Р Е
Ш Е Н
И Е № 3
Бургас,
01.02.2019г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Бургаският окръжен съд, в открито
съдебно заседание на девети януари две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:Иво Добрев
Секретар: Цветанка Арнаудова
като разгледа докладваното от
съдията Добрев гражданско дело № 1641 по
описа за 2017г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е
образувано във връзка с предявена претенция от „Месембрия 77“ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр.Несебър, ул.“Емона“ №6 чрез
адвокат Мария Димитрова, със съдебен адрес гр.Бургас, ул.“Оборище“ №90 против П.И.М., ЕГН ********** с адрес *** да
бъде прието за установено по отношение на ответника, че дружеството- ищец е
собственик на недвижим имот, представляващ сграда с идентификатор
51500.501.163.2 по КК на гр.Несебър, с адрес гр.Несебър, ул.“Емона“ №6, със
застроена площ от 66 кв.м. и предназначение: сграда за обществено хранене,
състояща се от антре, зала за хранене, топла кухня с барплот, мазе от 55 кв.м.
и открита тераса, в която сграда има един самостоятелен обект- ресторант
градина с идентификатор 51500.501.163.2.1 с предназначение на самостоятелния
обект: за обществено хранене, брой нива на обекта 2, площ на първо ниво 55
кв.м. и на второ ниво-114 кв.м., ведно с прилежащата към обекта открита тераса
с площ 49 кв.м., както и да бъде осъден М. да предаде владението върху сградата
на ищеца.
Ищецът
твърди, че е собственик на описания по- горе недвижим имот, който дружеството
придобило в резултат на покупко- продажба, обективирана в нотариален акт №*** от ***. На 24.10.2017г. владението
върху същия било отнето и предадено на ответника чрез проведен от ЧСИ Росица
Стоянова въвод във владение по изпълнително дело №20147060400490. Горното
действие било извършено въз основа на постановление за възлагане на недвижим
имот, след публична продан, като ищецът бил трето за изпълнителното
производство лице. Въводът бил осъществен при липса на изпълнително основание и
без взискателят да е придобил собствеността върху имота. Излагат се аргументи,
че изпълнителното производство е образувано за събиране парично вземане на
длъжниците Т. и Г.Д., а принудителното изпълнение насочено върху имоти, предмет
на договорна ипотека от 29.03.2007г., учредена с нотариален акт №*, том *, рег.№*. Същата била подновена на
15.02.2017г. В постановлението на ЧСИ бил описан частично третия ипотекиран
недвижим имот, като умишлено било пропуснато вписване на идентификатора на
същия-51500.163.3, както и площта на обекта
по КК и броят на етажите. Тези индивидуализиращи белези липсвали във всички,
съставяни от ЧСИ документи по повод извършване на проданта. Вместо върху
ипотекираните имоти, в действителност въводът бил извършен в друг самостоятелен
обект, върху който не е насочвано и не може да се насочи принудително
изпълнение, а именно процесния такъв, без последния да е предмет на ипотеката и
да е посочен в постановлението за възлагане. Според мнението на ищеца лятната
кухня с идентификатор 51500.501.163.3, върху която е учредена ипотеката е
отделен самостоятелен обект, който макар и да се намира в същото дворно място,
не граничи с ресторанта и жилищната сграда. По време на въвода бил съставен
неверен по своето съдържание протокол, тъй като в него не бил описан
действителния имот, в който е въведен взискателя и било направено невярно
отбелязване, че същият се държи от длъжника и ипотекарния длъжник, при
положение, че владението се упражнявало от дружеството- ищец. Тези действия
били продиктувани от неправилно тълкуване съдържанието на нотариалния акт за ипотека,
според което била налице идентичност между ресторанта и лятната кухня. Касаело
се за самостоятелни и различни обекти. След придобиване на имота от ищеца в КК
на гр.Несебър бил нанесен единствения самостоятелен обект, намиращ се в
сградата- ресторант с идентификатор 51500.501.163.2.1, който се различавал
както от самата сграда, така и от лятната кухня с идентификатор
51500.501.163.3. Застъпва се също така позиция, че към датата на учредяване на
ипотеката, ресторантът вече е съществувал като самостоятелен обект, различен от
жилищната сграда и лятната кухня. По изложените съображения се счита, че
ответникът не е придобил собствеността върху процесната сграда и ресторант в
нея и се намира във владение на имотите, без правно основание.
Ответникът П.М., чрез пълномощника си
адвокат Ковачев от САК, в депозирания писмен отговор заявява, че намира
предявения иск за допустим, но неоснователен. Посочва, че е придобил процесния
имот по силата на постановление за възлагане от 27.07.2017г. от ЧСИ Стоянова,
което е влязло в сила. Спира се подробно на хронологията по формиране на
вземането на „Банка ДСК“, вписване на ипотеката върху имота в полза на
кредитната институция и прехвърляне на вземането, извършено по силата на
договор за цесия от 12.04.2017г. Посочва в тази връзка, че поначало всички
прехвърлителни сделки, извършени след вписване на ипотеката нямат действие по
отношение на ипотекарния кредитор, поради което и като правоприемник на същия,
не е имало никакви пречки да се удовлетвори от продажбата на имота, в чиято и
собственост да се намира той. След изнасяне имота на публична продан М.
придобил същия с влязло в сила постановление за възлагане на ЧСИ. Детайлно се
описват отношенията между праводателя на ответника и Т. и Г.Д. във връзка с
отпускането на жилищния кредит, както и извършеното по този повод обезпечаване
на вземането на кредитора с вписване на ипотека върху двуетажна къща с
ресторант с лятна градина, собственост на М. Д.. При изготвянето на договора за
ипотека била допусната неточност в описанието на лятната кухня от 24 кв.м.,
като същата била посочена като лятна кухня с горната площ, преустроена в
заведение за хранене, като същевременно бил добавен текст, че същата е с
идентификатор 51500.501.163.3, със застроена площ от 33 кв.м. Изложени са
доводи защо следва да се счита, че ипотеката е породила действието си само
върху лятната кухня от 24 кв.м., а не върху лятна кухня с площ 33 кв.м., тъй
като това е различен самостоятелен имот, който не е с предназначение заведение
или ресторант, а представлява постройка на допълващо застрояване. Към момента
на сключване на ипотеката собственици на лятната кухня били двамата длъжници по
договора за кредит –Д., които имали качеството и на ипотекарни такива.
Останалата част от ипотекираните имоти била на М.Д.. След настъпване
изискуемостта на кредита и образуване на изпълнителното производство била
вписана и възбрана върху същите имоти, а от съставения опис ставало ясно, че
трети лица не са намерени в имота. Банката цедирала на ответника вземането си с
договор от 12.04.2017г., който придобил вземанията по кредита, включително с
всички обезпечения и привилегии по него, каквото ипотеката несъмнено се
явявала. По силата на влязло в сила постановление на ЧСИ за възлагане, ответникът
придобил собствеността върху процесните имоти.
В
отговора се изразява и мнение за извършено незаконно строителство и узаконяване
на същото, като са изложени подробни съображения в подкрепа на тезата, че не е
осъществено ново строителство в имота, а преустройство на съществуващи
постройки-лятна кухня и къща. Ответникът обсъжда и собственическите права на
длъжниците и М.Д. към датата на учредяване на ипотеката и към датата на
вписване на възбраната, в които не съществувало съмнение, поради което и към
датата на влизане в сила на постановлението на ЧСИ следва да се счита, че той е
придобил всички права върху имотите, включително и правото на собственост върху
процесния ресторант.
Във връзка с казаното и по повод заявените от
ищеца права на собственост се оспорва на първо място признатото на М. Д. с
нотариален акт №* от ***. на нотариус Чуткина право на собственост върху част
от сграда с идентификатор 51500.501.163.2. От документа, с който нотариусът
признавал за собственик последната ставало ясно само, че се касае за част от
ресторант- градина, която не е самостоятелно обособена, нито самостоятелно
обособяема. Нотариалното удостоверяване на практика се явявало нищожно поради
невъзможен предмет, тъй като ставало дума за неделим самостоятелен обект. На
същото основание нищожни се явявали и последващите сделки по прехвърляне на
този имот на Х.Х. и Д.Х. и впоследствие на дружеството- ищец. Във връзка с
горното нанасянето на процесния имот в кадастралната карта и присвояването му
на идентификатор били извършени в нарушение на императивни норми на ЗКИР.
Ответникът излага и съображения за
непротивопоставимост на последвалите прехвърляния на имота, предвид
извършването им след датата на учредената ипотека и датата на вписаната
възбрана върху същия.
Процесният бил придобит имот и по силата на приращението, тъй като
според М. след като е собственик и на другата идеална част от дворното място, в
което са построени къщата и ресторанта, то съобразно постановеното в
тълкувателно решение от 04.05.2017г. на
ВКС по т.д.5/15г. е придобил и собственост върху построените в дворното място
сгради, които не представляват самостоятелни обекти, какъвто е настоящия
случай.
Предвид на изложеното, ответникът
счита, че искът следва да се отхвърли като неоснователен, като включително бъде
отменен нотариален акт №*от ***. на нотариус Чуткина.
След
съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището на страните,
съдът приема за установено следното:
По делото не се спори, че
дружеството- ищец въвежда твърдения за придобито право на собственост върху
процесния недвижим имот като резултат от осъществена между него и праводателите
му Х.Г.Х. и Д.Т.Х. покупко-продажба, обективирана в нотариален акт №* от ***. Не са налице различни позиции и
относно обстоятелството, че посочените в горния нотариален акт физически лица
черпят от своя страна правата си от М.И.Д., която пък се легитимира като
собственик, позовавайки се на придобивното основание продажба, по силата на
която Т. и Г.Д. са и прехвърлили собствеността на недвижимия имот,
индивидуализиран в нотариален акт № *, дело №* от ***. Няма разногласия също
така, че Т. и Г.Д., освен сградата, предмет на последния договор за
покупко-продажба са получили в дял, след приключило делбено производство и
½ идеална част от дворно място 340 кв.м., ведно с изградената в него
лятна кухня с площ 24 кв.м., преустроена в заведение за хранене. /нотариален №*,
том.*, рег.№*** от **./
Установено
е освен това, че през 2007г. Т.Г.Д. и Г.Т.Д.
са получили кредит в размер на 200 000 лева от „Банка ДСК“ ЕАД, като в
тази връзка и за обезпечаване задължението по договора с нотариален
акт № ***/***., вписан в службата по вписванията- гр.Несебър, рег. № 2138/ 29.03.2007г., акт № ***/***г.,
те двамата в качеството им на длъжници и ипотекарни длъжници и М.И.Д., като
ипотекарен длъжник учредили договорна ипотека, в която дадените
обезпечения са описани по следния начин: 1/2 ид.ч. от поземлен имот
№51500.501.163, находящ се в гр. Несебър, с адрес: ул. Емона № 4, на площ от
344 кв.м., с трайно предназначение: урбанизирана, начин на трайно ползване:
ниско застрояване (до 10 м), при съседи: ПИ №51500.501.158, ПИ №51500.501.159,
ПИ № 51500.501.162, ПИ №51500.501.156
и ПИ Ms51500.501.157 бивш парцел 111-89, ведно с изградената в него двуетажна с изба жилищна
сграда, на площ от 55 кв.м. на етаж, с идентификатор №51500.501.163.1 с адрес ул. Емона № 4, със застроена площ 100 кв.м.,
с предназначение: жилищна сграда- еднофамилна, брой етажи: 2, ведно с лятна
кухня на площ от 24 кв.м., преустроена в заведение за хранене, с идентификатор 51500.501.163.3,
със застроена площ от 33 кв.м., с предназначение: сграда за обществено хранене,
брой етажи 1.
Няма противоположни позиции и относно
факта на неизпълнение на задълженията по договора за кредит и предприетите в
тази връзка от кредитната институция, още през 2014г., действия по принудително
събиране на същите /образуване на изпълнително дело №490/14г. при ЧСИ Росица
Стоянова/, включително насочване на изпълнението към ипотекираните недвижими
имоти. Не се оспорват и правата на ответника М./по договор за цесия от
12.04.2017г./ на когото банката прехвърлила установените си, с влязъл в сила
съдебен акт, вземания, ведно с всички обезпечения. След конституиране на
последния като взискател в изпълнителното дело изпълнителните действия
продължили с насочване на изпълнението срещу недвижимите имоти, предмет на
ипотеката. Тези имоти, включително процесния ресторант били изнесени на
публична продан и възложени на ответника с постановление за възлагане от
27.07.2017г., влязло в сила на 22.08.2017г. По силата на това постановление М.
придобил собствеността на ½ идеална част от поземлен имот
№51500.501.163, находящ се в гр.Несебър, с адрес ул.“Емона“ №4 на площ от 344
кв.м. с
трайно предназначение: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско
застрояване (до 10 м), при съседи: ПИ №51500.501.158, ПИ №51500.501.159, ПИ №
51500.501.162, ПИ №51500.501.156
и ПИ Ms51500.501.157 бивш парцел 111-89, ведно с изградената в него двуетажна с изба жилищна
сграда, на площ от 55 кв.м. на етаж, с идентификатор №51500.501.163.1 с адрес ул. Емона № 4, със застроена площ 100 кв.м.,
с предназначение: жилищна сграда- еднофамилна, брой етажи: 2, ведно с лятна
кухня на площ от 24 кв.м., преустроена в заведение за хранене. Не се спори и че М. е
въведен във владение на процесния имот, като за тези действия на ЧСИ е изготвен
съответния протокол от 24.10.2017г.
Спорът между страните е концентриран
върху това дали процесният имот/ресторант/ е самостоятелен обект на правото на
собственост и най-вече бил ли е същия обект на договорната ипотека.
За изясняване на тези спорни въпроси
са приобщени множество писмени доказателства, включително нотариалните актове,
свидетелстващи за извършените прехвърляния на собствеността, на посочените в
тях придобивни основания и за договорна ипотека, архитектурен проект за
ресторант градина от 2002г., всички документи и строителни книжа, съгласувания
и разменена кореспонденция във връзка с преустройство и застрояване в процесния имот с НИНКН при Министерство на
културата.
По делото е допусната комплексна съдебно-
техническа експертиза. Според становището на вещото лице Мавродиев, изготвило
част геодезия на същата, процесният имот е разположен в сграда 02 и част от
сграда 01, като към датата на сключване на договора за ипотека в КК на
гр.Несебър са нанесени три сгради в поземлен имот 51500.501.163- масивна еднофамилна
сграда с дървен гредоред, масивна сграда с дървен гредоред и 03 масивна
сграда/за обществено хранене/ с дървен гредоред. Вещото лице посочва също така,
че един самостоятелен обект може да попада в две и повече сгради, ако тези
сгради са в един УПИ и не се припокриват с други самостоятелни обекти. В
съдебно заседание не дава конкретен и еднозначен отговор на въпроса процесният
ресторант може ли да съществува без сграда 01 /масивна еднофамилна сграда с
дървен гредоред/ като самостоятелен обект, поради това съдът не кредитира
заключението му в тази му част.
Вещото лице Бърза Кехайова посочва,
че процесния ресторант е изграден в съответствие с одобрения инвестиционен
проект от 2002г. Отбелязала е, заснетите и отразени съгласно кадастралния план
от 1981г. сгради, посочвайки местоположението им. Изразила е становище, което
поддържа и в съдебно заседание, че през 1992г. и 1994г. също са представени за
одобряване проекти за заведение за хранене, като извода за това формирала след
преглед на разменената кореспонденция и писма до съответните институции, от
съдържанието на които става ясно, че са заявени подобни искания. Приема също
така, че преустройството на лятната кухня в имота е извършено през 1996г., като
в тази връзка ползвала от една страна констатациите на вещото лице, назначено
по делото за делба от Районен съд гр.Несебър, а от друга е изследвала ПУП от
1981г. и взета предвид, изготвената по делото скица- част геодезия. Според
експерта в проектната документация не се среща формулировката лятната кухня, но
изводът, че същата е била част от залата за хранене се налага след анализ на
представените документи за собственост, в които имало посочени граници. Според
вещото лице процесният ресторант се състои от функционално свързани помещения,
разположени в сутерен и първи етаж на съществуващата жилищна двуетажна сграда и
в съществуващата пристройка на един етаж с използваема покривна тераса. Залата
за хранене попада в територията на бивша лятна кухня, а в обхвата на
двуетажната сграда са подготвителна, студена кухня, санитарен възел, стая за
персонала на първи етаж, както и сутерен, склад, хладилен склад и баня за
персонала. Отсъстват данни за извършено ново строителство, като се касае за
преустройство, реализирано на базата на издадени разрешение за ползване на
строеж- ресторант с лятна градина от 2003г., разрешение за строеж от
15.10.2002г. и инвестиционен проект-работна фаза по специалности. Направена е
констатация, че процесния ресторант е разположен в северната част на сутерена на
двуетажната жилищна сграда, както и че помещенията от сутерена са част от
жилищната сграда. Надземната част на заведението включва: антре, зала за
хранене, топла кухня и мокър бюфет, като помещението-зала за хранене попада
върху терена на бившата лятна кухня от плана от 1981г. Заявена е категорична
позиция, че процесния ресторант с лятна градина, находящ се в посочената
по-горе сграда паметник на културата не представлява самостоятелен обект,
съгласно одобрения проект, както и че същият се намира в територията на
ипотекираните с договорната ипотека лятна кухня от 24 кв.м. и двуетажна с изба
жилищна сграда на площ от 55 кв.м. на етаж с идентификатор 51500.501.163.1 и ½ идеална част от поземлен имот с
идентификатор 51500.501.163.
Вещото лице Веселка
Динева-Ангелова е описала подробно какви имоти са били
застроени в процесното дворно място, преди извършване на преустройството на
ресторанта, както и че постройката, посочена в плана на Несебър от 1981г. като
ПМЖ в северната част на имота, попада под част от настоящата сграда с
идентификатор 51500.501.163.2 и е съпоставима с описаната в документите за
собственост като „лятна кухня“ или „бивша лятна кухня на 24 км.м., преустроена
в заведение за хранене“ Последната е убедителна в становището си, че процесният
обект-ресторант е реализиран в сегашния си вид, след извършване на
преустройство на едноетажна постройка, находяща се в северната част на имота,
обозначена като ПМЖ в плана от 1981г. и назовавана от собствениците в техни молби
и заявления до НИНКН/НИПК/ и община Несебър като „лятна кухня“ или „салма“,
както и че тази бивша лятна кухня попада в част от площта на зала за хранене
към заведение за хранене. Счита, че процесното заведение за хранене е
съществувало още преди 1992г., като това се установява от изготвената по това
време и внесена за узаконяване проектна документация, поради което и през
2002г. не е осъществено ново строителство, а само преустройство на помещения в
съществуващи сгради. Този извод следвал включително при анализ на одобрената
проектна документация от 2002г. Възприета е аргументирана позиция, след
внимателен анализ и обсъждане всички проекти, строителни книжа и документи за
собственост, че в обхвата на недвижимия имот, предмет на ипотечния акт и
постановлението за възлагане на ЧСИ са включени както следва: ½ идеална
част от поземления имот с идентификатор 51500.501.163 с площ 344 кв.м. ведно
със северната част на двуетажна с изба жилищна сграда с площ от 55 кв.м на
етаж, която сграда е със застроена площ 100 кв.м. и съставлява сграда с
идентификатор 51500.501.163.1 по КК, както и сграда с идентификатор
51500.501.163.2 по КК с обща площ 66 кв.м., съставляваща част от помещенията на
обект заведение за хранене, която сграда е обособена след преустройство и пристрояване
на бивша лятна кухня с площ 24 кв.м. По-голямата част от площта на помещение
зала за хранене попада в площта на постройка „лятна кухня“, а останалата част,
включително барплот, както и антре и топла кухня попадат в останалата част от
площта на съществуващата пристройка, т.е. намират се между първоначалната лятна
кухня/ПМЖ/ и жилищна сграда /2МЖ/. Според вещото лице процесния имот- част от
ресторант не представлява самостоятелен обект на правото на собственост и не
може да бъде обособен като такъв, като освен това същия се намира в обхвата и
на територията на ипотекираните с договорна ипотека недвижими имоти
индивидуализирани вече по-горе.
Съдът кредитира изцяло заключенията
на вещите лица Кехайова и Денева-Ангелова, като счита, че са
отговорили компетентно и изчерпателно на всички, поставени от страните въпроси.
Свидетелят Г. в показанията си
твърди, че през 2002г. е построил заведение в двора на процесния недвижим имот,
като при отиването си на място не видял други постройки. Строителството се
финансирало от М. Д., като се спазвал одобрения проект за строителство.
В.С. посочва, че е наясно къде се
намира процесния ресторант, тъй като бил разположен точно срещу бащината и къща
в Несебър. След построяването му до 2005г. баща и го посещавал често. По думите
и Т.Д. заявявал, че няма никаква собственост в имота- всичко било на М.Д..
Спомня си също така, че Г.Д. е участвал във фамилния бизнес, тъй като често го
виждала в имота.
Свидетелката Р. разказва, че
притежава имот, който е разположен срещу процесния такъв. В тази връзка си
спомня, че мястото първо представлявало къща с двор, в който имало изградена и
лятна постройка. След това тази лятна постройка се променила в заведение за
обществено хранене. Това заведение обхващало и мястото на лятната кухня в двора
и не е било част от къщата. Знаела, че Т. и Г. Д. са собственици на
заведението, както и че имотът бил ипотекиран. От Г.Д. в началото на сезона
имала информация, че той работи заведението, че той е негов собственик,
фактурите се издавали на негово име, а той заявявал, че работи с негова фирма.
Това твърдял и баща му Т.Д.. Посочва, че преди години е имала конфликт с Д.,
като между тях били водени и съдебни дела
Ана К. заявява, че е дъщеря на
собствениците на южната част на имота, като съседната част, стопанисвали Д.. В
имота на Д. имало лятна кухня, която впоследствие, заедно с първия етаж на
къщата била преустроена в ресторант. Това се случило през 1990-91г., като тя
самата била виждала Г. и Т.Д. да зареждат ресторанта. М.Д. се появявала
по-рядко там.
Настоящият състав счита, че
свидетелите С., Р. и К. са дали достоверни и обективни показания, разказвайки
добросъвестно това, което знаят по случая. Показанията на свидетеля Г., в
частта им в която се твърди, че в имота не е имало други постройки през 2002г. не
следва да бъдат ценени, тъй като се опровергават от останалия, събран доказателствен
материал, в това число писмени документи и разменена кореспонденция по повод
исканията за узаконяване на проектна документация, заключенията на вещите лица
и другите, приобщени гласни доказателства по делото.
Съдът, след внимателен анализ на всички,
приложени по делото писмени материали и като обсъди отново заключенията на
вещите лица се солидаризира изцяло с извода, че процесният имот /ресторант/ няма ясно изразено пространствено
отграничение и функционална обособеност от останалата части на сградата, като
по- скоро представлява несамостоятелна реална част от същата. В тази връзка
изявлението, че се касае за изцяло нов обект, както вече се каза по-горе е в
противоречие с всички събрани по делото доказателства, свидетелстващи за
преустройство и трансформация на лятната кухня в заведение за
хранене-ресторант.
Независимо от казаното
дори да се приеме, че процесният имот може да бъде предмет на прехвърлителна
сделка, същата в настоящия казус не е произвела своето вещно правно действие,
предвид вписаната върху имота, преди
това, договорна ипотека. Договорната ипотека от 29.03.2007г., според
настоящия състав, е разпростряла действието си и върху процесния имот,
индивидуализиран в исковата молба като сграда с идентификатор 51500.501.163.2
по КК на гр.Несебър, с адрес гр.Несебър, ул.“Емона“ №6, в която има един
самостоятелен обект- ресторант градина с идентификатор 51500.501.163.2.1 с
предназначение на самостоятелния обект: за обществено хранене, брой нива на
обекта 2, площ на първо ниво 55 кв.м. и на второ ниво-114 кв.м., ведно с
прилежащата към обекта открита тераса с площ 49 кв.м. Действително в документа,
с който същата е учредена е допусната техническа грешка при описанието на
лятната кухня, преустроена в заведение, като е записан грешен идентификатор и
квадратура-33кв.м. Тази грешка е очевидна при тълкуване волята на страните да
се допусне обезпечение на вземането на банката и гарантиране в тази връзка на
възможността и да насочи принудителното изпълнение върху процесния имот, част
от който е и ресторанта. Желанието на страните ипотеката да се разпростре върху
жилищната сграда и върху лятната кухня, преустроена в заведение за хранене е недвусмислено,
доколкото от приложените по делото писмени документи, свидетелстващи за
извършени проучвания и оценки на същите, преди отпускане на кредита се вижда,
че именно стойността на ресторанта към 2007г.- 260 000 лева е формирала
по-голямата част от общата пазарна цена на предложения като обезпечение имот. В
подкрепа на направения извод е включително и обстоятелството, че ресторантът е
бил застрахован в полза на кредитната институция. В молбата си за
кандидатстване за кредит Г. и Т.Д. са записали, че за обезпечаване вземането на
банката по същия предлагат „къща с ресторант“ в гр.Несебър. С това предложено
обезпечение са се съгласили, както кредитополучателите, така М.Д., в качеството
и на ипотекарен длъжник. Нелогично и в противоречие с икономическата логика и
пазарното мислене се явява твърдението, че ипотеката, предмет на посочения
по-горе нотариален акт е имала действие само по отношение на жилищната сграда,
тъй като ресторантът вече е имал определен отделен идентификатор, което
обстоятелство не намерило отражение в горния документ. Ясно е че при
изготвянето на договорната ипотека описанието на имотите е било направено съгласно
представените актове за собственост, които са съставени преди преустройството и
узаконяването на същото в имота. Така извършеното описание не може да промени
или изключи правото на собственост върху ресторанта, включително наличието на
ипотечното право върху него. Посочените погрешно 33 кв.м. и идентификатор
51500.501.163.3 се отнасят за помещение в съседния имот, което не е функционално
свързано с процесната къща с ресторант. Без толкова голямо значение е в
конкретния казус дали към датата на ипотеката процесния имот е бил собственост
на Т. и Г.Д. или на М.Д., важното е че лятната кухня от 24 кв.м. преустроена в
заведение за обществено хранене е изрично посочена в договора като дадено
обезпечение в полза на банката. При това положение, дори при допусната
фактическа грешка в описанието, важна и ясна е била волята на страните да се
предложи именно ресторанта, а не само къщата като обезпечение на кредита и
същия да бъде приет като част от имот, от която кредитната институция би се
удовлетворила при събиране на вземанията си. Така демонстрираното от страните
желание за ипотекиране именно на процесния имот в ипотечния акт, в съчетание с
всички останали приобщени по делото доказателства за тези несъмнени техни
намерения свидетелстват за това, че в ипотеката е включена и частта от
ресторанта, разположена на територията на бившата лятна кухня от 24 кв.м. След
снабдяване на кредитната институция с изпълнителен титул и насочване на
изпълнението срещу ипотекираните имоти в хода на изпълнителното производство
ответникът законосъобразно е придобил в резултат на участието си в публичната
продан и след издаване на постановлението на ЧСИ собствеността върху тях,
включително върху процесния имот-ресторант, описан в исковата молба.
Ипотеката е била
вписана по съответния ред и подновена законосъобразно, което означава, че е
имала действие и е била противопоставима на трети лица извършили сделки с
процесния имот след този момент, а взискателят е имал основанието да упражни
ипотечното право и насочи изпълнението включително към сградата за обществено
хранене- ресторант. Възбраната на имота е вписана още на 26.06.2014г., видно от
приложените по делото доказателства, което означава че извършените
разпоредителни действия на ипотекарния длъжник- М. Д., като собственик на
възбранената вещ след този момент са недействителни спрямо взискателя. Всички
актове на ЧСИ, от които ответникът черпи правата си са влезли сила и са
породили своите правни последици. При проведено законосъобразно изпълнение
върху процесния имот правата на дружеството-ищец не могат да се противопоставят
на ответника М., а заявената установителна претенция за собственост се явява
недоказана и неоснователна.
Съдът не дължи
произнасяне по искането за отмяна на нотариален акт от 14.10.2014г., тъй като
такава претенция поначало би могла да бъде обективно съединена единствено и
само от ищеца, който е заявил иск по чл.108 ЗС, като следва да бъде насочена от
лицето, което черпи права от въпросния документ, а именно- М. Д.. Последната
обаче не е страна в настоящото производство. Независимо от казаното и за
пълнота на изложението трябва да се посочи, че недоказано е останало и
твърдението на ищеца, направено под формата на възражение, че имотът е придобит
по силата на давностно владение, упражнявано от праводателя на ищеца- М. Д. за
времето 2001-2015г. В тази връзка ангажираните от ищеца доказателства са крайно
неубедителни и съвсем недостатъчни, за да променят направените по-горе изводи
за непротивопоставимост на вписаната ипотека на всички лица, придобили
процесния имот, с наложената му тежест.
При предявена
претенция по чл.108 ЗС ищецът на първо място трябва да докаже, че е собственик
на процесния имот на въведеното придобивно основание- покупко-продажба. При
направените по- горе констатации и при липса на проведено успешно доказване на
твърденията на дружеството- ищец установителната му претенция за собственост на
процесния имот по отношение на ответника следва да бъде отхвърлена, без да се
разглеждат останалите предпоставки от фактическия състав на чл.108 ЗС.
Предвид
изхода на спора и на основание чл.78 ал.3 ГПК ищецът следва да заплати на
ответника П.И.М. направените в настоящото производство разноски в размер на
6695 лева, от които 4920 лева- адвокатско възнаграждение и платени депозити за
вещо лице на стойност 1775 лева. Размерът на адвокатския хонорар, заплатен от ответника не следва
да бъде намаляван, тъй като е определен в минималния, предвиден в Наредба №
1/2004г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения такъв.
Мотивиран от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
предявения от „Месембрия 77“ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр.Несебър, ул.“Емона“ №6, със съдебен адрес гр.Бургас, ул.“Оборище“
№90 против П.И.М., ЕГН ********** с
адрес *** иск по чл.108 ЗС да бъде прието за установено по отношение на
ответника, че дружеството- ищец е собственик на недвижим имот, представляващ
сграда с идентификатор 51500.501.163.2 по КК на гр.Несебър, с адрес гр.Несебър,
ул.“Емона“ №6, със застроена площ от 66 кв.м. и предназначение: сграда за
обществено хранене, състояща се от антре, зала за хранене, топла кухня с
барплот, мазе от 55 кв.м. и открита тераса, в която сграда има един
самостоятелен обект- ресторант градина с идентификатор 51500.501.163.2.1 с
предназначение на самостоятелния обект: за обществено хранене, брой нива на
обекта 2, площ на първо ниво 55 кв.м. и на второ ниво-114 кв.м., ведно с
прилежащата към обекта открита тераса с площ 49 кв.м., както и да бъде осъден М.
да предаде владението върху сградата на ищеца.
ОСЪЖДА
„Месембрия 77“ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр.Несебър, ул.“Емона“ №6, да заплати на П.И.М., ЕГН ********** с адрес ***
направените в настоящото производство разноски в размер на 6695 /шест хиляди
шестстотин деветдесет и пет/ лева.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от
връчването му на страните пред Бургаския апелативен съд.
Съдия: