Р Е Ш Е Н И Е

 

 

№…………                                       09.02.2012 г.                       ГР. П Л Е В Е Н

 

 

П.СКИ ОКРЪЖЕН СЪД               ІІ възз. граждански състав

на ОСЕМНАДЕСЕТИ ЯНУАРИ             две хиляди и дванадесета година

в открито заседание в следния състав:

 

                                            ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСЕЛА САХАТЧИЕВА

                                                    ЧЛЕНОВЕ: РЕНИ СПАРТАНСКА

                                                                        мл.с. ВАНЯ ИВАНОВА

        

Секретар:   К.Д.

Прокурор:  …………………

като разгледа докладваното от съдията САХАТЧИЕВА

В. ГР. ДЕЛО  № 1076  по описа за 2011 година

за да се произнесе взе предвид следното:

                              

           Производството е по реда на чл.258 и следващите от ГПК.

 

С решение № 1528/18.10.2011 г., постановено по гр. дело № 2921/2011 г., П.ски районен съд е прогласил за нищожен  на основание чл.42, ал.2 от ЗЗД във връзка с 26, ал.2 от ЗЗД за 1/3ид.ч. договор за покупко-продажба на недвижим имот, отразен в НА №179, том V, рег.№ 5818, н.д..№ 539/2008 г. на нотариус С. П., вписан в Служба по вписвания при ПлРС вх.рег.№ 7414 от 10.05.2008 г., акт № 5, том ХІХ, дело № 4394/2008 г. , по силата на който Ц.Д.Б. ***, ЕГН **********, действаща лично и като пълномощник на Г.Б. ***, с ЕГН ********** и Н.Б.Б. ***, ЕГН ********** са продали на “***” ООД със седалище и адрес на управление гр.П., ул.”***” № **, Булстат № ********* съсобствения им недвижим имот, а именно: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находящ се в гр.П., ж.к.”***”, с трайно предназначение– урбанизирана, с начин на трайно ползване–ниско застрояване, целия имот с площ от 503 кв.м. по скицата и с площ от 490 кв.м. по договор за доброволна делба, който поземлен имот е с идентификатор 56722.655.19 по кадастралната карта, одобрена със заповед № РД-18-56/18.09.2007 г. на изпълнителния директор на АГКК, стар идентификатор 12638, квартал 700, парцел Х, при съседи-ПИ 56722.655.17, ПИ 56722.655.16, ПИ 56722.655.224, ПИ 56722.655.20, за сумата от 6 803.20лв., поради липса на представителна власт на Ц.Д.Б. спрямо продавача Г.Б.Б.-К. Осъдил е на основание чл.34 от ЗЗД “***” ООД със седалище и адрес на управление гр.П., ул.”***” № **, Булстат № ********* да върне 1/3 идеална част от  УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находящ се в гр.П., ж.к.”***”, с трайно предназначение– урбанизирана, с начин на трайно ползване–ниско застрояване, целия имот с площ от 503 кв.м. по скицата и с площ от 490 кв.м. по договор за доброволна делба, който поземлен имот е с идентификатор 56722.655.19 по кадастралната карта, одобрена със заповед № РД-18-56/18.09.2007 г. на изпълнителния директор на АГКК, стар идентификатор 12638, квартал 700, парцел Х, при съседи-ПИ 56722.655.17, ПИ 56722.655.16, ПИ 56722.655.224, ПИ 56722.655.20, на Г.Б. ***, с ЕГН **********,***.

Постъпила е въззивна жалба от “***” ООД, представлявано от А. Ц.Ц., с ЕИК ********* против горепосоченото решение на ПлРС, като в жалбата се излагат доводи за неправилност и незаконосъобразност на същото. Въззивникът счита, че изводите на първоинстанционния съд не кореспондират със събраните по делото доказателства, като едностранно и откъснато от всички останали материали по делото е прието, че ищцата Г.Б. – Колева е упълномощила майка си Ц.Д.Б., която е в качеството и на ответница пред Районния съд да я представлява единствено при водене на преговори и подписване на предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот. Развиват се съображения, че по делото са представени убедителни доказателства относно действителната воля на ищцата Г.Б. – К. не само за сключване на предварителен договор, а и за сключване на окончателен такъв, като е обвързала сключването на окончателната сделка с подписването на анекс досежно обезщетенията, които всеки един от съсобствениците на процесния недвижим имот следва да получат след изграждане на сградата в този имот от страна на “***” ООД – гр. П.. Такъв анекс е сключен на същата дата – 10.05.2008 г., на която е сключен и окончателния договор за покупко-продажба на недвижимия имот, отразен в нотариален акт № 179, том V, нот. дело № 539/2008 г. на нотариус С. П.а в района на ПлРС. Първоинстанционният съд е игнорирал и всички направени възражения с отговора на исковата молба от страна на дружеството за наличието на нотариално заверени декларации от страна на ищцата, касаещи единствено прехвърляемия имот и изискващи се единствено в случаите на прехвърляне или учредяване на вещни права върху имота. Моли Окръжния съд, да постанови решение, с което да отмени изцяло обжалвания съдебен акт, като по съществото на спора и на основание чл.271 ал.1 от ГПК да отхвърли предявения иск с правно осн. чл.42 ал.2 от ЗЗД вр. чл.26 ал.2 от ЗЗД за 1/3 ид. част от процесния недвижим имот и акцесорния иск с правно основание чл.34 от ЗЗД със законните от това последици.

Не са постъпили писмени отговори от въззиваемите по подадената въззивна жалба. В съдебно заседание се е явила лично въззиваемата Ц.Д.Б. – майка на ищцата Г.Б. – К., която е взела становище, че жалбата е неоснователна.

Окръжният съд, като прецени доводите на страните и доказателствата по делото, намира за установено следното:

Въззивната жалба е основателна и следва да бъде уважена.

Не се спори по делото, а и видно от нотариален акт № 179, том V, нот. дело № 539/2008 г. на нотариус С. П. в района на ПлРС, че Ц.Д.Б. ***, лично и като пълномощник на дъщеря си Г.Б. *** и Н.Б.Б. в качеството си на продавачи са продали на въззивното дружество “***” ООД – гр. П., представлявано от А. Ц.в качеството му на купувач съсобствения си недвижим имот, както следва: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находящ се в гр.П., ж.к.”***”, с трайно предназначение– урбанизирана, с начин на трайно ползване–ниско застрояване, целия имот с площ от 503 кв.м. по скицата и с площ от 490 кв.м. по договор за доброволна делба, който поземлен имот е с идентификатор 56722.655.19 по кадастралната карта, одобрена със заповед № РД-18-56/18.09.2007 г. на изпълнителния директор на АГКК, стар идентификатор 12638, квартал 700, парцел Х, при съседи-ПИ 56722.655.17, ПИ 56722.655.16, ПИ 56722.655.224, ПИ 56722.655.20, за сумата от 6 803.20лв. Не се спори, също така, че продавачката Ц.Б. се е подписала лично за себе си и като пълномощник на дъщеря си Г.Б. – К., съгласно пълномощно рег. № 11401/10.10.2007 г. на нотариус М. Д. с район на действие РС – Ямбол.

Спорен по делото, както пред първата, така и пред настоящата инстанция е въпроса за наличието на представителна власт от страна на пълномощника Ц.Д.Б. при сключване на сделката, съгласно разпоредбата на чл.42 от ЗЗД, както и ако е липсвала такава представителна власт, то не е налице и съответното съгласие за сключване на окончателния договор от страна на съсобственицата Г.Б. – К.

За да приеме, че иска е основателен и доказан, първоинстанционният съд е приел, че съгласно представеното като писмено доказателство заверено копие от пълномощно от 10.10.2007 г., издадено от Г.Б.Б. – К. липсва изрично дадено право на пълномощника Ц.Д.Б. да представлява дъщеря си Г.Б. – К. при подписването на договора за покупко-продажба на процесния имот от 10.05.2008 г. Правилна е дадената квалификация на предявения иск от първоинстанционния съд, а именно чл.42 ал.2 от ЗЗД, тъй като за разлика от хипотезата на нищожност на договора, сключен при липса на съгласие, договорът, сключен при липса на надлежна представителна власт е относително недействителен по отношение на лицето, от името на което е сключен договора без представителна власт и което може да го потвърди. Налице е висяща недействителност на сделката до нейното потвърждаване от лицето, от чието име е сключена.

Неправилни са изводите на първоинстанционния съд от фактическа страна по делото и при преценка на всички събрани по делото писмени доказателства в тяхната съвкупност.

Въззивният съд счита, че клаузите в процесното пълномощно от 10.10.2007 г. и по-специално т.1 от това пълномощно не следва да се тълкуват изолирано от останалите клаузи в същото пълномощно, както и изолирано от всички останали представени по делото документи. Действително, съгласно т.8 от процесното пълномощно е посочено, че то обхваща изрично само правата, дадени по него. Това е така, тъй като пълномощното е достатъчно подробно и конкретно, като в него много добре са описани всички действия, които следва да извърши пълномощника Ц.Д.Б. свързани с покупко-продажбата на собствения на ищцата и въззиваема и на нейните роднини недвижим имот, както и обезщетението, което всеки един съсобственик следва да получи в натура в бъдещата търговско-жилищна сграда, която ще се изгради в това дворно място от дружеството – купувач - “***” ООД – гр. П..

При това положение, съдът счита, че в случая е приложима по аналогия разпоредбата на чл.20 от ЗЗД, като всяка една от клаузите в процесното пълномощно следва да се тълкува във връзка с останалите и да се схваща в смисъла, който произтича от цялата сделка – издаденото пълномощно. При внимателен прочит на съдържанието на даденото от Г.Б. – К. пълномощно е видно, че тя е упълномощила своята майка Ц.Б. да я представлява при водене на преговори и подписване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот срещу обезщетение в бъдещата търговско-жилищна сграда, която ще се изгради в празно дворно място, находящо се в гр. П., кв.700 по плана на града, с площ от 490 кв.м., УПИ-Х-12638 при описани съседи. В тази връзка, ищцата и въззиваема е упълномощила своята майка от нейно име и за нейна сметка да упълномощи управителя на дружеството – купувач във връзка с процедурата по застрояване на процесния имот, да подава от нейно име необходимите молби, заявления и други пред Община – П. във връзка с издаване на съответните разрешения, изготвяне на идеен проект, дадени са изрични и подробни указания при сключване на предварителния договор да бъде посочено договореното обезщетение от 200 кв.м. с реална площ на партерно ниво, един гараж в подземния гараж на бъдещата сграда и един апартамент с площ от 50-60 кв.м. в зависимост от проекта. В пълномощното подробно е посочено, че прехвърлянето на собствеността на съсобствения недвижим имот да бъде уговорено след подписване на допълнителен анекс, с който окончателно е избрано обезщетението от 200 кв.м. реална площ, един гараж и един апартамент, с оглед описаното по-горе, в 7-дневен срок от сключване на този анекс да се извърши окончателната сделка по прехвърляне на собствеността върху имота, като от датата на сключване на сделката започва да тече 18-месечен срок за въвеждане в експлоатация с акт обр.16 на бъдещата търговско-жилищна сграда. В т.7 от пълномощното, дори изрично е отразено, че всички разноски по прехвърляне на имота с окончателен нотариален акт след подписване на анекса и тези при изготвяне на констативните нотариални актове при завършване на строителството следва да са за сметка на “***” ООД – гр. П.. Във връзка с изричните указания, дадени в процесното пълномощно от упълномощителя Г.Б. – К. по делото като писмени доказателства са представени предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 10.10.2007 г., сключен между Ц.Д.Б. лично и като пълномощник на Г.Б. – К. по пълномощно рег. № 11170/01.10.2007 г. на нотариус Т. Д.а в района на РС – Ямбол, приложение № 1 неразделна част от договора, както и анекс от 10.05.2008 г., сключен между Ц.Д.Б. лично и като пълномощник на Г.Б. – К. по процесното пълномощно от 10.10.2007 г., Н.Б.Б. и “***” ООД – гр. П., който анекс е неразделна част от предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот. Видно от съдържанието на сключения предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, който е подписан от Ц.Б. като пълномощник на дъщеря си Г.Б. Колева по силата на друго пълномощно, дадено от 01.10.2007 г., “***” ООД – гр. П. се задължава за поетото задължение за продажба на процесния недвижим имот от страна на Ц.Б. лично и като пълномощник на Г.Б. – Колева да проектира, изгради и въведе в експлоатация жилищно-търговска сграда върху имота, описан в т.1 от договора за срок от 18 месеца от получаване на разрешително за строеж. В предварителния договор – чл.2 изрично е посочено, че следва да бъдат обособени като самостоятелни обекти 200 кв.м. реална площ на партерно ниво, един гараж в подземния гараж на бъдещата сграда и един апартамент с площ от 50-60 кв.м. в зависимост от проекта на етаж и разположение, които следва да бъдат избрани след изготвянето на идейния проект. В чл.5 ал.1 от предварителния договор изрично е отразено, че страните поемат задължение след изготвяне на идейния проект и сключване на анекс към предварителния договор във връзка с окончателния избор на имотите като обезщетение в построената сграда, да извършат в 7-дневен срок окончателната сделка по прехвърляне на собствеността на процесния недвижим имот. Разноските по тези сделки са за сметка на дружеството. В приложение № 1 към предварителния договор е конкретизирана степента на завършеност на обектите, съгласно чл.4 от предварителния договор. При съобразяване с клаузата на чл.4 от предварителния договор, съгласно която “***” ООД – гр. П. е длъжно да предостави на прехвърлителите идеен проект, като те следва да извършат окончателния си избор на имотите като обезщетение, който избор следва да се установи със сключването на анекс е сключен анекс, неразделна част от предварителния договор от 10.05.2008 г. между Ц.Д.Б. лично и като пълномощник на Г.Б. – К., Н.Б.Б. от една страна и от друга страна, “***” ООД – гр. П., в който са упоменати конкретно и са описани подробно самостоятелните обекти, които следва да получат в новопостроената сграда прехвърлителите на дворното място Ц.Д.Б., Г.Б. – Колева и Н.Б.. По делото като доказателство е изискано и приложено заверено копие от нот. дело № 539/2008 г. на нотариус Соня Панчева в района на ПлРС, от което е видно, че окончателната сделка покупко-продажба на процесния недвижим имот е сключена на същата дата – 10.05.2008 г., на която е подписан и анекса между прехвърлителите на дворното място, от една страна и дружеството – купувач с конкретизиране на самостоятелните обекти в новопостроената сграда, които следва да бъдат прехвърлени като обезщетение на продавачите на поземления имот. В нотариалното дело са приети представените съгласно изискванията на закона декларации от Г.Б.Б. – К. с дата 09.05.2008 г. за прехвърляне или учредяване на вещни права върху недвижими имоти, съгласно чл.264 ал.1 от ДОПК и по чл.25 ал.7 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност, които декларации са подписани лично от Г.Б. – К. и касаят именно сключването на окончателната сделка покупко-продажба на процесния имот.

Предвид изложеното, съдът счита, че се касае за един сложен фактически състав по прехвърлянето на собствеността досежно процесния поземлен имот и свързаните с това договорни отношения между съсобствениците – прехвърлители на дворното място, от една страна и от друга страна, въззивното дружество във връзка със строителство на жилищно-търговска сграда в същия имот и получаването на конкретно посочени самостоятелни обекти от тази сграда като обезщетение от страна на съсобствениците на дворното място.

Окръжният съд счита, че са недоказани твърденията в исковата молба за липса на представителна власт от страна на Ц.Д.Б. да сключва и окончателен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот от името на дъщеря си Г.Б. – К. Точно обратното, предварителният договор за покупко-продажба на недвижимия имот от 10.10.2007 г. касаещ процесния недвижим имот е сключен и подписан от Ц.Б. лично и като пълномощник на Г.Б. – К. по силата на друго пълномощно рег. № 11170/01.10.2007 г. на нотариус Т.Д. с район на действие РС – Ямбол. Прави впечатление, че процесното пълномощно е с дата 10.10.2007 г., именно датата, на която е сключен и предварителния договор, но то не е легитимирало Ц.Б. като пълномощник по този предварителен договор, като при това положение, напълно недоказано е твърдението на ищцата, че пълномощно с рег. № 11401/10.10.2007 г. е издадено само и единствено пълномощника Ц.Д.Б. да води преговори и да подпише предварителен договор с “***” ООД – гр. П.. Както се посочи по-горе това пълномощно не е използвано за сключване на този договор, а е записано в съдържанието на самия договор друго пълномощно от 01.10.2007 г. с друг рег. номер, заверено от друг нотариус с район на действие РС – Ямбол.

При това положение, Окръжният съд счита, че процесното пълномощно е издадено именно с цел сключване на окончателен договор за покупко-продажба на процесния имот и подписване на анекс, неразделна част към предварителния договор за покупко-продажба на имота от 10.05.2008 г., същата дата на която е сключена и окончателната сделка покупко-продажба.

Предвид изложеното, Окръжният съд намира, че не е налице относителна недействителност на процесната сделка, отразена в нот. акт № 179, том V, рег. № 5818, нот. дело № 539/2008 г. на нотариус С. П. в района на ПлРС, съгласно разпоредбата на чл.42 ал.2 от ЗЗД вр. чл.26 ал.2 от ЗЗД досежно 1/3 ид. част от имота, предмет на сделката, поради което обжалваното решение се явява неправилно и следва да бъде отменено. На основание чл.271 ал.1 от ГПК следва да бъде отхвърлен предявения иск с правно осн. чл.42 ал.2 от ЗЗД вр. чл.26 ал.2 от ЗЗД от Г.Б. *** против “***” ООД – гр. П., Ц.Д.Б. *** и Н.Б.Б. *** прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот, отразен в нот. акт № 179, том V, рег. № 5818, нот. дело № 539/2008 г. на нотариус С. П. в района на ПлРС досежно 1/3 ид. част от имота, предмет на сделката, като неоснователен и недоказан.

С оглед изхода на делото по отношение на иска с правно осн. чл.42 от ЗЗД вр. чл.26 ал.2 от ЗЗД, неоснователна се явява и претенцията за връщане от страна купувача на всичко, което е получил по сделката на продавача Г.Б.Б. – К. – 1/3 ид. част от процесния имот.

При този изход на делото, въззиваемите следва да заплатят направените деловодни разноски за настоящата инстанция от въззивното дружество в размер на 636,10 лв.

Водим от горното, съдът

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯВА решение № 1528/18.10.2011 г., постановено по гр. дело № 2921/2011 г. по описа на П.ски районен съд изцяло, като вместо него и на основание чл.271 ал.1 от ГПК ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ предявеният иск от Г.Б. ***, ЕГН ********** с посочен съдебен адрес ***, с правно основание чл.42 ал.2 от ЗЗД вр. чл.26 ал.2 от ЗЗД против “***” ООД – гр. П., представлявано от управителя А. Ц. Ц., с ЕИК *********,  Ц.Д.Б. ***, ЕГН ********** и Н.Б.Б. ***, с ЕГН ********** за прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот, отразен в нот. акт № 179, том V, рег. № 5818, нот. дело № 539/2008 г. на нотариус С.П. в района на ПлРС, вписан в служба по вписванията при ПлРС с вх. № 7414/10.05.2008 г., акт № 5, том ХІХ, дело № 4394/2008 г., по силата на който Ц.Д.Б. ***, ЕГН **********, действаща лично и като пълномощник на Г.Б. ***, с ЕГН ********** и Н.Б.Б. ***, ЕГН ********** са продали на “***” ООД със седалище и адрес на управление гр.П., ул.”***” № **, Булстат № ********* съсобствения им недвижим имот, а именно: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находящ се в гр.П., ж.к.”***”, с трайно предназначение– урбанизирана, с начин на трайно ползване–ниско застрояване, целия имот с площ от 503 кв.м. по скицата и с площ от 490 кв.м. по договор за доброволна делба, който поземлен имот е с идентификатор 56722.655.19 по кадастралната карта, одобрена със заповед № РД-18-56/18.09.2007 г. на изпълнителния директор на АГКК, стар идентификатор 12638, квартал 700, парцел Х, при съседи-ПИ 56722.655.17, ПИ 56722.655.16, ПИ 56722.655.224, ПИ 56722.655.20, за сумата от 6 803.20лв., поради липса на представителна власт на Ц.Д.Б. спрямо продавача Г.Б.Б.-К.и досежно 1/3 ид. част от имота, предмет на сделката, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.

ОТХВЪРЛЯ предявения иск от Г.Б. ***, ЕГН ********** с посочен съдебен адрес ***, с правно основание чл.34 от ЗЗД против “***” ООД – гр. П., представлявано от управителя А.Ц. Ц.в, с ЕИК ********* за връщане на 1/3 ид. част от гореописания поземлен имот, получен от „***” ООД – гр. П. и предмет на договора за покупко-продажба на недвижим имот от 10.05.2008 г., като НЕОСНОВАТЕЛЕН.

ОСЪЖДА въззиваемите да заплатят направените деловодни разноски за настоящата инстанция от въззивното дружество в размер на 636,10 лв.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВКС на Република България в едномесечен срок от връчването му на страните.

 

 

                                          ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

                                               ЧЛЕНОВЕ: