Решение по адм. дело №2574/2024 на Административен съд - Варна

Производството е по реда на чл.215, вр. чл.210 от ЗУТ.

Образувано е по жалба на И. И. В., [ЕГН] и Т. С. И., [ЕГН], двамата от гр.Варна, чрез пълномощник - адв. А.К., срещу Решение 3-16 по Протокол № 3/28.05.2024 г. на Комисия по чл.210 от ЗУТ, назначена със Заповед № 1691/20.05.2024 г. на Кмета на Община Варна за определяне на размера на обезщетението в частта за ПИ 10135.2508.935 по КККР на град Варна: 1. За засегнатата от имота площ от 48 кв.м. – 144 лв. годишно; и за подобрения и трайни насаждения – 210 лв. еднократно.

В жалбата се поддържа, че размерът на всяко от обезщетенията е незаконосъобразно определен, тъй като е в противоречие с разпоредбите на чл. 191, ал. 4, вр. чл. 210 ОТ ЗУТ, изискващи същият да се определи по пазарни цени. Твърди се, че това изискване не е спазено и размерът на обезщетенията е занижен, не кореспондира с пазарните цени на имуществото, което се оценява. Моли се за отмяна на решението и определяне еднократно и годишно обезщетение в по-завишен размер, съобразен с действителните пазарни цени. Претендира се и присъждане на разноски.

В съдебно заседание и по съществото на спора, чрез пълномощника адв.А.К., жалбата се поддържа на изложените основания. Твърди се, че същата се явява основателна, като подкрепена от приетите по делото СИЕ. Моли да се измени решението на комисията по заключението на повторната СИЕ, дадена от в.л. П.М., която предвид и направените разяснения съдебно заседание, следва да се приеме, че отговаря на действителността и дава реални пазарни оценки.

От ответната страна по делото – Община Варна, в депозирано писмено становище от 12.12.2024г. и в съдебно заседание, чрез процесуален представител гл.юриск. [населено място], жалбата се оспорва. Направено е изявление, че възлагането е станало на ротационен принцип по утвърден от Кмета на Община Варна списък на независимите оценители, като с приемо-предавателен протокол е предадена оценката. Изразява се становище за неоснователност на жалбата, доколкото оценката е изготвена съобразно законовите изисквания и отговаря на действителните пазарни цени. По съществото на спора се иска отхвърляне на жалбата като неоснователна, като се счита, че не са събрани доказателства за неправилно определен размер на обезщетенията. Излага се, че определената стойност за парично обезщетение за ПИ 935 по Решение № 3-16 по Протокол № 3/28.05.2024 г. на Комисията по чл. 210 ЗУТ отговаря на действителните пазарни цени, съобразно изготвена в хода на административното производство оценка, доколкото в изготвената пазарна оценка за наем и обезщетение са били използвани три имота, които по местоположение и времеви период са сходни на процесния, а в двете заключения изготвени в хода на съдебното производство не са били използвани реални пазарни аналози. Претендира се присъждане на юрисконсултско възнаграждение.

За заинтересованите страни - Р. И. Х., Р. В. П. и В. Б. В., чрез представител по пълномощия - адв. С. Б., се изразява становище за неоснователност на жалбата. Изтъква се, че нито една от двете експертизи, изготвени в хода на съдебното производство не е посочила реални пазарни аналози, тъй като практически такива няма. И в двете не са посочени такива реални пазарни аналози, които по своите характеристики да съответстват на обследвания имот. Моли се съдът да приеме, че оценката на Комисията по чл. 210 ЗУТ е правилно изготвена, тъй като е съобразена именно с реални пазарни цени и да се отхвърли жалбата като неоснователна.

Съдът след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно, и по вътрешно убеждение, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

По допустимостта:

Жалбата е депозирана в законоустановения срок, пред надлежния съд и от легитимирани лица при наличието на правен интерес – адресати на оспорения акт, легитимиращи се като собственици на процесния поземлен имот, съобразно представения по делото нотариален акт от м. 10.2020г. /л.7 от делото/, поради което се явява допустима за разглеждане.

