РЕШЕНИЕ
№ 310
гр. Варна, 09.12.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Анета Н. Братанова
Членове:Георги Йовчев
Николина П. Дамянова
при участието на секретаря Десислава Ив. Шинева Чипева
като разгледа докладваното от Георги Йовчев Въззивно търговско дело №
20253001000383 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК, образувано по въззивна жалба на „ДТ
Билдинг“ ЕООД, със седалище гр.Добрич срещу решение №224/29.05.2025 година по търг.
дело №470/2024 година, на ВОС, с което е отгвърлен предявения от въззивника срещу
„Адрес недвижими имоти“ АД, със седалище гр.София, иск с правно основание чл.92 ЗЗД, за
заплащане на сумата от 22 000 евро, претендирана като неустойка в размер на 10% от
продажната цена на имота, посочена в чл.2, т.1 от договор за сътрудничество от 19.01.2024 г.,
сключен между „Адрес недвижими имоти" АД и „ДТ Билдинг" ЕООД, на основание чл. 6 от
същия договор.
Въззивникът излага съображения за незаконосъобразност на процесното решение,
поради погрешен анализ и преценка на събраните доказателства и допуснати от първата
инстанция съществени процесуални нарушения. Поддържа възражението относно
качеството на свързани лица, което притежават ответното дружество и „Имотека“ АД.
Твърди, че представеният договор между Д Ш и „Имотека“ АД е непротипоставим,
доколкото няма достоверна дата, а и от същия не се установява идентичност на описаните в
него имоти и тези предмет на договора между ищеца и ответника. Моли съда да отмени
обжалваното решение и постанови друго, с което да уважи иска.
Насрещната страна, в срока по чл.263, ал.1 от ГПК е подала писмен отговор, в който
оспорва жалбата, като излага подробни съображения в тази насока. Моли съда да потвърди
обжалваното решение.
За да се произнесе, съдът съобрази следното:
Пред ВОС е предявен иск с правно основание чл.92 от ЗЗД от „ДТ Билдинг" ЕООД
срещу „Адрес недвижими имоти" АД за заплащане на сумата от 22 000 евро, претендирана
като неустойка по чл.6 в размер на 10% от продажната цена на имота, посочена в чл.2, т.1 от
договор за сътрудничество от 19.01.2024 г., сключен между „Адрес недвижими имоти" АД и
1
„ДТ Билдинг" ЕООД. Твърди се, че на 08.11.2023 г. между Д Ф Ш в качеството й на
възложител и „ДТ Билдинг“ ЕООД в качеството му на посредник е сключен договор за
посредничество, по силата на който на посредника са възложени изключителни права при
продажба на поземлен имот с идентификатор 10135.2522.173, находящ се в гр. Варна,
местност „Акчелар“, собственост на Д Ш. Излага, че 19.01.2024 г. между „Адрес недвижими
имоти“ АД и „ДТ Билдинг“ ЕООД е сключен договор за сътрудничество за организиране
покупко-продажбата на същия поземлен имот, по силата на който ответникът се съгласил да
предлага имота на потенциални купувачи на цена от 220 000 евро. Излага, че по повод
осигурен от ответника потенциален купувач, на 01.02.2024г. и 09.02.2024 г. били
осъществени срещи в офиса на „ДТ Билдинг“ ЕООД, на които присъствали представители
на „ДТ Билдинг“ ЕООД, „Адрес недвижими имоти“ АД, „Имотека“ АД, ЕИК *********,
продавачът Д Ф Ш, купувачът С М Е. и други лица, като били обсъдени параметри на
сделката и начин на плащане на цената. Твърди, че на 12.03.2024 г. без знанието и участието
на „ДТ Билдинг“ ЕООД било извършено прехвърляне на собствеността на имота чрез
покупко-продажба като посредник от страна на купувача било дружеството „Имотека“ АД -
свързано с „Адрес недвижими имоти“ АД лице по смисъла на параграф 1, т. 3, буква „д“ от
ДР на ДОПК. Това според ищеца представлявала неизпълнение на задълженията по чл.5 от
договора за сътрудничество от 19.01.2024 г. от страна на „Адрес недвижими имоти“ АД, тъй
като чрез свързаното си лице „Имотека“ АД е осъществило връзка с продавача Д Ф Ш и е
посредничело за осъществяване на сделка (покупко-продажба на процесния имот) с купувача
С М Е., без знанието, съгласието и участието на „ДТ Билдинг“ ЕООД, поради което дължи
уговорената в чл.6 от договора неустойка.
Ответното дружество оспорва иска като твърди, че не е посредничил на купувача Е.
за осъществяване на сделката и не носи отговорност за действията на трето за спора, поради
което не дължи неустойа. Възразява, че уговорката за неустойка е нищожна поради
накърняване на добрите нрави, тъй като размерът многократно надхвърля уговореното в
договора възнаграждение.
Решението на първоинстанционния съд съдържа реквизитите по чл.236 ГПК и е
действително, произнасянето съответства на предявеното искане и правото на иск е
надлежно упражнено, поради което производството и решението са допустими.
Съгласно чл.269 от ГПК, въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. По отношение на неправилността
на първоинстанционния съдебен акт, съобразно разпореждането на чл.269, ал.1 изр.второ
ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в жалбата оплаквания.
Не се спори, а и от представените по делото писмени доказателства се установява, че
на 08.11.2023 г. между Д Ф Ш и „ДТ Билдинг" ЕООД е сключен договор за посредничество,
по силата на който Д Ф Ш е възложила на въззивника да посредничи с изключителни права
при продажбата на собствения и поземлен имот с идентификатор 10135.2522.173, находящ
́
се в гр. Варна, местност „Акчелар. Установява се, че на 19.01.2024 г. между страните по
делото е сключен договор за сътрудничество, по силата на който въззиваемото дружество се
е съгласило да предлага имота на потенциални купувачи за цена от 220 000 евро срещу
комисионно възнаграждение при намиране на купувач в размер на 6 000 евро. В чл. 5 от
договора е предвидено, че „Адрес недвижими имоти“ АД няма право в срок от една година
от датата на подписване на договора да се свързва с продавача без „ДТ Билдинг“ ЕООД за
осъществяване на сделка с купувача представен в този договор от „Адрес“. Съгласно чл. 6 от
договора при нарушение на посочените условия виновната страна дължи неустойка в размер
на 10% от продажната цена на съответния имот, посочена в договора.
От представените от третото лице Д Ш по реда на чл.192 от ГПК документи се
установява, че същата по силата на договор от 02.08.2023 г. е била в договорни
правоотношения с „Имотека“ АД във връзка с продажбата на поземлен имот с
идентификатор 10135.2522.173, находящ се в гр. Варна, местност „Акчелар в гр. Варна, СО
2
„Акчелар“ № 173 и след осъществяване на сделката е заплатила на „Имотека“ АД
комисионно възнаграждение в размер на 3520.50 лева. С договора Д Ш е предоставила на
„Имотека“ АД изключително право да предлага имота и посредничи за сключване на сделка
за продажбата му за срок от три месеца с уговорка за автоматично продължаване на
действието на договора за нов тримесечен период при липса на писмено волеизявление за
прекратяване на договора, като уговорката има многократно действие – чл. 4.1 от договора.
Истинността на договора не е оспорена в сроковете по чл.193 от ГПК, поради което
изложените в тази насока във въззивната жалба възражения, не следва да бъдат обсъждани.
От показанията на свидетеля С М Е., които съдът кредитира като непосредствени,
незаинтересовани и съответстващи на събраните писмени доказателства се установява, че
същият е узнал за процесния имот чрез съдействието на „Имотека“ АД, което чрез своя
брокер Юлия го е свързала с продавачката Д Ш, като всичко по договора до неговото
сключване пред нотариус се е движело от брокера на „Имотека“ АД.
Няма спор, а и от показанията на свидетеля И Ч се установява, че е била налице
информационна система между „Адрес недвижими имоти“ АД и „Имотека“ АД, в която
едни и същи имоти са описани по един и същи начин с един и същ информационен код и в
тази система, имотът на Д Ш е можело да се види от консултантите и на двете дружества.
От показанията на свидетелката Д Ф Ш, ценени при условията на чл. 172 от ГПК,
предвид твърдения на въззивника за нейни непогасени задължения, сключеният през
ноември 2023 г. между нея и „ДТ Билдинг“ договор за посредничество бил във връзка с
техен клиент – руснак, до сделка с когото не се стигнало. Излага, че купувачът Стамен Е. и
́
бил представен от „Имотека“, като с него през март 2024 г. е сключен и договор за продажба,
по който свидетелката платила комисионна в размер на 3520 лв. на „Имотека“. Свидетелката
сочи, че не е заплащала комисионна на „Адрес недвижими имоти“ АД, нито на „ДТ
Билдинг“ ЕООД, тъй като договорът и за посредничество с „Имотека“ бил ексклузивен и
́
„ДТ Билдинг“ нямали отношение към сделката с Е.. Отрича да е провеждала телефонен
разговор с управителя на „ДТ Билдинг“ ЕООД във връзка с извършената покупко-продажба
на имота, в който разговор да е заявила, че на „Адрес недвижими имоти“ също е заплащана
комисионна.
Основателността на иска за неустойка следва да се преценява с оглед осъществяването
на сложен фактически състав при условията на чл.92 от ЗЗД, а именно: наличие на валидно
сключен договор между страните, пораждащ облигационна връзка между тях, наличие на
пълно или частично неизпълнение на договора, наличие на уговорка за плащане на
неустойка за това неизпълнение.
Анализът на сочената като основание за възникване на договорната отговорност на
изпълнителя уговорка за неустойка, обективирана в чл.5 от договора, обуславя извода на
съда, че се отнася до хипотеза на неизпълнение, при която от „Адрес недвижими имоти“ АД
е осъществил пряко връзка с продавача и сам или чрез пълномощник е посредничил за
осъществяване на сделката с купувача.
Този извод следва не само от стриктното тълкуване на договорната уговорка, но и от
съпоставката и с останалите уредени между страните хипотези на неизпълнение и
последиците от това. Така например, в чл.4 от договора страните са уговорили, че агентът
„ДТ Билдинг“ ЕООД, няма право в срок от една година от подписване на договора, да се
свързва пряко или чрез трети лица или подписва договор с купувач, предоставен от
„Адрес“, или свързани с него лица.
В този смисъл съдът намира за неоснователно твърдението на ищеца, че уговорената
по чл.5 от договора неустойка обхваща и хипотези при която свързано с „Адрес недвижими
имоти“ АД лице, след подписване на договора за сътрудничество от 19.01.2024 г. и в срок от
една година е осъществило връзка с продавача и без участието на „ДТ Билдинг“ ЕООД е
посредничило за осъществяване на сделката с купувача.
По делото не са ангажирани доказателства от които да се установява, че „Адрес
недвижими имоти“ АД, чрез свой служител или чрез пълномощник е осъществило пряко
3
връзка с продавача и е посредничил за осъществяване на сделката с купувача.
Обстоятелството, че „Имотека“ АД и „Адрес недвижими имоти“ АД са свързани лица по
смисъла на параграф 1, т.3, буква „д“ от ДР на ДОПК, в случая е без значение, тъй
наличието на свързаност между двете търговски дружества не означава, че „Имотека“ АД е
действало като пълномощник на „Адрес недвижими имоти“ АД и от негово име или за
негова сметка да е осъществило връзка с продавача на имота. Дружествата, макар и свързани
са различни юридически лица, поради което правата и задълженията по конкретните
правоотношения, възникват за всеки от субектите. Обстоятелството, че „ДТ Билдинг“ ЕООД
е предоставило информация за имота на „Адрес недвижими имоти“ АД и тази информация е
била достъпна за „Имотека“ АД чрез общата им информационна система, описана от
свидетелката Чобанова не означава, че „Имотека“ АД е действало от името или за сметка на
въззиваемото дружество, а и „Имотека“ АД е разполагало с информацията за същия имот
още от август 2023 г., съобразно договора за посредничество с продавачка Д Ш.
С оглед на горното, съдът намира, че за неизпълнение на задълженията на „Адрес
недвижими имоти“ АД, чрез свързано с него лице, да не осъществява връзка с продавача без
участието на „ДТ Билдинг“ ЕООД и да посредничи за осъществяване на сделката с
купувача в периода от подписване на договора за сътрудничество - 19.01.2024 г. до
19.01.2025 г., не е предвидена клауза на неустойка в размер на 10% от продажната цена на
съответния имот. Неустойката по чл.5 от договора, не обхваща и твърдяното неизпълнение
на задължение от страна на „Адрес недвижими имоти“ АД, тъй като страните изрично са
посочили, че се отнася единствено за случаите, когато „Адрес недвижими имоти“ АД е
осъществил пряко връзка с продавача и сам или чрез пълномощник е посредничил за
осъществяване на сделката с купувача, каквито доказателства по делото не са представени.
Следва да се посочи, че „Имотека“ АД е имало сключен договор за посредничество с
продавачката на имота Д Ш от 02.08.2023 г., т.е. няколко месеца преди сключване на
договора за сътрудничество, поради което не може да се приеме, че действайки като
посредник на Д Ш по силата на договора от 02.08.2023 г., „Имотека“ АД се е свързало с нея
от името или за сметка на „Адрес недвижими имоти" АД. Времевото ограничение за контакт
с продавача за „Адрес недвижими имоти" АД е за период следващ този, в който „Имотека“
АД вече е имала договор със собственика на имота, поради което „Имотека“ АД не е имало
нужда от съдействие от страна на „Адрес недвижими имоти" АД, за да се свърже с
продавачката на имота и да посредничи за извършване на продажбата.
С оглед на гореизложеното съдът намира, че предявеният иск с правно основание
чл.92 от ЗЗД се явява неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен.
Ето защо съдът, препращайки и към мотивите на първоинстанционния съд на осн.
чл.272 от ГПК, следва да потвърди обжалваното решение.
Въззиваемото дружество „Адрес недвижими имоти" АД е отправило искане за
присъждане на адвокатско възнаграждение за процесуално представителство и защита в
производството, в размер на 4100 лева. Страната е представила списък с разноски по чл.80
ГПК, договор за правна защита и съдействие и доказателства за изплащане на
претендираното адвокатско възнаграждение. От страна на въззивника е отправено
възражение по чл.78, ал.5 ГПК, за намаляване на адвокатското възнаграждение до 2500 лева
/стр.33/. При направено възражение за прекомерност на възнаграждението, съдът дължи
преценка освен за интереса по спора, така и на други обстоятелства, свързани с преценка на
правна и фактическа сложност на спора, извършените по делото процесуални действия,
присъденото от първата инстанция възнаграждение и др. С оглед задължителния характер на
даденото с решение на СЕС по дело С - 432/2022 г. тълкуване, определените с Наредба №
1/09.01.2004 г. минималните размери на адвокатските възнаграждение не са задължителни и
не обвързват съда. Делото се отличава с известна фактическа и правна сложност, като
производството пред въззивния съд е протекло в едно съдебно заседание, в което се е явил
процесуален представител на въззиваемото дружество. Съдът намира, че с оглед
фактическата и правна сложност на делото, в полза на въззиваемото дружество следва бъдат
присъдени разноски за адвокатско възнаграждение, за защита пред въззивната инстанция в
4
размер на 3200 лева.
Мотивиран от гореизложеното и на осн.чл.272 от ГПК, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №224/29.05.2025 година по търг. дело №470/2024 година,
на ВОС, с което е отгвърлен предявения от „ДТ Билдинг" ЕООД, със седалище гр.Добрич
срещу „Адрес недвижими имоти“ АД, със седалище гр.София, иск с правно основание чл.92
ЗЗД, за заплащане на сумата от 22 000 евро, претендирана като неустойка в размер на 10%
от продажната цена на имота, посочена в чл.2, т.1 от договор за сътрудничество от
19.01.2024 г., сключен между „Адрес недвижими имоти" АД и „ДТ Билдинг" ЕООД, на
основание чл. 6 от същия договор.
ОСЪЖДА „ДТ Билдинг" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр.Добрич, ул.„Баба Тонка" №40, да заплати на „Адрес недвижими имоти" АД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.София, пл.„Света Неделя“ №4, ет.6,
сумата от 3200 (три хиляди и двеста) лева, представляващи направените във въззивното
производство съдебно-деловодни разноски, на осн. чл.78, ал.3 вр. ал.5 от ГПК.
Решението подлежи обжалване при условията на чл.280 от ГПК пред Върховен
касационен съд на РБ в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5