Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.С.,
19.04.2011 год.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Софийски
градски съд, Гражданско отделение, І-13 състав, в публично съдебно заседание на
тринадесети декември през две хиляди и десета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : КРАСИМИР МАЗГАЛОВ
при секретаря С.А.,
като разгледа докладваното от съдия Мазгалов гражданско дело № 3078 по описа за
2007 година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е
иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Ищецът
М.С.Б. твърди в исковата си
молба, че на
08.01.2007
год. между него в качеството на купувач
и ответниците в качеството на продавачи, бил сключен предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот, представляващ апартамент № 5 находящ се в гр.С., район С.,
в жилищна сграда на ул.”П.Н.М.” № * на третия етаж състоящ се от
стая,вестибюл,кухня,баня-клозет и антре със застроена площ от 57.80 кв.м. при
съседи:двор,калкан, Л.Б. и стълбище,отгоре-В.В. и отдолу-П. Н.П. заедно с
принадлежащото му таванско помещение № 8 с площ от 8 кв.м. при съседи:Л.Б.,В.Б.,коридор
и проход към двора заедно с избено помещение № 8 с площ от 6.50 кв.м. при
съседи: Й.Б., И.Б.,В.Б.,двор и коридор заедно с 11.25% идеални части от общите
части на сградата и мястото,върху което е построена сградата съставляващо УХИ
ХХ-10 в кв.437 по плана на гр.С.,местност „Ц.” цялото с площ от 383 кв.м. за цена от 40 000 лева. Ищецът заплатил при
подписването на договора 39 000 лв. , но на уговорената дата за сключване
на окончателен договор 31.05.2007 год. продавачите не се явили при нотариуса Р.
Д.. Моли да бъде постановено решение, с което се обявява предварителния договор
за окончателен.
Ответниците С.Й.О. и Д.Д.О. чрез адв.Г., оспорват предявения иск. Твърдят,че
предварителния договор не е подписан от тях,тъй като по това време С.О. е бил в
невъзможност да разбира и ръководи действията си, а Д.О. ***.
Възразяват за нищожност на договора поради симулация,а също твърдят,че не са
получавали никакви пари от ищеца.Молят съда да отхвърли иска ведно със
законните последици.
Съдът, след
като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност, приема за установено следното от фактическа страна:
С исковата
молба е представен предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот представляващ апартамент № 5 находящ се в
гр.С.,район С., в жилищна сграда на ул.”П.Н.М.” № 8 на трети етаж ведно с
таванско и избени помещения и идеални части от правото на строеж и общите части
на сградата подробно описан в исковата молба , сключен на 08.01.2007 г. между С.Й.О.
и Д.Д.О. в качеството на продавачи и ищеца в качеството на купувач. По силата
на този договор страните са се договорили продавачите да продаде на купувача недвижимия
имот за сумата от 40 000 лева -39 000 лв. платими при подписването му/договора
служи и за разписка за удостоверяване на плащането/ и 1000 лв. при сключването
на окончателния договор.Датата и мястото за сключването на последния са фиксирани - 31.05.2007 год. от 10.00 часа в
кантората на нотариус Р. Д. в гр.С.,бул.”В.Л.” № ***. На тази дата в 10.00 часа
ищецът се е явил при нотариуса,но продавачите-не.Този факт е констатиран в
протокол от 31.05.2007 год. по акт № 74,том ІV,рег.№ 10613 на нотариус Р. Д. с
рег.№ 274 на НК .
От заключението по
съдебно графологическата експертиза,която съдът възприема като
професионална и обективна, се установява,че подписите на продавачите върху оригинала на
предварителния договор са положени от С.Й.О. и Д.Д.О..
По делото е приета и СМЕ
изготвена от вещо лице лекар -онколог, от чието заключение е видно,че към
датата 08.01.2007 год. С.Й.О. не е бил в състояние да разбира свойството и
значението на действията си и да ръководи постъпките си. Експертизата в този й вид /със специалист онколог е
поискана изрично от ответниците/. Съдът не възприема заключението, тъй като съгласно
изискванията на чл.26 от НАРЕДБА № 23 от 18.05.1994 г. за
съдебномедицинските, съдебно-психиатричните и съдебнопсихологичните експертизи, експерт може да бъде
лекар със специалност по психиатрия и по възможност със специална подготовка по
съдебна психиатрия.
Приложен е по
делото и НА 154, томІV,рег.№ 14483 дело № 397/2002 год. на нотариус В. В. с
рег.№ 320 на НК ,от който се установява,че ответниците са собственици на
процесния имот.
От удостоверение
№ 0600-86/16.02.2011 год. на СО-Дирекция
„ПАМДТ”- С./Триадица се установява, че данъчната оценка на процесния недвижим
имот е в размер на 90 866.40 лева.
Предвид така установената от събраните
доказателства фактическа обстановка, приета от съда за безспорна, се
налагат следните правни изводи:
За да се
уважи предявен иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за
обявяване за окончателен на предварителния договор за покупко-продажба на
недвижим имот, следва да съществуват следните кумулативно дадени предпоставки:
да има валидно сключен и в определена форма предварителен договор; ищецът
следва да докаже качеството си на изправна страна; падежът на договора, ако има
такъв, да е изтекъл; ответникът да притежава собствеността върху недвижимия
имот към момента на вписване на исковата молба . Предварителният договор трябва
да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, за да
произведе действие, като има изискване за писмена форма за сделки, за които се
изисква нотариална или нотариално заверена форма. Действителността на
предварителния договор се преценява към момента на постановяване на съдебното
решение.
Между ищеца, в
качеството на купувач и ответниците в качеството на продавач, на 08.01.2007 год.
е сключен действителен предварителен договор, който съдържа всички съществени
елементи, необходими за сключването на окончателен договор. Съдът приема, че
при сключването на договора са спазени изискванията за неговата действителност,
съобразно чл. 19, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД. Договорът е сключен в писмена форма и
съдържа съществените условия за окончателен договор. На следващо място съдът
приема, че 98% от цената е е заплатена към датата на сключване на
предварителния договор, съгласно изрично записаното в раздел ІІІ чл.10 от
договора.Останалата част е следвало да се прати при сключването на окончателния
договор пред нотариус.
Видно от
приложения НА 154,томІV,рег.№ 14483 дело № 397/2002 год. на нотариус В. В. с
рег.№ 320 на НК ответниците са собственици на процесния имот.
В уговорения
ден за сключване на окончателния договор ищецът е бил изправен и се е явил при
нотариуса в уговорения час,а ответниците не са се явили-това е констатирано от
нотариус Р. Д..
Възраженията на
ответниците за симулативност на предварителния договор са необосновани,както и
тези,че не са подписвали този договор-опровергава се от категорично заключение
на СГрЕ. Същото важи и за възражението,че първия ответник не е разбирал
значението на действията си и не е могъл да ръководи постъпките си в деня на
подписването на предварителния договор. Поисканата от ответниците експертиза в
тази насока не е достатъчна да убеди съда за наличието на невменяемост на С.О.
към посочения момент,тъй като се базира на изолиран практически случай и като
професионален ценз на експерта не е годна да удостовери категорично
претендираното психиатричното разстройство на първия ответник.
Предвид на гореизложеното,
налице са всички законови основания за обявяване на договора за окончателен по
съдебен ред. Спазена е писмената форма за действителност по чл.19 ал.1 от ЗЗД.
Предварителния договор съдържа уговорки относно съществените условия за
продажба на недвижима вещ – индивидуализация на вещта и цената на придобиването
ú – чл.19 ал.2 от ЗЗД. Отчуждителите са собственици на имота и няма
законови забрани за прехвърлянето на вещта – чл.298 ал.1 от ГПК(отм.). Поради
това, съдът намира, че предварителният договор следва да бъде обявен за
окончателен, като постанови решение съобразявайки разпоредбата на чл.297 ал.1
изр.1 от ГПК(отм.), при условие, че ищецът заплати на ответника остатъка от
продажната цена в размер на 1000 лева в двуседмичен срок от влизане на
решението в сила.
Съдебното решение по делото
има значението на нотариален акт. Съгласно нормата на чл.298 ал.2 от ГПК(отм.)
в тежест на ищеца е да заплати следващите се нотариална такса и местен данък,
като върху имота следва да се впише възбрана като обезпечение на дължимите от
него вземания. Нотариалната такса се дължи по сметка на СГС, чието решение има
функцията на нотариален акт, съгласно чл.87 вр. чл.85 ал.1 т.1 от ЗННД. Относно
размера на същата следва да намери приложение Тарифата за нотариалните такси
към ЗННД, раздел II. Съгласно чл.96 ал.3 вр. пар.2 от ПЗР на ЗННД вр.
чл.33 ал.1 т.1 от ЗМДТ интересът, върху който се определя нотариалната такса,
е данъчната оценка на имота, тъй като е
по-голяма от уговорения в договора размер. Данъчната оценка е база за
определяне и на дължимия местен данък съгласно чл.46 ал.2 от ЗМДТ, тъй като е
по-голяма от цената на договора. Данъчният размер е 2.5 % /чл.47, ал.2 от ЗМДТ/. В тази връзка съдът приема, че ищецът следва да заплати по сметка на СО-Дирекция
„ПАМДТ”- С./Триадица, местен данък в
размер на 2271.66 лв., а по сметка на Агенцията по вписванията следва да
заплати такса за вписване в размер на 90.86 лв.По силата на чл.298 ал.3
от ГПК(отм.) ищецът не може да се снабди с препис от решението, докато не
представи доказателства за платените разноски по прехвърлянето на имота.
На основание чл.64 ал.1 от ГПК(отм.) ответниците следва да бъдат осъден да заплатят на ищеца направените
по делото разноски за адвокат в размер на 1600 лв., а по сметка на СГС държавна
такса в размер на 2423.11 лв. съобразно цената на иска към датата на
предявяването му.
По изложените съображения,
съдът
Р
Е Ш И
:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН по реда на чл.19, ал.3 от ЗЗД по иска на М.С.Б.,
ЕГН: ********** *** против С.Й.О.,
ЕГН:********** и Д.Д.О. с ЕГН:**********
*** предварителен договор от 08.01.2007 год. , с който С.Й.О. и Д.Д.О. продават
на М.С. Б. следния свой недвижим имот:
апартамент № 5 находящ се в гр.С.,район
С., в жилищна сграда на ул.”П.Н.М.” № * на третия етаж състоящ се от стая, вестибюл,
кухня, баня-клозет и антре със застроена площ от 57.80 кв.м. при съседи: двор,калкан,
Л.Б. и стълбище,отгоре-В.В. и отдолу-П. Н.П. заедно с принадлежащото му
таванско помещение № 8 с площ от 8 кв.м. при съседи:Л.Б.,В.Б.,коридор и проход
към двора заедно с избено помещение № 8 с площ от 6.50 кв.м. при съседи: Й.Б., И.Б.,В.Б.,двор
и коридор заедно с 11.25% идеални части от общите части на сградата и
мястото,върху което е построена сградата съставляващо УХИ ХХ-10 в кв.437 по
плана на гр.С.,местност „Ц.” цялото с площ от 383 кв.м.
ОСЪЖДА С.Й.О.,ЕГН:********** и Д.Д.О. с ЕГН:********** *** да заплатят на М.С.Б., ЕГН:********** разноски по делото в размер на 1600 лв.,а по
сметка на СГС държавна такса в размер на 2423.11 лв
ОСЪЖДА М.С.Б., ЕГН:********** да заплати на Софийски градски
съд нотариална такса в размер 684.83 лв. както и местен данък в размер 2271.66 лв. по сметка на
Териториалната данъчна дирекция по местонахождението на недвижимия имот.
ОСЪЖДА М.С.Б., ЕГН:********** да заплати
по сметка на Агенцията по вписванията сумата от 90.86 лв.
НАРЕЖДА на основание чл.298 ал.2 от ГПК (отм) да се впише възбрана
върху недвижимия имот, подробно описан в диспозитива на решението, до заплащане
на разноските по прехвърлянето на имота от М.С.Б..
Препис от решението да се
изпрати служебно след влизането му в сила до Агенцията по вписванията за вписване на възбраната.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред САС в 14-дневен срок от
узнаването му.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: