РЕШЕНИЕ
№ 124
гр. Смолян, 23.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СМОЛЯН в публично засед**е на деветнадесети
април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Сийка Златанова
при участието на секретаря Величка Маркова
като разгледа докладваното от Сийка Златанова Гражданско дело №
20215440101082 по описа за 2021 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Постъпила е искова молба от ищците **. М. К. и АН. ИВК. К. срещу ответниците Д.
**. К. и ЕМ. СЛ. Х., уточнена с молба с вх. № 6317/01.11.2021 г., с която са предявени три
субективно и обективно съединени искове – иск за прогласяване нищожност на договор за
продажба на недвижим имот поради липса на съгласие с правно основ**е чл. 26, ал. 2,
предл. второ ЗЗД; при условията на евентуалност иск за разваляне на договор за продажба
на недвижим имот по чл. 87, ал. 3 ЗЗД; иск с правно основ**е чл. 124, ал. 1 ГПК за
установяване право на собственост върху недвижим имот. Претендират за разноски.
Фактическите твърдения на ищците, на които основават исковете, се свеждат до
следното:
По силата на договор за доброволна делба на недвижими имоти от 28.12.2017 г.
ищците са собственици на самостоятелен обект – жилище с идентификатор *** по КККР на
гр. Смолян с площ от 128,68 лв., ведно с 1/2 ид.част от тавана в югозападната част и
съответните идеални части от правото на собственост върху общите части на сградата и от
правото на строеж върху поземления имот с идентификатор *** с площ 731 кв.м.. При
подписване на договора за делба пред нотариус С. ищците били принудени от снаха си Е.Х.
да подпишат и предварително изготвен нотариален акт за продажба на същите имоти под
страх, че в противен случай тя ще напусне дома и ще вземе децата със себе си. Нотариусът
не изчел съдърж**ето на нотариалния акт и същите не били наясно с него и са го подписали
без да е налице съгласие за сделката, оформена с нотариален акт за продажба на недвижим
имот № 15, том I, рег. № 190, дело № 12/16.01.2018 г.. Изразеното формално съгласие било
без намерение за обвързване и е дадено с цел единствено да се успокоят отношенията между
ответниците, като е била налице съзнателна липса на воля. Въпреки това близо 6 месеца по-
късно ответницата напуснала къщата на ищците и взела и децата.
Ответницата Е.Х. в срока по чл. 131 ГПК подава отговор, с който оспорва исковата
1
молба като неоснователна. Твърди, че искът по чл. 26, ал. 2, предл. второ ЗЗД е погасен по
давност на 16.01.2021 г. с изтичането на тригодишния преклузивен срок за предявяването
му. Оспорват като неверни твърденията, че двата договора били подпис** на една и съща
дата и че ищците не били запознати със съдърж**ето на нотариалния акт за продажба от
нотариуса. Твърди, че двамата с ответника Д.К. живели на семейни начала, като от
съвместното им съжителство се родили децата **** и ***. Около 5-6 години от лятото на
2005 до лятото на 2010 г. двамата работили в Гърция и всички спечелени пари вложили в
построяването, покупката, подобряването и обзавеждането на жилището. Усилията на
ответницата били подпомаг** финансово и материално и от нейните родители, които
осигурили строителни материали и средства за завършване и обзавеждане на жилището.
След завършването на втория жилищен етаж, собствеността върху него по приращение
преминала върху собствениците на земята - ищците и другия им син С К. и неговите деца,
което наложило извършването на делбата и продажбата на втория етаж на ответниците.
Продажната цена била договорена на 9 000 лв., тъй като били отчетени положените лични
усилия, труд и вложените материали и средства от ответницата и нейните родители.
Придобила собствеността върху процесния имот на основ**е давност, изтекла в нейна полза
в периода 2010 – 2020 г. /това основ**е е допълнено в първото съдебно засед**е/. Била
принудена да напусне дома поради извършван системен тормоз от първия ответник.
Понастоящем заедно с дъщеря й *** живее под наем, а в процесното жилище останали Д и
синът им ****. Било образувано и друго дело 434/2021 г. на СмРС за делба, което е спряно
по искане на ищците.
Ответникът Д.Л. също подава отговор на исковата молба в срока по чл. 131 ГПК, с
който признава предявените искове. Признава фактите, че ищците като продавачи
подписали нотариалния акт за продажба без да са имали жел**е и намерение да прехвърлят
имота. В деня на сключване на договора за доброволна делба преди да влезнат в кабинета на
нотариуса ответницата Х. предоставила на ищците нотариалния акт за продажба и ги
принудила да го подпишат без да искат, за да избегнат разправията и срама пред чакащите
хора. Твърди, че нито той, нито Е.Х. са платили посочената в договора за продажба цена на
имота в размер на 9 000 лв. нито в брой, нито по банков път, като тази сума е почти два пъти
по-ниска от действителната данъчна оценка на имота. Затова счита, че договорът следва да
бъде развален. Освен това ищците продължават да ползват процесния имот като
собственици и не са предали владението върху него и понастоящем.
В съдено засед**е ищците се явяват лично и с адв. Ч. Поддържат исковата молба и
молят да бъде уважена по изложени в писмената защита съображения. Претендират за
направените деловодни разноски.
Ответницата Х. лично и с адв. Г оспорва исковете като неоснователни по
съображения, изложени в писмената защита и моли да бъдат отхвърлени като
неоснователни. Претендира за присъждане на деловодните разноски.
Ответникът Д.К. се явява лично, поддържа отговора на исковата молба.
След като съобрази становищата на стр**те и обсъди събр**те по делото
доказателства, съдът установи от фактическа страна следното:
Няма спор по делото, че **. М. К. и С М К. са братя. Със заповед № 196/24.02.1984 г.
на председателя на ОНС – Смолян на двамата братя е отстъпено възмездно право на строеж
върху държавен недвижим имот, представляващ парцел **** по плана на гр. Смолян с площ
от 350 кв.м. въз основа на заповедта е сключен и договор за отстъпване на право на строеж
от 19.03.1984 г. Издадено е разрешение за строеж № 12 за построяване на двуетажна
жилищна сграда в парцела.
С договор за групов строеж по чл. 192 ЗТСУ от 21.01.1985 г. **ен и С К.и се
задължили със собствени усилия и за тяхна сметка да построят жилищната сграда, състояща
се от подизба, избен етаж с гаражи и два жилищни етажа, съгласно одобрения архитектурен
проект. С договора е извършено разпределение на обектите в сградата по следния начин:
Л.К. получава втория жилищен етаж, състоящ се от кухня, столова, три стаи, хол и сервизни
2
помещения с площ 127 кв.м., заедно с двете югозападни избени помещения от подизбата;
югозападния гараж, югозападната изба и западната изба от избения етаж и 1/2 ид.част от
общите части на сградата; С К. получава първия жилищен етаж, състоящ се от кухня,
столова, три стаи, хол и сервизни помещения с площ 127 кв.м., заедно с една северна и една
южна изба от подизбата; югоизточния гараж с едно югоизточно и едно източно избено
помещение от избения етаж и 1/2 ид.част от общите части на сградата.
Няма спор, че сградата е построена по време на брака на двамата ищци.
Видно от удостоверението по §127, ал. 1 ПЗР на ЗУТ № 331/18.07.2017 г. /л. 96/,
издадено от Община Смолян, жилищната сграда с идентификатор ***.1 е със застроена
площ 113 кв.м., състояща се от сутерен, етаж-гаражи, два жилищни етажа и тавански етаж.
За строежа има строителни книжа, но е изпълнен в отклонение от одобрените строителни
книжа.
Безспорно се установи от представения договор за доброволна делба на недвижими
имоти от 28.12.2017 г., че **. М. К. и АН. ИВК. К. са получили в дял и са придобили
собствеността в режим на съпружеска имуществена общност на жилище с идентификатор
*** със застроена площ 128,68 кв.м. с адрес Смолян, ул. „****, на втори етаж, ведно с
принадлежащите му две югозападни избени помещения от подизбения етажа; югозападния
гараж, югозападната изба и западната изба от избения етаж; 1/2 ид.част от тавана с реално
ползване на югозападната част и 1/2 ид.част от общите части на сградата с идентификатор
***.1, както и 1/2 ид.част от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор *** с
площ от 731 кв.м. по КККР на гр. Смолян, участващ в УПИ **** по плана на гр. Смолян,
както и сграда с идентификатор ***.3 със застроена площ от 13 кв.м., представляваща
жилищна сграда – пристройка на един етаж, построена в същия имот. По силата на договора
за доброволна делба С М К., В **а К. и *** ** К. са получили в дял и изключителна
собственост съответно за С – 4/6 ид.части, а за В и *** съответно по 1/6 ид.части от жилище
с идентификатор ***.1.1, ведно с принадлежащите му една северна и една южна изба от
подизбения етаж; югоизточния гараж с едно югоизточно и едно източно избено помещение
от избения етаж; 1/2 ид.част от тавана с реално ползване на североизточната част и 1/2
ид.част от общите части на сградата с идентификатор ***.1, както и 1/2 ид.част от правото
на строеж върху поземлен имот с идентификатор ***, както и сграда с идентификатор ***.2,
представляваща гараж, пристройка с площ от 24 кв.м. Подписите в договора за доброволна
делба са заверени от нотариус с рег. № 366 по РНК – АН. СЛ. на датата на сключването на
договора – 28.12.2017 г.
Според схема № 15-1118490-14.10.2021 г. процесното жилище с идентификатор ***
по КККР на гр. Смолян се намира на адрес гр. Смолян, ул. „****.
С нотариален акт за продажба на недвижим имот № 15, том I, рег. № 190, дело №
12/16.01.2018 г. по описа на нотариус с рег. № 366 по РНК – АН. СЛ., ищците **. М. К. и
АН. ИВК. К. са продали на ответниците Д. **. К. и ЕМ. СЛ. Х. втория жилищен етаж,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор ***, ведно с 1/2 ид.част от тавана с
реално ползване на югозападната част и съответните идеални части от общите части на
сградата с идентификатор ***.1, за сумата от 9 000 лв., заплатена в брой преди подписване
на нотариалния акт, в деня на подписването на договора. Данъчната оценка на имота към
момента на сделката е била 17 921,60 лв.
Според представения констативен протокол № 12, том I, рег. № 275/26.01.2022 г. на
нотариус с рег. № 677 по РНК – Несибе Д, ищците **ен и ** К.и са заявили, че не са
получили от купувачите договорената цена по договора за продажба на недвижимия имот
нито в брой, нито по банков път. Ответникът Д.К. е заявил, че не е плащал продажната цена
нито в брой нито по банков път, както и Е.Х. не е плащала същата цена. Съдът счита, че
този констативен протокол не може да служи за доказателство на твърденията на ищците и
на ответника Д.К., че плащане по договора за продажба на имота не е извършвано. За такова
доказателство на неизгодни факти за купувачите би могло да служи обратно писмо или друг
вид документ, издаден от тях в деня на сделката и подписан от тях.
3
Няма спор по делото и видно от представените решения на СмРС двамата ответници
са живели на съпружески начала и от фактическото им съжителство имат две деца – ****,
роден през 2003 г. и ***, родена през 2011 г., като във връзка с извършени актове на
домашно насилие от страна на Д.К. спрямо Е.Х. и от Д спрямо *** и двете деца са наложени
мерки за защита от домашно насилие, съответно за срок от три месеца и за срок от 12 месеца
с решение № 433/28.08.2018 г. на СмРС по гр.д. № 921/2018 г. и с решение № 306/16.07.2019
г. по гр.д. № 455/2019 г..
От 09.01.2004 г. ответницата Е.Х. има регистриран постоянен адрес в гр. Смолян, ул.
„****.
В удостоверение № 4/28.02.2022 г., издадено от управителя на „***“ ЕООД – А е
записано, че през 2006 г. В Х. – майка на ответницата е закупила строителни материали на
изплащане – тухли, цимент, желязо на стойност 4 000 лв. за строителството на втори етаж от
къща на дъщеря й ***. Това удостоверение не може да служи за доказателство, че
строителните материали са използв** за строителството на процесното жилище и че въобще
такива са били купени от В Х...
Със стокова разписка от 23.01.2018 г. Е.Х. закупила детско обзавеждане на обща
стойност 3 399,60 лв. с ДДС.
На 17.04.2015 г. В Х. изтеглила кредит от „Търговска банка Д“ АД в размер на 11 500
лв. за финансиране на потребителски нужди, в т.ч. за рефинансиране на съществуващи
задължения. Кредитът е усвоен по разплащателна сметка на името на В Х. в банката IBAN
***. Съгласно чл. 5, ал. 2, т. 1 от договора за кредит същият се усвоява еднократно, като със
сумата от 6 500 лв. се погасява окончателно потребителски кредит към „Търговска банка Д“
АД, а крайният срок за усвояване на кредита е до 04.05.2015 г.. Крайният срок за погасяване
на кредита е 05.04.2024 г..
Видно от движението на сметката на свидетелката /л. 109/ за периода 21.04.2015 –
21.04.2015 г. същата е извършила плащане на лихва в размер на 33,93 лв., плащане на такса
по договора за кредит в размер на 230 лв. и плащане в размер на 6 462,22 лв., като е останал
краен авоар от 4 780,86 лв.
От показ**ята на свидетеля С К. се установява, че къщата е построена през 1985 г. от
него и брат му **ен. Притежават по 1/2 идеална част. Той пръв построил първия жилищен
етаж, след това известно време къщата стояла така, защото ищците нямали възможност да
сторят и бил принуден да я покрие след около две години. Сложили покрив на тяхната
плоча. През 2005 г. те започнали да строят техния етаж. Част от стените на техния етаж са
построени от него, с негови тухли и средства, за да захване за тях покрива. След като брат
му и М решили да строят, свалили покрива. Те построили техния етаж, отлели плоча и
построили половината таванско помещение. Покрива, керемидите, материалите били негови,
от демонтир**я покрив и ги поставихме отново. Помагал в строежа на техния етаж.
Доброволно си разделили сградата през 2017 г., като за брат му останал втория етаж, отново
с половината отдолу и половината таван. След доброволната делба брат му Л.К., жена му,
синът му М и *** останали да прехвърлят етажа на М. *** не е участвала в изграждането на
техния етаж. М строил етажа, той бил майсторът. През този период М и *** били на
квартира. 2006/2007 г. е отвършен етажът от М и баща му. Твърди, че е помагал в
строителство, на не е виждал родителите на *** да помагат в строителството. Родителите на
*** не са осигурявали материали и не знае за такова нещо. Преди подписване на делбата **
и **ен не са му споделяли, че имат намерение да продадат етажа на *** и М. В този етаж в
момента живеят М и синът му ****. *** се изнесла от етажа. Когато етажа бил завършен в
него заживели М и ***. **ен и ** живеят в момента в избата.
Според свид. *** допълнителните етажи на къщата са построени от лично от М,
поръчвал много пъти материали за къщата, а свидетелят ги е доставял. Къщата е завършена
преди повече от десет години. Етажът е построен със средства на М, тъй като получавал
хубава заплата, а *** тогава не работила. *** и М заживели заедно от 2001-2002 г., тогава
етажът не бил готов за живеене. През това време *** и М живееха и при родителите на М и
4
на квартира. Никой друг не е живял на този етаж. Преди около две години *** напуснала
етажа. Етажът е изцяло на М. *** създавала проблеми, тъй като имала връзки с други мъже,
а сега иска етажа или пари за него. Двамата работили известно време в Гърция, но *** си
купила кола. М теглил заем от банката, вземал хубава заплата, влагал средствата си за етажа.
Не е споделял *** да е участвала в построяването на етажа със средства или материали.
Отношенията между родителите на М, М и *** са много изострени в момента.
Видно от показ**ята на свидетелката Х. Д и дъщеря й заживели заедно от 2001 г. в
жилището в приземния етаж, в което имало една стая, а от 2006 г. до 2010 г. работили в
Гърция и решили да си построят етаж. Къщата имала покрив, развалили са покрива и
започнали от плоча да правят етажа сами. Всеки спечелен лев в Гърция влагали в къщата.
Двамата със съпруга й помагали с пари и с тухли. Пет газки с тухли докарали от А.
Докарали желязо за плочата, цимент, тухли. Построили втория етаж за около три години,
*** и М заживели на втория жилищен етаж докато *** напусне къщата през 2020 г..
Понастоящем в етажа живеят **** и Д. От момента на изграждането на етажа до момента на
напускането й *** не е живяла другаде. *** споделила, че ще има сделка и че са решили
свекър и свекърва й да направят покупко – продажба на жилището с нотариален акт.
Оценката на жилището била 18 000 лв. и *** следвало да заплати 9 000 лв. за сделката. На
16.01.2018 г. трябвало да бъде сделката и на 15.01.2018 г. *** й се обадила, че трябва да
плати сумата от 9 000 лв., защото няма граждански брак с Д. Свидетелката и съпругът й
дошли следобед и в плик й дали 9 000 лв. от кредит, за да даде парите за сделката. *** дала
на ищцата парите преди сделката на 15.01.2018 г., в отсъствието на ищеца. *** е участвала в
обзавеждането, закупувала е спалня, детско обзавеждане, хладилници, перални, печки.
Свидетелката също й помагала. *** не е принуждавала ** и **ен да извършат сделката. ** и
**ен са решили да прехвърлят етажа, защото М и *** са си го направили. Работили са в
Гърция, оттам карали теракот и материали за изграждане на жилището. Тухлите стрували 4
000 лв., за което има документи. Брат й от Б**те също е участвал в строителството на етажа,
другият й брат също, участвали са и Д и **ен. След завръщането им от Гърция, преди 4
години свидетелката купила на *** със собствени средства автомобил Нисан, но не знае как
е купена червената спортна кола преди Нисана през 2010 г.
Според свидетеля Ч *** е споделяла, че иска да отиде със съпруга си в Гърция, за да
си спестят пари и да си построят етаж. 4-5 години са работили в Гърция и след като се
завърнали са заживели на етажа. Чувал, че родителите на *** са помагали за построяването
на етажа. След като си направили етажа Д и *** живели в етажа може би 10 години. Според
него Д е участвал в строителството, но не може да каже дали *** е участвала в
строителството, да помагала с носене на материали.
От показ**ята на свид. С. се установява, че е възможно договорът за доброволна
делба да е изготвен от нея, но категорично отрича нотариалният акт да е изготвен от нея, а е
бил представен от някоя от стр**те по сделката. Абсурдно и недопустимо е в един и същи
момент да са подпис** договорът за доброволна делба и нотариалният акт за покупко-
продажба. Всички подписи се поставят пред нея като нотариус, независимо от вида на
договора. Всички удостоверения на подписи се правят пред нея. Изчита съдърж**ето на
договорите, изчита абсолютно всички данни, които са запис** в нотариалния акт, за да може
да се направи проверка в момента дали правилно са запис** и личните данни на лицата и
идентификаторите на имотите, и дали стр**те разбират какво правят. При всяка една
продажба стр**те потвърждават цените и начина, по който се извършва плащането, дали
предварително или в момента на сделката. За свидетелката няма никакво разминаване в
запис**я текст в т. 1 от нотариалния акт, в която е посочено, че „продажната цена от 9 000
лв. е заплатена в брой преди подписване на нотариалния акт“ и записаното в точка 4 от
нотариалния акт, че „купувачите заявяват, че купуват имота за посочената продажна цена,
която е изплатена в деня на подписване на този договор“. Пред свидетелката не са дав**
пари. Никога не следи дават ли се пари. Възможно е сделката да бъде изповядана на цена
по-ниска от данъчната.
Въз основа на така установената фактическа обстановка, съдът направи следните
5
правни изводи:
Относно предявените субективно съединени конститутивни искове с правно
основ**е чл. 26, ал. 2, предл. второ ЗЗД за прогласяване нищожност на договора за продажба
на недвижим имот, обективир** в Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 15, том
I, рег. № 190, дело № 12/16.01.2018 г. по описа на нотариус с рег. № 366 по РНК – АН. СЛ.,
поради липса на съгласие:
Исковете са процесуално допустими, но разглед** по същество са неоснователни и
следва да бъдат отхвърлени като такива.
Безспорно се установи, че ищците като собственици на процесното жилище са
прехвърлили собствеността на двамата ответници. Не се доказват твърдените обстоятелства,
че не са имали волята и съзн**ето да продават жилището, тъй като били принудени от снаха
си Е.Х. да подпишат предварително изготвен нотариален акт за продажба на същите имоти
под страх, че в противен случай тя ще напусне дома и ще вземе децата със себе си.
В постоянната практика на ВКС, постановена по реда на чл. 290 ГПК, напр. Решение
№ 249 от 23.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 92/2009 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Светла
Цачева, е прието, че „Съгласно чл. 26, ал. 2 ЗЗД, договорът е сключен при липса на съгласие,
когато то е изтръгнато чрез насилие или изразеното от страната съгласие е без намерение за
обвързване, тъй като е дадено на шега или като пример, но във всеки случай без съзнателно
намерение на страната да се обвърже с договора.“
Настоящият случай не е такъв. От страна на ищците не се доказва, че договорът е
сключен от ищците като продавачи чрез насилие или без намерение за обвързване.
Напротив, безспорно се установи от разпита на свид. С. – нотариусът, изповядал сделката,
че стр**те по сделката са разбирали смисъла и свойството на извършваната разпоредителна
сделка, като намерението на двете стр** е било да бъдат обвърз** от договора.
Обстоятелството, че разпит**ят свидетел С К. не е знаел за намеренията на неговия брат да
прехвърли жилището на сина му и неговата съжителка въобще не опровергават намерението
на стр**те за прехвърлянето на собствеността.
В друго решение на ВКС № 56 от 19.02.2016 г. на ВКС по гр. д. № 5040/2015 г., IV г.
о., ГК, докладчик съдията Ерик Василев, също постановено по реда на чл. 290 ГПК, е
прието, че „Когато от изявленията на участващите в нотариалното производство може да се
направи несъмнен извод, че волеизявленията на стр**те съвпадат по отношение на
съществените условия на договора - да се прехвърли правото на собственост върху вещ или
друго право срещу цена, одобряването и подписването на нотариалния акт обективира тези
изявления пред нотариалния орган и доказват постигнатото съгласие за покупко-продажба.“.
„Когато волеизявленията на продавача и купувача за сключване на договора са били дадени
пред нотариалния орган с намерението за обвързване от неговото съдърж**е, те са
постигнали съглашение да се създаде правна връзка между тях по чл. 8 ЗЗД, а одобряването
и подписването на нотариалния акт обективира това съгласие. Следователно, при съвпадане
на насрещните волеизявления на стр**те, по отношение на съществените условия на
договора, неточното им обективиране в нотариалния акт не е основ**е за нищожност поради
липса на съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2 ЗЗД.“
В случая от направените изявления в нотариалното производство и обективир** с
удостоверителното изявление на нотариуса може да се направи извода, че и продавачите и
купувачите са постигнали съгласие по насрещните им изявления по съществените въпроси
на договора – да се прехвърли правото на собственост върху процесното жилище на
купувачите – ответниците по делото срещу договорената цена, с което се доказва
постигнатото съгласие, вкл. и това на продавачите – ищци. И двете стр** са имали
съзнателното намерение да се обвържат от последиците на договора. Не се доказва Х. да е
принудила ищците да извършат разпореждането с имота под страх, че ще напусне сина им и
ще вземе децата. И продавачите и купувачите са напълно дееспособни, разбирали са
смисъла и значението на разпоредителната сделка и са я сключили по собствена воля.
В случая не се доказва „съзнавано несъгласие“ за продавачите, т. е. за сключване на
сделката при отсъствие на намерение за обвързване, поради изтръгнато чрез насилие
съгласие, на шега или като учебен пример и пр. Не се ангажират каквито и да е
доказателства от страна на ищците, че към момента на сключване на сделката двамата
ответници, които са живели при условията на фактическо съжителство, са били във влошени
отношения и за да бъдат поправени същите, респ. за да остане *** в семейството.
6
Представените доказателства за извършв** домашни насилия от страна на Д.К. над Е.Х.
датират едва от август 2018 г., а сделката е изповядана на 16.01.2018 г..
Наличието или не на реално плащане по договора за продажба би имал значение при
надлежно повдигнат от ищците спор за нищожност на този договор поради привидност, на
основ**е чл. 26, ал. 2, изр. първо, предл. последно ЗЗД, каквото твърдение и основ**е за
нищожност в случая не е въведено. В този смисъл е Решение № 181 от 4.11.2016 г. на ВКС
по т. д. № 2372/2015 г., II т. о., ТК, докладчик съдията Боян Балевски, постановено по чл.
290 ГПК.
Ето защо тези искове са неоснователни и подлежат на отхвърляне.
Неоснователно е възражението на ответницата Х., че тези искове са погасени по
давност, тъй като само исковете за унищожаемост на сделки се погасяват с тригодишна,
респ. едногодишна давност /чл. 32, ал. 2 и чл. 33, ал. 2 ЗЗД/, а исковете за нищожност могат
да се предявяват неогр**чено във времето, за тях няма давност.
Относно субективно предявените при условията на евентуалност конститутивни
искове за разваляне на договора за продажба на недвижимия имот по чл. 87, ал. 3 ЗЗД:
В тежест на ответниците е да докажат, че са извършили плащане на договорената
продажна цена на жилищния имот.
Ответникът Д.К. признава в отговора на исковата молба, че плащане не е извършвано
от купувачите – нито от него, нито от ответницата Х.. Съдът не кредитира констативния
протокол, изготвен от нотариус Д, тъй като същият е съставен извън кръга на възможните
констативни удостоверяв**я на нотариуса.
Ответницата Х. твърди, че е платила сумата от 9 000 лв. – продажната цена на имота
със средства, предоставени й от нейната майка свид. В Х.. Съдът след съвкупния анализ на
събр**те по делото доказателства – показ**ята на свидетелката и от представените писмени
доказателства за изтеглен от нея кредит и извлечение от сметката по кредита, приема за
доказано твърдението на ищците, че плащане по договора за покупко- продажба на
жилището не е извършено от купувачите – нито от Д.К., нито от Е.Х..
Призн**ето за неизгодния за ответника К. факт на неплащането на продажната цена
също опровергава твърдението на ответницата Х. за плащане от нейна страна. Нещо повече,
безспорно се установи, че към 21.04.2015 г. остатъкът от изтегления от В Х. кредит е бил в
размер на 4 780,86 лв.. Не се ангажират доказателства от ответницата Х., че майка й е
разполагала с налична сума в размер на 9 000 лева в деня преди изповядване на сделката –
15.01.2018 г. и че същата й е била предоставена именно за заплащане на договорената цена
по сделката. Липсват доказателства за предаването на сумата от 9 000 лв. в брой от
ответницата Х. на ищцата А.К. както в деня преди сделката, така и в деня на сделката, но
преди изповядването на сделката. Нещо повече, към този момент Х. и Д.К. са живеели като
семейство и е нормално последният да е знаел за предаването на парите, каквото същият
отрича.
В практиката на съдилищата, напр. Решение № 60221 от 19.01.2022 г. на ВКС по гр.
д. № 3270/2020 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Д ***, постановено по реда на чл. 290
ГПК, е прието, че „В случаите когато договорът за продажба е оформен с нотариален акт, то
същият може да служи само като доказателство, че изявленията за плащане, съответно за
получаване на цената, преди сключването на договора, са направени от двете стр** по него,
но не и за обстоятелството, че плащането е действително извършено, тъй като то не е
направено пред нотариуса. Доказателствената тежест за установяване на извършеното
плащане се носи от купувача, като това може да бъде направено с всички допустими от
закона доказателствени средства. Той може да се позове и на извършено от продавача
призн**е, че цената е платена. Това призн**е обаче само по себе си не обвързва съда и той
трябва да го прецени с оглед на всички обстоятелства по делото.“
В друго Решение № 99 от 23.06.2014 г. на ВКС по гр. д. № 2343/2013 г., III г. о., ГК,
докладчик председателят Симеон Чаначев, е прието, че „Нотариалният акт в частта,
съдържаща изявлението на купувача, че е платил цената, респ. че същата е получена от
продавача, е частен свидетелствуващ документ за зн**е, материализиращ
удостоверителното изявление на своя издател за даден факт. Изявлението на страната по
делото, когато то съдържа неизгодни за нея факти, релевантни за спорното право, има
характер на призн**е и се явява важно доказателствено средство, което следва да бъде
зачетено, като законът дава възможност на съда да преценява това призн**е с оглед на
7
всички обстоятелства по делото.“
В този смисъл удостовереното изявление от нотариус С., че цената е платена преди
изповядване на сделката, не доказва, че действително плащането на продажната цена е
извършено. Призн**ето на неплащането от страна на ответника К. опровергава
материализираното твърдение за плащането на цената в нотариалния акт. Ето защо съдът
приема, че плащане на продажната цена от купувачите и в частност от ответницата Х. не е
извършено.
Опровергава се и твърдението на ответницата Х., че тъй като е нямала брак с
ответника К., то е трябвало да плати нейната част. В случай, че това беше така, то изрично в
договора щеше да фигурира записване, че продажната цена на дела на Д е в определен
размер, а продажната цена на нейния дял е в друг размер. В случая цената е записана общо
като дължима от двамата купувачи, а не от само от ответницата Х.. Действително
продажната цена е почти наполовина от данъчната оценка на имота, но това не доказва, че е
договорена цена за плащане само от Х..
При това положение договорът за покупко-продажба на недвижимия имот подлежи
на разваляне поради неизпълнението на задължението на купувачите да платят продажната
цена.
Относно субективно съединените установителни искове с правно основ**е чл. 124,
ал. 1 ГПК за установяване право на собственост на ищците върху недвижимия имот:
Последица от развалянето на договора за покупко-продажба на недвижимия имот е
възстановяването на фактическото положение отпреди сключването му. Безспорно се
установи, че към момента на разпоредителната сделка ищците са били собственици на
основ**е реализирано отстъпено право на строеж и доброволна делба на процесния
недвижим имот. С развалянето на договора за покупко- продажба същите възстановяват в
патримониума си правото на собственост върху процесното жилище. В това се състои
обратното действие на развалянето на договора, прогласено в чл. 88, ал. 1 ЗЗД.
Неоснователно е възражението на ответницата, че е придобила 1/2 идеална част от
имота на основ**е давностно владение, продължило от 2010 до 2020 г..
Конститутивният ефект на доброволната делба за ищците настъпва към момента на
сключването на договора за доброволна делба, на 28.12.2017 г.. Към този момент
собствеността върху отделните обекти от построената жилищна сграда по договора за
отстъпено право на строеж преминава върху отделните собственици. Следователно е
немислимо към този момент ответницата Х. да е осъществявала фактическа власт, да е
владяла на годно правно основ**е и с намерение за своене 1/2 ид.част от жилището. Още
повече, че не се ангажират доказателства, същата да е демонстрирала явно, непрекъснато и
необезпокоявано владение спрямо останалите съсобственици на сградата преди
доброволната делба и спрямо ищците след нея. Обратното, ответницата Х. е упражнявала
държане на чуждия имот във връзка с фактическото й съжителство с ответника Д.К..
По изложените съображения и тези искове са основателни и следва да бъдат уважени.
Относно разноските:
И двете стр** са заявили претенции за присъждане на деловодните разноски.
Ищците са направили разноски в общ размер 2 624 лева, съобразно представения
списък, от които 2 000 за платено адвокатско възнаграждение и 624 лв. за внесена държавна
такса.
Ответницата Е.Х. е направила деловодни разноски в общ размер 1 020 лв., от които
1 000 лв. за платено адвокатско възнаграждение, 5 лв. за държавна такса
Ответникът Д.К. не е направил разноски и такива не му се дължат.
С оглед изхода от спора, на основ**е чл. 78, ал. 1 ГПК ответниците следва да бъдат
осъдени да заплатят на ищците сумата от 1 312 лв. за направените деловодни разноски,
8
пропорционално на уважената част от исковете.
Ищците следва да бъдат осъдени да заплатят на ответницата Е.Х. сумата от 510 лв. за
направените деловодни разноски пропорционално на отхвърлената част от искове.
Така мотивиран Смолянският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни и недоказ** субективно съединените искове с
правно основ**е чл. 26, ал. 2, предл. второ ЗЗД, предявени от **. М. К., ЕГН ********** и
АН. ИВК. К., ЕГН ********** – и двамата от гр. Смолян, ул. „**** срещу ответниците Д.
**. К., ЕГН **********, от гр. Смолян, ул. „**** и ЕМ. СЛ. Х., ЕГН ********** с
постоянен адрес гр. Смолян, ул. „**** за прогласяване нищожността поради липса на
съгласие на договор за продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт за
продажба на недвижим имот № 15, том I, рег. № 190, дело № 12/16.01.2018 г. по описа на
нотариус с рег. № 366 по РНК, вписан с акт № 35, том I, дело № 34/2018 г. на СВ - Смолян.
РАЗВАЛЯ на основ**е чл. 87, ал. 3 ЗЗД договор за продажба на недвижим имот,
обективиран в Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 15, том I, рег. № 190, дело
№ 12/16.01.2018 г. по описа на нотариус с рег. № 366 по РНК, вписан с акт № 35, том I, дело
№ 34/2018 г. на СВ – Смолян, сключен между **. М. К., ЕГН ********** и АН. ИВК. К.,
ЕГН ********** – и двамата от гр. Смолян, ул. „**** като продавачи и Д **енов К., ЕГН
**********, от гр. Смолян, ул. „**** и ЕМ. СЛ. Х., ЕГН ********** с постоянен адрес гр.
Смолян, ул. „**** като купувачи, с предмет втори жилищен етаж, представляващ
самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР на гр. Смолян, одобрена със Заповед №
РД-18-14/10.05.2005 г. на ИД на АГКК, последно изменена със Заповед № 14-21-
45/16.02.2010 г. на началника на СГКК, с административен адрес гр. Смолян, ул. „****, етаж
втори, с площ от 128,68 кв.м., с предназначение на самостоятелния обект - жилище,
апартамент, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж няма, под обекта
***.1.1, над обекта няма, находящ се в жилищна сграда с идентификатор ***.1, построена в
поземлен имот с идентификатор *** с площ от 731 кв.м., участващ в УПИ *** по ПУП на гр.
Смолян, ведно с 1/2 ид.част от тавана с реално ползване на югозападната част и съответните
идеални части от правото на собственост върху общите части на жилищната сграда, при
продажна цена в размер на 9 000 лева, поради неизпълнение на договора от страна на
купувачите.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Д **енов К., ЕГН **********, от
гр. Смолян, ул. „**** и ЕМ. СЛ. Х., ЕГН ********** с постоянен адрес гр. Смолян, ул.
„****, че **. М. К., ЕГН ********** и АН. ИВК. К., ЕГН ********** – и двамата от гр.
Смолян, ул. „**** са собственици на основ**е Договор за доброволна делба на недвижими
имоти от 28.12.2017 г., вписан с акт № 254, том I, дело № 878/2017 г. по описа на нотариус с
рег. № 366 по РНК, на втори жилищен етаж, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор *** по КККР на гр. Смолян, одобрена със Заповед № РД-18-14/10.05.2005 г.
на ИД на АГКК, последно изменена със Заповед № 14-21-45/16.02.2010 г. на началника на
СГКК, с административен адрес гр. Смолян, ул. „****, етаж втори, с площ от 128,68 кв.м., с
предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент; при съседни самостоятелни
обекти в сградата: на същия етаж няма, под обекта ***.1.1, над обекта няма, находящ се в
жилищна сграда с идентификатор ***.1, построена в поземлен имот с идентификатор ***, с
площ от 731 кв.м., участващ в УПИ *** по ПУП на гр. Смолян, ведно с 1/2 ид.част от тавана
с реално ползване на югозападната част и съответните идеални части от правото на
собственост върху общите части на жилищната сграда с идентификатор ***.1, ведно с 1/2
ид.част от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор ***.
ОСЪЖДА на основ**е чл. 78, ал. 1 от ГПК Д. **. К., ЕГН **********, от гр. Смолян,
ул. „**** и ЕМ. СЛ. Х., ЕГН ********** с постоянен адрес гр. Смолян, ул. „**** да
заплатят на **. М. К., ЕГН ********** и АН. ИВК. К., ЕГН ********** – и двамата от гр.
Смолян, ул. „**** сумата от 1 312 лв. за направените деловодни разноски, пропорционално
на уважената част от исковете.
ОСЪЖДА на основ**е чл. 78, ал. 3 от ГПК **. М. К., ЕГН ********** и АН. ИВК.
К., ЕГН ********** – и двамата от гр. Смолян, ул. „**** да заплатят на ЕМ. СЛ. Х., ЕГН
9
**********, с постоянен адрес гр. Смолян, ул. „**** сумата от 510 лв. за направените
деловодни разноски, пропорционално на отхвърлената част от исковете.
Решението може да бъде обжалвано от стр**те в двуседмичен срок от връчването му
с въззивна жалба пред ОС Смолян.
Решението да се връчи на стр**те, като на ищците чрез адв. Ч и на ответницата Х.
чрез адв. Г.
Съдия при Районен съд – Смолян: _______________________
10