О П Р Е Д Е Л Е
Н И Е
24.01.2020
г.
Старозагорски
районен съд,
Гражданско отделение, пети състав, в закрито заседание в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Ваня Тенева
като
разгледа гр.д. № 5444 по описа на СтРС за 2019 г. намери следното:
Извършена е проверка по чл. 140 ал.
1 от ГПК.
Предявеният иск по чл. 40 ал. 1 от ЗУЕС е редовен и допустим.
Към молбата са представени писмени
доказателства, които следва да бъдат приети като относими и необходими.
На основание чл. 190 от ГПК да се
изиска от ответната страна актуален списък на етажните собственици и посочване
на идеалните части.
По отношение на искането да се
изиска ДП 1683/2019 г. съдът ще се произнесе в първото по делото съдебно
заседание.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил
отговор на исковата молба от управителя на етажната собственост.
Приложените доказателства към
отговора са неотносими и не следва да се приемат.
Водим от горното, съдът,
ОПРЕДЕЛИ
ПРИЕМА представените
с исковата молба и допълнителната такава писмени доказателства.
ЗАДЪЛЖАВА
на основание чл. 190 от ГПК управителя на етажната собственост в срок до
откритото съдебно заседание да представи актуален списък на етажните
собственици и посочване на идеалните части.
ОТЛАГА
произнасянето си по искането да се изиска ДП 1683/2019 г. в първото по делото
съдебно заседание
НАСРОЧВА о.с.з. за 09.03.2020 г. от 10.30 ч., за която дата да се призоват страните.
На страните да се изпрати препис от
настоящото определение и от отговора на исковата молба.
ПРОЕКТО - ДОКЛАД
ПО ДЕЛОТО
:
Предявен е иск по чл. 40 ал. 1 от ЗУЕС.
Ищецът С.П.С. твърди, че съгласно
нот.акг за покупко-продажба на недвижим имот № 150, т.И, рег.№ 3202, д№ 287 /
09.12.2011 г. е собственик на обект № 4 по КККР, представляващ Бутик № 4,
намиращ се в сутерена на масивна обществено-стопанска сграда № 1 по схема на
АГКК, построена с отстъпено право на строеж в ПИ с идентификатор 68850.503.561,
с предназначение на самостоятелния обект: за търговска дейност, брой нива на
обекта: 1, който бутик представлява самостоятелен обект в сграда в
идентификатор 68850.503.561.1.36 и е със застроена площ от 17,50 кв.м., при
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: имот № 68850.503.
561.1.37 и имот № 68850.503.561.1.35, под обекта : няма, над обекта: няма, по
схема на АГКК - СГКК - Стара Загора, и при граници на бутика по нот.акг: от
север - коридор, от изток - бутик № 3, от юг - бул."Цар Симеон
Велики" и от запад - бутик № 5, заедно с прилежащите на бутика идеални
части от 14 бр.бутици в сутерена на сградата помещения, а именно: санитарен
възел с преддверие и две клетки, стая за почивка на персонала и коридор, заедно
с прилежащите му съответни ид.части от общите части на цялата сграда съгласно
чл.38 от ЗС, както и съответното право на строеж върху ПИ, в който е построена
сградата.
На 01.10.2019год-. узнал, че
собствениците на другите обекти в етажната собственост, а именно:
Иван Василев Любенов, собственик на
бутик №6
Веселин Желев Петров, собственик на
бутик №10
Росен Димитров Трендафилов,
собственик на бутик №5
МироС.Димов Митев, собственик на
бутик №7
Златка Станчева Димова, собственик
на бутик №14
Станка П. Желева, собственик на
бутик №9
Маргарита Пенчева Маркова,
собственик на бутик №8
Новачко Филипов Новачков, собственик
на бутик №1,2, 3 и 11
в качеството на собственици на
обекти в Бизнес център „Европа” гр.Стара Загора бул.”Цар Симеон Велики”№ 105,
вх. 0 ет. - 1 , поземлен имот с идентификатор 68850.503.561.1 / в отсъствие на
други собственици, включително и на ищеца/ са взели следните решения, както
следва:
1 Собствениците на бутиците дават
своето съгласие за преместването на преградните стени от гипсокартон и
стъклопакети /които били носещи стени/ в моментното им състояние към днешна
дата.
Всички присъстващи даваме
потвърждението си, че даваме ползване освен основната площ на бутиците и общите
части, включваща и санитарен възел и две клетки - стая за почивка на персонала
и коридор, както и със съответните идеални части от общите части на цялата
сграда, съгласно чл.38 от ЗС и от правото на строеж.
Даваме съгласие за проект - достъпна
среда
Потвърждаваме съгласието си за
експлоатация и поддръжка на видео наблюдение в Търговските обекти и общите
части
Потвърждават съществуващия правилник
за вътрешен ред
Избор на домоуправител, като
събранието единодущно избира нов домоуправител и касиер
Потвърждаваме разпределението на
рекламната площ в процентно съотношение спрямо площта на бутиците.
Ищецът счита, че всички решения, взе
по-горе са незаконосъобразни и следва да бъдат отменени.
В качеството си на собственик на
конкретен обект бил непосредствено заинтересован от така взетите решения,
поради което в предвидения от Закона срок, оспорва горепосочените решения като
незаконосъобразни и необосновани. Същите били взети в нарушение на процедурите
за свикване на общо събрание, съгласно разпоредбите на ЗУЕС, освен това взетите
решения били в явно противоречие със материалния Закон и със целта на Закона.
Целта на взетите решения била да се ….беззаконията, извършени от определени
членове на етажната собственост, изразяващи се във завземане на общи части -
коридори, незаконни преустройства на самостоятелни обекти и извършване на
самоуправни действия, в резултат на които се нарушавали правото на
неприкосновеност на частната ми собственост.
ДОПУСНАТИ БИЛИ СЪЩЕСТВЕНИ НАРУШЕНИЯ
НА ПРОЦЕСУАЛНИТЕ ПРАВИЛА, ПРЕДВИДЕНИ В ЗУЕС - чл.13, чл.15 във връзка с чл.17,
ал.1 т.2 от ЗУЕС., както следва
1 .липсвало валидно взето решение за
свикване на общо събрание съгласно разпоредбите на чл. 13 от ЗУЕС - общото
събрание не било свикано по предвидения от Закона ред, тъй като - липсвала
покана до етажните собственици в предвидения от Закона срок.
Лично ищецът не бил уведомен по
надлежния ред за свикване на събранието, въпреки, че уведомил писмено етажните
собственици да го уведомяват за свикване на събрание и всякакви други въпроси
на посочената от него електронна поща или на мобилния му телефон., за което
представял и писмени доказателства.
Той по никакъв начин не сбил
уведомяван за свикване на събранието, както и за взетите решения, за които
узнал съвсем случайно на 01.10.2019год., когато видял поставен лист от
протокола на общото събрание на вратата на притежавания от него магазин.
ДОПУСНАТИ БИЛИ СЪЩЕСТВЕНИ НАРУШЕНИЯ
НА МАТЕРИАЛНИЯ ЗАКОН - ЗУЕС
Решенията на общото събрание на
етажната собственост не били взети с предвидения кворум съгласно разпоредбите
на чл. 15, ал.1 от Закона, тъй като с едно от решенията се вземало решение за
промяна в разпределението на общите части и в правото на ползване на същото,
което следвало да е с единодушно съгласие на всички собственици, представляващи
100% от общите части на сградата. В настоящия случай, както заявил по-горе това
не било спазено, поради което счита, че така взетите решения били нищожни.
Като собственик на магазинно
помещение той бил възпрепятстван ефективно да си упражнява правото на
собственост, тъй като в търговския обект, притежателите на самостоятелни обекти
самоволно били преместили стените, като в резултат на това били завзели
по-голямата част от коридорите, което възпрепятствало ефективното ползване на
обекта му. Освен това пред неговия магазин, който отдавал под наем - били
поставени рафтове и други, които пречели на клиентите му спокойно да посещават
магазина. Натрупаната в коридора стока пречела и дезориентирала посетителите на
обекта, като всички оставали с убеждението, че това са някакви складови
помещения и едва ли не всичко е един търговски обект. В резултат на тези
действия той не могъл да упражнява в пълен обем правото си на собственост и
това била и причината наемателите да напускат, като търпял имуществени вреди,
които допълнително ще предяви по съдебен ред.
Многократно водил разговори за
доброволно решаване на проблемите. Като на 19.03.2018год. изпратил писмо с
обратна разписка за доброволно освобождаване на коридора, но до този момент не
били предприети никакви действия, тъкмо напротив бил заплашван, вкл. и със физическа
саморазправа, да напусне търговския център и да си продаде магазина на
безценица.
Ето защо подал сигнал до Община
Стара Загора, PC ПБЗН - Стара Загора, както и Районна прокуратура.
В РП-Стара Загора било образувано
досъдебно производство №1683/2019год. а Районна служба пожарна безопасност и
защита на населението издаде конкретни предписания за пълно освобождаване на
коридорите, което не е изпълнено и към настоящия момент вече пети месец.
А Община Стара Загора след
извършената проверка въз основа на експертно заключение на инж.Р.Присадашка,
констатирала следното, че има отклонение от одобрения проект и са изместени
вътрешните преградни стени и са заети общите площи от коридора със стоки, както
и че всички отклонения са описани в експертизата на инж.Р.Присадашка.
А съгласно разпоредбите на чл.6,
ал.1 от ЗУЕС - „Собствениците са длъжни да не пречат на другите собственици,
ползватели и обитатели, както да не завземат общи части на сградата.”
Искането е да се постанови съдебно решение на основание
чл.40 ал. 1 от ЗУЕС като се отменят така взетите на Общото събрание на етажната
собственост на обособена част от бизнес сграда, търговски център „Европа”,
гр.Стара Загора, бул. „Цар Симеон Велики”№105 вх. 0 по протокол от
25.09.2019год. като незаконосъобразни.
Претендирани са разноски.
С допълнителна искова молба излага
следните твърдения за пороци на решението на Общото събрание.
Относно кворума на ОС на ЕС:
1. В
протокола било посочено кои собственици присъстват, без да е отразено колко
идеални части от общите части на сградата представляват, за да се удостовери:
а) Законно
ли е ОС на ЕС?
б) При
съсобственост, явилият се съсобственик, без пълномощно от останалите
съсобственици, може да представлява само собствените си идеални части от общите
части.
в) Налице
ли е необходимият кворум, съгласно чл.17 от ЗУЕС, за да се материализира в
решение всяка една от точките в посочения дневен ред?
Относно решенията на проведеното ОС
на ЕС:
1. Дневният ред на ОС е представен
като даване на съгласие за извършени от Новачков и вече констатирани от
компетентните органи. закононарушения, удостоверени с експертизи на вещи лица.
Този дневен ред, представен като даване на съгласия, е в пълно противоречие с
издадената заповед на Кмета на Община Стара Загора и предписанието на РСПБЗН -
Стара Загора, които не са обжалвани и вече са влезли в законна сила.
2. Не е посочено с колко реални
идеални части от общите части на сградата е обективирано и материализирано това
съгласие, представено като решения на ОС на ЕС и налице ли е необходимото
мнозинство, съгласно чл.17 от ЗУЕС. Това закононарушение се отнася за всички
точки от дневния ред.
Например: За събарянето и преместването
на стени, посочени в т.1 от дневния ред, които са общи части на ЕС, съгласно
чл.17, ал.2, т.1 се изисква съгласието на 100% идеални части от общите части на
сградата. Преди реализацията са необходими и проекти и одобряване от
компетентните органи, по съответния законов ред.
По т.2 от протокола:
1. Общите
части са неделими.
2. Съгласно
чл.5, ал.1, т.1 от ЗУЕС, собствениците на самостоятелни обекти, имат право да
използват общите части на сградата, според тяхното предназначение. В случая,
само един от собствениците - Новачков, чрез самоуправство използва общите части
и съм лишен от възможността да използвам търговския си обект. Коридорите, които
са общи части, са превърнати в търговска площ и е ограничен достъпът на
клиентите до магазина ми - видно е от приложените експертизи и предписания на
Кмета и Пожарната.
В законния срок бил депозирал
възражение по протокола на ОС на ЕС, съгласно ЗУЕС, което прилага към исковата
молба, заедно с документ, удостоверяващ връчването му.
В исковата му молба, на стр.З, на
ред 14, вместо: „...чл.17, ал.1, т.2", да се чете - чл.17. ал.1 и
ал.2".
Не бил избран протоколчик на ОС на
ЕС; Липсвал часът на започването и приключването на ОС; протоколът не бил
подписан от председателя на УС на ЕС и протоколчикът.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил
отговор от управителя на Етажната собственост.
Оспорва се законосъобразността на
предявеното Възражение от С.П.С., поради неспазване на срока за обжалване на
решенията на ОС съгласно чл.16, ал.9. Лицето се е запознало с протокола от ОС
на 01.10.2019 г., в предвидения 7 дневен срок за обжалване, (според цитираните обстоятелства
в исковата молба), но е подало възражение на 05.10.2019 г. след изтичане на
срока по чл.16, ал.9 от ЗУЕС.
Общото събрание било свикано на
основание чл.12, ал.2 и ал.5 от ЗУЕС, както и на основание, че избраният преди
няколко години Управител (С.П.С.) не изпълнявал задълженията си по чл.23, ал.1
и 2.
Лицето С.П.С. било уведомено
съгласно чл.13, ал.3 устно лично от собственика Новачко Новачков в установения
срок. На въпроса ще присъства ли на събранието отговора бил - Може да присъствам, може и да не присъствам“.
След това на излизане от етажната собственост демонстративно скъсал сложената
обява на входа за провеждане на ОС.
Относно провеждането ОС, във връзка
с чл.15, ал.1, от ЗУЕС счита, че присъствието на 11 собственици на бутици, при
общ брой 14 на етажната собственост, формира повече от 67% на идеалните части
от общите части. Съотношението на общата площ на обектите на присъствалите на
събранието е 204,5 м2 ,а на останалите 43,5 м2, което представлявало над 80% и
ако се преобразувало съгласно чл17, ал.4 щял се получи почти същият процент.
Решенията напълно отговаряли на
изискванията на чл.17, ал.7, т. от 1 до 6 и нямали противоречие с чл.17, ал.2.,
които лицето внушавало в молбата си.
В протокола било записано, че става
въпрос за ползване на общите части, което отговаря на изискванията на чл.17,
г.6.,а не за преразпределение на общите части, както е записано в исковата
молба.
В представените документи /искова
молба, възражение/ от лицето С.П.С., той категорично отхвърля решенията на
проведеното на 25.09.2019 г. ОС, но припознава в тях г-н Новачков, като
управител на етажната собственост, което резонно може да се тълкува, че приема
тези решения.
Счита, че е необходимо да уточни
някои обстоятелства по етажната собственост.
- Няколко от собствениците на
бутиците са сключили договори за наем на същите с ЕТ“Бейби мод“ гр. Стара
Загора, като в това число е и лицето С.П.С., чийто договор обаче е прекратен
през 2018 г. Вследствие той осъществява действия за преговори с фирмата за
сключване на нов договор, но при нов по висок наем или закупуване на бутика.
Естествено преговорите не завършват с консенсус и е предприето изпращане на
сигнали, жалби, молби и др. до различни инстанции за нарушения, за които „до
сега“ лицето не е запознато и не е сигнализирало. Недоволен от работата на
институциите, в социалните мрежи група „Имоти“ Стара Загора коментира техните
действия и в случая конкретно нарича Кмета на общ. Стара Загора и служителите
престъпници /ОПГ/.
Същият извършвал безпрецедентни
действия като събарял стоката от рафтовете в помещенията на наемателя и пита
„Какво ще ми направите“.
Следи сем. Янакиеви и им изпраща
провокативни снимки, снима децата им и изпраща техни снимки снимани без глави.
Лицето Слав П.С. предоставя в
различните жалби и молби различни адреси за кореспонденция/ които постоянно
сменя/ като от разговор с него осъществен от г-н Новачков се оказва, че
постоянния му адрес е в гр.София , а не посоченият в исковата молба в гр. Стара
Загора, невярно е и подаденото ЕГН, което е с 11 цифри, а не законните 10 цифри.Всичко
това целяло да затруднява комуникацията с него и да твърди, че не е уведомен.
Съгласно разпоредбата на чл. 40 ЗУЕС, всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на
общото събрание. В производството по отмяна на незаконосъобразно решение на
общото събрание, съдът контролира законосъобразността на решението, включително
дали процедурата по свикване и обявяване на решението е спазена.
В тежест на ищеца е да докаже, че е
собственик на обект в ЕС, че е спазил преклузивния срок за подаване на молбата
за отмяна и наличието на твърдяните от него закононарушения. В тежест на
ответниците е да докажат, че са взели законосъобразно решение.
НАПЪТВА страните към спогодба, като
указва, че съгласно чл. 78 ал. 9 от ГПК при приключване на делото със спогодба
половината от внесената държавна такса се връща на ищеца.
Определението не подлежи на
обжалване.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: