Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 489 06.02.2014
г.
гр.Бургас
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Бургаският
окръжен съд, гражданска колегия в публично заседание на 11 декември две хиляди
и тринадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИМИТЪР ТАНЕВ
при
участието на секретарят Ц.А., след като разгледа докладваното търг.дело № 641
по описа за 2012 година и за да се
произнесе, съобрази:
Ищцата В.А.К., съдебен адрес гр.Бургас,
ул.”Възраждане” № 31А, ет.1, адвокат Георги Великов Коев е предявила иск за
обявяване за окончателен на предварителен договор, сключен на 09.07.2009 г.
между нея и „Царски имоти” ЕООД, ЕИК *** със седалище и адрес на управление
гр.София, р-н ”Оборище”, ул.”Тракия” № 39, ет.7, ап.7 за строителство и
продажба на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ***
с административен адрес: гр.Черноморец, м.”Аклади”, бл.Н, ет.2, ап.45, построен
в сграда № 2, разположена в поземлен имот с идентификатор *** с предназначение:
жилище, апартамент с брой нива-1 с площ 30.73 кв.м., ведно с 6.37 кв.м. ид.ч.
от сградата и съответния процент ид.части от правото на строеж върху поземления
имот, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж –
идентификатор *** и идентификатор ***; под обекта – идентификатор *** и над
обекта – няма, който обект е одобрен съгласно заповед № РД-18-12/24.04.2007 г.
на изп.директор на АК, последно изменена със заповед № КД-14-02-1369/22.10.2008
г. на началник СГКК-Бургас по кадастрална карта и кадастрални регистри.
Алтернативно да й бъде заплатена сумата 33 000.00 евро, представляваща
обезщетение, равняващо се на платената цена на процесния имот и 3 300.00
евро - неустойка. В подкрепа на иска, се представят писмени доказателства.
Ответникът „Царски залив” ЕООД, ЕИК ***
със седалище и адрес на управление гр.София, р-н”Оборище”, ул.”Тракия” № 39,
ет.7, ап.7 заявява оспорване на иска в неговите части, като неоснователен и
недоказан. Ангажира доказателства.
Искът черпи правното си основание от чл.19, ал.3 ЗЗД, вр. с чл.362 и сл ГПК.
От събраните по делото писмени
доказателства, становищата на страните и като съобрази закона, съдът приема за
установено следното: В обстоятелствената част на исковата молба се
твърди, че на 09.07.2009 г. страните са сключили предварителен договор, с който
са поели задължение да сключат и окончателен
за покупко-продажба на недвижим имот с предмет прехвърляне собствеността
на апартамент № Н45, разположен в блок Н с обща застроена площ от 37.10
кв.м. заедно с идеалните части от общите
части на сградата и от правото на строеж.
Процесният недвижим имот се намирал в
местността „Аклади”, землището на с.Черноморец.
Но и към момента на предявяване на
иска, твърди ищцата, ответникът не е предприел действия по прехвърляне на собствеността,
въпреки изпълнените от нейна страна поети задължения и ангажименти в
уговорените срокове. От страна на ответникът обаче е било налице неизпълнение
на поетите от него задължения и най-вече на договореният срок на строителството
– до м.април 2009 г., след което да се прехвърли собствеността по нотариален
ред 30 дни след окончателното плащане на цената. Последната в размер на
33 000.00 евро е била изцяло платена, като 13 500.00 евро – при
сключването на предварителния договор, а разликата от 19 500.00 евро в
сроковете по т.2.3 А и Б.
При неизпълнение на задължението си в
срок до м.април 2009 г., ответникът дължал неустойка в размер на 0.1% на ден и
на основание чл.92 ЗЗД, ищцата е изчислила нейния размер от 3 300.00 евро.
В крайна сметка, с оглед на
горетвърдяното неизпълнение, за ищцата се е породил правния интерес да заведе
настоящото дело за обявяване на сключения предварителен договор за окончателен
и за осъждане на ответника да й заплати неустойка в заявения размер.
Алтернативно, при обективна невъзможност за изпълнение на горното /наложени
тежести или продажба на трети лица/ се заявява петитум за осъждане на
ответникът да заплати на ищцата сумата 33 000.00 евро, представляваща
обезщетение, равняващо се на платената от нея цена и неустойка в размер на
3 300.00 евро и разноските по делото.
В писмения си отговор, ответникът
признава сключването на предварителния договор с ищцата, както и извършеното от
нея плащане на продажбената цена на процесния имот. Но от своя страна твърди,
че е изпълнил изцяло и точно поетите с договора задължения, като е построил
апартамент Н45, както е записано в чл.4.3 на договора с издаден протокол обр.15
и снабдяване на купувача с разрешение за ползване на сградата, съгласно чл.4.5.
Но ответникът счита, че предявеният иск за обявяване на предварителния договор
за окончателен е неосноватален поради неизпълнение на договорените задължения
на ищцата. Не са били настъпили изрично уговорените условия по чл.3.2,
купувачката да се свърже с продавача за уточняване на конкретните условия по
прехвърлянето собствеността на имота; не е представила пълномощно за подписване
на нотариалния акт, както и на приемо-предавателен протокол за предаване
владението на апартамента и пълномощно за представляване пред общото събрание
на етажните собственици-чл.4.8 от договора. Не е заплатила на ответника
договорени дължими такси за поддръжка на общите части; такса за управление на
апартамента; за откриване на партида на имота и договорена сума „депозит” по
чл.4.12 от договора. Ето защо, тя се явявала неизправната страна по договора и
неоснователно е предявила иска си за сключване на окончателния договор.
В заключение на отговора си, ответникът
оспорва и алтернативно заявените претенции поради тяхната неяснота, като
поддържа, че предварителният договор е действащ и валидно обвързва страните.
С подаденото си писмено становище на
отговора, ищцата счита, че с направеното признание от ответникът, той се
съгласява със заявената обстоятелствена част на исковата молба, което е било и
действителното правно положение. Изцяло се противопоставя на тезата на
ответника, че за процесния имот й е бил издаден
протокол обр.15 и разрешение за ползване на сградата и апартамента. И
поради липсата на притежаван от нея протокол обр.15, тя иска той да се
представи от ответникът и след което съдът щял да се убеди, че този протокол е
бил издаден от компетентните органи значително по-късно от срока по договора, с което се доказвало неточното изпълнение на
ответника.
Ищцата представя справка за имот,
издадена от АВп, СВп гр.Бургас за периода 01.01.1992 г. до 30.04.2013 г. за
обект с идентификатор *** /идентификаторът
на договорения имот/ за наложени обезпечения/ипотеки/ и възбрана върху имота
след получаване на цялата му цена. В с.з. на 11.12.2013 г. процесуалния й
пълномощник представя и удостоверение № 6560/1012.2013 г. от АВП, СВП
гр.Бургас. Поради тази причина е предявена и алтернативната претенция.
Но основното искане, т.е. главният иск
е за обявяване на предварителния договор
за окончателен и само, ако в хода на съдебното производство се
установило, че правото на собственост върху имота не би могло да се прехвърли,
то да се уважи алтернативната претенция с последиците по закон.
В писменото си становище, ищцата изцяло
заявява несъгласие със твърденията на ответникът за неизпълнение от нейна
страна на сочените задължения, като счита, че те възниквали едва след
прехвърляне на собствеността върху имота и те не са били предмет на настоящия
спор, а следвало да се поставят за разглеждане след преминаването на собствеността
върху купувача по предварителния договор.
Със свое становище в отговор на това на
ищцата, ответникът заявява, че поддържа подадения си писмен отговор с
твърдението, че е изпълнил изцяло и точно договорените си задължения да построи
договорения с предварителния договор апартамент с издаден протокол обр.15,
както и да снабди купувача с разрешение за ползване на сградата и апартамента,
съгласно чл.45 от договора. Изцяло възразява на претенцията за неустойка в
размер на 3 300.00 евро, тъй като тя не се дължала поради построяването на
апартамента с издаден протокол обр.15 от
24.04.2009 г., който прилага в заверено копие. И отново сочи неизпълнените
задължения на ищцата по чл.5.4, 4.9, 4.10, 4.11 и 4.12 на договора, като
причина за несключването на окончателния договор.
С оглед на така заявената с
обстоятелствена част на исковата молба фактическа обстановка, подадения писмен
отговор от ответникът, последвалото становище на ищцата и това на ответника,
като ги обсъди с представените писмени доказателства, съдът стига до следните
фактически и правни изводи:
Безспорно е, че страните на 09.07.2009
г. са сключили предварителен договор за покупко-продажба и строителство на
недвижим имот, подробно индивидуализиран и актуализиран в допълнението към
исковата молба-л.л. 38 и 39 между кориците на делото.
Безспорно е и плащането на цялата цена
от ищцата-купувач по договора на процесния недвижим имот-апартамент.
На се оспори от ищцата и представения в
заверено копие към писменото становище на ответникът констативен акт обр.15,
издаден на 24.04.2009 г.-л.л.74 – 76.
Спори се относно неиздаденото
удостоверение /разрешение/ за въвеждане в експлоатация на комплекса и
апартамента в срок до 6 месеца от подписване на КА обр.15 съгласно чл.4.5 от
договора. Такъв документ не се представи от ответникът, върху когото пада
тежестта да го докаже.
Безспорно и неизпълненото задължение на
продавача-ответник, поето в чл.1.1., б.”г” от договора да прехвърли на купувача
правото на собственост след завършване на комплекса и издаване на КА обр.15 на
процесния апартамент, освободен от всякакви тежести за което са представени
справка и удостоверение от АВп.
Спори се по неизпълнението на
задълженията на ищцата по чл.чл.4.8, 4.9, 4.10, 4.11, 4.12. По това оспорване,
съдът възприема становище на ищцата, че тези задължения възникват след
сключването на окончателния договор и не са относими към настоящия спор.
Задължение на ответника-изпълнител и
продавач по договора е след като в срока е изпълнил строителството и е издаден
КА обр.15 да уведоми ищцата-купувач и да я покани за сключване на окончателния
договор. Такава е обичайната практика и в договора няма иницииране за това от
страна на купувача. Като не е изпълнил това си задължение, от него ответникът
не може да черпи права.
Ето защо, искът за обявяване на
сключения предварителен договор за окончателен се явява основателен и като
такъв следва да бъде уважен.
Неоснователна се явява претенцията за
неустойка в размер на 3 300.00 евро, уговорена в чл.6.1 от договора, тъй като
от представения и неоспорен КА обр.15, годността за приемане на строежа е
констатирана на 24.04.2009 г., т.е. в срока по договора. В тази му част, искът
следва да бъде отхвърлен.
С оглед на частичното уважаване на
главния иск, алтернативно предявения не се разглежда
Относно договореното възнаграждение на
процесуалният пълномощник на ищцата по договора за правна защита и съдействие,
реквизитите в него не са попълнени точно и ясно /липсва сумата „словом”, а
цифровата изобщо не е ясна/ и тъй като пълномощникът не представи списък на
разноските, включително и за възнаграждението му, то в тази част, разноски не
се присъждат.
При така
изяснената фактическа и правна обстановка, съдът преценява искът за обявяване
на предварителния договор за окончателен и като такъв следва да бъде уважен и
отхвърлен в частта му за неустойката с последиците по закон.
Сключването на предварителния договор създава задължение за
страните, които те следва да изпълнят със сключването и на окончателния такъв,
поради което и при наличието на всички предпоставки за прехвърлянето на
собствеността по нотариален ред, на основание чл.чл.363 и 364 ГПК, вр. със ЗМДТ
и ЗН, ищцата следва да бъде осъдена да заплати на държавата и разноските по
прехвърлянето на недвижимия имот, който съгласно писмо № 257/25.01.2013 г. г.
на Община Созопол е с данъчна оценка от 3 644.50 лв., а именно 109.34 лв.,
дължими на основание чл.47, ал.2 ЗМДТ и 77.88 лв. по чл.85 ЗННД вр. с т.8
Тарифа за нотариалните такси към ЗННД, като за общо дължимите разноски от 187.22
лв. следва да бъде вписана възбрана върху имота.
Воден от горното, съдът
Р Е
Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключеният между В.А.К., съдебен адрес гр.Бургас, ул.”Възраждане” №
31А, ет.1, адвокат Георги Великов Коев и „Царски имоти” ЕООД, ЕИК *** със
седалище и адрес на управление гр.София, р-н ”Оборище”, ул.”Тракия” № 39, ет.7,
ап.7 предварителен договор за строителство и продажба на недвижим имот,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор *** с административен адрес:
гр.Черноморец, м.”Аклади”, бл.Н, ет.2, ап.45, построен в сграда № 2,
разположена в поземлен имот с идентификатор *** с предназначение: жилище,
апартамент с брой нива-1 с площ 30.73 кв.м., ведно с 6.37 кв.м. ид.ч. от
сградата и съответния процент ид.части от правото на строеж върху поземления
имот, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж –
идентификатор *** и идентификатор ***; под обекта – идентификатор *** и над
обекта – няма, който обект е одобрен съгласно заповед № РД-18-12/24.04.2007 г.
на изп.директор на АК, последно изменена със заповед № КД-14-02-1369/22.10.2008
г. на началник СГКК-Бургас по кадастрална карта и кадастрални регистри.
ОСЪЖДА „Царски имоти” ЕООД, ЕИК *** със седалище и адрес на
управление гр.София, р-н ”Оборище”, ул.”Тракия” № 39, ет.7, ап.7 да заплати на В.А.К.,
съдебен адрес ***, адвокат Г.В.К. сумата 2 582.00 лв.-разноски по делото.
ИСКЪТ, предявен от В.А.К., съдебен адрес гр.Бургас, ул.”Възраждане” №
31А, ет.1, адвокат Георги Великов Коев против „Царски имоти” ЕООД, ЕИК*** със
седалище и адрес на управление гр.София, р-н ”Оборище”, ул.”Тракия” № 39, ет.7,
ап.7 за заплащане на сумата 3 300.00 евро, представляваща неустойка по договор, ОТХВЪРЛЯ.
ОСЪЖДА В.А.К., съдебен адрес гр.Бургас, ул.”Възраждане” №
31А, ет.1, адвокат Георги Великов Коев да заплати на
държавата сумата 187.22 лв., представляваща разноски по прехвърлянето на имота,
което да стане по сметката на Окръжен съд-Бургас.
НАРЕЖДА да се впише ВЪЗБРАНА върху имота до изплащането на разноските.
Решението може да се обжалва пред БАС в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :