Р Е
Ш Е Н
И Е
№211 15.06.2020 год. гр. Стара Загора
В
И М Е
Т О Н
А Н А
Р О Д А
Старозагорският административен съд, VІ
състав, в публично съдебно заседание на втори юни две хиляди и двадесета
година, в състав:
СЪДИЯ: МИХАИЛ РУСЕВ
при секретар Зорница Делчева като разгледа
докладваното от съдия М. Русев адм. дело №631 по описа за 2019 год., за да се
произнесе, съобрази следното:
Производството е по реда на чл.145 и сл. от АПК, във връзка с чл. 45, ал. 3 от Закона за местното самоуправление и
местната администрация (ЗМСМА) и чл. 36, ал. 1, т. 2 от Закона за
общинската собственост (ЗОС).
Образувано е по жалба на М.Г.И. *** против Решение
№2432 по протокол №46 от Заседание на Общински съвет – Стара Загора, проведено
на 25.07.2019 год., в частта за определената пазарна цена на имота и дължимите
данъци и такси, изчислени въз основа на същата. В жалбата се поддържа, че
определената цена за продажбата на 93/1020 кв.м. идеални части от УПИ V110 в кв.24 по ПУП на с. Ново
село, общ. Стара Загора, е силно завишена и не е съобразена с действителните
пазарни цени в района. Иска отмяна на решението в оспорената му част. Претендира
направените по делото разноски.
Ответникът – Общински съвет Стара Загора, чрез
пълномощника си по делото, оспорва жалбата като недопустима и в условията на
евентуалност – неоснователна. Прави възражение за просрочие на жалбата, както и
за липса на акт, подлежащ на съдебен контрол за
законосъобразност. Твърди, че в случая общинския съвет действа като
гражданскоправен субект, тъй като става въпрос за продажба на имот, общинска
собственост, поради което и взетото от него решение не притежава белезите на
индивидуален административен акт, подлежащ на съдебен контрол за
законосъобразност. Излага доводи за спазена процедурата по формиране волята на
принципала и законосъобразно определена цена. Моли жалбата да бъде оставена без
уважение и бъдат присъдени в полза на ответника сторените по делото разноски,
както и юрисконсултско възнаграждение в минимален размер. Прави възражение и за направените разноски от
жалбоподателят.
Въз
основа на съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема
за установено следното от фактическа страна:
Съгласно Нотариален акт №79/2019 год., жалбоподателят М.Г.И.
и Х.З.Л. са придобили собственост върху 1020.00 кв.м. от дворно място, находящо
се в село Ново село, община Стара Загора, съставляващо Урегулиран поземлен имот
/ПИ/ с планоснимачен номер 110 в кв.24 по плана на с. Ново село. Съгласно скица
№1625/02.07.2019 год. УПИ V110 в кв.24 по плана на с. Ново
село, площта на урегулирания поземлен имот е 1020.00 кв.м. Действително този
нотариален акт, не е приложен по делото, но между страните не съществува спор
относно това обстоятелство. От представения по делото Акт №15534 от 16.02.2016 год.
за частна общинска собственост се установява, че 93/1020 кв.м. идеални части от
УПИ V110 са общинска собственост.
Производството по издаване на обжалваното решение е
започнало по заявление с вх.№10-02-5376 от 02.07.2019 год., подадено от М.И. и Х.Л.,
с което са изразили желанието си да закупят общинската част от урегулирания
поземлен имот. Въпреки, че това заявление не е представено по делото с
административната преписка, между страните не съществува спор относно неговото
наличие, видно от изявлението в жалбата и отразеното в предложение рег.№10-61-437/10.07.2019
год. на Кмета на Община Стара Загора.
По повод на подаденото заявление е било възложено на
лицензиран оценител изготвянето на оценка за определяне на пазарната стойност
на 93/1020 кв.м. идеални части от УПИ V110, кв.24 по плана на с. Ново село. Съгласно приложената
експертна оценка от месец юли 2019 год., изготвен от инж. Ю.К., притежаващ
сертификат за оценителска правоспособност за оценка на недвижими имоти,
справедливата пазарна стойност на недвижимия имот – общинско място с площ 93/1020
кв.м. идеални части от УПИ V110, кв.24, с. Ново село,
възлиза на 1 116.00 лв. /12 лв. на кв.м./. В експертната оценка не са
посочени сделките на базата на които е направена оценката.
Видно от удостоверение изх.№ Д0008092БЦ/04.07.2019 год.
по чл.264, ал.1 ДОПК, данъчната оценка на
притежаваните от общината идеални части от процесния имот е в размер на 213.60 лв.
С Предложение изх.№10-61-431/10.07.2019 год. кметът на
Община Стара Загора е предложил на Общински съвет – Стара Загора да даде
съгласие за прекратяване на съсобствеността в УПИ V110 в кв.24 по плана за
регулация на с. Ново село, одобрен със Заповед №2528 от 16.12.1982 год. на
Община Стара Загора, като съсобствеността да се прекрати чрез закупуване от
страна на М.Г.И. и Х.З.Л. на общинската част от УПИ V110, представляваща 93/1020 кв.м.
ид.ч., актуван с АЧОС № 15534 от 16.02.2016 год. Цената на общинската част от
имота, както и всички нормативно определени данъци и такси по сделката да се
внесат от М.Г.И. и Х.З.Л.. В мотивите на предложението се сочи, че във връзка с
постъпилото предложение от М.И. и Х.Л. за закупуване на общинската част от УПИ V110 е била възложена и
изготвена експертна оценка за определяне на пазарната стойност на тази част, с
площ 93 кв.м., като цената, предложена от независимия оценител е 1116.00 лв.
Предложението е разгледано и прието от постоянната
комисия по законност и обществен ред и от постоянната комисия по общинска
собственост и стопанска политика при ОбС - Стара Загора, като последната е
предложила продажна цена 1 800.00 лв. без ДДС.
С Решение №2432 на Общински съвет – Стара Загора,
взето по протокол № 46 от проведено на 25.07.2019 год. заседание, на основание
чл.21, ал.1, т.12 от ЗМСМА, чл.8, ал.9 от ЗОС и чл.10, ал.2 от НРПУРОС, е
допълнена Годишната програма за управление и разпореждане с имоти – общинска
собственост през 2019 год., с УПИ V110 в кв.24 по плана за регулация на с. Ново село, общ. Стара
Загора с площ 1020.00 кв.м. /т.1 от решението/ и на основание чл.21, ал.1, т.8
от ЗМСМА, чл.36, ал.1, т.2 от ЗОС и чл.50, ал.1, т.3 от Наредбата за реда за
придобиване, управление и разпореждане с общинска собственост /НРПУРОС/, е
дадено съгласие за прекратяване на съсобствеността в УПИ V110, кв.24 по плана за
регулация на с. Ново село, общ. Стара Загора, одобрен със Заповед №2528 от 16.12.1982
год. на Община Стара Загора, като съсобствеността да се прекрати чрез закупуване
от страна на М.Г.И. и Х.З.Л. на общинската част от УПИ V110 в кв.24, представляваща 93/1020
кв.м. ид.ч., актуван с Акт за частна общинска собственост №15534 от 16.02.2016 год.,
на цена 1 800.00 /хиляда и осемстотин/ лева без ДДС /т.2 от решението/. Цената
на общинската част от имота, както и всички нормативно определени данъци и
такси по сделката да се внесат от М.И. и Х.Л. в срок от 30 календарни дни от
датата на връчване на заповедта на кмета за продажба /т.3/. С т.4 от процесното
решение Общински съвет - Стара Загора упълномощава Кмета на Община Стара Загора
да извърши всички последващи нормативно определени действия. Решението е прието
единодушно от присъствалите на заседанието 49 общински съветници и е било разгласено
на 01.08.2019 год. чрез публикуването му на интернет
страницата на общината.
За
изясняване на обстоятелства от значение за делото, е допусната и назначена съдебно-оценителна
експертиза. Съгласно заключението на вещото лице, пазарната цена за 93/1020 кв.м. ид. части от дворно
място – УПИ V110 в кв.24 на с. Ново село, е 1 395.00
лв. Въз основа приложения от вещото лице Метод на
пазарните сравнения и на база издирени 8 броя сделки за продажба на имоти в с. Ново
село, близки по качества и параметри до оценявания в този регион и селото,
извършени през периода 2011 год. – 2019 год., определя средна пазарна цена от 15.00
лв./кв.м. При направеното изслушване в съдебно заседание вещото лице уточнява,
че е направила оглед на място, за да види какво точно представляват тези
придаваеми кв.м. към УПИ. Запознала се е с всички продажби, които е направила
Община Стара Загора в близки квартали и населени места. След 2017 год., няма
сделки, съгласно които Община Стара Загора да е продавала други такива
придаваеми части. Издирила е осем сделки и оценката е извършена на база на тези
сделки. Според експерта пазарната стойност на 93/1020 кв.м. ид.ч. от УПИ I-378, кв.24 по ПУП на с. Ново село възлиза на 1395.00
лв.
Така
установената фактическа обстановка мотивира следните правни изводи:
По допустимостта на жалбата:
Оспорването е направено от
легитимирано лице - съсобственик с Община Стара Загора в УПИ V110, кв.24 по плана на с. Ново село, във връзка с
прекратяването на която съсобственост върху имота ОбС - Стара Загора е
определил продажна цена на частта от имота – общинска собственост и е решено да
се продаде общинската част именно на оспорващия и Х.Л.. Жалбата е насочена
против акт, подлежащ на съдебно обжалване и контрол за законосъобразност.
Несъмнено прекратяването на съсобствеността
между общината и физическото лице, чрез продажба на общинско имущество, е
сложен фактически състав, който съдържа в себе си административни и граждански
правоотношения. В административната фаза на правоотношението участват и
общинският съвет, и кметът на общината със строго регламентирани и разграничени
функции, от една страна и от друга - физически или юридически лица. Тази фаза е
свързана със спазване на законоустановена процедура и води до промяна в
правната сфера на общината или съсобственика физическо или юридическо лице и
приключва със съответното решение за прекратяване на съсобствеността. Това
решение не е „принципно“, а винаги следва да е конкретно и да очертава точните
параметри на сделката: описание на имота; купувач; цена; такси и разноски и т.
н. Противно на твърдяното от пълномощника на ответника при гласуване на това
решение общинският съвет не действа като равнопоставен субект в гражданско
правоотношение, а като административен орган - разпоредител с общинската
собственост. В тази връзка, решението съдържа волеизявление на административен
орган, с което се създават права и задължения, и съотв. непосредствено се
засягат права, свободи или законни интереси на страните по сделката. Ето защо,
разглеждано като начало на цялостната процедура, решението на общинския съвет
за продажба на общинско имущество разкрива белезите на административен акт и
подлежи на съдебен контрол за законосъобразност. Гражданскоправни отношения
между равнопоставени субекти се разкриват във втората фаза, в която кмета на
общината издава заповед, в условията на обвързана компетентност, и сключва
съответния договор за покупко-продажба, който по правната си същност е
облигационен. По тези съображения и по аргумент от разпоредбата на чл.8, ал.11
от ЗОбС и разрешението, дадено с Тълкувателно решение №5/10.12.2008 год. на ОС
на ВАС, настоящият съдебен състав приема, че жалбата е подадена срещу акт, за който е предвидена възможност за
съдебен контрол и от лице, чиито права и законни интереси са пряко и
непосредствено засегнати от оспореното решение на общинския съвет, с оглед
твърдението на жалбоподателя, че посочената в решението цена е завишена и не е
определена съгласно изискванията на закона. Следва да се приеме, че
жалбата не е и просрочена. Ответникът не представя доказателства за дата на
съобщаване на оспорващия на приетото Решение №2432 от 25.07.2019 год. По
аргумент на чл.45, ал.12 от ЗМСМА за неуредените
въпроси по издаването, оспорването и изпълнението на актовете на ОбС се
прилагат правилата на административното производство. Индивидуалните
административни актове, какъвто по своята същност представлява оспореното
решение, следва да бъдат съобщени на заявителя по реда на чл.61 от АПК.
Изпълнението на това задължение не може да се приеме за дерогирано от
разпоредбата на чл.22, ал.2 от ЗМСМА, задължаваща общинския съвет да разгласява
приетите от него актове на населението в седмо-дневен срок от приемането им.
Изискването за публично оповестяване на приетите от органа на местното
самоуправление решения, чрез тяхното разгласяване по начините, посочени в чл.22,
ал.2 ЗМСМА /каквото в случая е било извършено с публикуването на Решение №2432/25.07.2019
год. на интернет страницата на Община Стара Загора на дата 01.08.2019 год./, е
различно от въведеното в чл.61 АПК императивно изискване за съобщаване на
издадения индивидуален административен акт на заинтересованите лица. По делото
липсват данни Решение №2432 по Протокол № 46 от заседание на ОбС - Стара
Загора, проведено на 25.07.2019 год. да е било съобщено на адресатите му – М.Г.И.
и Х.З.Л., инициирали процедурата по прекратяване на съсобствеността с Общината
в УПИ V110, кв.24, с. Ново село,
поради което подадената на 02.09.2019 год. жалба до Административен съд – Стара
Загора не е просрочена.
В
подкрепа на допустимостта на оспорването е и постановеното определение
№15241/12.11.2019 год., постановено по адм. дело №12870/2019 год. по описа на
ВАС на Република България.
Разгледана по същество жалбата е основателна.
Предмет на настоящото съдебно-административно
производство е Решение №2432/25.07.2019 год. на ОбС – Стара Загора, в частта му относно определената цена в
размер на 1 800.00 лв. без ДДС за закупуване от страна на М.Г.И. и Х.З.Л. на
общинската част от УПИ V110 в кв.24 по плана за регулация
на с. Ново село, представляваща 93/1020 кв.м. идеални части.
Съгласно разпоредбата на чл.36, ал.1, т.2 от ЗОС,
прекратяването на съсобственост върху имоти между общината, държавата,
физически лица или юридически лица се извършва след решение на общинския съвет
по ред, определен с наредбата по чл.8, ал.2, като е предвидено, че това може да
се осъществи чрез продажба на частта на общината. В тази връзка решението е
взето от компетентен орган.
При приемане на процесното решение е спазена
процедурата, предвидена в ЗМСМА, както и в Правилника за организацията и
дейността на общинския съвет. Заседанието е проведено при участие на
необходимия брой общински съветници. В случая численият състав на общинските
съветници в Общински съвет – Стара Загора е 51, а в проведеното гласуване са
участвали 49, поради което за това решение е бил налице необходимият кворум,
съгласно чл. 27, ал. 2 от ЗМСМА. Решението е
подкрепено от всичките гласували 49 общински съветници и следователно същото е
взето с предвиденото в закона мнозинство.
Тъй като оспореното решение касае разпореждане с имот,
частна общинска собственост - прекратяване на съсобственост между общината и
жалбоподателя, чрез продажба на частта на общината, в случая е приложима
разпоредбата на чл.41, ал.2 от ЗОС. Последната предвижда
разпоредителните сделки с имоти или с вещни права върху имоти - общинска
собственост, да се извършват по пазарни цени, но не по-ниски от данъчните им
оценки. Пазарните цени на имотите и на вещните права се определят от общинския
съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители, определени по реда
на чл. 22, ал. 3, освен ако в закон е предвидено друго.
От представената по делото административна преписка по
приемане на оспореното решение се установява, че в хода на производството,
инициирано по искане на жалбоподателя за закупуване на общинската част от УПИ V110, е била изготвена пазарна оценка от лицензиран оценител,
включен в публичния регистър на Камарата на независимите оценители. Видно от експертната
оценка /л.35-37 от делото/ справедливата пазарна стойност на недвижимия имот –
общинско място с площ 93/1020 кв.м. ид.ч. от УПИ V110, кв.24, с. Ново село, възлиза на 1116.00 лв.
Приетата с процесното
решение цена в размер на 1 800.00 лв. без ДДС обаче се отклонява
съществено от посочената от експерта стойност. В решението не са посочени
никакви мотиви, наложили това отклонение от определената за продавания имот
пазарна стойност. Такива съображения не са изложени и в предложението на Кмета на
общината за вземането на решение, нито в протокола на Постоянната комисия по
общинска собственост и стопанска политика, предложила продажната цена на
общинската част от имота да е именно в размер на 1 800.00 лв. без ДДС, без да
са посочени методите и критериите, наложили това завишение на цената.
Изложеното води до извода, че посочената в обжалваното решение цена е
произволно определена. При разпореждане с имоти – общинска собственост
общинският съвет не може да се да се отклонява от изрично посочения в
специалния закон обективен критерий - пазарна цена, поради което ако предложената от независимия оценител
оценка не удовлетворява титуляра на правото на собственост, следствие
неспазване на изискванията на ЗОС при изготвянето й, общинския съвет има
възможност да не я одобри, като се мотивира надлежно и да възложи на кмета на общината
изготвянето на нова оценка от оценител, определен по реда на чл.22, ал.3 от ЗОС. В конкретния случай,
решението, в частта с определената продажна цена страда от липса на мотиви.
Такива не може да се извлекат и от съпътстващата решението административна
преписка.
Аргумент за това, че посочената в обжалваното решение
продажна цена се явява необоснована и определена при неправилно приложение на
материалния закон, са изпълнената по делото съдебно-оценителна експертиза, установяваща приблизително близка действителна пазарна цена
на процесния имот /1395.00 лв./, която обаче значително се различава от
одобрената от общинския съвет цена.
Съдът кредитира заключението на вещото лице, изпълнило
съдебно-оценителна експертиза, с която е определена пазарна стойност на 93/1020
кв.м. ид. ч. от УПИ I-378, кв.24 по плана на с. Ново
село, в размер на 1 395.00 лв. /12.00 лв. на кв.м./ Оценката е извършена
въз основа метода на сравнителните продажби, който се базира на пазарните цени
на сравними по местоположение и предназначение имоти и приложени корекционни
коефициенти относно показател местоположение на имота и достъп до улица. Съдът възприема заключението на експерта като
обективно, основано на данни, отговарящи на допустимите от §1, т.2 от ДР на ЗОС източници на информация, като
не възприема изготвената в хода на административното производство експертна
оценка, тъй като в същата не са посочени конкретни сделки, въз основа на което
е определена цената. Посочената цена е определена от вещото лице като средна
аритметична стойност от продажните цени на осем аналогови сделки със
съпоставими от гледна точка на местоположение и основни характеристики имоти. В
случая определената от експерта пазарна цена на притежаваните от общината
идеални части от УПИ V110, кв.24, с. Ново село, е по-висока от данъчната оценка, която
възлиза на 213.60 лв., видно от представеното по делото удостоверение по чл.264, ал.1 ДОПК /лист 25/.
Несъответствието между цената на частта от имота,
подлежаща на продажба по реда на чл.36, ал.1, т.2 от ЗОС,
определена от Общински съвет – Стара Загора и действителната пазарната стойност
на процесната част от имота -1 395.00 лв., съгласно възприетото заключение
на съдебно – оценителна експертиза, обуславя извод за незаконосъобразност на
Решение №2432 от 25.07.2019 год. в
оспорената му част.
Предвид на това обжалваното решение следва да бъде
изменено като се намали определената от Общински съвет – Стара Загора цена за
закупуване от страна на М.Г.И. на общинската част от УПИ V110 в кв.24 по плана на с. Ново село, представляваща 93/1020
кв.м. ид.ч., актуван с Акт за частна общинска собственост №15534/ 16.02.2016 год.,
от 1 800.00 лв. без ДДС на 1 395.00 лв. без ДДС.
С оглед изхода на делото искането на пълномощника на
жалбоподателя за присъждане на направените по делото разноски следва да бъде
уважено, като Община Стара Загора бъде осъдена да заплати на М.Г.И. сумата от 710.00
лв., от които 10.00 лв. платена държавна такса, 200.00 лв. внесено
възнаграждение за вещо лице и 500.00 лв. адвокатско възнаграждение, договорено
и заплатено съгласно представения договор за правна защита и съдействие. Съдът
намира, че не е налице прекомерност на договореното адвокатско възнаграждение,
тъй като същото е в предвиденият от Наредбата минимален размер, както и че
същият съответства на осъщественият обем процесуални действия /подаване на
жалба, явяване в съдебни заседания, жалба против определението и т.н./ и на фактическата
и правна сложност на делото.
Водим от горните мотиви и на основание чл.172, ал.2,
предложение трето от АПК, Старозагорският административен съд,
Р Е Ш
И :
ИЗМЕНЯ по жалба на М.Г.И. *** Решение №2432 по протокол №46 от Заседание
на Общински съвет – Стара Загора, проведено на 25.07.2019 год., в частта относно определената пазарна
цена за закупуване от страна на М.Г.И. и Х.З.Л. на общинската част от УПИ V110 в кв.24 по плана на с. Ново
село, общ. Стара Загора, представляваща 93/1020 кв.м. ид.ч., актуван с Акт за
частна общинска собственост №15534 от 16.02.2016 год., като НАМАЛЯВА същата от 1 800.00 /хиляда
и осемстотин/ лева без ДДС на 1 395.00 лв. /хиляда триста деветдесет и
пет/ лева без ДДС.
ОСЪЖДА Община Стара Загора,
представлявана от Кмета Ж.Т. да заплати на М.Г.И. с ЕГН **********,***, сумата от 710.00 лв.,
представляваща направените от жалбоподателя по делото разноски.
Решението
подлежи на обжалване с касационна жалба пред Върховния административен съд в 14
дневен срок от съобщаването му на страните.
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪДИЯ: