Номер 129719.11.2020 г.Град Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Окръжен съд – БургасIV-а въззивен граждански състав
На 26.10.2020 година в публично заседание в следния състав:
Председател:Недялка П. Пенева
Членове:Даниела Д. Михова
Таня Д. Евтимова
Секретар:Ваня С. Димитрова
като разгледа докладваното от Таня Д. Евтимова Въззивно гражданско дело
№ 20202100502272 по описа за 2020 година
Производството е по реда на чл.258 от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на К. Г. Н. , ЕГН: ********** от Б *** М. М. Д. ,
ЕГН: ********** от гр.Б *** и П. М. Й. , ЕГН: ********** от Б ** против решение №
1691/20.07.2020г., постановено от Районен съд – Бургас по гр.д. № 9648/2019г. С това
решение съдът е уважил напълно исковете на М. И. Д. , ЕГН: ********** и Г И П - Д, ЕГН:
********** с правно основание чл.55, ал.1, предл.III от ЗЗД и чл.93, ал.2 от ЗЗД и е осъдил
въззивниците да им заплатят следните суми:
10000 лева, представляващи платена на отпаднало основание сума по предварителен
договор за продажба на недвижим имот от 01.04.2019г., ведно със законната лихва върху
тази сума, считано от датата на завеждане на иска;
10000 лева, представляващи левовата равностойност на задатъка по предварителен
договор за продажба на недвижим имот от 01.04.2019г., ведно със законната лихва върху
тази сума, считано от завеждане на иска;
2150 лева – разноски по делото.
В жалбата въззивната страна твърди, че решението е порочно, постановено при
игнориране и превратно тълкуване на представените писмени доказателства и събраните
свидетелски показания. Въвежда оплакване, че съдът не е коментирал представения по
делото анекс № 2, в частност т.3.1 от него. Въззивниците подчертават, че не са страна по
кредитното правоотношение, възникнало между Д и Пощенска банка и нямат задължение да
изискват писмено становище от банката. Жалбоподателите акцентират на факта, че на
13.08.2019г. ищците са знаели за отказа на банката да им предостави кредит, но не са
предприели действия за финансиране на сделката от друг източник. Поради това,
въззивниците смятат, че неизпълнението на предварителния договор е по вина на ищците.
Жалбоподателите искат от съда да отмени първоинстанционното решение и да
постанови друго, с което да отхвърли исковата молба на Д. В съдебно заседание К Н и П Й
1
се представляват от адвокат Кънева от БАК, а М Д от адвокат Маринов от БАК.
Пълномощниците на въззивната страна поддържат основанията за отмяна на решението,
въведени в жалбата и пледират за отмяна на първоинстанционния акт. Излагат подробни и
аргументирани съображения в писмени бележки. Претендират разноски.
Въззиваемата страна – М. И. Д. и Г И П - Д представят писмен отговор, в който
отделят спорните от безспорните факти и правят искане за отхвърляне на жалбата. В
съдебно заседание въззиваемите се представляват от адвокат Керемедчиев от БАК, който
пледира за потвърждаване на решението и за присъждане на разноски. Пълномощникът на
ответната страна представя писмени бележки с подробно изложение на фактическите и
правни доводи за отхвърляне на жалбата.
Като взе предвид твърденията на страните и събраните по делото доказателства,
Бургаският окръжен съд намира за установено следното:
ФАКТИ:
На 01.04.2019г. страните по делото сключват предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот, представляващ южната половина от партерния и целият първи
етаж, застроен на площ от 97,94 кв.м. от двуетажна масивна жилищна сграда, находяща се в
гр.Айтос, ул.“Ради Боруков“ № 5, ведно със съответните идеални части от правото на строеж
върху дворното място, представляващо УПИ VII-185 в кв.8, ведно с ½ идеална част от
поземления имот, целият с площ от 484 кв.м., както и гараж със спомагателни стопански
постройки. Продажната цена на имота е 105 000 лева, от които купувачите заплащат 30 000 лева
при сключване на договора, а разликата от 75 000 лева се задължават да платят при подписване
на нотариалния акт. Страните се уговарят окончателният договор да бъде сключен на
30.04.2019г. С последващ анекс страните удължават срока на действие на договора до
31.05.2019г. С друг анекс страните се уговарят срокът на договора да се удължи със 75 дни от
датата, на която всички заинтересовани лица получат писмено становище от „Юробанк
България“ АД. Едновременно с това, страните уговарят връщане на сумата от 20 000 лева и
създават чл.7.3, според който ако купувачът не успее да се снабди с необходимия нотариален
акт, договорът ще бъде развален и продавачът ще възстанови всички платени от купувача суми
в деня, след изтичането на новия срок.
На 01.04.2019г. „Юробанк България“ АД издава предварително одобрение за ипотечен
кредит. След това банката изисква множество допълнителни документи, който да удостоверят
правото на собственост на бъдещите продавачи. На 08.08.2019г. последните се снабдяват с
всички необходими документи. На 23.08.2019г. продавачите изпращат покана за доброволно
изпълнение до купувачите, в която определят дата и час за сключване на окончателния договор
– 03.09.2019г. в 12,00 часа в кантората на нотариус Александра Александрова в гр.Айтос. В
отговор на поканата М Д и съпругата му заявяват, че изпълнението на предварителния договор е
пряко обусловено от отпускането на ипотечен кредит от „Юробанк България“ АД, както е
записано в чл.7.2 и чл.7.3 от последния анекс към договора. Купувачите подчертават, че
причината за неколкократното отсрочване на окончателния договор са неизрядните документи
за собственост на продавачите. На 03.09.2019г. те не се явяват пред нотариус за сключване на
окончателния договор.
На 30.09.2019г. продавачите изпращат на купувачите известие за прекратяване на
предварителния договор по вина на купувачите. На 01.10.2019г. имотът е продаден на трето за
спора лице.
На 13.11.2019г. М Д и Г Д предявяват срещу продавачите искове с правно основание
чл.55, ал.1, предл.III от ЗЗД и по чл.93 от ЗЗД за сумата от 10 000 лева, платена от тях на
отпаднало основание поради разваляне на сключения предварителен договор, ведно със
законната лихва върху тази сума и за сумата от 10 000 лева, платена като задатък по
предварителния договор, ведно със законната лихва върху тази сума. За установяване на
фактическите основания от ищците и за опровергаване на същите от ответната страна, по
делото са събрани писмени и гласни доказателства. Въз основа на тях, първоинстанционният
съд обосновава извод за основателност на исковете и ги уважава напълно. За да достигне до
2
този резултат, районният съд приема за безспорни фактите, че между страните е сключен
предварителен договор за продажба на недвижим имот; че ищците са платили задатък от
10 000 лева и че окончателен договор не е сключен. Спорните по делото въпроси съдът
квалифицира като правни, а именно: изпълнени ли са предпоставките от фактическия състав на
чл.55, ал.1, предл.III от ЗЗД и на чл.93 от ЗЗД. Решаващият извод на съда е, че към 03.09.2019г.
банката не е дала становище по кредита, поради което договореният от страните срок за
сключване на сделката не е изтекъл и падежът на задължението за заплащане на продажната
цена не е настъпил.
ПРАВНИ ИЗВОДИ:
Жалбата е процесуално допустима. Подадена е в законоустановения срок по чл.259,
ал.1 от ГПК от надлежни страни.
Жалбата е неоснователна.
Предметният обхват на въззивното произнасяне е очертан с разпоредбата на чл.269 от
ГПК. Според правилото на цитираната норма въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната част. По останалите
въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.
При извършената проверка по реда на чл.269 от ГПК, съдът констатира, че решението
в обжалваната част е валидно - постановено е от законен състав в пределите на
правораздавателната му власт и в предвидената от ГПК писмена форма. Подписано е и е
разбираемо.
Решението е допустимо – произнесено е при наличие на правен интерес от търсената
защита и при определен съобразно с принципа на диспозитивно начало предмет на спора.
Решението е правилно.
Този извод се налага по следните съображения:
Съгласно разпоредбата на чл.93, ал.1 от ЗЗД задатъкът служи като доказателство, че
договорът е сключен и обезпечава неговото изпълнение. Според чл.93, ал.2 от ЗЗД ако
страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се
откаже от договора и да задържи задатъка. Ако задължението не е изпълнено от страната,
която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в
двоен размер. В конкретния случай, сумата от 10 000 лева, която купувачите са платили при
сключването на предварителния договор, представлява задатък, който поради последващото
неизпълнение на договора се явява недължим. Поради това основанието да се иска
връщането му е чл.55, ал.1, предл.III от ЗЗД, както правилно е посочил районният съд.
Правилни са изводите на съда, че към 03.09.2019г. срокът за сключването на окончателния
договор не е изтекъл, тъй като банката не е представила положително или отрицателно
становище за отпускане на кредита, както са се съгласили страните в чл.7.3 от последния
анекс към договора. Правилен е и решаващия извод на съда, че ищците са упражнили
надлежно потестативното си право да развалят договора, поради което имат право да
реституират платената като задатък сума. Обоснован е и изводът за правото на ищците да
получат обезщетение по чл.4.7. от договора – задатъкът в двоен размер, ако продавачът не
изпълни някое от условията в договора.
Неоснователно е възражението на въззивните страни, че нямат задължение да искат
писмено становище от банката. Вярно е, че те не са страна по кредитното правоотношение
между банката и купувачите, но е вярно също, че те са се съгласили да обвържат срока за
изпълнение на договора с това становище. Поради това, получаването на становището, ги
обвързва.
3
Кореспонденцията между купувачите и служители на „Юробанк България“ АД, на
която се позовават въззивниците в жалбата, не удостоверява писмен отговор. Напротив.
Установява, че към 26.08.2019г. банката не е съставяла такъв.
След като страните са се уговорили изрично, че течението на срока ще започне от
момента на получаване на писменото становище на банката, обстоятелството, че купувачите
са знаели за бъдещия отказ от финансиране, е правно ирелевантно.
Неоснователно е и възражението, че предварителният договор не е изпълнен по вина
на ищците. За тях падежът на задължението да заплатят продажната цена не е настъпил към
датата, на която са поканени за това - 03.09.2019г.
Съдът намира, че изискванията на банката за снабдяване на продавачите с
определени документи не са обективно невъзможни. От доказателствата по делото е видно,
че на 08.08.2019г. продавачите са ги изпълнили. Това, което последните не са изпълнили, е
задължението да сключат окончателен договор в срока по чл.3.1 от последния анекс към
предварителния договор.
По изложените съображения въззивната жалба е неоснователна и трябва да се остави
без уважение. Решението на районния съд е правилно, обосновано и аргументирано.
Настоящият съдебен състав споделя напълно мотивите на първоинстанционното решението
и препраща към тях на основание чл.272 от ГПК.
По делото е направено искане за присъждане на съдебни разноски от двете страни в
процеса. След като се съобрази с разпоредбите на чл.78, ал.1 и ал.2, вр. с чл.81 от ГПК съдът
намира, че следва да присъди в полза на въззиваемите извършените от тях разноски за
водене на делото пред Окръжен съд – Бургас в размер на 1 000 лева.
Мотивиран от гореизложеното, Бургаският окръжен съд, VI въззивен състав:
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 1691/20.07.2020г., постановено по гр.д. № 9648/2019г.
по описа на Районен съд – Бургас.
ОСЪЖДА К. Г. Н. , ЕГН: ********** от Б *** М. М. Д. , ЕГН: ********** от гр.Б ***
и П. М. Й. , ЕГН: ********** от Б ** да заплатят на М. И. Д. , ЕГН: ********** и Г И П - Д,
ЕГН: **********, двамата от гр.Айтос, област Бургаска, ул.“Кракра“ № 2 съдебно-
деловодни разноски в размер на 1000 лева.
Решението подлежи на обжалване пред Върховен касационен съд в едномесечен срок
от съобщаването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
4