РЕШЕНИЕ № 179

 

гр. Бургас, 22.01.2019 год.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Бургаският районен съд, гражданска колегия, в публичното заседание на четиринадесети януари през две хиляди и деветнадесета година, в състав:

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ: Панайот Атанасов

 

при секретаря Елена Христова, като разгледа докладваното от съдията Панайот Атанасов гр. д. № 1750/2018 год., за да се произнесе, взе предвид:

 

Делото е образувано по повод исковата молба на Ф.К.К.-З., от гр. Созопол, против трите ненавършили пълнолетие деца – Й.Д.К., Я.Д.К. и М.Д.К., действащи със съгласието/чрез майката-законен попечител/представител Д.Й. ***, в качеството им наследници на Д.. К.. К., поч. на 12.09.2017 год., с която претендира обявяване на окончателен на предварителния договор, сключен между ищеца и наследодателя на ответниците на 08.04.2015 год. в гр. Бургас, по силата на който Д.. К.. К. се е задължил да продаде на ищеца правото на собственост върху 1/2 ид. ч. от следните недвижими имоти: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ...; адрес – гр. С.., ул. „...; площ – 98 кв. м., и СГРАДА с идентификатор ...; застроена площ – 72 кв. м.; етажи – 2, срещу задължението на купувача-ищец да заплати обща продажна цена от 15 000 евро; ангажира доказателства, претендира присъждане на деловодните разноски.

Искът е уточнен с писмени молби от 30.03. и 11.04.2018 год.

Правното основание на предявения иск е чл. 19, ал. 3, ЗЗД във вр. с чл. 362-чл. 364, ГПК.

Ответниците оспорват иска; ангажират доказателства и молят за присъждане на деловодните разноски.

ДСП-София не изразява конкретно по съдържание становище по предявения иск.

Съдът, след запознаване със становищата на страните, при съвкупна преценка на събрания по делото доказателствен материал, като съобрази приложимите нормативни разпоредби, намира за установено:

 

Видно от данните по делото, на 08.04.2015 год. е бил сключен писмен предварителен договор, по силата на който Д.. К.. К. е поел задължението да продаде на сестра си Ф.К.К.-З. правото на собственост върху следните  недвижими имоти – 1/2 ид. ч. от поземлен имот с идентификатор ... и 1/2 ид. ч. от изградената върху него сграда с идентификатор ..., срещу обща продажна цена от 15 000 евро, платена при подписване на договора, който носи нотариална заверка на подписите на страните. Според чл. 3 от предварителния договор, окончателното съглашение следва да бъде сключено в срок до 31.08.2016 год.

Видно от представеното по делото удостоверение, тримата ненавършили пълнолетие ответници са наследници по закон на баща си Д.. К.. К., поч. на 12.09.2017 год. Ищецът-купувач твърди, че е изправна страна по предварителния договор, тъй като е платил изцяло продажната цена, но и след настъпване на падежа контрахентът му (а след смъртта на Д.. К. – тримата му наследници) не е изпълнил задължението си за прехвърляне правото на собственост върху 1/2 ид. ч. от двата имота, дори след връчване на нотариална покана (л. 16 по описа на делото).

Материално-правната легитимация на ответниците-продавачи като собственици на 1/2 ид. ч. от процесните поземлен имот и сграда се основава на придобиване по наследяване от баща им, съгл. неоспорения титул за собственост – Нотариален акт № 3/05.08.1969 год., т. VІ, н. д. № 1857/1969 год. на нотариуса при БсНС, съставен по чл. 4 от ЗРПВПВННИ (отм.).

При така изложената фактическа и правна обстановка съдът намира предявения конститутивен иск по чл. 19, ал. 3, ЗЗД за основателен. Предмет на спора е предварителен договор за покупко-продажба на идеална част от два имота, сключен в изискуемата от закона писмена форма за действителност – чл. 19, ал. 1 и ал. 2, ЗЗД. Според настоящия съдебен състав, предварителният договор материализира съвпадащата воля на всеки от двамата контрахенти за съществените условия на окончателното съглашение – страни, предмет и цена. Видно от представения договор, изготвен с принтер, върху него ръкописно са били изписани размерът и валутата на продажната цена – 15 000 евро, както и крайният срок за сключване на окончателното съглашение. Договорът не съдържа нотариална заверка на съдържанието – чл. 569, т. 2, предл. трето, ГПК, поради което ответниците са оспорили верността на този частен документ по отношение ръкописно нанесените цена и падеж на задължението за сключване на окончателния договор. Доказателствената тежест в тази насока се носи от ищеца, който е представил оспорения документ, и тази страна следва да установи, че към момента на подписване на предварителния договор неговото съдържание е било попълнено с ръкописния текст (261-2014-ІІІ ГО на ВКС, постановено по чл. 290, ГПК). Според представената справка-удостоверение на нотариус рег. № 248, към момента на заверяване на договора той е съдържал записването на цената – 15 000 евро (№ ОР 2060 – л. 112 по описа на делото). Ответниците не са провели насрещно доказване в подкрепа твърдението си за липса на посочена цена в договора преди смъртта на наследодателя, поради което съглашението е валидно.

По отношение ръкописно вписания падеж на задължението за сключване на окончателен договор няма ангажирани доказателства за момента на попълване на текста, но този падеж не е реквизит, чиято липса да влече нищожност на договора (арг. от чл. 69, ЗЗД). Предварителният договор по чл. 19, ЗЗД е валиден и при липса на определен падеж на задължението за прехвърляне на правото на собственост, поради което в настоящия казус е без значение фактът кога е извършено ръкописното попълване на текста за падежа. И след получаване на нотариалната покана, и в хода на настоящото дело ответниците не са изразили съгласие за сключване на окончателен договор, поради което не е доказано, че с бездействието си те не са дали повод за завеждане на иска.

Съдът намира за неоснователно възражението на ответниците за нищожност на предварителния договор на основание чл. 26, ал. 1, ЗЗД във вр. с чл. 3, ал. 1, ЗОПБ. Посоченият втори закон въвежда само административно-наказателна отговорност за нарушаване изискванията му, но не съдържа норма за нищожност на сделките, по които валидното плащане е извършено в брой (вж. Определение № 70 от 9.02.2016 г. на ВКС по ч. т. д. № 499/2015 г., II ТО на ВКС).

Съдът намира, че нищожност на предварителния договор не е налице и по см. на чл. 26, ал. 1, предл. трето, ЗЗД. Според неоспореното заключение на вещото лице, към момента на сключване на предварителния договор общата пазарна цена на процесната 1/2 ид. ч. от двата имота възлиза на 47 243 евро. Това налага извода, че договорената продажна цена от 15 000 евро е малко над 3 пъти по-ниска от пазарната цена към м. април 2015 год. Въпреки това, съдът счита, че не може да се приеме, че разликата в сумите представлява противоречие с добрите нрави за еквивалентност на престациите, като се има предвид и близкото роднинство между страните по предварителния договор – брат и сестра. В случая не е налице договаряне сам със себе си; продавачът е изразил съгласие с продажната цена, заплатена от сестра му-съсобственик, а 3-кратно по-ниският й размер не може да обоснове извод за нищожност поради накърняване на добрите нрави.

Изложеното мотивира съда да приеме, че предявеният иск е основателен, поради което той следва да бъде уважен, ведно със законните последици от това – събиране на дължимите такси и разноски за прехвърляне на 1/2 ид. ч. от имотите (т. 19 от 6/2012-2012-ОСГТК на ВКС).

Уважаването на предявения иск налага, на основание чл. 78, ал. 1, ГПК, в полза на ищеца да бъдат присъдени направените по делото разноски в общ размер от 5154 лева – сбор от платените държавна такса и адвокатско възнаграждение.

 

Мотивиран от изложеното, на основание чл. 235, ГПК,

Бургаският районен съд

 

РЕШИ:

 

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание чл. 19, ал. 3, ЗЗД, предварителния договор за покупко-продажба на идеална част от недвижими имоти, сключен на 08.04.2015 год. в гр. Бургас между продавача Д.. К.. К., ЕГН **********, поч. на 12.09.2017 год., заместен от наследниците си – ненавършилите пълнолетие деца Й.Д.К., ЕГН **********, Я.Д.К., ЕГН **********, и М.Д.К., ЕГН **********, действащи със съгласие/чрез майката-законен попечител/представител Д.Й.Й., ЕГН **********, и купувача Ф.К.К.-З., ЕГН **********, както следва:

 

Й.Д.К., ЕГН **********, Я.Д.К., ЕГН **********, и М.Д.К., ЕГН **********, действащи със съгласие/чрез майката-законен попечител/представител Д.Й.Й., ЕГН **********, с адрес ***, ПРОДАВАТ на Ф.К.К.-З., ЕГН **********, с адрес ***, правото на собственост върху следните недвижими имоти:

 

1.           1/2 (една втора) идеална част от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ...; адрес – гр. С.., ул. „...; площ – 98 кв. м.; трайно предназначение на територията – урбанизирана; съседи: ..., ..., ..., ..., и

 

2.           1/2 (една втора) идеална част от СГРАДА с идентификатор ...; адрес – гр. С.., ул. „...; застроена площ – 72 кв. м.; етажи – 2; предназначение – еднофамилна жилищна сграда, която е разположена в поземлен имот с идентификатор ...,

 

за общата цена от 15 000 (петнадесет хиляди) евро, която сума е платена изцяло от купувача Ф.К.К.-З. в полза на Д.. К.. К., продавач по предварителния договор, в брой на 08.04.2015 год.

 

Общата данъчна оценка на 1/2 ид. ч. от описаните два недвижими имоти, предмет на предварителния договор от 08.04.2015 год., възлиза на 78 854,50 лева – съгласно удостоверение изх. № ... год. на Община С.., Дирекция „ИДМДТ”.

 

ОСЪЖДА Ф.К.К.-З., ЕГН **********, с адрес ***, да заплати на Община Созопол данък за придобиване на имущество по възмезден начин в размер от 2366,10 (две хиляди триста шестдесет и шест запетая десет) лева.

 

ОСЪЖДА Ф.К.К.-З., ЕГН **********, с адрес ***, да заплати на Бургаския районен съд нотариална такса с ДДС в размер от 794 (седемстотин деветдесет и четири) лева.

 

НАРЕЖДА на Службата по вписванията при БсРС, на основание чл. 364, ал. 1, ГПК и чл. 25 от Правилника за вписванията, да впише възбрана върху 1/2 ид. ч. от описаните два недвижими имота, до заплащане на разноските по прехвърлянето им.

 

Да не се издава препис от съдебното решение до момента на представяне на доказателства от ищеца, че са платени разноските по чл. 364, ал. 1, ГПК.

 

УКАЗВА задължението на страните за отбелязване на настоящото съдебно решение в Службата по вписвания при БсРС, след влизането му в законна сила.

 

ОСЪЖДА Й.Д.К., ЕГН **********, Я.Д.К., ЕГН **********, и М.Д.К., ЕГН **********, действащи със съгласие/чрез майката-законен попечител/представител Д.Й.Й., ЕГН **********, с адрес ***, на основание чл. 78, ал. 1, ГПК, да заплатят на Ф.К.К.-З., ЕГН **********, с адрес ***, деловодни разноски в размер от 5154 лева.

 

Решението може да бъде обжалвано от страните по въззивен ред пред БсОС в 2-седмичен срок от връчване на препис от съдебния акт.

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ:/п./

Вярно с оригинала : ЕХ