Р Е Ш Е Н И Е
№
В ИМЕОТО НА
НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско
отделение, девети състав, в открито съдебно заседание, проведено на двадесет и девети май, през две хиляди и
четиринадесета година, в състав :
Окръжен
съдия:Даниела Христова
при участието на секретаря Г.С. като
изслуша докладваното от съдията гр. дело № 3162 по описа за 2013 год., за да се
произнесе взе предвид следното :
З.Т.С., ЕГН *********,*** чрез процесуален представител е предявил срещу П.К.К.,
ЕГН ********** и В.Ц.Й. - К., ЕГН **********
*** , при условията на обективно кумулативно съединяване:
1.
Иск
за разваляне на договор за покупко-продажба от 09.04.2010 г., обективиран в нотариален акт № 70 , том І , рег. № 3284 ,
дело № 45/2010 г. на нотариус Л.Г., с район на действие Районен съд град Варна
и рег. № 116 на НК, с който П.К.К. и В.Ц.Й. – К. продават на З.Т.С. придобитият в СИО по време
на брака недвижим имот : АТЕЛИЕ № 7А, с административен адрес: град Варна, ул.”Б.”№6/6А,
на четвърти жилищен етаж, а по скица вход А , с площ от 31.64 кв.м., състоящо
се от : коридор, баня – тоалет, дневна – трапезария – кухненски бокс и тераса,
представляващ по кадастралната карта и кадастралните регистри , одобрени със
заповед № РД – 18 -92/14.10.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК
самостоятелен обект с идентификатор 10135.2553.739.1.12, предназначение на
самостоятелния обект - ателие за
творческа дейност, брой нива на обекта – 1, при граници по първичен документ:
стълбище, калканна стена и улица и съседни самостоятелни обекти в
сградата по схема: на същия етаж 10135.2553.739.1.11, под обекта
101356.2553.1.8, 101356.2553.1.9, над обекта 101356.2553.1.14, ведно с избено
помещение №14А, с площ от 1.97 кв.м. при граници по първичен документ :калканна стена, избен коридор и изба № 10А, както и 4.6752%
идеални части от общите части на сградата равняващи се на 11.65 кв.м., като
самостоятелният обект се намира в сграда № 1, разположена в поземлен имот с
идентификатор 10135.2553.739, на основание чл.87, ал.3 ЗЗД ;
2.
Иск
за заплащане на сума в размер от 30 731.00 лева, платената цена по
договора за покупко-продажба, на основание чл. 189 ЗЗД;
3.
Иск
за заплащане на сума в размер от 18 165.00
лева, неустойка - обезщетение за неизпълнение на задължението за
изплащане на ипотечния кредит и
заличаване на ипотеката, уговорена
при продажбата в нотариалния акт, на основание 92 ЗЗД;
Претендира се законна лихва на
основание чл.86 ЗЗД от датата на завеждане на исковата молба и разноски по делото.
Обстоятелства, на които основават
исковите претенции:
В исковата молба ищецът твърди, че
на 24.03.2010 г. е сключил предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, с който ответниците поели задължението да му продадат Ателие № 7А, находящо се в гр. Варна, ул.”Б.”№ 6, с площ от 42.25 кв.м.,
с общи части на четвърти жилищен етаж за
сумата от 25 000 евро, като първата вноска от 7000 евро е платена чрез
банков превод по сметка на продавачите при подписване на предварителния
договор, а втората вноска от 18 000 евро е следвало да бъде внесена към
датата на сключване на окончателния договор по сметката на продавача в ТБ „
ДСК”АД, за покриването на отпуснатия му кредит. На 09.04.2010 г. е сключен
окончателен договор за покупко-продажба на недвижимия имот, като продажна цена
е вписана данъчната оценка от 30 731.00 лева, която продавачите са
заявили, че са получили напълно от купувача. Ответниците
декларирали, че имота предмет на сделката служи за обезпечение на законна
ипотека вписана в Агенцията по вписванията с вх. рег.№ 14987 на 31.07.2009 г. ,
акт № 214, том І като задълженията по ипотеката ще бъдат изплатени от
продавачите най – късно до 09.05.2010 г. и вписаната законна ипотека, ще бъде
заличена от кредитора Банка %ДСК”АД за сметка на В. и П. К. до 26.04.2010 г.
Сочи се, че на 10.07.2010 г. между страните по делото е сключено допълнително
споразумение от 10.07.2010 г. за удължаване на срока за погасяване на ипотечния
кредит до 30.07.2010 г. Ищецът е заплатил на продавачите по сключеният
предварителен договор общо 6950 евро,
втората вноска от 18 000 евро е изплатена на продавачите в канцеларията на
нотариус Г. на датата на изповядване на сделката. Твърди се, че уговорената в
нотариалният акт цена от 30 731.00 лева е привидна, а действителната цена
е тази която е уговорена в предварителния договор от 25 000. 00евро. От месец декември
2012 г. продавачите спират да обслужват
кредит към Банка ДСК изтеглен на 30.07.2009 г. за сума от 34 700.00 лева
със срок за издължаване 360 месеца. Следствие от това Банка ДСК АД е предявила
пред ВРС искане за издаване на заповед
за изпълнение. Последното е уважено и на банката е издадена заповед за
изпълнение № 5772 от 04.07.2013 г. по ч. гр.д. № 9810/2013 г.,ВРС, ІХ с. за
сумата от 40 202.82 лева. По искане на банката е образувано изпълнително дело №
20137190400247 срещу ответника П.К.К. за събиране на
дължимото вземане. На 19.09.2013 г., ЧСИ извършва опис на имота и насрочва
публична продан на същия на 30.10. 2013 г. при начална тръжна цена 44 700
лева. По тази причина, собствеността ще премина в трето лице по силата на
постановлението за възлагане на ЧСИ по
принудителното изпълнение. Ищецът твърди, че не може да противопостави свое
право на собственост, което е придобил след вписване на законна ипотека от взискател по изпълнение на Банка ДСК ЕАД, тъй като съгласно
чл.173, ал.1 ЗЗД кредитор, чието вземане е обезпечено с ипотека има право да се
удовлетвори предпочитателно от цената на ипотекарния
имот, в чиято и собственост да се намира той. Сочи се , че с извършването на
публичната продан, всички вещни права учредени след първата ипотека се погасяват
съгласно чл.175, ал.1 ЗЗД, тъй като на основание чл.496, ал.2 ГПК , купувачът
ще придобие всички права от деня на постановлението за възлагане. Виновното
неизпълнение на задължението по договора от продавачите, довело до изгубването на правото на собственост от купувача водят
до отпадане на основанието, на което купувачът е платил цената за покупката на
имота. За купувачът, който е знаел за съществуването на ипотека за имота е
налице само облигационно вземане за връщане на платената цена и заплащане на
уговорената неустойка, съгласно условията на договора за покупко-продажба.
Твърди се, че не е налице задължение за купувача да се възползва от правото по
чл.178 ЗЗД за плащане на ипотекарния кредитор до
размера на дължимата цена.
В съдебно заседание, ищеца чрез процесуалния си представител поддържа
исковата молба. По същество моли съда да уважи предявените искове. Претендира
направените по делото разноски съобразно приложен списък по реда на чл. 80 от ГПК.
Ответниците – П.К.К. и В.Ц.Й. – К., с писмен отговор вх. № 7886/17.03.2014 г.
в срока по чл. 131 от ГПК оспорват предявените искове. Твърдят,
неоснователност на иска, защото наличие на ипотека не е основание за разваляне
на договора, тъй като с него не е поето задължение за заличаване на ипотеката,
такова задължение имал кредитора - Банка
ДСК ЕАД.
Сочи се, че ищецът не е дал подходящ срок за изпълнение на задължението
с предупреждението, че след изтичането му ще счита договора за развален.
Твърдят, че ищецът не е съдебно отстранен от имота, тъй като не е извършена
публична продан и от там няма претърпени имуществени вреди. Твърди се, че няма
уговорена неустойка, която да се дължи от продавачите на имота, ако не бъде
заличена вписаната законна ипотека, а има уговорена такава само при евикция на купувача. Прави се възражение за прекомерност на
неустойката от 18 165.00 лева. Не се претендират съдебно деловодни
разноски.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност, приема за установено следното от фактическа страна:
Между
страните няма спор, че на 24.03.2010 г. е сключен предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот ателие № 7, находящо се в гр.Варна, ул.”Б.” № 6, за което на 09.04.2010
г. е сключен окончателен договор, обективиран в нотариален акт № 70 , том І , рег. № 3284 ,
дело № 45/2010 г. на нотариус Л.Г., с район на действие Районен съд град Варна
и рег. № 116 на НК, с който П.К.К. и В.Ц.Й. – К. продават на З.Т.С. придобитият в СИО по време
на брака недвижим имот : АТЕЛИЕ № 7А, с административен адрес: град Варна, ул.”Б.”№6/6А,
на четвърти жилищен етаж, а по скица вход А , с площ от 31.64 кв.м. Не се спори
и по отношение на продажната цена от 25 000 евро и начина, по който е
платена на продавачите, както и че на 10.07.2010 г. е сключено споразумение
между страните за погасяване на ипотечния креди в срок до 30.07.2010 г. и е
уговорена неустойка в размер на 30 лева за всеки просрочен ден до 30.08.2010 г.
Видно от нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 70, том I,
рег. № 3842, дело 45/09.04.2010 г., че – П.К.К. и В.Ц.Й.
– К. продават на З.Т.С. собственият си недвижим имот, : АТЕЛИЕ № 7А,
с административен адрес: град Варна, ул.”Б.”№6/6А, на четвърти жилищен етаж, а
по скица вход А , с площ от 31.64 кв.м. за сумата от 30 731.00 лева, която
се явява и данъчната оценка на имота. В същия е описано, че недвижимият имот
служи за обезпечение на законна ипотека вписана в Агенцията по вписванията с
вх.рег.№ 14987 на 31.07.200 г. , акт № 214 , том І, както и,че се поема
задължение за сметка на ответниците в срок до
26.04.2010 г. задълженията по ипотеката да бъдат изплатени и тя да бъде
заличена. Уговорена е неустойка в размер от 18 165 лева, ако купувачът
претърпи съдебно отстраняване от имота, както и при установяване по съдебен ред
на права на трети лица върху имота, както и възстановяване на продажната цена.
Видно от
представените на л. 12 -15 отчет по сметка на името на ищеца се установяват
прехвърляне на парични средства за покупката на недвижим имот и теглене на
такива на каса, които не са спорни между страните.
Видно
от представените по делото писмени доказателства от лист 16 до 44 е, че има
сключен договор за жилищен и ипотечен кредит между Банка ДСК и ответника П.К.К. , който е станал изискуем и след издаване на
изпълнителен лист в полза на банката по ч.
гр. д.№ 9810/2013 г. на ВРС , ІХ състав и се е пристъпило към опис и оценка на
недвижимият имот ателие № 7 а, находяща се в гр.Варна
, ул.”Б.” №6/6А, както и същия е обявен на публична продан с начална тръжна
цена от 44 700.00 лева. Наддавателните предложения
следа да се подават в канцеларията на ВРС /СИС/ до 17 .00 часа на 30.10.2013 г.
От разпитаните по делото свидетели
Светлана Димова Петрова и Илиян Иванов
Ванчев се установява, че след плащане на
продажната цена от 25 000 евро, продавачите, ответници
по делото не са платили задължението си към Банка ДСК, въпреки поетото
задължение поради което няколко месеца след сключването на окончателния договор
се е сключило и споразумение за удължаване срока за плащане на задължението към
ипотечния кредит на Банка ДСК.
При така установената фактическа
обстановка, съдът достигна до следните правни изводи:
Предявеният иск с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД за разваляне на договора за покупко – продажба на
недвижим имот,
съдът намира, за основателен и доказан, тъй като развалянето на договора е
крайна мярка, която не може да бъде предпочетена пред изпълнението, но в случая
такова не е предприето от страна на ответниците в
уговорените срокове и по време на делото.
В случая е налице неизправно поведение на ответниците, което се изразява в неплащане в срок на
задължението към Банка ДСК ЕАД. От своя страна ищецът не е изпълнил
задължението си да отправи писмено предупреждение до ответната страна със срок
за изпълнение, но за такова би могло да се зачете подаването на исковата молба,
като веднага след получаването й те са поставени в положение незабавно да изпълнят изцяло задължението по цитираното
изпълнително дело, той като това изпълнение не е сторено, възражението за даване
на срок за изпълнение се явява неоснователно. По възражението, че ищецът не е
отстранен от имота, съда приема, че отговорността за евикция
принципно е уредена в чл. 188 ЗЗД: продавачът отговаря, щом трето лице има права
върху продадената вещ, които може да противопостави на купувача в две хипотези
- реално осъществено и евентуално, заплашващо отстранение от вещта /евикция/. Във втората хипотеза правата на трето лице само
са предявени по съдебен ред или могат във всеки момент да бъдат предявени и
противопоставени на купувача, съществува реална заплаха от отстранението - като
в този случай е налице евентуална евикция. И в двата
случая става въпрос за пълно неизпълнение или неточно изпълнение на
задължението да се прехвърли правото на собственост, за налични права на трето
лице, противопоставими на купувача, вече реализирани
или които ще се реализират в бъдеще. Отговорността на продавача се свежда до
правото на купувачът да развали договора за продажба по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД и да търси обезщетение за вредите, които
претърпява от неизпълнението /чл. 189, ал. 1 ЗЗД/ в случай, че купувачът е добросъвестен, т.
е. по време на прехвърлянето не е знаел, че купува от несобственик или че трети
лица имат права върху купуваното от него /чл. 188 ЗЗД/. В случая купувачът е знаел за ипотеката, но е
превел сумата необходима за погасяването и така както е било договорено между
страните по делото. По отношение на правната квалификация на предявените в
настоящия процес искове за разваляне на договор за покупко
- продажба и при уважаване на тази претенция - за заплащане на левовата сумата от 30 731 .00 лева продажна цена,
настоящия състав приема, че от наведените в исковата молба фактически твърдения
са за съдебно отстранение на ищцата от имота тоест осъществена евикция, като за наличие на евикция,
не е необходимо купувачът да е фактически отстранен от имота, нито да е осъден
да върне вещта. В настоящия случай се твърди, а и се доказва от събраните по
делото доказателства, че е налице изпълнително производство, по силата на което
имотът е обявен на публична продан и
евентуален купувач ще придобие всички права от деня на постановлението за
възлагане, който и ще е момента на отстраняване на ищеца от имота. Всичко платено
по развален договор следва да бъде върнато и иска за осъждане на ответниците за заплащане на сумата от 30 731.00 лева,
следва да бъде уважен на основание чл.189 ЗЗД, ведно със законната лихва върху
тази сума, считано от датата на завеждане на исковата молба.
Искът за плащането на неустойка за неизпълнение при евикция също се явява
основателен и следва да бъде уважен. Неустойката, освен, че обезпечава
изпълнението на поетото с договора задължение служи и като обезщетение за
вредите, които изправната страна би понесла при неизпълнение, респ. лошо
изпълнение на договора, без да е необходимо да ги доказва, обосновава правен
извод, че щом след разваляне на договора поради неизпълнение, кредиторът
запазва правото си на обезщетение, то отсъства законова пречка да замести
същото с уговорената с договора, неустойка за неизпълнение, като в този смисъл
е и изрично прието с ТР № 48/86 г. на ОСГК на ВС, дадените с което разяснения
по приложението на чл. 92, ал. 1 ЗЗД в разглежданата хипотеза на отпадане на
облигационната връзка имат ръководен за съдилищата характер. Отделен в тази
връзка остава въпросът за конкретния размер на вземането по чл. 92 от ЗЗД. То представлява в случая изрично уговорена в
нотариалния акт сума от 18 165.00 лева, която се посочва и в исковата
молба като претенция и предвид уважаването на главния иск, то този иск е изцяло
основателен и също следва да бъде уважен, като съдът приема, че не се явява
прекомерен предвид съгласието постигнато между страните за вписването на този
размер на неустойката в нотариалния акт. Неустойката се дължи ведно със
законната лихва върху нея,
считано от датата на завеждане на исковата молба.
Съобразно изхода от спора в полза на
ищеца следват да се присъдят
разноски за производството в размер от 4 343.00 лева, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, съобразно представеният списък от
процесуалният му представител.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
РАЗВАЛЯ сключеният на 09.04.2010 г.
договор за
покупко – продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 70 , том І , рег. № 3284 ,
дело № 45/2010 г. на нотариус Л.Г., с район на действие Районен съд град Варна
и рег. № 116 на НК, вписан в службата по
вписванията с вх. рег. № 5835 от 12.04.2010 г., акт №34, том ХV , дело 3091, с
който П.К.К., ЕГН ********** и В.Ц.Й. – К., ЕГН ********** продават на З.Т.С., ЕГН ***********, придобитият в СИО по време на брака недвижим
имот : АТЕЛИЕ № 7А, с административен адрес: град Варна, ул.”Б.”№6/6А, на
четвърти жилищен етаж, а по скица вход А , с площ от 31.64 кв.м., състоящо се
от : коридор, баня – тоалет, дневна – трапезария – кухненски бокс и тераса,
представляващ по кадастралната карта и кадастралните регистри , одобрени със
заповед № РД – 18 -92/14.10.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК
самостоятелен обект с идентификатор 10135.2553.739.1.12, предназначение на
самостоятелния обект - ателие за
творческа дейност, брой нива на обекта – 1, при граници по първичен документ:
стълбище, калканна стена и улица и съседни самостоятелни обекти в
сградата по схема: на същия етаж 10135.2553.739.1.11, под обекта
101356.2553.1.8, 101356.2553.1.9, над обекта 101356.2553.1.14, ведно с избено
помещение №14А, с площ от 1.97 кв.м. при граници по първичен документ :калканна стена, избен коридор и изба № 10А, както и 4.6752%
идеални части от общите части на сградата равняващи се на 11.65 кв.м., като
самостоятелният обект се намира в сграда № 1, разположена в поземлен имот с
идентификатор 10135.2553.739, на основание чл.87, ал.3 ЗЗД ;
ОСЪЖДА П.К.К., ЕГН ********** и
В.Ц.Й. - К., ЕГН ********** *** ДА ЗАПЛАТЯТ на З.Т.С., ЕГН *********,*** сума в размер от
30 731.00 / тридесет хиляди
седемстотин тридесет и един/лева, представляваща платената цена по договора за покупко – продажба, на основание чл. 189 ЗЗД, ведно със
законната лихва върху нея, считано от датата на подаване на исковата молба –
15.10.2013 г. до окончателното изплащане на главницата на основание чл.86 ЗЗД ;
ОСЪЖДА П.К.К., ЕГН ********** и
В.Ц.Й. - К., ЕГН ********** *** ДА ЗАПЛАТЯТ на З.Т.С., ЕГН *********,*** сума в размер от 18
165.00 / осемнадесет хиляди сто шейсет и
пет /лева, представляваща неустойка по
договора за покупко – продажба, на основание
92 ЗЗД, ведно със законната лихва върху нея, считано от датата на подаване на
исковата молба – 15.10.2013 г. до окончателното изплащане на главницата, на основание чл.86 ЗЗД ;
ОСЪЖДА П.К.К., ЕГН ********** и
В.Ц.Й. - К., ЕГН ********** *** ДА ЗАПЛАТЯТ на З.Т.С., ЕГН *********,*** съдебно - деловодни разноски в размер от 4 343.00 /четири хиляди триста четиридесет и три/ лева, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
Решението може
да се обжалва с въззивна жалба пред Варненски окръжен съд в двуседмичен
срок от връчване на препис от настоящия съдебен акт до страните..
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: