№ 7
гр. С.З., 11.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – С.З., I ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на втори ноември през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Димитър М. Христов
Членове:Румяна Ат. Танева
Анна Т. Трифонова
при участието на секретаря Антонина Д. Динева Николова
като разгледа докладваното от Анна Т. Трифонова Въззивно търговско дело
№ 20215501001304 по описа за 2021 година
Обжалвано е решение № 260603/01.07.2021г., постановено по гр.д. №
4647/2020 г. по описа на Районен съд – С.З., с което е осъдено „П.П.“ АД
солидарно да заплати на ЕВГ. Р. Б. и Г. П. Б., сумата от 4 845 лв.,
представляваща дължима неустойка по 0,03% от стойността на
неизвършеното строителство на стойност 50 000 лв. за всеки ден забава за
323/триста двадесет и три/дни за периода от 09.04.2019г. до 25.02.2020г.,
дължима съгласно чл.21 вр. чл. 6 от Предварителен договор за покупко-
продажба на имоти от 08.02.2018 г., ведно със законната лихва върху тази
сума, считано от датата на предявяване на исковата претенция - 10.11.2020 г.
до окончателното изплащане на сумата, както и 764 лв. направени по делото
разноски.
Въззивникът „П.П.“ АД излага подробни съображения за неправилност
на обжалваното решение поради допуснати противоречие с материалния
закон и съществени нарушения на съдопроизводствените правила. Направено
е искане обжалваното решение да бъде отменено и да се постанови ново, с
което да се отхвърли предявения от ЕВГ. Р. Б. и Г. П. Б. иск с правно
основание чл. 92 ЗЗД като неоснователен и недоказан. Доказателствени
1
искания не са направени. Претендира се присъждане на разноски пред двете
инстанции.
В законния срок от въззиваемите ЕВГ. Р. Б. и Г. П. Б. е постъпил
отговор, с който оспорват подадената жалба като неоснователна. Направено е
искане обжалваното решение да бъде потвърдено като правилно и
законосъобразно, като се развиват подробни съображения в тази насока.
Окръжен съд – гр. С.З., в настоящият състав, след като обсъди данните
по първоинстанционното и въззивното производства, намира за установено
следното:
Пред първоинстанционния съд е предявен иск с правно основание чл.
92, ал.1 от ЗЗД.
Ищците ЕВГ. Р. Б. и Г. П. Б. молят съда да осъди „П.П." АД - С.З. да им
заплати сумата от 4 845 лв., представляваща неустойка в размер на 0,03% по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот на стойност
50 000 лева за периода от 09.04.2019г. до 25.02.2020г. или 323дни, ведно със
законната лихва върху тази сума от датата на предявяване на иска до
окончателното изплащане на сумата. Молят да им бъдат присъдени и
направените по делото разноски.
В срока по чл.131 от ГПК е представен писмен отговор от ответника, в
който заявява, че оспорва изцяло предявения иск като неоснователен и моли
да бъде отхвърлен. Претендира разноски.
Безспорно установено е, че между страните е сключен Предварителен
договор за покупко-продажба на имоти от 08.02.2018г., по силата на който
„П.П." АД /като продавач-изпълнител/ се задължил да продаде на купувача-
възложител ЕВГ. Р. Б. недвижими имоти, находящи се в новострояща се
Жилищна сграда с ОСД и гаражи в гр.С.З., ***, в УПИ VIII общ. кв.133 по
плана на гр.С.З., с идентификатор 68850.513.562, а именно - апартамент № 42
на осмия етаж и гараж № 9 на подземния етаж, описани в договора и съгласно
нот.акт за покупко-продажба на недвижими имот и учредяване право на
строеж № 189, том I, рег.№ 2472, дело № 139/2017г. срещу задължение за
заплащане на сумата от 50 000 лв. с ДДС.
Съгласно чл. 5 от договора - продавачът- изпълнител се задължава да
построи и предаде във владение на купувача-възложител съгласно одобрения
2
архитектурен проект жилищната сграда, в която се намират имотите, предмет
на настоящия договор. Съгласно чл.6 строителството на обектите, предмет на
договора, следва да бъде завършено с подписан акт, образец 16, в срок от
25/двадесет и пет/месеца от даването на строителна линия и ниво на сградата
от 08.03.2017г.
Според чл.20 при прехвърляне на обектите, предмет на договора, преди
получаване на разрешение за ползване на сградата, купувачът-възложител се
задължава да упълномощи продавача-изпълнител да го представлява пред
всички инстанции във връзка с издаване на Разрешение за ползване на
сградата.
В чл.21 при забава относно изпълнението на строителството и
предаването във владение на обектите, предмет на този Договор по вина на
Продавача-изпълнител с повече от 3 /три/месеца, същият дължи на Купувача-
възложител неустойка в размер на 0,03% на ден, начислена върху стойността
на неизпълнените СМР за имотите по чл.1 от Договора, считано от деня на
изпадане в забава.
Според чл.22 не се счита за виновно забавянето в резултат на
непредеолима сила, случайно събитие, лоши метеорологични условия и
административна забава, която не може да се вмени във вина на продавача-
изпълнител.
Съгласно чл.28 настоящият договор има характер на предварителен
договор по чл.19 от ЗЗД в частта си, относно продажбата на правото на
строеж, респ.собствеността. За останалата му част се прилагат правилата на
договор за изработка.
С Договор от 01.03.2017г. „И.п."ЕООД - С.З., представлявано от В.К.
възложило на „Л.“ ООД - С.З. строителния надзор за целия период на
строителството до издаване на разрешение за ползване на обекта - жилищна
сграда с ОСД, гаражи и ограда, строеж трета категория с бруто площ
5635кв.метра - местонахождение УПИ VIII общ. кв.133 по плана на С.З..
По делото е представена документацията от Дирекция национален
строителен контрол, с писмо изх.№ АО-594-00-928/16.03.2021г., съдържаща
Разрешение за строеж на обект № 19-68/10.02.2017г. на Главния архитект на
Община С.З., касаещо сградата, в която са процесните обекти, акт обр.14 от
18.04.2018г. - за приемане на конструкцията, акт обр.15 от 07.10.2019г. - за
3
установяване годността за приемане на строежа, окончателния доклад вх.№
СТ-04/99-00-712/ 17.01.2020г./с дата на оформянето му посочена в него -
30.12.2019г./, Заповед № РД-19-118/17.02.2020г. на Началника на ДНСК за
назначаване на Държавна приемателна комисия, Протокол обр.16 от
21.02.2020г. на Държавна приемателна комисия и Разрешение за ползване №
СТ- 05-151/26.02.2020г. на началника на ДНСК, с което е въведен в
експлоатация строеж, находящ се в ПИ с идентификатор 68850.513.562 и
административен адрес гр.С.З., бул."Ген.Столетов“ № 187. Държавната
приемателна комисия е назначена с гореуказаната заповед по искане,
входирано на 17.01.2020г.
Със Заповед от 02.06.2017 г. е вписан ответника като допълнителен
титуляр - възложител на правото на строеж, като с акт обр. 15 от 07.10.2019г.
е извършено предаването на строежа от строителя - „И.п."ЕООД - С.З.,
представлявано от В.И.К. на възложителя „П.П." АД - С.З., представлявано от
В.И.К..
С протокол обр.16 от 21.02.2020г. на Държавната приемателна комисия
- на база представен окончателен доклад на „Л."ООД упражняващи
строителен надзор на строежа, същата е установила годността за ползване на
строеж „Жилищна сграда с ОСД, гаражи и ограда" находящ се в УПИ VIII-
общ.кв.133 по плана на гр.С.З., /ПИ с идентификатор 68850.513.562 по
кадастрална карта на С.З./, с административен адрес гр.С.З., ***, въз основа
на който е издадено разрешението за ползване № СТ-05-151/26.02.2020г. и е
въведен в експлоатация строежа.
По делото са представени нот.акт № 9, том V, дело № 602 от
12.06.2018г. на нотариус Д.Н., с който „П.П."АД продава на ЕВГ. Р. Б. и Г. П.
Б. гараж 9 и апартамент №42 - на осмия етаж, със степен на завършеност -
груб строеж за сумата от 50000лева с включен ДДС, от които 5000лева -
собствени средства, а останалите - чрез банков кредит.
С нот.акт № 10, том V, дело № 603 от 12.06.2018г. на нотариус Д.Н.,
„О.“ АД е предоставила на ЕВГ. Р. Б. и Г. П. Б. кредит в размер на 75 000 лв.
за закупуване на недвижими имот в процес на строителство, довършителни
работи, подобрения, ремонт и преустройство, на имоти - апартамент №42,
етаж осем, ***, в гр.С.З., който се усвоява в срок до 07.08.2018г. и е със срок
на издължаване 120месеца, като за обезпечаване на кредита Г. П. Б. учредила
4
в полза на банката ипотека върху собствения си имот - апартамент № 19 на
ул."Стефан Караджа" №30, на петия етаж. По делото е представен договор за
банков кредит от 12.06.2018г. за сумата от 75 000 лв. и срок на издължаване
120 месеца, по който ищците са длъжник и съдлъжник.
На 12.06.2018г. ищците Е. и Г. Б.и упълномощили В.И.К. с нотариално
заверено пълномощно да ги представлява пред всички органи във връзка с
подписване на акт обр.15, акт обр.16, приемане на обектите, издаване на
разрешение за ползване на описаната сграда и конкретните недвижими имоти
и въвеждане в експлоатацията им.
На 29.03.2019г. „О." - К. монтирали на същия обект 48 броя врати,
които били заплатени от управителя на „И.п." ЕООД.
По делото е представено и прието като доказателство и удостоверение
№ 20-34-217/10.12.2019г. в уверение, че строителството на „Жилищна сграда
с ОСД и гаражи" в УПИ VIII общ. кв.133 по плана на гр.С.З. - с издадено
разрешение за строеж № 19-68 от 10.02.2017г. за имот с идентификатор
68850.513.562 по кадастралната карта е завършен съгласно представен
констативен акт за установяване годността за приемане на строеж от
07.10.2019г. /обр.15/ от Наредба 3 за съставяне на актове и протоколи по
време на строителството до етап: Напълно завършен. Представени и приети
са и 15 броя образец 12 - на Акт за установяване на всички видове СМР,
подлежащи на закриване, удостоверяващ, че са постигнати изискванията на
проекта, за различните СМР на обекта - съставени в периода - 21.10.2017г. до
10.09.2019г.
С покана за доброволно изпълнение от 30.07.2020г. ищците поканили
ответника „П.П." АД да им заплати неустойка за забава по чл. 21 от договора
от 08.02.2018 г., в размер на 4 845 лв. за 323 дни забава, за периода от
09.04.2019 г. до 25.02.2020 г., която била изпратена на адресат „И.п." ЕООД -
видно от представения отрязък за известие, доставено на 05.08.2020г. от
служител на „С."АД на адреса на дружеството-ответник - идентичен с този на
„И.п." ЕООД.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните
правни изводи:
Съдът намира, че сключеният предварителен договор за покупко –
продажба от една страна има характер на предварителен договор за продажба
5
на недвижим имот по чл. 19 ЗЗД с оглед на уговорките, които се съдържат в
чл. 1 – чл. 4 от договора, които са свързани с бъдещото прехвърляне
собствеността върху посочените в договора имоти - апартамент и гараж. От
друга страна обаче предварителният договор има характер и на договор за
изработка по чл. 258 и сл. ЗЗД – за извършване на строителни работи, както е
уговорено в чл. 5 и следващите от договора, в които са посочени и сроковете
за изпълнение на строително монтажните работи. Така със сключването на
обещания окончателен договор се погасява поради неговото изпълнение,
единствено задължението за прехвърляне на собствеността. Останалите поети
с договора задължения - за построяване, за предаване на имота и т.н.
продължават да съществуват. При неизпълнение на тези задължения,
възникват и съответните акцесорни задължения за заплащане на уговорени
неустойки. Тези клаузи за неустойки, включени в предварителния договор не
се заличават и не изгубват действието си само поради факта на сключване на
окончателен договор, те запазват своето действие и продължават да обвързват
страните, стига да не са изменени и прекратени от окончателния договор,
което не е налице в случая. Същите запазват своето действие, дори да не са
преповторени в окончателния договор (нотариалния акт), като за запазване на
действието им не е необходимо той да препраща към предварителния
договор. /В този смисъл Решение № 210/02.05.2012 г. гр. дело № 884 по описа
за 2011 г., на ВКС, IV ГО, постановено по реда на чл. 290 от ГПК/. Не на
последно място в настоящия случай съгласно чл. 28 от договора, страните
изрично са посочили, че договора от 08.02.2018 г. има характер на
предварителен договор по чл. 19 от ЗЗД в частта си, относно продажбата на
правото на строеж, респ.собствеността. За останалата му част се
прилагат правилата на договор за изработка.
С оглед на това, настоящата инстанция приема за неоснователно
възражението на „П.П.“ АД, че със сключването на окончателния договор за
продажба на процесните имоти, предварителният договор се е прекратил и по
него не е можело да се търси изпълнение, включително и на процесното
задължение за заплащане на неустойката за забава на предаване на обекта.
Следователно и след сключването между страните по делото на окончателния
договор с нотариален акт, клаузата на чл. 21 от предварителния договор,
където е регламентирано задължението за неустойка е запазила своето
действие.
6
Видно от съдържанието на чл. 6 от договора, строителството на
обектите, предмет на договора, следва да бъде завършено с подписан акт,
образец 16, в срок от 25 /двадесет и пет/месеца от даването на строителна
линия и ниво на сградата от 08.03.2017 г., т. е. на 08.04.2019 г. за процесната
сграда е следвало да бъде издаден акт, образец 16.
В тази връзка ответното дружество твърди, че веднага след подписване
на Акт обр.15 от 07.10.2019г. за установяване годността за приемане на
строежа, документите за завършеното строителство са предадени на
надзорната фирма „Л.” ООД, която през месец октомври 2019 г. ги е предала
на Държавната приемателна комисия, която от своя страна е забавила
приемането на строителството.
Това възражение, съдът намира за неоснователно, тъй като от една
страна от 08.04.2019г. до 07.10.2019г. изпълнителят вече е в забава от 7
/седем/ месеца, а от друга - от приложената по делото преписка по
разрешение за ползване № СТ – 05 - 151/26.02.2020 г. от ДНСК е видно и се
установява, че искането е постъпило в ДНСК едва на 17.01.2020 г. с вх. №
СТ-04/99-00-712/17.01.2020 г. Със Заповед РД -19-118/17.02.2020 г. на ДНСК
е назначена Държавна приемателна комисия, която е приела строежа с
Протокол обр.16 на 21.02.2020 г.
Друго възражение на ответното дружество, е че документите по
приемане на сградата са се намирали в гр.София - ДНСК от ноември 2019 г.
до януари 2020 г., с оглед изменения в нормативната уредба / Наредба № 2/
31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република
България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и
монтажни работи, съоръжения и строителни обекти от 12.11.2019 г./, като
едва през месец февруари 2020 г. са били върнати в С.З., което се дължало на
административна забава, която не е по вина на ответника.
Действително в Наредба № 2/31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация
на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за
изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти
са налице изменения, в сила от 12.11.2019 г. Както беше посочено по – горе,
видно от преписка по разрешение за ползване № СТ – 05 - 151/26.02.2020 г.,
искането за ползване е постъпило в ДНСК едва на 17.01.2020 г. Освен това от
приложеното писмо изх. № ДК-05-2-00-083 от 26.12.2021 г. от РДНСК С.З. се
7
установява, че в РДНСК С.З. не е постъпвало искане за назначаване на
държавна приемателна комисия и не е издавано разрешение за ползване от
началника на РДНСК С.З. за сграда с идентификатор 68850.513.562. 6.
Изрично е отбелязано, че РДНСК С.З. не разполага с никакви документи,
касаещи процесната сграда. Поради това въззивният съд приема, че към
12.11.2019 г. документите по приемане на процесния строеж не са били
представени нито пред РДНСК С.З., нито пред ДНСК. В този смисъл съдът
намира за неоснователно възражението, че е налице административна забава
от страна на ДНСК, дължащо се на изменение от 12.11.2019 г. в Наредба №
2/31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република
България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и
монтажни работи, съоръжения и строителни обекти, която административна
забава, съгласно чл. 22 от договора би изключила виновното забавяне от
страна на ответника.
С оглед изложеното настоящата съдебна инстанция намира, че от
страна на ответното дружество е налице забава при изпълнение на поетото в
чл. 6 от договора задължение строителството да бъде завършено с подписан
акт, образец 16, в срок от 25 /двадесет и пет/ месеца от даването на
строителна линия и ниво на сградата от 08.03.2017 г., т. е. на 08.04.2019 г.
Поради това съгласно чл. 21 при забава относно изпълнението на
строителството и предаването във владение на обектите, предмет на този
Договор по вина на Продавача-изпълнител с повече от 3 /три/месеца, същият
дължи на Купувача-възложител неустойка в размер на 0,03% на ден,
начислена върху стойността на неизпълнените СМР за имотите по чл.1 от
Договора, считано от деня на изпадане в забава.
Във въззивната жалба се излагат възражения, че клаузата за неустойка е
уговорена при забава за повече от три месеца, поради което забавата от
09.04.2019 г. до 09.07.2019 г. не подлежи на санкция. Въззивният съд намира,
че смисълът на уговорката в чл. 21 от договора е, че възложителят няма да
претендира неустойка, ако забавата продължи по - малко от три месеца. В
случай, че забавата, както е в настоящия случай продължи повече от три
месеца, уговорената неустойка е дължима и то от началото на забава –
09.04.2019 г., тъй като гратисният период е загубил своето действие. Поради
това настоящата съдебна инстанция приема, че „П.П.“ АД е изпаднал в забава
на 09.04.2019 г. и дължи уговорената в чл. 21 от предварителния договор
8
неустойка в размер на 0, 03 % на ден върху стойността на имотите от 50 000
лева, която за периода от 09.04.2019 г. до 25.02.2020 г. е в размер на 4 845 лв.
и следователно предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен.
Предвид гореизложеното въззивният съд намира, че обжалваното
решение е правилно и следва да бъде потвърдено.
С оглед изхода на делото „П.П.“ АД следва да заплати на ЕВГ. Р. Б. и Г.
П. Б. направените в настоящото производство разноски за адвокатско
възнаграждение в размер на 570 лв.
Водим от горните мотиви, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260603/01.07.2021г., постановено по
гр.д. № 4647/2020 г. по описа на Районен съд – С.З..
ОСЪЖДА „П.П.“ АД с ЕИК *** със седалище и адрес на управление
гр.С.З., ***, със съдебен адрес гр. С.З., ***, адв. М. от АК - С.З. да заплати на
ЕВГ. Р. Б. с ЕГН ********** и Г. П. Б. с ЕГН **********, двамата с адрес
гр.С.З., ***, със съдебен адрес гр. С.З., ***, адв. П. от АК - С.З. направените
във въззивното производство разноски за адвокатско възнаграждение в
размер на 570 лв. /петстотин и седемдесет лева/.
РЕШЕНИЕТО е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9