№ 3583
гр. Варна, 14.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 8 СЪСТАВ, в публично заседание на девети
октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Симона Р. Донева
при участието на секретаря Веселина Д. Г.а
като разгледа докладваното от Симона Р. Донева Гражданско дело №
20253110100220 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по предявен от „Г.Х.“ ЕООД срещу И.
Л. А. осъдителен иск с правно основание чл. 92 от ЗЗД за осъждане на
ответника да му заплати сума от 1687.50 евро, равняваща се на 3300,46 лева,
представляваща неустойка по чл. 7.1. от Договор за посредничество за
покупко-продажба на недвижими имоти от 31.07.2024 г., в размер на 2,5 % от
посочената в т. II от същия договор цена за магазин № 4 от 67500 евро, ведно
със законна лихва за забава от депозиране на исковата молба – 08.01.2025 г. до
окончателното плащане.
В исковата молба се твърди, че на 31.07.2024 г. между страните е
сключен договор за посредничество, по силата, на който ответникът като
възложител е възложил посредничество за продажба на магазин № 4 с
идентификатор № *********.49 при цена от 67 500 евро и за дворно място,
находящо се в ********* при цена от 72 000 евро. Посочва, че в изпълнение на
поетите задължения дружеството е започнало да рекламира имота, да търси
купувач, като същият бил предложен на потенциален такъв. Сочи, че са
сторени разходи за реклама, както и за заплащане на трудови възнаграждения
на служителите, ангажирани с продажбата. Излага доводи, че са проведени
разговори с лица, проявяващи интерес от недвижимия имот. Сочи, че всяко
1
нарушение на задължение по чл.5.2 от договора се приравнява на пълно
неизпълнение. Твърди, че продавачът е спрял да отговаря на телефонните
обаждания, не е осигурил достъп до недвижимия имот и се е разпоредил с
магазин № 4 на 04.09.2024 г. при цена много по-ниска от тази по договора за
посредничество – 70000 лева. Счита за дължима уговорената неустойка по чл.
7. 1 от посредническия договор в размер на 2,5 % за процесния недвижим
имот, изчислена на база на продажната цена по договора от 67 500 евро или в
размер на 1678.50 евро. Моли за уважаване на иска. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор на исковата
молба от ответника И. Л. А., чрез адв. К., в който се изразява становище за
допустимост, но неоснователност на исковата претенция. Не оспорва
сключването на процесния договор за посредничество между страните.
Оспорва твърдението, че ответникът е неизправна страна, както и че ищецът е
изпълнил договорните си задължения, че е организирал рекламиране и
предлагане на недвижимия имот. Оспорва доводите, че е спрял да отговаря на
телефонните обаждания на дружеството. Сочи, че познавал от години С.Г.,
който се занимавал с посредническа дейност от името на „Г.Х.“ ЕООД. Излага
доводи, че няколко дни след подписването на договора с него се е свързала
наемателката на магазина, която му заявила, че е открила нейн познат, който
ще закупи недвижимия имот, за да продължи тя да осъществява дейността си
в същия. Твърди, че на 19.08.2024 г. е уведомил С.Г., че е получил капаро за
магазина и до един месец следва да се сключи окончателен договор. Излага
доводи за водени допълнителни преговори между страните по повод на
закупуването на апартамент № 9 с обявена цена от 336 900 евро, във връзка, с
който е заплатено капаро от 4000 лева. Сочи, че предоставеният депозит не му
бил върнат от страна на посредника, въпреки изпратената нотариална покана,
връчена на 12.11.2024 г. на управителя Д.Е.. Излага доводи, че за сумата е
издадена заповед за изпълнение на парично задължение по ч. гр. д. №
1600/2025 г. по описа на Районен съд – Варна. Твърди, че не е осъществена
посредническа дейност, доколкото предмет на договора не е извършването на
определена работа, а постигането на резултат - свързването на страните и
подпомагането им да сключат определена сделка, откъдето извежда доводи, че
посредникът недобросъвестно не е изпълнил свое задължение. Счита, че
ответникът не е неизправна страна, за да се търси обезщетение за
неизпълнението му. Сочи, че в разпоредбата на чл.7.1 от договора е предвиден
2
общ размер на неустойката от 5 %, като не е посочено, че уговорената
неустойка за магазина е в размер на 2,5 %. Излага доводи за нищожнаостта на
уговорената неустойка по чл. 7. 1 от договора поради противоречието й с
добрите нрави, доколкото общият размер от 5 % за двата недвижими имота
излиза извън обезпечителната, обезщетителната и санкционната функция на
неустойката. Намира същата за водеща до неоснователно обогатяване,
доколкото размерът й надвишава размера на уговореното възнаграждение. По
повод на неустоечната клауза излага доводи за неравноправност на същата по
смисъла на чл. 143, т. 5 от ЗЗП, доколкото налага заплащане на задължение,
без да е налице неизпълнение на задължения потребителя. Релевира
възражение за прихващане в условията на евентуалност, при уважаване на
иска, с предоставената сума в размер на 4000 лева по другия сключен между
страните договор за посредничество от 06.08.2024 г. Моли за отхвърляне на
иска, евентуално за извършване на прихващане до размера на по-малката
сума. Претендира разноски.
В о. с. з. от 09.10.2025 г. ищцовото дружество, редовно уведомено,
представлява се управителя – Д.Е. и адв. И.. В същото изразяват становище за
основателността на иска.
В о. с. з. от 09.10.2025 г. ответникът, редовно призован, явява се лично
и се представлява от адв. К., изразява становище за неоснователността на
иска.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните писмени
доказателства, както и гласните доказателствени средства, поотделно и в
тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 от ГПК, намира за
установено следното от фактическа страна:
Между страните е обявено за безспорно с Определение №
7132/30.058.2025 г., в което е обективиран проект на доклад по делото, приет
за окончателен в о. с. з. на 19.06.2025 г., сключването на договор за
посредничество между страните от 31.07.2024 г. по повод продажбата на
магазин № 4, както и дворно място, находящо се в *********, както и че
магазин № 4 е продаден от ответника на 04.09.2024 г. на трето лице, за което е
съставен нотариален акт № 122, том II, рег. № 3000, дело № 304 от 2024 г. на
нотариус Стелиян Чернев, рег. № 619 на НК.
3
Видно от представения договор за посредничество от 31.07.2024 г.,
„Г.Х.“ ЕООД е приело да посредничи при продажбата на собствените на И. А.
два броя недвижими имоти, сред които и магазин № 4, срещу цена от 67500
евро и дворно място при цена от 72000 евро. В чл. 3.1 от договора е
предвидено еднократно възнаграждение на посредника в размер на 2 % от
договорената с крайния купувач продажна цена на недвижимя имот, дължимо
в деня на подписване на предварителен договор за покупко-продажба или
окончателен договор. В чл. 5.2 от договора е предвидено задължение на
продавача да осигурява достъп до недвижимия имот, да се въздържа от
всякакво действие, бездействие и/или поведение, възпрепятстващо
дружеството - посредник относно осъществяване целта на договора,
включително и необоснован отказ от действие (включително, но не само,
явяване пред нотариус, снабдяване с документи и др.), необходимо за
изпълняване целта на договора. Нарушението на това задължение за
съдействие, в която и да е от формите му, се приравнява на пълно
неизпълнение на договора. Съгласно т. 7.1 от договора, в случай на пълното
му неизпълнение, неизправната страна се задължавала незабавно да изплати
на изправната страна неустойка за неизпълнение в размер на 5 % от цената по
т. II от договора. Договорът е сключен за срок до 29.11.2024 г.
От съдържанието на представения нотариален акт за покупко-
продажба № 122, том II, рег. № 300, дело № 304 от 2024 г. на нотариус С.Ч., се
установява, че „В.ш.“ ООД, чрез управителя – И. А. продава на Н. Д. магазин
№ 4 с идентификатор № *********.49, находящ се в гр. Варна, ул. „********“
№**** с площ от 24.04 кв. м. срещу сумата в размер на 70 000 лева.
В производството е представен договор за намерение с купувач от
06.08.2024 г., по силата на който И. А. е възложил на „Г.Х.“ ЕООД
посредничество при закупуването на апартамент № 9, ведно с външно
паркомясто № 92 и подземни паркоместа № 7 и № 8 срещу продажба цена от
285 000 евро и срок на сключване на предварителен договор до 31.10.2024 г.
Изрично в чл. 1 от договора е посочено, че възложителят предава на
дружеството гаранция в размер на 4000 лева във връзка с намерението си да
закупи горепосочените недвижими имоти.
Представента е нотариална покана от 11.12.2024 г. на ищеца,
адресирана до дружеството за предаване на сумата от 4000 лева в седемдневен
4
срок от получаването на съобщението поради прекратяването на договор с
изтичането на срока му на действие - 31.10.2024 г.
От представената Вайбър кореспонденция между страните се
установява, че служител на посредника на 23.07.2024 г. е заявил, че ще посети
магазина отвън, че брокерът има познат с интерес към магазина, че на
19.08.2024 г. собственикът е уведомил посредника, да свали обявата на
магазина, доколкото получил капаро, за които му е бил споменал. Установява
се, че е водена кореспонденция по повод на закупуването на апартамент от
страна на ответника, както и по повод уговаряне на среща за връщане на даден
депозит.
В производството са събрани гласни доказателствени средства
посредством разпит на свидетелите:С.Н.Г., Г.Р.Г., Н. И. Д. и М.Д.Г..
От свидетелските показания на свидетеля Г. се установява, че знае, че
между страните е сключен договор за посредничество от 31.07.2024 г. за
продажба на магазин, находящ се на ул. „Ж.“. Сочи, че се е обучавал в
ищцовото дружество, както и че преди 31.07.2024 г. е влязъл в магазина, в
работното време на наемателя, както и че е водил клиент на оглед на 13-ти или
14-ти август 2024 г. Споделя, че не е съставил протокол за огледа, че
потенциалният купувач не е оставил депозит, както и че знаели от
наемателката, че нейн познат също проявява интерес. Излага доводи, че се
касае за ексклузвен договор за посредничество, както и че само ищцовото
дружество може да продава недвижимия имот. Сочи, че са рекламирали имота
в сайтове за продажби.
Свидетелят Г. при разпита си е посочил, че знае, че между страните е
сключен договор за посредничество. Сочи, че с него се е свързала
наемателката на магазина. Споделя, че негов познат търсел недвижим имот,
проявил интерес към магазина и след оглед в края на м. юли искал да го купи.
Сочи, че е провел разговор с И., в който той му заявил, че не е подписал
ексклузивен договор.
От свидетелските показания на свидетеля Д. се установява, че е
закупил магазина, след оглед през м. юли 2024 г., на който са присъствали Г. Г.
и наемателя на магазина. Свидетелят излага, че при огледа е имало една
рекламна табела за фризьорски салон. Сочи, че огледът е осъществен 15-20
дни след като е излязла възможността.
5
Свидетелят Г.а, дългогодишен наемател на магазина, при разпита си
посочва, че научила от съпругата на И., че възнамерява да продава магазина.
Сочи, че споделила притесненията си с нейн приятел- Р., който се свързал с
баща си Г. и й казали да изчака да не си търси друго помещение. Излага, че не
са идвали на огледи брокери от други агенции, както и че веднъж е влязло
момче по време на работата й, за да снима, като му е казала да дойде друг път,
като се обади предварително, за да не е ангажирана с клиент докато снимат.
Споделя, че само тя разполага с ключ от помещението, както и че не са идвали
клиенти на оглед или брокери друг път. Сочи, че не са поставяни рекламни
табели на обекта за продажбата. Излага, че бащата на нейния познат е довел Н.
в края на лятото юни-юли месец.
При така установените правнорелевантни обстоятелства, чрез
събраните по делото доказателствени средства, съдът по правилата на чл.
235, ал. 2 от ГПК приема следното от правна страна:
Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно
основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД във вр. с чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от
1687.50 евро, представляваща уговорената неустойка за неизпълнение на
задължение по сключен между страните Договор за посредничество при
покупко – продажба на недвижим имот от дата 31.07.2024 г., съгласно т.7.1. от
него, в размер на 2,5 % от посочената в т. II от същия договор цена за магазин
№ 4 от 67500 евро, ведно със законна лихва за забава от депозиране на
исковата молба – 08.01.2025 г. до окончателното плащане.
При така релевираните твърдения възникването на правото на ищеца
да получи процесното възнаграждение се обуславя от осъществяването на
следните материални предпоставки (юридически факти): 1) наличието на
действително облигационно правоотношение между страните, възникнало по
договор за посредничество, по силата на който ищецът се е задължил да
посредничи на ответника при продажба на магазин № 4, както и дворно място
в с. Бенковски, в който е уговорена неустоечната клауза по чл. 7.1, 2) ищецът
да е изпълнил точно и в срок задълженията си по договора, 3) размера и
изискуемостта на претендираната неустойка. Във връзка с възражението за
прихващане на ответника, ищецът следва да докаже връщане на сумата от
4000 лева, дадена му по повод на договор за посредничество от 06.08.2024 г.
6
за закупуването на апартамент № 9.
В тежест на ответника е да установи наведените правоизключващи и
правопогасяващи възражения, в това число нищожност на неустойката поради
противоречието й с добрите нрави и възражението си относно
неравноправност на клаузата за неустойка. По повод на възражението за
прихващане, следва да докаже валидното възникване на насрещното
задължение по повод на договора за посредничество от 06.08.2024 г.,
заплащането на сумата в размер на 4000 лева за обезпечаване на намерението
да закупи апартамент № 9, както и настъпване на основание за връщане на
същата на ответника от страна на дружеството, респ. настъпване на падежа на
задължението за връщане на сумата.
По делото се доказа, а е и безспорно между страните, че на
31.07.2024г. са сключили договор за посредничество като ответникът И. А. е
възложил на ищцовото дружество продажба на магазин № 4 с идентификатор
№ 10135.2559.121.1.49 срещу продажна цена от 67 500 евро, при
възнаграждение за посредника в размер на 2% от продажната цена, както и че
последният е продаден на 04.09.2024 г. на купувача Н. И. Д..
Съгласно разпоредбата на чл. 49 от ТЗ посредникът е търговец, който
по занятие посредничи за сключване на сделки. Според трайната съдебна
практика, договорът за посредничество се различава съществено от договора
за поръчка, тъй като посредничеството следва да се разглежда като чиста
фактическа дейност, изразяваща се в намирането на клиенти, предоставянето
на информация относно пазарните цени и качеството на съответния продукт,
както и фактическо изготвяне на необходимите документи за сключване на
окончателен договор. Дейността на посредника се финализира със сключване
на договор за продажба на съответния продукт – така решение №
54/10.09.2010 г. по т.д. № 267/2009 г. на ВКС, ІІ ТО. Предмет на договора за
посредничество не е извършването на определена работа, а постигането на
определен резултат – свързването на страните по сделката и подпомагането им
да сключат договор чрез извършването на определени действия.
От събраните по делото писмени и гласни доказателства се установи,
че ищцовото дружество не е извършило оглед на магазина на ответника с
потенциален купувач. За недоказани съдът намира твърденията, че е
осъществен оглед потенциален купувач за процесния магазин, доколкото от
7
свидетелските показания на свидетеля Г.а – наемател на магазина се установи,
че същата разполага с ключ и е невъзможно да е осъществен оглед в нейно
отсъствие. В насока за липсата на предостаен ключ на ищцовото дружество са
и свидетелските показания на свидетеля – Г.. Макар и ищцовото дружество да
е публикувало обяви за продажбата на процесния магазин, в случая, безспорно
се установи, че не е съдействало за постигането на целения резултат –
свързването на възложителя с купувача на недвижимия имот.
В настоящия случай е безспорно, че ищецът не е свързал страните по
прехвърлителната сделка, т.е. не е съдействал за сключване на договора за
покупко - продажба, каквото е било основното му задължение.
Първият спорен въпрос между страните е дали е налице неизпълнение
на договора от страна на възложителя, който без съдействието на ищцовото
дружество е реализирал продажбата на собствения си магазин № 4.
Съгласно разпоредбата на чл. 92 от ЗЗД неустойката обезпечава
изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението. Отчитайки функцията на неустойката, съдът намира, че
право да я получи има само изправната страна по договора при наличие на
виновно поведение, осъществено от длъжника. В случая, като съобрази
изложеното в съвкупност, съдът приема, че не се установява тази
предпоставка за възникване на такова задължение в тежест на ответника – т. е.
ищецът да е изправна страна по договор, което изисква да е изпълнил
задължението си да свърже продавача и купувача, както и да оказал
съдействие при уговаряне на условията на сделката за покупко-продажба на
недвижимия имот с окончателен договор, каквото свързване в случая не е
налице.
В производството се установи, че ответникът сам е намерил купувач,
без съдействието на ищцовото дружество. Затова и следва да се приеме, че не
се е стигнало до неизпълнение на задължение на И. А. по договора за
посредничество. Не е налице неизпълнение на задължението на възложителя,
уговорено в т.5.2 от договора – необоснован отказ от действие, необходимо за
изпълняване целта на договора. Ответникът е уведомил ищеца, че е получил
капаро от трето лице, както и да спре предлагането на магазина. Правото на
самостоятелно предлагане за продажба на недвижимия имот от страна на
собственика не е изключено от подписания договор за посредничество. В
8
разглежданата разпоредба страните не са предвидили изключителни права за
продажбата на имота на търговския посредник. Липсата на екслузив
предполага възможност продавачът да може да договаря и с други търговски
посредници, респ. да може да продаде имота си, без да ползва въобще
посреднически услуги. Поради това няма неизпълнение на договора от негова
страна, съответно липсва предпоставка за дължимост на неустойката.
По повод възраженията на ответника, че уговорената неустойка в т.7.1
от договора е нищожна като неравноправна на основание чл. 143, ал. 2, т. 5 от
ЗЗП, евентуално, че противоречи на добрите нрави, съдът намира следното:
Процесният бланкетен договор за посредничество при покупко-
продажба на недвижим имот попада в приложното поле на Закона за защита
на потребителите, тъй като ответникът има качеството на „потребител“,
съгласно §13, т. 1 от ЗЗП, а ищецът е търговец по смисъла на §13, т.2 от ЗЗП /в
този смисъл Решение № 60050 от 7.06.2021 г. на ВКС по т. д. № 860/2020 г., II
т. о., ТК/. Oферираните от търговеца, чрез предварително изготвените от него
типови договори, услуги, независимо дали клаузите са използвани от него в
конкретно сключени договори, не представляват индивидуално уговорени
условия по правоотношението (чл. 146, ал. 1 от ЗЗП).
Посредническият договор по своята правна същност представлява
„договор за услуга“ по смисъла на параграф 35 от ДР на ЗЗП, и поради това
неустойката ще е неравноправна и нищожна по чл. 146, ал. 1 от ЗЗП, когото е
във вреда на потребителя, не отговаря на изискването за добросъвестност и
води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца
или доставчика и потребителя, като задължава потребителя при неизпълнение
на неговите задължения да заплати необосновано високо обезщетение или
неустойка – чл. 143, ал. 1, т. 4 от ЗЗП. В случая са налице горните две
основания за нищожност на клаузата за неустойка. Уговорената неустойка е в
размер на 2,5 % от продажната цена на имота, която следва да е не по-ниска от
67 500 евро, а уговореното възнаграждение по договора е 2% от продажната
цена. Уговарянето на неустойка в размер, надхвърлящ размера на дължимото
на посредника възнаграждение при изпълнение на договора, без да се държи
сметка за наличието на насрещно неизпълнение и причините за същото,
обосновава извод за неравноправност на процесната неустоечна клауза, на
основание чл.143 т.14 от ЗЗП /така решение Решение № 778 от 11.07.2025 г.
9
на ОС - Варна по в. гр. д. № 1048/2025 г./ Затова и следва да се приеме, че
така уговорената неустойка е необосновано висока, като нейният размер
създава впечатлението, че изпълнителят по договора има по-голям интерес от
неговото неизпълнение от страна на възложителя, от колкото от неговото
изпълнение.
Отделно от горното, начинът, по който е уговорена неустойката – за
всяко неизпълнение, което следва да се определи като пълно, а в договора – в
чл. 4.2. и 5.2 страните изрично са посочили, че всяко нарушение, на което и да
е задължение се приравнява на пълно неизпълнение, не отговаря на
посочените критерии в цитираното тълкувателно решение. Така уговореният
размер на неустойката е във вреда на потребителя, не отговаря на изискването
за добросъвестност и установяват значително неравновесие между правата и
задълженията на търговеца и задълженията на потребителя, т.е. тя е
неравноправна и като такава е нищожна.
Вън от горното и само за пълнота на изложението, следва да се
посочи, че ако не се споделят доводите за неравноправност на претендираната
неустойка, то следва да се приеме, че същата е нищожна поради накърняване
на добрите нрави клауза доколкото по начина, по който е уговорена излиза
извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции,
преценено към момента на сключване на договора. В тази насока са и
указанията, дадени в ТР № 1/2009 г., ОСГТК на ВКС. Както се изясни по-горе
размерът на същата надвишава размера на уговореното възнаграждение по
договора, затова и същата се явява свръхпрекомерна.
С оглед на гореизложените мотиви, предявеният осъдителен иск се
явява неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен.
Съобразно горния извод за неоснователност на иска не се е сбъднало
процесуалното условие за разглеждане на наведеното в условията на
евентуалност възражение за прихващане от страна на ответника.
Относно съдебно-деловодните разноски:
При този изход на спора на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК , разноски
се дължат в полза на ответника. Същият претендира заплащането на съдебно-
деловодни разноски за адвокатско възнаграждение от 1500 лева.
10
В производството е наведено възражение за прекомерност на същото
страна на процесуалния представител на ищеца. Според чл. 7, ал. 2, т. 2 от
Наредба № 1/2004 г. за възнагражденията за адвокатска работа ориентира на
адвокатското възнаграждение съобразно цената на иска възлиза на 630 лева.
Претендираното адвокатско възнаграждение от 1500 лева не съответства на
ориентирите, определени в Наредбата, поради което и предвид липсата на
висока правна и фактическа сложност на делото, следва да бъде намалено.
Затова и наведеното възражение в тази насока от от страна на ответника
следва да бъде съобразено.С оглед на горното, в полза на ответника следва да
се присъдят съдебно-деловодни разноски в общ размер на 630 лева.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от „Г.Х.“ ЕООД, ЕИК: *********, със
седалище и адрес на управление: ********* срещу И. Л. А., ЕГН: **********,
с адрес: ********** за заплащане на сумата от 1687.50 евро /равняваща се на
3300,46 лева/, представляваща неустойка по чл. 7.1. от Договор за
посредничество за покупко-продажба на недвижими имоти от 31.07.2024 г.,
сключен между страните, в размер на 2,5 % от посочената в т. II от същия
договор цена за магазин № 4 от 67500 евро, ведно със законна лихва за забава
от депозиране на исковата молба – 08.01.2025 г. до окончателното плащане, на
основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, във вр. с чл. 86, ал. 1 от ЗЗД
ОСЪЖДА „Г.Х.“ ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: ********* да заплати на И. Л. А., ЕГН: **********, с адрес:
********** сумата в размер на 630 лева /шестстотин и тридесет лева/,
представляваща сторени съдебно-деловодни разноски за настоящото
производство, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред
Окръжен съд –Варна в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
11