№ 6605
гр. С., 14.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 48 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и втори януари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА
като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА Гражданско
дело № 20241110143423 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 235 ГПК.
Производството по делото е образувано по искова молба на Л. Г. Я., ЕГН **********
и Н. В. Я., ЕГН ********** срещу Р. В. К., ЕГН **********, за разваляне на сключения
между страните договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 23.12.2014 г.,
обективиран в нотариален акт № 088, том I, рег. № 13641, дело № 071/2014 г. на нотариус
Ц.С., с рег. № 030 в регистъра на Нотариалната камара и за връщане на даденото по
разваления договор.
С Решение № 260266 от 30.04.2024 г. по гр. д. № 7977/2020 г. по описа на СГС, IV - В
въззивен състав, влязло в сила на 01.07.2024 г., е обезсилено Решение № 310443 от
30.12.2019 г. по гр. д. № 71799/2016 г. по описа на СРС, 46 състав, в частта, с която е
отхвърлен предявеният от Л. Г. Я., ЕГН ********** и Н. В. Я., ЕГН ********** срещу Р. В.
К., ЕГН **********, иск с правно основание чл. 108 ЗС – за признаване за установено в
отношенията между страните, че ищците са собственици на едноетажна жилищна сграда със
застроена площ от 49 кв. м. и с идентификатор № 68134.2822.510.1, както и на едноетажна
жилищна сграда със застроена площ от 21 кв. м. и с идентификатор № 68134.2822.510.3,
построени в поземлен имот с идентификатор № 68134.2822.510 по кадастралната карта на
гр. С., рaйон „В.“, одобрена със Заповед № РД-18-39/20.07.2011 г. на Изпълнителния
директор на АГКК, и за осъждането на ответницата да предаде на ищците владението върху
двата имота, предмет на договора за покупко-продажба от 23.12.2014 г., и делото е върнато
за ново разглеждане от СРС от друг съдебен състав от фазата на изготвяне на доклада по
делото по втория предявен иск при правилно правно основание по чл. 88, ал. 1, пр. 1 ЗЗД с
предмет – осъждане на ответницата да върне даденото по разваления договор за покупко-
продажба владение върху процесните имоти.
1
Решение № 310443 от 30.12.2019 г. по гр. д. № 71799/2016 г. по описа на СРС, 46
състав в частта, с която е развален по предявения от Л. Г. Я., ЕГН ********** и Н. В. Я.,
ЕГН **********, срещу Р. В. К., ЕГН **********, иск с правно основание чл. 87, ал. 1 ЗЗД
договорът, сключен с нотариален акт за продажба на недвижими имоти № 088 от 23.12.2014
г., том І, рег. № 13641, дело № 071/2014 г. на Ц.С. – нотариус с рег. № 030 в регистъра на
Нотариалната камара, по силата на който Л. Г. Я. и Н. В. Я. са продали на Р. В. К.
едноетажна жилищна сграда със застроена площ от 49 кв. м. и с идентификатор №
68134.2822.510.1, както и едноетажна жилищна сграда със застроена площ от 21 кв. м. и с
идентификатор № 68134.2822.510.3, построени в поземлен имот с идентификатор №
68134.2822.510 по кадастралната карта на гр. С., район „В.“, одобрена със Заповед № РД-18-
39/20.07.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК за сумата от 30 000 лв., е влязло в сила
като необжалвано на 01.02.2020 г.
В исковата молба ищците твърдят, че на 23.12.2014 г. с нотариален акт за продажба на
недвижими имоти № 088 от 23.12.2014 г., том І, рег. № 13641, дело № 071/2014 г. на Ц.С. –
нотариус с рег. № 030 в регистъра на Нотариалната камара са продали на ответницата два
свои недвижими имота – жилищни сгради с идентификатори № 68134.2822.510.1 и №
68134.2822.510.3, построени в поземлен имот с идентификатор № 68134.2822.510, находящ
се в гр. С., район „В.“, ул. „С.“ № 68, срещу продажна цена от 30 000 лв., която следвало да
бъде заплатена от купувача по банков път в срок до 31.12.2015 г. Твърдят, че в посочения
срок ответницата не изпълнила задължението си да плати договорената цена, поради което
интересът им от изпълнението отпаднал. Молят съда да развали сключения договор за
покупко-продажба на недвижими имоти поради пълното му неизпълнение от страна на
купувача и да осъди ответницата да им предаде владението върху собствените им
недвижими имоти като последица от развалянето на договора. Претендират разноски.
С отговора по чл. 131 ГПК ответницата оспорва исковете. Твърди, че към момента на
продажбата на 23.12.2014 г. ищците не са били собственици на имотите. Позовава се на
недействителност на сделката от 27.02.2014 г., по силата на която ищците са закупили
имотите. Твърди, че по тази предходна сделка продавачът бил представляван от
пълномощник, чиято представителна власт обаче била прекратена поради смъртта на
упълномощителя в предходен момент. Твърди освен това, че самите ищци били в забава, тъй
като не посочили банкова сметка, по която да им бъде заплатена продажната цена; че това
тяхно поведение я принудило да им плати в брой сумата от 15 000 лв.; че ищците
продължили да не сочат банкова сметка, с което я поставили в невъзможност да изпълни
задълженията си. С допълнителна молба пред настоящата инстанция ответницата заявява
възражение за придобиване на имота по давност, считано от 2013 г. и прави съответни
доказателствени искания. Моли за отхвърляне на иска и за присъждане на разноски.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и прецени събраните по
делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.
235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна:
Предмет на настоящото производство е единствено претенцията по чл. 55, ал. 1, пр. 3
2
ЗЗД, вр. чл. 88, ал. 1, пр. 1 ЗЗД на Л. Г. Я. и Н. В. Я. срещу Р. В. К. за осъждане на
ответницата да върне на ищците владението върху посочените по-горе недвижими имоти,
предвид развалянето на договора за покупко - продажба, обективиран в нотариален акт №
088, том I, рег. № 13641, дело № 071/2014 г. на нотариус Ц.С., с рег. № 030 в регистъра на
Нотариалната камара.
Съгласно разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК за уважаване на предявения иск в
доказателствена тежест на ищците е да установят при условията на пълно и главно
доказване, че между тях и ответницата е сключен договор под формата на нотариален акт за
продажба на недвижими имоти № 088 от 23.12.2014 г., том І, рег. № 13641, дело № 071/2014
г. на Ц.С. – нотариус с рег. № 030 в регистъра на Нотариалната камара, по силата на който
ищците Л. Г. Я. и Н. В. Я. – като продавачи, са продали на ответницата Р. В. К. – като
купувач, едноетажна жилищна сграда със застроена площ от 49 кв. м. и с идентификатор №
68134.2822.510.1, както и едноетажна жилищна сграда със застроена площ от 21 кв. м. и с
идентификатор № 68134.2822.510.3, построени в поземлен имот с идентификатор №
68134.2822.510 по кадастралната карта на гр. С., район „В.“, одобрена със Заповед № РД-18-
39/20.07.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящи се в гр. С., район „В.“, ул.
„С.“ № 68, за сумата от 30 000 лв., в изпълнение на който ищците са предали на купувача
владението върху процесните недвижими имоти; че договорът е развален по реда на чл. 87,
ал. 3 ЗЗД поради виновно неизпълнение на задължението на ответницата – купувач да
заплати продажната цена; че ответницата упражнява фактическа власт върху имотите,
предмет на разваления договор.
Ответницата следва да докаже фактите, от които произтичат възраженията й,
включително, че съществува друго основание, което да обуслови правото й да упражнява
фактическа власт върху имотите занапред.
С доклада по делото, приет за окончателен без оспорване от страните, съдът е
отделил на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК за безспорно по делото, че между
страните е сключен договор под формата на нотариален акт за продажба на недвижими
имоти № 088 от 23.12.2014 г., том І, рег. № 13641, дело № 071/2014 г. на Ц.С. – нотариус с
рег. № 030 в регистъра на Нотариалната камара, по силата на който ищците Л. Г. Я. и Н. В.
Я. са продали на ответницата Р. В. К. следните недвижими имоти: едноетажна жилищна
сграда със застроена площ от 49 кв. м. и с идентификатор № 68134.2822.510.1, както и
едноетажна жилищна сграда със застроена площ от 21 кв. м. и с идентификатор №
68134.2822.510.3, построени в поземлен имот с идентификатор № 68134.2822.510 по
кадастралната карта на гр. С., район „В.“, одобрена със Заповед № РД-18-39/20.07.2011 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, находящи се в гр. С., район „В.“, ул. „С.“ № 68, за сумата
от 30 000 лв.; че договорът за покупко-продажба е развален по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД с
влязло в сила съдебно решение поради виновно неизпълнение от страна на ответницата да
заплати продажната цена; че ответницата упражнява фактическа власт върху имотите,
предмет на разваления договор.
Предявената искова претенция черпи правното си основание от разпоредбата на чл.
3
87, вр. чл. 88 ЗЗД, според която развалянето на договора има обратно действие, т. е. всяка
страна дължи връщане на това, което е получила по разваления договор. Като правна
последица от това разваляне ищецът имат право да иска връщане на основание чл. 55, ал. 1,
пр. 3 ЗЗД, вр. чл. 88, ал. 1 ЗЗД на всичко, което е дал в изпълнение на разваления договор,
като дадено на отпаднало основание. Според обвързващата съдебна практика – т. 1 от
Постановление № 1 от 28.05.1979 г. на Пленума на ВС, при третия фактически състав на чл.
55, ал. 1 ЗЗД основанието съществува при получаване на престацията, но след това то е
отпаднало с обратна сила. Тази хипотеза намира приложение при унищожаване на
договорите поради пороци на волята, при разваляне на договорите поради неизпълнение,
при настъпване на прекратително условие, когато сделката е сключена при такова условие, и
в други подобни случаи.
Съгласно цитираната разпоредба, който е получил нещо с оглед на отпаднало
основание е длъжен да го върне. Фактическият състав на задължението за връщане на
даденото въз основа на отпаднало основание включва следните елементи, които трябва да са
кумулативно проявени – разместване на имуществени блага от един патримониум в друг;
разместването на благата да е извършено с оглед реализиране в бъдеще на определена цел,
която и двете страни – престиралият и получилият имущественото благо – искат да
постигнат и целта да се е осъществила, но впоследствие основанието да е отпаднало с
обратна сила, като освен това е необходимо причината да не се реализира търсената от
страните цел да не се корени в поведението на страната, дала имущественото благо.
За да се претендира връщане на даденото при отпадане на основанието по чл. 55, ал.
1, пр. 3 ЗЗД – поради разваляне на договора при неизпълнение, е необходимо ищецът да е
установил надлежно упражнено право на разваляне на договора поради виновно
неизпълнение от страна на ответника. Правното действие на волеизявлението за разваляне
на договора може да настъпи само в случаите, когато са били налице законовите
предпоставки за възникване на правото на изправната страна по чл. 87 ЗЗД, а именно:
виновно неизпълнение на задължението от страна на длъжника, за което последният носи
отговорност, и изправност на кредитора.
В случая договорът за покупко-продажба, сключен между страните, е развален по
реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД поради неизпълнение на задължението на ответницата като купувач
за заплащане на цената на недвижимите имоти, предмет на договора. Следователно,
владението върху последните следва да бъде върнато на ищците, тъй като е отпаднало
основанието имотите да се владеят от ответницата. С развалянето на договора за покупко-
продажба е отпадало облигационното отношение между страните, съответно е отпаднало
основанието за престиране на насрещните престации по договора. Както се посочи, с
влизане в сила на решението по чл. 87, ал. 3 ЗЗД договорът се разваля с обратна сила
съгласно чл. 88, ал. 1 ЗЗД, като всяка от страните по него следва да върне онова, което е
получила. Както е прието в Решение № 44 от 27.03.2015 г. по гр. д. № 6096/2014 г. по описа
на ВКС, I г. о., Решение № 424 от 01.06.2010 г. по гр. д. № 1211/2009 г. по описа на ВКС, IV г.
о. и др., с решението по чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне на договора за прехвърляне на
4
недвижим имот се заличават последиците на договора и имотът се връща в патримониума
на собственика - прехвърлител, т. е. правата се възстановяват такива, каквито са били преди
прехвърлянето.
Доколкото се касае за облигационна претенция, то направените от ответницата
оспорвания на правото на собственост на ищците върху имотите не следва да се разглеждат
в настоящото производство, като в същото не следва да се обсъжда и въпросът за
действителността на договора, сключен между страните, предвид че решението на СРС, 46
състав е влязло в сила в частта, с която договорът е развален. Не се касае и за предявяване на
чужди права, тъй като продажбата на чужда вещ не е недействителна, но не поражда вещно-
транслативен ефект. Пред настоящата инстанция ответницата е направила възражение за
придобивна давност, което е преклудирано, тъй като е заявено едва при повторното
разглеждане на спора, след като делото е върнато за ново разглеждане от етапа по изготвяне
на доклад по делото. По силата на изричната разпоредба на чл. 133, вр. чл. 131, ал. 2, т. 5
ГПК, с изтичането на срока за отговор се преклудира възможността ответникът да
противопоставя възражения, основани на съществуващи и известни нему към този момент
факти. Общото правило за преклудиране на възраженията на ответника с изтичане на срока
за отговор се отнася и за възраженията за придобивна и погасителна давност. Същите се
преклудират в посочения срок, доколкото по естеството си не могат да се основават на
нововъзникнал факт, тъй като с предявяване на иска давността се прекъсва (чл. 116, б. „в“
ЗЗД и чл. 84 ЗС). Следователно, възражението за давност е от категорията на процесуалните
права, които се преклудират, ако не са упражнени в срока за отговор на исковата молба,
както е в настоящата хипотеза, предвид че ответницата посочва като начало на давностно
владение 2013 г., на което е могла да се позове при първото разглеждане на делото.
Единствено за пълнота следва да се посочи, че заявяването на иска по чл. 87, ал. 3
ЗЗД за разваляне на договор прекъсва давността по отношение на предмета на договора
- Решение № 560 от 05.11.2009 г. по гр. д. № 1669/2008 г. по описа на ВКС, II г. о. Страна по
разваления договор не се ползва от защитата на разпоредбата на чл. 88, ал. 2 ЗЗД и трябва да
върне полученото по разваления договор по силата на обратното действие на развалянето,
дори да има друго основание за придобиване, на което да се позове - чл. 88, ал. 1 ЗЗД
(Решение № 101 от 27.04.2011 г. по гр. д. № 1255/2010 г. по описа на ВКС, ІІ г. о., Решение №
91 от 05.12.2012 г. по гр. д. № 613/2011 г. по описа на ВКС, ІІ г. о.). Тъй като правото на
собственост може да се придобие само от лице, което не го притежава на друго основание,
собственикът на имот на основание договор не може да го придобие на оригинерно
основание - придобивна давност, защото не можеш да владееш срещу себе си – Решение №
172 от 12.10.2016 г. по гр. д. № 1424/2016 г. по описа на ВКС, І г. о., Решение № 161 от
14.12.2017 г. по гр. д. № 475/2017 г. по описа на ВКС, I г. о., Определение № 2270 от
21.07.2023 г. по гр. д. № 28/2023 г. по описа на ВКС, I г. о. Предвид изложеното, докато трае
съдебният процес по иска за разваляне на договора, приобретателите по подлежащия на
разваляне договор не могат да упражняват владение срещу себе си. Ако ответницата твърди
настъпването на нови факти, след образуване на производството и подаването на отговора
5
на исковата молба, респективно след влизане в сила на решението по чл. 87, ал. 3 ЗЗД, с
което договорът е развален и изтичане на изискуемия от чл. 79, ал. 1 и ал. 2
ЗС десетгодишен давностен срок, респ. петгодишен такъв, това не е пречка за предявяване
на отделен иск за собственост в самостоятелно производство.
Поради изложеното съдът приеме, че за ответницата не е налице основание за
задържане на имотите, предмет на договора за покупко-продажба от 23.12.2014 г., съответно
при отпадане на облигационната връзка между страните владението върху имотите следва да
бъде върнато на ищците.
По тези съображения предявеният иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, вр.
чл. 88, ал. 1, пр. 1 ЗЗД е основателен и следва да бъде уважен.
По разноските:
При този изход на спора разноски се дължат единствено на ищците.
При разглеждане на гр. д. № 71799/2016 г. по описа на СРС, 46 състав ищците са
сторили разноски в общ размер на 2110 лв. (270 лв. – държавна такса и такса за издаване на
съдебни удостоверения, 1840 лв. – адвокатско възнаграждение), от които са им присъдени
1055 лв. С оглед уважаването на иска и по чл. 88, ал. 1 ЗЗД на ищците следва да се присъди
допълнително сумата от 1055 лв., при липса на оспорване на решението на СРС относно
начина на определяне на разноските и техния размер.
При разглеждане на в. гр. д. № 7977/2020 г. по описа на СГС, IV-В въззивен състав
ищците са сторили разноски както следва: 129,11 лв. – държавна такса и 920 лв. - адвокатско
възнаграждение съгласно договор за правна защита и съдействие от 27.01.2020 г., служещ
като разписка за изплащане на възнаграждението, което е в минимален размер съгласно
действащата към датата на уговаряне на възнаграждението редакция на чл. 7, ал. 6, вр. ал. 2,
т. 4 от Наредба № 1/09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения
(редакция от 22.01.2019 г.). Поради това в полза на ищците за въззивното производство
следва да се присъди сумата от 1049,11 лв.
За настоящото производство от ищците не се претендират разноски, поради което
съдът не присъжда такива.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Р. В. К., ЕГН **********, с адрес: с. Л., общ. Е.П., ул. „Ч.“ № 8 да предаде
на Л. Г. Я., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул. „З.“ № 113 и Н. В. Я., ЕГН **********, с
адрес: гр. С., бул. „К.В.“ № 145, на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, вр. чл. 88, ал. 1, пр. 1
ЗЗД, владението върху следните недвижими имоти: 1/ СГРАДА, с предназначение: жилищна
сграда – еднофамилна, заснета с идентификатор № 68134.2822.510.1, находяща се в гр. С.,
СО, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-
39/20.07.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК; адрес на имота: гр. С., СО, район
6
„В.“, ул. „С.“ № 68, която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор №
68134.2822.510, брой етажи: 1, застроена площ: 49 кв. м.; стар идентификатор: няма, номер
по предходен план: няма, която сграда съгласно документи за собственост представлява:
ЗАПАДНИЯ БЛИЗНАК от едноетажна жилищна сграда, състоящ се от стая, хол, кухня и
антре с площ от 50 кв. м., построен върху поземлен имот, съставляващ имот с
планоснимачен номер 510 от квартал 54 по плана на гр. С., местност „НПЗ „Орион“ и
съседни жилищни територии“, целият с площ от 300 кв. м., за който заедно с имот с
планоснимачен номер 511 е отреден парцел II-511,510 от квартал 54 по плана на гр. С.,
местност „НПЗ „Орион“ и съседни жилищни територии“, целият с площ от 624 кв. м., при
съседи на парцела: улица, УПИ I-504, 505, УПИ VI - за озеленяване и трафопост и 2/
СГРАДА с предназначение: жилищна сграда – еднофамилна, заснета с идентификатор №
68134.2822.510.3, находяща се в гр. С., СО, по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД-18-39/20.07.2011 г. на Изпълнителния директор на
АГКК; адрес на имота: гр. С., СО, район „В.“, ул. „С.“ № 68, която сграда е разположена в
поземлен имот с идентификатор № 68134.2822.510, брой етажи: 1, застроена площ: 21 кв. м.;
стар идентификатор: няма, номер по предходен план: няма, която сграда съгласно документи
за собственост представлява: ВЪТРЕШНА ЕДНОЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, състояща
се от стая и антре, с площ от 22 кв. м., построена върху поземлен имот, съставляващ имот с
планоснимачен номер 510 от квартал 54 по плана на гр. С., местност „НПЗ „Орион“ и
съседни жилищни територии“, целият с площ от 300 кв. м., за който заедно с имот с
планоснимачен номер 511 е отреден парцел II-511,510 от квартал 54 по плана на гр. С.,
местност „НПЗ „Орион“ и съседни жилищни територии“, целият с площ от 624 кв. м., при
съседи на парцела: улица, УПИ I-504, 505, УПИ VI - за озеленяване и трафопост, получено
от ответницата Р. В. К. на отпаднало основание – развален договор за покупко-продажба на
недвижими имоти от 23.12.2014 г., обективиран в нотариален акт № 088, том I, рег. № 13641,
дело № 071/2014 г. на нотариус Ц.С., с рег. № 030 по регистъра на Нотариалната камара.
ОСЪЖДА Р. В. К., ЕГН **********, с адрес: с. Л., общ. Е.П., ул. „Ч.“ № 8 да заплати
на Л. Г. Я., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул. „З.“ № 113 и Н. В. Я., ЕГН **********, с
адрес: гр. С., бул. „К.В.“ № 145, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 1055 лв. – разноски
по гр. д. № 71799/2016 г. по описа на СРС, 46 състав и сумата от 1049,11 лв. – разноски по в.
гр. д. № 7977/2020 г. по описа на СГС, IV-В въззивен състав.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7