№ 55
гр. Велико Търново, 11.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, VIII СЪСТАВ, в публично
заседание на трети декември през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:ДИАНА РАДЕВА
при участието на секретаря ДИМИТРИНКА К. БАБЕКОВА
като разгледа докладваното от ДИАНА РАДЕВА Гражданско дело №
20214110100415 по описа за 2021 година
Иск с правно основание чл.108 от ЗС.
Ищецът „Р.А.Р“ ООД, гр.Ямбол , чрез адв.И. от ВТАК твърди, че по
силата на договор за покупко-продажба, обективиран в НА № 46/12.02.2007
г., сключен между него като купувач и Р. ТР. М. като продавач е придобил
недвижим имот – Нива в землището на с.Самоводене, подробно описан в
молбата. Заявява, че след извършване на справка установил, че през 2017
година имотът е бил предмет на втора сделка , сключена от бившия
собственик, като продавач с приобретател по продажбата -ответника по
делото. Сочи, че ответникът е бил арендатор на процесния имот по силата на
договор за аренда за периода 29.04.2013 г. до закупуването му от лице, което
не е собственик на 5.07.2017 г., без знанието и съгласието на действителния
собственик. Навежда, че осъществяваното към момента владение на имота от
ответника е без правно основание. Моли съда да приеме за установено по
отношение на ответника, че ищецът е собственик на процесния имот и да го
осъди да му предаде владението върху него. Претендира разноски. В съдебно
заседание поддържа исковите претенции.
Ответникът «Сортови семена-Вардим» ЕАД с.Вардим, чрез
1
пълномощник адв. Г. от АК Плевен е депозирал писмен отговор на исковата
молба. Оспорва иска като неоснователен. Твърди, че не владее и не
упражнява фактическа власт върху процесния имот. Предявява обратен иск
при условие на евентуалност срещу третото лице-помагач Р. ТР. М. , за
разваляне на сключения договор за покупко-продажба, обективиран в НА №
913/5.07.2017 г. относно процесния имот; осъждането му за сумата от 5641
лева, представляваща платена цена за процесния недвижим имот , както и за
осъждането му да плати сумата от 1692 лева, представляваща разликата
между пазарната цена на частта от недвижимия имот към датата на
продажбата и към датата на съдебната евикция, ведно със законна лихва
върху сумите от подаване на иска до окончателното изплащане. В съдебно
заседание поддържа изложеното в отговора становище и претенциите си.
Моли при уважаване на иска по чл. 108 от ЗС да уважи претенциите по
обратния иск, които счита основателни и доказани.
Третото лице-помагач на страната на ответника Р. ТР. М. и ответник по
евентуално предявения обратен иск се представлява от назначения особен
представител адв.Н. от ВТАК, която е депозирала писмен отговор, в който
заявява неоснователност на исковата претенция. Сочи, че купувачът на чужда
вещ не може да се позовава на добросъвестност, след като е могъл да провери
статута на имота в имотния регистър. Твърди, че в тази хипотеза
отговорността на продавача би могла да се ангажира до размера на
продажната цена. В съдебно заседание поддържа изложеното становище.
Съдът, след като обсъди събраните доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност приема за установено следното от фактическа страна:
С НА № 46 , том 1, рег. № 611, дело 33 от 12.02.2007 г. на нотариус с
рег.№ 405 в НК с район на действие ВТРС, Р. ТР. М. като продавач е продал
на „ Р.А.Р“ ООД Поземлен имот № 019029, представляващ Нива от
5,641 дка , пета категория в местността „Карлъ Ерде“ в землището на
с.Самоводене, при граници / съседи/ имот № 019030 –нива на Г.Маслянков,
имот № 019028-нива на Т.Глушкова, имот № 150016-полски път на Община
В.Търново. Имотът е с идентификатор 65200.19.29, видно от скица на
поземлен имот № 15-43377-20.01.2021 г. на СГКК В.Търново , в която като
собственик е вписан „Сортови семена- Вардим“ ЕАД, съгласно НА за
продажба на зем.земя № 913,том 5, рег.№ 7225, дело 231 от 5.07.2017 г.
2
Справката от имотния регистър сочи, че след извършеното прехвърляне на
имота по силата на цитирания НА № 46/12.02.2007 г. на ищцовото дружество,
Р. ТР. М. е отдал под аренда процесната нива на „Сортови семена- Вардим“
ЕАД за срок до 2017/2018 г., за което е приложен и договор за аренда от
29.04.2013 г. Впоследствие е вписан друг договор за аренда относно същия
имот между същите страни със срок до 1.10.2021 г. , за което е приложен
договор за аренда от 27.11.2015 г. С НА № 913, том 5, рег.№ 7225, дело 231 от
5.07.2017 г. на нотариус с рег.№ 347 в НК с район на действие ВТРС , Р. ТР.
М. е продал на „Сортови семена-Вардим“ ЕАД три недвижими имота- ниви,
находящи се в землището на с. Самоводене, вторият от които, описан в
нотариалния акт е Нива с площ от 5,641 дка, пета категория в м. „Карлъ
Ерде“, съставляваща имот № 019029 по плана за земеразделяне на
с.Самоводене, при граници № 019030-нива на Г.Маслянков ; № 019028 –нива
на Т.Глушкова и №150016-полски път на Община В.Търново. По делото е
изготвена съдебно- оценъчна експертиза, заключението на която сочи, че
средната пазарна цена на декар земеделска земя в землището на с.Самоводене
е 1003 лева към м. март 2021 г. и 1168 лева към м. октомври 2021 г. В съдебно
заседание предявеният обратен иск при евентуалност по чл. 189,ал.1, изр.
трето,вр. с ч. 82 от ЗЗД е изменен досежно размера, като същият е намален до
сумата от 947,68 лева.
При така установената фактическа обстановка съдът прави следните
правни изводи:
Съгласно разпоредбата на чл.108 от ЗС собственикът може да иска
своята вещ от всяко лице, което я владее или държи, без да има основание за
това. При иск по чл. 108 ЗС ищецът следва пълно и главно да докаже, че е
собственик на вещта, предмет на иска, че вещта се намира във владение или
държане на ответника и че ответникът владее или държи вещта без основание.
Ответникът от своя страна следва пълно и главно да установи наведените
възражения, от които черпи доводите си за неоснователност на исковата
претенция. От събраните доказателства е видно, че процесният имот – Нива
от 5,641 кв.м., пета категория в м. „ Карлъ Ерде“ съставляваща имот с №
019029 по плана за земеразделяне на с.Самоводене, при граници № 019030-
нива на Г.Маслянков ; № 019028 –нива на Т.Глушкова и №150016-полски път
на Община В.Търново е бил предмет на разпоредителна сделка- покупко-
продажба, извършена на 12.02.2007 година, обективирана в НА № 46,том1,
3
рег.№ 611, дело № 33 от 12.02.2007 г. на нотариус № 405 в регистъра на НК.
Продавач на имота е Р. ТР. М., а купувач- ищцовото дружество. Няколко
години след продажбата на имота Р. ТР. М. не само, че е отдал под аренда
процесната нива , което се установява от приложените договори за аренда от
2013 г. и от 2015 г., сключени с ответното дружество, а е продал имота на
ответното дружество, която продажба е обективирана в НА № 913, том 5, рег.
№ 7225, дело 231 от 5.07.2017 г. на нотариус рег.№ 347 в НК с район на
действие ВТРС . От изложеното безспорно се установява, че през 2017 година
ответното дружество е придобило процесната нива от несобственик, който
вече се е разпоредил с правото на собственост върху имота още през 2007
година. Следователно не е станало собственик , тъй като не се е проявил
вещно-транслативният ефект на сделката досежно този имот , обективирана в
Нотариален акт №913 от 5.07.2017 г. Правото на собственост върху
процесния имот принадлежи на ищцовото дружество по силата на покупко-
продажбата, извършена с НА № 46 от 12.02.2007 г. За да бъде основателен
предявеният ревандикационен иск, следва да се установи освен собствеността
върху имота, владение или държане от несобственик без правно основание.
Съдът счита, че в случая и тези предпоставки са налице. Твърди се, че
ответното дружество е държало имота по силата на договорите за аренда , без
знанието и съгласието на действителния собственик, а впоследствие
държанието е преминало във владение по силата на сделката за покупко -
продажба от 5.07.2017 г. Ответното дружество оспорва иска в частта му
относно предаване на владението с твърдението , че след 1.10.2021 г., когато е
изтекъл договорът за аренда , то не владее имота, без да сочи дали има трето
лице, което след тази дата да упражнява фактическата власт върху вещта.
Това възражение е неоснователно. Макар да не се установява дали ответното
дружество извършва съответни материални действия, обективиращи
фактическа власт върху имота , то в случая следва да се прави разлика между
владението като фактическо състояние и правомощието владение, като част
от правото на собственост. Считайки се за собственик по силата на
осъществената през 2017 г. покупко-продажба и при липса на доказателства
за противното следва , че и към момента на приключване на устните
състезания ответникът е владял имота без правно основание. Съгласно
задължителните указания на ТР № 4/2014 г. от 14.03.2016 г. на ОСГК на ВКС
, т.2А, съдът по осъдителен иск по чл.108 от ЗС е длъжен да се произнесе с
4
установителен диспозитив за принадлежността на правото на собственост
към патримониума на ищеца. Когато в хода на производството се установи,
че правото на собственост принадлежи на ищеца и ответникът го владее без
правно основание, противопоставимо на собственика, съдът следва да уважи
и двете искания, съдържащи се в ревандикационния иск по чл.108 от ЗС-
признаване за установено, че ищецът е собственик и осъждане на ответника
да предаде владението на имота. Ако се установи, че ищецът не е собственик,
съдът следва да отхвърли и двете искания. Ако се установи, че ищецът е
собственик, но ответникът не владее, или владее имота на правно основание
противопоставимо на собственика , съдът следва да уважи иска в
установителната му част и да го отхвърли в осъдителната. Релевантните към
спора доказателства и изложените по-горе съждения водят до извода за
основателност на исковата претенция, поради което следва да се приеме за
установено по отношение на ответника, че ищеца е собственик на процесния
имот и да се осъди ответника да предаде владението върху имота на ищеца.
При този изход на делото по иска с правно основание чл. 108 от ЗС е
сбъднато вътрешно процесуалното условие да се разгледа предявеният при
условията на евентуалност обратен иск срещу третото-лице помагач на
страната на ответника и ответник по обратния иск- Р. ТР. М.. Съгласно
мотивите на ТР № 1/2019 г. по т.д.№ 1/2019 г. на ОСГТК на ВКС, както при
евентуална, така и при реализирана евикция купувачът може да предяви иск
за разваляне на договора за продажба по съдебен ред на основание чл. 189, ал.
1, във връзка с чл. 87, ал. 3 ЗЗД, тъй като договорът за прехвърляне на вещни
права върху чужд недвижим имот, нито когато вещното право принадлежи
изцяло на трето лице, нито когато част от вещта принадлежи на трето лице,
или вещта е обременена с права на трето лице, които са противопоставими на
купувача, не се прекратява по право след влизане в сила на решението за
съдебно отстраняване на купувача от имота. Ответникът по
ревандикационния иск- ищец по обратния иск срещу третото лице-помагач
претендира разваляне на договора за покупко-продажба, обективиран в НА
№ 913, том 5, рег.№ 7225, дело 231 от 5.07.2017 г. по отношение на процесния
имот на основание чл. 189,ал.1, вр. с чл. 87,ал.3 от ЗЗД; иска връщане на
платената покупна цена от 5164 лева и претендира обезщетение за вреди в
размер на 947,68 лева, ведно със законната лихва върху главниците от
подаване на обратния иск до окончателното изплащане. Установи се, че Р.
5
ТР. М. е продал вещ, принадлежаща изцяло на трето лице, поради което за
ищеца по обратния иск, явяващ се евинциран купувач се поражда правото да
иска по съдебен ред разваляне на договора в частта му относно имота,
принадлежащ на трето лице. При съдебно отстраняване продавачът по
договора следва да върне платената цена. Тъй като се доказа, че правото на
собственост върху процесния имот принадлежи на „Р.А.Р.“ ООД и ответното
дружество „Сортови семена-Вардим“ ЕАД е осъдено да предаде владението
на собственика, то е налице съдебно отстраняване, при което договора за
покупко-продажба по отношение на процесния имот, обективиран в НА №
913/5.07.2017 г. следва да бъде развален по отношение на този имот. От
развалянето на договора в тази му част следва и правото на купувача да
претендира платената по договора цена на основание чл. 189, ал.1, изр.второ
от ЗЗД, която видно от нотариалния акт е 5164 лева. Тоест, ответникът по
обратния иск следва да бъде осъден да плати на ищеца по този иск платената
сума в размер на 5164 лева, ведно със законната лихва от подаване на
обратния иск -16.03.2021 г. до окончателното изплащане. Относно
претенцията за заплащане на сумата от 947,86 лева, представляваща
разликата в покупната цена на имота при сделката и към момента на
съдебната евикция, намираща основание в разпоредбата на чл.
189,ал.1,изр. трето от ЗЗД, вр. с чл. 82 от ЗЗД, съдът счита същата за
основателна. Съгласно чл. 192,ал.1 от ЗЗД, ако купувачът е знаел по време на
продажбата за правата на третите лица при съдебно отстраняване той може
да иска само връщане на цената. В противен случай може да иска и
обезщетение за имуществени вреди по чл. 82 от ЗЗД , които се изразяват в
претърпени загуби и пропуснати ползи. При съдебно отстраняване
евинцираният купувач претърпява загуба, тъй като му отнемат вещта. Когато
той може да закупи за същата цена, която ще му бъде върната след
развалянето на договора друг равностоен имот, той не би търпял други вреди.
Когато обаче е минал период от време от покупката на имота до съдебното
отстранение, през който пазарните цени на имотите са се повишили и той
трябва да доплати, за да закупи равностоен имот, евинцираният купувач би
имал правото и на обезщетението, изразяващо се в разликата между
покупната цена на имота към датата на покупко-продажбата и пазарната цена
на имота към момента на съдебната евикция. От приложените и събрани по
делото доказателства не се установява наличие на знание у купувача за това,
6
че купува чужд имот. Продавачът- ответник по обратния иск, чрез особения
си представител счита, че купувачът е недобросъвестен, като се позовава на
публичността на вписванията в имотния регистър. Счита , че ако е положил
дължимата грижа, купувачът би извършил необходимите проверки , или би
изискал такива и би установил от извършените вписвания в имотния регистър
, че процесният имот е собственост на трето лице. Тези доводи не се споделят
от съда. Законът не възлага задължения на купувача да проверява правото на
собственост върху имота преди сключването на договора, нито да извършва
каквито и да било предварителни проверки относно собствеността. Тези
задължения са възложени на нотариуса съгласно разпоредбата на чл. 586,ал.1
от ГПК и ЗННД. / Решение № 60212/7.10.2021 г. по гр.д.№ 3155/2020 г., трето
г.о. на ВКС, постановено по чл. 290 от ГПК, Решение № 101/16.07.2018 г. по
гр.д.№ 4672/2017 г. второ г.о. на ВКС/. При липса на доказано проявени
факти от обективната действителност, които макар и косвено да доказват
знание на купувача относно това, че към реализиране на сделката имотът не е
бил собственост на продавача и след като са налице и останалите
кумулативно изискващи се предпоставки, отговорността на продавача не
следва да се ограничава до платената покупна цена, а следва да се ангажира и
относно дължимото обезщетение, което се претендира от евинцирания
купувач. Според заключението на вещото лице по съдебно-оценъчната
експертиза, кредитирано от съда като компетентно и обосновано и
неоспорено от страните, към м.октомври 2021 г. пазарната цена на декар
земеделска земя в землището на с. Самоводене е 1168 лева. Пазарната цена,
на която евинцираният купувач е купил имота през 2017 г. е била по 1000 лева
на декар, според приложения нотариален акт от 5.07.2017 г. Тоест,
дължимото обезщетение възлиза на 947,68 лева. С оглед изложените мотиви
съдът счита претенцията на ищеца по обратния иск в тази и част за
основателна и доказана, поради което следва да бъде уважена, като
ответникът бъде осъден да заплати сумата от 947,68 лева, ведно със
законната лихва от 16.03.2021 г. –подаване на обратния иск до окончателното
изплащане.
При този изход на делото съгласно чл. 78,ал.1 от ГПК ответникът
„Сортови семена –Вардим“ ЕАД дължи на ищеца „ Р.А.Р.“ ООД
направените по делото разноски, възлизащи на 650 лева, от които 50 лева
заплатена ДТ и 600 лева заплатено адвокатско възнаграждение. Ответникът
7
по обратния иск- Р. ТР. М. следва да заплати на ищеца по обратния иск
„Сортови семена-Вардим“ ЕАД, гр.Свищов направените разноски съобразно
уважената част от претенциите на основание чл. 78,ал.1 от ГПК . От
претендираните съгласно списъка по чл. 80 от ГПК разноски на основание чл.
78,ал.1 от ГПК ответникът следва да заплати на ищеца по обратния иск
сумата от 700 лева заплатено адвокатско възнаграждение за осъществената
защита по предявения обратен иск; заплатената ДТ от 294 лева; 120 лева
депозит за вещо лице, 696 лева заплатено възнаграждение за особен
представител, или общо 1810 лева. Претенцията за разноски за заплатено
адвокатско възнаграждение от 700 лева по иска по чл. 108 от ЗС не следва да
се уважава, тъй като същата не е насочена срещу ответника по обратния иск,
който в качеството си на трето лице-помагач няма право на разноски и дължи
само тези, които е причинил със свои процесуални действия / в хода на
съдебното производство/. Ответникът по обратния иск следва да заплати и
разликата от дължимата ДТ за обратния иск в размер на 325,64 лева и
първоначално заплатената ДТ от 294 лева, именно –сумата от 31,64 лева в
полза на бюджета на съдебната власт по сметка на ВТРС, ведно с 5 лева такса
при служебно издаване на изпълнителен лист.
Воден от горното съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл.108 от ЗС по
отношение на „СОРТОВИ СЕМЕНА-ВАРДИМ“ ЕАД, с ЕИК *********,
седалище и адрес на управление с.Вардим, Община Свищов, че „ Р.А.Р.“
ООД с ЕИК *********, седалище и адрес на управление гр.Ямбол,
ул.“Странджа“ № 38 е собственик на ПИ -Нива от 5,641 кв.м. , пета
категория в м. „ Карлъ Ерде“ съставляваща имот с № 019029 по плана за
земеразделяне на с.Самоводене, при граници : имот № 019030-нива на
Г.Маслянков, имот № 019028 –нива на Т.Глушкова и имот №150016-полски
път на Община В.Търново, като ОСЪЖДА СОРТОВИ СЕМЕНА-ВАРДИМ“
ЕАД, с ЕИК *********, седалище и адрес на управление с.Вардим, Община
Свищов да предаде на „ Р.А.Р.“ ООД с ЕИК *********, седалище и адрес на
управление гр.Ямбол, ул.“Странджа“ № 38 владението върху описания по-
8
горе недвижим имот.
ОСЪЖДА „СОРТОВИ СЕМЕНА-ВАРДИМ“ ЕАД, с ЕИК *********,
седалище и адрес на управление с.Вардим, Община Свищов ДА ЗАПЛАТИ на
„ Р.А.Р.“ ООД с ЕИК *********, седалище и адрес на управление гр.Ямбол,
ул.“Странджа“ № 38 сумата от 650 / шестстотин и петдесет/ лева направени
по делото разноски.
РАЗВАЛЯ на основание чл. 189,ал.1 , вр. с чл. 87,ал.3 от ЗЗД сключения
договор за покупко-продажба с НА № 913,том 5, рег.№ 7275, дело № 231 от
5.07.2017 г. на нотариус № 347 в регистъра на НК с район на действие ВТРС
между Р. ТР. М. с ЕГН ********** от гр.Г**** –продавач и „ СОРТОВИ
СЕМЕНА-ВАРДИМ“ ЕАД с ЕИК *********, седалище и адрес на управление
с.Вардим, Община Свищов - купувач, въз основа на който Р. ТР. М. е продал
на „ СОРТОВИ СЕМЕНА-ВАРДИМ“ ЕАД следния недвижим имот: ПИ -
Нива от 5,641 кв.м. , пета категория в м. „ Карлъ Ерде“ съставляваща имот с
№ 019029 по плана за земеразделяне на с.Самоводене, при граници : имот №
019030-нива на Г.Маслянков, имот № 019028 –нива на Т.Глушкова и имот
№150016-полски път на Община В.Търново.
ОСЪЖДА на основание чл. 189,ал.1,изр. второ от ЗЗД Р. ТР. М. с ЕГН
********** от гр.Г**** да заплати на „СОРТОВИ СЕМЕНА-ВАРДИМ“ ЕАД
с ЕИК *********, седалище и адрес на управление с.Вардим, Община
Свищов сумата 5641 / пет хиляди шестстотин четиридесет и един лева /
главница, представляваща заплатената цена за имота по разваления договор
за покупко-продажба, ведно със законна лихва от 16.03.2021 г.- предявяване
на обратния иск до окончателното изплащане.
ОСЪЖДА на основание чл. 189,ал.1,изр. трето от ЗЗД , вр. с чл. 82 от
ЗЗД Р. ТР. М. с ЕГН ********** от гр.Г**** да заплати на „ СОРТОВИ
СЕМЕНА-ВАРДИМ“ ЕАД с ЕИК *********, седалище и адрес на управление
с.Вардим, Община Свищов сумата от 947,68 / деветстотин четиридесет и
седем лева и 68 ст./главница, представляваща обезщетение за вреди, ведно
със законна лихва от 16.03.2021 г. - предявяване на обратния иск до
окончателното изплащане.
ОСЪЖДА Р. ТР. М. с ЕГН ********** от гр.Г**** да заплати на „
СОРТОВИ СЕМЕНА-ВАРДИМ“ ЕАД с ЕИК *********, седалище и адрес на
управление с.Вардим, Община Свищов сумата от общо 1810 / хиляда
9
осемстотин и десет/ лева направени разноски.
ОСЪЖДА Р. ТР. М. с ЕГН ********** от гр.Г**** да заплати в полза
на бюджета на съдебната власт по сметка на ВТРС сумата от 31,64 / тридесет
и един лева и 64 ст./ държавна такса, ведно с 5 / пет/ лева такса при служебно
издаване на изпълнителен лист.
Решението е постановено при участието на третото лице-помагач на
страната на ответника Р. ТР. М..
Решението подлежи на обжалване, чрез ВТРС пред ВТОС в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Велико Търново: _______________________
10