О П Р Е Д Е
Л Е Н И Е
Номер 228 21.02.2019 год. Гр.Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският окръжен съд , първо гражданско и търговско отделение,
На двадесет и първи февруари, две хиляди и деветнадесетата година
В закрито заседание в следния състав
Председател: Кирил Градев
Секретар: ________________
Прокурор:________________
Като разгледа докладваното от съдия Кирил Градев
Търговско дело №498 по описа за 2018 година
И за да се произнесе взе в предвид следното:
Делото е образувано по исковата молба на Татяна Владимирова М. , гражданка на Русия, чрез процесуален представител – адвокат против „Виктори Ко“ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление – гр.Бургас, представлявано от управителя си Благомир Балчев. Ищцата се легитимира като собственик на недвижим имот – апартамент №501 състоящ се от антре, дневна с кухненски кът, спалня , баня с тоалетна и тераса с общ аплощ от 61.56 кв.м, който се намира в поземлен имот с идентификатор №58356.503.297. Въпросният имот е придобит въз основа на договор за покупко-продажба на 04.09.2018 г., обективирана с нотариален акт №120, н.з.№574/2018 г. на нотариус М.Василева, рег.№370 , по който продавач е ответното търговско дружество. Договора по нот. акт е сключен въз основа на Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 17.07.2016 г., към който е сключен анекс за промяна на цената на 58 147 евро, която сума изцяло е заплатена от ищцата. Според Раздел ІІ, т.6 от предварителния договор ответникът се е задължил да снабди сградата , където се намира въпросния апартамент с удостоверение за въвеждане в експлоатация до 30.12.2016 г.Едва през м.юли 2018 г. сградата е снабдена с удостоверение за степен на завършеност – Акт 16. Това очевидно представлява забавяне и съобразно Раздел ІІІ т.2 от същия Предварителен договор продавачът – т.е. – ответникът дължи неустойка в размер на 0.1% върху договорената продажна цена за всеки ден от забавата – което от уговорената дата – 30.12.2016 г. до 02.07.2018 г. / датата на снабдяване с Удостоверение - Акт 16/ - или общо 549 дни по 0.1% от 58 147 евро – или по размер следващата се съобразно така договореното неустойката следва да възлиза на 31 922.70 евро. Поради това ищцата Татяна М. претендира да бъде осъден ответника „Виктори Ко“ЕООД да й заплати договорна неустойка за забава по предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 17.07.2016 г. в размер на 31 922.70 евро – за общо 549 дни забава от 31.12.2016 г. – до 01.07.2018 г. в размер на 0.1% от продажната цена от 58 147 евро на ден ведно със законната лихва върху главницата , считано от датата на депозиране на исковата молба до окончателното й изплащане. Претендират се и разноските по делото. Приложени към исковата молба са писмени доказателства по опис в четири пункта – въпросния предварителен договор , анекса към него , удостоверението за въвеждане в експлоатация от 02.07.2018 г., нотариален кат за покупко-продажба.
Постъпил е отговор на исковата молба на Татяна В.М. от страна на ответника „Виктори Ко“ЕООД, представлявано от управителя Благомир Балчев по чл.367 от ГПК. Исковата молба се оспорва като изцяло неоснователна и необоснована. На първо място страната се позовава на клаузите на договора за покупко-продажба , обективиран с нотариален акт №120/2018 г., според които предварителния договор спира да действа и страните нямат претенции една спрямо друга относно изпълнение на задълженията по предварителния договор за продажба на имота, а предмет на настоящото производство е неустоечна клауза именно по предварителния договор – т.2, раздел ІІІ – Неизпълнение, неустойки. На това основание страната счита , че претенцията следва изцяло да се отхвърли. На следващо място - въпреки възраженията по първия пункт съдът приеме , че неустойка се дължи, ответната страна прави възражение за нищожност на същата. Така договорена неустойката накърнява правилата на добрите нрави. Начинът по който е изчислена претендираната неустойка надвишава в значителна степен обичайните обезщетения, свързани със забавеното изпълнение – размерът й надвишава 45% от продажната цена на апартамента като именно това я прави определена в противоречие с добрите нрави. Страната цитира в подкрепа на възражението си и съдебна практика на ВКС – относно нарушаване на принципа на справедливостта и създаване на условия за неоснователно обогатяване, когато вследствие на заплащането й ще е налице неравностойност на насрещните задължения по договора, или неустойката ще излезе извън обезпечителните или обезщетителни функции , които са й придадени от страните. Страната се позовава и на практиката на ВКС съгласно която неустойка, която няма горна граница е недействителна, защото е неопределяема и може да доведе до твърде голямо разместване на блага в патримониумите на страните. На трето място – при условия на евентуално приемане от съда за неоснователни на направените на първите две места възражения страната сочи , че съдът следва съобразно принципа на чл.20 от ЗЗД да тълкува внимателно волята на страните по договора. В процесния случай ищцата според ответната страна проявява недобросъвестност като тълкува превратно неустоечната клауза. Съгласно – т.2 от Раздел ІІІ – „ в случай че забавата продължи с повече от 60 дни след срока по р.ІІ т.6 купувачът има право да развали договора, а продавачът дължи на купувача неустойка в размер на 20% от продажната цена / без ДДС, каквато е указана в нотариалния акт// и връщане на всички получени суми в едномесечен срок от разваляне на договора. По този начин неустойката би следвало да бъде уважена само до размера от 20% от продажната цена на апартамента , ако не се отхвърли изцяло. На четвърто място ответната страна сочи освен изложеното в предходните пунктове , че ищцата реално не е понесла вреди , каквито твърди и претендира за обезщетяване с неустойката съобразно момента на въвеждане в експлоатация , тъй като тя е получила владението на имота много преди прехвърлянето на правото на собственост с нотариален акт. Ползването на имота е било осигурено, както и захранване с ел. енергия и вода , въпреки че сградата не е била въведена в експлоатация. Страната претендира от времето на забавяне да бъде изключен периода със строителна забрана за региона, където се намира имота за 2016 г. / 76 дни/ , за 2017 г. / 140 дни/ и за 2018 г. – до 02.07.2018 г. – 49 дни – общо 265 дни – на основание т.2 , разд.ІІІ от предварителния договор , тъй като наличието на вина е едно от обстоятелствата от фактическия състав , подлежащ на доказване. Така – според това дните забава , които евентуално биха останали за компенсиране от страна на продавача възлизат на 284 дни – 13 761.45 евро съобразно начина за определяне на неустойката , но с оглед направеното вече възражение за горна граница на същата – 20% - то тя не следва да е по-голяма от 9 691.17 евро. Над този размер ответникът моли за отхвърляне на исковата претенция. Прилагат се към отговора на исковата молба три броя заповеди за спиране на строителните работи през летния период през летните месеци на 2016 , 2017 и 2018 г. Прави се искане за допускане на двама свидетели до разпит при режим на довеждане относно сочени в отговора факти и обстоятелства, релевантни за спора по делото.
Депозирана е и допълнителна искова молба от Татяна М.. На първо място се излагат доводи относно действието на предварителния договор. Според страната с нотариалния акт страните не са се договорили окончателно да бъде прекратено действието на предварителния договор , а само временно занапред да се спре. Безспорно е според ищцата, че волята на страните е този предварителен договор да действа до датата на сключване на нотариалния акт. На следващо място – декларацията за липса на претенции между страните според ищцата по никакъв начин не отменя правото й да търси неустойката по предварителния договор. Това ищцата е направила на самата сделка като е запознала ответника с изчисленията си. По въпроса за неустойката – страната сочи , че сделката по предварителния договор безспорно е търговска и съобразно практиката на ВКС липсата на уговорен краен предел и срок на договорната клауза за неустойка не прави същата нищожна. Страната сочи , че може да се приеме за нищожна неустойката ако излиза извън присъщата й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции като преценката за това следва да бъде направена към момента на сключване на сделката. Големия размер всъщност е обусловен от забавата на ответника – окачествено като виновно бездействие на ответника от страна на ищцата. Оспорват се твърденията на ответника , че чрез неустойката ищцата цели да се облагодетелствува – ищцата сочи , че би могла да развали сделката и да получи 20% неустойка, това , че е решила да сключи окончателен договор и тогава да дири неустойка не я прави недобросъвестна. Страната също така счита , че ответникът не може да се позовава на строителните забрани през летните периоди, тъй като това обстоятелство му е било известно. Оспорва се и твърдението , че ищцата е придобила владението на имота много по-рано от подписването на окончателния договор – в самия нотариален акт се сочи , че владението се предава в деня на подписването на акта – 04.09.2018 г. Оспорва се и начина , по който ответникът тълкува понятието „продажна цена“ – в случай , че за такава следва да се счита цената на имота без ДДС според страната това изрично е следвало да се впише. Според ищцата определянето на неустойката е въз основа на цена с включено ДДС – т.е. размера от 58 147 евро. Прави се искане за допускане до разпит на двама свидетели за установяване на посочените в исковата молба факти и обстоятелства. Прилагат се писмени доказателства по опис - справки от АВ – гр.Царево, извлечение от търговския регистър по партидите на „Виктори Ко“ЕООД.
Постъпил е отговор на допълнителната искова молба от страна на „Виктори Ко „ЕООД. В отговора на първо място се съдържат доводи относно изразеното от ищцата становище по т.нар.“спиране“ действието на предварителния договор – т.е. – за временното преустановяване действието на този договор и възможността за действие отново след подобно преустановяване. Ответникът сочи , че е необходимо смислово и логическо тълкуване волята на страните в нотариалния акт – в смисъл , че предварителния договор е изпълнен и изчерпан – всяко друго тълкуване би било нелогично и неправилно: ясно и недвусмислено е изразено съгласие за преустановяване действието на предварителния договор и липсата на каквито и да са претенции на страните една спрямо друга. Подписвайки нотариалния акт ищцовата страна се е подписала и под това деклариране за липса на претенции. Изцяло се оспорва начина по който се тълкува от ищцовата страна договорното уреждане на отношенията между страните и извличането в своя полза на право да се търси неустойка и след сключването на окончателния договор на основание предварителния. На следващо място – по спора между страните за валидността на клаузата за неустойка ответната страна поддържа направеното възражение за нищожност / недействителност/ на неустоечната клауза. Не се спори , че предварителния договор е част от търговската дейност на ответника и делото има търговски характер. Оспорва се самата неустойка като нищожна поради размера , който е определен – 0.1% от продажната цена, натрупвайки се , без горна граница като о този начин води до прекомерност, до разместване на блага и поради това – до неморалност в цялостния си размер от 45% от цената на имота. Страната сочи , че цитираното ТР №1/2009 г. на ОСГК на ВКС не е относимо към настоящия случай – то касае и обсъжда приватизационни договори и не може да се цитира дословно в случая , тъй като и волята на ВКС е в тази насока – когато се обявява нищожност на неустоечна клауза да се преценя всеки конкретен случай, детайлно и поотделно , без да се поставя под „общия знаменател“. В цитираното ТР е изложено и особено мнение което именно поставя неморалността на прекомерната неустойка - изключва се съответствието на неустойката с добрите нрави ако към момента на сключване на договора неустоечната клауза създава потенциална възможност договорената неустойка да достигне нетърпимо висок за длъжника и неоправдано облагодетелстващ над претърпените вреди кредитора размер , защото тогава вместо обезпечителна и обезщетителна, санкционна функции, неустойката води до неоснователно обогатяване. Оспорва се относимостта и приложимостта и на друга цитирана практика на ВКС от ищцата – Решение №112 от 02.12.2013 г. на Второ ТО на ВКС по т.д.№426/2012 г., тъй като ответникът сочи , че направеното възражение от негова страна е за изцяло нищожност на неустоечната клауза , а не за нейното намаляне поради прекомерност. Поддържа се изцяло изложеното в отговор ана исковата молба – при условия на евентуалност – ако съдът не отхвърли изцяло претенцията на ищцата поради нищожността на неустоечната клауза, то евентуалното уважаване би следвало да бъде в размер до 20% от цената и то без ДДС по изложени вече съображения. На следващо място – страната сочи , че знанието за съществуването на строителна забрана през летния сезон не изключва възможността времевия период на мораториум върху строителството да бъде изключен от срока за въвеждане в експлоатация. Това изрично изключване е договорено по взаимно съгласие – не се тълкува като виновно неизпълнение времето , през което действа строителна забрана. Ответникът не спори по отразяването в нотариалния акт на дата, считано от която е предадено владението на имота, но сочи , че в тази връзка е ангажирал показанията на свидетели , поискани с първоначалния отговор на исковата молба. На следващо място – цената на имота е визираната в нотариалния акт – без ДДС и страната категорично се противопоставя на изчисляване на неустойката върху цената с включено ДДС, както прави ищцата – 58 147 евро. Ответникът се противопоставя на направеното от ищеца доказателствено искане – допускане на двама свидетели като оспорва допустимостта им с оглед общия начин на излагане - бланкетно препращане към целия текст на исковата молба.Моли да не бъде уважавано.
Предявеният иск от страна на Татяна М. следва да бъдат приет за разглеждане от съда , както и представените от страните с исковата молба и отговора на същата писмени доказателства.
За безспорно установено следва да бъде прието , че страните по делото са били в договорни отношения. Между тях е налице сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 2016 г. През 2018 г. е сключен окончателния договор , обективиран с нотариален акт№120 от 04.09.2018 г., нот. д.№574/2018 г. Спори се между страните по действието и приложението на неустоечната клауза по предварителния договор , на основание на която е предявена исковата претенция – доколко е приложима и валидна тази клауза – дали същата след сключване на нотариалния акт все още има приложимост, вкл. и след декларираната липса на претенции между страните , дали клаузата е нищожна с оглед претендирания въз основа на нея размер на неустойката от 45% върху стойността на имота. Спори се и относно базата на изчисляване на неустойката – дали цената на имота следва да бъде без или с включен ДДС, спори се и относно момента на реалното получаване на владението върху имота от страна на ищцата като купувач на същия , спори се и относно евентуалното изключване от времето на забавата на периодите, през които е налице забрана за извършване на строителни дейности в региона.
На осн. чл.154 от ГПК всяка една от страните следва да установи фактите , на които основава своите искания или възражения. По делото няма факти, ненуждаещи се от доказване.
Следва да бъдат допуснати до разпит по двама свидетели - общо четирима при режим на довеждане от страните като на ищцовата страна следва да бъде указано да посочи за какви конкретни факти и обстоятелства ще бъдат разпитвани свидетелите с оглед липсата на конкретика в направеното искане.
Делото следва да бъде насрочено за разглеждане в открито съдебно заседание с призоваване на страните като се водят и свидетелите при режим на довеждане.
По гореизложеното и на основание чл.374 от ГПК , съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА за разглеждане предявения от Татяна В.М. иск против „Виктори Ко“ЕООД , ЕИК ********* със седалище и адрес на управление – гр.Бургас с правно основание чл.92 от ЗЗД и на основание Раздел ІІІ т.2 от Предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот между страните от 17.07.206 г. за осъждането ответника да й заплати сумата от 31 922.70 евро – явяваща се претендирана неустойка за периода от 31.12.2016 г. до 01.07.2018 г. вкл. за общо 549 дни, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на депозиране на исковата молба до окончателното й изплащане.
ПРИЕМА като доказателства по делото представените ведно с исковата молба писмени документи.
УКАЗВА на страните , че на осн. чл.154 от ГПК са длъжни да установят фактите , на които основават своите искания и възражения като по делото няма факти ненуждаещи се от доказване.
ДОПУСКА при режим на довеждане по двама свидетели на всяка от страните за установяване на правнорелевантни по спора по делото факти и обстоятелства като УКАЗВА на ищцовата страна да посочи какви конкретни факти и обстоятелства ще установява с показанията на исканите двама свидетели.
НАСРОЧВА делото за 03.04.2019 г. от 11.20 часа , за когато да се призоват страните и да се водят свидетелите.
Окр. съдия: