№ 710
гр. Варна, 10.12.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на четвърти декември
през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Мила Й. Колева
при участието на секретаря Нели П. Катрикова Добрева
Сложи за разглеждане докладваното от Мила Й. Колева Търговско дело №
20243100900217 по описа за 2024 година.
На именното повикване в 11:14 часа се явиха:
Ищецът „ВЕСТЕНБЕРГ ИМОТ“ ЕООД, редовно уведомен от
съдебно заседание, не се явява законен представител на дружеството,
представлява се от адвокат К. В. и К. М., с пълномощно по делото.
Ответникът „ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД, редовно уведомено от
съдебно заседание, не се явява законен представител, представлява се от
адвокат А. К., с пълномощно по делото.
Ответникът „ЖЕКОВ И МИТЕВ“ АД, редовно уведомено от съдебно
заседание, не се явява законен представител, представлява се от адвокат Е. Т.,
с пълномощно по делото.
Вещото лице Т. Х. О., редовно призован, явява се лично.
Адв. В.: Няма пречки. Да се даде ход.
Адв. М.: Моля да се даде ход.
Адв. К.: Моля да дадете ход на делото.
Адв. Т.: Да се даде ход.
СЪДЪТ, с оглед редовното уведомяване на страните, намира, че не са
налице процесуални пречки по хода на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО И ГО ДОКЛАДВА
и пристъпи към изясняване на фактическата страна на спора
СЪДЪТ докладва постъпилите по делото становища с вх. №
1
29607/15.10.2025 г. от ищеца „ВЕСТЕНБЕРГ ИМОТ“ ЕООД, с вх. №
33457/18.11.2025 г. от ответника „ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД и с вх. №
32971/14.11.2025 г. от ответника „ЖЕКОВ И МИТЕВ“ АД, като с оглед на тях
намира, че не са налице предпоставките за оставяне на първоначалната искова
молба без движение. Касае се за предявени искове относно последиците от
развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в
процес на проектиране и строителство от 07.01.2022 г. Същият договор има
само облигационен характер и освен, че урежда отношенията между страните
по повод на строителството на сградата – договор за изработка, служи и за
подготовка за сключване на окончателния договор. Поради това същият не
прехвърля вещни права и не подлежи на разваляне по съдебен ред, съгласно
правилото на чл. 87, ал. 3 от ЗЗД. Развалянето му става с едностранно
изявление на съответната страна по него в случай, че са налице останалите
предпоставки за това. Поради това не следва да се предявява отделен иск за
неговото разваляне. Достатъчно е изявлението за разваляне да бъде направено
преди предявяване на иска, като в случай, че това не е така, самата искова
молба, с която се претендират последиците от това разваляне има характера на
изявление за разваляне на договора. Не са налице и останалите сочени от
ответниците „ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД и „ЖЕКОВ И МИТЕВ“ АД
предпоставки за оставяне на първоначалната искова молба без движение. В
същата са посочени фактическите основания, на които ищецът основава
твърденията си, като са формулирани и съответните искания, съобразно тези
твърдения. Не съществува пречка, въз основа на изложените фактически
твърдения, ищецът да обоснове няколко правни твърдения за това кога е
развален договора и поради какви причини, като поиска същите да бъдат
разгледани в условията на евентуалност. Въпросът кое от тези твърдения ще
бъде прието за доказано, въз основа на фактите, е въпрос по съществото на
спора, по който съдът се произнася с решението си. Въпросът за действието на
договора, т.е. дали същият е прекратен, развален или примерно унищожен, се
разрешава от съда с оглед на фактическите твърдения на страните по делото,
като именно с оглед на изводите за това се правят и последващите изводи
какви са последиците от това прекратяване на договора и дали същите
обосновават направените от ищеца искания за защита. Въпросът дали е
налице частично изпълнение, съответно – неизпълнение на договора, е част от
спорните въпроси, като се включва в по-голямото твърдение – за пълно
неизпълнение. В случай, че съдът установи, че не е налице последното, а е
налице частично изпълнение, той следва да прецени дали това изпълнение е
пречка за развалянето на договора или не, като наред с това прецени дали
характерът на договора не позволява частичното му разваляне – само за
неизпълнената част, като в последния случай приложи последиците за това
частично неизпълнение. За да бъдат приложени последните, е достатъчно в
исковата молба ищецът да е поискал защита от последиците на пълното
неизпълнение, в което имплицитно се включва и по-малкото – защита от
последиците на частичното неизпълнение, поради което не е необходимо
2
формулирането на изричен петитум за последното.
С оглед на това, СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ответниците „ОПТИМА-
КАПИТАЛ“ ООД и „ЖЕКОВ И МИТЕВ“ АД за оставяне без движение
производството по делото.
Предвид гореизложеното и в съответствие с разпоредбата на чл. 375,
ал. 1 от ГПК, СЪДЪТ прави ДОКЛАД НА ДЕЛОТО, като се придържа
към Определение № 1078 от 24.07.2025 година, и приема доклада за
ОКОНЧАТЕЛЕН, като го обективира в протокола от днешно съдебно
заседание:
Проиводството по делото е образувано по искова молба вх. №
10870/25.04.2024 г. от „ВЕСТЕНБЕРГ ИМОТ“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Мария Луиза“ № 36, ап. 2,
чрез адв. К. В., срещу „ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Дубровник“ № 54, бл. 1, ет. 2,
ап. 6 и срещу „МИТЕВ И ЖЕКОВ“ АД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: гр. Варна, ул. „Дубровник“ № 54, вх. 1, ет. 2, ап. 6, с която са
предявени следните искове:
1/ За осъждане на „ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД да заплати на ищеца
сумата от 150000.00 евро, представляваща договорна неустойка в размер на
задатъка по т. 16 от развален предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот в процес на проектиране и строителство, ведно със законната
лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба до
окончателното изплащане на сумите, на основание чл. 92, ал. 1, вр. чл. 86, ал. 1
ЗЗД.
2/ За осъждане на „ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД да заплати на ищеца
сумата от 50000.00 евро, представляваща частичен иск от общо 530865.00
евро – претърпяна загуба, представляваща разликата между предварително
уговорената неустойка и действително претърпените вреди, остойностена
като разлика до размера на по-високата сума между договорената цена от
1500000.00 евро и пазарната цена от 2180865.00 евро, ведно със законната
лихва върху главниците, считано от датата на предявяване на исковата молба
до окончателното изплащане на задължението.
3/ За обявяване за относително недействителна спрямо ищеца
извършената непарична вноска от ответника „ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД в
капитала на „ЖЕКОВ И МИТЕВ“ АД, в частта й, с която първият ответник
внася като непарична вноска в капитала на втория следните недвижими
имоти: АПАРТАМЕНТ № 6, представляващ самостоятелен обект с ид. №
10135.2557.213.2.6, АПАРТАМЕНТ № 7, представляващ самостоятелен обект
с ид. № 10135.2557.213.2.7 и 1/2 ид. ч. от поземлен имот с ид. №
10135.2557.213, на осн. чл. 135, ал. 1 ЗЗД.
3
В срока по чл. 211 ГПК е предявена и приета за разглждане
насрещна искова молба вх. № 25462/11.10.2024 г. от „ОПТИМА-
КАПИТАЛ“ ООД за осъждане на ищеца по първоначалната искова молба да
му заплати следните суми: 136578 евро, представляваща цената за
построяването на увеличената със 103 кв.м. обща застроена площ на сградата,
съгласно окончателното й площообразуване, опредЕ. на база 1326 евро за
квадратен метър застроена площ, дължима по прекратен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот в процес на проектиране и
строителство при условията на чл. 19 от ЗЗД от 07.01.2023 г., както и лихва за
забава от датата на прекратяване на договора - 09.06.2023 г. до датата на
предявяване на насрещения иск, в размер на 24907.88 евро, ведно със
законната лихва върху главницата от датата на предявяване на насрещния иск
до окончателното изплащане на задължението; сумата от 2253.54 евро,
представляваща неустойка за забава в размер на 0.05 % на ден върху
дължимата сума от 136578 евро за периода от датата на отправената покана за
заплащане на дължимата по договора сума - 06.04.2023 г. до датата на
прекратяване на договора - 09.06.2023 г., предвидена в т. 17 от предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот в процес на проектиране и
строителство при условията на чл. 19 от ЗЗД от 07.01.2023 г., ведно със
законната лихва от датата на предявяване на несрещния иск до окончателното
плащане на задължението, както и сумата от 150000 евро, представляваща
договорена между страните неустойка по сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот в процес на проектиране и строителство
при условията на чл. 19 от ЗЗД от 07.01.2023 г., ведно със законната лихва от
датата на предявяване на несрещния иск до окончателното плащане на
задължението.
В първоначалната искова молба се твърди, че на 07.01.2022 г. ищецът и
„ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД сключили предварителен договор за
покупкопродажба на недвижим имот в процес на проектиране и строителство
на осн. чл. 19 ЗЗД. В посочения договор бил инкорпориран и договор за
изработка. Първият ответник поел задължение да проектира, построи до
степен на завършеност, уговорена в договора и приложенията към него и
продаде на ищеца жилищна сграда, предвидена за изграждане в ****,
представляваща ЖИЛИЩНА СГРАДА с обща застроена площ от 1130.90 кв.
м. на седем нива, състояща се от 10 апартамента и 10 паркоместа/гаражи,
ведно с парцела, в който щяла да бъде изградена сградата, представляващ
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 10135.2557.213 по кадастрална карта и
кадастрални регистри, одобрени със Заповед РД-18- 92/14.10.2008 г. на
Изпълнителен директор на АГКК, с последно изменение от 04.10.2018 г.,
находящ се в *****, целият с площ по кадастрална скица 245 кв. м., трайно
предназначение на територията: Урбанизирана, номер по предходен план: 143,
при съседи: 10135.2557.212, 10135.2557.214, 10135.2557.216, 10135.2557.215,
10135.2557.168, 10135.2557.211. Ищецът сочи, че била опредЕ. цена на
имотите от общо 1500000.00 евро с ДДС (чл. З от договора). Уговорено било в
чл. 3.1., че заплащането на цената следвало да бъде извършено по следния
4
начин: задатък в размер на 150000.00 евро до 3 дни от подписване на договора;
вноска в размер на 300000.00 евро в деня на сключване на окончателен
договор в нотариална форма, което следвало да стане в срок до 28.02.2022 г., с
който КУПУВАЧЪТ щял да придобие собствеността върху половината от
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 10135.2557.213 по кадастрална карта и
кадастрални регистри, одобрени със Заповед РД-18-92 от 14.10.2008г. на
Изпълнителен директор на АГКК; вноска в размер на 300000.00 евро до 7 дни
от получаване на разрешение за строеж на жилищната сграда, предмет на
настоящия договор и съучредяване в нотариална форма на право на строеж,
според което ПРОДАВАЧЪТ и собственик на половината парцел щял да
запази за себе си правото на строеж на 5 апартамента и съответно 5
паркоместа/гаражи (половината от предвидената за изграждане ЖИЛИЩНА
СГРАДА), а КУПУВАЧЪТ и собственик на половината парцел ще придобие
правото на строеж на останалите 5 апартамента и съответно 5
паркоместа/гаражи (половината от предвидената за изграждане ЖИЛИЩНА
СГРАДА); вноска в размер на 300000.00 евро до 7 /седем/ дни от изграждане
на сградата на „груб строеж", получаване на надлежно изготвен и подписан
акт-образец 14 и сключване на окончателен договор в нотариална форма, с
който ПРОДАВАЧЪТ щял да прехвърли на КУПУВАЧА 3 апартамента и
съответно 3 паркоместа/гаражи; вноска в размер на 300000.00 евро до 7
/седем/ дни от получаване на надлежно изготвен и подписан акт-образец 15, но
не преди 30.05.2023 г. и сключване на окончателен договор в нотариална
форма, с който ПРОДАВАЧЪТ да прехвърли на КУПУВАЧА 1 апартамент и
съответно 1 паркомясто; окончателно плащане и последна вноска в размер на
150000.00 евро до 7 дни от въвеждане в експлоатация на жилищната сграда по
надлежния ред и сключване на окончателен договор в нотариална форма, с
който ПРОДАВАЧЪТ да прехвърли на КУПУВАЧА последния апартамент и
съответно последното паркомясто, както и собствената си половина от
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 10135.2557.213 по кадастрална карта и
кадастрални регистри, одобрени със Заповед РД-18-92/14.10.2008 г. на
Изпълнителен директор на АГКК. Продажната цена била опредЕ. на база
1326.00 евро на квадратен метър от общата застроена площ на предвидената
за изграждане жилищна сграда. Съгласно договора (чл. З.2) в случай че
площообразуването се промени след одобрения проект от Община Варна и
след надлежно издадено разрешение за строеж и общата застроена площ се
промени, страните се договорили крайната цена да се определи, според
площта в окончателното площообразуване на същата база, а именно 1326.00
евро на квадратен метър.
Продавачът по договора се задължил да предаде владението на
недвижимите имоти в 14-дневен срок от въвеждането в експлоатация на
сградата. Ищецът сочи, че започнал изплащането на уговорените суми от
07.01.2022 г., както следва: с платежно нареждане от 07.01.2022 г. за сума от
150000.00 евро, с платежно нареждане от 08.02.2022 г. за сума от 200000.00
евро, с платежно нареждане от 08.02.2022 г. за сума от 65000.00 евро, с
5
платежно нареждане от 10.02.2022 г. за сума от 35000.00 евро, с платежно
нареждане от 26.05.2022 г. за сума 200000.00 евро, с платежно нареждане от
26.05.2022 г. с референция FT22146915093731 за сума от 195583.00 лв., с
платежно нареждане от 27.02.2023 г. с референция FT23058705752808 за сума
от 100930.00 лв., с платежно нареждане от 27.02.2023 г. с референция
FT23058358027001 за сума от 200000.00 лв., с платежно нареждане от
27.02.2023 г. с референция FT23058086209660 за сума от 100000.00 лв., с
платежно нареждане от 28.02.2023 г. за сума от 95007.75 евро, с което ищецът
твърди, че изпълнил с точност задълженията си по сключения договор.
Впоследствие, на 06.04.2023 г. ищецът поддържа, че получил от
насрещната страна две предложения за прекратяване на договора, които
описва по следния начин:
1/ Прекратяване по взаимно съгласие и подписване на споразумение, с
което ищецът да се задължи да прехвърли на първия ответник или на
посочени от него лица цялата своя собственост на обект, находящ се на *****,
която включва апартаменти, гаражи, паркоместа и земя, а първият ответник да
се задължи в шестмесечен срок да изплати и върне на ищеца пълната сума,
която е заплатил до момента за придобиването им, без да задържа никакви
неустойки.
2/ Прекратяване по взаимно съгласие и подписване споразумение, с
което „ВЕСТЕНБЕРГ ИМОТ" ЕООД се задължава да заплати 350000.000 евро
в 6- месечен срок, а „ОПТИМА КАПИТАЛ" ООД се задължава да прехвърли
на първия ответник цялото свое имущество на обект жилищна сграда на обект
*****, която включвала апартаменти, паркоместа и земя. В този случай
довършването на сградата ставало изцяло ангажимент на „ВЕСТЕНБЕРГ
ИМОТ" ЕООД. В случай на неприемане на нито едно от горните предложения,
първият ответник отправил покана за доброволно плащане на разликата от 103
кв. м., дължаща се на промяна на общата застроена площ, съгласно
окончателното площообразуване на сградата, за построяването, на която се
ангажирал по силата на посочения договор, за която разлика ищецът бил
уведомен, и която е визирана в член 3.2. от ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР за
покупко-продажба на недвижим имот в процес на проектиране и строителство
при условията на чл. 19 ЗЗД от 07.01.2022 г., а именно: „3.2. Продажната цена
е опредЕ. на база 1326 /хиляда триста двадесет и шест/ Евро на квадратен
метър от общата застроена площ на предвидената за изграждане жилищна
сграда. В случай че площообразуването се промени след одобрения проект от
Община Варна и след надлежно издадено разрешение за строеж и общата
застроена площ се промени, страните се договарят крайната цена да се
определи, според площта в окончателното площообразуване на същата база, а
именно 1326.00 /хиляда триста двадесет и шест/ евро на квадратен метър,
„или общо 136578.00 евро. Първият ответник отправил искане за заплащане
на дължимата сума за разликата в площите, съгласно окончателното
ценообразуване в срок до 30 дни от получаване на поканата.
6
Ищецът в насрещно писмо отхвърлил гореописаните предложения, като
твърди, че оспорил претенцията за доброволно плащане на разликата от 103
кв. м. в размер на 136578.00 евро, излагайки мотиви в договора не било
уговорена подобна клауза преди наличие на издадено разрешение на строеж
на сградата. Счита, че подобно задължение би възникнало в 7-дневен срок от
въвеждане в експлоатацията на сградата и след сключване на окончателен
договор в нотариална форма. Ищецът сочи, че оспорил и площта, изложена в
предложенията на съконтрахента му. По-нататък, с писмо от 09.05.2023 г.
„ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД отправил възражение за неизпълнен договор,
като при забава над 30 дни за заплащане на сумата от 136578.00 евро считал
предварителния договор за едностранно прекратен, като заявил удържане като
неустойка на платен от ищеца задатък.
В допълнение, ищецът твърди, че работата по обекта била
преустановена от „ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД през м. 04.2023 г. по негова
вина. След това установил при проверка в ТРРЮЛНЦ при Агенция по
вписванията, че на 04.01.2024 г„ първият ответник „ОПТИМА-КАПИТАЛ"
ООД учредил и внесъл в уставния капитал на новоучреденото дружество
„МИТЕВ И ЖЕКОВ" АД, ЕИК ********* като непарична вноска недвижими
имоти, находящи се в гр. Варна и гр. София, включително и недвижими
имоти, обещани на „ВЕСТЕНБЕРГ ИМОТ" ЕООД, предмет на предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот в процес на проектиране и
строителство при условията на чл. 19 ЗЗД от 07.01.2022 г., а именно:
АПАРТАМЕНТ № 6 /шест/, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор № 10135.2557.213.2.6 /десет хиляди сто тридесет и пет, точка,
две хиляди петстотин петдесет и седем, точка, двеста и тринадесет, точка, две,
точка, шест/ по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
Заповед РД-18- 92/14,10.2008 г. на ИД на АГКК, последно изменение,
засягащо самостоятелния обект е от 17.05.2023 г., находящ се на етаж 4
/четири/, в жилищна сграда- многофамилна с идентификатор №
10135.2557.213.2 /десет хиляди сто тридесет и пет, точка, две хиляди
петстотин петдесет и седем, точка, двеста и тринадесет, точка, две/ в гр.
Варна, община Варна, област Варна, район Приморски, с административен
адрес: ***** /двадесет и пет/, предназначение на обекта: жилище, апартамент
в жилищна сграда или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение,
брой нива на обекта: 1 /едно/, със застроена площ от 68.58 кв. м. /шестдесет и
осем цяло и петдесет и осем стотни квадратни метра/, състоящ се от коридор,
дневна с кухня, спалня, кабинет, баня с тоалет, килер, балкон и тераса,
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 10135.2557.213.2.5,
под обекта: 10135.2557.213.2.4, над обекта: 10135.2557.213.2.8, ведно с
прилежащите 0.073 % ид. ч. /нула цяло, седемдесет и три хилядни процента
идеални части/, равняващи се на 20.89 кв. м. ид. ч, /двадесет цяло и осемдесет
и девет стотни квадратни метра идеални части/ от общите части на сградата и
от правото на строеж върху дворното място, в което е изградена сградата,
представляващо поземлен имот с идентификатор 10135.2557.213 /десет
7
хиляди сто тридесет и пет, точка, две хиляди петстотин петдесет и седем,
точка, двеста и тринадесет/; АПАРТАМЕНТ № 7 /седем/, представляващ
самостоятелен обект с идентификатор № 10135.2557.213.2.7 /десет хиляди сто
тридесет и пет, точка, две хиляди петстотин петдесет и седем, точка, двеста и
тринадесет, точка, две, точка, седем/ по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед РД-18-92/14.10.2008 г. на ИД на АГКК,
последно изменение, засягащо самостоятелния обект е от 17.05.2023 г.,
находящ се на етаж 5 /пет/, в жилищна сграда- многофамилна с
идентификатор № 10135.2557.213.2 /десет хиляди сто тридесет и пет, точка,
две хиляди петстотин петдесет и седем, точка, двеста и тринадесет, точка, две/
в гр. Варна, община Варна, област Варна, район Приморски, с
административен адрес: ***** /двадесет и пет/, предназначение на обекта:
жилище, апартамент в жилищна сграда или вилна сграда, или в сграда със
смесено предназначение, брой нива на обекта: 1 /едно/, със застроена площ от
65.78 кв. м. /шестдесет и пет цяло и седемдесет и осем стотни квадратни
метра/, състоящ се от коридор, дневна с кухня, спалня, баня с тоалет, тоалет,
килер, балкон, съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж:
10135.2557.213.2.8, под обекта: 10135.2557.213.2.5, над обекта:
10135.2557.213.2.9, ведно с прилежащите 0.070 % ид. ч. /нула цяло,
седемдесет хилядни процента идеални части/, равняващи се на 20.04 кв. м. ид.
ч. /двадесет цяло и четири стотни квадратни метра идеални части/ от общите
части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, в което е
изградена сградата, представляващо поземлен имот с идентификатор
10135.2557.213 /десет хиляди сто тридесет и пет, точка, две хиляди петстотин
петдесет и седем, точка, двеста и тринадесет/; 1/2 ид. ч. /една втора идеални
части/ от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 10135.2557.213 /десет хиляди
сто тридесет и пет, точка, две хиляди петстотин петдесет и седем, точка,
двеста и тринадесет/ по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-18-92 от 14.10.2008 г. на ИД на АГКК, с последно
изменение, засягащо поземления имот е от 24.02.2022 г., находящ се в *****
/двадесет и пет/, целият с площ по кадастрална скица 245 кв. м. /двеста
четиридесет и пет квадратни метра/, трайно предназначение на територията:
урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м/, номер
по предходен план: 143, при съседи: 10135.2557.212, 10135.2557.214,
10135.2557.216, 10135.2557.215, 10135.2557.168, 10135.2557. 211; и срещу
непаричната вноска записал 93073 акции по 10.00 лева всяка от капитала на
новоучреденото дружество „ЖЕКОВ И МИТЕВ" АД, вписано с ЕИК
*********, на обща стойност 930 730.00 лева.
Ищецът счита гореизложеното като недвусмислено волеизявление от
страна на ответника за разваляне на сключения между тях предварителен
договор. Оспорва изложеното в писмо от 09.05.2023 г. относно твърдяно от
съконтрахента му неизпълнение на договора от негова страна, аргументирайки
позицията си с уговорената в договора клауза на чл. 4.4., съгласно която
продавачът бил длъжен да изгради обекта със свои средства и труд при степен
8
на завършеност „жилищна сграда“. Счита предварителния договор за
развален, считано от 04.01.2024 г. – датата на вписване на апорта от първия
ответник в капитала на „ЖЕКОВ И МИТЕВ“ АД, което ищецът възприел като
конклудентни действия за липса на намерение за изпълнение. Евентуално,
счита договора за развален с депозирането на исковата молба и като
основание за развалянето сочи невъзможността за изпълнение от продавача
поради прехвърляне собствеността на обещаните недвижими имоти,
неизпълнение на СМР в уговорения срок и неоснователното им спиране от м.
04.2023 г., неизпълнение за въвеждане в експлоатация на обекта, както и
нарушение на задължението си да не продава имотите, уредено в чл. 7 от
предварителния договор.
На изложените в исковата молба основания се претендира осъждане на
ответното дружество да заплати на ищеца процесните суми, както и да бъде
обявена за недействителна спрямо ищеца извършената в капитала на „ЖЕКОВ
И МИТЕВ“ АД апортна вноска. Претендира разноски.
Ответникът – „ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД е депозирал отговор вх. №
25461/11.10.2024 г., в който изразява становище за неоснователност на
предявените искове и моли да бъдат отхвърлени в цялост. Не оспорва, че на
07.01.2022 г. бил сключен предварителен договор с насрещната страна по
делото за покупко-продажба на недвижим имот в процес на проектиране и
строителство на жилищна сграда по чл. 19 ЗЗД в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с ид.
10135.2557.213, находящ се в ****, с който ответникът се задължил да
проектира, построи до уговорената в договора степен на завършеност и
продаде на ищеца построената сграда. Към посочената дата ответникът
заявява, че бил собственик на ½ от описания имот, като било договорено с
другия собственик на ½ от имота построяването в същия имот на жилищна
сграда. Сочи, че предвидената в договора цена била в размер на 1500000.00
евро, при разгъната застроена площ на сградата от 1130.90 кв. м., съобразно
предварително площообразуване от м. 11, 2020 г., като посочената сума била
уговорена между страните като неокончателна. В т. 3.2. от договора бил
предвиден методът за крайното оформяне на цената по окончателното
площообразуване на база 1326.00 евро на кв. м.
На 10.02.2022 г. ищецът по спора придобил собствеността върху ½ от
процесния недвижим имот за сумата от 265000.00 евро, която била включена в
предварителния договор. На 11.04.2022 г. ответникът твърди, че се сдобил с
разрешение за строеж. На 03.06.2022 г. било съставено ново площообразуване
на сградата, като новата разгърната застроена площ била в размер на 1233.16
кв. м., т.е. със 103 кв. м. повече от първоначално предвиденото. На 10.06.2022
г. в полза на ответника било учредено безсрочно право на строеж от ищеца за
изграждане на сградата, като за пет от предвидените апартаменти и
прилежащите им гаражи/паркоместа правото на строеж било учредено в полза
на ищеца, а за останалите 5 – в полза на ответника. Счита, че обектите били
описани съгласно площообразуването от 03.06.2022 г. Твърди, че с
учредяването правото на строеж се породило задължението на ищеца да
9
заплати допълнителните квадратни метри, доколкото площообразуването от
03.06.2022 г. било окончателно.
На 27.02.2023 г. ответникът прехвърлил правото на строеж за три
апартамента и съответните им гаражи на ищеца с Нотариален акт за
покупкопродажба на право на строеж № 58, том XIV, дело 3047 от 27.02.2023
г. На 28.02.2023 г. бил подписан Акт образец 14 за приемане на конструкцията
на сградата. След завършване на обекта били проведени няколко срещи между
страните, на които управителят на ищеца за пръв път оспорил квадратурата по
площообразуването от 03.06.2022 г., като последният поставил условия за
използване на материали при изграждане на обекта, каквито не били
предвидени в предварителния договор и на значително по-голяма стойност от
тях, след което било изявено желание от ищеца за разваляне на процесния
договор. На 06.03.2023 г. ответникът отправил писмо до ищеца с предложение
за уреждане на отношенията им, като последният бил поканен да заплати
дължимата сума за разликата в площообразуването в размер на 136578.00
евро. Ответникът сочи, че плащане не постъпило. В писмо на ищеца от
28.04.2023 г. било заявено от същия, че предложенията по писмо от 06.03.2023
г. били отхвърлени, като оспорил и дължимостта на сумата от 136578.00 евро,
въпреки уговорката в предварителния договор по чл. 3. 2. за заплащане на
сумата, съобразно окончателното площообразуване. Ищецът възразил и с
аргумент, че дължима сума за разлика в квадратурата би била дължима след
въвеждане на сградата в експлоатация и след сключване на окончателен
договор, заедно с последната вноска по предварителния договор. Ищецът
отправил и предложение да му бъдат прехвърлени всички обекти и
недвижимия имот по договора за сумата от 80000.00 евро, като заявил и
отказа си от претенции за неустойка за неизпълнение на предварителния
договор. Впоследствие, ищецът предложил продължаване действието на
договора с поставени от него условия при крайно неизгодни за ответника
условия.
На 09.05.2023 г. ответникът сочи, че отхвърлил предложенията на
насрещната страна, като изложил допълнителни съображения за дължимост
на сумата от 136578.00 евро за новообразуваните площи. Със същото писмо
ответникът релевирал възражение за неизпълнен договор /възражение за
задържане по чл. 90 ЗЗД/, заявявайки, че се отказва да изпълни останалите си
задължения по предварителния договор до насрещно изпълнение за
заплащане на 136578.00 евро. С писмото ищецът бил уведомен и че при забава
над 30 дни за заплащане на 136578.00 евро ответникът считал договора за
едностранно прекратен. В допълнение, ответникът сочи, че при възприемане
тезата на ищеца, че договорът бил развален, считано от 04.01.2024 г., то
следвало всяка страна да върне на насрещната това, което била получила.
Счита, че с развалянето на предварителния договор, което имало обратно
действие, отпадало и самото основание за заплащане на неустойка.
В отговора се поддържа и неоснователност на иска за заплащане на
сумата от 50000.00 евро от общо 530865.00 евро, представляваща твърдяна от
10
ищеца претърпяна загуба. Счита, че ищецът не бил изправна страна по
договора, поради което не му се следвало обезщетение. Сочи липса на начин,
по който била опредЕ. сумата от 530865.00 евро.
По отношение на третата искова претенция за установяване
относителната недействителност на апортна вноска в капитала на „ЖЕКОВ И
МИТЕВ“ АД счита, че същата била извършена след прекратяване на договора
с ищеца и при липса на задължения към последния, което изключвало знание у
ответника за увреждане на ищеца. Счита, че не било налице увреждане,
доколкото в апортната вноска фигурирали и различни имоти от този, предмет
по процесния предварителен договор. Изразява становище по доказателствата.
Моли за отхвърляне на предявените искове. Претендира разноски.
В срока по чл. 367, ал. 1 ГПК е постъпил писмен отговор и от другия
ответник – „ЖЕКОВ И МИТЕВ“ АД, в който се застъпва становище за
неоснователност на иска за обявяване на относително недействителна спрямо
ищеца апортната вноска в капитала на дружеството. Счита, че ищецът не
притежавал качеството на кредитор, поради което липсвала активна
процесуална легитимация за предявяване на иск по чл. 135 ЗЗД. Счита за
недоказано вземането на ищеца, въз основа на което последният базира
легитимацията си. На следващо място, счита, че ищецът заявил развалянето на
вече прекратен договор. Развива доводите си с твърдение, че липсвало
увреждане на ищеца. Сочи липса на знание за увреждане на ищеца. Моли за
отхвърляне на иска с правно основание чл. 135 ЗЗД.
В срока по чл. 211 ГПК ответникът „ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД е
направил искане за приемане за съвместно разглеждане в настоящото
производство на предявен срещу „ВЕСТЕНБЕРГ ИМОТ“ ЕООД за заплащане
на следните суми: 136578 евро, представляваща цената за построяването на
увеличената със 103 кв.м. обща застроена площ на сградата, съгласно
окончателното й площообразуване, опредЕ. на база 1326 евро за квадратен
метър застроена площ, дължима по прекратен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот в процес на проектиране и строителство
при условията на чл. 19 от ЗЗД от 07.01.2023 г., както и лихва за забава от
датата на прекратяване на договора - 09.06.2023 г. до датата на предявяване на
насрещения иск, в размер на 24907.88 евро, ведно със законната лихва върху
главницата от датата на предявяване на насрещния иск до окончателното
изплащане на задължението; сумата от 2253.54 евро, представляваща
неустойка за забава в размер на 0.05 % на ден върху дължимата сума от
136578 евро за периода от датата на отправената покана за заплащане на
дължимата по договора сума - 06.04.2023 г. до датата на прекратяване на
договора - 09.06.2023 г., предвидена в т. 17 от предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот в процес на проектиране и строителство
при условията на чл. 19 от ЗЗД от 07.01.2023 г., ведно със законната лихва от
датата на предявяване на несрещния иск до окончателното плащане на
задължението, както и сумата от 150000 евро, представляваща договорена
между страните неустойка по сключен предварителен договор за
11
покупкопродажба на недвижим имот в процес на проектиране и строителство
при условията на чл. 19 от ЗЗД от 07.01.2023 г., ведно със законната лихва от
датата на предявяване на несрещния иск до окончателното плащане на
задължението.
Ищецът по насрещната искова молба сочи, че на 07.01.2022 г. бил
сключен предварителен договор с насрещната страна по делото за
покупкопродажба на недвижим имот в процес на проектиране и строителство
на жилищна сграда по чл. 19 ЗЗД в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с ид. 10135.2557.213,
находящ се в ****, с който се задължил да проектира, построи до уговорената
в договора степен на завършеност и продаде на „ВЕСТЕНБЕРГ ИМОТ“ ООД
построената сграда. Към посочената дата насрещният ищец заявява, че бил
собственик на ½ от описания имот, като било договорено с другия собственик
на ½ от имота построяването в същия имот на жилищна сграда. Сочи, че
предвидената в договора цена била в размер на 1500000.00 евро, при разгъната
застроена площ на сградата от 1130.90 кв. м., съобразно предварително
площообразуване от м.11.2020 г., като посочената сума била уговорена между
страните като неокончателна. В т. 3.2. от договора бил предвиден методът за
крайното оформяне на цената по окончателното площообразуване на база
1326.00 евро на кв. м.
На 10.02.2022 г. ответникът по насрещния иск придобил собствеността
върху ½ от процесния недвижим имот за сумата от 265000.00 евро, която била
включена в предварителния договор. На 03.06.2022 г. било съставено ново
площообразуване на сградата, като новата разгърната застроена площ била в
размер на 1233.16 кв.м. На 10.06.2022 г. в полза на насрещния ищец било
учредено безсрочно право на строеж от ответника за изграждане на сградата,
като за пет от предвидените апартаменти и прилежащите им
гаражи/паркоместа правото на строеж било учредено в полза на ищеца, а за
останалите 5 – в полза на ответника. На 27.02.2023 г. ищецът по насрещния
иск прехвърлил правото на строеж за три апартамента и съответните им
гаражи на ищеца с Нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж №
58, том XIV, дело 3047 от 27.02.2023 г. На 28.02.2023 г. бил подписан Акт
образец 14 за приемане на конструкцията на сградата.
След завършване на обекта били проведени няколко срещи между
страните, на които управителят на ответното дружество за пръв път оспорил
квадратурата по площообразуването от 03.06.2022 г., като последният
поставил условия за използване на материали при изграждане на обекта,
каквито не били предвидени в предварителния договор и на значително
поголяма стойност от тях, след което било изявено желание от страната за
разваляне на процесния договор. На 06.04.2023 г. насрещният ищец отправил
писмо до ответника с предложение за уреждане на отношенията им, като
последният бил поканен да заплати дължимата сума за разликата в
площообразуването в размер на 136578.00 евро. Не последвало плащане на
сумата. На следващо място, на 28.04.2023 г. било заявено от управителя на
„ВЕСТЕНБЕРГ ИМОТ“ ООД, че предложенията по писмо от 06.03.2023 г.
12
били отхвърлени, като оспорил и дължимостта на сумата от 136578.00 евро,
въпреки уговорката в предварителния договор по чл. 3. 2. за заплащане на
сумата, съобразно окончателното площообразуване. Ответникът по
насрещния иск възразил и с аргумент, че дължима сума за разлика в
квадратурата би била дължима след въвеждане на сградата в експлоатация и
след сключване на окончателен договор, заедно с последната вноска по
предварителния договор. Ответното дружество отправило и предложение до
насрещния ищец да му бъдат прехвърлени всички обекти и недвижимия имот
по договора за сумата от 80000.00 евро, като заявил и отказа си от претенции
за неустойка за неизпълнение на предварителния договор. Впоследствие,
насрещният ответник предложил продължаване действието на договора с
поставени от него условия при крайно неизгодни за ответника условия.
На 09.05.2023 г. настоящият ищец сочи, че отхвърлил предложенията на
насрещната страна, като изложил допълнителни съображения за дължимост
на сумата от 136578.00 евро за новообразуваните площи. Със същото писмо
страната релевирала възражение за неизпълнен договор /възражение за
задържане по чл. 90 ЗЗД/, заявявайки, че се отказва да изпълни останалите си
задължения по предварителния договор до насрещно изпълнение за
заплащане на 136578.00 евро. С писмото ответникът по настоящия иск бил
уведомен и че при забава над 30 дни за заплащане на 136578.00 евро
договорът следвало да се счита за едностранно прекратен. В допълнение,
ищецът сочи, че при възприемане тезата на „ВЕСТЕНБЕРГ ИМОТ“ ООД, че
договорът бил развален, считано от 04.01.2024 г., то следвало всяка страна да
върне на насрещната това, което била получила. Счита, че с развалянето на
предварителния договор, което имало обратно действие, отпадало и самото
основание за заплащане на неустойка.
На изложени в насрещната искова молба доводи и твърдения, при
изложена идентична фактическа обстановка с тази по писмения отговор на
първоначалната искова молба, се отправя искане за осъждане на
„ВЕСТЕНБЕРГ ИМОТ“ ООД за заплащане на претендираните суми.
Ответникът по насрещната искова молба и първоначален ищец е
депозирал писмен отговор в срока по чл. 367, ал. 1 ГПК, в който е изложил
съображения за неоснователност на предявените с нея искове. Излага
аналогична фактология с тази в първоначалната искова молба. Оспорва начина
на изчисляване на новообразуваните 103 кв. м. в процеса на строителство на
обекта. Подчертава, че с писмо от 28.04.2023 г. ответникът по иска отхвърлил
предложенията на „ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД с твърдения за липса на
договореност в предварителния договор за дължимост на подобна
изравнителна сума преди наличието на издадено разрешение за строеж на
сградата. Счита за релевантен чл. 3.1.6., съгласно който се дължи сума за
новообразувани квадратни метри до 7 дни от въвеждане в експлоатация на
жилищната сграда и сключване на окончателен договор. Оспорва и размера на
твърдяната от насрещната страна новообразувана площ от 103 кв. м. Като
допълнителен аргумент за недължимост на сумата от 136578.00 евро посочва,
13
че не бил собственик на цялата сграда и следователно не дължал сумата за
цялата площ. Моли за отхвърляне на предявените насрещни искове.
В срока по чл. 372, ал. 1 ГПК е постъпила допълнителна насрещна
искова молба, в която се оспорват наведените в отговора твърдения и се
поддържа изложеното в първоначалната насрещна искова молба.
В срока по чл. 373, ал. 1 ГПК е постъпил допълнителен отговор на
насрещна искова молба, с който ответникът доразвива изложеното в отговора
и твърди на аналогични основания неоснователност на предявените с
насрещната искова молба претенции.
Подлежащи на доказване факти и обстоятелства и доказателствена
тежест за тях:
На основание чл. 146 ГПК съдът указва на ищеца по първоначалната
искова молба, че в условията на пълно и главно доказване следва да
установи, че между него и ответника „ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД е бил
сключен предварителен договор, включващ в себе си и договор за
строителство със съдържание така, както е посочено в исковата молба, както и
това, че е изпълнил всички свои задължения по него до момента, в който е
получил уведомлението от „ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД за уреждане на
отношенията между тях чрез прекратяване на действието на договора. Следва
да установи твърдението си, че изпълнението на договора е станало
невъзможно поради действията на насрещната страна по него, кога е станало
това и кога договорът е прекратил действието си между страните. Трябва да
докаже съдържащата се в договора неустоечна клауза, при какви условия се
дължи неустойката и нейния размер. Освен това, следва да докаже, че в
следствие на неизпълнение на задълженията от страна на ответника
„ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД е претърпял вреди, в какво се изразяват тези
вреди, както и това дали същите са били предвидими при сключване на
договора и какъв е техния размер. Също така, следва да установи твърдяната
от него непарична вноска от първия ответник „ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД в
капитала на втория ответник „ЖЕКОВ И МИТЕВ“ АД и това, че и двете
дружества са знаели, че с това действие се увреждат интересите на
„ВЕСТЕНБЕРГ ИМОТ“ ООД като кредитор на първия ответник.
В тежест на ответника „ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД е да установи
правопогасяващите, правоунищожаващите и правоизключващите си
възражения, като в тази връзка следва да установи, че прекратяването на
сключения с „ВЕСТЕНБЕРГ ИМОТ“ ООД предварителен договор, включващ
в себе си и договор за строителство, е настъпило по вина на ищеца като
докаже, че са настъпили предвидените в договора предпоставки за заплащане
на исканата сума за построеното в повече от първоначално проектираното
такова, че ищецът е поканен да заплати тази сума и неоснователно е отказал
плащането й. Във връзка с това, следва да установи и действителния размер на
посочената сума, точно в кой момент ищецът е бил поканен да заплати същата
и размера на претендираната лихва за забава за периода от тази покана до
14
датата на предявяване на иска. Също така, следва да установи включената в
договора неустоечна клауза, на която основава претенцията си за неустойка,
както и това, че са настъпили основанията за възникването на задължението тя
да бъде платена и нейния размер. Трябва да установи твърдението си, че
непарична вноска, извършена от него в капитала на втория ответник „ЖЕКОВ
И МИТЕВ“ АД не е целяла увреждането на ищеца „ВЕСТЕНБЕРГ ИМОТ“
ООД, в качеството му на кредитор. Също така следва да установи точното
изпълнение на задълженията си по договора, изключващи правото на ищеца
да развали едностранно договора и да претендира заплащането на неустойка.
В тежест на втория ответник „ЖЕКОВ И МИТЕВ“ АД е да установи,
че към момента на извършване на непаричната вноска в капитала му не е
знаел за претенциите на „ВЕСТЕНБЕРГ ИМОТ“ ООД срещу „ОПТИМА-
КАПИТАЛ“ ООД и вноската не е целяла увреждане на първото дружество, в
качеството му на кредитор на второто дружество, а вноската е била извършена
с оглед обичайната търговска дейност.
Адв. В.: Да се приемат доказателствата.
Адв. М.: Моля да се приемат.
Адв. К.: Да се приемат.
Адв. Т.: Да се приемат.
СЪДЪТ намира, че следва да бъдат приети като доказателства по
делото представените от страните писмени доказателства, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателства по делото представените с
исковата молба заверени преписи от писмени документи, а именно:
адвокатско пълномощно; площообразуване на обект: Жилищна сграда в ПИ с
идентификатор № 10135.2557.213 ***** от 17.05.2023 г.; договор за
строителство № ВА 01/23.05.2022 г.; Приложение №1 към предварителен
договор, сключен на 07.01.2022 г.; електронно извлечение интернет банкиране
от 07.03.2022 г. на А.Г. – 2 бр.; платежно нареждане за кредитен превод от
27.02.2023 г.; електронно извлечение интернет банкиране от 28.02.2023 г.;
фактура № ********** от 01.03.2023 г.; преводно нареждане за кредитен
превод от 27.02.2023 г.; фактура № ********** от 01.03.2023 г.; платежно
нареждане за кредитен превод от 27.02.2023 г.; фактура № ********** от
28.02.2023 г.; електронно извлечение интернет банкиране от 10.02.2022 г.;
фактура № ********** от 11.02.2022 г.; електронно извлечение интернет
банкиране от 10.01.2022 г.; фактура № ********** от 10.01.2022 г.; платежно
нареждане за кредитен превод от 26.05.2022 г.; електронно извлечение
интернет банкиране от 26.05.2022 г. и фактура № ********** от 26.05.2022 г.
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателство по делото представения с
молба вх. № 20713/14.08.2024 г. от ищеца заверен препис от писмени
15
документ, а именно препис от искова молба вх. № 10870/25.04.2024 г., вписана
в Служба по вписванията – Варна, ведно с доказателствата към нея.
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателства по делото представените с
отговора на исковата молба от „ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД заверени преписи
от писмени документи, а именно: нотариален акт за покупко-продажба на
недвижими имоти № 154, том 6, рег. № 8906, дело № 1024 от 2021 г.;
нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 109, том 1, рег.
№ 893, дело № 90 от 2022 г.; нотариален акт за учредяване право на строеж №
140, том 3, рег. № 4256, дело № 484 от 2022 г.; нотариален акт за покупко-
продажба право на строеж № 160, том 1, рег. № 1339, дело № 159 от 2023 г.;
разрешение за строеж № 50/11.04.2022 г. от главен архитект на Община Варна;
площообразувателен протокол на „Жилищна сграда“ ул. „Иван Аксаков“;
площообразуване на обект „Жилищна сграда“ на ул. „Иван Аксаков“ №25,
представляващ поземлен имот с идентификатор 10135.2557.213 от 03.06.2022
г., ведно с Приложение № 14 към чл.7, ал.3, т.14 Акт за приемане на
конструкцията от 28.02.2023 г.; електронна кореспонденция от 06.04.2023 г. и
адвокатско пълномощно от 27.09.2024 г.
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателства по делото представените с
отговора на исковата молба от „ЖЕКОВ И МИТЕВ“ АД заверени преписи от
писмени документи, а именно: извадка от Търговския регистър за актуално
състояние на „ЖЕКОВ И МИТЕВ“ АД към дата 21.10.2024 г.; извадка от
Търговския регистър за актуално състояние на „АВАЛОН ПРОПЪРТИ
ВАРНА“ ЕООД към дата 21.10.2024 г.; извадка от Търговския регистър за
актуално състояние на „ДУБРОВНИК БАНСКО“ ЕООД към дата 21.10.2024
г.; извадка от Търговския регистър за актуално състояние на „БУНКЕРА
СОФИЯ“ ООД към дата 21.10.2024 г.; устав на акционерно дружество
„ЖЕКОВ И МИТЕВ“ АД и оригинал на адвокатско пълномощно от 21.10.2024
г.
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателство по делото представения с
насрещната исковата молба от „ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД писмен
документ, а именно справка по чл.366 от ГПК с изчисления за определяме на
размера на насрещните искове.
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателство по делото представения с
отговор на насрещна искова молба от „ВЕСТЕНБЕРГ ИМОТ“ ООД заверен
препис от писмен документ, а именно писмо от „ВЕСТЕНБЕРГ ИМОТ“ ООД
до „ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД от 28.04.2023 г.
СЪДЪТ докладва постъпило заключение с вх. № 28210 от 03.10.2025 г.
по допуснатата съдебно-техническа експертиза и констатира, че същото е
депозирано в срока по чл. 199 от ГПК.
СЪДЪТ пристъпва към изслушване заключението на съдебно-
техническа експертиза, с оглед на което снема самоличността на вещото лице,
както следва:
16
Т. Х. О. - 67 години; българин; български гражданин; женен;
неосъждан; без родство и дела със страните по спора, предупреден за
наказателната отговорност по чл. 291 от НК.
В. л. О.: Поддържам заключението.
Съдът предявява на вещото лице О. заключението на експертизата за
подпис.
Съдът връчва препис от заключението на процесуалните
представители на ищеца.
На въпроси на адв. М.:
В.л. О.: Само при определяне на единия тип имот съм използвал
корекционен коефициент на база минималната работна заплата и то е било
поради невъзможност да намеря друг по-подходящ коефициент от този, за да
мога да приравня цените сегашните към тези към периода, в който трябваше
да дам оценка. За всички останали имоти, аз съм използвал според мен по-
удачни коефициенти, за да направя този преход и те се получават, тъй като
имаме достатъчно данни в архива на специализирания сайт „imot.bg”, от който
виждаме по какъв начин са се движели цените за конкретни имоти за
апартаменти, за парцели, за гаражите специално нали и там вече съм
използвал по-сполучлив начин, за да направя прехода. Но тук понеже нямах
друга възможност, съм използвал този коефициент като отношение между
минималната работна заплата и сте абсолютно прав, че това не отразява
напълно динамиката на пазара.
На стр. 10 и 11 от заключението, в края на т.2, в колона „корекция“ това е
коефициент, който отчита атрактивността на обектите според тяхното
разположение по етажите в сградата. Аз по принцип този коефициент съм го
ползвал от Закона за местни данъци и такси, и там вече в зависимост от
етажността на сградата, има определяне на коефициенти, които да отчетат…
Това е данъчната стойност, обаче и в нашата методика на оценителите, също
използваме тези коефициенти за разположение на конкретен обект по етажите
на сградата. Най-атрактивни са естествено от втори до пети етаж, като всички
останали падат надолу.
Посочил съм за двете паркоместа в двора, при вариант 1 разгъната площ
без топлоизолация и вариант 2 разгърната площ с топлоизолация,
корекционния коефициент е 09, а при другия 07. Двете паркоместа са до
сградата. Сега като гледам….не би следвало да има разлика в този
коефициент. Коефициентът следва да бъде еднакъв. Значи това е моя грешка.
Ами според мен трябва да бъде 07, тъй като това са открити паркоместа. Те са
открити паркоместа в двора. Това ще даде отражение на крайния резултат. Да,
допусната е грешка от моя страна, като считам 07 е коректният коефициент и
това ще наложи преизчисления, които в момента биха създали затруднение да
17
изчисля в момента.
За другите обекти поддържам, че са коефициентите, както съм ги
записал. Не, наличието или липсата на топлоизолация, не променя
атрактивността на обекта. Не трябва така да го разбирате. Самата
топлоизолация увеличава застроената, съответно разгъната застроена площ на
сградата и като се направят преизчисленията, тогава се променя съответната и
прилежаща обща част към всеки един от тези обекти.
Адв. М. към в.л.: При гараж №2 сте дали в единия вариант общо
квадрати с идеални части, с прилежащи части, площта е 39,38, това е вариант
едно. Площта при единия и другия вариант е различна, защото при втория
вариант става от 39,38 на 40,83. Тоест площта е увеличена, но отделно от това
и самия корекционен коефициент, който казахте, че бил само и единствено
относно атрактивността на имота, е различен. При едното е 1.1, при другото е
1.2. Тоест имаме разлика в площите, хем имаме разлика в корекционните
коефициенти.
В.л. О.: Ще го отнесем пак като техническа грешка, тъй като аз тези
таблици ги правих в хиляда варианта и в последния момент вече при
пренасянето на таблиците, е възможно да съм допуснал грешка. В момента
като разсъждавам, не би следвало да има.
Адв. К.: Аз не констатиран нещо, което да ни притеснява в тази част на
заключението.
Адв. М. към в.л.: Преминавам към т.3 от заключението. Първоначално
имам един общ въпрос. Запознали сте се с материалите по делото, с
първоначалното площообразуване, със строителните документи, с
разрешението за строеж и с новото площообразуване, което се е появило по-
късно. Това, което ответната страна твърди, разликата е с цели 103 кв.м.
повече. Или образно казано това е площта на един тристаен апартамент.
Въпросът ми към Вас е, от Вашата практика и експертиза, можете ли да
кажете дали такава голяма разлика от стои и няколко квадрата, е допустима и
нормална при предварителното изчисляване на площта и в последващото след
издаване на разрешението за строеж?
Адв. К.: Противопоставям се на този въпрос. Въобще няма никаква
връзка с конкретния случай. Това е толкова принципен въпрос, не може по
този начин да се поставя въпроса. Отговорът на вещото лице какво ще Ви даде
като информация и значение за правния ни спор?
Адв. М.: Аз съм обяснил още с исковата молба, че основният акцент и
спорен въпрос между страните по делото е именно как е изчислено
18
площообразуването предварително и след като е издадено разрешението за
строеж и определено имаме съмнения в крайното площообразуване, което
строителят твърди. Само да кажа и защо, защото имаме три
площообразувания и трите са с различни стойности.
Адв. К.: Много е важно да се има предвид това, което от фактите, които
сме изложили по делото и доказателствата, е просто неоспорим факт.
Площообразуването, на което ние се позоваваме, не е съставено след
разрешението за строеж, то е преди разрешението за строеж. Преди
прехвърляне на учредяването взаимно на правото на строеж между страните.
Адв. М.: Именно там е спорът за тези 103 кв.м. и кой ще ги плати.
Адв. К.: Да и заради това експертизата е изготвена в тази си част.
Противопоставям се само срещу въпроса принципно какво би означавало дали
е възможно…?
СЪДЪТ указва на адв. М., че следва да преформулира въпроса си към
вещото лице.
Адв. М. към в.л.: Възможно ли е да има такава голяма разлика? Аз съм
юрист, не съм строител, но за мен е абсурдно да има 10% разлика в площта.
Дали с оглед на неговия опит, може ли да има 10% разлика при
площообразуването?
В.л. О.: При една и съща сграда, е възможно да се получат такива
разлики от този порядък, в зависимост от тълкуванията на т.н. „открити
тераси“, които се явяват покриви на долния етаж, долни помещения. В някои
проекти, ако те са назовани като „покривна тераса“, не влиза в РЗП-то на
сградата. Ако е написано само „тераса“ – тогава влиза в РЗП-то на сградата.
Една и съща сграда, по един и същи начин изглеждаща и се получава такава
разлика.
Адв. М. към в.л.: Топлоизолацията на сградата, според вещото лице
конструктивен и трайно обвързан елемент ли е към стената на сградата?
В.л. О.: Не е конструктивен елемент, но имаме такова тълкувателно
писмо, което внася яснота по какъв начин трябва да се определя РЗП на
сградата и съгласно него, топлоизолацията вече трябва да влиза в РЗП-то на
сградата. Това писмо съм го приложим към заключението си.
Адв. М. към в.л.: Цитирали сте Наредба №7 и промените в тази наредба
по отношение на това, че е отпаднала фразата „най-малко 1,50 в най-ниската
19
им част“. Допуснали сте техническа грешка, променена е ал.4 на Наредбата, а
не ал.3, но това е техническа грешка. Въпросът ми е, преди изменението на
Наредба №7, площта на тези скосове под 1,50 метра, не са се включвали в
разгънатата площ на сградите, правилно ли разбирам? Или са се включвали по
някакъв алтернативен начин?
В.л. О.: Значи, в това отношение няма някаква разлика, а всички
скосове, те влизат в РЗП-то на сградата, но когато започва да се прави
ценообразуването, тогава те се отчитат със специални коефициенти, защото на
практика това не може да се приравни към жилищната площ. За да има
справедливост вече се вкарват такива коефициенти и когато се определя
стойността на този обект, с тези скосове, той има различна стойност от този,
който е на долния етаж и е без скосове. Където има скосове е по-евтина, да,
точно така е.
Адв. М. към в.л.: Когато разглеждахте документацията по делото,
видяхте ли да има такива коефициенти на жилищата със скосове в конкретния
случай?
В.л. О.: Нямам спомен. Не ми е направило впечатление.
Адв. М. към в.л.: И последният ми въпрос е, може ли да ни кажете ако е
удобно за Вас, каква ще бъде общата разгърната площ на тази сграда, като
махнем топлоизолацията, махнем цветарниците и махнем скосяванията?
Имате няколко приложения, нали където сте ги сметнали, но точно такова
изчисление нямате.
В.л. О.: Каквото сте ме питали, това съм отговарял.
Адв. М. към в.л.: Ние сме Ви питали каква е разгърнатата площ на тази
сграда? Вие сте дали няколко варианта, с изолация, без топлоизолация, с
цветарници, без цветарници, със скосявания, без скосявания, но нямате един
общо отговор, ако махнем и трите елемента, каква ще бъде разгърнатата
площ?
Адв. К.: Е, като го съберете, ще получите.
Адв. М.: Аз мога да ги събера и съм ги събрал. Въпросът е, че съдията,
нали трябва също… Добре, ако съдът прецени, че може сам да стигне до
такива изчисления.
В.л. О.: Заключението на експертизата съм го правил преди два месеца,
така че няма как сега точно какъв вариант съм приложил и как е станало…
Отговарял съм на въпросите в контекста, както са били поставени. Ако
нямам такъв поставен въпрос, значи нямам и такъв отговор. Не мога да
20
отговоря, не ми е бил поставен първоначално.
Адв. К. към в.л.: Бихте ли описали какво представляват цветарниците
по т.3.2, които по Ваше мнение не следва да се включват в РЗП на сградата?
В.л. О.: Конкретната сграда, направи ми впечатление, че тези
цветарници в голямата си част са с широчина 60 см., което си е един малък
балкон на практика. Обикновено като се каже цветарник, се смята нещо с
широчина около 30 см. и се нарича цветарник, за да се поставят цветя, а не да
се ползва нали да излизат хора или други подобни. В този случай, аз оглед
правих само веднъж и не обърнах много внимание, но после като гледах
проекта, направи ми впечатление, че голяма част от тези прозорци,
вратопрозорци, малко е смесено да се определи точно какво са, би могло
вероятно да има и достъп до тези цветарници. Да, конструктивен елемент на
сградата са. Това е един вид еркер, който е издаден пред сградата. Това е част
от плочата, която си е конструктивен елемент.
Адв. К.: Правя това уточнение предвид параграф 2 от Допълнителните
разпоредби на наредбата, които казват, че това което се ограничава от
външните конструктивни очертания, се включва в РЗП на сградата. Смятам, че
по-скоро е правен въпрос, но смятаме, че трябва да се включат тези
цветарници в РЗП на сградата по смисъла на закона.
Адв. М.: Да, това е правен въпрос.
На въпроси на адв. Т.: Първо, във връзка с въпроса на колегата дали е
възможно да има разлика в 10%, искам да попитам, тъй като предварителния
договор е сключван в основа на идеен проект, а преди прехвърлянето имаме
ново площообразуване, възможна ли е разлика между идеен проект и
площообразуване, да доведе до 10% и повече процента разлика в
площообразуването?
В.л. О.: Имаше първоначално няколко площообразувания, много е
важно нали коя е основата, когато се прави площообразуването, тоест с какъв
проект е работено, защото и на мен ми направи впечатление, че имаме голяма
разлика с това, което е на С.Д., моя колежка, която познавам много добре и
която се занимава с тези неща. Като сравних отделните обекти, там ние имаме
разлика и в тези обекти, което означава, че тя е работила по друг проект. И от
там вече се получава, няма как да не се получат такива разлики.
Адв. Т. към в.л.: Когато се работи по неодобрени проекти, както в
случая е било при подписването на предварителния договор, е напълно
възможна такава разлика?
21
В.л. О.: Напълно е възможно, да.
Адв. Т. към в.л.: И вторият ми въпрос е, ако на тези цветарници не
пише цветарници, а пише балкони, всъщност те отговарят ли по наредбата за
балкон и възможно ли е нали същите да бъдат наименувани в проектите
балкон и ако пише балкони, щяхте ли да ги включите в РЗП-то?
В.л. О.: В проекта те не са наименувани. Аз не видях да има надпис
цветарник. Просто в процеса на делото стана въпрос, че те са цветарници,
което е към улицата, за това и аз така съм ги третирал. Но като се постави
въпроса вече го разработих във вариант. На практика, това според мен зависи
от дограмата, която е поставена към улицата. Ако имаме вратопрозорец, и
имаме достъп до този еркер, както и да го наречем цветарник или балкон, това
си е един вид балкон. Не е никакъв цветарник. В случая не обърнах внимание
дали има достъп, само видях, че са френски тип, обаче дали има отваряемо
крило на прозорец или врата, малко е трудно… Аз не видях наименование
цветарник, на самия проект мисля, че няма наименование цветарник. Не знам
как станаха цветарници. Значи от Вашия спор се яви това понятие и почнахме
да тълкуваме нещата нали как изглеждат от наша гледна точка, от правна
гледна точка. За мен, когато са с широчина 60 см. – не е никакъв цветарник, а
е балкон. Отговорил съм по този начин в заключението си и съм ги
наименувал цветарници, защото така ми е зададен въпросът, иначе никъде в
проекта няма такова наименуване.
Адв. К. към в.л.: Вече в светлината на тези разсъждения и ако не ги
наричаме цветарници, и това, което говорихме, че са част от конструкцията,
бихте ли променили становището по т.3.2 от заключението и да кажете, че
влизат в РЗП на сградата?
В.л. О.: Бих ги включил в застроената площ.
Адв. К.: Аз оспорвам заключението само в тази част, в която засягаше
цветарниците, но при корекцията, която направи вещото лице, не оспорвам.
Адв. М.: Госпожо съдия, считам, че с оглед на изявлението на вещото
лице, че е допусната техническа грешка на няколко места, която ще води до
промяна на общите стойности на всеки един от имотите и в цялост на цялата
сграда, считам, че същото следва да направи нови изчисления, които да
отговарят на поставените въпроси. Ще си позволя да му задам един
допълнителен въпрос, наистина чисто аритметичен въпрос.
СЪДЪТ указва на адвокат М. да уточни дали прави искане за
допълнителна задача към експертизата.
22
Адв. М.: Не е допълнителен въпрос, ние сме го задали, чета дословно
каква е задачата на вещото лице това е въпрос 3.1 от поставените въпроси на
вещото лице с отговора на насрещната искова молба. Те са допуснати и с
Ваше определение. Поставена е задача да се изчисли общата застроена площ,
като сме дали под въпроси, дали следва да се включва топлоизолацията,
цветарниците и скосовете. Нямаме изчисление от вещото лице ако изключим
тези три елемента, каква ще бъде тази разгъната площ. Имаме вариант с и без
топлоизолация, с и без цветарници, с и без скосове, но нямаме извадени трите
елемента, каква ще бъде площта. Аритметичен е въпросът. Друго нямам.
В.л. О.: Разбрах какво се иска.
Адв. К.: Твърди ли ищеца, че всъщност в РЗП няма да влизат тези три
елемента?
Адв. М.: Ние твърдим, че и трите елемента не следва да се включват в
разгърнатата площ на сградата.
Адв. К.: Добре, тогава е допустимо искането.
Адв. М.: Защо ще го твърдим, по същество вече.
Адв. К.: След като бяха признати пропуски от вещото лице, следва да
доработи заключението си. С оглед заявеното от вещото лице, че променя
заключението си по т.3.2 от заключението, моля отново да отговори на
въпроса: Следва ли в площта на сградата да бъдат включени цветарници,
както е формулиран въпроса по северната фасада, като ние твърдим, че не
става въпрос за цветарници, а за конструктивен елемент.
Адв. М.: Не се противопоставяме да даде отговор така, но тъй като
вещото лице каза, че не си спомня какво точно е видял, ако е необходимо нека
да направи повторен оглед и да даде заключение, защото това е важно
наистина.
Адв. Т.: Да уточня въпроса – просто да се разходи до там и да каже
какво е това цветарници, балкони ли е и да решим въпроса?
СЪДЪТ намира, че с оглед заявеното от страните, а и от вещото лице, че
е налице несъответствие в изчисленията, както бе посочено по-горе, вещото
лице следва да бъде задължено да доработи заключението си, което следва да
бъде прието в следващо съдебно заседание, като същото бъде задължено да
отговори и на поставените в днешното съдебно заседание от процесуалните
представители на страните въпроси.
23
С оглед на горното, СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ЗАДЪЛЖАВА вещото лице за следващото съдебно заседание да
доработи заключението си, съобразно изложеното по-горе и да отговори на
поставените от страните въпроси, след извършване на оглед.
Адв. М.: Нямаме други искания.
Адв. В.: Нямаме други искания.
Адв. К.: Нямаме други искания.
Адв. Т.: Нямаме други искания.
СЪДЪТ намира, че производството по делото следва да бъде отложено
за доработка на заключението по назначената експертиза, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
Съдът предлага дати за следващо съдебно заседание 16.01.2026 г.,
22.01.2026 г., 05.02.2026 г. и 19.02.2026 г.
Адв. М.: Аз за 22.01.2026 г. съм свободен. Аз съм за всичките дати.
Адв. В.: И аз мога на всичките дати.
Адв. К.: На 05.02.2026 г. съм ок. От 15 до 22.02.2026 г. не мога.
Съжалявам.
В.л. О.: На 05.02.2026 г. имам 3,4 дела. Ще успея за 16.01.2026 г.
Адв. Т.: На 05.02.2026 г. аз не мога. Имам тежко дело в Бургас. За
другите всички дати мога.
Адв. К.: Изберете някаква дата, аз ще се съобразя.
ОТЛАГА и НАСРОЧВА производството по делото за разглеждане на
16.01.2026 година от 14:00 часа, за която дата и час страните ще се считат за
редовно уведомени от съдебно заседание чрез процесуалните си
представители, призовки няма да получат. Уведоми се вещото лице О..
Протоколът се изготви в съдебно заседание, което приключи в 12:03
часа.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
24
Секретар: _______________________
25