№ 150
гр. Чирпан, 07.08.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЧИРПАН, СЪСТАВ IV, в публично заседание на
девети юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Галя Тр. Динкова
при участието на секретаря Виолета Т. Загорчева
като разгледа докладваното от Галя Тр. Динкова Гражданско дело №
20255540100066 по описа за 2025 година
и за да се произнесе взе предвид следното:
Съдът е сезиран с предявени обективно и субективно кумулативно предявени
осъдителни искове с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД вр. с чл.232, ал.2 от ЗЗД вр.
чл. 86 от ЗЗД за осъждане на ответника, в качеството му на наемател, да заплати на
ищеца, в качеството му на наемодател, задълженията по Договор за наем на
земеделски земи от 27.07.2022 год. с размер на наемната цена /месечен наем 100 лв. на
декар, общо наети земеделски земи 30.00 дка/ за стопанската 2022/2023г. в общ размер
на 3000.00 лв., ведно с мораторна лихва върху главницата от 31.12.2023 година до
29.01.2025 година в размер на 449.47 лв. и ведно със законната лихва от датата на
предявяване на иска 29.01.2025 година до окончателното изплащане на сумата.
Предявените искове са за реално изпълнение на парично задължение по
наемно правоотношение по Договор за наем на земеделски земи от 27.07.2022 година,
сключен между Г.П.Я., ЕГН *** от *** – наемодател и „Йонивел“ ООД, ЕИК
*********, наемател върху следните имоти: 1. Поземлен имот с идентификатор №
36453.17.7 (017007), съставляващ нива с площ от 10.00 дка, трета категория; 2.
Поземлен имот с идентификатор № 36453.17.8 (017008), съставляващ нива с площ от
10.00 дка, трета категория и 3. Поземлен имот с идентификатор № 36453.17.9 (017009),
съставляващ нива с площ от 10.00 дка, трета категория.
Производството по делото е образувано по постъпила искова молба от Н. Л. К.,
ЕГН **********, действащ чрез процесуалния си представител адвокат С. К. от АК-
Варна, съдебен адрес: гр. Варна, ул. „Цар Симеон I“ № 6А, ет. 1, офис 1, против
„ЙОНИВЕЛ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: област
Стара Загора, община Братя Даскалови, с. Найденово, п.к. 6224, Стопански двор,
Административна сграда, представлявано от Н. Йорданов Иванов, с посочена цена на
иска 3000 лв. главница и 449.47 лв. мораторна лихва, като ищцовата претенция
произтича от съществуващо наемно правоотношение за стопанската 2022/2023 година
на земеделски земи, собственост на ищеца.
1
Твърди се в исковата молба, че ищецът е собственик на земеделски земи,
находящи се в землището на община Балчик, местност Турнугьол, област Добрич, а
именно:1. Поземлен имот с идентификатор № 36453.17.7 (017007), съставляващ нива с
площ от 10.00 дка, трета категория; 2. Поземлен имот с идентификатор № 36453.17.8
(017008), съставляващ нива с площ от 10.00 дка, трета категория и 3. Поземлен имот с
идентификатор № 36453.17.9 (017009), съставляващ нива с площ от 10.00 дка, трета
категория. Собствеността върху имотите е придобита чрез договор за покупко-
продажба, обективиран в Нотариален акт № 39, том II, рег.№ 2020, дело № 226 от
24.08.2022 г. на Нотариус Керина Иванова, с per. № 757 по РНК-София. Ответникът е
земеделски производител в землището на с. Карвуна, община Балчик, област Добрич.
Дейността му се изразява в наемането и обработването на земеделски земи. На
27.07.2022 г., преди покупката на имотите от ищеца, тогавашният собственик Г.П.Я., с
ЕГН ***, е сключил с ответното дружество договор за наем на трите земеделски имота
за стопанската 2022/2023 г. В чл.7 от договора за наем било уговорено рентното
възнаграждение да е в размер на не по-малко от 100 лева за дка или общо 3000.00 лева
за 30 дка земеделска земя. В чл. 6 от договора било предвидено плащане да се заплаща
най-късно до 90 дни след изтичане на стопанската година, за която се дължи или най-
късно до 30.12.2023 г.
В деня на извършване на окончателния договор за покупко-продажба на
земеделските земи прехвърлителят Г.П.Я. изрично декларирал, че е съгласен рентата
за стопанската 2022/2023г. да бъде получена от новия собственик - Н. Л. К..
Изявлението е обективирано в декларация с нотариална заверка на подписа рег.№ 2021
от 24.08.2022 г. на Нотариус Керина Иванова с рег. № 757 на НК-София. Ищецът
уведомил арендатора за настъпилата промяна в собствеността, както и за
обстоятелството, че дължимата рента следва да бъде платена на него. В тази връзка
между Н. К. и представляващия „Йонивел“ ООД Н. Иванов е разменена
кореспонденция по имейл. Ищецът няколко пъти отправял покана за доброволно
плащане на задължението по договор за наем в размер на 3000,00 лева, но и до
момента то не е извършено. Съгласно уговорката в чл.6 наемното възнаграждение
следвало да бъде платено най-късно до 30.12.2023 г., поради което считано от
31.12.2023 г. наемателят е изпаднал в забава, формирала до момента на предявяване на
настоящия иск, а именно - 29.01.2025 г. законна лихва върху главницата в размер на
449.47 лева.
Моли съда да постанови съдебно решение, с което да осъди ответника
„ЙОНИВЕЛ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление област Стара
Загора, община Братя Даскалови, с. Найденово, п.к. 6224, Стопански двор,
Административна сграда, представлявано от Н. Йорданов Иванов да заплати на Н. Л.
Коен, ЕГН ********** сумата от 3000.00 лева, съставляващо дължим наем за
стопанската 2022/2023 г. на земеделски земи, находящи се в землището на община
Балчик, местност „Турнугьол“, а именно: поземлен имот с идентификатор №
36453.17.7 (017007), съставляващ нива с площ от 10.00 дка, трета категория, поземлен
имот с идентификатор № 36453.17.8 (017008), съставляващ нива с площ от 10.00 дка,
трета категория и поземлен имот с идентификатор № 36453.17.9 (017009), съставляващ
нива с площ от 10.00 дка, трета категория, ведно с мораторна лихва върху главницата в
размер на 448.39 лева, за периода от 31.12.2023 г. до 29.01.2025 г., както и ведно със
законната лихва върху главницата, считано от 29.01.2025 г. - датата на подаване на
исковата молба до окончателното й изплащане.
Претендира присъждане на сторените в производството съдебно деловодни
2
разноски и разноски за адвокат.
Прилага следните писмени доказателства: 1) Договор за наем на земеделска
земя от 27.07.2022 г., 2) Договор за покупко-продажба на недвижим имот,
материализиран в Нотариален акт № 39, том II, рег.№ 2020, дело № 226 от 24.08.2022
г. на Нотариус Керина Иванова с per. № 757 на НК София, вписан в CB-Балчик под акт
№ 130, том VII, дело № 1200, вх.рег.№ 2946 от 24.08.2022 г.; 3) Декларация с
нотариална заверка на подписа рег.№ 2021 от 24.08.2022 г. на нотариус Керина
Иванова с рег.№ 757 на НК-София, както и документ за внесена ДТ по сметка на съда,
адвокатско пълномощно и Списък на разноските по чл. 80 от ГПК.
В изпълнение на Разпореждане № 208 от 03.02.2025 година на съда относно
изпълнение на дадените в него указания, ищецът прави уточнения в подадена молба,
вх. № 707 от 06.02.2025 година: Претендираната мораторна лихва е за периода от
01.12.2023 година до 29.01.2025 година и е в размер на 449.47 лв. Посочва банкова
сметка, конкретизира начина и периода на уведомяване на арендатора за настъпилата
промяна в собствеността върху имотите, прилага имейл кореспонденция.
В преклузивния срок за отговор на исковата молба по реда на чл. 131 от ГПК
такъв не е постъпил от ответника „ЙОНИВЕЛ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: с. Найденово, обл. Стара Загора, общ. Братя Даскалови,
Стопански двор, административна сграда. Разпореждане № 247 от 10.02.2025 година е
връчено надлежно на ответника ведно с препис от исковата молба и молба, вх. № 707
от 06.02.2025 година.
С Определение № 293 от 14.05.2025 година съдът е обявил проект за доклад по
делото, който е обявен за окончателен с протоколно Определение на съда от проведено
о.с.з. от 09.07.2025 година. Съдът е определил правнорелевантните факти по делото
въз основа на фактическите твърдения на ищеца, изложени по-горе: наличие на
действително наемно правоотношение за 2022/2023 година върху процесните
земеделски земи, неизпълнение на задължението на наемателя да заплати наемната
цена по сключения договор за наем на собственика на земеделската земя, уведомяване
на наемателя за промяната в собствеността и владеене на имотите от наемателя за
срока на действие на договора за наем, в това число и към датата на промяната в
собствеността върху имотите.
На основание чл. 146, ал. 1, т. 5 вр. чл. 154, ал. 1 ГПК съдът е разпределил
доказателствената тежест, както следва: В доказателствена тежест на ищеца е да
установи наличието на валидно облигационно отношение по Договор за наем на
земеделски земи от 27.07.2022 година, сключен между ответника и предходния
собственик, владението на имотите от ответника за стопанската 2022/2023 година,
уведомяването на ответника от ищеца за плащане към новия собственик на
претендираната наемна цена. При установяване на горните факти в тежест на
ответника е да докаже, че е заплатил претендираната сума.
На основание чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК съдът е обявил, че не са налице признати
права и обстоятелства от страните по делото. На основание чл. 146, ал. 1, т. 4 ГПК
съдът е обявил, че не са налице обстоятелства, които да не се нуждаят от доказване.
В проведеното о.с.з. ищецът не се явява, депозира писмено становище.
Ответникът не се явява и не се представлява.
По делото са допуснати и приети следните писмени доказателства: Договор за
наем на земеделска земя от 27.07.2022 г., Договор за покупко-продажба на недвижим
имот, материализиран в Нотариален акт № 39, том II, рег.№ 2020, дело № 226 от
3
24.08.2022 г. на Нотариус Керина Иванова с per. № 757 на НК- София, вписан в CB-
Балчик под акт № 130, том VII, дело № 1200, вх.рег.№ 2946 от 24.08.2022 г.;
Декларация с нотариална заверка на подписа рег.№ 2021 от 24.08.2022 г. на нотариус
Керина Иванова с рег.№ 757 на НК-София; имейл кореспонденция, писмо изх.№ РД-12
05-628-1 от 13.06.2025 г. на началника на ОСЗ-Балчик, ОД Земеделие Добрич, Договор
за пренаемане на земеделски земи от 29.07.2022 година, приложено е частно
гражданско дело № 20255540100550 от 2024 година по описа на РС Чирпан.
Съдът, след като обсъди доводите на страните и събраните по делото
доказателства по реда на чл. 235, ал. 2 ГПК във връзка с чл. 12 ГПК, намира за
установено следното:
Видно от представения по делото Договор за наем на земеделски земи от
27.07.2022 година е, че страни по него са съответно Г.П.Я., ЕГН *** като наемодател и
„ЙОНИВЕЛ“ ООД, ЕИК ********* като наемател. Съгласно чл. 1 от договора за наем
на земеделски земи наемодателят предоставя на наемателя за временно и възмездно
ползване земеделска земя и/или недвижими вещи за земеделско производство,
наричани по-долу за краткост „арендувани обекти“, подробно индивидуализирани в
договора по-долу, срещу задължението на наемателя да заплаща на наемодателя
уговореното в настоящия договор наемно плащане. Съответно наетите обекти са
следните: имот № 0117007 с площ от 10.000 дка, находящ се в землището на с.
Карвуна, община Балчик, имот № 017008 с площ от 10.000 дка, находящ се в
землището на с. Карвуна, община Балчик и имот № 017009 с площ от 10.000 дка,
находящ се в землището на с. Карвуна, община Балчик, с обща площ на имотите от
30.000 дка. Наетите обекти ще се ползват от наемателя за земеделско ползване като
обработваема земя. Съгласно пункт II, т. 2 от договора настоящият договор се сключва
за срок от 1 година, считано от 01 октомври 2022 година до 01 октомври 2023 година.
Съгласно т. 3 от пункт II при условие, че някоя от страните желаде да продължи срока
на договора, то следва преди започването на последните три месеца от срока на
договора, да отправи писмени искане до другата страна за продължаване на договора.
Съгласно т. 4 от пункт II от договора при условие, че някоя от страните желае да
прекрати договора, то следва преди започването на последните три месеца от срока на
договора, да отправи писмени искане до другата страна за прекратяване на договора.
Съгласно пункт III, т. 5 от договора наемното плащане е дължимо само в пари.
Съгласно т. 6 от пункт III от договора дължимата сума по наемното плащане за
стопанската година се заплаща най-късно 90 дни след изтичането на спотанската
година, за която се дължи. Съгласно т. 7 от пункт III от договора за всяка стопанска
година от срока на договора страните договарят наемно плащане не по-малко от 100
лв./дка. Съгласно т. 8 от пункт III наемателят не се освобождава от задължението си за
извършването на наемно плащане при намаляване на добивите или тяхното погиване
следствие на стихии или природни бедствия, както и при наличието на кавито и да е
зруги форсмажорни обстоятелства. Съгласно пункт IV, т. 10 от договора наемателят е
длъжен да извърши наемно плащане в уговорения вид и срок. Ако не изпълни това
свое задължение до 90 дни от края на стопанската година, наемодателят има право да
прекрати договора с всички произтичащи от това правни последици за наемодателя.
Съгласно т. 14 от пункт V от договора, освен в предвидените в договора по-горе
случаи, той се прекратява и при следните условия: с изтичането на срока, за който е
сключен; с двустранно писмено споразумение с нотариална заверка на подписите; със
смъртта или поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването
на юридическото лице – арендатор; при принудителното отчуждаване на арендуваната
4
земя за държавни и общински нужди.
С Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти, вх. рег. № 2946
от 24.08.2022 година, акт 130, том VII, дело № 1200/2022 година по описа на СВ
Балчик, наемодателят Г.П.Я. продава на Н. Любомиров К. следните недвижими имоти,
придобити чрез покупко-продажба:
1.ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор: 36453.17.7 (тридесет и шест хиляди
четиристотин петдесет и три, точка, седемнадесет, точка, седем) по кадастралната
карта и кадастралните регистри на село Карвуна, общ. Балчик, обл. Добрич, одобрени
със Заповед 300-5-98/06.11.2003г. на Изпълнителния директор на АГКК. последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления
имот е от 15.12.2021 г.. с адрес на поземления имот: село Карвуна. местност
ТУРНУТЬОЛ, с площ, съгласно документа за собственост, от 10.000 дка (десет
декара), с площ, съгласно представена скица, от 10001 кв.м. (десет хиляди и един
квадратни метра), трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на
трайно ползване: Нива, категория на земята: 3 (трета), предишен идентификатор:
36453.17.1 (тридесет и шест хиляди четиристотин петдесет и три, точка, седемнадесет,
точка, едно) номер по предходен план: 017001 (нула седемнадесет хиляди и едно), при
съседи на поземления имот: поземлени имоти с идентификатори: 36453.17.2 (тридесет
и шест хиляди четиристотин петдесет и три, точка, седемнадесет, точка, две)
36453.17.8 (тридесет и шест хиляди четиристотин петдесет и три, точка, седемнадесет,
точка, осем). 36453.17.3 (тридесет и шест хиляди четиристотин петдесет и три, точка,
седемнадесет, точка, три) и 36453.17.6 (тридесет и шест хиляди четиристотин петдесет
и три, точка, седемнадесет, точка. шест)
2.ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор: 36453.17.8 (тридесет и шест хиляди
четиристотин петдесет и три, точка, седемнадесет, точка, осем) по кадастралната карта
и кадастралните регистри на село Карвуна, обш. Балчик, обл. Добрич, одобрени със
Заповед 300-5-98/06.11.2003г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления
имот, е от 15.12.2021г.. с адрес на поземления имот; село Карвуна. местност
ТУРНУГЬОЛ. с площ, съгласно документа за собственост, от 10.000 дка (десет
декара), с площ, съгласно представена екипа, от 10001 кв.м. (десет хиляди и един
квадратни метра!, трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на
трайно ползване: Нива, категория на земята: 3 (трета). предишен идентификатор:
36453.17.1 (тридесет и шест хиляди четиристотин петдесет и три, точка, седемнадесет,
-
точка, едно), номер по предходен план: 017001 (нула седемнадесет хиляди и едно),
при съседи на поземления имот: поземлени имоти с идентификатори: 36453.17.2
(тридесет и шест хиляди четиристотин петдесет и три, точка, седемнадесет, точка,
две), 36453.17.9 (тридесет и шест хиляди четиристотин петдесет и три, точка,
седемнадесет, точка, девет), 36453.17.3 (тридесет и шест хиляди четиристотин
петдесет и три, точка, седемнадесет, точка, три) и 36453.17.7 (тридесет и шест хиляди
четиристотин петдесет и три, точка, седемнадесет, точка, седем).
3. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор: 36453.17.9 (тридесет и шест хиляди
четиристотин петдесет и три, точка, седемнадесет, точка, девет) по кадастралната
карта и кадастралните регистри на село Карвуна. обш. Балчик, обл. Добрич, одобрени
със Заповед 300-5-98/06.11.2003г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления
имот, е от 15.12.2021г.. с адрес на поземления имот: село Карвуна. местност
ТУРНУГЬОЛ, с площ, съгласно документа за собственост, от 10.000 дка (десет
5
декара), с площ съгласно представена скица, от 10001 кв.м. (десет хиляди и един
квадратни метра!, трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на
трайно ползване: Нива, категория на земята: 3 (трета), предишен идентификатор:
36453.17.1 /тридесет и шест хиляди четиристотин петдесет и три, точка, седемнадесет,
точка, едно), номер по предходен план: 017001 (нула седемнадесет хиляди и едно) и
017009 (нула седемнадесет хиляди и девет), при съседи на поземления имот:
поземлени имоти с идентификатори: 36453.17.2 (тридесет и шест хиляди четиристотин
петдесет и три, точка, седемнадесет, точка, две), 36453.17.10 (тридесет и шест хиляди
четиристотин петдесет и три, точка, седемнадесет, точка, десет), 36453.17.3 (тридесет
и шест хиляди четиристотин петдесет и три, точка, седемнадесет, точка, три) и
36453.17.8 (тридесет и шест хиляди четиристотин петдесет и три, точка, седемнадесет,
точка, осем).
Общата продажна цена на продаваните недвижими имоти е в размер на 60 000
лева, която продажна цена се заплаща от купувача на продавача по банков път след
г
подписване на настоящия нотариален акт, но преди вписването му в Службата по
вписванията - гр.Балчик. Владението на имотите, подробно описани в пункт I от
настоящия договор, ще се предаде от Продавача на Купувача в деня на сделката след
подписване на настоящия нотариален акт.
С декларация, с нотариално удостоверен подпис, рег. № 2021 от 24.08.2022
година, по описа на нотариус Керина Иванова, рег. № 757по РНК, наемодателят
продавач е декларирал, че като стар собственик на посочените три имота,
индивидуализирани по-горе, е съгласен рентата за стопанската 2022/2023 година да
бъде получена от новия собственик Н. Любомиров К. – ищец по настоящето дело.
Налице е представена по делото електронна кореспонденция с подател Любка
К.а и получател ***********@***.** и С. К., датираща от месец януари 2024 година,
видно от която е, че договора заедно с декларацията, подписана от предния собственик
и новия нотариален акт са достигнали до знанието на адресата, като последният –
ответник е поканен да изпълни задължението си по договора. От последващата
кореспонденция през 02.2024 година и 04.2024 година е видно, че лицето, посочено
като автор на изпратените съобщения, а именно Н. К., неколкократно е канил
ответника да заплати дължимото по договора, в това число изпратена е и банкова
сметка, по която наемателят да преведе дължимите суми.
По делото е представен Договор за пренаемане на земеделски земи от
29.07.2022 година, сключен между „ЙОНИВЕЛ“ ООД, ЕИК *********,
представлявано от Н. Йорданов Иванов, пренаемодател и С.С.Л., ЕГН **********,
пренаемател, по силата на който пренаемодателят е предоставил на пренаемателя за
временно и възмездно ползване арендуваните обекти по Договор за наем на
земеделски земи от 27.07.2022 година, сключен между страните по делото за срок от
една стопанска година, считано от 01 октомври 2022 година до 01 октомври 2023
година.
От писмо на Областна дирекция „Земеделие“ Добрич, Общинска служба по
земеделие Балчик е видно, че по отношение на имоти с идентификатори 36453.17.8, с
площ от 10.000 дка и 36453.17.9. с площ от 10.000 дка, находящи се в землището на с.
Карвуна, общ. Балчик, обл. Добрич, са заявени по реда на чл. 70 от ППЗСПЗЗ за
ползване в реални граници от С.С.Л. с правно основание Договор за пренаемане на
земеделски земи, сключен между него и фирма „ЙОНИВЕЛ“ ООД на основание
договор за наем между Г.П.Я. и „Йонивел“ ООД.
6
При така установеното от фактическа страна, съдът намира от права страна
следното:
Възникналото облигационно правоотношение между Г.П.Я. като наемодател и
„ЙОНИВЕЛ“ ООД като наемател се установява от сключения между тях Договор за
наем на земеделски земи от 27.07.2022 година в гр. Добрич. От събраните по делото
доказателства се установява още, че наемодателят е прехвърлил собствеността върху
отдадените под наем имоти на ищеца по делото. В сключения Договор за наем на
земеделски земи от 27.07.2022 година липсва изричен текст, който да удостоверява
предаването на държането на процесните три земеделски имоти от наемодателя на
наемателя, но независимо от това, съдът приема, че наемодателят е изпълнил
задължението си по т. 5, пункт IV от договора, тъй като два дни по-късно наемателят –
ответник е предал държането на процесните имоти на пренаемателя, като липсва
съгласие на наемодателя за пренаемането.
За съществуването на наемното правоотношение, което е облигационно, по
принцип е ирелевантен въпросът за собствеността на отдадения под наем имот.
Трайната съдебна практика приема, че правата и задълженията на наемодателя
произтичат не от правото му на собственост върху вещта, а от наемния договор,
включително и в хипотезата на чл. 237 ЗЗД. Съгласно разпоредбата на чл. 232, ал. 2
ЗЗД наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването
на вещта. Когато договорът за наем не е вписан или няма писмен документ с
достоверна дата, но наемателят се намира в държане на имота, наемният договор е
задължителен за приобретателя на наетия имот като договор за наем без определен
срок – чл. 237, ал. 2, изр. второ от ЗЗД. Приобретателят на наетия имот встъпва в
наемното правоотношение на мястото на наемодателя. Правата и задълженията на
наемодателя преминават върху приобретателя, включително и правото да получава
наема. Прехвърлянето на собствеността обаче не поражда автоматично задължение за
наемателя да заплаща наема на приобретателя вместо на бившия наемодател. За да
възникне това задължение, е необходимо приобретателят да уведоми наемателя за
прехвърлянето на собствеността върху имота – съдебно решение № 150 от 10.11.2009
година по търговско дело № 811 от 2008 година, II ТО, ВКС по чл. 290 от ГПК.
Съдът споделя изцяло мотивите, изложени в горецитираното съдебно решение
на ВКС, тъй като до момента на съобщаването на наемателя за извършеното
прехвърляне, последният не знае за него, както и че правата и задълженията по
наемния договор са преминали върху приобретателя. Правата и задълженията по
наемния договор преминават върху приобретателя със самия факт на транслативната
сделка. Значението на съобщаването е с оглед на наемателя. И едва след като е
уведомен за него възниква задължение да заплаща цената на приобретателя.
Приложената по делото електронна кореспонденция, която не е оспорена от
ответника, сочи, че ответникът е надлежно уведомен за извършеното прехвърляне на
процесните арендувани имоти и че задължението по вече сключения договор за наем с
предишния собственик следва да бъде изпълнени към новия собственик.
Разпоредбата на чл. 237 от ЗЗД предвижда три отделни хипотези, при които
новият собственик-правоприемник на наемодателя, е обвързан от вече действащ
договор за наем, сключен между наемателя и предишния собственик на имота: при
вписан наемен договор в имотния регистър; при липса на вписване на наемния
договор, но последният има достоверна дата; когато договорът за наем не е вписан и
няма достоверна дата на сключването му, но наемателят се намира във владение на
имота. Граматическото тълкуване на чл. 237 от ЗЗД дава основание да се приеме, че
7
съдържащите се в нормата правила уреждат прехвърлителното правоприемство при
всички видове прехвърлителни сделки и се отнасят до трети добросъвестни лица.
Представеният Договор за наем на земеделски земи от 27.07.2022 година не е
вписан в имотния регистър, същият няма достоверна дата на сключването му по
смисъла на чл. 181 от ГПК. Извършено е последващо пренаемане на процесните
имоти, които са земеделски земи. С оглед на вида на „арендуваните“ имоти, а именно
земеделски, се прилагат и специалните изисквания на ЗСПЗЗ, освен общите
разпоредби на ЗЗД по отношение на наемното правоотношение.
Съгласно чл. 4а от ЗСПЗЗ земеделска земя може да се отдава под наем от:
собственика или от упълномощено от него лице; лице, което притежава права върху
земеделската земя, включващи в съдържанието си правомощие да ползва или да
управлява земята, предоставено от собственик или от упълномощено от него лице;
съсобственик или съсобственици на земеделска земя, или от упълномощено от тях
лице. Договор за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от
съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто
идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. В тези случаи
отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за
собствеността. Упълномощаването за сключване на договор за наем на земеделска
земя трябва да бъде с изрично пълномощно с нотариално удостоверяване на подписите
на упълномощителите. Ако е уговорено в договора, наемателят може да пренаеме част
или целия обект на договора. Когато пренаемането е за целия срок на договора,
наемателят е длъжен незабавно да уведоми писмено наемодателя за пренаемането.
В договора за наем, сключен между предишния собственик и настоящия
ответник, по който приобретателят ищец го е заместил като страна, не е уговорено
наемателят да може да пренаема имотите или част от тях. Независимо от това,
наемателят е пренаел имотите за същия срок и в цялост. Уговореното наемно плащане
е в размер на 100 лв/дка за всяка стопанска година. Претендираното плащане от ищеца
възлиза на 3000 лв. главница за трите имота за периода на срока на договора – за
стопанската 2022/2023 година. По смисъла на § 2, т. 3 от Закона за арендата в
земеделието "стопанска година" е времето от 1 октомври на текущата година до 1
октомври на следващата година. По идентичен начин е посочена стопанската година и
в срока на договора. Изискуемостта на наемното плащане, което се дължи само в пари,
настъпва най-късно 90 дни след изтичането на стопанската година, тоест на 31.12.2023
година, откогато ищецът претендира и мораторна лихва върху тази главница в размер
на 449.47 лв. за периода от 31.12.2023 година до 29.01.2025 година, както и законната
лихва върху главницата, считано от 29.01.2025 година – датата на подаване на исковата
молба, до окончателното й изплащане.
Ето защо, предявените от ищеца обективно и субективно кумулативно
съединени осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД вр. чл. 232, ал. 2
от ЗЗД вр. чл. 86 от ЗЗД следва да бъдат уважени изцяло като основателни и доказани.
По разноските:
Съобразно изхода от спора и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК заплатените от
ищеца такси, разноски по производството и възнаграждение за един адвокат, ако е
имал такъв, се заплащат от ответника съразмерно с уважената част на иска. На л. 5 от
8
материалите по делото е приложен Списък на разноските по чл. 80 от ГПК, видно от
който е, че е заплатена ДТ в размер на 170 лв. и адвокатско възнаграждение в размер
на 700 лв. Представени са доказателства за реалността на заплатения адвокатски
хонорар – два броя фактури с № 45 от 27.05.2024 година и №19 от 12.08.2024 година,
извлечение от банкова сметка, но не е приложен Договор за правна защита и
съдействие, сключен между клиент и адвокат.
Съгласно ТР № 6 от 2012 година от 06 ноември 2013 година на ОСГТК на ВКС
по т.д. № 6 от 2012 година, в частност в мотивите на т.1 от него, само когато е
доказано извършването на разноски в производството, те могат да се присъдят по
правилата на чл. 78 ГПК. Ето защо, в договора за правна помощ следва да бъде указан
вида на плащане, освен когато по силата на нормативен акт е задължително
заплащането да се осъществи по определен начин – например по банков път. Тогава,
както и в случаите, при които е договорено такова заплащане, то следва да бъде
документално установено със съответните банкови документи, удостоверяващи
плащането. Когато възнаграждението е заплатено в брой, този факт следва да бъде
отразен в договора за правна помощ, а самият договор да е приложен по делото. В
този случай той има характер на разписка, с която се удостоверява, че страната не само
е договорила, но и заплатила адвокатското възнаграждение.
Съгласно т. 1 от диспозитива на цитираното ТР № 6 от 2012 година от 06
ноември 2013 година на ОСГТК на ВКС по т.д. № 6 от 2012 година съдебни разноски
за адвокатско възнаграждение се присъждат, когато страната е заплатила
възнаграждението. В договора следва да е вписан начина на плащане – ако е по банков
път, задължително се представят доказателства за това, а ако е в брой, то тогава
вписването за направеното плащане в договора за правна помощ е достатъчно и има
характера на разписка. В този смисъл, на ищцовата страна следва да се присъдят
разноски единствено за заплатената ДТ, тъй като липсва представен ДПЗС, съдържащ
договорения хонорар, както и начина на плащането му. На отделно основание, в
приложените по делото фактури не се съдържат доказателства, че двете извършени
плащания по банков път са именно за осъществената правна защита и съдействие по
настоящето дело.
Водим от горното и на основание чл.79, ал.1 от ЗЗД вр. чл.232, ал.2 от ЗЗД вр.
чл. 86 от ЗЗД, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „ЙОНИВЕЛ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: област Стара Загора, община Братя Даскалови, с. Найденово, п.к. 6224,
Стопански двор, Административна сграда, представлявано от Н. Йорданов Иванов, ДА
ЗАПЛАТИ на Н. Л. К., ЕГН ********** задълженията по Договор за наем на
земеделски земи от 27.07.2022 год. с размер на наемната цена /месечен наем 100 лв. на
декар, общо наети земеделски земи 30.00 дка/ за стопанската 2022/2023г. в общ размер
на 3000.00 лв., мораторна лихва върху главницата от 31.12.2023 година до 29.01.2025
година в размер на 449.47 лв., заедно със законната лихва от датата на предявяване на
иска 29.01.2025 година до окончателното изплащане на сумата.
ОСЪЖДА „ЙОНИВЕЛ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: област Стара Загора, община Братя Даскалови, с. Найденово, п.к. 6224,
Стопански двор, Административна сграда, представлявано от Н. Йорданов Иванов ДА
9
ЗАПЛАТИ на Н. Л. К., ЕГН ********** сумата от 170 лв. сторени разноски по
делото за заплатена ДТ.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд Стара Загора в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните по чл. 7, ал. 2 от ГПК.
Съдия при Районен съд – Чирпан: _______________________
10