По основателността:

От представените по делото писмени доказателства се установява следната фактическа обстановка: Производството по определяне на пазарна оценка за наем и обезщетение, както и за подобренията и насажденията, за частта от собствения на жалбоподателите поземлен имот 10135.2508.935, попадащ в трасето на временния път до поземлени имоти 10135.2508.1229, 10135.2508.866 и 10135.2508.1230, СО „Сотира“ е започнало по Заявление рег. № АУ010926ВН/01.02.2023г. /л.59 от преп./ от Р. И. Х., Р. В. П., С. А. А. и А. Р. С., с което е поискано прокарване на временен път до имоти с идентификатор ПИ 10135.2508.1229, ПИ 10135.2508.866 и ПИ 10135.2508.1230 по КК на гр.Варна, СО „Сотира“. Обжалваното в настоящото производство решение е взето след издаване на Заповед № 3184/18.09.2023 г. на Кмета на Община Варна /л. 57-58 от преп./, с която е разрешено прокарване на временен път с ширина 3.50 м до следните поземлени имоти:

- ПИ 10135.2508.1229 по КК на гр.Варна, СО „Сотира“, собственост на Р. И. Х.,

- ПИ 10135.2508.866 по КК на гр.Варна, СО „Сотира“, собственост на А. Р. С. и С. А. А.,

- ПИ 10135.2508.1230 по КК на гр.Варна, СО „Сотира“, собственост на Р. В. П. като път ПИ 10135.2508.9567 се разшири до 3.50м ширина на север и се премине през:

- ПИ 10135.2508.949, със запис за собственици в КККР П. П. Т., засегната площ 9 кв.м.;

- ПИ 10135.2508.950, със запис за собственици в КККР Т. С. И. и И. В. И., засегната площ 23 кв.м.;

- ПИ 10135.2508.935, със запис за собственици в КККР А. П. А., засегната площ 48 кв.м.;

- ПИ 10135.2508.867, със запис за собственици в КККР К. Ж. Г., засегната площ 22 кв.м.;

след което пътя продължава през имотите на заявителите:

- ПИ 10135.2508.1230, собственост на Р. В. П., засегната площ 41 кв.м. и

- ПИ 10135.2508.1229, собственост на Р. И. Х., засегната площ 38.

В т.3 от Заповедта е посочено, че размерът на обезщетението за годишен наем, подобренията и насажденията, попадащи в трасето на временния път в ПИ 10135.2508.949, ПИ 10135.2508.950, ПИ 10135.2508.935 и ПИ 10135.2508.867 ще бъде определен от Комисия по чл.210 от ЗУТ в Община Варна, като оценката подлежи на отделно обжалване. След влизане в сила на оценката, собствениците на служещите поземлени имоти следва да бъдат обезщетявани за всяка една календарна година, през която се ползва временния път.

Не се твърди и в административната преписка няма данни Заповед № 3184/18.09.2023г. да е обжалвана, поради което и с оглед данните в преписката съдът приема, че същата е влязла в сила на 23.11.2023г.

С писмо рег. №АУ010926ВН_017ВН/08.12.2023г. Директорът на Дирекция „АГУП“ в Община Варна е изпратила до Дирекция „ОСИСД“, Комисия по чл. 210 от ЗУТ, копие на гореописаната Заповед за възлагане изготвяне на оценка за наем и обезщетение за частите от поземлените имоти, попадащи в трасето на временния път /л.60 от делото/. С договор рег. №Д24000321ВН/26.03.2024г. Община Варна възлага на независим оценител - С. М. с оценителска правоспособност /л.25/, изготвянето на пазарна оценка за наем и обезщетение, както и подобренията и насажденията, за частите от поземлени имоти, попадащи в трасета на временния път до поземлени имоти 10135.2508.1229, 10135.2508.866 и 10135.2508.1230, СО „Сотира“, съгласно Заповед №3184/18.09.2023г. на Кмета на Община Варна през ПИ 10135.2508.949, 10135.2508.950, 10135.2508.935, 10135.2508.867, 10135.2508.1230, 10135.2508.1229 /л.61 от делото/. Пазарната оценка /л. 8-25 от преп./ е изготвена и предадена на възложителя с Протокол за приемане и предаване на 09.04.2024г. /л.62 от делото/, като съобразно същата за частта от ПИ 10135.2508.935 – 48 кв.м. годишният наем е в размер на 144 лв., а трайните подобрения /нови 7 броя бетонни колчета без мрежа/, подлежащи на еднократно заплащане, са оценени на 210 лева. Видно от данните в Пазарната оценка лицензираният експерт-оценител е определил стойността по метода на приходната стойност /инвестиционен подход/. Методът се основава на принципа, че годишните и основните стойности са свързани и че при даден доход от един актив или годишната му стойност може да се получи основната стойност. Връзката между тях се определя от коефициент, свързан с лихвения процент /дохода/, който инвеститорът желае да получи от даден актив. Този доход отразява качеството на инвестицията в този имот в сравнение с други подобни активи или инвестиции. Методът се базира на евентуалните приходи, които биха се получили от имота /или загубите от невъзможността да се използва/. База за изчисленията е реализирания наем от една календарна година. За определяне очаквания нетен приход от обекта на оценката и изходено от стойността на имота, след което е намерена стойността на наема чрез капитализация. След приспадане на разходите по експлоатацията получен предполагаемия нетен оперативен приход, от който се компенсират разходите по изградените съоръжения, управлението и рисковете които произтичат от наемната цена. По сравнителния метод са определени и някои коефициенти наложени от практиката. В случая е приложен коефициент, отчитащ ограниченията на ползването на служещите имоти 0.7, т.к. временния път не нарушава съществено ползването им. Използвайки този подход е намерено правото на ползване /наема/ за една година. Еднократното заплащане се определя при норма на капитализация 5%. Подобренията в поземления имот са отчетени по метода на вещната стойност.

Със Заповед № 1691/20.05.2024г., Кметът на Община Варна е назначил и определил поименния състав на Комисията по чл.210 от ЗУТ и е утвърдил Правилник за дейността на Комисията /л.37, 38/. На заседание от 28.05.2024 г. Комисията по чл. 210 от ЗУТ се е запознала с оценката, одобрила я и я приела без възражения по отношение на методиката на оценяване, като е постановила Решение 3-16 по Протокол № 3/28.05.2024г. /л.32-36 /.

Съгласно приложено на л.55 от адм. преписка известие за доставяне съобщението за изготвената оценка е връчено на предходния собственик А. А..

За установяване възраженията на жалбоподателите са допуснати първоначална и повторна съдебно-оценителни експертизи.

Първата от тях е изготвена от вещото лице Н. М.. От заключението по експертизата се установява, че за да се достигне до процесният ПИ 10135.2508.935 се преминава покрай имоти, попадащи в трасето на временният път, съгласно Заповед № 3184/18.09.2024 г., които се намират в местност „Сотира“. Достъпът до първият имот ПИ 10135.2508.949, където е началото на трасето се осъществява по черен път, проходим с автомобил. ПИ 10135.2508.949 е на отстояние 230 метра от бул. „Христо Смирненски“ в непосредствена близост до оградата на УМБАЛ „Света Марина“. Съществуващата пътека е обрасла със саморасли храсти и растителност, и не се използва. След това се преминава по границата на ПИ 10135.2508.950 и се достига до процесният ПИ 10135.2508.935, който е ограден със 7 броя бетонни колове без оградна мрежа. При използване на метода на сравнителните пазарни аналози при определяне на пазарната стойност на 48 кв.м. от процесния имот, вещото лице е използвало за сравнение вписани сделки на идеални части от парцели в близост до процесния имот. Посочва, че за да се изведе наемната стойност на процесният имот предвид посочените аналози в Таблица № 1, експертизата използва Инвестиционният метод /метода на приходната стойност/ за определяне на пазарният наем, тъй като няма данни за вписани сделки на аналогични имоти за отдаване под наем. Този метод се основава на принципа, че годишните и основните стойности са свързани. При даден доход от един актив или годишната му стойност, може да се получи основната стойност. Връзката между тях се определя от коефициент, свързан с лихвеният процент /дохода/, който инвеститорът желае да получи от даден актив. Този доход отразява качеството на инвестицията в този имот в сравнение с други подобни активи или инвестиции. За да се намери възвръщаемостта /коефициента на възвръщаемост/ на вложените средства се използва отношението наем/стойност, т.е. с какъв % се капитализира наемната стойност. От стойността на обекта, по формулата на метода на приходната стойност е определен средногодишния наем при определена норма на капитализация. Получената стойност за годишния приход е коригирана с прогнозните разходи и риска от несъбираемост на наема. Изведената стойност посредством Инвестиционният метод /метода на приходната стойност/ вещото лице определя като пазарна стойност на средно месечният наем за процесният имот в размер на 39,52 лева и пазарна стойност на средно годишният наем за процесният имот в размер на 474.24 лева. Трайните подобрения които попадат в засегнатата част от ПИ 10135.2508.935 са 7 /седем/ броя бетонни колове, чиято стойност труд с материали е в размер на 210 лева.

Вещото лице пояснява в съдебно заседание, че при изготвянето на СОЕ е използвала инвестиционния метод, като за аналог е използвала два нотариални акта, с предмет продажба на идеални части от имот, който е в непосредствена близост до процесния, в които актове идеалните части са 40 кв.м. и съответно 26 кв. м. От тези два имота вещото лице е извело средна стойност, която е в размер на 107.43 лв. за кв. м./ид. ч., от което се формира пазарна стойност в размер на 5156.64 лв. Тази стойност участва в табличния вид, в който е необходимо да се изведе наемната цена, от където се достигна до наемна цена 39.52 лв. за процесния имот - на месец за 48 кв. м. 39.52 лв., респ. тези 39.52 лв. умножени по 12 месеца се получава средно годишен наем за процесния имот от 474.24 лв. По отношение на индекса за норма на капитализацията, вещото лице обясни, че същият се формира в зависимост от икономическата конюкнтура на пазара. В случая водещ е бил факта, че икономическата обстановка в страната търпи изключително големи сътресения и с оглед процента на икономическа инфлация следва да бъде в порядък от 5-8% до 10%. Ефективният брутен наем е определен на база чист годишен доход - стойност на имота по нормата на капитализация, увеличен с оперативни разходи, включително ползване и на изградената структура в размер на 10%.

След оспорване на заключението от страна на ответника и заинтересованите страни, по тяхно искане е назначена повторна СОЕ, изготвена от инж.П. М.. За да отговори на поставената задача и определи пазарната стойност на процесния ПИ, вещото лице за по-голяма точност при експертната оценка приложи едновременно три метода - метода на сравнителните продажби /метода на пазарните аналози/, метода на вещната стойност и метода на приходната стойност, изхождайки от местонахождението на оценявания имот. За да определи стойността на имота с оглед изчисляването на неговата справедлива пазарна стойност, вещото лице е определило тежестни коефициенти за всеки от използваните методи - 80% за метода на пазарните аналози и 20% за метода на развитието. Пазарната стойност на недвижим имот, представляващ 48 кв.м ид.части от поземлен имот е идентификатор 10135.2508.935, находящ се в гр.Варна, местност „Сотира“, целият с площ 577 кв.м, по метода на пазарната стойност, по метода на развитието и по метода на пазарни аналози по действително сключени сделки, към момента на изготвяне на експертизата според вещото лице възлиза на 4 280 лева или 2 190 евро. При определяне на пазарната стойност на наема вещото лице използва инвестиционния метод /метода на приходната стойност/. Този метод се основава на принципа, че годишните и основните стойности са свързани. При даден доход от един актив или годишната му стойност може да се получи основната стойност. Връзката между тях се определя от коефициент, свързан с лихвения процент /дохода/, който инвеститорът желае да получи от даден актив. Този доход отразява качеството на инвестицията в този имот в сравнение с други подобни активи или инвестиции. За да се намери възвръщаемостта /коефициента на възвръщаемост/ на вложените средства се използва отношението наем/стойност, т.е. с какъв % се капитализира наемната стойност. От стойността на обекта, по формулата на метода на приходната стойност е определен средногодишния наем при определена норма на капитализация за търговски цели. Получената стойност за годишния приход е коригирана с прогнозните разходи и риска от несъбираемост на наема, като същия е определен съгласно коефициента на инфлация за процесния период. Вещото лице е изследвало каква е средната пазарна стойност на кв.м и след това при определянето на наема за периода е използван инфлационния коефициент. Пазарната стойност на наема за преминаване през 48 кв.м ид.части от поземлен имот с идентификатор 10135.2508.935, находящ се в гр.Варна, местност „Сотира“, целият с площ 577 кв.м, към момента на изготвяне на СОЕ възлиза на 480 лева годишно или 240 евро годишно. По отношение на подобренията в имота, вещото лице установи, че дължината на оградата по южната граница е 25,10м; дължината на оградата по източната граница е 22,20м; налични са оградни колове - 18 бр. и оградна мрежа - 70,95 кв.м. Общата стойност на необходимите СМР за преместване на оградата от стомано-бетонни колове и оградна мрежа в ПИ с идентификатор 10135.2508.935, находища се в гр.Варна, местност „Сотира“, по средни строителни цени в РБългария към момента на експертизата възлиза общо на 1 700 лева с ДДС, от които за труд - 1 275 лева с ДДС и за материали - 425 лева с ДДС.

В съдебно заседание вещото лице пояснява, че при изготвянето на оценката е използвала за аналози имоти, които се отдават под наем, без значение от местонахождението им, поради което е приложила индекс за коректив - предлагане-продажба. За първите два имота това е коефициент 0,85, за третия и четвъртия - 0,65 и за петия - 0,8. Освен това, тъй като имотът не е цял имот, е 48 кв.м. от 577 кв.м., е приложен и коефициент за маломерност, което води до определяне реалната стойност на наемната цена по този метод. Другият е инвестиционния метод, който е изведен на база стойността, определена по няколко начина. За този имот и по двата метода е определен наема за 48 кв.м. Използвани са за аналози имоти в същия район. Веднъж са дадени по стойност на имота, определена по метода на пазарните аналози и метода на развитието. Изведена е една стойност в размер на 42 800 лв. за целия имот. След това, тъй като тези пазарни аналози по нотариални актове са от 2023 г., е приложен коефициент за пазарна индикация, което води до увеличаване стойността на имота, тъй като към момента този коефициент е по-висок. И от двата метода - метода на развитието и метода на пазарните аналози, е определена една цена. От метода на продажби по действително сключени сделки е определена друга цена. И на базата на тези две цени е изведена цена на целия имот - 74 046 лв. и съответно - 4 280 лв. за 48 кв.м. Тази стойност се използва при определяне пазарната стойност на наема по Инвестиционния метод.

Заключението е оспорено от ответника и от заинтересованите лица, чрез техните процесуални представители, с възражения за необективност в частта за дадената пазарна оценка на обезщетението за имота, без да са направени допълнителни доказателствени искания.

Предвид гореустановената фактическа обстановка и като извърши проверка за наличието на посочените от жалбоподателите основания за отмяна или изменение на заповедта, а на основание чл.168 ал.1 вр. чл.146 от АПК, извърши служебна проверка по отношение законосъобразността на обжалвания административен акт на всички, посочени в чл.146 от АПК основания, съдът достигна до следните правни изводи:

По валидността и процесуалната законосъобразност на акта:

Оспореното решение е издадено от компетентен орган, а именно комисия, сформирана със заповед на кмета на Община Варна по реда на чл.210 ал.1 от ЗУТ. Комисията по чл.210 от ЗУТ е орган по устройство на територията, чиито предназначение и правомощия са определени със специалния ЗУТ. Актовете на комисията по чл.210, ал.1 от ЗУТ са индивидуални административни актове по своя характер, а не помощни в административна процедура и съгласно разпоредбата на ал.3 от същия текст, подлежат на самостоятелен съдебен контрол. Кметът на Община Варна, със Заповед № 1691/20.05.2024 г., издадена на основание чл.44, ал.1 и ал.2 от ЗМСМА, във връзка с чл.16, чл.205 и чл.210 от ЗУТ, е назначил поименно определена комисия, която да определи размера и изплащането на обезщетения по пазарни цени, във връзка с влезли в сила заповеди по чл.190 от ЗУТ, право на преминаване през чужд имот съгласно чл.192, ал.3 от ЗУТ и чл.16, ал.4 от ЗУТ. В конкретния случай, комисията, постановила процесното решение, което е взела на свое заседание, е заседавала в състава определен със заповедта на кмета на Община Варна, с която е назначена. Решението е взето единодушно и е подписано от членовете на комисията. Поради това, настоящият съдебен състав приема, че решението е постановено от компетентен орган.

Спазени са установената писмена форма и съдържание за издаване на административен акт - чл.59, ал.2 и ал.3 от АПК, доколкото в ЗУТ няма други специални изисквания. Посочен е издателят на решението, а именно назначената комисия, в определения със Заповед № 1691/20.05.2024 г. състав. Изложени са фактическите и правни основания за издаването й. Мотиви се съдържат, както в самото решение, така и в приложените към административната преписка писмени доказателства.

Съгласно чл.191, ал.4 от ЗУТ размерът на обезщетението на правоимащите за вредите, причинени от прокарването на временни пътища по смисъла на чл.190 от ЗУТ, са за сметка на собствениците на поземлени имоти, които ще се обслужват от тях, и се определя по реда на чл.210 от ЗУТ. Съгласно ал.1 на този текст изготвянето на оценки и определянето на размера и изплащането на обезщетения се извършват по пазарни цени, определени от комисия, назначена от кмета на общината. По силата на ал.2 кметът нарежда служебно или въз основа на искане на заинтересуваните лица определянето на обезщетения или оценка от комисията. Според ал.3 решението на комисията се съобщава на страните по реда на АПК и те могат да го обжалват по реда на чл.215, ал.1 от ЗУТ.

При така разписаната нормативна уредба, съдът приема, че в случая е спазена процедурата по чл.210, ал.2 от ЗУТ, а именно административното производство е образувано в следствие предложение на Кмета на Община Варна. Назначена е комисия, която го е разгледала и са изяснени фактите и обстоятелствата от значение за случая. Следва да се уточни, че в ал.2 на чл.210 от ЗУТ не е поставено конкретно изискване относно редът за извършване на експертната оценка. Напротив, единственото което е задължително е тя да бъде определена от назначената за целта комисия. В този смисъл, комисията може да назначи изготвянето на експертна оценка, а може да се ползва и от представената от подалия искането такава. Т.е., комисията по чл.210 от ЗУТ може да възприеме оценката, предложена от експертизата.

В конкретния случай Община Варна е възложила с договор рег. № Д24000321ВН/26.03.2024г. на сертифицирания оценител С. Х. М. изготвяне на пазарна оценка за наем и обезщетение, както и подобренията и насажденията за частите от поземлени имоти, попадащи в трасето на временния път до ПИ 10135.2508.1229, ПИ 10135.2508.866 и ПИ 10135.2508.1230, СО „Сотира“, съгласно Заповед №3184/18.09.2023г. на Кмета на Община Варна. С. Х. М. притежава сертификат за оценителска правоспособност рег. № ********* от 14.12.2009 г. Пазарната оценка е изготвена съобразно поставеното задание.

След изясняване на всички обстоятелства, комисията по чл.210 от ЗУТ е постановила своето решение, обективирано в протокол № 03/28.05.2024 г., като е определила пазарната стойност за засегнатата част на ПИ 10135.2508.935.

Предвид изложеното, настоящия състав намира, че при постановяване на процесното решение, ответният орган не е допуснал съществени нарушения на процесуалните правила, водещи до отмяната му на това основание.

По съответствието на акта с материалните разпоредби:

В конкретния случай спорът се свежда до това дали размерът на обезщетението, което се следва на жалбоподателите на процесния имот за учредения временен път, е законосъобразно определен. Т.е. съдебният контрол по чл.146 АПК за законосъобразност е ограничен само до определяне размера на обезщетението по чл.210, ал.1 от ЗУТ

В случая Комисията по чл.210, в качеството си на административен орган е приела оценката, изготвена от лицензиран оценител, като е определила пазарна стойност на правото на преминаване през засегнатата част от имот с идентификатор ПИ 10135.2508.935 с площ 48 кв. м., попадащи в трасето на временния път в годишен размер на 144 лева и на подобренията и трайните насаждения в размер на 210 лева.

Понятието "справедлива пазарна оценка" не е дефинирано в ЗУТ и не се визира ред за определяне на такава пазарна цена. В съдебната практика е утвърдено разбирането, че пазарни цени са тези, съответстващи на действителната цена на имоти със сходно местоположение и характеристики. Следва да се отбележи, че в случая обезщетението не е за отчуждаването правото на собственост, което притежателят на имота губи, а е определящо цена на учредено право на преминаване, тоест възникналият в полза на заинтересованата страна сервитут върху имота на жалбоподателите се отразява върху неговата цена и съответно влияе върху размера на обезщетението.

При запознаване с изготвената пред административния орган оценка, поради обстоятелството, отбелязано на стр. 5 от оценката, че валидността на оценката е до 04.10.2024г., след която дата установените стойности следва да се актуализират или да е необходимо изготвяне на нова оценка, настоящият съдебен състав намира, че размерът на обезщетението следва да се съобрази с този, определен от вещото лице по допуснатата в съдебното производство СОЕ. Съдът не кредитира оценката по първоначалната СОЕ, а възприема изводите на вещото лице по повторната СОЕ като компетентно и безпристрастно изготвена. За разлика от първоначалната СОЕ, в която вещото лице е използвало един метод за определяне на пазарния наем, вещото лице по повторната СОЕ определи пазарната оценка на наема за преминаване през засегнатия имот чрез прилагането на два метода – методът на пазарния аналог, при който се отчита търсенето и предлагането на подобни имоти, т.е. базира се на информация за действително осъществени сделки за покупко-продажба и офертни цени на аналогични обекти, публикувани в медийното пространство, и приходен метод, при който стойността на даден актив се определя посредством стойността на дохода, паричния поток или спестените разходи, които се създават от актива. Оценката е получена при комбиниране на двата метода, съобразявайки средно претеглената аритметична величина и 80 % тежест на метода на пазарните аналози. Използването на два, а не на един метод съответства в най-голяма степен на нуждите на оценяването и дава възможност за формиране на по-обективен осреднен резултат при използване на съответните корекционни и теглови коефициенти.

При прилагането на метода на пазарните аналози, вещото лице е изследвало пет офертни обяви за продажба на имоти с подобни характеристики на оценявания имот, за период не по - дълъг от шест месеца от датата на оценката, като оценката е направена чрез пряко сравнение на продажни и предлагани офертни цени на подобни имоти. При определяне на пазарната стойност по метода на пазарните аналози инж. П. М. е взела под внимание следните фактори: Предназначение на сравняваните обекти; Време на осъществяване на сделката; Местоположение на обекта спрямо сравняваните; Година на изграждане на сравняваните обекти – възраст; Начин на изпълнение на сградата; Специфични сходни фактори, влияещи на еталонните обекти. При метода на сравнителните продажби е използвана формулата: А ± В = С, където А - продажна цена на сравняемия имот, В - стойност на различието, С - стойност на оценявания имот. При определяне на пазарната стойност на имота, формирана по метода на сравнителната стойност е отчетен и инфлационният индекс. При използването на този метод вещото лице е използвало като база покупно-продажните цени на недвижими имоти, които в достатъчна степен съвпадат по отношение на влияещите върху стойността им характеристики с тези на подлежащия на оценка имот, като предназначение на имота, време на сделката, възможност за строителство, специфични и сходни фактори на еталонни обекти.

При прилагането на инвестиционния метод инж. П. М. е изследвала каква е средната пазарна стойност на кв.м., който е коригиран с инфлационен коефициент. Този метод се основава на принципа, че годишните и основните стойности са свързани. При даден доход от един актив или годишната му стойност може да се получи основната стойност. Връзката между тях се определя от коефициент, свързан с лихвения процент /дохода/, който инвеститорът желае да получи от даден актив. Този доход отразява качеството на инвестицията в този имот в сравнение с други подобни активи или инвестиции. За да се намери възвръщаемостта /коефициента на възвръщаемост/ на вложените средства се използва отношението наем/стойност, т.е. с какъв % се капитализира наемната стойност. От стойността на обекта, по формулата на метода на приходната стойност е определен средногодишния наем при определена норма на капитализация за търговски цели. Получената стойност за годишния приход е коригирана с прогнозните разходи и риска от несъбираемост на наема, като същия е определен съгласно коефициента на инфлация за процесния период.

При осредняване на пазарната стойност на имота според различните методи на оценка правилно вещото лице е определило и размера на коригиращите коефициенти, като е съобразила, от една страна, всички неблагоприятни последици от принудителното ограничаване на правото на собственост и тяхната степен на влияние върху засегната площ, и от друга страна, утвърденото правило, че пазарната цена на сервитута не може да е равностойна на пазарната цена при отчуждаване, доколкото собствеността върху имота се запазва и се ограничава само неговото ползване. Според съда използваните корекционни коефиценти, приложени от вещото лице са обосновани и не противоречат на забраната пазарната стойност на ограниченото вещно право да не превишава стойността на пълното вещно право върху земята доколкото сервитутът не предвижда промяна на характера и трайното предназначение на засегнатия имот, като собственикът му може да продължи да го ползва.

Съдът в пълна степен кредитира заключението на назначената по делото повторна съдебно-оценителна експертиза, като компетентно, професионално и безпристрастно изготвено, тъй като същото е съобразено с пазара на имоти и отразява обективно пазарната цена на имотите за наем, както и всички характеристики на конкретния имот. Правилно експертът е приложил необходимите корекционни коефициенти при изготвяне на заключението и определяне на пазарната стойност, тъй като както инж. П.М. посочи в съдебно заседание освен, че не са налице достатъчно пазарни аналози за процесния период, не винаги реалните сделки се сключват по действителни пазарни цени, за разлика от предлагането, където са посочени действителни пазарни цени, които са коригирани с коефицент пазарна индикация. В обобщение съдът намира, че при други сделки и за други имоти, респ. друг коефициент и тежест, тази цена би имала друг размер, което е, както резултат, така и характеристика на същността на пазарната, респ. справедлива пазарна цена, поради което е невъзможно в едно съдебно производство, както е невъзможно съществуването на съвършен пазар, да се намери и съвършената справедлива пазарна цена, а това не е и целта от закона.

По тези съображения се налага извод, че заключението по повторната СОЕ е най-близко до общите стандарти и законовите правила на оценяване и дава най-достоверна и адекватна пазарна стойност на сервитута според целите, обхвата и съдържанието на оценяваното право, поради което следва да се приеме, че справедливият размер на дължимото обезщетение за сервитута е именно определеното с повторната СОЕ.

Съдът кредитира заключението на вещото лице по повторната СОЕ и в частта, в която е определено обезщетение в общ размер на 1 700 лева с ДДС /разходи за труд и материали/ за преместването на железобетонните колове и мрежа, попадащи в трасето на временния път, като в тази част същото не е оспорено от страните. За да даде заключението си вещото лице е извършило и оглед на място /за разлика от в.л. Н.М./ и е констатирало както по-голям брой железобетонни колове, подлежащи на демонтиране и последващ монтаж, така и наличието и на мрежа, която между другото е видна и на снимките към СОЕ по преписката /л.24/. Правилно вещото лице при определяне на оценката е използвало като критерий средни пазарни цени от справочник на цените в строителството, издателство СЕК – Приложение № 1, неразделна част от СИЕ.

Следователно, като е приела, че дължимото еднократно обезщетение, изчислимо по реда на чл.210 от ЗУТ в полза на собственика на процесния имот, е на посочената съответна стойност, комисията по чл.210, ал.1 от ЗУТ е постановила материално незаконосъобразен акт, доколкото определената стойност не съответства на действителната пазарна цена на сервитутното право. При това положение решението на Комисията следва да се измени, като размерът на годишното обезщетение за площта попадаща в трасето на временния път се увеличи от 144 лв. на 480 лв., а стойността на подобренията и трайните насаждения се увеличи от 210 лв. на 1 700 лв., дължима еднократно.

С оглед изхода на производството, съдът намира за основателни претенциите на жалбоподателите за присъждане на съдебно-деловодни разноски. Съобразно представен списък по чл.80 от ГПК, същите се претендират общо в размер на 1 890 лв., от които 690 лв. платен депозит на СОЕ и 1 200 лв. за адвокатски хонорар с данни, че същият е платен в брой и при липса на възражение за прекомерност. Жалбоподателите също така са сторили разноски за държавна такса – 20 лева, които обаче не са включени в така представения списък, поради което и по аргумент от чл.80 от ГПК, не следва да им бъдат присъждани. Предвид изложеното ответникът следва да бъде осъден да заплати на жалбоподателите разноски в размер на 1 890 лв.

Мотивиран от горното , съдът

Р Е Ш И :

ИЗМЕНЯ Решение 3-16 по Протокол № 03/28.05.2024 г. на Комисия по чл.210 от ЗУТ при Община Варна, с което e определeн размера на обезщетението в частта за ПИ 10135.2508.935 по КККР на град Варна за засегнатата от имота площ от 48 кв.м. и за подобрения и трайни насаждения, като УВЕЛИЧАВА: 1. годишното обезщетение за засегнатата площ от 48 кв.м., попадащи в трасето на временния път, от 144 лева на 480 /четиристотин и осемдесет/ лева; и 2.за подобрения и трайни насаждения от 210 лв. на 1 700 /хиляда и седемстотин/ лева – еднократно.

ОСЪЖДА Община Варна да заплати на И. И. В., [ЕГН] и Т. С. И., [ЕГН], двамата от гр.Варна, съдебно-деловодни разноски общо в размер на 1 890 /хиляда осемстотин и деветдесет/ лева.

Решението е окончателно и не подлежи на обжалване по аргумент на чл.215, ал. 7, т. 5 от ЗУТ.