№ 1674
гр. Варна, 10.11.2022 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в закрито заседание на десети ноември през
две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Цветелина Г. Хекимова
като разгледа докладваното от Цветелина Г. Хекимова Търговско дело №
20223100900025 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Постъпила е искова молба от М. Р. П., ЕГН ********** и М. И. П. ЕГН **********, и
двамата с постоянен адрес: гр. Варна, *********, чрез адв. С. В. С., АК-Монтана, срещу
„СТРОЙПРОЕКТ-ИНВЕСТ" ЕООД, ЕИК *********, със седалище гр. Варна,
представлявано от Ц.А.А., с която са предявени искове с правно основание чл. 87 от ЗЗД за
разваляне на договор за покупко-продажба на право на строеж, обективиран в нот.акт №63,
том I, рег.№3088, дело №55 от 2020г., както и с правно основание чл.55 от ЗЗД за връщане
на дадената по договора цена в общ размер на 29 000 евро и с правно основание чл.88 от
ЗЗД за заплащане на обезщетение за вреди от неизпълнението в размер на направените във
връзка с продажбата разноски в размер на 2886,64 лева.
Претендира се присъждане на направените по настоящото дело разноски. С
исковата молба са направени и доказателствени искания.
След уточненията с молба от 03.02.2022г. исковата молба е приета като
отговаряща на изискванията за редовност, посочени в чл.127, ал. 1 и чл.128 ГПК, поради
което съдът е постановил връчване на препис на ответника.
В срока по чл. 367, ал. 1 от ГПК ответникът „СТРОЙПРОЕКТ-ИНВЕСТ" ЕООД,
ЕИК *********, със седалище гр. Варна, е депозирал писмен отговор, с който оспорва
исковата молба. С отговора са направени и доказателствени искания.
По допустимостта на предявения иск:
Съдът прави извода, че предявеният иск е процесуално допустим.
По доказателствените искания на страните:
По отношение на представените с исковата молба и отговора писмени
доказателства, доколкото се явяват допустими, относими и необходими за изясняване на
фактическата страна на спора, следва да бъдат допуснати до събиране по делото.
1
Исканията в ИМ за издаване на съдебни удостоверения следва да бъдат уважени
като допустими и относими към предмета на доказване.
Искането в ДИМ за допускане на съдебно-техническа експертиза е обусловено от
установяване дали между страните е налице спор по поставени въпроси относно спиране на
обекта и извършване на СМР след заповедта за спиране на СМР на Началника на РДНСК -
Варна.
Водим от горното и на осн. чл. 374, ал.2 ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
СЪОБЩАВА НА СТРАНИТЕ следния проект за доклад по делото, на
основание чл. 374, ал. 2 от ГПК:
Предявени са искове от М. Р. П., ЕГН ********** и М. И. П. ЕГН **********, и двамата
с постоянен адрес: гр. Варна, *********, чрез адв. С. В. С., АК-Монтана, срещу „СТРОЙПРОЕКТ-
ИНВЕСТ" ЕООД, ЕИК *********, със седалище гр. Варна, с управител и представляващ
Ц.А.А., с която са предявени искове с правно основание чл. 87 във връзка с чл.262, ал.2 от
ЗЗД за разваляне на договор за покупко-продажба на право на строеж и извършване на
строителство, обективиран в нот.акт №63, том I, рег.№3088, дело №55 от 2020г., както и с
правно основание чл.55 от ЗЗД за връщане на дадената по договора цена в общ размер на
29 000 евро и с правно основание чл.88 от ЗЗД за заплащане на обезщетение за вреди от
неизпълнението в размер на направените във връзка с продажбата разноски в размер на
2886,64 лева.
Твърди се в исковата молба, че между ищците и ответното дружество бил
сключен предварителен договор от 04.02.2020 г. за покупко-продажба на недвижим имот -
апартамент № 10, разположен на ет. 4 в новострояща се жилищна сграда с адрес: гр.
Варна,ул. „**** със застроена площ 30.55 кв. м., ведно с прилежащите 7.78 кв.м. идеални
части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, върху
който ще се построи сградата, както и съответните идеални части от дворното място - ПИ с
идентификатор 10135.1503.250, кв. 360, по плана на 10-ти м. р. на гр. Варна, срещу сумата
от 29000.00 евро. Капарото в размер на 2900 евро било изплатено по банков път на
продавача. На 28.02.2020г. бил сключен договор за покупко-продажба на вещно право на
строеж и извършване на строителство, обективиран в нотариален акт № 63, т. I, per. № 3088,
дело № 55 от 2020г. на нотариус № 112 в НК, район на действие ВРС и изплатен по банков
път остатъка от продажната цена.
Сочи се, че съгласно договора срещу сумата от 6500 евро продавачът прехвърля
на купувачите вещното право на строеж върху имота, предмет на предварителния договор,
подробно описан в нотариалния акт, а именно: ПРАВОТО НА СТРОЕЖ за недвижим имот,
находящ се в предвидената за построяване жилищна сграда с разгъната застроена площ от
839.21 кв.м., съгласно съгласуван и одобрен инвестиционен проект и Разрешение за строеж
2
№ 115/17.07.2019 г. на Главния архитект на Община Варна, влязло в сила на 16.08.2019 г., в
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 10135.1503.250 по ККР, а именно АПАРТАМЕНТ
№ 10 на четвърти етаж на сградата, на кота +7.44, с обща площ 38.70 кв. м., от които
застроена площ от 30.55 кв. м. и 7.78 кв. м., които съставляват 4.5624 % идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, състоящ се от:
кухня-трапезария-дневна с балкон на югозапад, спалня, баня с тоалет, антре, при граници:
апартамент № 9, стълбище, апартамент №11, ведно с ИЗБА № 7 с площ от 1.21 кв. м., при
граници: изба № 8, коридор и изба № 6, както и принадлежащите към имота 12.00 кв. м.
идеални части от гореописания поземлен имот, КАКТО И срещу сумата от 22500.00 евро
продавачът е поел задължение със свои сили и средства да построи цялата предвидена за
ново строителство жилищна сграда, да я въведе в експлоатация, както и да предаде имота в
срокове, степен на завършеност и при условията на сключения предварителен договор от
04.02.2020 г., неразделна част от нотариалния акт.
Твърди се, че до изповядване на сделката пред нотариус, на обекта имало
работници, там бил и управителят на дружеството. Липсвали индикации, че на обекта има
или може да има проблеми, свързани със строителството. Малко след сделката
строителството изведнъж спряло, на обекта нямало никакви работници, строежът стоял като
изоставен, започнал да се наводнява, арматурата стърчала отвсякъде, бетонът се ронел.
Няколко пъти ищците разговаряли с господин А и фирмата - посредник при сделката - „Дом
в БГ 2019" ЕООД, които ги уверявали, че спирането е временно поради коронавируса, тежко
заболяване на техника, некоректност на работниците и т. н. до момента, в който получили
от РДНСК-Варна:
- Констативен акт № 4/20.10.2020 г. Изх. № ДК-32-22-00-918/26.10.2020 г., и
- Заповед № ДК-09-ВН-4/16.11.2020 г. на Началника на РДНСК-Варна за спиране
на всички видове СМР на обекта, Изх. № ДК-32-22-00-986/16.11.2020 г.
Твърди се, че към момента състоянието на обекта е такова, каквото било и към м.
март-април 2020 г. и което е констатирано от РДНСК.
Излага се в исковата молба, че между купувачите /при равни квоти на
придобиване/ и дружеството-продавач, е възникнало комплексно правоотношение, при
което дължимата престация от дружеството-продавач има и вещно-прехвърлителнен и
облигационен характер, а крайната цел на договора е придобиване на завършен жилищен
обект. Твърди се, че съгласно чл. 3.4 от предварителния договор, който е неразделна част от
окончателния, неизпълнението на задължението по възложената изработка е основание за
разваляне на цялата договорна връзка, вкл. и в частта й, касаеща вече осъщественото
прехвърляне на правото на строеж, тъй като двете престации съставляват неделима част от
едно общо правоотношение.
Ищците обосновават правния си интерес от разваляне на договор за покупко-
продажба на вещно право на строеж, с твърдения за цялостно комплексно правоотношение с
вещно-прехвърлителен и облигационен характер, с пълно неизпълнение от страна на
3
ответника на облигационните му задължения за СМР. Сочи се, че ищците нямат интерес от
продължаване на договора, който е изпълнен само частично - ответникът е прехвърлил само
вещното право на строеж на an. 10 и принадлежащата към него идеална част от поземления
имот, без да е извършил договорените СМР. Сочи се, че съгласно чл. 3.4 от предварителния
договор купувачите могат да развалят „окончателния договор", ако изпълнителят е в забава,
продължила повече от 6 месеца след изтичане на срока за снабдяване на сградата с обр. 15,
който съгл. чл. 2.7 е 31.12.2021г. Твърди се, че сградата не е снабдена с акт обр. 15 към тази
дата, като няма да бъде снабдена и след изтичане на 6 - месечния срок за разваляне на
договора, защото към момента сградата няма акт обр. 14, а строителството е спряно от
контролните органи. Договорът предвижда едногодишен срок за довършителна строителна
дейност след акт 14, което означава, че изпълнителят не е в състояние да снабди сградата с
акт обр. 15 и в 6 - месечния срок от изтичане на срока за снабдяване на сградата с акт 15
според предварителния договор.
С допълнителната искова молба се поддържат изложените в ИМ твърдения и
факти и са направени доказателствени искания.
В срока по чл. 367, ал. 1 от ГПК ответникът „СТРОЙПРОЕКТ-ИНВЕСТ" ЕООД,
ЕИК *********, със седалище гр. Варна, с управител и представляващ Ц.А.А. е депозирал
писмен отговор, с който оспорва предявения иск с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД като
преждевременно предявен и като неоснователен. Твърди се, че искът е предявен преди
настъпване на уговореното в чл.3.4 от предварителния договор условие, според което ако до
6 месеца след изтичане на срока за снабдяване на сградата с акт образец 15 по вина на
строителя, купувачите си запазват правото за развалят окончателния договор. Сочи се, че
този срок не е изтекъл, поради което искът се явява преждевременно предявен. Твърди се
също, че уговорената възможност да се развали договора поради неизпълнение на
задължението за извършване на СМР не засяга договора за покупко-продажба на вещно
право на строеж.
С допълнителния отговор ответникът поддържа твърденията си, че не е налице
неизпълнение на процесния договор.
Предявени са искове с правно основание чл. 87 във връзка с чл.262, ал.2 от ЗЗД,
чл.55 и чл.88 от ЗЗД.
Съгласно изложеното в исковата молба и отговора съдът намира, че са налице
следните безспорни и ненуждаещи се от доказване факти – между ищците и ответното
дружество бил сключен предварителен договор от 04.02.2020 г. за покупко-продажба на
недвижим имот, както и договор за покупко-продажба на право на строеж и извършване на
строителство, обективиран в нот.акт №63, том I, рег.№3088, дело №55 от 2020г.
С оглед на предявения иск и съгл. чл.154, ал.1 ГПК ищецът носи
доказателствената тежест за установяване твърдените от него факти, от които извлича
изгодни за себе си правни последици, а именно по иска с правно основание чл. 87 във връзка
с чл.262, ал.2 от ЗЗД да установи, че изпълнителят няма да може да изпълни в срок работата
4
или че няма да я изпълни по уговорения или надлежен начин., по иска с правно основание
чл.55 от ЗЗД да установи размера на изплатената цена по договора, чието разваляне се
претендира, по иска с правно основание чл.88 от ЗЗД – наличието на сторени разходи във
връзка с договора и техния размер.
Ответникът носи доказателствената тежест да установи правоизключващи и
правопогасяващи спорното право факти съгл. чл.154, ал.1 ГПК, на които основава своите
възражения, в т.ч. за ненастъпила изискуемост на задълженията по процесния договор.
УКАЗВА на ищеца да уточни в срок до съдебно заседание във връзка с
предявения иск с правно основание чл.55 от ЗЗД дали твърди, че договорът за строителство
на стойност 22500 евро е развален извънсъдебно, кога и по какъв начин е обективирано
развалянето.
УКАЗВА на ответника да заяви в срок до съдебно заседание дали оспорва
твърденията на ищцовата страна, че обектът към момента е спрян и не са извършвани СМР
след заповедта за спиране на СМР на Началника на РДНСК - Варна.
ДОПУСКА до събиране в с.з. приложените към исковата молба и отговора
писмени доказателства.
ДА СЕ ИЗДАДАТ съдебни удостоверения съгласно искането в ИМ след
заплащане на д.т.
ОТЛАГА произнасянето по искането за назначаване на СТЕ до изясняване в с.з.
дали въпросите са спорни между страните.
УКАЗВА на страните възможността за постигане доброволно уреждане на спора,
вкл. чрез Центъра за медиация при ВРС. Центърът предоставя безвъзмездно възможност на
страните по делата да разрешат правния спор доброволно, посредством медиация и със
съдействието на медиатор, всеки работен ден от 9 до 17 ч. За съдействие към Центъра могат
да се обърнат страни по неприключили граждански, частни наказателни и търговски дела,
разглеждани в съдилищата от съдебния район на Окръжен съд Варна, вкл. Окръжен съд –
Варна. Центърът е разположен на 4 етаж в сградата, в която се помещава Съдебно-
изпълнителна служба при Pайонен съд Варна на адрес: гр. Варна, ул. „Ангел Кънчев" №12.
За връзка с Центъра по медиация страните могат да се свържат за дела на окръжен съд
Варна с Нора Великова, на тел.052 623 362 както и да изпратят запитване по e-mail:
*********@***.** .
НАСРОЧВА производството по т.д. № 25/2022г. на ВОС за разглеждане в
открито съдебно заседание на 14.12.2022г. от 10.30 ч., за която дата и час да се призоват
страните.
Препис от определението да се връчи на страните, ведно с призовката за
насроченото с.з., като на ищеца се връчи и препис от допълнителния
отговор.
5
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
6