 и 9 с площ от 455 кв.м., в кв.170 по плана на гр.С., м.”Западно направление”, като  НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.

          ОСЪЖДА, на основание чл. 55, ал. 1, пр.3 от ЗЗД, „К. – **” ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление гр.П., район Централен, ул.”Р.Д.”, №**, ет.*, ап.* ДА ЗАПЛАТИ в полза на   С.П.М. с ЕГН **********, съдебен адрес:***  сумата от 35 644 евро, представляваща получена на отпаднало основание продажна цена по Предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от 13.11.2006г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 26.10.2011г., до окончателното й изплащане.

          ОСЪЖДА, на основание чл. 93, ал. 2 от ЗЗД, „К. – ***” ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление гр.П., район Централен, ул.”Р.Д.”, №**, ет*, ап.*ДА ЗАПЛАТИ в полза на   С.П.М. с ЕГН **********, съдебен адрес:*** сумата от 3 500 евро, представляваща втория размер на задатъка, платен при подписване на Предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от 13.11.2006г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 26.10.2011г., до окончателното й изплащане.

        ОСЪЖДА на основание чл.78, ал. 1 от ГПК „К. –**” ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление гр.П., район Централен, ул.”Р.Д.”, №**, ет.*, ап.* ДА ЗАПЛАТИ в полза на   С.П.М. с ЕГН **********, съдебен адрес:*** сумата от 3 062,36лв., представляваща деловодни разноски.

            решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните, с въззивна жалба.

 

 

 

 

СЪДИЯ: