РЕШЕНИЕ
№ 17718
гр. С, 02.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 46 СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ
при участието на секретаря ЙОРДАНКА Г. ЦИКОВА
като разгледа докладваното от КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ Гражданско дело №
202***10109994 по описа за 2024 година
Производството е образувано с искова молба на Д. Й. Й., с ЕГН: **********, адрес:
АДРЕС срещу К. П. Д., с ЕГН**********, с която се моли съдът да прогласи за нищожен
Нотариален акт за замяна на недвижими имоти ****, том *** рег. №****, дело №*** от
***** година, вписан в служба по вписванията с вх. рег. №****** от 17.12.***** година,
Акт №*****, том *******, дело №*********/***** година, при ЗТ - нотариус с район на
действие РС С, вписан в нотариалната камара под рег. №**** поради накърняване на
добрите нрави.
Ищецът се легитимира като наследник на баща си ЙДЙ Сочи, че приживе К. П. Д., е
сключила с баща му процесния договор за замяна, с който ЙДЙпрехвърля на К. П. Д.,
собствените си идеални части, получени по наследство след смъртта на Д. Й. С, с
****************, починал на 04.07.2002 година и на П П. Са, с ЕГН**********, починала
на 01.06.19** година както следва:
1) 1/4 ИДЕАЛНА ЧАСТ от Поземлен имот (дворно място) с площ от 1**** /хиляда
четиристотин тридесет и осем/ квадратни метра, съставляващо УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ VII-**** /*******************/ в квартал *** /***********/ по плана на село КС
при съседи от две страни улици, ИСС и ИЙС, заснет по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село К, одобрени със заповед ************/20.12.2010 година на
изпълнителния директор на АГКК като ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор
**************, съгласно скица №**********/**.06.2016 година на СГКК - град С, с адрес
в село К, район „П“, улица „И“ ****, с площ от ******* кв.м., с трайно предназначение на
територията - урбанизирана, с начин на трайно ползване - ниско застрояване (до 10 метра),
стар идентификатор - няма, номер по предходен план ****, ******, квартал ***, парцел ***,
при съседи: ********* ******* ************,*************** ЗАЕДНО С
2) 1/2 ИДЕАЛНА ЧАСТ от построените върху имота жилищна сграда и стопанска
постройка, както и всички други приращения и подобрения върху поземления имот, заснети
1
по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. К, одобрени със заповед
************/20.12.2010 година на ИД на АГКК, като:
А./ СГРАДА С ИДЕНТИФИКАТОР №**************.1, със застроена площ от 77
квадратни метра, брой етажи - 1, предназначение: жилищна сграда - еднофамилна, стар
идентификатор няма, номер по предходен план няма, при съседи: от три страни поземлен
имот с идентификатор ************** и сграда с идентификатор **********;
Б./ СГРАДА С Идентификатор №******, със застроена площ от*** кв.м., брой етажи
- 1, предназначение: хангар, депо, гараж, стар идентификатор - няма, номер по предходен
план няма, при съседи: от две страни пoземлен имот с идентификатор **************,
поземлен имот ******* сграда с идентификатор ************** и сграда с идентификатор
**************, КАКТО И
B./ СГРАДА C ИДЕНТИФИКАТОР №****************, със застроена площ от 24
кв.м., брой етажи 1, предназначение - друг вид производствена, складова, инфраструктурна
сграда, стар идентификатор няма, номер по предходен план няма, при съседи: поземлен
имот с идентификатор **************, поземлен имот с идентификатор ************,
поземлен имот с идентификатор ************** и сграда с идентификатор
**************.1
Твърди се, че данъчната оценка на имота, съгласно изповядания нотариален акт, е в
размер на**********лева, съгласно удостоверение за данъчна оценка с изх. №******* от
06.11.***** година на СО, Дирекция Общински приходи, отдел ОП „П“
Сочи се, че в замяна на описаните недвижими имоти, ответникът прехвърля в
собственост на бащата на ищеца 1/48 идеална част от НИВА от 17,420 (седемнадесет
декара и четиристотин и двадесет квадратни метра), шеста категория, местност „Л“, имот
№***, по плана на земеразделяне на землището на село К, СО, район „П“, , която НИВА е
заснета по КККР на село К, одобрени със Заповед №РД-****/20.12.2010 година на ИД на
АГКК като поземлен имот с идентификатор********, съгласно скица на поземлен имот
№*****.***** година, при граници (съседи), подробно описани в нотариалния акт
множество собственици и полски пътища Данъчната оценка на тази 1/48 идеална част от
тази НИВА, шеста категория, е в размер на*****лева.
Сочи се, че съгласно приложените към процесния нотариален акт данъчни оценки е
видно, че ответницата дава в замяна 1 имот на стойност**6, 74 лева, като придобива
множество имоти със съвсем различен статут и предназначение, на стойност по данъчна
оценка в размер на**3**, 80 лева, или даденият в замяна от ответницата имот е 90.**
(деветдесет цяло и двадесет и пет стотни) пъти по-евтин и с по-ниска стойност от това,
което придобива.
Излагат се доводи, че е налице неравностойност на насрещните престации, като
даденото от ответницата в замяна представлява практически незначителна и нулева
престация.Това обстоятелство води до осъществяване на хипотезата на чл. 26, ал. 1, предл.**
от ЗЗД, а именно нищожност на покупко-продажбата, поради накърняване на добрите нрави.
В срока по чл. **1 от ГПК е постъпил писмен отговор, с който ответницата оспорва
исковете.
С доводи за недопустимост се твърди , че между страните на 12.**.20** г. е подписан
договор за доброволна делба с предмет един от процесиите имоти /**************/, от
който са образувани след процедура за разделяне два имота - ПИ с идентификатор
***********1 и ПИ с идентификатор ***********2/. Правните последици от подписването
на този договор за делба са прекратена съсобственост по отношение на тези имоти. Сочи се,
че по силата на този договор К. П. Д. е станала собственик на единия от имотите - ПИ с
идентификатор ***********1 с площ 710 кв.м., а ищецът - на ПИ с идентификатор
2
***********2 с площ 710 кв.м. Поддържа се, че със сключения договор за доброволна делба
се е стабилизирал сключения между страните договор относно собствеността върху имотите,
разпределени между него и ответницата.
Излагат се доводи и за неоснователност на иска. Сочи се, че процесният договор е
валиден. Постигнал е целените от сключването му последици. Не е налице неравностойност
на насрещните престации в договора за замяна, обективиран в нотариален акт ***** том
*******/17.12.***** г.
Твърди се, че интересът на всяка една от страните от сключване на договора е
продиктувана от съответни инвестиционни намерения: Заменителят ЙДЙне е използвал
своята част от заменените имоти. Имал е голяма нова къща в същия двор. Не е имал интерес
да инвестира в поддръжката и ремонта на наследствените имоти, построени от общия им
наследодател Д. Й. С през ***г. Но той е имал интерес към увеличаване дела си в другия
заменян имот с ид*****, в който е имал вече 1/48 ид.ч., защото земеделската земя се намира
в развиващ се район, който попада в територия за далекоперспективно развитие на С /Закон
за устройство и застрояване на Столичната община/. Заменителят К. П. Д. е ползвала и
поддържала старата къща и стопанските постройки и е имала интерес да придобие и
останалата част от тях. Тя е притежавала 1/48 ид.ч. от имот с ид********* и е била в
състояние да предложи в замяна тази част.
Поддържа се, че в никакъв случай не може да се приеме, че стойността на имота, даден
в замяна от К. Д. клони към нула. Сочи се, че пазарната стойност на имота е много по-
висока от данъчната оценка на имота
Отново се излагат доводи, че двамата съсобственици със заявление от 11.08.2022 г.
инициират процедура пред Район П, СО за разделяне на имот ************** с изменение
на ПУП и разделянето му на два самостоятелни УПИ чрез образуване на нови УПИ. По тази
процедура съсобствениците подписват и представят Предварителен договор по чл.**, ал.З
ЗУТ от 11,**.2022 г. Процедурата е завършена със Заповед РПН**-Р**0- 10/18.01.20** г.на
гл.архитект на район Панчарево, СО и от СГКК - С са издадени скици на новообразуваните
имоти. При образуване на новите - ПИ с идентификатор ***********1 и ПИ е
идентификатор ***********2, съсобствеността върху тях се запазва при същите лица и
квоти, а именно по 1/2 ид.ч. В процеса на подготовка на документите за доброволна делба
ЙДЙ умира /на 29.04.20** г./ След смъртта на ЙДЙединственият му наследник - ищецът Д.
Й. подписва с доверителката ми Договор за доброволна делба на 12.**.** г., с който
прекратяват съсобствеността върху новообразуваните имоти и всеки един от тях придобива
в дял и изключителна собственост съответно: К. П. Д. става собственик на ПИ с
идентификатор ***********1, а Д. Й. Й. става собственик на ПИ с идентификатор
***********2. С подписването на договора за доброволна делба ищецът приема и признава,
че К. П. Д. е собственик на новообразувания ПИ с идентификатор ***********1 и това
обстоятелство прави искът му по отношение на този имот недопустим и неоснователен.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и въз основа на доказателствата по
делото, намира за установено следното от фактическа страна:
Установява се от приложеното Удостоверение за наследници, че ЙДЙе починал на
29.04.20** г. и е оставил за единствен наследник ищеца Д. Й. Й..
С Нотариален акт за замяна на недвижими имоти ****, том *** рег. №****, дело
№*** от ***** година, вписан в служба по вписванията с вх. рег. №****** от 17.12.*****
година, Акт №*****, том *******, дело №*********/***** г. ЙДЙпрехвърля на К. П. Д.
1/4 идеална част от поземлен имот с идентификатор ************** и 1/2 идеална част от
построените върху имота жилищна сграда и стопанска постройка- сгради с
идентификатори №**************.1, №**************.2 и №**************** в
замяна на 1/48 идеална част от поземлен имот с идентификатор**9791.60**.80.
3
Приложена по делото е Заповед №РПН**-Р**0-10/18.01.20** г. на главния архитект
на СО-р-н „П“, с която се одобрява изменение на плана за регулация на с.К кв.***. и
разделяне на УПИ ***-****** „за жс“ кв.*** с. К /поземлен имот с идентификатор
**************/ на два самостоятелни урегулирани поземлени имоти и образуването на
нови УПИ ***-****** „за жс“ и УПИ ***-****** „за жс“ кв.*** с.К по зелените линии,
щрихи, цифри и надписи, съгласно приложения проект.
С договор за доброволна делба от 12.**.20** г. на недвижими имоти К. П. Д. и Д. Й.
Й. като съсобственици на поземлен имот с идентификатор ***********2 и на поземлен
имот с идентификатор ***********1 прекратяват съсобствеността си върху недвижимите
имоти и заявяват, че нямат претенции за уравняване на дяловете и че извън настоящия
договор, нямат претенции един към друг по отношение на имотите, предмет на делбата.
Така К. П. Д. получава в дял и става изключителен собственик на поземлен имот с
идентификатор ***********1/ УПИ ***-******/, а Д. Й. Й. получава в дял и става
изключителен собственик на поземлен имот с идентификатор ***********2/
УПИ*********/.
Назначена по делото е съдебно-техническа експертиза., чието заключение е
изслушано и прието по делото. Вещото лице инж. Д. С. Ч. е изследвала статута на
поземлен имот с идентификатор******. Сочи се, че картата на възстановената собственост
на с.К е обявена в ДВбр****.****. С Решение № ***/14.10.1999г., на ПК „Р“ е
възстановено право на собственост на СПС върху имот - нива от 17,417дка, в м. „Л“.
Възстановеният имот попада в строителните граници на населеното място с.К в един
голям имот пл.№***, к.л**ПО Кадастралният план обявен в ДВ бр.**/09.**.1999г. По
ОУП/2009г. имот********.***от **,** ***, попада в три устройствени зони:
-****0 кв.м в Зона Ссб - вид земеделска зона без право на застрояване с мах Пл-20%
-12** кв.м. в зона Тзв-вид терени за зелени връзки и озеленяване на улици, реки и
дерета мхПл-0% и
-18** кв.м. в Зона Смф2-вид смесена многофункционална зона с махПл-60%; Кинт-1;
Оз-40%.
Отредената за зона Смф2, р.част от 18** кв.м. по ОУП, съставлява 60% от**080 кв.м.
Отредената за зона Тзв, р.част от 12** кв.м. -по ОУП, съставлява 40% от**080м кв.м.
Реална част с площ 1****0кв.м., отредена по ОУП с показатели за мах Пл -20% : В
Зона Ссб - за имоти с площ над 10 дка, Пл (плътността на застрояване), не може да
надхвърля 20% от площта на имота. Допуска се изграждане на стопански, складови
селскостопански сгради, площадки и съоръжения, жилищна сграда за стопаните и
работещите, инженерни мрежи и съоръжения за благоустрояването на имотите.
РЗП(Разгъната застроена площ) на жилищните сгради не може да бъде по-голяма от
сумарната застроена площ на стопанските сгради и постройки.
Кадастралната карта, одобрена със Заповед № РД******/20.12.2010 г. на ИД на
АГКК, отразява ПИ№ 0**080 с идентификатор********.80-нива с площ 17418 кв.м.
Пазарната стойност на поземлен имот с идентификатор********.80 от 17418м2 е
определена с оглед бъдещо застрояване, въз основа на отреждането по ОУП/2009г. Вещото
лице е използвала два метода за оценка- метод на вещната стойност и метод на
сравнителната стойност. Пазарната стойност на оценявания недвижим имот е определена в
зависимост от характеристиката на имота, състоянието и пазарната конюнктура.
Използваните тегловни коефициенти изразяват мнението на оценителите за състоянието
(търсене и предлагане) на пазара на недвижими имоти за гр. С и района в който се намира
оценяваният обект. С най-малък тегловен коефициент участва сравнителният метод.
Определена е пазарна стойност на имот*********.80 - нива с площ 17418м2, с.К,
район П, м. Л, по пазарен механизъм, към дата – м декември *****г. в размер на 1 011 **4
4
лева, в т.ч.
- Пазарната стойност на реална от 1****0м2 в зона Ссб, -417 892 лева
- Пазарната стойност на реална част от****8м2 - **** 842 лева, от които 1 8** кв.м.
реална част в Зона Смф2, да бъде- **6**** лв. и 1 2** кв.м. реална част в Зона Тзв, -
**7***7 лв.
Вещото лице инж. Б. И. Т. е изследвал статута на имотите с идентификатори
**************, **************.1, **************.2 и **************** Сочи, че са
разположени в централната част на село К, на около**00 метра от центъра. В съседство
имотите са застроени главно с еднофамилни жилищни сгради. Съгласно общия
устройствен план на гр. С процесния имот попада в устройствена категория Жм -
Жилищна зона с преобладаващо малкоетажно застрояване, с устройствени показатели -
Плътност на застрояване 40%, Кинт - 1**, Минимална озеленена площ 40% и кота корниз
10 метра. В близост са разположени спирки на градски автобусен транспорт.
На 08.08.2024г. от страна на вещото лице е извършен оглед, при който е установено,
че поземленият имот към момента на огледа е разделен на две отделни дворни места,
застроени с процесиите три сгради и допълнително с триетажна къща и отделен двоен
гараж в другата част на парцела, които не са предмет на оценка. Частта с процесиите три
сгради е отделена като самостоятелен парцел с идентификатор ***********1 с площ
710кв.м. Дворното място е с правилна форма, без денивелации с изградена плътна ограда
към ул. И с двойна метална врата. Вътре е направена частично циментова настилка в една
част на двора, пред сградите. Процесните сгради се установени към момента на огледа в
следното състояние:
- СГРАДА с идентификатор **************.1 представлява едноетажна къща със
застроена площ 77кв.м. Конструкцията е масивна с носещи стени от тухлен зид.
Покривната конструкция е дървена с керемиди. Сградата е построена през 1969г. Външно е
с изпълнена стара мазилка, без топлоизолация и в лошо състояние. Входното антре на
сградата е с пропадане, като в резултат по тухления зид се е получила пукнатина, видима и
към момента, въпреки ремонта на пода. Вътре къщата се състои от входно антре с
настилка със старо дюшеме, стените и тавана са с латекс в лошо състояние, а дограмата е
стара, двукатна с дървен профил и обикновено стъкло. От входното антре се влиза в
следните помещения:
- Спалня. Настилката е със старо дюшеме. Стените и тавана са с латекс в много
захабено състояние и със следи от течове от покрива. Външната дограма е сменена с нова
с PVC профил и стъклопакет.
- Втора спалня. Настилката е със старо дюшеме. Стените и тавана са с латекс в
много захабено състояние и със следи от течове и мухъл от покрива. Външната дограма е
сменена с нова с PVC профил и стъклопакет.
- Дневна/кухня. Настилката е със старо дюшеме в захабено състояние. Стените и
тавана са с латекс и в резултат от течове от покрива са с множество петна от мухъл и влага.
По стената около кухненската мивка е направена облицовка с фаянс. Външната дограма е
сменена с нова с PVC профил и стъклопакет. Монтирано е кухненско обзавеждане с горен
и долен ред шкафове.
-Баня с тоалетна. Обособена е във входното антре с настилка с теракота и облицовка
по стените с фаянс. Монтирана е тоалетна чиния и батерия с душ.
Направен е извод, че къщата е в лошо състояние. Покривът е с много изгнила
дървена конструкция и е необходимо да се извърши основен ремонт, какъвто видимо не е
правен. Вътре е необходимо също да се направи основен ремонт на настилка, боядисване и
шпакловка, подмяна на вътрешни врати. Видимо към момента е направена нова ВиК
5
инсталация за обособената баня, външна пералня и кухненското обзавеждане. Ремонтните
дейности са извършени през 2020г. Входната врата на къщата е сменена с нова. Съгласно
данните от списание „Строителен обзор” комплексен брой №7-8 за *****г. публикация на
консултантска агенция „С*” ООД, град С и Е02- Двуетажна еднофамилна къща,
необходимите за извършване видове СМР за ремонт на къщата към *****г. представляват
**,29% от необходимите 100% СМР за изграждането и, поради което е приет Кф=0,647
относно физическото състояние.
- СГРАДА с идентификатор **************.2. Сградата е със застроена
площ***кв.м., построена за гараж през 1974г., като към *****г. е представлявала гараж с
лятна кухня. Към момента сградата е със запазена двойна гаражна врата за вход откъм ул.
И. Конструкцията е масивна с носещи стени от тухлен зид и бетонна покривна плоча с
посипка. Към момента, покрива на сградата е изцяло покрит със сандвич панели. Сградата
е долепена в една част до едноетажната къща. Към момента на огледа сградата е със
сменена дограма с нова с PVC профил и стъклопакет. Вътре е извършен цялостен основен
ремонт, като е пригодена за жилищна сграда и се състои от следните помещения:
- Спалня. Настилката е с ламиниран паркет. Стените и тавана са с латекс, като в
една част се установиха петна от влага и напукан латекс в резултат от теч от покрива
Външната дограма е сменена с нова с PVC профил и стъклопакет. Вратата на стаята е с
алуминиев профил и плътна част от пдч.
- Баня с тоалетна. Обособена е във входното антре с настилка с теракота и
облицовка по стените с фаянс. Таванът е окачен, растерен от тип „А“ Монтирана е
тоалетна чиния тип „моноблок“, тоалетна мивка среден формат и батерия с душ. Вратата
на банята е с алуминиев профил, плътна долна част с ПДЧ и горно частично остъкление с
матово стъкло.
- Дневна стая. Разположена е на мястото на гаража. Настилката е с гранитогрес.
Стените са с латекс. Таванът е окачен с гипсокартон, със шпакловка и латекс и с
монтирани осветителни тела от тип „луна. Външната дограма е сменена с нова с PVC
профил и стъклопакет. Вратата на стаята е с алуминиев профил и плътна част от ПДЧ.
Монтирано е кухненско обзавеждане с горен и долен ред шкафове и вградени електро
уреди. Сградата към момента е с изградена газова инсталация с монтирани по стаите
отоплителни тела.
Направен е извод, че къщата е добро състояние, като покривът се нуждае от ремонт
за спиране на течовете. Видимо към момента е направен основен ремонт с подменени
Електро и ВиК инсталации. Ремонтните дейности са извършени през септември 2020г.
Входната врата на къщата е сменена с нова. Съгласно данните от списание „Строителен
обзор” комплексен брой №7-8 за *****г. публикация на консултантска агенция „****”
ООД, град С и *******- Монолитен гараж в двор, необходимите за извършване видове
СМР за ремонт на покрива и подмяна на дограмата и електро инсталацията към *****г.
представляват 20,67% от необходимите 100% СМР за изграждането и, поради което е приет
Кф=0,7** относно физическото състояние.
- СГРАДА с идентификатор ****************, със застроена площ от 24 кв.м.
Построена е през 1969г. Изградена е долепена до основната едноетажна къща в едната си
страна и плътната ограда. Към момента на огледа сградата е съборена поради лошото
състояние. Видимо от останалите материали от нея е била изградена като лека постройка, с
дървен покрив. Използвана е като складово помещение.
Вещото лице е изготвил оценка насочена към получаването на пазарната стойност на
база възстановяване, като се вземе предвид размера на физическото износване и на
функционалното и икономическото (морално) изхабяване на недвижимите имоти.
Разяснено е, че се изчисляват осреднените разходи за изграждането на подобна сграда,
6
след което се прибавя и пазарната стойност на парцела, върху който е построена или
правото на строеж. Инвестиционната стойност се коригира с коефициент на
експлоатационна годност /коефициент на амортизация/, отчитащ овехтяването на сградата.
Инвестиционната стойност на 1кв.м. застроена площ е определена като за база са ползвани
данните от списание „Строителен обзор” комплексен брой №7-8 за *****г. публикация на
консултантска агенция „Стройконсулт СЕК” ООД, град С и за оценявания обект е
използван ****- Двуетажна еднофамилна къща, ****- Монолитен гараж в двор и ***10 -
Едноетажна постройка лек тип. Така изведените стойности са увеличени с присъщата
печалба на строителя и със съпътстващи разходи за проект, строителен надзор,
инвеститорски контрол, държавни такси, вертикална планировка и др. За определяне на
пазарната цена за продажба на парцел е направено пазарно проучване в агенции за
недвижими имоти - Адрес и Имотека и интернет сайтове imot.bg, imoi.net и mirela.bg с
посочени статистики на цени за предлагани за продажба парцели в с. К за периода на
*****г., като са отчетени данните към процесната дата 17.12.*****г. Отчетената средна
пазарна продажна цена за парцели в село К към декември *****г. е 109*** лева/кв.м.
Вещите лица са стигнали до извод, че:
- Пазарната стойност на 1/4 идеална част от поземлен имот с идентификатор
**************, с адрес село К, район „П“, улица „И“ ****, с площ от ******* кв.м.,
заедно с 1/2 идеална част от построените върху имота сграда с идентификатор
**************.1, със застроена площ от 77 кв.м., сграда с идентификатор
**************.2, със застроена площ от*** кв.м. и сграда с идентификатор
****************, със застроена площ от 24 кв.м., към дата 17.12.*****г. е в размер на
**********,** лева.
- пазарната стойност на 1/48 идеални части от поземлен имот с идентификатор
**************, , равняващи се на**62,91кв.м., е в размер на ********,68 лева.
В откритото съдебно заседание в.л. Т. разяснява, че е използвал разходния подход/
метод на амортизираната възстановителна стойност/ като най-обективен за изготвяне на
оценката. Сочи, че приходния метод може да се приложи само ако има някакъв развит
пазар на имоти, които носят приход във вид на месечен наем а в с. К няма такъв пазар, а
пазарните аналози, са несъпоставими към момента, тъй като биха се сравнявали къщи с
много различни характеристики и много различно физическо състояние. Вещото лице
сочи, че съгласно стандартите за оценяване от 2018 г. не е задължително да се използва
повече от един метод, а оценителят преценява кои е най-адекватния метод и го прилага.
Вещото лице сочи, че цената от 109*** лв. се отнася за УПИ в център на с. К, като и към
момента не е много по-скъпа цената на поземлен имот в с. К. цената е от статистиките,
които се поддържат в сайтовете за недвижими имоти. Сочи, че пазарът в това село не е
толкова атрактивен като в съседното село К. Относно другия имот на замяната, вещото
лице сочи че той не е чиста земеделска нива, както е посочила инж. Ч.
В откритото съдебно заседание в.л. Чразяснява, че един свободен, празен, незастроен
имот е по-скъп с **% от застроения. съотношението е 1**% към 100%. Процесният имот в
м. Лсе намира до Околовръстния път на гр. С. С оглед бъдещо застрояване той се дели на
три части.. За последната част, която попада в ССФ вещото лице е определило цената 29
лв. на кв.м. тъй като земята е 6-та категория. Вещото лице сочи, че тази цена е много
ниска, тъй като тези категории земи не са търсени от арендаторите. Които искат поне трета
или четвърта категория. Ако се изключи възможността да бъде застроен имота цената е 29
лв. за кв.м. или 1**24**9 лв. за процесната идеална част от имота. Вещото лице обаче сочи
и, че цената на земята се определя от това, за което може да се ползва. От 2009 г. според
градоустройствения статут земеделски земи, които са предмет на общ устройствен план се
оценяват с оглед бъдещото застрояване и това каквото може да се получи от тях.
Свидетелят ЛНП. и ПИВ живеят непосредствено до процесния имот в с. К. Техните
7
показания касаят какви са били личните отношения между наследодателя на ищеца и
ответницата и не въвеждат в процеса относими към предмета на доказването факти.
При така установеното от фактическа страна съдът формира следните правни
изводи:
Правната квалификация на предявените искове е чл. 124, ал. 1 във вр. чл. 26, ал. 1,
предл.** ЗЗД. Съобразно разпределената доказателствената тежест на подлежащите на
доказване факти, в тежест на ищеца е да установи обстоятелствата обуславящи
противоречие с добрите нрави / нееквивалентност на двете насрещни престации по
договора/. Ответникът следва, при условията на насрещно и непълно доказване, да
опровергае ищцовите твърдения.
Съгласно Решение №**0104 от 11.08.20** г. по гр. д. № 2**9 / 2022 г. на Върховен
касационен съд, 4-то гр. отделение, добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл.**
ЗЗД са неписани морални норми с правно значение, нарушаването на които има същата
правна последица като противоречието със закона - нищожност на договора. Те
съществуват като общи принципи или произтичат от тях. Един от тези принципи е
принципът на справедливостта, който в гражданските и търговските правоотношения
изисква да се закриля и защитава всеки признат от закона интерес.
Най-често в практиката на ВКС нищожност поради накърняване на добрите нрави се
прогласява поради значителна нееквивалентност на престациите. Понятието добри нрави
предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно
несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката и ВКС
счита, че тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до
липса на престация. Следователно значителна и явна нееквивалентност на насрещните
престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице,
когато насрещната престация е практически почти нулева. / Решение № **8 от
**.07.2022 г. по гр. д. № 4** / 2021 г. на Върховен касационен съд, 4-то гр. отделение,
Решение № 222 от 18.12.20** г. по гр. д. №**89 / 20** г. на Върховен касационен съд,**-то
гр. отделение, Решение № 179 от 20.11.20** г. по гр. д. №**19 / 20** г. на Върховен
касационен съд, 4-то гр. отделение, Решение № **6 от 10.02.2021 г. по гр. д. № 2**1 /
***** г. на Върховен касационен съд,**-то гр. отделение/.
В процесният случай съдът намира, че липсва нееквивалентност на престациите при
заменените имоти. Дори се установява, че полученият от наследоателя на ищеца имот е с
по-висока стойност от заменения от негова страна в полза на ответницата. За да стигне до
този извод съдът напълно кредитира изводите на вещите лица, че цената на имотите е
съответно
- за 1/4 идеална част от поземлен имот с идентификатор **************, с адрес село
К, район „П“, улица „И“ ****, с площ от ******* кв.м., заедно с 1/2 идеална част от
построените върху имота сграда с идентификатор **************.1, със застроена площ
от 77 кв.м., сграда с идентификатор **************.2, със застроена площ от*** кв.м. и
сграда с идентификатор ****************, със застроена площ от 24 кв.м., -**0 876,**
лева.
- за 1/48 идеални части от поземлен имот с идентификатор **************,
равняващи се на**62,91кв.м., - ********,68 лева.
Съдът кредитира изводите на вещите лица, като счита, че изготвеното заключение е
подробно, обосновано и за съда не се пораждат съмнения в безпристрастността на вещите
лица и правилността на заключението, което следва да се постави в основите на
доказателствените изводи на съда.
При действието на новия ГПК не всяко оспорване на представеното заключение води
до възлагането на допълнително или повторно заключение. Допълнително или повторно
8
заключение от друго или повече вещи лица се възлага, когато съдът по възражение на
страна или служебно констатира непълнота, неяснота или необоснованост на
представеното първоначално заключение. Освен това заключението на вещото лице, като
всяко доказателствено средство, трябва да бъде обсъдено наред с всички събрани и
относими по делото доказателства. В тази връзка съдът не е длъжен да възприеме
заключението на вещото лице дори и когато страната не е направила възражение срещу
него – чл. 202 ГПК, а да прецени доказателствената му сила съобразно обосноваността му.
Независимо дали съдът възприема или не експертното заключение, той следва да изложи
мотиви, обосноваващи преценката му за годността на експертизата. /Решение №**2 от
17.**.2022 г. по гр. д. № **88 / 2021 г. на Върховен касационен съд,**-то гр. отделение/
В процесния случай от вещите лица са дадени не вероятни, а категорични отговори
на поставените въпроси, т.е. касае се за заключение, за чиято правилност не възникват
съмнения. Съдът намира, че вешото лице инж. Д. С. Ч. подробно и аргументирано е
оценило поземлен имот с идентификатор ************** като е изследвало какъв е
статута му по общия устройствен план, с оглед това,ч е попада в строителните граници на
населеното място с.К, както ви в близост до околовръстния път на гр. С- т.е. представлява
имот с висока инвестиционна стойност. Дори да бъде оценен имота като земеделска земя
/1**24.90 лева/ без да бъде отчитана характеристиката на имота, то разлика от** пъти не
може да обуслови нееквивалентност на престациите с оглед горецитираната практика.
Вещото лице инж. Б. Т. от своя страна е използвал разходния подход/ метод на
амортизираната възстановителна стойност/ като най-обективен и единствено възможен за
изготвяне на оценката с оглед невъзможността от ползване на пазарни аналози поради
липсата на развит имотен пазар в населеното място. В решения на ВКС се сочат хипотези
на нееквивалентността с посочена за изключително голяма разлика в престациите -
дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, двадесет и осем пъти по-ниска цена.
/Решение № **8 от **.07.2022 г. по гр. д. № 4** / 2021 г. на Върховен касационен съд, 4-то
гр. отделение/.
Въз основа на гореизложеното предявеният иск като неоснователен следва да бъде
отхвърлен.
На основание чл. 78, ал.** ГПК ответницата има право на разноски за адвокатско
възнаграждение – **00 лева и 140 лева- депозит за вещо лице.
Мотивиран от горното и на основание чл. 2** от ГПК, Софийският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д. Й. Й., с ЕГН: **********, адрес: АДРЕС срещу К. П.
Д., с ЕГН**********, иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл.** ЗЗД, за прогласяване
нищожността на Нотариален акт за замяна на недвижими имоти ****, том *** рег.
№****, дело №*** от ***** година, вписан в служба по вписванията с вх. рег. №******
от 17.12.***** година, Акт №*****, том *******, дело №*********/***** година, при ЗТ -
нотариус с район на действие РС С, вписан в нотариалната камара под рег. №**** поради
накърняване на добрите нрави.
ОСЪЖДА Д. Й. Й., с ЕГН: **********, да заплати на основание чл. 78, ал.** ГПК на
К. П. Д., с ЕГН**********, съдебно-деловодни разноски в размер на 1640 лева.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
9
10