Р
Е Ш Е
Н И Е
Номер 174 Година 2020,31.07. гр.Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският окръжен съд граждански състав
на шести юли две хиляди и двадесета година
в публичното заседание в следния състав:
Председател: Антоанета Андонова-Парашкевова
Членове: ………………………………………..
………………………………………
Секретар: Цветанка
Арнаудова
Прокурор:…………………………………………………………………………
като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело № 1674 по описа за 2019 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Ищецът А.П.С., ***
чрез пълномощника адв. Дичко Янев с
адрес на кантората гр. Бургас, ул. „Васил Априлов” № 2, ет. 4 е предявил иск
против „ГМ-СТРОЙ” ООД-в несъстоятелност, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление гр. Бургас, ул.”Александровска” №51, ет.4, за обявяване за
окончателен на предварителен договор, озаглавен „Предварителен договор за
покупко-продажба на вещни права и договор за строителство“, сключен на
05.11.2009 г. между ответното дружество и ищеца с предмет придобиване
собствеността върху апартамент № 122, тристаен на петнадесети жилищен етаж в
многофункционална сграда в поземлен имот, находящ се в гр.Бургас, к-с“Меден
Рудник“ и представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 07079.653.388.1.132
по КККР на гр.Бургас, одобрени със Заповед № РД-18-9/30.01.2009 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, последно изменени със Заповед №
КД-14-02-36/11.01.2012 г. на Началника на СГКК-гр.Бургас, представляващ апартамент
№ 122 с площ 86,68 кв.м., ведно с 0,542 % ид.ч, равняващи се на 22.12 кв.м.
ид.ч. от общите части на сградата, находящ се в общ. Бургас, обл. Бургас, ж.к.
Меден Рудник, бл.602, ет.15, ап.122, разположен в сграда № 1 в ПИ с
идентификатор № 07079.653.388, при граници и съседи на имота: на същия етаж:
07079.653.388.1.131, 07079.653.388.1.133 под обекта 07079.653.388.1.124 над
обекта: 07079.653.388.1.140. Твърди, че с ответното дружество са сключили
Предварителен договор за покупко-продажба на вещни права и строителство от 05.11.2009
г., по силата на който „ГМ-Строй“ ООД се е задължило да му прехвърли
апартамент, представляващ самостоятелен обект, който се намира в
многофункционална сграда в поземлен имот, находящ се в гр. Бургас, к-с Меден
Рудник, представляващ УПИ VI-29, в кв. 122, по
плана на зона В на к-с Меден Рудник, а именно: Апартамент № 122 , тристаен на
15 жилищен етаж, със застроена площ от 86,68 кв.м., състоящ се от дневна-кухня,
спалня, спалня, баня, тоалетна, гардеробно, антре и склад, при граници:
изток-коридор, запад-външен зид, север-апартамент №122, юг-апартамент №121,
ведно с 0.542 % равняващи се на 22,12 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата,
както и 0.542% ид.ч. от правото на строеж върху поземления имот, в който
сградата е построена, срещу сумата от 45587 евро, заплащането на която съгласно
чл.6, ал.1 е следвало да стане в периода от 01.11.2009 год. до 30.10.2017 год.
чрез 96 месечни вноски, от които 95 вноски в размер на 475 евро и една вноска в
размер на 462 евро, платими до 30-то число на съответния месец. Заявява, че
чрез разпоредбата на чл.8 от договора е прието
крайният срок за изпълнение на всички необходими СМР и предаване на
сградата с разрешение за ползване да е 48 месеца, считано от датата на издаване
на строителното разрешение, влязло в сила на 11.12.2008 год. Сочи, че срокът за
издаване на сградата с разрешение за ползване отдавна е изтекъл, а към момента
сградата е приета само с акт обр.15, като СМР не се извършват и
дружеството-ответник няма намерение да завърши сградата съобразно договореното.
Посочва, че в чл.10, ал.1 страните са се договорили прехвърлянето на
собствеността върху имота с нотариален акт да се извърши в двумесечен срок след
въвеждането й в експлоатация с акт обр.16. Заявява, че общо заплатената част от
продажната цена от него до момента е в размер на 31350 евро, като описва
плащанията в периода 2009-2015 год. Заявява, че плащанията е преустановил след
указания от страна на представителите на ответника, които са уведомили
купувачите, че по отношение на дружеството е започната процедура по
несъстоятелност. Разяснява причината, поради която в част от представените от
него документи за плащания дължимите месечни вноски са в по-висок размер от
договорения. Позовава се на определение на съда по несъстоятелността за
частична отмяна на наложената възбрана и запор на имущество на ответното
дружество, което засяга и апартамента, обект на процесния предварителен
договор. Намира, че без правно значение за основателността на иска му е
обстоятелството, че не е заплатена изцяло продажната цена, като сочи практика
на ВКС по този въпрос. Намира, че с представените към исковата молба
доказателства е установил наличието на валиден предварителен договор, който
съдържа всички съществени условия на окончателния договор-индивидуализация на
самостоятелния обект, сроковете, в които следва да бъде прехвърлен както и
неговата продажна цена. Представя и ангажира доказателства.
Предявеният иск е конститутивен
с предмет - обявяване на сключен предварителен договор за окончателен, и намира
своето материалноправно основание в
разпоредбата на чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Ответникът по
делото „ГМ-Строй“ ООД-в несъстоятелност, ЕИК ********* чрез назначения в
производството по несъстоятелност синдик не е депозирал писмен отговор в
едномесечния законен срок. В депозирана молба преди насроченото съдебно
заседание, изразява становище, че не оспорва твърденията на ищеца и не
претендира разноски по делото.
Бургаски окръжен
съд, като обсъди доводите на страните и представените и събрани по делото доказателства,
приема за установено от фактическа страна следното:
От представения
в заверено копие документ, наименуван „Предварителен
договор за покупко-продажба на вещни права и договор за строителство“, съставен
на български език с превод в табличен вид и на руски език, е видно, че на дата 05.11.2009
год. между ищеца и ответника по настоящото дело е сключена договореността,
обективирана в него. В документа ответникът
е наименуван „предварителен продавач“ -“изпълнител“, а ищеца - „предварителен купувач“-„възложител“. Договорът
съдържа клаузи с насрещни ангажименти на
участниците в него. В чл.1 от е уговорено, че предварителния продавач се
задължава да продаде на предварителния купувач, а последния се задължава да
закупи от предварителния продавач следния самостоятелен обект, който ще се
намира в предвидената за построяване по одобрен архитектурен проект
многофункционална сграда в УПИ VI-29 в
кв. 122 по плана на зона „В“ на к-с „Меден Рудник“, гр. Бургас, а именно: Апартамент №122 ,
тристаен на 15 жилищен етаж, със застроена площ от 86, 68 кв.м., състоящ се от
дневна-кухня, спалня, спалня, баня, тоалетна, гардеробно, антре и склад, при
граници: изток-коридор, запад-външен зид, север-апартамент №122, юг-апартамент
№121, ведно с 0.542 % равняващи се на 22,12 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата, както и 0.542% ид.ч. от правото на строеж върху поземления имот, в
който сградата е построена, срещу сумата от 45 587 евро, посочена в чл.6, ал.1. В чл.1, освен това, е залегнал и
ангажимент на предварителния продавач спрямо предварителния купувач да
изгради самостоятелния обект – апартамент
№ 122, и общите части на сградата в
договорена в следващите клаузи степен на завършеност, както и
предаване владението върху обекта. В чл.
10 от предварителния договор, продавачът се е
задължил да прехвърли собствеността върху описания в договора имот, в
двуседмичен срок от издаването на Акт образец 16. В чл.6, ал.1 е определен и начина на плащане на продажната
цена на имота: заплащането на продажната
цена е уговорено да се извърши на деветдесет и шест месечни вноски, платими до 30-то
число на съответния месец, в периода от 01.11.2009 г. до 30.10.2017 г., като
деветдесет и пет от вноските са уговорени да са на стойност 475 евро, а
последната е прието да е на стойност 462
евро. В същия текст е налице и
признание,че ищецът е платил в деня на сключване на договореността една вноска
в размер на 475 евро, а останалите 95 е посочено, че ще се плащат ежемесечно до
30 число на съответния месец от 01.12.2009 год. до 30.10.2017 год. Ищецът твърди
и представя доказателства, че е изпълнил част от задълженията си за заплащане
на продажната цена, а именно -
31 350 евро, което се установява и от
представените по делото преводни
нареждания и фактури, неоспорени от насрещната страна. Заявява, че е
преустановил плащанията и не е заплатил остатъка, тъй като е получил указания
от ответното дружество, че по отношение на същото е започната процедура по
несъстоятелност.
От
събраните по делото писмени доказателства, може да бъде направен извод, че ответното
дружество „ГМ - Строй“ ООД е собственик на процесния самостоятелен обект. На
съда е служебно известно, а и от справка в търговския регистър по партида на
ответното дружество се установява, че с Решение № 177/01.06.2015 г.,
постановено по т.д. № 29/2015 г. по описа на Бургаски окръжен съд е обявена
неплатежоспособността на ответника и е
определена нейната начална дата, открито е производство по несъстоятелност,
назначен е временен синдик, определена е дата за провеждане на първо събрание
на кредиторите и е допуснато обезпечение, чрез налагане на възбрана и запор
върху имущество на ответника. По делото е представено определение №
1412/04.12.2015 г., постановено по горепосоченото т.д. № 29/2015 г., от което е
видно, че съдът по несъстоятелността, е отменил частично допуснато от него по-рано
обезпечение, чрез налагане на възбрана и запор върху имущество на ответника,
като е вдигнал наложената обща възбрана по отношение на няколко недвижими
имоти, сред които и процесния. Отмяната е постановена, видно от мотивите на
съдебния акт, по искане на синдика на ответното дружество, обосновано с
желанието да бъдат довършени окончателно сключените предварителни сделки по
продажбата им, за което комитетът на кредиторите е дал съгласие. Съдът, отменявайки
частично общата възбрана върху конкретни имоти, включително и процесния, е
констатирал, че те са собственост на ответника, по отношение на тях са сключени
предварителни договори преди решението за откриване на производство по
несъстоятелност, като няма учредени привилегии и упражнено право на задържане, а
самите договори не са развалени или унищожени. Няма данни по настоящото дело, а
и синдикът не въвежда такива твърдения - след частичната отмяна на общата възбрана, по отношение на процесния
апартамент да е пристъпено към осребряване във висящото производство по
несъстоятелност и по някой от приложимите в чл.717 и следващите от ТЗ способи, собствеността
върху този обект да е прехвърлена на
трето лице. По делото е представена и
схема на самостоятелния обект, предмет на иска, към дата 18.10.2019 год., издадена
от Службата по геодезия картография и кадастър, от която е видно, че дружеството
е вписано като собственик в кадастралния регистър. Ответникът от своя страна не
оспорва твърденията на ищеца, че е собственик на процесния имот, нито че страните са сключили
предварителен договор, по силата на който се е задължил да му прехвърли
собствеността върху същия. По делото няма други доказателства, които да
разколебават извода за съществуване и
към настоящия момент на право на собственост на ответника по отношение на
процесния апартамент.
В
исковата молба, ищецът твърди, че към
момента на подаването й, строително-монтажните дейности за довършване на
сградата и въвеждането й в експлоатация не са завършени, независимо от това,
отправя искане за обявяване на предварителния договор за окончателен и заявява
готовност да заплати остатъка от продажната цена, каквато възможност е
предвидена и в чл.10, ал.1, изр. последно от сключеното между страните
предварително съглашение. В производството по настоящото дело оспорване на
представените и събрани частни и официални документи от ответната страна не е
извършено, като волеизявленията и информацията в тях не е противоречива, а
взаимно се допълва и изяснява напълно отношенията между страните.
С
оглед така установената фактическа обстановка, съдът направи следните правни
изводи:
В
чл.19, ал.3 от ЗЗД е регламентирана правната възможност всяка страна по
предварителен договор да предяви иск за обявяването му за окончателен, като
съдът постановява решение, с което го замества и възпроизвежда клаузите му.
Искът, по правната си същност, е конститутивен. С него се упражнява
потестативното право да се иска сключването на окончателен договор, което
право е насочено към пораждане на правните последици на несключения договор
чрез съдебно решение. Съдебното решение, с което този иск се уважава
замества обещания договор, съгласно чл.362 от ГПК тоест поражда неговите
правни последици, поради това и самият окончателен договор, по отношение на
който съдът се произнася, не може да бъде променян от
него-договорът, включително и предварителния такъв, е закон за
страните-чл.20а,ал.1 от ЗЗД.
На
първо място, договорът, чието обявяване за окончателен се иска, следва да е
действителен, за да може да породи правни последици. Процесният предварителен
договор между страните е действителен - сключен е в изискуемата от чл. 19, ал. 1
от ЗЗД писмена форма, съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния
договор, като при покупко-продажбата тези съществени условия се изразяват в
индивидуализирани обекти и цена, както и клауза, с която се поемат насрещни
задължения за сключване на окончателен договор, която именно определя характера
на договора като предварителен, подписан е от страните посочени в него, няма данни за
съществували пороци при подписването му,
които да водят до извод за неговата недействителност.
Когато
се касае за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот следва да се
извърши и проверка, дали са налице предпоставките за прехвърляне на
собствеността по нотариален ред, вкл. дали продавачът е собственик на имота,
тъй като решението на съда поражда последиците на окончателен договор за
прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот, т.е. след влизането му
в сила, поражда вещноправен ефект. Съгласно трайната
съдебна практика, отчуждителят /продавач/ трябва да е собственик на
имота не към момента на сключването на предварителния договор, а към момента на
постановяване на съдебното решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. В настоящия случай, не
се спори, а и се установи от представените доказателства, че ответникът е
собственик на процесния обект, тъй като върху същия е наложена обща възбрана от
съда по несъстоятелността, която в последствие е била отменена, след което с
Решение № 129/21.04.2017 г., постановено по т.д. № 29/2015 г. на Бургаски
окръжен съд, отново е наложена обща възбрана, по реда на чл. 711 от ТЗ, върху
имуществото на несъстоятелното дружество (последното се установява от
обявяването на посоченото решение в търговския регистър). По делото няма данни
за тежести или разпоредителни действия с имота, за да се приеме, че правото на
собственост на ответното дружество понастоящем е изгубено или е обременено.
От
представеният по делото предварителен договор се установява, че страните са
уговорили да сключат окончателен договор в двумесечен срок от издаването на акт
образец 16 за сградата, в която се намира процесния обект, като в случай, че се
споразумеят допълнително, прехвърлянето може да стане и на по-ранна дата.
Уговореният срок за изпълнение на всички необходими СМР и предаване на сградата
с разрешение за ползване е 48 месеца, считано от дата на издаване на
строителното разрешение, като страните не спорят, че този срок е изтекъл. И
двете страни са заявили желание за уреждане на отношенията им по предварителния
договор и изпълнение на поетите от тях задължения. От твърденията на страните и
представените доказателства е видно, че ищецът не е изпълнил изцяло задължението си заплащане на продажната цена
до 30.10.2017 г., като неизплатения остатък от същата възлиза в размер на
14 237 евро, като обаче
няма пречка, съгласно изрично предвидената възможност и в чл. 362 от ГПК да бъде разпредено това да бъде сторено с постановяване на
съдебен акт под условие. Към настоящия момент, видно от данните по делото,
сградата е изградена в груб строеж и апартаментът има самостоятелен
идентификатор, т.е. възникнал е като обект на правото и с него може да бъде
извършена разпоредителна сделка.
Предвид гореизложеното, съдът намира иска за
основателен и доказан, поради което следва да го уважи. Налице е валидно сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот-апартамент, неизпълнено
задължение за прехвърляне на собственост върху него в уговорения срок, ответното дружество е
собственик на обекта, ищецът е заявил готовност да заплати остатъка от
продажната цена. При това положение следва да се постанови обявяване на
предварителния договор за окончателен. С прехвърлянето на собствеността чрез
настоящото съдебно решение, заместващо окончателния договор, ще се удовлетворят
интересите и на двете страни, като по този начин ще се осигури
законосъобразен завършек на възникналото гражданско правоотношение между
страните.
С
настоящия съдебен акт, ищецът на основание чл. 364 ал.1 от ГПК, следва да бъде
осъден да заплати сумата от 676,30 лв. (шестстотин седемдесет и шест лева и тридесет
стотинки) по сметка на Бургаския окръжен съд, представляваща дължима държавна
такса по т.8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, сумата от 89,16 лв. (осемдесет
и девет лева и шестнадесет стотинки) по сметка на Агенцията по
вписванията-служба по вписванията-град Бургас, представляваща дължима такса по
чл.2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията,
както и сумата от 2 674,81 лв. (две хиляди шестстотин седемдесет и четири
лева и осемдесет и една стотинки) по сметка на Община Бургас, представляваща
дължим данък по силата на чл.47 ал.2 от ЗМДТ във вр. с чл.41, ал.2 от Наредба
за определяне размера на местните данъци на Общински съвет-Бургас. Всички
посочени по-горе дължими данъци и такси са определени
върху уговорената продажна цена на имота в
предварителния договор от 45 587 евро в равностойност в български лева 89 160,42 лв., тъй като същата се явява
по-висока от данъчната оценка на самия имот от 74 542,20 лв. (лист 104 от делото),
съгласно чл.46 ал.2 т.1 от ЗМДТ и чл.96 ал.1 и ал.3 и ал. 2 от ЗННД.
Съгласно
разпоредбата на чл.364, ал.2 от ГПК,
заверен препис от влязлото в сила съдебно решение следва да се издаде само след
представяне на доказателства за заплатени разноски по прехвърлянето, внесени
нотариална такса и местен данък.
Следва,
освен това, да бъде наредено вписването на възбрана върху гореописаният
недвижим имот до заплащането на определените по-горе в тежест на ищеца
разноски.
Страните не са отправили искания за присъждане на разноски,поради
което и съдът не дължи произнасяне по въпроса за отговорността за разноските.
По изложените съображения и
на основание чл.19,ал.3 от ЗЗД, Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА за окончателен, на основание чл.19, ал.3 ЗЗД, сключеният
между А.П.С., ***, в качеството му на купувач, и „ГМ-СТРОЙ” ООД-в
несъстоятелност, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр. Бургас,
ул.”Александровска” № 51, ет. 4, в качеството му на продавач, предварителен
договор, подписан на 05.11.2009 год. за
покупко-продажба на следния недвижим
имот: апартамент № 122 тристаен на петнадесети жилищен етаж в многофункционална
сграда в поземлен имот, находящ се в гр.Бургас,к-с“Меден Рудник“ и представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 07079.653.388.1.132 по КККР на
гр. Бургас, одобрени със Заповед № РД-18-9/30.01.2009 г. на Изпълнителния
директор на АГКК, последно изменени със Заповед № КД-14-02-36/11.01.2012 г. на
Началника на СГКК-гр. Бургас, представляващ апартамент № 122 с площ 86,68
кв.м., ведно с 0,542 % ид.ч, равняващи се на 22.12 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата, находящ се в общ. Бургас, обл. Бургас, ж.к. Меден Рудник, бл. 602,
ет. 15, ап. 122, разположен в сграда № 1 в ПИ с идентификатор № 07079.653.388,
при граници и съседи на имота: на същия етаж: 07079.653.388.1.131, 07079.653.388.1.133
под обекта 07079.653.388.1.124 над обекта: 07079.653.388.1.140 ПРИ УСЛОВИЕ, че А.П.С.,
***, заплати в двуседмичен срок, считано от влизане в сила на настоящето
решение, съгласно чл.362, ал.1 ГПК на „ГМ-СТРОЙ” ООД-в
несъстоятелност, ЕИК ********* сумата от 14 237 евро, представляваща остатъка
от уговорената продажна цена по предварителния договор.
УКАЗВА на ищеца А.П.С., ***, че ако не
изпълни задължението си да заплати сумата от 14 237 евро в посочения по-горе
двуседмичен срок настоящото решение може да бъде обезсилено по искане на „ГМ-СТРОЙ”
ООД-в несъстоятелност, ЕИК *********.
ОСЪЖДА А.П.С., ***, да заплати следните суми: сумата от 676,30 лв. (шестстотин седемдесет и
шест лева и тридесет стотинки) в полза на бюджета на съдебната власт ,по сметка
на Бургаския окръжен съд, представляваща дължима държавна такса по т.8 от
Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, сумата от 89,16 лв. (осемдесет и девет
лева и шестнадесет стотинки) по сметка на Агенцията по вписванията-служба по
вписванията-град Бургас, представляваща дължима такса по чл. 2 от Тарифата за
държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, както и сумата от
2 674,81 лв. (две хиляди шестстотин седемдесет и четири лева и осемдесет и
една стотинки) по сметка на Община Бургас, представляваща дължим данък по силата на чл.47 ал.2 от ЗМДТ във вр.
с чл.41,ал.2 от Наредба за определяне размера на местните данъци на Общински
съвет-Бургас.
ДА СЕ
ВПИШЕ възбрана върху следният недвижим имот: апартамент № 122
тристаен на петнадесети жилищен етаж в многофункционална сграда в поземлен
имот, находящ се в гр.Бургас, к-с“Меден Рудник“ и представляващ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор № 07079.653.388.1.132
по КККР на гр.Бургас, одобрени със Заповед № РД-18-9/30.01.2009 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, последно изменени със Заповед №
КД-14-02-36/11.01.2012 г. на Началника на СГКК-гр. Бургас, представляващ
апартамент № 122 с площ 86,68 кв.м., ведно с 0,542 % ид.ч, равняващи се на
22.12 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, находящ се в общ. Бургас, обл.
Бургас, ж.к. Меден Рудник, бл.602, ет.15, ап.122, разположен в сграда № 1 в ПИ
с идентификатор № 07079.653.388, при граници и съседи на имота: на същия етаж:
07079.653.388.1.131, 07079.653.388.1.133 под обекта 07079.653.388.1.124 над
обекта: 07079.653.388.1.140, до изплащане на
горните разноски.
Препис
от настоящото решение, след влизането му в сила, ведно със заверено копие на
схема №15-1161466/20.12.2019 г. на гореописания самостоятелен обект,
с писмо да се изпратят на Агенцията по вписванията - Служба по вписванията -
град Бургас, за извършване на необходимите действия по вписване на наложената
от съда възбрана.
УКАЗВА на ищеца А.П.С., ***, че
препис от настоящото съдебно решение няма да му бъде издаден преди да представи
доказателства за заплащане на посочените по-горе разноски по
прехвърлянето-посочените суми в полза на Бургаския окръжен съд, Община Бургас и
Агенцията по вписванията - Служба по вписванията-град Бургас, както и
дължимите до настоящия момент данъци и такси за имота, за дължимостта или
недължимостта на които може да се снабди с документ от Община Бургас.
ДАВА на ищеца А.П.С., ***, на основание чл.115, ал.2 от ЗС шестмесечен срок от
влизане на настоящото съдебно решение в сила, да го отбележи по представен препис от него в Агенция по
вписвания-Служба по вписвания гр.Бургас, като му УКАЗВА,
че след изтичането на този срок, вписването на исковата молба губи
действието си.
Решението
подлежи на обжалване пред Бургаския апелативен съд в двуседмичен срок от
връчване препис от него на страните.
Съдия: