№ 2401
гр. София, 17.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 151 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:С Г
при участието на секретаря СИЛВИЯ Н. ВЕЛКОВА
като разгледа докладваното от С Г Гражданско дело № 20211110133749 по
описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.124 и сл. ГПК.
Образувано по искова молба, вх. № ...14.06.2021 г., предявена от „М“ ЕООД, ЕИК: ..., със
седалище и адрес на управление: гр. София, ж. к. .., бл. ..., вх. 1, ет. 3, ап. 125 срещу „Р И”
ООД, ЕИК: ,..., със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „Г..“ № ...,
представлявано от управителите С. И. И. и Р. С. И..
В исковата молба се твърди, че между ищеца качеството му на Наемател и ответника „Р И“
ООД, в качеството му на Наемодател е сключен Договор за наем на недвижим имот от
06.02.2020 г., с който Наемодателят е поел задължение да предостави за временно и
възмездно ползване следните собствени нему самостоятелни обекти: ОФИС 1, ОФИС 2 и
РЕЦЕПЦИЯ и трите находящи се е гр. София, ж.к. .., бл. ..., на партерен етаж в секция Б-В,
вх. В. Посочва, че договорът е бил сключен за срок от три години, считано от 20.02.2020 г.,
като наемната цена е била определена на 1 500 евро без ДДС, платима от 1-во до 5-то число
на текущия месец. Твърди, че първата наемна вноска съгласно договора в размер на 442.62
евро без ДДС за периода 20.02.2020 г. - 29,02.2020 г., е била заплатена от ищеца по
банковата сметка на ответното дружество на 21.02.2020 г. в левовата й равностойност,
изчислена по фиксинга на БНБ в размер на 866 лв. без ДДС или сумата от 1 040.00 лв. с
ДДС. Отделно от това, на основание чл. 3.4 от договора е бил уговорен депозит в размер на
1 500 евро с ДДС, който се съхранява от Наемодателя за срока на договора. Левовата
равностойност на посочената сума - 2935.00 лв. също била преведена по банковата сметка на
„Р И” ООД. Съгласно чл. 1.2 от договора целта, за която били наети недвижимите имоти е
била за осъществяване на дейност като детски център за почасово гледане на деца, като за
1
целта било нужно да се промени функционалното предназначение на обектите, за което
Наемодателят и собственик на обектите бил дал своето изрично съгласие в чл. 4.8 от
договора. За съответната процедура били нужни виза за проектиране и одобрен
инвестиционен проект и разрешение за строеж. Във връзка с промяната на функционалното
предназначение, общинската администрация информирала, че бил нужен технически
проект, изготвен въз основа на одобрени строителни книжа, съответни на съществуващото
положение. Твърди, че поканил ответника да представи необходимите книжа, като в
поканата било уговорено, че при неизпълнение ще счита договора за развален, тъй като
помещението е било неизползваемо за цената за която било наето. Твърди, че отговор от
ответника не последвал, поради което договорът е бил развален на основание чл. 230, ал. 2
ЗЗД във връзка с чл. 87 ЗЗД, считано от 18.08.2020 г. Твърди, че държането на процесния
имот не е предавано на Наемателя от страна на Наемодателя. С оглед гореизложеното,
претендира връщането на сумата в размер на 3975,00 лв. като платена при отпаднало
основание.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответника, с който оспорва предявения иск.
Признава, че между страните е бил сключен договор за наем за посочения в исковата молба
имот на 06.02.2020 година. Посочва, че съгласно договора ищецът имал задължение да
заплаща наемна цена в размер на 1500 евро, както и всички разходи свързани с
обикновеното ползване на имота. Твърди, че обектите, предмет на Договора за наем от
06.02.2020 г., са надлежно предадени на наемателя на датата на сключване на посочения
договор за наем, от лицето И Г - брокер в „...“, действащ като представител на наемодателя.
Твърди, че седмица по - късно пълномощникът на „Р И“ ООД и управителя на дружеството
- наемател И П предприемат съвместни действия за смяна на титуляра на партидите в ЧЕЗ,
„Топлофикация - София“ и „Софийска вода“ на името на ищеца, като всички партиди били
прехвърлени на ищеца. Твърди, че неизпълнение на договора е било налице единствено от
ищеца, като наемодателят нямал задължение да представя допълнителни документи, като е
осигурил пълно съдействие на наемателя. Твърди, че на 15.04.2020 г. представител на
ответното дружество придружава ищеца до СО Направление „Архитектура и
градоустройство“ с цел преглед на наличната там документация за процесиите помещения,
като от проверката се установява, че на наемателя е предадена цялата документация за
обектите и в нея няма нанесени промени, тоест, че същият разполага с всички документи,
които са били налични в наемодателя. Твърди, че обектите са предадени след подробен
оглед от страна на наемателя, като същият е бил запознат не само с фактическото състояние
на помещенията, но и с цялата документация, която му е предадена при подписване на
Договора. Посочва, че дори и договорът да е бил развален от ищеца, същият се разваля за в
бъдеще, тъй като е с периодично изпълнение. Навежда твърдения, че ищецът е нямал право
да развали договора, тъй като самият той е бил неизправна страна. Счита, че е налице
прекратяване на процесния Договор за наем от 06.02.2020 г. на основание чл. 87, ал. 1 ЗЗД,
поради неизпълнение от страна на „М“ ЕООД. В условията на евентуалност ответникът е
направил възражение за прихващане със следните суми: сума в размер на 510.86 лева
/петстотин и десет лева и осемдесет и шест стотинки/, с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД
2
във вр. с чл. 5.3 от Договор за наем 06.02.2020 г., за заплащане на дължими консумативни
разходи, както следва: сума в размер на 19 362,72 лева /деветнадесет хиляди триста
шестдесет и два лева и седемдесет и две стотинки/, с правно основание чл. 79 във вр. с чл.
232, ал. 2, във вр. с чл. 228 от Закона за задълженията и договорите ЗЗД), за заплащане на
дължима месечна наемна цена по чл. 3.1. от Договор за наем на недвижим имот от
06.02.2020 г. за периода месец март 2020 до месец септември 2020 г. С оглед
гореизложеното, счита че искът следва да бъде отхвърлен, а в условията на евентуалност да
бъде уважено възражението за прихващане.
Съдът приема от фактическа страна следното:
Между страните не е спорен въпросът, че между тях е бил сключен договор за наем на
06.02.2020 г., като ответникът има качеството наемодател по процесния договор, а ищецът
има качеството наемател. Процесният договор е приложен по делото (л.7-9). Между
страните не се спори, че договорът е сключен за ОФИС 1, ОФИС 2 и РЕЦЕПЦИЯ и трите
находящи се е гр. София, ж.к. .., бл. ..., на партерен етаж в секция Б-В, вх. В. Съгласно чл.
1.2 от договора имотът ще бъде използван за детски център за почасово гледане. В договора
е уредено, че същият е със срок от 3 години, считано от 20.02.2020 г. Съгласно чл. 1.1 от
Договора видът и състоянието на имота са описани в приемо-предавателен протокол, който
следва да бъде подписан от страните при предаване на имота.
Съгласно чл. 3.2 от Договора на наемателят следва да заплати на наемодателя наем за
периода от 20.02.2020 г. до 29.02.2020 г. в размер на 442,62 лв. без ДДС, а съгласно чл. 3.1
страните са се споразумели месечната наемна цена да бъде в размер на 1500 евро. Освен
това съгласно чл. 3.4 от Договора наемателят следвало да заплати на наемодателя депозит в
размер на 1500 евро, който е уговорено, че ще служи като гаранция за изпълнението на
задълженията на наемателя и се възстановява от наемодателя след прекратяването на
договора. Страните са се договорили, че наемодателят има право да прихване от депозита
дължимите от наемателя суми за неплатени консумативни разходи или за възстановяване на
констатирани щети.
Според чл. 4.1 от Договора наемодателят има задължение да предаде владението на
наемателя, както и да осигури спокойно ползване на имота и да заплаща данък сгради.
Според чл. 4.8 от Договора с подписването на договора наемодателят дава съгласие
наемателят да промени функционалното предназначение на обектите, като всички разходи
във връзка със смяната на статута са за сметка на наемателя.
Задълженията на наемателя са уредени в чл. 5 от договора. Съгласно чл. 5.2 от Договора
наемателят има задължение да заплаща наема в размер съобразно чл. 3.1 и 3.3 от Договора.
Съгласно чл. 5.3 наемателят има задължение за да заплаща всички разходи свързани с
обикновеното ползване на имота, а съгласно 5.4 има задължение да прехвърли на свое име
всички партиди свързани с консумативните разходи на обекта.
В чл. 6 от Договора са уговорени условията, при които същият може да бъде прекратен.
Съгласно чл. 6.3 от него същият има право да бъде прекратен при неизпълнение на
3
задълженията от изправната страна с едномесечно предизвествие.
Като доказателство по делото са представени платежни нареждания от 21.02.2020 г. за
извършени плащания от страна на ищеца до ответника. В първото платежно нареждане за
сумата от 866 лв. като основание е посочено: „договор за наем от 20.02.2020 г. до 29.02.2020
г., а във второто платежно нареждане за сумата от 2935 лв. като основание е посочено:
„депозит по договор за наем“.
Като доказателство по делото е представено съобщение от Столична община, съгласно
което за издаването на разрешение за строеж и преустройство и промяна на
предназначението на Офис 1, Офис 2 и Рецепция, находящи се на партерен етаж в бл. ..., в
ж.к. „..“ в детски център за почасово гледане“ е необходимо да бъде представен технически
проект изготвен въз основа на одобрени строителни книжа съответни на съществуващото
положение.
Приложена е нотариална покана от 10.08.2020 г., изпратена от ищеца до ответника, с която
последният е поканен да представи одобрени строителни книжа, съответстващи на
съществуващото положение в седемдневен срок, като при неизпълнение ще счетат договора
за развален, както и е поканен да заплати сумата в размер на 1040 лв. с ДДС за наем за
периода от 20.02.2020 г. до 29.02.2020 г., както и заплатения депозит в размер на 2935,00 лв.
По делото са представени разписки за заплатени комунални услуги за топлинна енергия и
ток за процесния период, в които партидата е на името на „М ЕООД“.
Представена е нотариална покана от ответника до ищеца, в която е посочено, че имотът е
бил нает след извършен обстоен преглед, като наемодателят не е поемал задължения във
връзка с преустройството. В нея се посочва, че наемателят е в забава за заплащане на наем
от март месец, като общият размер на наемът е 9000 евро без ДДС. В нея се посочва, че
държането върху имота се извършва от наемателя от влизането в сила на договора. С
поканата ответникът е поканил ищецът да подпишат анекс за прекратяването на договора,
като при неизпълнение отпратя едномесечно предизвестие за прекратяване на договора,
както и да върне държането върху наетите помещения.
Представени са фактури за задълженията за наема за процесния имот, издадени от ответника
и с длъжник ищеца.
Във връзка със смяната на предназначението на обекта е допусната съдебно-техническа
експертиза. Вещото лице е установило, че при огледа на място, извършен в присъствието на
представители на двете страни и техните процесуални представители се установило, че има
разминаване между изготвените архитектурни проекти и действителните състояния.
Извършените изменения е следвало да бъдат отразени в екзекутивните чертежи, т.к. те
касаят промяна вътрешна фасада, отваряне вход към сградата. Вещото лице посочва, че
разрешението за преустройство (промяна предназначението) на даден обект стъпва върху
одобрения архитектурен проект-разпределение. Административният орган не би дал
разрешение, ако има разминаване между арх. чертежи и изпълнението в действителност.
Посочено е, че смяната на предназначението на даден обект не би могло да се извърши, ако
4
има разминаване между екзекутивите и действителното положение. Вещото лице посочва,
че извършените изменения на арх. проект- разпределение на кота +0.00 не касаят
конструктивни елементи в сградата, като същите променят предназначението на част от
помещенията, включват се в общите части на сградата и променят вътрешната фасада,
поради което следва да се нанесат съответните поправки в арх. проекти, които да бъдат
одобрени от административните органи.
По делото е приета съдебно-оценителна експертиза относно размера на средните пазарни
цени на обектите, предмет на договора за наем от 06.02.2020 г. за периода от месец
февруари 2020 г. до месец октомври 2020 г., включително, посочени като обща сума и по
месеци, като вещото лице е посочило, че приблизителната пазарна стойност на месечния
наем на процесните имоти - .... за периода февруари - октомври 2020 г., варира между 2 500
и 2 800 лева, а общата сума за периода от 9 месеца възлиза на около 23 800 лева.
Съдът приема от фактическа страна следното:
Между страните не е спорен въпросът, че между тях е бил сключен договор за наем на
недвижим имот от 06.02.2020 г. за наемане на ОФИС 1, ОФИС 2 и РЕЦЕПЦИЯ и трите
находящи се е гр. София, ж.к. .., бл. ..., на партерен етаж в секция Б-В, вх. В, като в договора
е договорено целта, за която били наети недвижимите имоти е била за осъществяване на
дейност като детски център за почасово гледане на деца, като за целта било нужно да се
промени функционалното предназначение на обектите. Съдът счита, че възникнало
облигационно отношение, тъй като договорът е бил в предвидената от закона форма с
предвиденото съдържание.
Не е спорен и въпросът, че във връзка със сключения договор на 21.02.2020 г. ищецът е
заплатил на ответника 866 лв. като основание е посочено: „договор за наем от 20.02.2020 г.
до 29.02.2020 г., а във второто платежно нареждане за сумата от 2935 лв. като основание е
посочено: „депозит по договор за наем“.
Спорни между страните са въпросите във връзка с изпълнението на задължението на
страните по договора и прекратяването на договора.
На първо място спорен е въпросът дали ответникът е предал държането по отношение на
имота, предмет на процесния договор. В договора е било договорено, че видът и
състоянието, в което се предава имотът са описани в Приемо-предавателен протокол, който
ще бъде подписан от двете страни при предаване на имота. Видно в договора е, че между
страните е уговорено при предаването на имота да бъде съставен приемо-предавателен
протокол, който обаче липсва по делото. Въпреки това съдът счита, че приемо-
предавателния протокол не е единственото доказателство, с което може е да бъде доказано
предаването на имота, а той се отнася единствено относно състоянието на имота към
момента на предаването, което не е предмет на настоящето дело. Следва да се отбележи, че
по делото са събрани косвени доказателства относно това, че фактическата власт е била у
ищеца. На първо място извършеното от ищеца плащане за наемна вноска за периода от
20.02.2020 г. до 29.02.2020 г. е извършено на 21.02.2020 г., като в договора е предвидено, че
5
същият влиза в сила на 20.02.2020 г., с оглед на което извършеното плащане е след
влизането на договора в сила. На следващо място в отправената покана от ищеца на
10.08.2020 г. ищецът не посочва като договорно неизпълнение от страна на ответника за
непредаване на държането на имота. Освен това видно от представеното съобщение от
Столична община, район „Младост“, което е от 13.07.2020 г. ищецът е извършвал действия
във връзка с преустройството на сградата. Следва да се посочи, че противоречи на всякаква
житейска логика ищецът да извършва действия във връзка с промяна на предназначението
на имота, за който не упражнява фактическа власт и счита, че не е наемател по отношение
на него. Ответникът е представил сметки за топлинна енергия и ток, в които партидата е на
името на ищцовото дружество. Въпреки че всичките доказателства във връзка с предаването
на фактическата власт са косвени такива, тяхната съвкупност води до единствения извод, че
ответникът е изпълнил своето задължение да предаде фактическата власт върху имота, като
приемо-предавателния протокол има връзка единствено със състоянието на имота към
момента на предаването.
Спорен между страните е въпросът относно прекратяването на договора и коя от двете е
развалила договора. Ищецът е изпратил нотариална покана от 10.08.2020 г., изпратена от
ищеца до ответника, с която е поканен да представи одобрени строителни книжа,
съответстващи на съществуващото положение в седемдневен срок, като при неизпълнение
ще счетат договора за развален. Ответникът е отговорил на нотариалната покана, като е
посочил, че няма такова задължение да представя строителни книжа по договора, поради
което няма как ищецът да развали договора поради това. Съгласно чл. 1.2, в който е уреден
предметът на договора е посочено, че имотът ще бъде използван за детски център за
почасово гледане. В чл. 4, където са уредени задълженията на наемодателя е посочено, че
наемодателят дава съгласие на наемателя да функционалното предназначение на обектите.
При това положение, явно волята на страните не е била да се представят от наемодателя
строителни книжа. Като цяло, ищецът изтъква непредоставянето на същите като
договорното неизпълнение на ответника, поради което не е могла да бъде осъществена
процедурата по промяна на предназначението на наетия имот, вследствие на което ищецът
не е могъл да го ползва по предназначението за детски център за почасово гледане, с каквато
цел го е наел, с което аргументира загубата на интерес от ползване на наетия обект и
възникналото право да развали едностранно договора с отправеното до другата страна
уведомление, считано от 12.08.2020 г.
По изложените съображения, съдът намира, че непредставянето на одобрени строителни
книжа на имота, отдаден под наем на ищеца, от страна на ответника, не може да се вмени на
последния като договорно неизпълнение и може да се направи извод, че наемодателят е бил
изправна страна по договора. Поради това, съдът намира, че за ищеца не е възникнало право
да развали едностранно договора, на основание чл. 87, ал.2 ЗЗД, тъй като нито изпълнението
е станало невъзможно изцяло или отчасти, нито пък поради забава на наемодателя то е
станало безполезно. Ето защо, с отправеното изявление за разваляне от страна на наемател,
договорът не е бил развален, поради което и не е отпаднало основанието за получаването на
6
сумата от 1040 лв. от наемодателя, представляваща наемна цена за периода 20.02.2020 г. -
29.022020 г. и сумата 2935 лв., представляваща депозит по чл.3.4 от договора. Поради това,
искът за връщане на сумата поради отпадане на основанието за получаването й от ответника
се явява неоснователен и подлежи на отхвърляне.
Не следва де се обсъждат наведените при евентуалност от ответника възражения.
По разноските: С оглед изхода на спора съдът счита, че право на разноски има ответника
по арг. на чл. 78, ал.3 ГПК, който доказва извършени такива в размер на 1330 лева, съгласно
представен списък, които следва да се възложат на ищеца. Възражението на ответника за
прекомерност на уговореното адвокатско възнаграждение е неоснователно. Предявеният е
иск с цена 3975 лева, като правният спор се отличава със значителна сложност, проведени са
три съдебни заседания, изслушвани са заключения по съдебно- техническа и съдебно-
оценителна експертизи, поради което възнаграждението е адекватно.
Така мотивиран съдът,
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „М“ ЕООД, ЕИК: ..., със седалище и адрес на управление: гр.
София, ж. к. .., бл. ..., вх. 1, ет. 3, ап. 125 срещу „Р И” ООД, ЕИК: ,..., със седалище и адрес
на управление: гр. София, ул. „Г..“ № ... иск с правно основание пр.кв.чл.422, ал.1 ГПК във
вр. чл. 55, ал.1, предложение трето ЗЗД, за връщане на сумата от 3975 лева, формирана от
сумата 1040 лв., представляваща наемна цена за периода 20.02.2020 г. - 29.022020 г. и сумата
2935 лв., представляваща депозит по чл.3.4 от договор за наем от 06.02.2020 г., получена от
ответника поради отпаднало основание, за която сума е издадена заповед за изпълнение по
ч. гр. д. № 44473/2020 г., като неоснователен.
ОСЪЖДА "М“ ЕООД, ЕИК: ..., със седалище и адрес на управление: гр. София, ж. к. .., бл.
..., вх. 1, ет. 3, ап. 125 да заплати на „Р И” ООД, ЕИК: ,..., със седалище и адрес на
управление: гр. София, ул. „Г..“ № .., ет. 1, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК сумата в размер
на 1330 лв., разноски за производството.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред СГС в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7