РЕШЕНИЕ
№ 375
гр. Ямбол, 14.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЯМБОЛ, IV СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Светла Р. Д.
при участието на секретаря Й. Г. П.
като разгледа докладваното от Светла Р. Д. Гражданско дело №
20222330100600 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по молба на Т. Т. М., с която
претендира да се осъди М. Т. М., да му заплати сумата от 204,24 лева -
остатък от неплатена арендна вноска за стопанската 2020/2021 г. за
ползването на земеделски имоти, находящи се в землището на с.Р., община
Т., област Я. по договор за аренда от 11.03.2014г., вписан в Служба по
вписванията към Районен съд-Я. под вх.рег. №***, ведно със законната лихва
за забава, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателната
плащане на сумата.
Моли да му бъдат присъдени и направените по делото разноски.
Твърди, че на 11.03.2014г. между него, в качеството му на
собственик на земеделската земя, находяща се в землището на с.Р., община Т.,
област Я. и ответника М. ТР. М., е сключен Договор за аренда вписан в
Служба по вписванията към Районен съд-Я. с вх.рег.№***, том.№*** стр.***,
по силата на който ищеца е предоставил на ответника за временно и
възмездно ползване за срок от 20 /двадесет/ стопански години земеделски
земи представляващи Нива от 9.105дка в местността "***", съставляваща
имот №*** и Нива от 11.320дка в местността "***", съставляваща имот №***
с обща площ от 20 425 дка., придобити чрез покупко-продажба подробно
1
описани в исковата молба.
Твърди, че върху 1/2 идеална част от процесиите имоти е имало
наложена възбрана от частен съдия-изпълнител по изпълнително дело №***
по описа на ЧСИ-И.Х., с рег.№***, с район на действие Окръжен съд-Я. преди
придобиването на собствеността .
С постановление от 19.12.2017год., вписано с вх.рег.№***год. на
Служба по вписванията - Я., за възлагане на недвижим имот продаден на
публична продан проведена по изп.д.№***год., 1/2 идеална част от
посочените ниви са възложени на Е.А.К., с оглед на което ищецът е останал
собственик само на ½ идеална част от имотите.
Т.к. към датата на сключване на договора-11.03.2014г. ищеца е
притежавал цялата собственост върху имотите, счита че на него са и дължими
и всички плащания по договора за арендни вноски, като отношенията със
съсобственика се уреждат помежду им съгласно чл.З0, ал.3 от Закона за
собствеността.
Както е уговорено в Дял III, т.2 от Договора за аренда арендното
плащане е 20 лева на декар арендувана площ, платими най-късно до края на
всяка стопанска година. По смисъла на §2 от ДР на Закона за арендата в
земеделието „стопанска година" е времето от 1 октомври на текущата година
до 1 октомври на следващата година. А съгласно Дял I, т.1 от договора
договорената рента се заплаща от арендатора в пари.
Сочи, че с влязло в законна сила на 23.07.2021 г Решение №1*** г.
по гр.д. №*** по описа за 2021 година на ЯРС, вписано в Служба по
вписванията при Районен съд-Я. с вх.рег.№***, акт №*** том *** от
28.07.2021 г. договора за аренда на земеделски земи сключен на 11.03.2014г.
между ищеца Т. ТР. М. и ответника М. ТР. М., вписан в Служба по
вписванията при Районен съд-Я. под вх.рег.№*** е развален на основание
чл.28, ал.2 вр. чл.чл.27,ал.1,т.2 от ЗАЗ.
Но независимо от това че договора за аренда е развален по съдебен
ред, според ищеца ответника му дължи арендно плащане за стопанската
2020/2021 година, тъй като развалянето на договора за аренда произвежда
действие само за в бъдеще -чл.88, ал.1, изр.1 от ЗЗД и не освобождава
2
арендатора от задължението да плати арендната вноска преди развалянето.
Ищеца твърди, че е поканил ответника с покана за доброволно
изпълнение да му заплати дължимото арендно плащане, като поканата му е
връчена на 09.02.2022г. С платежно нареждане от 11.02.2022г. трето лице
дружеството „М.И-63"ООД е извършило частично плащане в полза на
арендодателя-ищец, а именно сума в размер на 204.26 лева.
Тъй като ответника не е заплатил в пълен размер дължимото от него
арендно плащане ищеца му е изпратил повторна покана за доброволно
изпълнение с искане да му заплати остатъка от дължимата рента по договор
за аренда на земеделски земи с площ от 20.425 дка. Поканата е връчена на
длъжника на 21.02.2022г.
Счита, че в настоящия случай е налице неизпълнение на
задължението на арендатора да заплати на арендодателят уговореното
арендно плащане в уговорените срокове и размер, като за стопанската
2020/2021 г. остатъка от сумата за плащане на задължението на ответника по
Договора за аренда от 11.03.2014г. за предоставените за ползване ниви с обща
площ от 20.425 дка е в размер на 204,24 лева.
В хода на съдебното дирене исковата претенция се поддържа, като
във връзка с направеното възражение от ответника, че ищецът не е осигурил
спокойно и безпрепятствено ползване на отдадените под аренда ниви, счита
че той няма вина, тъй като се дължи на причина, която не може да му се
вмени във вина по смисъла на чл.81 от ЗЗД.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника, с
който оспорва предявения иск изцяло като неоснователен.
Сочи, че провеждането на публичната продан е била възможна, макар
и след прехвърляне на имотите в полза на ищеца Т. ТР. М., тъй като върху тях
са били вписани възбрани вх.рег.№***год. и вх.рег.№***год. на Служба по
вписванията - Я.. Вписването на възбраните върху нивите и последващата им
продажба прави непротивопоставими на новия собственик К. правата както на
арендодателя, така и на арендатора, тъй като към момента на сключване на
договора за аренда тежестта върху имотите е съществувала.
Веднага след придобиване на 1/2 идеална част от нивите Е. К. е
сключил договори за наем на тези ниви с "М.и-63"ООД за стопанските 2018-
2019год., 2019-2020год., 2020-2021год. и наемите за тази идеална част са
платени от това дружество именно на него. За посочените стопански години
арендодателя-ищец не е изпълнил задълженията си по сключения договор за
аренда да осигури спокойно и безпрепятствано ползване на имотите, обратно,
3
тези имоти са били ползвани от трето лице на което ответникът не би могъл
да противопостави права възоснова на сключения договор за аренда, т.е. при
това положение той не дължи заплащане на рента за тази 1/2 идеална част от
нивите които не е ползвал.
С исковата молба е представено и влязло в законна сила решение по
гр.д.№*** год. на ЯРС с което сключения договор за аренда е развален.
Решението е влязло в законна сила на 23.07.2021год. и вписано в имотния
регистър на 28.07.2021 година, т.е. преди настъпване падежа на задължението
по сключения договор за аренда, който съгласно раздел III т.2 от същия е
"най-късно до края на всяка стопанска година", т.е. до 30.09.. Към този
момент договор между страните не съществува и плащането за ползването на
1/2 идеална част от нивите е извършено в полза на съсобственика Е. К. .
Рентата за останалата 1/2 идеална част от нивите е платена на ищеца преди
завеждане на делото.
Плащането на сумата дължима за ползването на имотите на
съсобственика К. от страна на наемателя с които той има сключен договор
преклудира възможността собственика на останалата 1/2 идеална част да
претендира заплащане на рента и за тази идеална част. Изпълнението е
извършено в полза на лице което е съсобственик и има право да го получи,
при несъществуващ договор за аренда към момента на погасяване на
задължението. При положение, че към датата на падежа - 30.09.2021год.
договора за аренда не съществува, единствената възможност за лицата
ползващи имотите е да платят цената за ползване на собствениците съобразно
правата им, което е и извършено.
След получаване на поканата за доброволно изпълнение на дължима
рента за стопанската 2020/2021год. същата е заплатена като е взета предвид
притежаваната от Т.М. идеална част.
С втората изпратена до ответника покана се претендира заплащане на
рента за стопанската 2021/2022година каквато не се дължи на никакво
основание. Препендира за направените по делото разноски. В хода на
съдебното дирене възраженията се поддържат изцяло.
След преценка на събраните по делото доказателства поотделно и в
съвкупност съдът приема за установено следното от фактическа страна:
Съгласно представеният нотариален акт №***том*** дело № ***г. на
*** с рег. № *** но НК Т. ТР. М. е закупил земеделски земи , в землището на
с.Р., община Т., а именно: Нива от 9,105дка, четвърта категория в местонстта
„***“, имот № *** по плана за земеразделяне и нива от 11,320 дка, четвърта
категория в местността „***“, имот № *** по плана за земеразделяне при
описани граници. Тези земи Т. ТР. М. е отдал под аренда на М. ТР. М. с
договор за аренда сключен на 11.03.2014г., надлежно вписан в СП-Я. с вх. рег.
№***,том***стр.*** за срок от 20 стопански години при 20 лева на декар
арендована площ, платими най-късно до края на всяка стопанска година.
Съгласно скица на поземлен имот № *** от 09.03.2021г. на СГКК-гр.Я.
имот № *** е с идентификатор 62921.66.188 , местност „***“, четвърта
4
категория с площ от 9104 кв.м., а съгласно скица № *** от 09.03.2021г. имот
№ *** е с идентификатор 62921.77.92 в местност „***“ с площ от 11319 кв.м.
четвърта категория.
Видно от постановление за възлагане на недвижим имот от
19.12.2017г., вписано в СП-Я. на 22.01.2018г. по изпълнително дело № *** на
ЧСИ с рег.№ *** И.Х., въз основа на извършена поблична продан върху Е.
А.К. са възложени по ½ идеални части от процесните ниви.
Представено е решение №1***г. постановено по гр.д. № *** по описа на
ЯРС за 2021г., влязло в сила на 23.07.2021г. , с което е развален сключеният
между страните договор за аренда на 11.03.2014г. на осн. чл.28,ал.2 вр. с
чл.27,ал.1,т.2 от ЗАЗ. Представен е издадения въз основа на решението
изпълнителен лист.
Ищецът е отправил до ответника покана за доброволно плащане на
рента по договора за 2020/2021година, придружена с обратна разписка за
получаването й на 15.02.2022г. Ищецът е отправил до ответника втора
нотариална покана за заплащане на рента за стопанската 2021/2022г. в размер
на 204,26лв., надлежно връчена с обр.разписка.
В подкрепа на възраженията си ответникът е представил 3 броя
договори за отдаване под наем на нидвижим имот №*** за стопанската 2018-
2019 година, за 2019-2020година и за 2020-2021г., видно от които Е.А.К. е
предоставил на „М.И-63“ООД придобитите от него ½ идеална част от
процесните ниви. Срещу годишен наем в размер на 20% от годишния добив.
Ответникът е представи към всеки договор списък на хората, на които „М.И-
63“ООД обработва земеделска земя и са получили ранта, видно от които
такава е била изплатена за трите стопански години на Е.А.К..
Ответника е представил още вписани възбрани върху имотите вх.рег.
№***г. и вх.рег.№ ***г. на СП-Я..
По молба на ищеца по делото бе назначена и изготвена съдебно-
счетоводна експертиза, която дава заключение, че неизплатеното от
ответника на ищеца арендно плащане за стопанската 20202/2021г., изчислено
върху общата площ на посочените в Договора за аренда от 11.03.2014г.
земеделски земи – 20,425 дка, съгласно уговореното в чл.2 от раздел III, е
204,24лв.
По искане на ответника по делото бе разпитан като свидетел Е.А.К..
Същият заяви, че познава страните по делото, които са *** от с.Р.. Заяви, че
притежава земеделски земи и в двете местности „***“ и „***“ в с.Р., които
закупил на търг, организиран от ЧСИ И.Х., като имал по ½ ид.част от
всичките. След като придобил земите, извършил проверка в ОСЗ и установил,
че нивите се работят от М.М.. Свидетелят го намерил и му представил препис
от постановлението, с което се лигитимирал като собственик, като сключил с
него договор за стопанските 2017-2018г. до 2021г., като получавал рента от
М.М. за неговата собствена земя.
При така установеното от фактическа страна съдът прави следните
правни изводи:
5
Предявеният иск е с правно основание чл.8,ал.1 от ЗАЗ.
Съгласно разпоредбата на чл.8, ал.1 от ЗАЗ, арендаторът е длъжен да
извърши аренднто плащане в уговорения вид и срокове. Според чл.9 от ЗЗД
страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото
то не противоречи на повелителни норми на закона и на добрите нрави.
По делото се установи, че между страните е имало сключен валиден
договор за аренда на 11.03.2014., надлежно вписан в СП, с който ищецът е
предоставил на ответника две ниви в землището на с.Р. общо с площ от
20.425 дка. Установи се, че този договор е бил развален по съдебен път с
влязло в сила на 23.07.2021г. решение по гр.д. № ***г. по описа на ЯРС. Не е
спорно, че по време на действието на договора ½ идеална част от земите са
придобити в собственост от Е.А.К. с постановление за възлагане от
19.12.2017г. на ЧСИ рег.№***, върху които е имало вписани възбрани от
02.11.2009г., т.е. преди сключване на договора за аренда. Т.е към момента на
сключване на договора ищецът предоставяйки под аренда имотите на
ответника е знаел за наличието на тези възбрани, т.к. той ги е закупил през
2010г. с тези тежести. С оглед на това правата по този договор за аренда са
непротивопоставими на новия собственик на земите К. съгласно нормата на
чл.453,т.5 от ГПК, съгласно която на взискателя и на присъединилия се
кредитор не могат да се противопоставят договори за наем и аренда, както и
всички споразумения с които се предоставя ползването и управлението на
движими и недвижими вещи, по отношение на които са били наложени и
вписани възбрани, каквито твърдения и възражения е направил ответника и
които изцяло се споделят от съда. Това е дало право на Е. К., веднага след
придобиване на имотите да сключи договори за наем за придобитите идеални
части от тези ниви с „М.И-63“ ООД, от които редовно е получавал рента за
трите стопански години 2018-2019г., 2019-2020г. и 2020-2021г. Това се
потвърди и от разпита на свидетеля Е. К., чийто показания съдът кредитира,
като обективни и в съответствие с писмените доказателства по делото.
Между страните не се спори, че земите са били предоставени на
арендатора-ответника по делото и той ги е обработвал, включително и през
стопанската 2020-2021г. Придобиването на ½ идеална част от имотите от друг
собственик и предостяването им под наем от него, не освобождава
арендатора от задължението му да заплаща рента за останалата ½ ид.част от
6
предоставените му от арендодателя земеделски земи. Действително договорът
за аренда сключен между страните е прекратен, но това е станало от
23.07.2021г., с влизане в сила на съдебното решение. Към този момент
страните са били обвързани от арендния договор и дължат изпълнение по
него. Т.к. арендодателят е изпълнил задължението си да предостави земите на
арендатора, за последният е възникнало насрещното задължение да заплати
дължимата в договора рента.
Според разпоредбата на чл.8, ал.1 от ЗАЗ, арендаторът е длъжен да
извърши арендното плащане в уговорения вид и срокове, като съгласно ал.5
на същата разпоредба, ако не е уговорено друго, арендното плащане се дължи
в първия работен ден след изтичане на стопанската година. Понятието
„стопанска година“ е дефинирано в Параграф *** т.3 от ДР на ЗАЗ, който
определя, че това е времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври
на следващата година.
Видно от съдържанието на процесния договор – чл.1.1, страните са
уговорили плащане в пари, при 20лева на декар арендувана площ, платима
най-късно до края на всяка стопанска година / чл.2, раздел III от договора/.
Уговорена по този начин рента е дължима изцяло за стопанската година, т.к.
по този начин е формирана цената на рентата „за стопанската година“ ,т.е.
рентата не може да се определи с оглед датата на прекратяване на договора,
независимо, че към този момент тази стопанска година не е изтекла. Ищецът
претендира заплащате на рента за предоставянето на ½ идеална част от
процесните земи, т.к. другите, както се посочи са придобити от трето лице и
отдадени по наем. Или той претендира заплащане на рента за 10,213 дка,
която съгл. заключението на неоспорената ССЧЕ, което се възприема от съда
като обективно, е 204,24лв. С оглед на изложеното съдът намира, че тази сума
се дължи от ответника, т.к. не се представиха доказателства за извършено
плащане, въпреки отправената покана за доброволно изпълнение. Сумата се
дължи ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата
молба в съда – 02.03.2022г. до окончателното й изплащане.
При този изход на делото на осн.чл.78,ал.1 от ГПК ответникът дължи на
ищеца направените от него разноски по делото в размер на общо 500лв.,
съобразно представения списък на разноските.
Воден от гореизложеното , съдът
7
РЕШИ:
ОСЪЖДА М. ТР. М., с ЕГН ********** от с.Р., община Т. обл.Я., ул.***
да заплати на Т. ТР. М., ЕГН ********** от с.Р., община Т.,обл.Я., ул***
сумата от 204,24лв., представляваща рента за стопанската 2020/2021г., по
договор за аренда на земеделски земи от 11.03.2014г., ведно със законната
лихва за забава, считано от 02.03.2022г. до окончателното изплащане на
сумата.
ОСЪЖДА М. ТР. М. да заплати на Т. ТР. М. направените по делото
разноски в размер на 500лв.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ОС-Я. в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Я.: _______________________
8