№ 861
гр. Варна, 04.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Светла В. Пенева
Членове:Красимир Т. Василев
Мирела Огн. Кацарска
при участието на секретаря Цветелина Н. Цветанова
като разгледа докладваното от Светла В. Пенева Въззивно гражданско дело
№ 20223100501124 по описа за 2022 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е въззивно и е образувано по жалба на П. Т. Т. чрез адвокат
Е.К. против решение № 865 от 30.03.2022 г., постановено по гр.д.№ 15358 по описа за 2021
г. на Районен съд – Варна, двадесет и първи състав, с което е осъден П. Т. Т. да заплати на
Н. СТ. ХР. сумата от 21 907,20 лева, съставляваща задължение за заплащане на задатък в
двоен размер, произтичащо от предварителен договор за покупко – продажба на недвижим
имот от 06.08.2021 г. с предмет недвижим имот с предназначение жилище, представляващо
апартамент № 1, на първи етаж в сграда „А“, в ***, с площ от 50,67 кв.м, състоящ се от
коридор, спалня, дневна с кухня, баня – тоалет и балкон, ведно с прилежащите му 8,2912 %
идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 58,22 кв.м, ведно със законната
лихва върху главницата считано от депозиране на исковата молба в съда /22.10.2021 г./ до
окончателно изплащане на задължението, на основание член 93, алинея 2 от ЗЗД; както и е
осъден П. Т. Т. да заплати на Н. СТ. ХР. сумата от 2 216,28 лева, от които 916,28 лева
съдебно–деловодни разноски и 1 300 лева възнаграждение за процесуално представителство,
на основание член 78, алинея 1 от ГПК.
Във въззивната жалба се излагат доводи за постановяване на решение в атакуваната му
част като немотивирано, неправилно и незаконосъобразно. Оплакванията са, че съдът е
тълкувал волята на страните не според нормата на член 20 от ЗЗД, както и, че дори да се
приеме липса на предмет на договора /няма жилище поради противоречие с член 40 от ЗУТ/,
то тогава сумата следва да бъде върната поради липса на основание за плащането й. Излага
1
се просторно защо ищцата не е изправна страна по предварителния договор за покупко-
продажба на недвижимия имот и следователно не може да развали договора по реда на член
87 от ЗЗД. Твърди се, чи липсата на складово помощение в апартамента не е причината за
разваляне на договора, а предтекст. Иска се отмяна на решението и отхвърляне на иска с
присъждане на разноски.
Въззиваемата страна в срока по член 263, алинея 1 от ГПК е депозирала отговор по
така подадената жалба, с който същата се оспорва. Излага, че страните са се договорили
досежно покупко-продажба на самостоятелен обект на правото на собственост, който има
статут на жилище, а безспорно се установява, че това – предмет на предваритиления договор
– не може да има такъв статут поради нарушение нормата на член 40 от ЗУТ. Набляга се, че
е предявен и евентуален иск по член 55, алинея 1, предложение трето от ЗЗД, който
първоинстанционният съд не е разгледал, тъй като не се е сбъднало
вътрешнотопроцесуалното условие за това. Сочи се, че въззивникът не е възразил против
изготвения по реда на член 146 от ГПК доклад, включително и в частта, където е прието за
безспорно и ненуждаещо се от доказване, че страните са обвързани от валиден
предварителен договор за покупко-продажба от 06.08.2021 г. Иска се потвърждаване на
решението и присъждане на сторените разноски.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства,
становищата на страните и като съобрази приложимия закон съобразно нормата на
член 235 от ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
В исковата молба се твърди, че страните са били обвързани по предварителен договор
за покупко–продажба от 06.08.2021 г., по силата на който ответникът П.Т. е поел
задължение да прехвърли на Н.Х. собствеността върху недвижим имот с предназначение за
жилище, представляващ апартамент № 1 с идентификатор ***, находящ се в *** за сумата
от 56 000 евро. По силата на договора ищцата заплатила на ответника сумата от 5 600 евро
до 09.08.2021 г., на която сума било придадено значение на задатък, който неизправната
страна при неизпълнение следва да върне в двоен размер. Твърди, че съобразно уговорката
по предварителния договор окончателната разпоредителна сделка е следвало да бъде
осъществена на 17.09.2021 г. На така посочената дата в кантората на нотариус Д.Б. се явили
страните по договора. Сочи се, че ответникът не е изпълнил задължението си, тъй като към
момента на изповядване на сделката не е могъл да прехвърли собствеността върху жилищен
обект, доколкото в имота - предмет на предварителния договор - нямало обособено избено
помещение в или извън него. Ищцата излага, че е предоставила двумесечен срок на
ответника за привеждане на имота съобразно нормативните изисквания за наличие на
складово помещение, при което последният отказал да осъществи действия в посока
обособяване на такова помещение. С оглед отказа на насрещната страна твърди, че е
релевирала едностранно волеизявление за разваляне на предварителния договор за покупко
– продажба, съответно е отправила покана до ответника за връщане на предадения от нея
задатък в двоен размер, което задължение не е изпълнено от него. В условията на
евентуалност при отхвърляне на предявения иск предявява осъдителен иск срещу ответника
2
за сумата от 5 600 евро, като получена от ответника на отпаднало основание поради
разваляне на предварителен договор за покупко–продажба от 06.08.2021 г. с предмет
описания недвижим имот ведно със законната лихва върху главницата считано от
депозиране на исковата молба в съда /22.10.2021 г./ до окончателно изплащане на
задължението, на основание член 55, алинея 1, предложение трето от ЗЗД.
В срока по член 131 от ГПК е депозиран писмен отговор от ответника. Излага се, че
ищцата е неизправна страна, като нито на нея, нито на трето на спора лице е отпуснат
банков кредит с оглед финансиране закупуване на имота предмет на предварителния
договор за покупко–продажба. Посочва, че състоянието на имота към момента на сключване
предварителния договор и към момента на насрочване изповядване на сделката е било
идентично. По отношение на килера в имота посочва, че е било предвидено той да бъде
функционално свързан с дневния тракт. По отношение на предявеният в условията на
евентуалност иск заявява, че същият е неоснователен, доколкото само изправната по
договора страна може да релевира волеизявление за едностранно разваляне на договора,
каквото качество ищцата няма.
Въззивният съд намира, че не следва да преповтаря установената пред първата
инстанция фактическа обстановка, доколкото страните нямат наведени доводи, че тя е
неправилно установена, поради което и на основание член 272 от ГПК препраща към частта
от мотивите досежно фактическата обстановка.
Ищцата основава иска си на сключен предварителен договор за покупко-продажба от
06.08.2021 г. на недвижим имот с предназначение жилище, представляващо апартамент № 1
на първи етаж в сграда „А“ в ***, с площ от 50,67 кв.м, състоящ се от коридор, спалня,
дневна с кухня, баня–тоалет и балкон, ведно с прилежащите му 8,2912 % идеални части от
общите части на сградата, тоест страните са се уговорили, че предмет на договора е
самостоятелен обект на право на собственост, който има статут на жилище.
В конкретния случай процесният имот не отговаря на изискванията на член 40, алинея
1 от ЗУТ за самостоятелно жилище - изградени са коридор, спалня, дневна с кухня, баня–
тоалет и балкон. Съгласно посочената разпоредба всяко жилище трябва да има
самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня
- тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него,
като е допустимо е помещенията да бъдат пространствено свързани, с изключение на
тоалетни и бани - тоалетни. Имотът няма складово помещение, поради което не може да се
приеме, че отговаря на законовите изисквания за жилище, изрично визирани в член 40,
алинея 1 от ЗУТ. Между страните не е налице спор, че в обекта не е било налице складово
помещение – нито към момента на сключване на предварителния договор, нито към
момента, когато са се явили пред нотариуса за сключване на окончателния договор.
Възраженията на ответника са в посока, че ищцата още при сключване на предварителния
договор е била наясно, че в обекта няма изградено складово помещение.
Предметът на сделката се свързва с обекта на правоотношението, към което е насочено
3
поведението на страните по сделката. Ако към момента на постигане на съгласието
предметът е фактически или правно невъзможен, сделката е нищожна поради невъзможен
предмет. Фактическата невъзможност на предмета означава, че той не съществува в
реалната действителност при сключване на сделката и не може да възникне според
природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и технологиите към
момента на сделката, както и ако предметът е индивидуално определена вещ и тя е погинала
преди постигане на съгласието. Правната невъзможност на предмета означава, че за
неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка,
която може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на сделката или
ограничения за обособяването на обекта.
Съставът на въззивния съд намира, че в настоящия случай е налице нищожност на
предварителния договор за покупко-продажба поради невъзможен предмет – правна
невъзможност.
Съгласно тълкувателно решение № 1 от 27.04.2022 г. на ВКС, постановено от ОСГТК
по тълк.д.№ 1/2020 г., съдът е длъжен да се произнесе служебно по нищожността, когато
установи пороци, произтичащи пряко от съдържанието и формата на сделката, както и от
общоизвестни или служебно известни на съда факти. Когато без да е направено възражение
за нищожност от страните, по делото са събрани доказателства, от които тя може да се
установи, по силата на член 235, алинея 2 от ГПК, съдът е длъжен да ги обсъди и даде
правна квалификация на установените от тях факти. Някои от общите основания за
нищожност по член 26 от ЗЗД се установяват от самата сделка и съдът е длъжен да ги
констатира, като не зачете нейните правни последици. Когато невъзможността на предмета е
правна, тя може да се установи от самия договор и тогава съдът трябва да я констатира
служебно.
Предявеният иск с правно основание член 93, алинея 2 от ЗЗД дава възможност на
страната, дала задатъка, да иска връщането му в двоен размер при неизпълнение на
задължение от получилата го страна. Или, в тежест на ищцата по делото е да установи, при
условията на главно и пълно доказване, че страните са били обвързани от действителен
предварителен договор и че същата е изправна страна по него, респективно може да се
ползва от едностранното разваляне на договора и санкционната клауза за възстановяване на
дадения по него задатък в двоен размер. Задатъкът служи за доказателство, че договорът е
сключен и обезпечава неговото изпълнение, но тези си функции задатъкът /капарото/ може
да изпълни само в случай, че страните са обвързани помежду си с валидна облигационна
връзка, но не и, когато се касае до нищожен договор, който не може да породи права и
задължения за страните и съответно не се нуждае от такива обезпечителни мерки за тяхното
реализиране.
Доколкото съдът прие, че предварителният договор между ищцата Н.Х. и ответника
П.Т. е нищожен и не е породил права и задължения, то предявеният главен иск за заплащане
на задатъка в двоен размер следва да бъде отхвърлен.
С оглед различните крайни изводи, до които достигна въззивният съд, обжалваното
4
решение следва да бъде отменено и вместо него да се постанови друго в посочения смисъл.
С оглед неоснователността на иска с правно основание член 93, алинея 2 от ЗЗД, то е
налице вътрешнопроцесуално условие /отхвърляне на главния иск/ за разглеждане на
предявения евентуален иск с правно основание член 55, алинея 1, предложение трето от
ЗЗД, тоест връщане на дадената по договора сума на отпаднало основание. В случаите
обаче, когато е получено нещо въз основа на нищожен договор, е налице начална липса на
основание, а не отпаднало основание. Също така следва да се отбележи, че съгласно
разпоредбата на член 34 от ЗЗД, когато договорът бъде признат за нищожен, всяка страна
следва да върне всичко, което е получила, именно, защото нищожният договор не е породил,
както права, така и задължения за страните по него. Доколкото обаче предявеният иск е с
правно основание член 55, алинея 1, предложение трето от ЗЗД, то той следва да бъде
отхвърлен.
Тъй като крайните изводи, до който достигна въззивният съд, са различни от този
на първоинстанционния, то обжалваното решение следва да бъде отменено и да се
постанови ново в посочения по-горе смисъл.
По разноските
Предвид изхода на спора във въззивната инстанция разноски се дължат в полза на
въззивника на основание член 78, алинея 3 от ГПК за първоинстанционното производство и
на основание член 78, алинея 1 от ГПК за въззивното производство.
Претендираните разноски са в размер 4 438,14 лева, от които адвокатско
възнаграждение от по 2 000 лева за всяка инстанция, а останалите 438,14 лева са държавна
такса за въззивното обжалване.
Действителната правна и фактическа сложност на делото, определена като типична с
оглед предмета на делото, и релевираното от другата страна пред всяка инстанция
възражение за прекомерност на заплатеното възнаграждение, мотивират извод за
присъждане на адвокатско възнаграждение около минималния размер, предвиден в член 7,
алинея 2, точка 4 от Наредба № 1 от 09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения, който съобразно интереса възлиза на 1187,22 лева за една инстанция.
При това положение на въззивника следва да бъде присъдена сумата от 2 812,58 лева.
По изложените съображения и на основание член 271, алинея 1 от ГПК, настоящият
състав на въззивния съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 865 от 30.03.2022 г., постановено по гр.д.№ 15358 по описа за
2021 г. на Районен съд – Варна, двадесет и първи състав, и вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Н. СТ. ХР. ЕГН ********** от *** против П. Т. Т. ЕГН
********** от *** иск с правно основание член 93, алинея 2 от ЗЗД за заплащане на сумата
от 21 907,20 /двадесет и една хиляди деветстотин и седем лева и двадесет стотинки) лева,
5
представляваща задължение за заплащане на задатък в двоен размер, произтичащо от
предварителен договор за покупко–продажба на недвижим имот от 06.08.2021 г. с предмет
недвижим имот с предназначение жилище, представляващо апартамент № 1 на първи етаж в
сграда „А“ в ***, с площ от 50,67 кв.м, състоящ се от коридор, спалня, дневна с кухня, баня–
тоалет и балкон, ведно с прилежащите му 8,2912 % идеални части от общите части на
сградата, ведно със законната лихва върху главницата считано от депозиране на исковата
молба в съда /22.10.2021 г./ до окончателно изплащане на задължението.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Н. СТ. ХР. ЕГН ********** от *** против П. Т. Т. ЕГН
********** от *** евентуален иск с правно основание член 55, алинея 1, предложение трето
от ЗЗД за заплащане на сумата от 5 600 /пет хиляди и шестстотин/ евро, представляваща
авансово платена цена предварителен договор за покупко–продажба на недвижим имот от
06.08.2021 г. с предмет недвижим имот с предназначение жилище, представляващо
апартамент № 1 на първи етаж в сграда „А“ в ***, с площ от 50,67 кв.м, състоящ се от
коридор, спалня, дневна с кухня, баня–тоалет и балкон, ведно с прилежащите му 8,2912 %
идеални части от общите части на сградата, ведно със законната лихва върху главницата
считано от депозиране на исковата молба в съда /22.10.2021 г./ до окончателно изплащане на
задължението
ОСЪЖДА Н. СТ. ХР. ЕГН ********** от *** да заплати на П. Т. Т. ЕГН **********
от *** сумата от 2 812,58 /две хиляди осемстотин и дванадесет лева и петсдесет и осем
стотинки/ лева, представляващи разноски пред първата и въззивната инстанции на
основание член 78 от ГПК.
Решението може да бъде обжалвано в едномесечен срок от връчването му на
страните с касационна жалба чрез Окръжен съд – Варна пред Върховен касационен
съд по реда на член 280 и следващи от Гражданския процесуален кодекс.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6