РЕШЕНИЕ
№
………/……………... гр. Варна
Варненският
окръжен съд, Гражданско отделение, ІХ-ти състав в публично съдебно заседание ,
проведено на двадесет и осемнадесети юни през две хиляди и двадесета година, в
състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ДАНИЕЛА ХРИСТОВА
като разгледа гр. дело № 1997 по описа за 2018 год., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството
е образувано по предявени от З.Н.И. с ЕГН ********** *** , представлявана
от адв. А.П. от ВАК с адрес за връчване на съдебни книжа и призоваване –
гр.Варна, ул. „Величко Христов „ №15, ет.1 ап. 22 против Я.П.Р. с ЕГН **********
и П.Я.Р. с ЕГН ********** и двамата с
постоянен адрес ***, /адрес
за връчване на съдебни книжа и призоваване – ФРГермания 67 433, Speyerdorffertr: 108 Neustadt an der Weinstrase, тел.
004915780361200, е-meil
*************@*****.***. осъдителни искове както
следва:
- от двамата сумата от 9 000 Евро представляваща двойният размер на
платеното от капаро по предварителен договор от 13.04.2017 г. в следните
размери , от Я.П.Р. - 2 250 Евро съобразно нейната квота на съсобственост
равняваща се на 1/4 идеална част и от П.Я.Р. сумата от 6 750 Евро съобразно
неговата квота на съсобственост равняваща се на 3/4 идеална част, а в условията на евентуалност сумата от 4
500 Евро представляваща платено капаро, както следва: от Я.П.Р. сумата от 1 125
Евро съобразно нейната квота на съсобственост равняваща се на 1/4 идеална част
и от П.Я.Р. сумата от 3 375 Евро съобразно неговата квота на съсобственост
равняваща се на 3/4 идеална част;
- от двамата сумата от 52 500 Евро представляваща общия размер на всички частични плащания
на продажната цена по предварителен договор от 13.04.2017 г. в следните размери,
от Я.П.Р. 13 125 Евро съобразно нейната
квота на съсобственост равняваща се на 1/4 идеална част и от П.Я.Р. сумата от
39 375 Евро съобразно неговата квота на съсобственост равняваща се на 3/4
идеална част,
-от двамата сумата от 400 лева равняваща се на 204.52 Евро представляваща неплатена
вода консумирана от за периода от 21.07.2016г. до 04.04.2018г., както следва от
Я.П.Р. сумата от 100 лева равняваща се на 51.13 Евро съобразно нейната квота на
съсобственост равняваща се на 1/4 идеална част и от П.Я.Р. сумата от 300 лева
равняваща се на 191.73 Евро съобразно неговата квота на съсобственост равняваща
се на 3/4 идеална част,
-от двамата сумата от 500 лева равняваща се на 255.83 Евро представляваща ремонт на 3
броя неработещи климатици, както следва от Я.П.Р. сумата от 125 лева, равняващи
се на 63.90 Евро съобразно нейната квота на съсобственост равняваща се на 1/4
идеална част и от П.Я.Р. сумата от 375 лева равняваща се на 191.73 Евро
съобразно неговата квота на съсобственост равняваща се на 3/4 идеална част,
- от двамата сумата от 1 800 лева равняваща се на 920.33 Евро представляваща поставяне на
нова и демонтиране на стара неработеща ролетна врата, както следва , от Я.П.Р.
сумата от 450 лева равняваща се на 230.09 Евро съобразно нейната квота на
съсобственост равняваща се на 1/4 идеална част и от П.Я.Р. сумата от 1 350 лева
равняваща се на 690.24 Евро съобразно неговата квота на съсобственост равняваща
се на 3/4 идеална част,
- от двамата сумата от 1 520 лева равняваща се на 777.17 Евро представляваща смяна
ел.инсталация - материали и труд, както следва, от Я.П.Р. сумата от 380 лева
равняваща се на 194.30 Евро съобразно нейната квота на съсобственост равняваща
се на 1/4 идеална част и от П.Я.Р. сумата от 1 140 лева равняваща се на 582.87
Евро съобразно неговата квота на съсобственост равняваща се на 3/4 идеална
част;
- от двамата сумата от 350 лева равняваща се на 178.95 Евро представляваща покупка и
поставяне на бойлер, както следва: от Я.П.Р. сумата от 87.50 лева равняваща се на 44.73 Евро съобразно
нейната квота на съсобственост равняваща се на 1/4 идеална част и от П.Я.Р.
сумата от 262.50 лева равняваща се на 134.22 Евро съобразно неговата квота на
съсобственост равняваща се на 3/4 идеална част,
ведно със законна
лихва за всяка от претендираните суми, считано от датата дата на
предявяване на иска 04.09.2018 г. до окончателното заплащане на задълженията
както и направените по делото разноски,
на основание чл. 87 от ЗЗД , чл. 86 от ЗЗД и чл. 78, ал.1 от ГПК.
В исковата молба се излага, че на 13.04.2017 г. страните
са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
собствен на ответниците представляващ дворно място, находящо се в с. Долище ,
Община Аксаково, област Варненска, цялото с площ от 975 кв.м., съставляващо УПИ
VIII-193, в квартал 8 по плана на с. Долище, одобрен със
Заповед № 719 от 11.09.2014 г., при граници – от изток – УПИ V-192, от запад –
улица, от север УПИ IX –
194, юг – УПИ VI-419,
ведно с построените в имота жилищна сграда на три етажа със ЗП 165 кв.м. и РЗП
405 кв.м. състояща се от приземен етаж, включващ гараж, дневна, баня тоалет и
коридор, на първи етаж – три спални, две санитарни помещения, коридор и тераса,
на мансарден етаж – две спални, санитално помещение и две тераси, заедно с изба
под сградата с площ от 40 кв.м. и лятна кухня със ЗП от 38 кв.м. за продажна
цена в размер на 94 500 евро. Собствеността върху имота, продавачите
удостоверили с титул за собственост – констативен нот. акт № 2, том Х, дело №
1868 и нот. акт № 106, том ХХ, дело 4108 и удостоверение за наследници №
АУ032347 МЛ от 12.04.2017 г. Община Аксаково.
Ищцата
твърди, че плащането на продажната цена се осъществило по сметка на втория
ответник, баща на първата ответница с изрично нейно съгласие. Твърди, че е
заплатила следните суми 4 500 евро,
на представляващи капаро, платени в деня на сключване на предварителния договор
– 13.04.2017 г. ; 9000 евро, на 17.08.2017 г., 3500 евро, на 31.08.2017 г.,
12500 евро на 07.12.2017 г., 15000 евро на 19.03.2018г., 12500 евро на
09.07.2018 г. или общо 57 000 евро.
Предаването на владението според
уговорките в предварителния договор е следвало да се осъществи на датата на
сключване. След 45 дневно изчакване, ищцата посетила имота заедно със сина си и
на място заварила млад мъж, който се представил за приятел на ответницата Я.Р.
и който изнасял покъщнина от къщата.
Според изложеното в исковата молба това действие ищцата приела като нарушение
на договора, тъй като следвало да получи имот във вида в който се намира при
сключване на предварителния договор. След като получили ключ от приятеля на Я.,
ищцата влязла в имота и констатирала неговото лошо състояние поради което
поискала да бъде направен констативен протокол за предаване на владението в
което да бъде описано състоянието на имота.
Установили, че водоподаването в
имота е спряно поради неплатени сметки в размер на 1000 лева. След представяне
на предварителния договор и плащане на сумата от 400 лева, водаподаването в
имота било възстановено. Установили обаче, че септичната яма е в размер на 2
куб.м. и е недостатъчна да поеме отходните води. Възприели този факт като скрит
недостатък в състоянието на имота, който разполагал с 4 бр. мокри помещения и
едно недовършено. След справка с експерт, купувачите установили, че
вместимостта за застроената площ и броя на мокрите помещения е минимум 5 куб.
м., а за изграждането на такава яма и въвеждането й в експлоатация било
необходимо да заплатят допълнително 24 796.80 лева.
Последвало установяване на дефекти в
ел. инсталация, което наложило нейната подмяна за което бил извършен разход в
размер на 1520 лева.
Последвал и ремонт на ролетната входна врата, която не работела, за което
платили 1800 лева
Констатирали и наводняване на пералното помещение, което
се дължало на напукана външна бетонна стена. Фактът на скрития недостатък на
веща, бил установено от експерт конструктор.
Наложил се ремонт и на трите климатика, които били вече
инсталирани в имота, за който ремонт ищцата заплатила общо 500 лева.
За подмяна на покривни материални платила още 700 лева.
Установило се още, че под къщата минава водопровода на с.Долище, а за преместването му е
необходим разход в размер на 80 000 лева, а при обединяване на
собствениците на 4 имота, разходът ще е в размер на 20 000 лева за всеки
имот. До този недостатък се достигнало, тъй като собствениците са извършвали
пристроявания и надстроявания без необходимите строителни разрешения. Не било
възможно и да се снабдят с удостоверение за търпимост на сградата.
След преговори, вместо да отстранят недостатъците на
обекта на правото на собственост, продавачите уведомили ищцата, че са готови да
изповядат окончателната сделка и поканили ищцата да се яви пред нотариус на
07.09.2018 г.
Ищцата изпратила имейл до Я.Р., с който я уведомила, че
разваля предварителния договор и претендира за връщане на даденото капаро и
заплащане на разходите по ремонт и възстановяване на веща. Ищцата заявява, че
ако съдът не приеме ел. писмо като доказателство за разваляне на договора, за
такова да се счита настоящата искова молба.
В съдебно заседание ищцата поддържа претенциите си и
претендира за присъждане на направените по делото разноски.
Ответникът
П.Я.Р. с ЕГН ********** ***, счита
иска за допустим. Оспорва неговата основателност. Твърди, че на датата на
която е сключен предварителен договор за
покупко-продажба е сключен и договор за наем на същия имот, възоснова на която
им дължат сумата от 37 500 евро, представляващи сбор от незаплатена наемна
цена, но не предявява иск. Оспорва твърдението на ищцата, че в предварителния
договор са включени движими вещи представляващи обзавеждането в имота. Твърди, че ищцата е познавала имота и не е констатирала вреди при предаване
на владението и ползването на имота в продължение на една година. Оспорва се основателността на претенциите за
ремонт на климатици и ел. инсталация като се твърди, че ако са заплащани такива суми, с тях са платени разноски, които наемателя
дължи за използване на веща. Според този ответник, ищцата не разполага с остатъка
от договорената цена и това е причината за претендира суми по предявените
искове.
С исковата молба предявява насрещен иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за
обявяване за окончателен предварителен договор сключен на 13.04.2017 г. ,а в
условията на евентуалност на този насрещен иск да заплати и сумата от
4 500 евро, представляваща половината от даденото вече капаро, на
основание т.7.4 от договора, ведно със законна лихва от датата на предявяване
на иска , както и уговорената в т. 7.3 неустойка.
Ответникът
Я.П.Р., в писмен отговор оспорва осъдителните претенции на ищцата като
неоснователни по съображения идентични с изложените в писмения отговор на
ответника П.Р.. Предявява същите насрещни искови претенции.
Поради различия в реда на
разглеждане на осъдителните претеции на ищцата и насрещните искове с пр. основание чл.19, ал. 3 от ЗЗД, както и
съединените в евентуалност искове с пр. основание чл. 93 от ЗЗД, съдът е
отделил последните в самостоятелно производство.
Съдът
след като се запозна със становищата на страните и събраните по делото
доказателства, преценени заедно и поотделно във връзка с материално правните
разпоредби, регламентиращи процесните отношения, приема за установено следното
от фактическа и правна страна:
Не е спорно и от представените по делото писмени
доказателства се установява, че на 13.04.2020 г. е сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот. Документът не е оспорен относно
истинност и съдържание. От уговорките в него се установява, че П.Р. и Я.Р. е
следвало да продадат на З.Н.И. недвижим имот представляващ дворно
място, находящо се в с. Долище , Община Аксаково, област Варненска, цялото с
площ от 975 кв.м., съставляващо УПИ VIII-193,
в квартал 8 по плана на с. Долище, одобрен със Заповед № 719 от 11.09.2014 г.,
при граници – от изток – УПИ V-192, от запад – улица, от север УПИ IX – 194, юг – УПИ VI-419,
ведно с построените в имота жилищна сграда на три етажа със ЗП 165 кв.м. и РЗП
405 кв.м. състояща се от приземен етаж, включващ гараж, дневна, баня тоалет и
коридор, на първи етаж – три спални, две санитарни помещения, коридор и тераса,
на мансарден етаж – две спални, санитарно помещение и две тераси, заедно с изба
под сградата с площ от 40 кв.м. и лятна кухня със ЗП от 38 кв.м. за продажна
цена в размер на 94 500 евро. Собствеността върху имота, продавачите
удостоверили с титул за собственост – констативен нот. акт № 2, том Х, дело №
1868 и нот. акт № 106, том ХХ, дело 4108 и удостоверение за наследници №
АУ032347 МЛ от 12.04.2017 г. Община Аксаково срещу продажна цена в размер на 94 500 евро. При подписване на
договора продавачите са представили титули за собственост, които не се
оспорват. Срокът за окончателното
прехвърляне на собствеността бил уговорен като не по-късно от 31.07.2018
г. Относно предаване на владението,
страните уговорили, че това ще стане с приемно предавателен протокол, в деня на
получаване на капаро, както и че договора влиза в сила в деня на получаване на
задатък. Продавачите се задължили да предадат владение върху имота като го запазят
във вида, в който се намира при сключване на договора. На същата дата бил
сключен и втори договор, за наем на същия имот
за срок до 31.10.2018 г.
От представените писмени доказателства се установява, че
за периода от 21.07.2016 г. до 04.04.2018 г. е натрупана неплатена към ВИК сума за
консумирана вода в размер на 547 лева, от които ищцата е заплатила 205.33 лева.
За периода от 21.07.2016 г. до 02.07.2018 г. е натрупана неплатена към ВИК сума
за консумирана вода в размер на 491 лева от които ищцата е заплатила 200 лева.
Общо платените задължения за минало време са в размер на 405.33 лева. Ищцата е платила чуждо задължение, с което подлежи на
връщане, като недължимо платено, поради липсата на уговорка в предварителния
договор или в договора за наем, че плащането на старо задължение е в тежест на
купувача, съответно на наемателя.
Представен е договор за ремонт на ролетна входна врата, с
уговорена цена в размер на 1500 лева
и касови бележки за извършени поправки на 3 броя климатици. Поправката на
входна врата и климатични инсталации, не представляват дребни ремонти, поради
което не следва да бъдат заплащани от наемателя. Наемодателя дължи връщане на
сумите, които са вложени в поправка на чужда вещ или общо 2300 лева.
Не са представени писмени доказателства за извършен
разход в размер на 1 520 лева за
подмяна ел. инсталация, поради което съдът приема, че макар и факта на
подмяната да е установен с гласни доказателства, поради липсата на разходни
документи, съдът приема, че не е главно и пълно доказването относно
размера на разходените средства.
Представени са доказателства за покупка и поставяне на
бойлер, както и разходен документ от двамата сумата от 350 лева, а от свидетелските показания се установява, че веща е
монтирана в имота собствен на ответниците. Неверни са възраженията на ответниците, че
липсва приемно предавателен протокол. Представен е такъв документ, който не е
оспорен от ответниците.
Представени са преводни документи за платени суми,
представляващи капаро в размер на 4500
евро евро и част от остатък на уговорената продажна цена в размер на в размер на 52 500 евро. Извършеното
плащане не се оспорва. Не се оспорва, че превода по
сметката на ответника П.Р. е уговорен
като плащане и за наследствения дял на неговата дъщеря Я.Р..
От събраните по делото писмени доказателства, се
установява, че поканата за сключване на окончателен договор е изпратена след
като е достигнало до ответниците изявлението на ищцата, че разваля договора.
Последната е доказала, че веща е имала скрити дефекти, които обуславят правото
й да развали договора. От приетата като писмено доказателство СТЕ, представена
от в.л. Ц.А., изградената в имота септична яма, не притежава обем, който да
обслужва приток на отходни води в размера предвидим от застроената площ, като
разликата е от около 3 куб. м., т.е. повече от половината /наличен обем 2.12
куб.м., при препоръчителен обем от 4.86 м.
Наличието на наводняване в сграда се дължи на близостта на септичната
яма до сградата /на 5 м. при препоръчително разстояние от 10 м./ съчетано с
пропуски при изграждане на външните стени на сграда. Относно пералното помещение и пълненето на
вода при дъжд, вещото лице е дало заключение, че се дължи на напукан бетон по
вертикал, на 1 м. под помещението. От представената скица с изх. № ********* от
15.12.2019 г. с нанесени данни от подземен
кадастър се установява, че под сградата преминава подземен водопровод.
От събраните по делото гласни доказателства се
установява, че дефектите не са били видими и са установени едва след като е
започнала експлоатация на сградата. Съдът кредитира като достоверни и основани
на непосредствени впечатления свидетелските показания на м.И.И. , който
свидетелства за това,че при напълване на септичната яма, тя е преляла и това е
възбудило недоволството на съседи. От неговите показанеия се установява още, че
ищцата се е грижила като добър стопанин на сградата, с намерение да придобие
собствеността, но предвид множеството негативи, които не са й били известни е
предприела разваляне на договора. За факта, че е искала да сключи окончателен
договор, свидетелства и нейното лично поведение – плащане на повече от
половината от продажната цена.
При тази фактическа установеност,
съдът извежда следните правни изводи.
С изявление достигнало до ответниците, ищцата е упражнила
правото си да развали предварителен договор за покупко-продажба, считано от
31.08.2018 г. и да претендира връщане на даденото по
разваления договор в това число и двойния размер на даденото капаро. По реда на
пълно и главно доказване, ищцата установява с преки доказателства, твърденията
за дефекти на веща, на които основава претенцията си за разваляне на договора,
както и влагане на парични суми, които следва да й бъдат върнати като недължимо
платени, тъй като не са били уговорени предварително.
Претенцията за законна лихва е също основателна,
считано от датата на предявяване на иска 04.09.2018 г.
С оглед изхода от спора, в тежест на
ответницете следва да бъдат присъдени направените от ищцата разноски, в размер
удостоверен с писмени доказателства и описан в списък по чл. 80 от ГПК.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Я.П.Р. с ЕГН **********
и П.Я.Р. с ЕГН ********** и двамата с постоянен адрес *** /адрес за връчване на съдебни книжа и
призоваване – ФРГермания 67 433, Speyerdorffertr: 108 Neustadt an der Weinstrase, тел.
004915780361200, е-meil
*************@*****.***. /ДА ЗАПЛАТЯТ на З.Н.И.
с ЕГН ********** *** , представлявана от дав. А.П. от ВАК с адрес за връчване
на съдебни книжа и призоваване – гр.Варна, ул. „Величко Христов“ № 15, ет.1 ап.
22
- сумата от 9
000 Евро представляваща двойният
размер на платеното от капаро по предварителен договор от 13.04.2017 г. в
следните размери , от Я.П.Р. - 2 250 Евро съобразно нейната квота на
съсобственост равняваща се на 1/4 идеална част и от П.Я.Р. сумата от 6 750 Евро
съобразно неговата квота на съсобственост равняваща се на 3/4 идеална част;
- от двамата сумата от 52 500 Евро представляваща общия размер на всички частични плащания
на продажната цена по предварителен договор от 13.04.2017 г. в следните
размери, от Я.П.Р. 13 125 Евро съобразно
нейната квота на съсобственост равняваща се на 1/4 идеална част и от П.Я.Р.
сумата от 39 375 Евро съобразно неговата квота на съсобственост равняваща се на
3/4 идеална част, на основание чл. 87 от ЗЗД
- от двамата сумата от 400 лева равняваща се на 204.52
Евро представляваща неплатена вода консумирана от за периода от
21.07.2016г. до 04.04.2018г., както следва от Я.П.Р. сумата от 100 лева
равняваща се на 51.13 Евро съобразно нейната квота на съсобственост равняваща
се на 1/4 идеална част и от П.Я.Р. сумата от 300 лева равняваща се на 191.73
Евро съобразно неговата квота на съсобственост равняваща се на 3/4 идеална
част, на основание чл. 59 от ЗЗД.
-от двамата сумата от 500 лева равняваща се на 255.83
Евро представляваща ремонт на 3 броя неработещи климатици, както следва от Я.П.Р.
сумата от 125 лева, равняващи се на 63.90 Евро съобразно нейната квота на
съсобственост равняваща се на 1/4 идеална част и от П.Я.Р. сумата от 375 лева
равняваща се на 191.73 Евро съобразно неговата квота на съсобственост равняваща
се на 3/4 идеална част, на основание чл. 59 от ЗЗД.
- от двамата сумата от 1 800 лева равняваща се на 920.33
Евро представляваща поставяне на нова и демонтиране на стара неработеща
ролетна врата, както следва , от Я.П.Р. сумата от 450 лева равняваща се на
230.09 Евро съобразно нейната квота на съсобственост равняваща се на 1/4
идеална част и от П.Я.Р. сумата от 1 350 лева равняваща се на 690.24 Евро
съобразно неговата квота на съсобственост равняваща се на 3/4 идеална част, на
основание чл. 59 от ЗЗД. –
от двамата сумата от 350
лева равняваща се на 178.95 Евро
представляваща покупка и поставяне на бойлер, както следва: от Я.П.Р. сумата от
87.50 лева равняваща се на 44.73 Евро
съобразно нейната квота на съсобственост равняваща се на 1/4 идеална част и от П.Я.Р.
сумата от 262.50 лева равняваща се на 134.22 Евро съобразно неговата квота на
съсобственост равняваща се на 3/4 идеална част, на основание чл. 59 от ЗЗД
ведно със законна
лихва за всяка от претендираните суми, считано от датата дата на
предявяване на иска 04.09.2018 г. до окончателното заплащане на задълженията
както и направените по делото разноски,
на основание чл. чл. 86 от ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на З.Н.И. с ЕГН **********
*** , представлявана от дав. А.П. от ВАК с адрес за връчване на съдебни книжа и
призоваване – гр.Варна, ул. „Величко Христов“ № 15, ет.1 ап. 22 за осъждане на ответниците Я.П.Р. с ЕГН **********
и П.Я.Р. с ЕГН ********** и двамата с постоянен адрес *** /адрес за връчване на съдебни книжа и
призоваване – ФРГермания 67 433, Speyerdorffertr: 108 Neustadt an der Weinstrase, тел.
004915780361200, е-meil
*************@*****.*** ДА
ЗАПЛАТЯТ
сумата от 1 520 лева равняваща се на 777.17
Евро представляваща смяна ел.инсталация - материали и труд, както следва,
от Я.П.Р. сумата от 380 лева равняваща се на 194.30 Евро съобразно нейната
квота на съсобственост равняваща се на 1/4 идеална част и от П.Я.Р. сумата от 1
140 лева равняваща се на 582.87 Евро съобразно неговата квота на съсобственост
равняваща се на 3/4 идеална част, на основание чл. 59 от ЗЗД ведно със законна лихва върху тази сума, считано
от датата дата на предявяване на иска 04.09.2018 г. до окончателното заплащане
на задълженията, на основание чл. 87 от ЗЗД , чл. 86 от ЗЗД и чл. 78, ал.1 от ГПК.
ОСЪЖДА Я.П.Р. с ЕГН **********
и П.Я.Р. с ЕГН ********** и двамата с постоянен адрес *** /адрес за връчване на съдебни книжа и
призоваване – ФРГермания 67 433, Speyerdorffertr: 108 Neustadt an der Weinstrase, тел.
004915780361200, е-meil
*************@*****.***. /ДА ЗАПЛАТЯТ на З.Н.И.
с ЕГН ********** *** , представлявана от дав. А.П. от ВАК с адрес за връчване
на съдебни книжа и призоваване – гр.Варна, ул. „Величко Христов“ № 15, ет.1 ап.
22 сумата от 13101.91 лева, представляваща разноски в производството съобразно
уважената част от исковете, на основание
чл. 78, ал.1 от ГПК.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред
Варненски апелативен съд в двуседмичен срок от връчване на препис от настоящия
съдебен акт до страните.
Съдия
в Окръжен съд: