СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД
Р Е Ш Е Н И Е
05.04.17г.
Софийски градски съд І-12 състав с:
Председател: Георги Иванов
Разгледа в съдебно заседание на 09.03.17г. /с
участието на секретаря Д. Ц./ гражданско дело № 3306/16г. констатира следното:
Предявен е иск от А. А. против „И.П.“ ООД с правно
основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД – за обявяване за окончателен на предварителен
договор от 02.04.15г. за продажба на имот с идентификатор 55419.6706.3128.2.3,
представляващ ателие № 3, находящо се в блок Б, на кота +2, 86, в „Жилищна
група – П.“, разположен в УПИ VІІІ-2555, 2432, в квартал 36, местност „Зона за
отдих“, р-н П., град С., с площ от 77, 73 кв. м., заедно с мазе № 3 и заедно с
7, 79819% ид. ч. от общите части на сградата /равняващи се на 15, 22 кв. м./.
Съображенията на страните са изложени по делото.
Представените по делото доказателства удостоверяват,
че:
На 02.04.15г. – страните /ищцата – купувач, ответника
– продавач/ са подписали предварителен договор за покупко-продажба на процесния
имот. При сключване на договора – ищцата е платила на ответника сума в размер
на 82 400 лева /представляваща част от цялата, уговорена цена на имота в
размер на общо 92 400 лева/. Не се спори /а този факт е и удостоверен по
делото с писмени доказателства/, че към момента – ответникът е собственик на
процесния имот /т.е. предпоставката на чл. 363 от ГПК се явява удостоверена по
делото/.
Искът е основателен:
Възражението на ответника по чл. 87, ал. 2 от ЗЗД в
случая не може да бъде съобразено /т.е. в процесната хипотеза не може да се
приеме, че същото е породило надлежен правен ефект в рамките на настоящото
производство – в хипотезата на чл. 235, ал. 3 от ГПК/:
Към момента продажната цена на имота е почти изцяло
изплатена от страна на ищцата /платени са 82 400 лева от 92 400 лева,
т.е. налице е неплатен остатък в размер на само 10 000 лева/. Последната
сума следва да се окачестви като „незначителна“ /по смисъла на чл. 87, ал. 4 от ЗЗД/, преценена в контекста на цялата цена на сделката. В такъв случай –
правото по чл. 87, ал. 2 от ЗЗД е недопустимо да бъде упражнено от страна на
продавача /принципът по чл. 87, ал. 4 от ЗЗД е приложим и в хипотезата на чл.
87, ал. 2 от ЗЗД; с оглед това възраженията на дружеството, с които е
обосновано правото по чл. 87, ал. 2 от ЗЗД и констатациите на приетата по
делото техническа експертиза в тази връзка – не могат да бъдат съобразени/. В
същата връзка:
Платената до момента продажна цена на имота /в размер
на 82 400 лева/ има качеството на задатък /капаро/ - съгласно изричната
уговорка на страните в тази връзка /съобразно разпоредбата на чл. 3 от
предварителния договор/. Признаването на правото на продавача да развали
договора в хипотеза като процесната /по съображенията, изложени от ответника/
би означавало да се признае /косвено/ и правото на дружеството да задържи
полученият задатък /в хипотезата на чл. 93, ал. 2 от ЗЗД/, което /предвид
значителният размер на платената сума/ би засегнало съществено правата на
купувача. Това обстоятелство също се съобразява от председателя на състава
/косвено/ в процесната хипотеза /въпреки, че принципно купувачът разполага с
правната възможност да „атакува“ размера на уговорено капаро – в хипотезата на
чл. 26, ал. 1, предл. 3-то от ЗЗД и в хипотезата на чл. 92, ал. 2 от ЗЗД/.
От друга страна – принципно:
Правото да се развали дадена правна сделка принадлежи
само на – изправната в рамките на съответното правоотношение страна. По делото
не са ангажирани доказателства /не са заявени и твърдения от страна на
ответника/ - дружеството да е изпълнило навреме /а и към момента/ своето
основно задължение, визирано в текста на чл. 6 от предварителния договор /а
именно: да снабди строежа с разрешение за ползване до 31.12.15г./. Действително
– такова предварително условие за финализиране на правоотношението не е било
уговорено от страните.Този факт обаче /тази неизправност на продавача към
31.12.15г., съответно и към момента/ следва да бъде съобразена /в контекста на
правото по чл. 87, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД/ - в хипотезата на чл. 235, ал. 3 от ГПК.
На последно място:
Фактът, че към момента не е платена цялата продажна
цена на имота – е обстоятелство, което не съставлява пречка за уважаване на
иска /както с оглед правилото на чл. 362, ал. 2 от ЗЗД, което на практика
гарантира, обезпечава правата на продавача, така и с оглед разпоредбата на чл.
23 от предварителния договор, който също защитава правата на дружеството – при
забава на плащането на продажната цена на имота/.
На ищцата следва да бъдат присъдени съдебни разноски в
хипотезата на чл. 78, ал. 1 от ГПК.
Ищцата следва да бъде осъдена да плати данък и
разноски /в хипотезата на чл. 364 от ГПК/ изчислени по правилата на ЗМДТ и
Тарифата към ЗННД на база – уговорената цена по предварителния договор.
С оглед изложеното, съдът
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителен договор от 02.04.15г.
с продавач „И.П.“ ООД и купувач А.А.А. ЕГН ********** досежно имот с
идентификатор 55419.6706.3128.2.3, представляващ ателие № 3, находящо се в блок
Б, на кота +2, 86, в „Жилищна група – П.“, разположен в УПИ VІІІ-2555, 2432, в
квартал 36, местност „Зона за отдих“, р-н П., град С., с площ от 77, 73 кв. м.,
заедно с мазе № 3 и заедно с 7, 79819% ид. ч. от общите части на сградата
/равняващи се на 15, 22 кв. м./.
Посоченият предварителен договор се обявява за
окончателен ПРИ УСЛОВИЕ че в 2-седмичен срок от влизане в сила на настоящото
решение А.А.А. плати на „И.П.“ ООД сума в размер на 10 000 лева. В случай,
че посочената сума не бъде платена в рамките на горния срок – настоящото
съдебно решение ще бъде обезсилено.
ОСЪЖДА А.А.А. ***/съответния район по местонахождение
на описания имот/ сумата 2 772 лева – местен данък, а по сметка на СГС сумата
693 лева -разноски, за които суми служебно да се впише възбрана върху имота на
основание чл. 364 от ГПК.
ОСЪЖДА „И.П.“ ООД да плати на А.А.А. 3 970 лева -
съдебни разноски.
Препис от настоящото решение да се издаде на страните
– след представяне на доказателства, че горните данък и държавна такса са
внесени.
Решението подлежи на обжалване пред САС в 14-дневен
срок от съобщаването му на страните.
Председател: