№ 789
гр. София, 12.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 15-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично
заседание на седми ноември през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Даниела Дончева
Членове:Красимир Маринов
Капка Павлова
при участието на секретаря Елеонора Тр. Михайлова
като разгледа докладваното от Капка Павлова Въззивно търговско дело №
20221001000668 по описа за 2022 година
С решение № 260329 от 11.05.2022г., постановено по т.д.№ 416/2020г. по описа на
СГС е отхвърлен предявеният от „Миртал“ ЕООД/в несъстоятелност/, действащо чрез
синдика Ц. М. срещу „Съни Скай“ АД иск с правно основание чл.79,ал.1 за заплащане на
сумата от 123 000 евро, представляваща разликата между цената,заплатена на публична
продан и договорената цена по чл.3,ал.1,т.6 от предварителен договор от 29.02.2016г. за
покупка на земя и сгради, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на
завеждане на иска до окончателното й изплащане.
Недоволно от така постановеното решение е останало „Миртал“ ЕООД/в
несъстоятелност/ и в законоустановения срок е подало въззивна жалба против същото.
Моли се първоинстанционният съдебен акт да бъде отменен и вместо него да бъде
постановен друг, с която предявеният иск да бъде уважен.
Излага доводи,че сбора от цените на придобитите от „Съни Скай“ АД недвижими
имоти е в размер на 376 998,70 евро. Тъй като със сключения между страните договор е
уговорена обща цена от 500 000 евро, то ответникът дължал да доплати разликата между
заплатените суми и така уговорената цена.
Въззиваемата страна е подала отговорна жалбата, с който я оспорва. Излагат се
доводи, че първоинстанционният съд правилно е взел предвид разпоредбите на чл. 3,ал.1,т.6
от предварителния договор, че в случай ,че имотите бъдат продадени на публична продан,
сборът от цента на се формира като се вземат предвид цената, заплатена от „Съни Скай“ АД
1
на другите собственици,респ.съсобственици в УПИ І – 399, 400, 401, 402, 406, 403, 404,
находящ се в кв.24 по плана на гр.София, м. „***“ и цената за платена на публичната
продан, както и че правилно е взета предвид и стойността на недвижимия имот, даден в
замяна.
На следващо място се посочва, че „Миртал“ ЕООД/в несъстоятелност/ не е изпълнило
задълженията си за извършване на правни и фактически действия, предвидени в сключения
между страните договор и в този смисъл е неизправна страна по сключения договор.
За това неизпълнение в договора била предвидена неустойка в размер на 100 евро на
ден, но не повече от 50000 евро. Поддържа се направеното при условията на евентуалност
възражение за прихващане на евентуално задължение на ответника с тази сума.
В съдебно заседание и с представените писмени бележки страните поддържат
становищата си. Претендират разноски.
Софийският апелативен съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе
предвид наведените във въззивната жалба оплаквания, намира за установено следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. При проверката на
правилността на първоинстанционното решение същият е обвързан от посоченото от
страната във въззивната жалба, като служебно има правомощие да провери само спазването
на императивните материалноправни разпоредби, приложими към процесното
правоотношение.
В случая обжалваното решение е валидно и допустимо.
Във връзка с оплакванията за незаконосъобразност на същото настоящата инстанция
намира следното:
Видно представения по делото Предварителен договор за покупка на земя и сгради с
дата 29.02.2016г., страните са договорили, че „Миртал“ ЕООД ще прехвърли на купувача
шест недвижими имота, собственост на дружеството. Същите представляват част от УПИ І
– 399, 400, 401, 402, 406, 403, 404, находящ се в кв.24 по плана на гр.София, м. „***“. `
В чл.1(2) продавачът се е задължил да съдейства на купувача при придобиването на 1
/3 идеална част от имот 402 § 1/2 идеална част от имот пл.№403, която е собственост на К.
В. В. и Ж. К. В.; 1/ 2 идеална част от имот 403, собственост на И. К. В. и П. К. В.; 1/2
идеална част от имот 406, собственост на А. Ц. Д. и Д. А. Д.. За всеки имот е посочено,че
същият следва да бъде придобит за сума, която не е по-голяма от конкретно посочен
размер.
Освен това продавачът се е задължил да съдейства и за придобиването на 6 кв.м. от
имот пл.№405 като с това ще се смята, че всички сметки по дворищната регулация са
уредени. В случай,че собствениците откажат да подпишат съгласие – да осигури писмено
нотариално заверено съгласие от всички собственици на имот 405 за промяна на одобрения
регулационен план
2
Договорено е , че общата покупна цена на имотите е в размер на 500 000 евро.
В чл.2 (2) е уговореното, че продавачът ще осигури извършването на поправка в 3
нотариални акта, подробно описани в договора в срок от 20 дни от подписване на договора.
В десетдневен срок от извършване на поправките продавачът се е задължил да прехвърли
собствеността върху имотите.
В случай, че се стигне до публична продан на част или на всички имоти и купувачът
ги придобие чрез този способ, то продавачът се е задължил да организира подписването на
окончателни договори с третите лица,притежаващи собственост върху описаните имоти.
В чл.3 е регламентиран начинът на плащане на цената на имотите. В тази клауза е
посочено, че при подписване на договора са изплатени 5 000 евро .
В т.2 на чл.3(1) е предвидено, че платената от купувача цена за придобиването на
недвижими имоти на трети лица се приспада от общата покупна цена. В случай,че някое от
третите лица промени посочената в договора максимална стойност,то евентуалното
увеличение на цената също се приспада от общата цена.
Уговорено е, че всички разходи по сключване на окончателните договори ще поемат
по равно между страните, а ако бъдат поети от купувача, то същите ще бъдат приспаднати от
покупната цена. Същото важи и за разходите за заличаване възбраните, наложени върху
имотите.
На следващо място е постигнато съгласие, че ако се стигне до изпълнение на
задължения на продавача от другата страна по договора, то заплатената сума също ще бъде
приспадната от общата цена.
Освен това е договорено,че част от цената в размер на 60 000 евро ще бъде заплатена
като купувачът прехвърли на посочено от продавача лице конкретно описания в чл. 3(2)
апартамент. Разходите за това прехвърляне са възложени в тежест на продавача, като в
случай ,че бъдат заплатени от купувача отново същите ще бъдат приспаднати от
продажната цена.
В чл.4(7) е предвидено,че продавачът се задължава в срок до 10 дни от подписване на
предварителния договор да осигури банкова гаранция в размер на 50 000 евро и да
осигури заличаването на ипотеката, учредена върху описания в този текст от договора
апартамент, продавачът е поел задължение да прехвърли този апартамент на лицата С. В. В.
и К. В. В..
В чл.6/3/ е уговорено, че при неизпълнение на задълженията по чл.4(1) , 4(3) , 4(6), 4(7)
, 4(8) и 4(9) продавачът дължи неустойка в размер на 100 евро на ден, но не повече от 50 000
евро. Страните са се съгласили размерът на дължимата неустойка да бъде прихванат срещу
последното пращане или част от него на договорената покупна цена.
От представените по делото нот.акт №84,т.ІІ, рег.№62 77,дело №240/2016г. на
Нотариус В. М., нот.акт № 74, т.ІІ, рег. №6678, дело №200/2017 по описа на Нотариус В. М.
с рег.№*** на НК, нот.акт № 122, т.ІІ, рег.№7384, дело 242/2017г. по описа на Нотариус В.
3
М. с рег.№*** на НК се установява, че за част от имотите, описани в чл.1(2) на
предварителния договор купувачът е заплати на трети лица сумите, съответно 18 571 евро ,
100 000 евро и 88 000 лв.
Видно от постановление за възлагане на недвижим имот от 02.05.2017г. на старши
публичен изпълнител по изп.д.№22140004097/2014 и постановление за възлагане от
10.10.2017г. по същото изп.дело на „Съни Скай“ АД са възложени всички имоти описани
като собствени на продавача по предварителния договор. Сумите, които купувачът е
заплати за тези имоти са 307 626 лв. и 61 326,60лв.
С нот.акт № 65, т.І ,рег.№3072, дело 43/2019г. купувачът е прехвърлил на К. С. С.
апартаментът, описан чл.3(2) на предварителния договор,с което се покрива част от
уговорената цена в размер на 60 000 евро( 117 349,80лв.).
С нот.акт №101,т.ІV, рег.№12722, дело 639/2018г. по описа на Нотариус В. М. с рег.
№*** на НК за замяна на недвижими имоти Ж. К. В. и С. В. В., действаща лично за себе си
и като настойник на К. В. В. са прехвърлили на „Съни Скай“ АД ½ идеална част от имат
403 в кв.24, който представлява реално обособена част от УПИ І – 399, 400, 401, 402, 406,
403, 404, находящ се в кв.24 по плана на гр.София, м. „***“ ,ведно с намиращата се в него
сграда със застроена плащ от 83 кв.м. с 1,06% идеални части от общите части на сградата .
В замяна ответното дружество е прехвърлило на С. В. В., действаща лично за себе си и като
настойник на К. В. В. апартамент с площ от 63,75 кв.м. ведно и идеална част от общите
части на сградата и правото на собственост върху мястото, а на Ж. К. В. са изплатени
10 000 евро за уравняване на дяловете ( равна на 19558,30лв.).
От приетото по делото заключение на вещото лице инж.С. К. С. се установява, че
пазарната стойност на имота, прехвърлен в замяна е в размер на 133 210 лв. без да се
включва претендираната стойност за подобрения в имота. Настоящият състав намира, че
последната сума не следва да се включва в общата цена, тъй като по делото не се събраха
доказателства, че такива подобрения са направени от ответника. Представените писмени
доказателства за закупени строителни материали сами по себе си не могат да се свържат с
конкретния имот.
Съдът кредитира именно експертизата, изготвена от посоченото вещо лице, тъй като
оценката ,която същото е определило е в съответствие с останалите данни по делото за
цената на недвижимите имоти от този вид за процесния период.
По делото са представени документи за заплатени от купувача разходи по сделките за
прехвърляне както следва: за вписване на постановленията за възлагане съответно –
8078,28лв. и 1596,24лв., за заличаване на възбрани – 4889,58лв., разходи за сделките,
извършени с описаните по-горе нотариални актове – 1496,90, 6306,78лв.и 3175,70лв., а по
сделката за замяна – 2551,22 лв.
При така установените суми, наред със заплатената при сключване на договора такава
в размер на 5000лв. (вписана в предварителния договор) като сбор се равняват на
996 838,47 лв.
4
Разходите за заличаване на възбраните и за изповядване на сделките във формата на
нотариален акт следва да се приспаднат от дължимата цена съобразно уговореното в чл.3(1)
от договора.
Тази сума е по-голяма от левовата равностойност на общата продажна цена –
977915лв. (500 000х 1,95584) с оглед на което не може да се приеме, че има неизпълнение
на задълженията на купувача за заплащане на посочената цена на имотите по сключения
между страните Предварителен договор от 29.02.2016г. Следователно, претенцията по
чл.79,ал.1 от ЗЗД се явява неоснователна и като такава подлежи на отхвърляне.
Предвид на това обстоятелство направеното при условията на евентуалност
възражение за прихващане не следва да се обсъжда.
Първоинстанционният съд е достигнал до същите изводи, поради което обжалваното
решение ще следва бъде потвърдено.
С оглед изхода на въззивното производство на въззиваемото дружество следва да се
присъдят направените разноски за тази инстанция, които са в размер на 6096лв. с ДДС.
Водим от гореизложеното,Софийският апелативен съд
Р Е Ш И :
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260329 от 11.05.2022г., постановено по т.д.№
416/2020г. по описа на СГС.
ОСЪЖДА „Миртал“ ЕООД/в несъстоятелност/, ЕИК ********* със седалище и адрес
на управление гр.София, ж.к.“Манастирски ливади“,бл.33, вх.А,ап.10 да заплати на „Съни
Скай“ АД, ЕИК *********, гр.София, ул. „Горски пътник“ №55 сумата 6096 лв. разноски за
заплатено адвокатско възнаграждение с ДДС.
Решението подлежи на касационно обжалване при наличие основанията по чл. 280,
ал. 1 и ал. 2 ГПК пред Върховния касационен съд в едномесечен срок от връчването му на
страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5