Решение по дело №415/2024 на Административен съд - Шумен

Производството е по реда на чл. 145 и следващите от Административно процесуалния кодекс (АПК).

Образувано е по жалба на „Глоб Строй“ ЕООД, [населено място], против Решение № 243 по Протокол № 12 от 26.09.2024г. на Общински съвет – [област], с което общинският съвет не е дал съгласие на кмета на Община [област] да продаде на „Глоб Строй“ ЕООД, [населено място] без търг или конкурс по реда на чл. 35, ал. 3 от Закона за общинската собственост на поземлен имот с идентификатор 83510.662.526 по кадастралната карта на [населено място], с площ от 1784 кв.м., за който е отреден УПИ IX – „ООД“ в кв. 513 по действащия регулационен план на [населено място].

В жалбата се изразява несъгласие с така постановения административен акт, като оспорващият счита, че решението е постановено при липса на мотиви, което е съществено процесуално нарушение, обуславящо отмяната на акт. Твърди се и противоречие с материалния закон и неговата цел, като са изложени съображения в подкрепа на това твърдения. В тази връзка жалбоподателят счита, че са били изпълнени предпоставките за продажба на общинския имот, визирани в чл. 35, ал. 3 от ЗОС, доколкото в него е разположена собствената на дружеството сграда и същата е законно изградена от Държавата и впоследствие е приватизирана по реда на чл. 35, ал. 1 от ППДОБП /отм./. В контекста на изложеното, жалбоподателят счита, че възприемайки доводите на кмета на общината, ответникът е приложил неправилно материалния закон, тълкувайки стеснително изискването на чл. 35, ал. 3 от ЗОС – инициаторът на производството сочи, че преценката за законност на заварената сграда не може да се свежда единствено до наличието на издадено разрешение за строеж и е недопустимо да се прави заключение, че сградата е незаконна, само защото строителното разрешение, въз основа на което е изградена тя, не се съхранява в техническия архив на Община [област]. Извод за законността на изградената сграда жалбоподателят черпи и от наличието на наличните разрешения за строеж на отделни подобекти – навес, слънцезащитно съоръжение и остъкляване на тераса. Поради това се отправя искане за отмяна на процесния акт и за връщане на преписката за ново произнасяне. В съдебно заседание жалбоподателят се представлява адвокат Л. Д. и адвокат С. А. от Адвокатска колегия – [област], които поддържат предявената жалба и претендират присъждане на разноски съобразно предоставения списък. Счита претендираното адвокатско възнаграждение на ответната страна за прекомерно. Жалбоподателят представя и писмени бележки, в които доразвива изложените отменителни основания.

Ответната страна, Общински съвет – [област], в съдебно заседание се представлява от адвокат В. В. от Адвокатска колегия – [област], която оспорва предявената жалба и претендира разноски. Прави възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на оспорващия. Представя писмена защита.

Съдът, като прецени доказателствата по делото, приема за установено от фактическа страна следното:

Поземлен имот с идентификатор 83510.662.526 по кадастралната карта на [населено място], с площ 1784 кв.м., за който е отреден УПИ IX – „ООД“ в кв. 513 по действащия регулационен план на [населено място] е собственост на Община [област], като за имота на основание чл. 59, ал. 1 от ЗОС е съставен АОС № 2595/2007г., като в имота е изградена сграда с идентификатор 83510.662.526.7 по кадастралната карта на [населено място].

По отношение изградената сграда е налице съставен Акт за държавна собственост № 6372/12.02.1993г., по силата на който е актуван комплекс „Стария орех“, находящ се в парцел II, кв. 513 по регулационния план на [населено място], като в акта е посочено, че сградата в парцела е построена през 1966г. По делото е приложен Строителен протокол № 152/28.05.1966г. на Градски общински народен съвет – [населено място] за определяне строителна линия и ниво съгласно чл. 233 от Правилник за плановото изграждане на населените места.

С Договор за изкупуване по реда на чл. 35, ал. 1, т. 2 от Закона за преобразуване и приватизация на държавни и общински предприятия /ЗППДОбП/ от 24.10.1997г. Общински съвет – [област] е прехвърлил на ЕТ „Стефчо Славов - А. “ собствеността върху комплекс „Стария орех“ заедно с правото на строеж върху дворното място.

В периода 1998г.-2013г. за обекта са издавани Разрешение за строеж № 257/04.09.1998г. за „Изграждане на навес от дървена конструкция на тераса на ресторант „Стария орех“ по одобрен проект; Разрешение за строеж № 231/06.07.2001г. за „Благоустрояване на пространство около търговски обект „Стария орех“ по одобрен проект; Разрешение за строеж № 232/06.07.2001г. за „Изграждане на витрини и ремонт на покрив“ по одобрен проект; Разрешение за строеж № 176/27.05.2008г. за „Остъкляване на покрита тераса на комплекс „Стария орех“ по одобрен проект и Разрешение за строеж № 149/01.07.2013г. за „Слънцезащитно съоръжение – навес пред покрита тераса на комплекс „Стария орех“ по одобрен проект.

Съгласно Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим [имот номер], том 19, дело № 4071/2023г., вх. рег. № 6639 от 25.10.2023г. на Служба по вписванията – [населено място] към Агенция по вписванията – [населено място], „Глоб Строй“ ЕООД, [населено място], се легитимира като собственик на сграда с идентификатор 83510.662.526.7 по кадастралната карта на [населено място], на един етаж, със застроена площ 655 кв.м., с предназначение: сграда за обществено хранене, построена по силата на отстъпено право на строеж в общински поземлен имот с идентификатор 83510.662.526 по КК на [населено място].

На 09.02.2024г. „Глоб Строй“ ЕООД, [населено място], депозирало заявление с вх. № ОС-08-001/09.02.2024г. за придобиване право на собственост на основание чл. 35, ал. 3 от ЗОС и чл. 48, ал. 1 от Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество, върху общинска земя, представляваща ПИ с идентификатор 83510.662.526 по кадастралната карта на [населено място] с площ 1784 кв.м., в качеството на собственик с идентификатор 83510.662.526.7 със застроена площ 655 кв.м., брой етажи 1, с предназначение: сграда за обществено хранене, построена в ПИ.

Със Заповед № РД-25-999/19.04.2024г. кметът на общината назначил комисия, която да разгледа заявлението и представените документи. Възложено е изготвянето на пазарна оценка на имота от лицензиран оценител.

Въз основа на предоставените документи, комисията констатирала, че към заявлението от страна на дружеството не са приложени строително разрешение или акт за узаконяване на сградата, а в приложения НА е описано Разрешение за строеж № 176/27.05.2008г., касаещо остъкляване на покрита тераса на комплекс „Стария орех“, което не е самостоятелен обект. Комисията е приела, че за да продължи процедурата по чл. 35, ал. 3 от ЗОС е необходимо заявителят да предостави разрешение за строеж на сграда с идентификатор 83510.662.526.7 по КК на [населено място] или акт за узаконяването ѝ.

С писмо изх. № ОС-08-001/08.05.2024г. заявителят е бил уведомен за предостави съответните документи, установяващи законността на сградата, каквито не са били представени. Била извършена служебна проверка в архива на Община [област] за наличие на разрешение за строеж или акт за узаконяване на сградата, но такива не били открити.

Междувременно „Глоб Строй“ ЕООД атакувало мълчалив отказ на кмета да се произнесе по молбата му и го оспорил пред Административен съд – [област], който с Определение от 14.05.2024г. по АД № 144/2024г. оставил жалбата без разглеждане и прекратил производството. Този акт на съда бил оставен в сила с Определение от 12.06.2024г. на Върховния административен съд, постановено по АД № 5704/2024г.

Поради установеното кметът на Община [област] изготвил Докладна записка № 61-02-254 от 12.09.2024г., в която посочил, че от страна на заявителя не са предоставени надлежни доказателства, установяващи законността на изградената сграда и на основание чл. 21, ал. 1, т. 8 от ЗМСМА и чл. 48, ал. 1 от Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество предложил на Общинския съвет да вземе решение, с което да не бъде дадено съгласие за продажба по реда на чл. 35, ал. 3 от ЗОС на ПИ с идентификатор 83510.662.526 по КК на [населено място].

С Решение № 243 по Протокол № 12 от 26.09.2024г. на Общински съвет – [област] гласувал да не бъде дадено съгласие кметът на Община [област] да продаде на „Глоб Строй“ ЕООД, [населено място] без търг или конкурс по реда на чл. 35, ал. 3 от ЗОС ПИ с идентификатор 83510.662.526 по КК на [населено място], като в подкрепа на решението гласували 30 общински съветници, без гласове „против“ и при един глас за „въздържал се“. В решението било посочено, че неразделна негова част се явява изготвената докладна записка от кмета на общината, която следва да се счита за мотиви. Взетото решение било публикувано на сайта на Общинския съвет на 01.10.2024г.

Недоволен от съдържанието му, „Глоб Строй“ ЕООД, [населено място] атакувал акта на Общински съвет – [област] с жалба от 10.10.2024г., като по повод на това е образувано и настоящото административно производство № 415/2024г. по описа на ШАС.

Жалбата е подадена в установения срок от лице по чл. 35, ал. 3 от ЗОС – собственик на построена сграда върху земя – частна общинска собственост, който има правен интерес от обжалването на решението на колективния орган. Решението представлява властническо волеизявление на колективен административен орган по разпореждане с общинско имущество по чл. 21, ал. 1, т. 8 от ЗМСМА и подлежи на оспорване, поради което обжалването е допустимо.

Разгледана по същество жалбата е неоснователна.

Решението е издадено от компетентен орган в рамките на законоустановените му правомощия по чл. 21, ал. 1, т. 8 от ЗМСМА, вр. чл. 35, ал. 3 от ЗОС. Нормата на чл. 35, ал. 1 ЗОС въвежда генералното правило разпореждането с имоти - частна общинска собственост да се извършва от кмета на общината, при наличието на решение от общинския съвет, чрез публичен търг или публично оповестен конкурс. Изключението от този засилен режим на зашита на обществения интерес е въведено с разпоредбата на чл. 35, ал. 3 от ЗОС, която допуска продажбата на земя - частна общинска собственост на собственика на законно построена върху нея сграда, да се извършва от кмета на общината без търг или конкурс по ред, определен в наредбата по чл. 8, ал. 2 от ЗОС. Същото е съобразено със статута на собственика на законно построена върху земята сграда, като потенциален купувач на земята, върху която е реализиран строежът, тъй като само той може да закупи имота с директна сделка, за сключването на която не е необходим търг или конкурс.

По законова делегация е предоставено на общинския съвет на всяка община да определи в наредба реда, по който ще стане продажбата. Това са процедурните правоотношения, които са предоставени на самостоятелна регламентация за всеки отделен орган на местно самоуправление. В случая редът за продажбата е уреден в Наредба за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество на Община [област] /Наредбата/. Съгласно правилото на чл. 48, ал. 1 от подзаконовия нормативен акт, в индивидуални урегулирани поземлени имоти - частна общинска собственост, продажбата на земя на собственика на законно построена върху нея сграда се извършва от кмета на общината без търг или конкурс по пазарни цени, определени с експертна оценка на независим оценител, след решение на Общинския съвет, в което се определят цената и условията на сделката.

Спазени са изискванията за форма и съдържание на акта, като в него и преписката по издаването му са посочени фактическите и правните основания за издаването му, което позволява осъществяването на съдебния контрол за законосъобразност. В тази връзка, настоящият съдебен състав не споделя доводите за липса на мотиви на процесния акт, доколкото изрично решението препраща към изложеното в Докладната записка на кмета, считана за неразделна аргументационна част от акта на общинския съвет.

Решението е прието на редовно проведено заседание на общинския съвет по мотивирано предложение на кмета на общината – в подкрепа на решението са гласували тридесет общински съветници, без гласове „против“ и единствено при един глас за „въздържал се“, видно от приложения Протокол за гласуване от проведеното заседание на общинския съвет.

Обжалваното решение е съответно и на материалния закон, като правилно с него е отказано провеждането на процедурата по чл. 35, ал. 3 от ЗОС. По делото няма спор, че жалбоподателят по силата на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим [имот номер], том 19, дело № 4071/2023г., вх. рег. № 6639 от 25.10.2023г. на Служба по вписванията – [населено място] към Агенция по вписванията – [населено място], се легитимира като собственик на сграда с идентификатор 83510.662.526.7 по кадастралната карта на [населено място], на един етаж, със застроена площ 655 кв.м., с предназначение: сграда за обществено хранене, построена по силата на отстъпено право на строеж в общински поземлен имот с идентификатор 83510.662.526 по КК на [населено място], и в това си качество чрез нарочно заявление е поставил началото на производство по реда на чл. 35, ал. 3 от ЗОС. Разпоредбата предвижда, че продажба на земя - частна общинска собственост, на собственика на законно построена върху нея сграда се извършва от кмета на общината без търг или конкурс по ред, определен в наредбата по чл. 8, ал. 2. Процедурата, предвидена в текста, е изключение от общото правило на ЗОС за продажба на общински имот и условие за извършването ѝ е собственикът на сградата да установи, че същата е законно построена. От представените по делото доказателства не се установява изпълнението на това изискване на закона, доколкото не са представени необходимите строителни книжа като разрешение за строеж, архитектурен проект или акт за узаконяване за изградената в имота сграда и заявителят не е успял да проведе пълно и главно доказване на правнорелевантните факти, на които се позовава. Действително, в преписката се съдържат няколко разрешения за строеж /Разрешение за строеж № 257/04.09.1998г. за „Изграждане на навес от дървена конструкция на тераса на ресторант „Стария орех“ по одобрен проект; Разрешение за строеж № 231/06.07.2001г. за „Благоустрояване на пространство около търговски обект „Стария орех“ по одобрен проект; Разрешение за строеж № 232/06.07.2001г. за „Изграждане на витрини и ремонт на покрив“ по одобрен проект; Разрешение за строеж № 176/27.05.2008г. за „Остъкляване на покрита тераса на комплекс „Стария орех“ по одобрен проект и Разрешение за строеж № 149/01.07.2013г. за „Слънцезащитно съоръжение – навес пред покрита тераса на комплекс „Стария орех“ по одобрен проект/, които касаят допълнително извършвани строителни дейности по отношение на сградата, която жалбоподателят е придобил, но същите единствено биха могли да бъдат възприети за косвена индиция за нейната законност. Аргументи в подкрепа на позицията си, че издадените разрешения за строеж доказват законността на изградения комплекс оспорващият черпи и от съдържанието на чл. 148, ал. 7 от ЗУТ, съобразно който „разрешение за нов строеж в недвижим имот, в който съществува незаконен строеж, не се издава на лицето, извършило незаконния строеж, докато същият не бъде премахнат или узаконен.“ Подобен извод в случая не би могъл да бъде споделен. В разпоредбата на чл. 148, ал. 7 от ЗУТ законодателят е предвидил особен вид санкция, която да гарантира премахване на незаконното строителство, а именно - разрешение за нов строеж в недвижим имот, в който съществува незаконен строеж, не се издава на лицето, което е извършило незаконния строеж, докато същият не бъде премахнат или узаконен. За да е налице хипотезата на посочената норма е необходимо да се иска издаване на разрешение за нов строеж в недвижим имот, в недвижим имот да съществува незаконен строеж, лицето искащо издаване на разрешение за нов строеж да е извършило незаконния строеж и незаконния строеж да не е премахнат или узаконен. Тази хипотеза не е налице, доколкото сградата е изградена през 1966г., а разрешенията за строеж са издавани в полза на предходния ѝ собственик ЕТ ЕТ „Стефчо Славов - А. “ в периода от 1998г. до 2013г. Неприложим е и редът, визиран в чл. 145, ал. 5 от ЗУТ, доколкото тази разпоредба регламентира реда, по който се възстановяват изгубени одобрени инвестиционни проекти, каквато не е настоящата хипотеза.

Освен коментираните по-горе документи, сред доказателствения материал е приобщен Строителен протокол № 152/28.05.1966г. на Градски общински народен съвет – [населено място] за определяне строителна линия и ниво съгласно чл. 233 от Правилник за плановото изграждане на населените места, касаещ процесната сграда. Видно от съдържанието му, в полето „строително разрешение“ липсва посочване на такова с конкретен номер и дата на издаване. Т. разрешение за строеж не е открито при извършена служебна проверка в архива на Община [област] – обстоятелство, което се потвърждава и в хода на съдебното производство във връзка с издаденото Съдебно удостоверение с изх. № СД-01-415/24г., в отговор на което общинската администрация е индивидуализирала издаваните строителни книжа по отношение комплекс „Стария орех“, като това са разрешенията, упомената по-горе в изложението. Наличие на строителни книжа, касаещи законността на строежа не са открити и в Държавен архив – [област], видно от приложения по делото отговор от институцията. Следва да се отчете и факта, че самият жалбоподател не сочи наличието на конкретно издадено Разрешение за строеж по отношение на закупената от него сграда.

Акцент следва да бъде поставен и върху разпоредбата на чл. 66д от Закона за планово изграждане на населените места, съобразно който строежи на държавата, обществените организации и частни лица се извършват, само ако те са разрешени съгласно правилника за приложение на този закон и другите действащи разпоредби. В § 185, ал. 1 от Правилника към закона изрично е посочено, че обектите на държавата и обществените организации се изпълняват въз основа на строително разрешение, издадено от председателя на изпълнителния комитет на общинския народен съвет или натоварено от него длъжностно лице – доказателства, че в случая тези изисквания са изпълнени не са представени, независимо от указаното от съда при разпределяне на доказателствената тежест.

При липсата на доказателства, за законност на сградата, изводите на колективния орган за отсъствие на предпоставките на чл. 35, ал. 3 ЗОС за извършване на продажбата на поземления имот са съответни на закона.

В съдебното производство с нарочно определение съдът е разпределил доказателствената тежест между страните, като в тежест на оспорващия е да докаже чрез пълно и главно доказване наличието на доказателства за твърдението си, че сградата е законно построена. Действително по делото се събраха косвени доказателства, кореспондиращи с основния факт, както и, логически построяването на сградата от държавата индикира подобен извод, но всички тези размисли и косвени доказателства не могат да изместят тежестта от доказването на основния правопораждащ факт – наличието на разрешение за строеж за процесната сграда. Аргумент в тази насока е и задължението на купувача по възмездна сделка да се убеди, че придобива законно изградена сграда, респ. отсъствието на съпътстващи покупко-продажбата документи за законност на сградата не може да обуслови различен краен извод.

Нещо повече, в тежест на заявителя, инициирал производство по привилегирования състав на чл.35 ал.3 от ЗОС е да докаже по категоричен начин наличието на законовите предпоставки за положителен резултат при преценка на заявлението му. В случая независимо, че такива не са приложени към заявлението, в съдебното производство процесуалните представители на оспорващия предприеха редица процесуални действия, целящи снабдяването с документи, които е следвало да бъдат вече налични и приложени към заявлението, които техни действия не бяха резултатни.

Вън от горното, за оспорващия остава открита възможността, при отсъствие на категорични доказателства за законност на изградената постройка, да участва за придобиване собственост върху земята по общия ред, разписан в чл.35 ал.1 от ЗОС.

Противното становище би поставило в неравностойно положение правните субекти, заявители по реда на чл.35 ал.3 от ЗОС, доколкото законодателят не прави разлика между това дали сградата е построена от държавата или друго лице, а възвежда като задължително условие доказването на законността на строителството.

За пълнота следва да се отбележи, че изразеното становище в писмо изх. № Ш-1698-04-389/16.08.2024 г. няма задължителен характер, а само информативен. Действително пред оспорващия е налице възможност за установяване факта на законност, което обаче следва да бъде сторено в отделно производство, стоящо извън проведеното настоящо такова, както и, че същото би следвало да предхожда процедура с правно основание чл.35 ал.3 от ЗОС. Едва след снабдяване с необходимите строителни книжа, оспорващият би могъл да депозира заявление по реда на чл.35 ал.3 от ЗОС, което да удовлетворява законовото изискване.

Мотивиран от горното при проверката по чл. 168 от АПК съдът намира, че оспореният административен акт е издаден от компетентен административен орган в предписаната от закона форма, съобразно с материалноправните разпоредби и целта на закона, поради което подадената срещу него жалба се явява неоснователна.

С оглед формирания извод за неоснователност на жалбата и своевременно направеното искане, на основание чл. 143, ал. 3 от АПК следва да се присъдят на ответника разноски по делото в размер на 1000 /хиляда/ лева. По делото е приложено пълномощно от 31.10.2024г. и Договор за правна защита и съдействие от същата дата, с която Общински съвет – [област] е ангажирал адвокат В. В., като е заплатил сумата от 1000 лева във връзка с процесуалната защита в хода на АД № 415/2024г. по описа на ШАС. Този размер на заплатеното възнаграждение съответства на фактическата и правна сложност на делото и на обема от осъщественото процесуално представителство в хода му, ккто и е в рамките на минималния такъв, съгл.чл.8 ал.3 от Наредбата за възнаграждения за адвокатска работа.

Мотивиран от горното, съдът

Р Е Ш И :

ОТХВЪРЛЯ жалбата на „Глоб Строй“ ЕООД, [населено място], против Решение № 243 по Протокол № 12 от 26.09.2024г. на Общински съвет – [област], с което общинският съвет не е дал съгласие на кмета на Община [област] да продаде на „Глоб Строй“ ЕООД, [населено място] без търг или конкурс по реда на чл. 35, ал. 3 от Закона за общинската собственост на поземлен имот с идентификатор 83510.662.526 по кадастралната карта на [населено място], с площ от 1784 кв.м., за който е отреден УПИ IX – „ООД“ в кв. 513 по действащия регулационен план на [населено място].

ОСЪЖДА „Глоб Строй“ ЕООД, [населено място], ЕИК *********, да заплати на Община [област] сумата от 1000 /хиляда/ лева, представляваща разноски по делото.

Решението може да се обжалва с касационна жалба пред Върховния административен съд на Република България в 14-дневен срок от връчване на съобщението.