№ 47673
гр. С., 22.11.2024 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 47 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесет и втори ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:МАРИЯ В. БОГДАНОВА
НОНЧЕВА
като разгледа докладваното от МАРИЯ В. БОГДАНОВА НОНЧЕВА
Гражданско дело № 20241110119105 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 130 ГПК.
Подадена е искова молба от Д. Д. Ш., И. К. М., Д. С. М., К. Н. Ц., Н. И. С., К. Л.
С., Н. П. Ц., Д. С. С., Д. И. С., П. Г. А., С. Й. В., Д. Н. Ш., Р. Ю. Реджеб, Д. Д. Д., К. Н.
Т., М. Ж. К., М. Р. К., П. И. П., Е. К. И., Й. М. Д., Н. В. Д., Т. Б. Б. и Д. А., с която са
предявени искове срещу ЮЛ за обявяване за окончателни на договори за прехвърляне
правото на собственост върху идеални части от поземлен имот, находящ се в гр. С.,
район Л., м. В. ВЕЦ С.“, /адрес/, идентификатор ************* с площ от 1818 кв. м.
В исковата молба се твърди, че ищците били собственици на самостоятелни обекти в
построената в имота жилищна сграда с подземни гаражи. В нотариалните актове, въз
основа на които ищците придобили тези самостоятелни обекти от ответното
дружество, се съдържали изрични клаузи, че в последващ момент (след снабдяване с
удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата) ЮЛ щяло да прехвърли
припадащите се към всеки самостоятелен обект идеални части от поземления имот.
Поддържа се, че така въведеното отлагателно условие било изпълнено, но ответникът
не изпълнил поетото задължение за прехвърляне правото на собственост върху
съответните идеални части от поземления имот, поради което за ищците бил налице
правен интерес от предявяване на искове по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
В исковата молба се твърди още, че някои от ищците, а именно И. К. М., П. И.
П., Е. К. И., Й. М. Д., Н. В. Д., Т. Б. Б. и Д. А., придобили право на собственост върху
самостоятелни обекти в процесната сграда не от ответното дружество, а от трети за
спора лица, страни по първоначалните договори за покупко-продажба с ответника, в
които били уговорени клаузите за последващо прехвърляне на собствеността върху
идеални части от поземления имот. Поддържа се, че посочените ищци встъпили в
1
правата на третите за спора лица, страни по договорите с ответника, поради което
притежавали процесуална легитимация да предявят иск по чл. 19, ал. 3 ГПК.
Предвид така изложеното в исковата молба с Разпореждане № 87303/18.06.2024
г. съдът е указал на ищцовата страна да изложи конкретни фактически твърдения за
наличие на надлежна процесуална легитимация и за допустимост на предявените от И.
К. М., П. И. П., Е. К. И., Й. М. Д., Н. В. Д., Т. Б. Б. и Д. А. искове, доколкото се
поддържа, че посочените лица не били страни по процесните предварителни договори.
В уточняваща молба с вх. № 239069/22.07.2024 г. ищцовата страна твърди, че поради
качеството си на частни правоприемници на лицата, имащи право на иск по чл. 19, ал.
3 ЗЗД като страни по договорите за покупко-продажба с ответника, посочените ищци
се явявали процесуално легитимирани да предявят тези искови претенции.
Софийски районен съд, І-во ГО, 47-ми състав, на основание чл. 130 ГПК и
след като съобрази релевантните от ищцовата страна фактически твърдения, намира
следното:
Предмет на делото са множество субективно съЕ.нени искове с правно
основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателни на предварителни договори за
прехвърляне право на собственост върху идеални части от поземлен имот.
Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е конститутивен и има за предмет потестативното
облигационно право за сключване на окончателен договор. Предвид специфичния
предмет на исковата претенция процесуално легитимирани да предявяват, съответно -
да отговарят по иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, са само страните по предварителния договор,
тъй като именно те са обвързани от конкретна облигационна връзка със съдържание,
предвиждащо сключването на окончателен договор. Поради това лица, които нямат
качеството на страни по процесния предварителен договор, не са процесуално
легитимирани да предявят иск за обявяването му за окончателен.
Действително, съгласно Решение № 1667 от 26.VII.1956 г. по гр. д. № 3369/1956
г., IV г. о. на ВС, по предварителен договор за продажба на недвижим имот, когато се
прехвърлят от купувача правата по него върху друго лице, същото лице има право на
иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД по отношение на продавача. Това е така, обаче, само в случаите
когато купувачът прехвърли на третото лице и правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД със
съгласието на насрещната страна /продавача/ по предварителния договор, тъй като по
същество в такава хипотеза се достига до замяна на една от страните в
облигационното правоотношение по предварителния договор.
В тази връзка следва да се съобрази приетото в Решение № 94 от 28.08.2019 г.
на ВКС по гр. д. № 3612/2018 г., III г. о., че при заместване или замяна на купувача по
предварителния договор се променя една от страните по договора (чл. 20а, ал. 2 ЗЗД).
Заместването всякога е резултат от осъществените изисквания по чл. 101 ЗЗД и по чл.
2
99 ЗЗД, като новият купувач замества първоначалния както в неговото задължение,
така и в неговото вземане за окончателен договор по предварителния договор, и е
частен правоприемник на купувача, сключил предварителния договор. Замяната на
купувача по предварителния договор пък всякога е резултат от осъществените
изисквания по чл. 107 ЗЗД, като новият купувач заменя първоначалния в
правоотношението по предварителния договор. Правоотношението, възникналото с
купувача, който е сключил предварителния договор, се погасява, а на негово място
възниква ново правоотношение между продавача по предварителния договор и новия
купувач (настъпва субективна новация). В мотивите на посоченото решение е прието
още, че в исковия процес заместването или замяната на купувача по предварителния
договор за покупко-продажба на недвижим имот (предпоставките на чл. 19, ал. 1, вр.
чл. 101 и чл. 99 ЗЗД или на чл. 19, ал. 1, вр. чл. 107 ЗЗД) могат да се докажат чрез
писмения договор, сключен с участието на страните по предварителния договор и на
новия купувач или чрез порЕ.цата писмени договори, сключени помежду им.
Заместването или замяната не могат да се докажат само чрез договора по нотариален
акт за покупко-продажба, сключен между продавачът по предварителния договор и
третото лице, за което се твърди да е заместило или заменило купувача по
предварителния договор, макар да има за предмет същия имот.
Съобразявайки изложеното, настоящият съдебен състав намира, че ищците И.
К. М., П. И. П., Е. К. И., Й. М. Д., Н. В. Д., Т. Б. Б. и Д. А. не са процесуално
легитимирани да са ищци по предявените срещу ответното дружество искови
претенции. На първо място следва да се съобрази, че не се твърди тези лица да са
страни по процесните предварителни договори, което изключва наличието на
типичната процесуална легитимация за предявяване на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. На
следващо място е необходимо да се отчете и липсата на релевирани от щищцовата
страна твърдения за договори, сключени с участието на страните по предварителния
договор и на новите купувачи, за замяна/заместване на купувачите по същия. Напротив
- поддържа се, че посочените ищци са правоприемници на трети за спора лица, имащи
качеството на страни по предварителните договори с ответника, само въз основа на
сключени договори за покупко-продажба между купувачите по предварителните
договори, в качеството им на продавачи, и посочените ищци, в качеството им на
купувачи, с предмет самостоятелните обекти в процесната сграда, закупени
първоначално от ответното дружество. Нещо повече - противно на заявеното в
уточняваща молба (вж. т. 3.1 от същата), в нотариалните актове, по силата на които
ищците И. К. М., П. И. П., Е. К. И., Й. М. Д., Н. В. Д., Т. Б. Б. и Д. А. са закупили
самостоятелни обекти в сградата, или е предвидено праводателите по тези договори
(купувачи по процесните предварителни договори) да прехвърлят съответните идеални
части от поземления имот на новите купувачи (ищците по делото) след придобиването
им (вж. нотариалните актове на л. 24, л. 113, л. 138), или липсват изрични уговорки
3
относно придобиването на идеални части от поземления имот (вж. нотариалните
актове на л. 104, л. 128, л. 148).
Предвид изложеното, производството спрямо И. К. М., П. И. П., Е. К. И., Й. М.
Д., Н. В. Д., Т. Б. Б. и Д. А. следва да бъде прекратено като недопустимо поради липса
на право на иск.
С цел яснота в предмета на делото, производството следва да бъде изрично
прекратено и по формулираното в исковата молба искане за признаване за установено
между страните наличието на встъпване на права в полза на посочените ищци по
отношение на поетите от ответника задължения за прехвърляне на идеални части от
процесния поземлен имот. В уточняващата молба, подадена от ищцовата страна, и във
връзка с дадени от съда указания изрично е посочено, че това искане не представлява
отделна искова претенция, а твърдения, обосноваващи допустимостта на процеса по
отношение на И. К. М., П. И. П., Е. К. И., Й. М. Д., Н. В. Д., Т. Б. Б. и Д. А..
Така мотивиран, СРС, І-во ГО, 47-ми състав,
ОПРЕДЕЛИ:
ВРЪЩА на основание чл. 130 ГПК искова молба с вх. № 111036/04.04.2024 г., в
частта, с която са предявени искове с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД от ищците И.
К. М., П. И. П., Е. К. И., Й. М. Д., Н. В. Д., Т. Б. Б. и Д. А., поради липса на право на
иск, както и в частта, с която е направено искане за признаване за установено между
страните наличието на встъпване на права в полза на И. К. М., П. И. П., Е. К. И., Й. М.
Д., Н. В. Д., Т. Б. Б. и Д. А. по отношение на поетите от ответника задължения за
прехвърляне на идеални части от процесния поземлен имот, като ПРЕКРАТЯВА
производството по гр. д. № 19105/2024 г. по описа на Софийски районен съд, І-во ГО,
47-ми състав, в посочените части.
Определението може да бъде обжалвано от ищцовата страна с частна жалба
пред Софийски градски съд в едноседмичен срок от съобщаването му.
Препис от определението да се връчи на ищцовата страна.
След влизане в сила на определението делото да се докладва за продължаване
на съдопроизводствените действия.
4
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5