Р Е Ш Е Н И Е
№ ........
гр. Варна, 10.07.2017г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, VII състав, в публично
заседание на осми юни през две хиляди и седемнадесета година, в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ЕЛЕНА АНДРЕЕВА
при секретаря Доника Христова, като разгледа
докладваното от съдията гр.д. № 617/2016г.
по описа на ВОС, съобрази следното:
Производството по делото е образувано по предявени от П.Д.П.
и Д.А.П. срещу П.А.К. и Д.И.К., искове за осъждане на ответниците да им
заплатят следните суми:
на основание чл.55 ал.1 пр.3 от ЗЗД - сумата от
85 000 евро, представляваща платена част от продажната цена по развален
предварителен договор от 02.03.2011г. за покупко-продажба на недвижим имот,
ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на подаване на
исковата молба – 28.03.2016г., до окончателно изплащане на сумата;
на основание чл.55 ал.1 пр.1 от ЗЗД - сумата от
1994,60лв., представляваща заплатени лихви по ипотечен кредит за м.01, м.02,
м.03 и м.04.2012г., платени на 30.03.2012г. от купувачите на продавачите без
основание, ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на
подаване на исковата молба – 28.03.2016г., до окончателно изплащане на сумата;
на основание чл.72 ал.1 вр.чл.70
ал.3 от ЗС - сумата от 44 908лв./увеличение на иска допуснато с протоколно
определение от 08.06.2017г., при подробно описани подобрения по пера в молба
вх.№ 13871/16.05.2017г./, представляваща извършени от страна на купувачите
подобрения в имота, собственост на ответниците, ведно със законната лихва върху
сумата, считано от датата на подаване на исковата молба – 28.03.2016г., до
окончателното й изплащане;
Иск за признаване право на задържане, на основание чл.72
ал.3 от ЗС на следния недвижим имот, собственост на ответниците, придобит с
договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 78, т.І, рег.№ 1077, дело № 60 от 2005г. на С.К.,
нотариус с район на действие ВРС, рег.№ 446 от НК, придобит в режим на
съпружеска имуществена общност, а именно: недвижим имот, находящ се в с.
Приселци, общ. Аврен, обл. Варна, представляващ,
съгласно документ за собственост УПИ № І-15 с площ от 870 кв.м., попадащ в
квартал ІІІ по плана на селото с кадастрален идентификатор № 58445.501.681, при
граници съгласно кадастрална карта ПИ № 58445.501.682, ПИ № 58445.501.20, ПИ №
58445.501.24, ПИ № 58445.501.36 и при граници, съгласно документ за
собственост: от две страни път, УПИ ХІV-453 и УПИ ІІ-15, ведно с построената в
имота двуетажна еднофамилна сграда със застроена площ от 95,76 кв.м. и
разгърната застроена площ от 222,76 кв.м., притежаваща кадастрален
идентификатор № 58445.501.681.1 с площ от 94 кв.м. съгласно скица и с
предназначение – друг вид сграда за обитаване.
В исковата молба се твърди, че на 02.03.2011г. между
страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот –
дворно място с построената в него двуетажна еднофамилна сграда, находящ се в с.
Приселци, общ. Аврен, обл. Варненска, който
ответниците са придобили въз основа на покупко-продажба, обективирана
в нот.акт № 78, т.I, рег.№ 1077, д.№ 60 от 2005г. на
нотариус С.К., като продавачите са декларирали, че към момента на подписване на
същия има учредена ипотека върху имота в полза на ОББ в размер на 60 000
евро, като продавачите се задължават до окончателното прехвърляне на
собствеността на имота да заплащат вноските по ипотечния кредит. При подписване
на предварителния договор и съобразно уговореното в т.3.1.1 ищците заплатили на
ответниците задатък в размер на 30 000 евро, за
което е съставена разписка, като впоследствие, съгласно разписка от
18.05.2011г. са заплатили и сумата от 50 000 евро. По силата на т.1.3 от
договора, в деня на подписване на същия, продавачите са предали на купувачите
владението върху недвижимия имот. Твърди се, че към м.10.2011г. купувачите са
заявили готовност за окончателно заплащане на остатъка от продажната цена в
размер на 100 000 евро и за сключване на окончателен договор за покупко-продажба.
При проведени разговори между страните продавачите са уведомили купувачите, че
към този момент са възпрепятствани и затруднени за прехвърлителната
сделка, както и че ще са в готовност за изпълнение на задълженията си след 01.01.2012г. Впоследствие и двете страни са били
възпрепятствани да сключат окончателен договор, водили допълнителни преговори
помежду си, в резултат на което на 30.03.2012г. продавачите получили от
купувачите сума в размер на 5000 евро, като част от продажната цена и сума в
размер на 1994,60лв., представляваща заплатени от продавачите лихви по ипотечен
кредит на месеците януари, февруари, март и април 2012г., поради това, че и към
него момент ипотеката не е заличена и не са предприемани действия от страна на
продавачите в тази връзка. Твърди се, че сумата от 1994,60лв. е платена без
правно основание и по повод сключването на допълнително споразумение,
удължаващо срока на договора, каквото не е било подписано, предвид неявяването
на продавачите на уговорената дата и час и нежеланието от тяхна страна да
подпишат същото.
На 27.07.2012г. ищците получили нотариална покана да
изпълнят задължението си по предварителния договор относно заплащане на
остатъка от продажната цена, в 14-дневен срок без да са уточнени начина и
мястото на изпълнение. Поради това купувачите са счели, че с предприетите
действия ответниците целят единствено
получаването на имотна облага, като на 06.08.2012г. са изпратили отговор на
нотариалната покана до ответниците на посочения адрес за кореспонденция по
предварителния договор, в който продавачите/ответниците/ са поканени на
10.08.2012г. от 11 часа за се яват на посоченото в
отговора място, като предоставят всички, намиращи се в тях необходими документи
за процесния имот, относно окончателното изповядване на сделката и уточняване
на начина и сроковете на поетите задължения. На посочената в отговора дата
продавачите не се явили, за което е съставен констативен протокол. По този
начин ответниците са поставили купувачите в невъзможност за изпълнение на
задълженията по договора на последните, доколкото за усвояване на остатъка от
продажната цена посредтвом кредитиране по банков
и/или частен ред е необходимо представяне от собственика на всички, изискуеми
от закона докумети. Поради това на 13.08.2012г.
купувачите са предявили иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД за обявяване на предварителния
договор за окончателен. С решение № 1042/04.03.2015г. по гр.д.№ 11724/2012г. на
ВРС 19 състав съдът е отхвърлил предявения иск, като решението е потвърдено от
въззивната инстанция с мотиви, че искът е неоснователен, предвид упражненото
право на разваляне на договора от ответниците на сключения предварителен
договор., но доколкото предмет на предявения иск не е бил дали продавачите по
предварителния договор основателно са упражнили правото си на разваляне на
същия, ищците поддържат, че по отношение на този въпрос не е формирана сила на пресъдено нещо. На 31.10.2012г. е образувано на основание
чл.108 от ЗС гр.д.№ 15823/2012г. на ВРС 26 състав с ищци П. и Д. Коемджиеви за предаване на владението на недвижимия имот,
като поради преюдициалността на заведеното на
основание чл.19 ал.3 от ЗЗД съдебно производство, производството по предявения ревандикационен иск е спряно до влизане в сила на решението
по гр.д.№ 11724/2012г. на ВРС, 19 състав. Ищците поддържат, че доколкото те са
изправна страна по предварителния договор, ответниците нямат основание за
развалянето му.
Твърди се, че след предаване на владението на
02.03.2011г. купувачите по предварителния договор са извършили подобрения.
Изградена е масивна ограда с тухли откъм двете улици – външните граници на
имота, измазана от двете страни. На едната от вътрешните граници е поставена
ограда от телена мрежа. Поставени са портална метална врата с автоматичен
механизъм за дистанционно отваряне, както и пешеходна метална врата. Изградена
е масивна стопанска постройка/гараж/ с бетонна покривна плоча и скатен покрив с дървена конструкция и покрит ондулин. Изградена е масивна постройка за хидрофор с бетонна покривна плоча и дървена покривна
конструкция със скатен покрив, покрит с ондулин, а пред гаража – бетонна армирана площадка. В
лятната кухня/навес с три стени/ е поставена ПВЦ дограма и врати, изградена е
септична яма в двора до гаража/стопанска сграда/. Извършено е затревяване на
свободните площи, като е изградена система за напояване. Във всекидневната на
първия етаж на къщата са поставени теракотни плочки
60/60. В спалнята на втория етаж е изграден вграден
гардероб, съобразен с размерите на помещението. Твърди се, че извършените СМР
са подобрения, тъй като използваните материали са с по-добри технически и
качествени характеристики от използваните при строителството на сградата.
Сградата е въведена в експлоатация на 27.10.2005г., като подобренията,
извършени от ползвателите, са извършени с цел ограничаване на въздействието на
околната среда и подобряване на комфорта в имота. Излага се, че всички
извършени СМР, които са трайно закрепени и е невъзможно да бъдат повторно
използвани без да се наруши тяхната функционалност, са посочени в
количествено-стойностна сметка/КСС/, като общата им стойност възлиза на
31 275,82лв., като те са направени от ищците в качеството им на
добросъвестни владелци и са извършени по стопански път и със собствени
средства, като за целта ищците са ангажирали близки и познати, относно изграждането
на СМР, респ. описаните подробно в КСС от 21.03.2015г. в периода от
01.04.2011г. до 30.05.2012г.
В срока по чл.131 от ГПК, ответниците, чрез
пълномощника си, са депозирали отговор на исковата молба, като я оспорват и
считат исковите претенции за неоснователни.
Ответниците са направили възражения за
прихващане, както следва:
на вземането си за неустойка по чл.4.4 от
Предварителния договор в размер на 85 000 евро срещу задължението си да
върнат на ищците получената част от продажната цена с твърдения, че като
изправна страна по договора са упражнили правото си да развалят договора с нотариална
покана от 27.07.2012г. и че договорът е бил развален по вина на ищците;
на вземането си за неустойка по чл.4.5 от
Предварителния договор за неизпълнение на задължението на ищците да върнат
владението върху имота, а в условията на евентуалност на вземането си за обезщетение
за ползване на имота за периода от 11.08.2012г. до 13.07.2016г. - по 50 евро до
предаване на имота.
на вземането си за обезщетение за унищожените 20 бр.
фиданки, от които 2бр. бели череши, 2бр. червени череши, 6бр. праскови, 5бр.
кайсии и 5бр. круши.
Направено е възражение за прихващане и със сумата от
308,74лв., представляваща незаплатени задължения за заплащане за ползване на
вода в имота, за периода от м.04.2014г. до м.06.2014г.
Ответниците са направили възражение по чл.90
ал.1 от ЗЗД за едновременност на изпълнението, в случай на уважаване на предявените
искове. Ответниците
спорят, че през месец октомври 2012г. ищците са заявили готовност да заплатят
остатъка по продажната цена и да сключат окончателен договор, както и че през
същия месец или когато и да било по време на действие на предварителния договор
ответниците са имали каквито и да било затруднения да сключат окончателен
договор. Ответниците оспорват, че на 06.08.2012 г.
или на друга дата са получили от ищците отговор на нотариална покана от
27.07.2012г. По отношение на извършените подобрения в имота, в депозирания
писмен отговор, ответниците са навели твърдения, че ищците са поставили
единствено ограда от телена мрежа по една от вътрешните граници на имота. При
сключване на предварителния договор ответниците са предали на ищците имота
ограден от две страни, откъм улицата с масивна ограда от бетон и колони, тухли
и ковано желязо, с метални портални врати за автомобили и пешеходци. Оспорват
твърдението, че ищците са изградили тази ограда и са поставили вратите. Сочат,
че не са поставили автоматичен механизъм, но дори такъв да е поставен от
ищците, той е сменяем и не представлява подобрение. Не спорят, че ищците са
изградили в имота масивен гараж и постройка за хидрофор,
но се твърди, че доколкото строежът е незаконен, извършен без каквито и да е
строителни книжа, същият подлежи на премахване, а не на заплащане, както и че
изградените постройки са ненужни. Твърди се, че септичната яма е изградена от
ответниците, след одобрен проект. Ответниците
твърдят, че са предали имота на ищците с изградена каменна настилка за влизане
и паркиране на автомобили, лятната кухня в имота е изградена от ответниците, а
поставянето на ПВЦ дограма на същата не представлява подобрение, защото дограмата
може да бъде свалена и преместена, а за да се счита за подобрение следва да е
трайно прикрепена. Ответниците твърдят, че са предали
имота на ищците затревен с 20 бр. овощни дървета в него, както и съществуваща
система за напояване, като единствената промяна, е изсичането на намиращите се
в дворното място преди сключване на предварителния договор дървета. Твърди се,
че ответниците са предали имота на ищците с поставена от тях подова настилка в
дневната на къщата – паркет от африкански тик и гранитогрес,
като се сочи, че поставянето на теракот в дневната,
ако действително е извършено от ищците, не е подобрение, а подмяна на
по-качествена и скъпа настилка с по-нискокачествена. Излага се, че изграденият
от ищците гардероб, ако действително има такъв, не е подобрение, тъй като е преместваем елемент от мебелировката и за него не следва да
се дължат суми. В писмения отговор се твърди, че ищците са извършили всички
промени в имота след 15.08.2012г. когато договорът вече е бил развален, без
знанието и съгласието на ответниците.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и след запознаване със
събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна
страна, следното:
От представения по делото предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 02.03.2011г. се установява, че по силата на същия П.А.К. и Д.И.К.,
в качеството им на продавачи, са се задължили да прехвърлят на П.Д.П. и Д.А.П.,
в качеството им на купувачи, собствеността върху следния свой недвижим имот,
придобит чрез правна сделка покупко-продажба от 23.03.2005г., обективирана в нот.акт № 78, том I, рег.№ 1077, дело
№ 60/2005г. на нотариус
С.К.: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, представляващ по кадастралната карта на с. Приселци,
община Аврен, Област Варна, одобрена със Заповед № РД-18-6/06.02.2006г. на ИД
на АК и изменена със Заповед № КД-14-03964/04.07.2007г. на Началник на СК –
Варна, като имот с кадастрален идентификатор № 58445.501.681 с площ от 869
кв.м., с трайно предназначение – урбанизирана територия и начин на трайно
ползване – ниско застрояване, представляващ, съгласно документ за собственост
УПИ с № І-15 с площ от 870 кв.м., попадащ в кв. 3 по плана на селото, при
граници съгласно кадастрална карта ПИ № 58445.501.682, ПИ № 58445.501.20, ПИ №
58445.501.24, ПИ № 58445.501.36 и при граници, съгласно документ за
собственост: от две страни път, УПИ ХІV-453 и УПИ ІІ-15, ведно с построената в
имота двуетажна еднофамилна сграда със застроена площ от 95,76 кв.м. и
разгъната застроена площ от 222,76 кв.м., притежаваща кадастрален идентификатор
№ 58445.501.681.1 с площ от 94 кв.м. съгласно скица и с предназначение – друг
вид сграда за обитаване, срещу задължението на купуваччите
да заплатят цена в размер на 180 000 евро, като начина на плащане е
уговорен в раздел ІІІ от предварителния договор.
Съгласно чл.4.4 от предварителния договор, ако забавата на купувачите за
заплащане на дължимите суми е продължила повече от 30 дни и не е сключен
окончателен договор в нотариална форма, продавачите могат да развалят договора
и да задържат като неустойка внесените до момента суми от купувачите. Съобразно
чл.4.5 от предварителния договор, при разваляне на договора на основание
чл.4.4, както и във всички случаи на разваляне на договора от страна на
продавачите при виновно неизпълнение на задълженията им от страна на
купувачите, последните са длъжни в 14-дневен срок от писмената покана за освобождаване
на имота да го освободят, като след изтичане на 14-дневния срок за
освобождаване купувачите дължат на продавачите обезщетение за ползването на
имота в размер на 50 евро за всеки ден до момента на освобождаването му и
подписване на приемо-предавателен протокол от двете
страни, удостоверяващ датата на предаване и евентуалните претенции за щети или
поправки.
По делото са приложени разписки, удостоверяващи заплащане на следните суми
от ищците на ответниците във връзка с посочения по-горе предварителен договор,
както следва: разписка от 02.03.2011г. за получена от продавачите/ответниците
по делото/ сума в размер на 30 000 евро, представляваща капаро по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 02.03.2011г.;
разписка от 18.05.2011г., удостоверяваща получаването от продавачите на сумата
от 50 000 евро, представляващи второ плащане по същия предварителен
договор; разписка от 30.03.2012г., удостоверяваща получаването от ответниците
на сумата от 5000 евро, представляващи частично плащане по допълнително
споразумение към предварителния договор и на сумата от 1994,60 евро,
представляващи заплатени лихви по ипотечен кредит за месеците януари, февруари,
март, април и май.
Ищците са представили допълнително споразумение от м.04.2012г. към предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 02.03.2011г., подписано
единствено от тях, като съгласно т.3.1.3.2 в деня на подписване на
допълнителното споразумение, купувачите заплащат на продавачите сумата в размер
на 1594,06 евро, представляващи заплатени от продавачите лихви по ипотечен
кредит за месеците януари, февруари, март и април 2012г., като за месец май
2012г. се задължават в деня на падежа съгл.договора за ипотечен кредит да
внесат месечната вноска в размер на 491 евро.
По делото е приложен констативен протокол от 04.04.2012г.,
в който е констатирано, че на същата дата продавачите по предварителния договор
не са се явили за подписване на допълнително споразумение към него. Приложени
са разпечатки от електронна кореспонденция между страните във връзка с
подписването на допълнително споразумение към предварителния договор
С нотариална покана от 25.07.2012г., връчена на ищците на 27.07.2012г.,
ответниците са им дали 14-дневен срок от получаване на поканата, да изпълнят
задължението си за пълно плащане на уговорената цена по сключения между
страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
02.03.2011г./заплащане на сумата от 95 000 евро/, като са ги предупредили,
че след изтичане на посочения срок ще считат договора за развален. Със същата
покана ответниците са поканили ищците, в случай, че не изпълнят паричните си
задължения по договора в горепосочения срок, съобразно т.4.5 от договора, да им
предадат владението върху недвижимия имот, предмет на предварителния договор,
като получено на отпаднало основание, предвид развалянето на договора.
Представен е отговор на нотариална покана от ищците по делото, за който
няма доказателства да е връчван на ответниците, с който последните са поканени
на посочени в отговора дата, час и място, да се явят за уточняване на сроковете
и начина на плащане на останалата неплатена част от сумата по предварителния
договор, както и да представят всички, намиращи се у тях документи относно
процесния имот. Съставен е констативен протокол от 10.08.2012г. за неявяването
на продавачите по предварителния договор във връзка с подписване на
допълнително споразумения към предварителния договор.
Не се спори между страните, че ответниците по настоящото дело - П.А.К. и Д.И.К.,
са предявили иск с правно основание чл.108 от ЗС срещу ищците П.Д.П. и Д.А.П.,
като е образувано гр.дело № 15823/2012г. на ВРС, ХХVІ състав, исковата молба по
което дело е вписана на 15.02.2013г. в СВ – Варна, спряно до приключване на
производството по гр.дело № 11724/2012г. на ВРС, ХІХ състав, образувано по
предявен от купувачите по предварителния договор иск с правно основание чл.19
ал.3 от ЗЗД, който е отхвърлен.
С решение № 1042/04.03.2015 по гр.дело № 11724//2012г. по описа на ВРС, ГО,
ХІХ състав, потвърдено с решение № 1507/30.07.2015г. по в.гр.д.№ 1458/2015г. по
описа на ВОС, ГО, недопуснато до касационно обжалване с определение №
1488/29.12.2015г. по гр.дело № 5664/2015г. на ВКС, ІV г.о., са отхвърлени
предявените от П.Д.П. и Д.А.П. срещу П.А.К. и Д.И.К. искове за обявяване за
окончателен на сключения помежду им предварителен договор от 02.03.2011г., на
основание чл.19 ал.3 от ЗЗД, като в мотивите към решението е прието, че
ищците-купувачи са неизправна страна по предварителния договор и че
продавачите, в качеството си на изправна страна, са упражнили правото си да
развалят едностранно предварителния договор, както и че поради развалянето на
договора още към м.08.2012г., страните не са били обвързани от валиден
предварителен договор, който да може да бъде обявен за окончателен по съдебен
ред.
От показанията на свид. М. се установява, че
същият познава страните по делото – Д. – само визуално, като знае, че същият
държи автоморга, а П. и Д. познава отдавна, като с
последния са приятели от детските години. Свидетелят разбрал, че П. и Д. искали
да закупят къща и започнал да търси подходящ имот за тях, но през м.03.2011г. те
му съобщили, че са харесали такъв в с. Приселци. Свидетелят и съпругата му
отишли да видят къщата, която била нова, и разбрали, че цената е 180 000
евро. Около дворното място имало ограда от ковано желязо кух профил, имало
гаражна врата и входна врата, къщата имала изолация, а в задната част на двора
имало струпани строителни отпадъци. Свидетелят обяснява, че в двора се влиза
през входа, като в дворното място зад къщата нямало затревена площ, а посадени дръвчета, тип борчета,
които били 70-80 см високи, като ограда на съседното място, като жив плет. Към
другите съседи имало нещо като навес – тип беседка, имащ ролята на ограда. Тази
беседка след това П. и Д. затворили с ПВЦ дограма и я направили като барбекю с плъзгащи врати, вътре имало и мивка, от която нямало
къде да се оттича водата. Двамата направили и септична яма, за да има къде да
отива дъждовната вода. Когато свидетелят отишъл там за първи път имало още една
постройка – метър на два, където работниците си оставяли нещата докато са
строили къщата. Последната била напълно завършена. Като се влезе от входа има
стълби без парапет, които водят за втория
етаж и покрай тях е кухнята, вдясно е голям хол, който е като дневен
тракт. Свидетелят забелязал, че подът на дневния тракт с площ около 20 кв.м. бил
само на замазка, но всичко било боядисано, имало хубава мазилка. Антрето било с
теракотни плочки, които и към момента са същите. На
свидетеля му направило впечатление, че
къщата е особена – няма ъгли. На втория етаж има три стаи, едната стая била
направена за спалня, като бил обособен дрешник, като били изработени специално
врати и този дрешник не би могъл да се демонтира. Стаите били в завършен вид.
Кухнята била с кухненски шкафчета. На втория етаж имало санитарен възел, вляво
се намира банята и има три стаи. Когато П. и Д. започнали да правят ремонти
започнали първо с оградата, като махнали старата и зидали стена, висока около 2
метра., сменили входната и гаражните врати, които се намират на двора.
Направили гаражна врата с фотоклетка, входната врата също е масивна. Сега отвън
вътре нищо не може да се види. В двора като се влезе към съседите, където бил
живия плет от борчета, двамата лели бетонни основи и сложили колчета, където
опънали телена ограда. Направили озеленяване на мястото, където била настлана
пръст, засадили райграйс, монтирали напоителна
система, включително към борчетата. В мястото имало посадени около 5-6 дървета
- един бадем, а другите били овощни дръвчета, като свидетелят си спомня, че имало
круша и праскова. Овошките били там и лятото преди разпита на свидетеля. Нямало
изграден гараж зад гаражната врата, там било недовършено мястото, било на пръст
и П. и Д. го бетонирали, за да може да се паркират коли, защото било кално. Свидетелят
бил очевидец на изграждането на бетонната площадка. Нямало избено помещение. Д.
построил нещо подобно на гараж - около 12-16 кв.м. стабилна постройка, измазана,
с бетонна плоча, на която има ондулин и изолация,
сложили и ПВЦ дограма и прозорци. Това е постройка, в която да се държат
косачката за тревата и инструменти, нещо като килер, но на двора. Изградили с
помощта на майстори и хидрофор, защото там имало
проблеми с водата. Д. и П. правили ремонти и вътре в къщата. Преди това
стълбите били срещу входа, зидани стълби. Те ги закрили от външната страна и
отзад, сложили врата и станало като помещение, в което държат обувките си.
Частта под стълбите направили като помещение за обувки. Където било на замазка
купили гранитогрес и го сложили. Гранитогресът
го закупили от магазин ,,Мартинели“. Кухнята била
готова, а това, което направили в къщата било изграждането под стълбите и
полагането на настилката в трапезарията. На втория етаж направили дрешник в
голямата спалня, но други сериозни промени не са правени. По отношение на
санитарния възел на втория етаж имали проблеми, защото още в началото имало теч
от банята на втория етаж. Към момента банята не се ползва. Според свидетеля металната
врата и външната врата няма пречка да бъдат демонтирани. Гаражът не може да се
демонтира, защото е масивен. Когато щели да го изграждат се обаждали на
собствениците, за да получат разрешително, но те им казали, че после ще го
оправят. Д. и П. първоначално платили на продавачите 50 000 евро, а после
още 30 000 евро, като им останали за плащане още 100 000 евро. От ищците
свидетелят разбрал, че през есента на 2011г. те преговаряли с продавачите и че
имали срок до края на годината да платят цялата сума, като Д. имал готовност да
го стори. Двамата отишли до автоморгата на Д., който
казал, че има време до изтичане на срока и че не е необходимо да бързат с
плащането. Тогава свидетелят разбрал, че Д. има проблеми с НАП, и че къщата има
ипотека. Д. бил дал някаква сума на Д. за погасяване на вноските по ипотеката –
около 5000 евро.
Свидетелят е категоричен, че всички подобрения в имота
били извършени през 2011г. Продавачите на имота знаели за изградения хидрофор, за гаража и за барбекюто,
защото Д. и П. съгласували всичко с тях.
Оградата, която била от желязо не била от земята, имало
само малко от плътен материал – бетонови блокчета. Височината на оградата била
около 170см, но плътната част на оградата била около 20-30 см. В двора имало
твърда настилка. Като се влезе от входната врата имало пътеки от каменни плочи.
За коли настилка нямало, било кал.
Зеленина в двора имало, но не било райграс, задната част от двора била като
строителна площадка - имало натрупани строителни отпадъци, вляво имало нещо
като шадраван, имало трева. Д. направил септична яма, защото нямало канал.
Д. имал парите, за да плати на Д., но не ги е броил
пред свидетеля. Изкарал една кутия от обувки и ги показал на свидетеля, като му
казал, че са 100 000 евро, но свидетелят лично не ги броил. Всички
разговори между страните по договора свидетелят знаел от Д. и П.. Той присъствал
и когато били там хората, които щели да строят гаража.
При предявяване на снимката на имота, съдържаща се в
представената по делото експертна оценка, свидетелят поясни, че срещу къщата е барбекюто и че това, което прилича на шадраван било там
когато ищците закупили имота. Това, което е зад имота е стена, направена от Д.
и П..
От показанията на свид. В.,
живееща на съпружески начала със свид. М., се
установява, че същата познава ищците, като П. я познава след като се оженила за
Д.. Двамата подписали предварителен договор за къща в с.Приселци. Купили си
къща там през 2011г., като тя се намира в началото на с. Приселци вдясно. Свидетелката
видяла къщата когато ищците я закупили – през март-април 2011г. Когато купили
къщата оградата била висока около 170-180 см., не била плътна ограда, а с
тръбни решетки. Виждало се вътре в двора през оградата, но сега не се вижда
през оградата. Къщата е разположена на ъгъл, а вляво от нея има път. Имало и
част от оградата, която била от борчета, без да има мрежа, а след това ищците
лели бетон и сложили мрежа. От главния път се отбива вдясно и се влиза отстрани
в къщата. Вратата била с решетки, имало обикновена гаражна врата с решетки.
Вътре в двора нямало паркоместа. В двора имало само
един навес, освен къщата, имало и едно малко помещение към него. Озеленяване в
двора нямало, било като строителна площадка. Имало овощни дървета, които и сега
са там - круша, слива, праскова, бадем.
На пръв поглед къщата била завършена. На първия етаж
кухнята била с шкафчета, дограма, холът бил на замазка, стените били в много
интересен цвят. В коридора имало плочки, а холът бил само на замазка, нямало
поставена настилка. На втория етаж има три спални, две малки и една по-голяма,
която е на П. и Д.. Санитарен възел на втория етаж има, но не се ползва, защото
се оказало, че има теч от банята от тръбите, наводнила се кухнята от него и ищците
търсили проектите, защото искали да я ремонтират, но не успели да се снабдят с
тях и сега банята не се ползва. Д. и П. изградили нова ограда, махнали
решетките, като сега оградата е масивна от тухли. Сменили вратите на входа,
гаражната врата също сменили с отваряема плътна
врата. В задната част на двора също направили ограда зад борчетата, лели бетон
и сложили мрежа. Навесът бил открит, но тъй като бил разположен под наклон, за
да не се събира вода там, ищците направили пред него канал и частично го
затворили отпред с ПВЦ дограма. Имало мивка, от която водата се изтичала на
пръста, като ищците направили шахта. Направили паркоместа
от бетон когато сменили гаражната врата. Направили масивен гараж с покрив и
дограма, с изолация, затворен отвсякъде. Изградили хидрофор,
защото имало проблеми с водата и за да не замръзва копали отдолу и го изградили
като масивна постройка. Направили озеленяване на дворното място, изградили
напоителна система, сложили райграс, покрай борчетата също направили поливна
система, а отпред засадили декоративни дръвчета.
Когато купили къщата подът в хола бил на замазка, ищците
поставили гранитогрес, който закупили от магазин „Мартинели”. Плочките, които били там не са сменяни. Сложили
комарници и направили обзавеждане.
На втория етаж, където е спалнята на ищците, те
направили отделно помещение – дрешник, защото къщата била кръгла. Затворили
дрешника с две огледални врати, като всичко вътре било на рафтове. Нямало как
да се купи готов гардероб и затова го направили по размери от фирма.
Подобренията започнали да ги правят през 2011г., веднага
след закупуването на къщата, като всички изградени от тях врати и огради са все
още там.
В двора в началото имало алеи с камък, но имало и
строителни отпадъци. Зеленина нямало. В момента всичко в двора е с райграс и
напоителна система, всичко е озеленено.
От показанията на свид. Л., съсед на ответниците, който всеки ден минава
покрай къщата им, се установява, че същият познава П. и Д. Коемджиеви
повече от 20 години. Те имат имот до неговия в с. Приселци, който представлява
къща на два етажа полузаоблена с двор. Цялото място било
около 1 декар. Купили голо място – двор без постройка. Ответниците
оградили имота - към улицата сложили масивна ограда, висока около два метра, а отвътре
поставили мрежа. В момента е такава оградата. Когато взели мястото било само на
плет. Те направили оградата. Отвътре към момента място е оградено с мрежа и
дървета. Оградата с тръби откъм улицата била преди да купят мястото. Построили къщата
в периода 2007-2008 г.
Оградата е с хубава мазилка, с керемиди отгоре.
Вратата към двора била откъм долната улица, имало две гаражни врати и по-малка
врата – метални. Имало твърди настилки в двора и около къщата, тип пътеки,
където е гаражната врата имало място за два автомобила, което било от бетон.
Пътеките около къщата и площадката за колите
ответниците направили след построяването на къщата.
Къщата била завършена, но не била обзаведена, подовете
били в плочки, горе били с ламинат, а не на мазилка.
С настилка от гранитогрес били
терасите, коридорът и стълбището. На първия етаж има баня с тоалет, кухня с хол
и трапезария. Като стаи са отделни, но с общ портал. В кухнята настилката била
от гранитогрес, в хола - с паркет.
В двора преди да построят къщата имало дръвчета, като
после тези, които били изгнили Д. сменил с други дръвчета. В двора имало над 20
плодни дръвчета - петнадесет праскови, круша, сини сливи, дюля, две-три кайсии
от долната страна.
Самият двор нямал трева, а само дръвчета били
оградени, за да се събира водата в тях. Били сложили туи
– борчета и те още са там.
Свидетелят пояснява, че всичко, за което дава
показания е извършено от ответниците в периода от 2006г. до 2008г, но заявява,
че те не са живели там никога. Свидетелят се грижил за дръвчетата преди
ответниците да придобият мястото, както и след това.
Д. направил площадка за колите, като свидетелят е бил
очевидец на изграждането й. Ответникът сам правил площадките за колите, имало
едно момче общ работник, което му помагало при поставянето на арматурата. Д.
идвал за час-два и после си тръгвал.
От показанията на свид.К. се установява, че същият познава Д. от
20 години. При ответниците свидетелят работел от 11 години, но се познавали
отпреди това.
През 2005-2006г. свидетелят помагал при строежа на
къщата на ответниците в с. Приселци. Д. направил нови огради около дворното
място с масивни блокчета, като от едната страна оградата е декоративна с туи, които лично свидетелят поливал. Масивната ограда била
от двете страни на имота, висока около 3-4 метра, плътна. Свидетелят водил майстори
да мажат оградата. От улицата в имота се влиза през малка врата и една гаражна
врата, които са железни. Вътре в двора правили пътеки около къщата, където е паркомястото, което е от бетон и свидетелят помагал като
водел работници. Къщата е на септична яма, направена от брата на Д..
В помещенията в къщата имало настилки навсякъде.
Коридорът бил с гранитогрес, имало паркет в големия
хол и на горния етаж било с ламинат.
В двора засадили плодни дръвчета, имало и стари
останали дръвчета, които били в мястото, когато го закупили. Имало 15-20 плодни
дръвчета новозасадени, но имало и стари. Имало
кайсии, една голяма слива отпреди, имало праскови и круша. На двора имало чешма
и постройка с барбекю, както и стая с инструменти.
Като се влиза в двора срещу входната врата били
дръвчетата, където е по-голямата част на градината, пред терасите свидетелят
помагал на ответниците при засаждането на рози. При барбекюто
имало паркомясто и стая за инструменти, алеите били
около терасите. Дръвчетата били малки – засадени през няколко метра. Свидетелят
знае, че в момента Д./ищецът/ живее там и след като той се нанесъл свидетелят
не бил ходил в имота.
Свидетелят дава показания, че свид.М.
работи заедно с Д. в с. Приселци. Къщата се вижда от главния път и че всеки ден
минавал покрай нея, но не е влизал. Вътре в двора, като се минава, не се вижда
нищо.
С отговора на исковата молба е представена извадка от инвестиционен
проект, част ВиК от 28.05.2005г., ведно с обяснителна
записка, изготвена от инж. М. Марчева, за процесния имот по искане на
възложителя, въз основа на издадена виза и архитектурни чертежи. Видно от
отразеното в обяснителната записка, тъй като в района няма изградена градска
канализационна мрежа, отпадните води от всички прибори се отвеждат посредством
ПВЦ тръби чрез вертикални клонове и хоризонтална канализация до черпателна яма, която следва да се изпълни с водоплътни стени.
От заключението на вещото лице Б. по допуснатата от
съда съдебно-агротехническа експертиза с вх.№ 8416/22.03.2017г. се установява,
че средната пазарна цена на 20бр.фиданки – 2бр. бели череши, 2бр.червени
череши, 6бр. праскови, 5бр. кайсии и 5 бр.круши, посадени през 2006г., при
оценяване на трайните насаждения поотделно, съгласно тяхната възраст, вид,
физиологичното им състояние и с прибавен пазарен коефициент е, както следва:
4бр.череша – 11год., ед.цена 259,50лв., паз.коефициент
1.1 с обща стойност 1141,80лв.; 6бр. праскова – 11 год., ед.цена 7.09лв., паз.коефициент 1.0, обща стойност 42,54лв.; 5бр. кайсия –
11 год., ед.цена 60,64лв., паз.коефициент 1.2, обща
стойност 363,84лв.; 5бр.круша ср.ст. – 11 год., ед(цена
90,71лв., паз.коефициент 1.1, обща стойност
498,90лв., като средната пазарна цена на трайните насаждения е в размер общо на
2047,08лв.
Средната пазарна цена на 7бр.стари /заварени през
2005г./ овощни дървета – 3 бр.праскови,1 бр.круша, 2бр.сини сливи и 1 бр.дюля е
в размер общо на 40,29лв., а по видове, както следва: 3бр.праскова – 21,27лв.,
1бр.круша ср.ст. – 5,28лв., 2бр.слива – 9,40лв., 1бр. дюля – 4,34лв.
Средната пазарна цена на овощните дървета в момента на
огледа е в размер общо на 182,92лв., а по видове, както следва: 1бр.круша ср.ст.
– 99,78лв., 2бр.слива – 9,40лв., 1бр. круша в.(ст. – 57,58лв., 1бр.праскова –
7,09лв., 1бр.бадем – 3,39лв., 2бр.изрязани слива и череша – 5,68лв.
В дворното място извън площта, върху която е построена
къщата и строителните подобрения не е възможно засаждането на 20бр. овощни
дръвчета върху 300 кв.м. площ. Съобразно агротехническите изисквания тези
овощни дръвчета са с голяма гъстота, която е причина за правилно отглеждане и
развитие.
От заключението на вещото лице А. по допуснатата от
съда съдебно-оценителна експертиза с вх.№ 8471/23.03.2017г., част от която е
възпроизведена в съдебно-техническата експертиза, изготвена от същото вещо
лице, се установява, че процесният недвижим имот,
придобит с покупко-продажба, обективирана в н.а. №
78, т.І, рег.№ 1077, д.№ 60 от 2005г. на нотариус Стелияна Костадинова, находящ
се в с. Приселци, общ. Аврен, обл. Варна,
представляващ съгласно документ за собственост УПИ № І-15 с площ 870 кв.м.у
попадащ в кв.ІІІ по плана на селото с кадастрален идентификатор № 58441.501,
при граници съгласно кадастрална карта ПИ № 58445.501.682, ПИ № 58445.501.20,
ПИ № 58445.501.24, ПИ № 58445.501.36 и при граници, съгласно документ за
собственост: от две страни път, УПИ № ХІV-453, и УПИ № ІІ-15, ведно с
построената в имота двуетажна еднофамилна сграда със застроена площ от 95,76
кв.м. и разгърната застроена площ от 222,76 кв.м., към момента на огледа е в
следното състояние:
ПЪРВИ ЕТАЖ:
Дневна, трапезария, кухня: под - гранитогрес,
стени – латекс, таван – латекс, забележки – теч в кухнята от втория етаж;
Баня-тоалет: под – гранитогрес,
стени – фаянс-облиц, таван – окачен таван;
ВТОРИ ЕТАЖ:
Спалня с вграден дрешник: под – ламиниран
паркет, стени – латекс, таван – латекс, забележки – вградени гардероби;
Две спални: под – ламиниран
паркет, стени – латекс, таван – латекс;
Баня-тоалет: под – гранитогрес,
стени – фаянс.облиц, таван – окачен таван, забележки
– неработеща,
Тераси: под и стени – гранитогрес;
Дограма на къщата: ПВЦ дограма.
Видно от заключението е, че няма информация за
отдаване под наем на подобни имоти в с. Приселци, общ. Аврен. Има обяви за
отдаване под наем на апартаменти в комплекс „Приселски
манастири“. Отдаваните къщи са за ваканционен отдих.
За определяне на месечния наем на процесната
двуетажна жилищна сграда вещото лице е използвало инвестиционния метод. От
стойността на обекта, по формулата на метода на приходната стойност е определен
средногодишния наем при определена норма на капитализация за търговски цели.
При този метод се използват следните променливи величини: норма на
капитализация, риск от отпадане на наема и делът на извършените от собственика
на имота еднократни разходи по изграждане на инженерната инфраструктура на
обекта. Използвайки инвестиционния метод вещото лице е определило средния
пазарен наем за двуетажна жилищна сграда в с. Приселци с идентификатор №
57445.51.681.1 на 500лв. месечно.
Средният пазарен наем за същата двуетажна жилищна
сграда за периода от м.08.2012г. до датата на изготвяне на експертизата –
21.03.2017г. е 27 839лв.
Дневният наем се определя в зависимост от броя на
спалните и леглата в тях. Процесната жилищна сграда
има спални само на втория етаж, където санитарният възел не работи поради
авария/теч/. Средният наем на легло в с. Приселци е 20лв. В процесната
жилищна сграда са 6бр. легла или 120лв.дневно.
От заключението на вещото лице А. по допуснатата
съдебно-техническа експертиза с вх.№ 8472/23.03.2017г. е видно, че жилищната
сграда е изградена съгласно Разрешение за строеж № 124/23.06.2005г., издадено
от гл.архитект на община Аврен, приложено по делото. Сградата е въведена в
експлоатация – Удостоверение № 38/27.10.2005г. за въвеждане в експлоатация на
строеж: „Жилищна сграда“, издадено от гл.архитект на общината.
Съгласно същото заключение, по външен оглед не може да
се определи времето на изпълнение на строително-монтажните работи/СМР/: ограда
– 138,72 кв.м.тухлена зидария, 277,44 кв.м. външна мазилка, 220 кг гаражна
врата – дворна, 60кг входна врата, 1 бр.автоматика за гаражна врата; бетонова
площадка – 73,50 кв.м.подравняване, 200 кг армировка, 14,70 куб.м.; дневна –
50,50 кв.м.настилка плочи гранитогрес;
спалня – 1бр.вграден гардероб; 18,24 кв.м. монолитен гараж/постр.
за инструменти/уедр.; 9,40 кв.м. помещение за хидрофор-уедр.; лятна кухня – доставка и монтаж на ПВЦ
дограма – 7,65 кв.м.; септична яма – 8 куб.м.изкоп за ями, 16 к.м. кофраж за
стени; 3,60 куб.м. бетон В 10, доставка и монтаж на метален капак – 18бр.;
тревни площи – 300 кв.м. затревяване, 1бр.капково напояване, 100 кг монтаж на
метални колове; 3бр. оградна мрежжа
10м-35лв. за 1,5вис. Стойността на изпълнените СМР към края на 2011г. вещото
лице е определило на 34 756,38лв., в т.ч.стойността на материалите е
12 946,69лв./без материалите за двете постройки, определени по уедрени
показатели и стойността на материалите за дограми и обзавеждане/.
СМР, които са трайно прикрепени към имота и не могат
да бъдат отделени от него без съществено повреждане са: плътна ограда по двете
улици, монолитен гараж/постройка за инструменти/, помещение за хидрофор, бетонова площадка, настилка от полирани плочи гранитогрес 60/60 в дневния
тракт, монтираната дограма на лятната кухня/могат да се демонтират ПВЦ
прозорците, но ще се наруши целостта на постройката и елементите не могат да се
използват, тъй като са изработени по мярка от място/, септична яма.
Могат да се демонтират вратите на дрешника-гардероб.
Възможно е да бъде демонтиран изграденият по мярка от място вграден
гардероб/помещение за дрешник/, но след демонтажа ще бъдат нанесени щети на
спалнята и елементите не могат да се използват след демонтаж, тъй като са
изработени по мярка от място. Възможно е да се демонтира оградната
мрежа към имот с идент.№ 58445.501.770, но имотът ще
остане разграден. Възможно е да се демонтира напоителната система за
озеленяването, но ще се наруши двора, а елементите не могат да се използват
след демонтаж.
Според експерта, увеличената стойност на имота към
2011г., вследствие извършените в него подобрения е равна на 45 383лв., а
увеличената стойност на имота към 2017г., вследствие извършените в него
подобрения е равна на 25 976лв.
Пазарната стойност на недвижимия имот в с. Приселци с
идентификатор № 57445.501.681.1 към 02.03.2011г. възлиза на 244 000лв.
Пазарната стойност на недвижимия имот в с. Приселци с
идентификатор № 57445.501.681.1 към 21.03.2017г. възлиза на 154 100лв.
Вещото лице е дало заключение и относно следната
пазарна стойност на имота без извършените СМР в два варианта – с и без метална
решетъчна ограда по границите откъм улиците и метална гаражна и пешеходна врата
и паркет в стаите на къщата. Определило е пазарната стойност на недвижимия имот
в с. Приселци с идентификатор № 57445.501.681.1 към 02.03.2011г. на
244 000лв./с ограда и паркет/ и на 233 406лв./без ограда и паркет/.
Увеличената стойност на имота към 2011г., вследствие
изпълнена ограда е 7582лв., а вследствие положения естествен паркет – 8358лв.
За изградените в недвижимия имот с идентификатор №
57445.501.681 гараж и постройка за хидрофор няма
представени строителни книжа.
От заключението на допусната повторна
съдебно-техническа експертиза вх.№ 12518/03.05.2017г. на вещото лице М. се
установява, че същото е извършило оглед на място на 24.04.2017г., при който е
установило следното: ПЪРВИ ЕТАЖ: Дневна с трапезария и кухня – настилката е гранитогрес, стените и таваните са с латекс. Има теч на
стената на кухнята от банята на втория етаж. Баня с тоалет – подовата настилка
е от гранитогрес, стени – облицовка с фаянс, окачен
таван; ВТОРИ ЕТАЖ: Три спални, от които едната е с вграден дрешник. Подова
настилка – ламиниран паркет, стени и тавани – латекс.
Баня с тоалет – подовата настилка е от гранитогрес;
стени – облицовка с фаянс; окачен таван. Към момента на огледа банята не
функционира, използва се като склад. Терасата на първи етаж и балконите на
втория етаж имат настилка от гранитогрес и парапети
от ковано желязо. Дограмата на къщата е ПВЦ.
Използвайки метода на сравнителните продажби/метод на
пазарните аналози/, вещото лице е определило пазарната стойност на имота,
формирана по метода на сравнителната стойност, при която е отчетен и инфлационният
индекс.
Вещото лице е определило пазарната стойност на имота
без извършените СМР, както следва:
Пазарната стойност на УПИ І-15, кв.3 с площ от 869
кв.м. по скица и идентификатор 58445.501.681 по плана на с. Приселци,
общ.Аврен, обл. Варненска/без извършените СМР/ към
2011г. е в размер на 42 232лв. Пазарната стойност на жилищната сграда с
идентификатор 58445.501.681.1 към 2011г. е 207 898лв., а общата пазарна
стойност на парцела и жилищната сграда е 250 130лв.
Пазарната стойност на УПИ І-15, кв.3 с площ от 869
кв.м. по скица и идентификатор 58445.501.681 по плана на с. Приселци,
общ.Аврен, обл. Варненска към настоящия момент е в
размер на 38 810лв.лв. Пазарната стойност на жилищната сграда с идентификатор
58445.501.681.1 към настоящия момент е 132 614лв., а общата пазарна
стойност на парцела и жилищната сграда е 171 420лв.
Позовавайки се на метода на възстановителната
стойност/метода на разходите/ вещото лице е определило пазарната стойност,
както следва: към 2011г. стойност на жилищната сграда – 147 334лв.,
стойност на дворното място – 42 232лв., като общата стойност на жилищната
сграда и дворното място с ДДС е 189 566лв.
Пазарната стойност на имота, по метода на
осъвременената възстановителна стойност към настоящия момент е, както следва:
на жилищната сграда – 149 827лв., на дворното място – 38 810лв., а
общата стойност на жилищната сграда и дворното място е 188 637лв.
В резултат на осъществените оценки по горепосочените
два метода и при определени тежестни коефициенти за
всеки от използваните методи – 80% за метода на пазарните аналози и 20% за метода на развитието/на
остатъчната стойност/, вещото лице е определило пазарната стойност на имота,
както следва: 238 000лв. към 2011г. и 174 860лв. към настоящия
момент.
В отговор на въпроса към експерта дали се е увеличила
и с колко в числено изражение стойността на имота, вследствие на извършването
на СМР, е дадено следното заключение:
В имота са извършени СМР, описани на л.20 и л.21 от
делото. Отделните видове СМР са изчислени въз основа на измерванията на място,
документите по делото и извършените изчисления. За определяне на единичните
цени на отделните видове СМР е използвано издание на СЕК – Справочник на цените
в строителството – кн.4/2011г. Към единичните цени е
начислена обичайната печалба към 2011г. върху труд и материали – 12%. Част от СМР са изчислени по
уедрени цени, а друга част – по пазарни цени в строителството.
Пазарната стойност на изпълнените СМР към края на
2011г. възлиза на 35 738,16лв. общо, в т.ч.стойността на материалите е
13 598,03лв., а пазарната стойност на изпълнените СМР към настоящия момент
възлиза на 30 427,22лв., без обзавеждането – вграден гардероб, като в
табличен вид са отразени стойностите на различните СМР по видове.
Увеличената стойност на имота към 2011г., вследствие
на извършените допълнителни СМР е 44 908лв., а увеличената стойност на
имота към настоящия момент, вследствие на извършените допълнителни СМР е
28 206лв.
За определяне на средния пазарен наем за имота вещото
лице е използвало инвестиционния метод и е определило пазарната стойност на
средно месечния наем за обекта към 2011г., кръгло – 730лв., а към 2017г. –
540лв.
Средният пазарен наем за двуетажна жилищна сграда в с.
Приселци, общ. Аврен за периода от м.08.2012г. до датата на изготвяне на
експертизата – 03.05.2017г.- възлиза на 36 464лв.
Ответниците са представили Експертна оценка на
Обект: Еднофамилна къща в УПИ № І-15, кв.3 по плана на с. Приселци, общ. Аврен,
обл. Варна; „Кредитоискател“ – П.А.К.; „Възложител“:
ТБ“ОББ“ и „Оценител“: „Адванс- Адрес експертни
оценки“ ЕООД от м.06.2008г., изготвена с цел да се определи справедливата
пазарна стойност на недвижимия имот, която да послужи за получаване на банков
кредит срещу ипотека на същия имот. В т.2.3 от експертаната
оценка: Описание и характеристика на оценявания обект е посочено, че
оценяваният обект е монолитно изградена луксозна еднофамилна жилищна сграда с
РЗП 222 кв.м. по данъчна декларация. Вътрешното разпределение е, както следва: партер
– веранда, антре, кухня с трапезария, дневен тракт с камина, баня с дукабина, сауна, тоалет; етаж – антре, три спални, баня с
вана и тоалет, тераса; дворно място пространство 869 кв.м. по скица и 870 кв.м.
по нотариален акт – декоративна стена с барбекю,
настилки от естествен камък, зелена част, навес от масивна дървесина над барбекюто и зоната за отдих, дворна чешма, арт оформени
подпорни колони, паркоместа. Съгласно същата
експертна оценка довършителните работи са следните: подови настилки – гранитогрес, теракот, ламинират паркет; стенни покрития – 100% фаянс за сон.възли,
стени с бои „Рафаело“; тавани – шпакловани под латекс; осветление – енергоспестяващо и халогенно;
дограма – алуминиев ПВХ стъклопакет, ел. и ВиК – по
стандарт; отопление – камина за дневния тракт, климатици
за останалите помещения.
От представеното писмо изх.№ 114271-17 от 07.06.2017г.
от „Обединена българска банка” АД /ОББ АД/ е видно, че в системите на ОББ АД
фигурира електронен документ с наименование: Експертна оценка, ОБЕКТ:
Еднофамилна къща в УПИ № 1-15 в кв.3 по плана на с. Приселци, общ. Аврен, обл. Варна, КРЕДИТОИСКАТЕЛ: П.А.К., ВЪЗЛОЖИТЕЛ: ТБ”ОББ”,
ОЦЕНИТЕЛ: „Адванс – Адрес експертни оценки” ЕООД,
съдържание съгласно приложеното копие. Документът не носи подпис на оценител.
Електронният документ е прикачен в системите на ОББ от служител на „Адванс – Адрес експертни оценки” ЕООД с електронен
сертификат за достъп. Регистрираната дата на предоставяне е 09.06.2008г. Не са
установени преки данни за възлагане на оценката от ОББ АД.
От заключението на вещото лице А. по допуснатата съдебно-почеркова експертиза с вх.№ 12237/28.04.2017г. се
установява, че подписът, положен за „Изготвил оценката“ в Експертна оценка с Обект:
Еднофамилна къща в УПИ № І-15, кв.3 по плана на с. Приселци, общ. Аврен, обл. Варна; „Кредитоискател“ – П.А.К.; „Възложител“:
ТБ“ОББ“ и „Оценител“: „Адванс- Адрес експертни
оценки“ ЕООД от м.06.2008г., е изпълнен от М.Н.С..
При визуална справка с приложената към писмото от ОББ
АД експертна оценка и експертната оценка, подписът върху която е бил обект на
изследване от вещото лице, изготвило съдебно-почерковата
експертиза се установява, че двата документа са идентични, с изключение на
подписа, съдържащ се единствено в документа, изследван от вещото лице.
Съдът, като взе предвид установеното от фактическа
страна, прави следните правни изводи:
По делото е прието за безспорно между
страните, че ищците са заплатили на ответниците общо сумата от 85 000.00 евро,
като част от цената на имота, съгласно предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 02.03.2011г., представляващ дворно място с къща в с.
Приселци, подробно описан по-горе в решението на съда. Не се спори, че е
получена сумата 1994,60лв. на 30.03.2012г., която е заплатена от ищците на
ответниците, като твърденията на ответниците по делото е, че тази сума е
платена като обезщетение за платени от ответниците лихви по договор за ипотечен
кредит, а твърденията на ищците са, че е получена от ответниците без основание.
На 27.07.2012г. ответниците са връчили на ищците нотариална
покана, която не е спорно, че е получена от ищците, като в нея е определен
14-дневен срок за заплащане на остатъка от продажната цена.
На 13.08.2012г. ищците са предявили иск по чл.19 ал.3
от ЗЗД, за обявяване на предварителния договор за окончателен, по който е
образувано гр.д. № 11724/2012г. по описа на ВРС, решението по това дело №
1042/04.03.2015г. е влязло в законна сила и искът е отхвърлен, като
неоснователен, поради извънсъдебно разваляне на предварителния договор от
ответниците.
На 31.10.2012г. ответниците са предявили иск по чл.108
от ЗС пред Районен съд – Варна.
По иска с правно основание чл.55 ал.1 пр.3 от ЗЗД, в тежест на ищеца е да докаже отпадането с обратна сила на договорната
връзка между страните по предварителния договор за покупко-продажба на
процесния недвижим имот, като в случая липсва спор, че същият е развален
извънсъдебно.
По делото се установи, че ответниците са
изпратили нотариална покана до ищците по настоящото дело, представляващо
извънсъдебно едностранно волеизявление за разваляне на договора, както и че в
указания в нот.покана срок ищците не са заплатили
остатъка от дължимата сума по предварителния договор, като считано от 10.08.2012г.,
с изтичане на срока, посочен в нотариалната покана, изпратена от ответниците до
ищците, същият е развален.
С развалянето на договора е прекратена
облигационната връзка между страните, като развалянето има обратно действие,
т.е. договорът се заличава с обратна сила. Предвид развалянето на
предварителния договор от ответниците преди подаването на исковата молба от
купувачите по договора за обявяване на предварителния договор за окончателен, с
влязло в сила решение, е отхвърлен предявеният от купувачите иск с правно
основание чл.19 ал.3 от ЗЗД.
Предпоставка за връщане на получената престация по предявения иск с правно основание чл.55 ал.1
пр.3 от ЗЗД е липсата на основание за нейното задържане, като при предявяване
на този иск ответната страна не би могла да релевира правоизключващо възражение по чл.83 ал.1 пр.2 ЗЗД за
освобождаване от отговорност поради вината на кредитора за неизпълнението на
договора. Вината на страните би имала значение за развалянето на договора, или
при търсене на обезщетение за вреди от неизпълнението по чл.82 ЗЗД, но не и при
предявен иск за връщане на полученото на отпаднало основание, което вземане
няма договорен характер.
По правило развалянето на договора прекратява
облигационното отношение с обратна сила, което означава, че всеки трябва да
върне това, което е получил на отпаднало основание – чл.55 ал.1 пр.3 от ЗЗД.
Предвид горното и поради липсата на спор, че
сумата от 85 000 евро е получена от ответниците като част от продажната
цена по разваления предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
същата сума подлежи на връщане от ответниците на ищците, поради което и
предявеният иск по чл.55 ал.1 пр.3 от ЗЗД се явява основателен и следва да бъде
уважен, като сумата е дължима, ведно със законната лихва върху нея, считано от
датата на подаване на исковата молба – 28.03.2016г., до окончателното й изплащане.
Възражението на ответниците за прихващане на вземането им за неустойка по
чл.4.4 от Предварителния договор в размер на 85 000 евро срещу
задължението си да върнат на ищците получената част от продажната цена с
твърдения, че като изправна страна по договора са упражнили правото си да
развалят договора с нотариална покана от 27.07.2012г. и че договорът е бил
развален по вина на ищците, както и възражението на ответниците за прихващане
на вземането им за неустойка по чл.4.5 от Предварителния договор за
неизпълнение на задължението на ищците да върнат владението върху имота, съдът
намира за неоснователно, доколкото ищците са направили възражения за
погасяването на тези вземания по давност, а от събраните по делото
доказателства се установява, че възраженията за прихващане са направени след
изтичане на тригодишния давностен срок по чл.111
б.”б” от ЗЗД. Този извод се налага поради обстоятелството, че с развалянето на
предварителния договор за покупко-продажба на недвижимия имот за ответниците е
възникнало право да търсят от ищците по настоящото дело договорената неустойка
за разваляне на договора. От датата, на която е развален предварителния договор
– 10.08.2012г., са станали изискуеми и уговорените при разваляне на договора
неустойки, а възражението е направено след изтичане на тригодишния давностен срок по чл.111 б.”б” от ЗЗД.
По делото се установи, че на 30.03.2012г. ищците са заплатили на
ответниците сумата от 1994,60 евро, представляващи заплатени лихви по ипотечен
кредит за месеците януари, февруари, март, април и май, но доколкото тази сума
е платена предвид сключването на допълнително споразумение към предварителния
договор за покупко-продажба на недвижим имот, а такова не е било сключено,
съдът намира, че тази сума е заплатена при начална липса на основание за
преминаването на блага от имуществото на ищците в имуществото на ответниците.
Доколкото обаче ищците претендират заплащането на сумата от 1994,60лв., предвид
диспозитивното начало в исковия процес, претенцията
им по чл.55 ал.1 т.1 от ЗЗД за осъждане на ответниците да им заплатят сумата от
1994,60лв., представляваща заплатени лихви по ипотечен кредит за м.01, м.02,
м.03 и м.04.2012г., платени на 30.03.2012г. без основание, ведно със законната
лихва върху сумата, считано от датата на подаване на исковата молба –
28.03.2016г., до окончателно изплащане на сумата се явява основателна в
предявения размер.
По предявения иск с правно основание чл.72 ал.1 вр. чл.70 ал.3 от ЗС ищците следва да докажат, че всички
подобрения, за които претендират заплащане на обезщетение са извършени от тях
след сключване на предварителния договор за покупко-продажба и преди
развалянето на същия /твърденията на ищците са, че те са извършени в периода от
01.04.2011г. до 30.05.2012г., а договорът е развален през м.08.2012г./ и че
действително тези подобрения са трайно прикрепени и не могат да бъдат
премахнати.
Подобрение на един имот е налице, когато
вложените труд, средства и материали са довели до увеличение на стойността му –
ППВС № 6/74 г., т.6. Отчита
се дали вследствие действията на владелеца се е достигнало до увеличаване на
ползата, използваемостта, съответно стойността на вещта, а не дали разноските
са целесъобразни с оглед интереса на собственика и дали собственика желае
запазването им.
Критерият, въз основа на който се преценява
дали е налице подлежащо на заплащане подобрение е наличието на трайно
прикрепване към имота, т.е. изследва се възможно ли е подобрението да бъде
отделено без увреждане и намаляване на стойността му или намаляване цената на
имота - решение № 517/30.11.2011 г. по
гр.д. № 113/2010 г., ВКС, ІV г.о., ППВС № 6/74 г., т.8. От това
следва, че подобрение е налице само когато извършеното е трайно прикрепено към
имота и собственикът не може да иска унищожение на подобренията, но и
владелецът не може да ги вдигне, а му се дължи само обезщетение.
Приравнен на
добросъвестен владелец или т.нар. „добросъвестен подобрител” е недобросъвестния
владелец, придобил владението въз основа на предварителен договор/каквито са
ищците/ със собственика на имота /чл.70 ал.3 от ЗС/ - има всички вземания на
добросъвестния владелец.
Преценката дали извършени в чужд имот
подобрения увеличават неговата стойност се извършва чрез съпоставяне на
стойността на имота без подобренията с пазарната цена, който същият има в
състоянието си към настоящия момент, т.е. с подобренията върху него, за да бъде
извършена преценка дали действително стойността на имота се е увеличила
вследствие извършените подобрения, т.е. би ли могъл собственикът на земята да
получи по-висока цена за имота с оглед състоянието му към настоящия момент.
Подобрение на един имот е налице, когато вложените труд, средства и
материали са довели до увеличаване на стойността му. Увеличението се заплаща,
доколкото съществува към деня на постановяване на решението за заплащането му. Движимостите, които могат да бъдат отделени без съществено
увреждане на имота, не подлежат на заплащане, тъй като не представляват
подобрение.
Когато във владения недвижим имот са прикрепени движимости,
които увеличават цената му, но които могат да бъдат отделени от него, без
съществено да се промени имотът, не е налице подобрение. Владелецът има право
да вдигне тези вещи, когато преустанови владението на недвижимия имот.
Стойността на един имот следва да се счита за увеличена, ако вследствие
на подобренията пазарната му цена се е увеличила, т.е. при евентуално
извършване на разпореждане или извличане на граждански плодове, собственикът би
получил по -висока цена от тази, която би получил преди извършване на
подобренията. Критериите, въз основа на които се извършва преценката са
обективни, а нежеланието на собственика на земята да ползва подобренията във
вида, в който съществуват, респ. да довърши проекта, въз основа на който е
започнало изграждането им, само по себе си е ирелевантно
при извършването на тази преценка. От значение е обстоятелството дали на пазара
за недвижими имоти обективно съществува търсене на подобни подобрения.
За установяване на обстоятелството кой е извършил подобренията,
за които се претендира заплащане на сумата от 44 908лв. са събрани две
групи противоречащи си свидетелски показания, в частта досежно изграждането на
масивната ограда, металната входна и гаражна врата, изграждането на паркоместа върху бетонова площадка. Свидетелите М. и В.
твърдят, че всички работи са били извършени от ищците през 2011 - 2012г., а от
показанията на свидетелите Л. и К., се установява, че през 2007 – 2008г.,
когато ответниците построили къщата в с. Приселци, те са извършили повечето и
по-съществени работи: изградили масивна ограда, поставили метални входни врати
за двора, катто и метелна
гаражна врата, изградили бетонна площадка за паркиране и септична яма,
затревили двора. Доколкото показанията на свидетелите Л. и К. се потвърждават
от събраните по делото писмени доказателства - Експертна оценка на имота от
09.06.2008г, съхраняваща се в ОББ АД, съдържаща и заснемане на имота и инвестиционен
проект в част В и К за имота, за изграждането на септична яма, съдът намира, че
по отношение на посочените по-горе подобрения следва да се кредитират
показанията на свидетелите на ответниците.
Предвид изложеното, съдът счита, че исковете за
заплащане на следните подобрения е неоснователен – ограда с тухлена зидария и
външна мазилка, метална входна врата, метална гаражна врата – дворна, бетонова
площадка/паркоместа/, септична яма, за извършено
затревяване на двора се явяват неоснователни. Доколкото поставената автоматика
за гаражната врата може да бъде демонтирана, същата не представлява подобрение,
увеличаващо стойността на имота.
Действително по делото е установено, посредством
експертното заключение на вещото лице А., че за изградените от ищците масивен
гараж и постройка за хидрофор липсват строителни
книжа, но независимо от горното доколкото тези подобрения увеличават стойността
на имота, а от показанията на свидетелите М. и В. се установи, че същите са
изградени от ищците през 2011г., т.е. преди развалянето на предварителния
договор, то за същите собствениците на имота дължат заплащането на претендираните от ищците суми за тези подобрения, а и
липсват твърдения, вкл.няма доказателства, че за премахването им има издаден
акт от компетентен орган.
Претенцията за извършено подобрение от ищците преди
разваляне на договора и за заплащане на поставената в дневната на първия етаж
от къщата настилка с плочи гранитогрес 60/60 съдът счита за основателна, доколкото свидетелите на
ищците дадоха подробно описание по отношение на времето и мястото, откъдето
същите са закупени, а дори към датата на построяване на къщата в дневната да е
имало паркет, не се доказа, че към датата на предаване на владението на ищците
от ответниците този паркет все още е бил на същото място.
Доколкото вграденият гардероб в спалнята на втория
етаж не увеличава стойността на имота и вратите на дрешника-гардероб могат да
се демонтират, то и претенцията за заплащане на това подобрение се явява
неоснователна, като поставената ПВЦ дограма на лятната кухня също може да бъде
свалена.
По делото липсва спор, че ищците са поставили оградната мрежа към съседния имот и че същите са изградили
напоителна система на озеленяването, но доколкото с демонтирането на оградната мрежа имотът ще остане разграден, а с
демонтирането на напоителната система на озеленяването ще се наруши двора и
елементите не могат да се използват след демонтаж, съдът счита, че тези
подобрения увеличават стойността на имота, поради което и тези претенции са
основателни.
Увеличението на стойност на имота, вследствие на
извършените допълнителни СМР/ако бъдат признати от съда/ към настоящия момент,
съгласно повторната съдебно-техническа експертиза/т.6.2.4/ е само 28 206 лв., а
не в размера, претендиран от ищците - 44 908лв.
Вземайки предвид направените от вещото лице в
таблицата по т.6.2.2 от същото заключение изчисления за стойността на СМР към
2017г., за които претенцията на ищците се явява основателна, а именно описаните
в същата таблица подобрения – т.ІІІ, т.V, т.VІ, т.ІХ.2 и т.ІХ.4, стойността на
същите възлиза на 10 588,64лв. без ДДС, а с ДДС възлиза на 12 706,37лв.
Последната сума, умножена с коефициента, посочен от експерта – 0,927, дава
увеличената стойност на имота, вследствие признатите с решението на съда за
извършени от ищците и увеличаващи стойността на имота подобрения, която е в
размер на 11 778,80лв.
След развалянето на предварителния договор на 10.08.2012г.
ищците са станали недобросъвестни владелци и дължат обезщетение за ползване на
имота, на основание чл.73 ал.1 от ЗС, като от заключението на повторната
съдебно-техническа експертиза се установява, че средният пазарен наем на имота за периода месец август 2012г. – месец
май 2017г е 36 464 лв. В този размер е обезщетението, дължимо от ищците на ответниците,
като възражението за прихващане със сумите, претендирани
за подобрения от ищците е направено своевременно.
Доколкото не се установи по несъмнен начин, че именно
ищците са унищожили овощните дръвчета в имота, то и недължима се явява сумата
от 1864лв., претендирана като обезщетение, под
формата на възражение, направено с отговора на исковата молба.
Възражението за прихващане на сумата ,претендирана като подобрения от ищците с дължима от тях на
ответниците сума за заплащане на разходи за ползвана вода в имота в периода
месец април – месец юни 2014г., съдът намира за неоснователно, доколкото от
приложените по делото справки към фактури, в които е посочен само номерът на
водомера, не става ясно дали именно този водомер отчита ползването на вода в
процесния имот.
Независимо от горното, доколкото ищците имат право да
получат сумата от 11 778,80лв., представляваща извършени от страна на
купувачите подобрения в имота, а тази сума се компенсира с дължимото от тях
обезщетение за ползване на имота - 36 464 лв., то и предявеният от ищците иск с
правно основание чл.72 ал.1 вр.чл.70 ал.3 от ЗС
следва да бъде отхвърлен.
Неоснователността на иска за заплащане на подобрения в
имота обуславя и неоснователността на иска за признаване на право на задържане
на имота от ищците до заплащане на подобренията от ответниците.
Воден от горното, съдът
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА П.А.К., ЕГН ********** и Д.И.К., ЕГН
**********,***, да заплатят на П.Д.П., ЕГН ********** и Д.А.П., ЕГН **********,***,
на основание чл.55 ал.1 пр.3 от ЗЗД, сумата от 85 000 евро, представляваща
платена част от продажната цена по развален предварителен договор от
02.03.2011г. за покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва
върху сумата, считано от датата на подаване на исковата молба – 28.03.2016г.,
до окончателно изплащане на сумата.
ОСЪЖДА П.А.К., ЕГН ********** и Д.И.К., ЕГН
**********,***, да заплатят на П.Д.П., ЕГН ********** и Д.А.П., ЕГН **********,***,
на основание чл.55 ал.1 пр.1 от ЗЗД, сумата от 1994,60лв., представляваща
заплатени лихви по ипотечен кредит за м.01, м.02, м.03 и м.04.2012г., платени
на 30.03.2012г. от купувачите на продавачите без основание, ведно със законната
лихва върху сумата, считано от датата на подаване на исковата молба –
28.03.2016г., до окончателно изплащане на сумата.
ОТХВЪРЛЯ предявения от П.Д.П., ЕГН **********
и Д.А.П., ЕГН **********,***, срещу П.А.К., ЕГН ********** и Д.И.К., ЕГН **********,***,
иск с правно основание чл.72 ал.1 вр.чл.70 ал.3 от ЗС,
за осъждане на ответниците да заплатят на ищците сумата от 44 908лв., представляваща
извършени от страна на купувачите подобрения в имота, собственост на
ответницитеq ведно със законната лихва върху сумата,
считано от датата на подаване на исковата молба – 28.03.2016г., до
окончателното й изплащане, поради неоснователност на претенцията за разликата
над 11 778,80лв. до 44 908лв. и за сумата от 11 778,80лв.,
поради извършено по възражение на ответниците прихващане със сумата от
36 464лв., представляваща обезщетение за ползване на имота от ищците за
периода месец август 2012г. – месец май 2017г.
ОТХВЪРЛЯ предявения от П.Д.П., ЕГН **********
и Д.А.П., ЕГН **********,***, срещу П.А.К., ЕГН ********** и Д.И.К., ЕГН **********,***,
иск за признаване право на задържане, на основание чл.72 ал.3 от ЗС на следния
недвижим имот, собственост на ответниците, придобит с договор за
покупко-продажба, обективиран в нот.
акт № 78, т.І, рег.№ 1077, дело № 60 от 2005г. на С.К., нотариус с район на
действие ВРС, рег.№ 446 от НК, в режим на съпружеска имуществена общност, а
именно: недвижим имот, находящ се в с. Приселци, общ. Аврен, обл. Варна, представляващ, съгласно документ за собственост
УПИ № І-15 с площ от 870 кв.м., попадащ в квартал ІІІ по плана на селото с
кадастрален идентификатор № 58445.501.681, при граници съгласно кадастрална
карта ПИ № 58445.501.682, ПИ № 58445.501.20, ПИ № 58445.501.24, ПИ №
58445.501.36 и при граници, съгласно документ за собственост: от две страни
път, УПИ ХІV-453 и УПИ ІІ-15, ведно с построената в имота двуетажна еднофамилна
сграда със застроена площ от 95,76 кв.м. и разгърната застроена площ от 222,76
кв.м., притежаваща кадастрален идентификатор № 58445.501.681.1 с площ от 94
кв.м. съгласно скица и с предназначение – друг вид сграда за обитаване, до
заплащане на подобренията, извършени от ищците в имота.
Решението подлежи на въззивно
обжалване пред Варненския апелативен съд, в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
СЪДИЯ
В ОКРЪЖЕН СЪД: