Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. В., 07.01.2021 год.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, Гражданско отделение, двадесет и шести състав, в
публично заседание на двадесет и четвърти ноември две хиляди и деветнадесета
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСЕЛА ГЪЛЪБОВА
При участието на секретаря Теодора Станчева разгледа докладваното от съдията гр.д. № 20719 по описа на ВРС за 2019 год. и, за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на В.И.В.,
ЕГН ********** и И.И.В., ЕГН **********,***, СО „Т.“, ул. „...“ № .. срещу Г.А.Г., ЕГН **********, с адрес: ***, с която са предявени обективно и субективно съединени
искове, както следва: 1) искове от всеки от ищците срещу ответницата по чл.87,
ал.3 от ЗЗД за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот за
припадащата им се ½ ид.ч., който договор е обективиран в нот. акт № ==,
том I, рег. № 613, дело № 38 от 10.04.2003г. на нотариус С.К.,
рег. № 446 в НК, с който М.И.И.продава на Г.А.Г. Апартамент № 10, находящ се в
гр. В., ул. „П.К.“ № 8, с площ от 46,33 кв.м., на трети жилищен етаж, състоящ
се от антре, кухненски бокс, дневна, спалня и баня и тоалет, при граници: изток
– калкан, запад – стълбище, ап. № 9, север – ул. „Г.П.“, юг – двор, ведно с
прилежащата към апартамента изба №
3, с площ от 2,14 кв.м., както и 7.69 % ид.ч. от общите части на сградата и
правото на строеж върху дворното място, върху което е построена сградата,
цялото с площ от 230 кв.м., съставляващо УПИ I-657,658 в кв. 3 по плана на 24-ти подрайон на гр. В., за
сумата от 22000 лева; 2) искове от всеки от ищците срещу ответницата по чл.55,
ал.1, предл.3 от ЗЗД за осъждане да върне по ½ ид.ч. от владението върху същия недвижим имот.
В исковата молба са изложени твърдения, че М.И.И.е
починала на 26.11.2010г. и оставила за наследници синовете си – ищците по
делото. Приживе между М.И.И.в качеството й на продавач и ответницата в
качеството й на купувач бил сключен договор за покупко-продажба на недвижим
имот, обективиран в нот. акт № ==, том I, рег. № 613, дело № 38 от 10.04.2003г. на нотариус С.К.,
рег. № 446 в НК, с който М.И.И.продава на Г.А.Г. Апартамент № 10, находящ се в
гр. В., ул. „П.К.“ № 8, с площ от 46,33 кв.м., на трети жилищен етаж, състоящ
се от антре, кухненски бокс, дневна, спалня и баня и тоалет, при граници: изток
– калкан, запад – стълбище, ап. № 9, север – ул. „Г.П.“, юг – двор, ведно с
прилежащата към апартамента изба №
3, с площ от 2,14 кв.м., както и 7.69 % ид.ч. от общите части на сградата и
правото на строеж върху дворното място, върху което е построена сградата,
цялото с площ от 230 кв.м., съставляващо УПИ I-657,658 в кв. 3 по плана на 24-ти подрайон на гр. В.,
за сумата от 22000 лева, платими в срок от 30 дни, считано от датата на
получаване на разрешението за ползване на обекта в сградата. С разрешение за
строеж № 455/22.12.1997г. било допуснато изграждане на процесната жилищна
сграда. Строителството завършило с Удостоверение за търпимост, издадено на
01.02.2019г. от Община В.. Още през м. март 2019г., ответницата заявила на
ищеца В.В., че знае за издаденото удостоверение за търпимост, но не може да
изпълни задължението си в уговорения срок, тъй като няма пари. Последният
проведен между страните разговор бил на 29.11.2019г. Към датата на предявяване
на иска ответницата не била заплатила задължението си за цената от 22000 лева и
лихвите върху нея, възлизащи на 64015.43 лева за периода от 10.04.20003г. до 16.12.2019г.
С исковата молба ищците в качеството си на наследници на кредитора М.И.И.заявяват,
че развалят договора за покупко-продажба, поради виновното неизпълнение на
задължението на купувача да заплати продажната цена в уговорения срок. Твърдят
също, че изпълнението е станало безполезно за тях, предвид обезценяването на
уговорената сума, поради виновното неизпълнение на ответницата.
В срока по чл.131, ал.1 от ГПК ответникът е депозирал
писмен отговор, с който оспорва предявените искове като неоснователни. Прави се
възражение за изтекла погасителна давност. Сочи се, че М.И.И.е починала на
26.11.2010г. , предвид което правото на ищците да искат разваляне на договора е
погасено по давност. Твърди се, че с предварителен договор за отстъпване право
на строеж от 14.12.1996г. собствениците
на недвижимия имот на ул. „П.К.“ № 8 са учредили право на строеж на „Слава“
ЕООД. През 1998г. собствениците на земята даряват на ищеца В.И.В. 161,71 кв.м. и той се явява възложител, който впоследствие
отстранява строителя от обекта. Сочи се, че негово е било задължението да
изгради сградата и да я въведе в експлоатация. Сочи се, че с разписка от
10.04.2003г. с нотариална заверка на подписа М.И.И.е приела частично плащане на
цената по процесния договор в размер на 9200 лева, като е уговорено, че
остатъкът от 12800 лева ще получи при условията на нотариалния акт – в
30-дневен срок след представяне на разрешение за ползване, каквото и до настоящия
момент нямало. Твърди се, че за ответницата не е настъпило условието за
заплащане на продажната цена. Сочи се, че всъщност продавачът е в забава,
поради неизпълнение на задължението да представи на купувача разрешение за
ползване. Ответникът счита, че удостоверението за търпимост не е равнозначно на
разрешение за ползване на сградата. Оспорва се твърдението, че ответницата
дължи лихва в размер на 64015.43 лева, предвид че такава не е договаряна, както
и предвид че не е настъпил падежа на главницата. Сочи се, че не е налице
неизпълнение от страна на ответницата, като тя дори търпи вреди от поведението
на продавача.
В съдебно заседание процесуалният представител на ищците
поддържа исковата молба.
Процесуален представител на ответника поддържа
отговора.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и
събраните по делото доказателства, преценени заедно и по отделно, намира за
установено от фактическа страна следното:
От нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
№ ==, том I, рег. № 613, дело № 38/2003г. на
нотариус С.К., рег. № 446 в НК се установява, че на 10.04.2003г. между М.И.И.в
качеството на „продавач“ и Г.А.Г. в качеството на „купувач“ е сключен договор
за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ Апартамент № 10, находящ се
в гр. В., ул. „П.К.“ № 8, с площ от 46,33 кв.м., на трети жилищен етаж, състоящ
се от антре, кухненски бокс, дневна, спалня и баня и тоалет, при граници: изток
– калкан, запад – стълбище, ап. № 9, север – ул. „Г.П.“, юг – двор, ведно с
прилежащата към апартамента изба №
3, с площ от 2,14 кв.м., както и 7.69 % ид.ч. от общите части на сградата и
правото на строеж върху дворното място, върху което е построена сградата,
цялото с площ от 230 кв.м., съставляващо УПИ I-657,658 в кв. 3 по плана на 24-ти подрайон на гр. В.,
за цена от 22000 лева. С договора е уговорено, че сумата от 22000 лева следва
да бъде заплатена в срок от 30 дни, считано от датата на получаване на
разрешението за ползване на обекта в сградата.
Видно от удостоверение за наследници от 27.09.2016г.
е, че М.И.И.е починала на 26.11.2010г. и е оставила за наследници двамата си
сина – В.И.В. и И.И.В..
Съгласно разрешение за строеж № 455/22.12.1997г. е
разрешено на Б.В.Б., П.М. М., Р.Д.М., В.П.М., И.Д.М., Д.М.Р., П. Г. Х. и Х. Я.
Х. да построят жилищна сграда в парцел
(имот) № I657,658, квартал 3 по плана на
гр. В., намиращ се на ул. „Ген. Г. Попов“ № 8. Впоследствие е вписано
изменение, съгласно което вместо „Б.В.Б.“ следва да се чете „В.И.В.“. ПО искане
на възложителя В.И.В. на 04.11.2008г. е
направено отбелязване, че се допуска изменение на одобрения инвестиционен
проект по време на строителството. Разрешението за строеж е презаверено на
27.10.2008г. по искане на възложителя В.И.В..
Видно от удостоверение за търпимост, издадено на
01.02.2019г. по заявление на П.Х.Х.от 01.02.2019г. обект „жилищна сграда –
многофамилна, брой етажи 4, брой самост. Обекти 19 със ЗП 208,43 кв.м. и общо
РЗП 1066,33 кв.м., находяща се в поземлен имот с идентификатор 10135.2554.435
по КККР на гр. В. „УПИ I- 657, 658,
кв.3, по плана на 24 м.р. с адм.адрес ул. П.К.“ № 8, гр. В. е допустим по
смисъла на закона и представлява търпим строеж.
С декларации с нотариална заверка на подписите към
преписката по издаване на удостоверението за търпимост собствениците на обекти
в процесната сграда, включително ответницата, са декларирали, че строителството
на многофамилната жилищна сграда с административен адрес гр. В., ул. П.К.“ № 8,
УПИ I- 657, 658, кв.3 е осъществено преди 31.03.2001г.
От ответника е представена разписка с нотариална
заверка на подписа на М. И. Иванова, съгласно която последната на 10.04.2003г.
е получила от Г.А.Г. сумата от 9200 лева, представляваща частично предварително
плащане на цената на продаденото жилище с договор, сключен с № ==, том I, рег. № 613, дело № 38/2003г., като е записано, че
остатъкът от 12800 лева ще бъдат получени при условията на нотариалния акт – в
тридесетдневен срок след представяне на разрешение за ползване.
Видно от договор за присъединяване на обект към
електропреносната мрежа от 04.09.2019г. сключен между „Електроразпределение
Север“ АД и собствениците на обекти жилищната сграда с административен адрес
гр. В., ул. П.К.“ № 8, УПИ I- 657, 658,
кв.3 е присъединена към електроразпределителната мрежа.
По делото са ангажирани гласни доказателствени
средства чрез разпит на двама свидетели на страната на ответницата – П.Х. и Б.Б..
Съгласно показанията на същите строителството на сградата е започнало около
1997г. от фирма „С.“, с управител Б.Б.. Впоследствие, тъй като нямал пари се
наложил да тегли кредит от ищеца В.В., а после и още един. В. пожелал вместо да
му върне парите, Братанов да прехвърли апартаменти на лица, посочени от него.
Братанов бил отстранен от строителството, което бил поето от В.В., който
задържал всички строителни книжа. Дълго време имало застой в строителството на
сградата поради финансовите затруднения. Въпреки това хората живеели в
апартаментите в сградата. Ответницата също живеела там от 2003г. В. искал от
собствениците на обекти да му плащат пари, без да им показва документи за това,
като заявявал, че в противен случай няма да позволи сградата на има разрешение
за експлоатация. Токът за обектите бил на времянки, а водата – с общ водомер.
Тези обстоятелства накарали част от отделните собственици, включително св. Х.,
да инициират през 20..г. процедура по издаване на удостоверение за търпимост на
сградата, за да има същата някакъв статут.
В сградата вече имало индивидуални партиди за вода. Приключила и
процедурата по електроснабдяването й. В частта относно развитието в
строителството на сградата и процедурите,с вързани с нея, съдът кредитира
показанията на свидетелите, които са еднопосочни и съответстват на събраните по
делото писмени доказателства.
От заключението на назначената по делото
съдебно-техническа експертиза, което съдът кредитира като обективно и
компетентно дадено, се установява, че актуалната пазарна стойност на процесния
апартамент е в размер на 39820 лева.
При така установените фактически обстоятелства съдът
достигна до следните правни изводи:
По предявените искове са с правно основание чл.87,
ал.3 от ЗЗД
Исковете са процесуално допустими, но разгледани по
същество се явяват неоснователни.
Съгласно правилото за разпределение на
доказателствената тежест ищците следва да докажат, че между страните е сключен
процесния договор за покупко-продажба и изпълнение на задълженията на продавача
него, че е настъпил падежа на задължението на купувача за заплащане на цената,
както и обстоятелството, че към датата на подаване на исковата молба
изпълнението на задължението на ответницата се явява безполезно за ищците.
Безспорно между страните е сключването на процесния
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 10.04.2003г., по силата на
който наследодателката на ищците е продала на ответницата апартамент в
сградата, находяща се гр. В., ул. „П.К.“ № 8 срещу цена от 22000 лева. Изрично
страните са уговорили, че цената е платима в срок от 30 дни след датата на
получаване на разрешение за ползване на обекта. Установи се, че въпреки тази
уговорка в деня на сключване на договора – 10.04.2003г. ответницата е заплатила
на продавача М.И.И.част от продажната цена на имота в размер на 9200 лева.
Останала дължима е сумата в размер на 12800 лева на уговорения с договора
падеж.
Не е спорно и обстоятелството, че до приключване на
устните състезания по делото процесната сграда не е въведена в експлоатация и
няма издадено разрешение за ползване, както и че не е заплетен остатъкът от
цената.
Установи се, че въпреки липсата на разрешение за
ползване, апартаментите в сградата са обитавани, като е ползван временен ток и
общи партиди за вода. С оглед тези неудобства по заявление на П.Х.Х.е започната
процедура и на 01.02.2019г. е издадено удостоверение за търпимост на сградата.
Впоследствие за сградата е сключен договор за присъединяване към
електроразпределителната мрежа от 04.09.2019г., както и обектите са получили
индивидуални водомери за вода.
Съдът намира, че издаването на удостоверение за
търпимост не е равнозначно на разрешение за ползване. Касае се за съвсем
различни понятия, като удостоверение за търпимост се издава при незаконен
строеж, т.е. строеж, за който липсват изискуеми документи, един от които е
самото разрешение за ползване. Обстоятелството, че е издадено удостоверение за
търпимост не изключва възможността да бъде довършено строителството по всички
етапи, включително с разрешаване на ползването и придобиване на статут на
„законен“, а не само на „търпим“ строеж. Нещо повече, обстоятелството, че
поради дългото бездействие на инвеститора, собствениците на обекти в сградата са
принудени да търпят неудобства, поради което именно сами са инициирали
процедура по издаване на удостоверение за търпимост, не премахва задължението
на инвеститора да довърши строителството на сградата по законоустановения ред.
Установи се от представеното по делото разрешение за строеж, че ищецът В.И.В. е
заместил Братан Вълев Братанов като един от възложителите на строежа. В този
смисъл забавянето в етапите на завършване на сградата се дължат и на неговото
бездействие, установено и чрез свидетелските показания. От друга страна
ответницата е сключила договора при изрична уговорка за падежа на плащането на
цената. Г.Г. няма никакво касателство към документацията на сградата и не носи
никаква отговорност за изтеклия дълъг период от време, в което разрешение за
ползване на сградата не е издадено. Действително напълно възможно е, както се
твърди от ищците, цената на процесния имот да е нараснала в сравнение с датата
на сключване на договора. Това обстоятелство се установи и от
съдебно-техническата експертиза. Въпреки това, завишаването цената на имота не
е основание за разваляне на договора. Още повече че, както се посочи,
ответницата няма вина за забавата, а падежът на задължението й да предаде
сумата, съставляваща цената, и към настоящия момент не е настъпило.
Отделно от горното, нито се твърди, нито се установява
ищците да са дали подходящ срок за изпълнение преди развалянето на договора
съобразно изискването на чл.87, ал.1 от ЗЗД. Изявлението за разваляне е
направено с исковата молба, като се твърди, че задължението на купувача
следвало да бъде изпълнено непременно в уговореното време – в срок от 30 дни
след издаване на удостоверението за търпимост, както и че изпълнението е
станало безполезно за ищците. Очевидно с тези изявления се навеждат твърдения
по чл.87, ал.2 от ЗЗД за обстоятелства, които са основание за разваляне на
договора, без да се дава срок за изпълнение. Страната, която твърди, че е
упражнила правото си да развали без предупреждение договора, следва да докаже,
че е налице една от хипотезите на чл.87,ал.2 от ЗЗД /невъзможност за
изпълнение, безполезност или фикс сделка/ - в този смисъл Решение № 100 по
т.д.№ 307/2011г. на ВКС, II т.о.,
Решение № 86 от 10.05.2016г.по т.д.№ 595/2015г. на ВКС, I т.о. Съдът намира, че не е доказано от ищците
наличието на твърдените обстоятелства по чл.87, ал.2 от ЗЗД. На първо място, ищците
не са обосновали твърдението си, че ответницата е следвало да изпълни
задължението си непременно в определено време. Уговарянето на падеж след даден
момент /в случая след разрешение за ползване/ не означава необходимост от
изпълнение непременно в уговореното време. При т.нар. „фикс сделки“
задължението не може да бъде изпълнено в друго време – напр. таксиметров превоз
до летище, когато пътникът има самолетен билет, организация на конкретно
събитие и т.н. В настоящия договор за покупко-продажба няма такава уговорка,
която да му придава характер на фикс сделка, като няма пречка задължението за
плащане на цената да бъде изпълнено както преди, така и след падежа (дори то
частично е било изпълнено преди падежа). Второ, дори и да се приеме, че падежът
на задължението за плащане е настъпил, не се доказа изпълнението да е станало
безполезно за кредитора. Увеличаването на цената на имота не означава, че заплащането
на уговорената по договора цена е изначално безполезно. Основание за разваляне
в случая на чл.87,ал.2, предложение второ от ЗЗД е само доказана безполезност
като субективната представа на длъжника не е достатъчна за развалянето му, а
следва да се предпостави от конкретна обективна причина за отпадане на
интереса, настъпила в периода на забавата /Решение по т.д.№ 1611/2013г. на
Първо т.о./, както и, че безполезността трябва да е настъпила в резултат на
виновна забава на длъжника /Решение по т.д.№ 279/2014г. на Първо т.о. и
цитираната в него съдебна практика/.
По гореизложените съображения съдът намира, че предявените
искове са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
С оглед неоснователността на исковете по чл.87, ал.3
от ГПК за разваляне на процесния договор неоснователни се явяват и обусловените
от тях искове по чл.55, ал.1, т.3 от ГПК за връщане на даденото по разваления
договор.
С оглед изхода на спора и на основание чл.78,
ал.3 от ГПК ищците следва да заплатят на ответника направените по делото разноски
за платено адвокатско възнаграждение. От ищците е направено възражение за
прекомерност на платеното от ответника адвокатско възнаграждение в размер на
3340 лева, което съдът намира за неоснователно. В настоящия случай материалният
интерес по исковете по чл.87, ал.3 от ЗЗД е в размер на 46223,40 лева
(данъчната оценка на целия имот, предвид че всеки от ищците е заявил иск за
разваляне на ½ ид.ч.) Същият е и общия материален интерес за предявените
два иска по чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД. В този смисъл минималното адвокатско
възнаграждение съгласно чл.7, ал.2, т. 4 от Наредба № 1 от 2004г. е в размер на 3303,40 лева, като заплатеният от ответника
адвокатски хонорар в размер на 3340 лева незначително надвишава минимално
предвидения. Предвид заявените от двамата ищци ид.ч. всеки от тях следва да
заплати на ответницата сума в размер на половината от общо заплатеното от нея
адвокатско възнаграждение.
Мотивиран от горното,
Варненският районен съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от В.И.В., ЕГН **********
с адрес: ***, СО „Т.“, ул. „...“ № .. срещу Г.А.Г.,
ЕГН **********, с адрес: ***, искове, както
следва: иск по чл.87, ал.3 от ЗЗД за разваляне на договор за покупко-продажба
на недвижим имот за припадащата му се ½ ид.ч., който договор е
обективиран в нот. акт № ==, том I, рег. № 613,
дело № 38 от 10.04.2003г. на нотариус С.К., рег. № 446 в НК, с който М.И.И.продава
на Г.А.Г. Апартамент № 10, находящ се в гр. В., ул. „П.К.“ № 8, с площ от 46,33
кв.м., на трети жилищен етаж, състоящ се от антре, кухненски бокс, дневна,
спалня и баня и тоалет, при граници: изток – калкан, запад – стълбище, ап. № 9,
север – ул. „Г.П.“, юг – двор, ведно с прилежащата към апартамента изба № 3, с площ от 2,14 кв.м., както и
7.69 % ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното
място, върху което е построена сградата, цялото с площ от 230 кв.м.,
съставляващо УПИ I-657,658 в кв. 3 по плана на
24-ти подрайон на гр. В., за сумата от 22000 лева и иск по чл.55, ал.1, предл.3
от ЗЗД за осъждане ответницата да върне ½ ид.ч. от владението върху
Апартамент № 10, находящ се в гр. В., ул. „П.К.“ № 8, с площ от 46,33 кв.м., на
трети жилищен етаж, състоящ се от антре, кухненски бокс, дневна, спалня и баня
и тоалет, при граници: изток – калкан, запад – стълбище, ап. № 9, север – ул. „Г.П.“,
юг – двор, ведно с прилежащата към апартамента изба № 3, с площ от 2,14 кв.м., както и 7.69 % ид.ч. от общите части
на сградата и правото на строеж върху дворното място, върху което е построена
сградата, цялото с площ от 230 кв.м., съставляващо УПИ I-657,658 в кв. 3 по плана на 24-ти подрайон на гр. В..
ОТХВЪРЛЯ предявените от И.И.В., ЕГН **********,
с адрес: ***, СО „Т.“, ул. „...“ № .. срещу Г.А.Г.,
ЕГН **********, с адрес: ***, искове, както
следва: иск по чл.87, ал.3 от ЗЗД за разваляне на договор за покупко-продажба
на недвижим имот за припадащата му се ½ ид.ч., който договор е
обективиран в нот. акт № ==, том I, рег. № 613,
дело № 38 от 10.04.2003г. на нотариус С.К., рег. № 446 в НК, с който М.И.И.продава
на Г.А.Г. Апартамент № 10, находящ се в гр. В., ул. „П.К.“ № 8, с площ от 46,33
кв.м., на трети жилищен етаж, състоящ се от антре, кухненски бокс, дневна,
спалня и баня и тоалет, при граници: изток – калкан, запад – стълбище, ап. № 9,
север – ул. „Г.П.“, юг – двор, ведно с прилежащата към апартамента изба № 3, с площ от 2,14 кв.м., както и
7.69 % ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното
място, върху което е построена сградата, цялото с площ от 230 кв.м.,
съставляващо УПИ I-657,658 в кв. 3 по плана на
24-ти подрайон на гр. В., за сумата от 22000 лева и иск по чл.55, ал.1, предл.3
от ЗЗД за осъждане ответницата да върне ½ ид.ч. от владението върху
Апартамент № 10, находящ се в гр. В., ул. „П.К.“ № 8, с площ от 46,33 кв.м., на
трети жилищен етаж, състоящ се от антре, кухненски бокс, дневна, спалня и баня
и тоалет, при граници: изток – калкан, запад – стълбище, ап. № 9, север – ул. „Г.П.“,
юг – двор, ведно с прилежащата към апартамента изба № 3, с площ от 2,14 кв.м., както и 7.69 % ид.ч. от общите части
на сградата и правото на строеж върху дворното място, върху което е построена
сградата, цялото с площ от 230 кв.м., съставляващо УПИ I-657,658 в кв. 3 по плана на 24-ти подрайон на гр. В..
ОСЪЖДА В.И.В., ЕГН **********, с адрес: ***, СО „Т.“,
ул. „...“ № .. да
заплати на Г.А.Г., ЕГН **********, с адрес: *** от 1670 лева, представляваща направени
по делото разноски.
ОСЪЖДА И.И.В., ЕГН **********, с адрес: ***, СО „Т.“,
ул. „...“ № .. да
заплати на Г.А.Г., ЕГН **********, с адрес: *** от 1670 лева, представляваща направени
по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Варненски
окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: