Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Варна, 12.01.2018 год.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, Гражданско отделение, двадесет и шести състав, в
публично заседание на дванадесети декември две хиляди и седемнадесета година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСЕЛА ГЪЛЪБОВА
При участието на секретаря Ани Динкова разгледа докладваното
от съдията гр.д. № 11844 по описа на ВРС за 2017 год.
и, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано
по искова молба на Г.Д.Т. с ЕГН ********** *** срещу Д.Д.Т. с ЕГН ********** *** и В.Д.З. с ЕГН ********** ***, с
която са предявени искове по чл.19, ал.3 от ЗЗД, както следва:
1) срещу Д.Д.Т.
за обявяване за окончателен на предварителен договор от 31.05.2012г. за
покупко-продажба на следния недвижим имот: 12.92 кв.м. идеални части от
поземлен имот с идентификатор ****** по КК и КР на гр. Варна, с площ от 271
кв.м., находящ се в гр. Варна, ******, при съседи имоти: имоти
с идентификатор ******.
2) срещу В.Д.З. за обявяване за окончателен
на предварителен договор от 31.05.2012г. за покупко-продажба на следния
недвижим имот: 18.08 кв.м. идеални части от поземлен имот с идентификатор ******
по КК и КР на гр. Варна, с площ от 271 кв.м., находящ се в гр. Варна, ******,
при съседи имоти: имоти с идентификатор ******.
В исковата молба са изложени твърдения,
че ищецът е сключил с всеки от ответниците предварителен договор от
31.05.2012г. за покупко-продажба на идеални части от поземлен имот с
идентификатор ****** по КК и КР на гр. Варна, с площ от 271 кв.м., находящ се в
гр. Варна, ******, като ответникът е сключил договора по отношение на 12.92 кв.м.
ид.ч. от имота, а ответницата З. – по отношение на
18.08 кв.м. ид.ч. Уговорената продажна цена била 9200
лева за идеалната част на Т. и 9900 лева за идеалната част на З.. Продажната
цена била изплатена изцяло и в брой на продавачите в деня на подписване на
предварителните договори. На същата дата бил сключен и предварителен договор
между ищеца и двамата ответници за учредяване право на строеж върху процесния
недвижим имот. По силата на предварителна договорка продавачите следвало да
придобият съответните ид.ч. от имота, които били
собственост на Община Варна. Съгласно предварителните договори собствеността
следвало да бъде придобита от продавачите до 23.11.2012г. На 18.07.2012г.
продавачите придобили процесните идеални части чрез
изкупуването им от Община Варна с два договора за прекратяване на съсобственост
и решение на Общински съвет – Варна. Впоследствие продавачите не прехвърлили на
ищеца собствеността върху идеалните части.
В законоустановения срок ответникът Д.Д.Т. е депозирал писмен отговор на исковата молба, с който
оспорва предявения срещу него иск като неоснователен. Прави възражение за
изтекла погасителна давност. Също така сочи, че прекратяването на
съсобствеността с Община Варна е било във връзка с договора за строителство
срещу обезщетение. Ищецът пет години не пожелал да сключат окончателен договор
за построяване и предаване на самостоятелни обекти в сграда, която той да
построи. Твърди, че двата предварителни договора са сключени едновременно,
защото касаят едно комплексно правоотношение във връзка с обещание за
реализация на строителство и обезщетение с имоти.
В срока по чл.131 от ГПК ответницата В.Д.З. е
депозирала писмен отговор, с който прави същите възражения и твърдения като
ответника Д.Т..
В съдебно заседание процесуалният представител на
ищеца поддържа исковата молба.
Процесуалния представител на ответниците поддържа
депозираните отговори.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и
събраните по делото доказателства, преценени заедно и по отделно, намира за
установено от фактическа страна следното:
При така установените фактически обстоятелства съдът
достигна до следните правни изводи:
Обявено за безспорно между страните е сключването на
три броя предварителни договори от 31.05.2012г., а именно: 1) предварителен договор
за учредяване право на строеж срещу построяване и предаване на самостоятелни
обекти в сграда, сключен между ответниците в качеството им на
собственици-учредители и ищеца в качеството му на строител; 2) предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между ответницата В.З. в
качеството й на продава и ищеца в качеството му на купувач и 3) предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между ответника Д.Т.В.З.
в качеството й на продава и ищеца в качеството му на купувач.
По силата на предварителните договори
за покупко-продажба ответниците са се задължили да сключат окончателен договор
за покупко-продажба, с който да прехвърлят на ищеца своите идеални части, а
именно 18.08 кв.м. ид.ч. на З. и 12.92 кв.м. ид.ч. на Т. от следния недвижим имот: поземлен имот с
идентификатор ****** по КК и КР на гр. Варна, с площ от 271 кв.м., находящ се в
гр. Варна, ******, при съседи имоти: имоти с
идентификатор ******. Продажната цена е уговорена в размер на 9900 лева по
договора със З. и 9200 лева по договора с Т., като е записано, че е изплатена
напълно и в брой от купувача – обстоятелство, което също е обявено за безспорно
между страните. В чл.3 от договорите е уговорено, че продавачът е длъжен да
продаде, а а купувачът да купи имота по нотариален
ред веднага след като продавачът закупи от Община Варна идеалните части от
имота съгласно Заповед № 0757/24.02.2012г. на Кмета на Община Варна, като това
трябва да се осъществи в срок до 23.11.2012г. В чл.4 са уговорени последиците
от незакупуване на идеалните част от Община Варна в срок до 23.11.2012г., а
именно връщане на продажната цена и неустойка. В чл.7 е уговорено, че
продавачът се задължава да осигури всички необходими документи за нотариалното
изповядване на сделката.
С предварителния договор за учредяване
право на строеж срещу построяване и предаване на самостоятелни обекти в сграда
страните са се задължили да сключат окончателен договор в нотариална форма, с
който собствениците-учредители да учредят на приобретателя-строител
право на строеж за построяването на сграда с РЗП не по-малко от 500 кв.м. в
собствения им недвижим имот, представляващ поземлен имот с идентификатор ******
по КК и КР на гр. Варна, с площ от 271 кв.м., находящ се в гр. Варна, ******,
при съседи имоти: имоти с идентификатор ******.
С договор за прекратяване на съсобственост от
18.07.2012г., сключен между Община Варна и В.Д.З. *** е продала на ответницата З.
недвижим имот-общинска собственост с административен адрес гр. Варна, ******, а именно 18.08 кв.м. ид.ч. от ПИ ****** по КК и КР на гр. Варна, с площ от 31/271 кв.м.
С договор за прекратяване на съсобственост от 18.07.2012г., сключен между
Община Варна и Д.Д. *** е продала на ответника Т.
недвижим имот-общинска собственост с административен адрес гр. Варна, ******, а именно 18.08 кв.м. ид.ч. от ПИ ****** по
КК и КР на гр. Варна, с площ от 31/271 кв.м. Двата договора са вписани Службата по вписванията на 13.08.2012., видно
от печатите върху тях (нечетливи) и от
скицата на поземления имот на л.10 от делото, в която е посочена датата
на вписването.
Предявените искове са с правно основание чл.19, ал.3
от ЗЗД и са процесуално допустими.
За успешното провеждане на конститутивния
иск с правно основание чл.
19, ал.3 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже кумулативното осъществяване
на следните предпоставки: че между страните е сключен валиден предварителен
договор по см. на чл.
19, ал.1 и 2
от ЗЗД, че обектът на собственост, чието прехвърляне е уговорено, може да
бъде валидно прехвърлен /в т.ч. че е обособен обект на правото на собственост,
както и че е собственост на прехвърлителя/, че ищецът
се явява изправна страна по договора, т.е. изпълнил е поетите с договора
задължения, както и че към датата на приключване на устните състезания са
налице условията за валидното прехвърляне на имота, в това число, че е настъпил
падежа на задължението за прехвърляне на собствеността.
В тежест на ответника е да докаже собствените си
положителни твърдения, а именно, че искът е погасен по давност, както и че предварителните
договори са обвързани с предварителен договор за строителство, по който ищецът
е неизправна страна.
В настоящия случай безспорно са налице валидно сключени
предварителни договори за покупко-продажба на идеални части от недвижим имот,
които отговарят на изискванията на чл.19, ал.1 и ал.2 от ЗЗД, а именно сключен са
в писмена форма и съдържат съществените условия на окончателния договор – страни,
обект на разпоредителната сделка и цена.
Видно от предварителните договори е налице уговорка за
сбъдване на условие, след което веднага да се сключи окончателен договор и това
е придобиването от страна на продавачите на съответните идеални части от имота
от Община Варна. Установи се, че това условие се е сбъднало като ответниците са
придобили съответните идеални части по силата на договори за прекратяване на
съсобственост с Община Варна, сключени на 18.07.2012г. и вписани в Службата по
вписванията на 13.08.2012г. За купувача с предварителния договор е предвидено
задължение за заплащане на цената в деня на подписването, което е изпълнено
изцяло – това обстоятелство е обявено за безспорно и ненуждаещо се от доказване
между страните. Други задължения за купувача преди сключване на окончателния
договор не са предвидени. В този смисъл същият
се явява изправна страна по договора. Не може да бъде споделено възражението на
ответниците, че ищецът е не изправна страна по предварителния договор за
учредяване право на строеж, а предварителните договори за покупко-продажба са
функционално свързани с него. Действително житейски може би договорите са
свързани. В предварителните договори за покупко-продажба на недвижим имот,
които се иска да бъдат обявени са окончателни обаче, няма препратка към
договора за строителство, нито може да се заключи, че задължението на продавачите
за прехвърляне собствеността върху имотите по някакъв начин е свързан с
изправността на купувача по предварителния договор за строителство. В
последният от друга страна също няма никаква препратка или посочена обвързаност
с предварителните договори за покупко-продажба от същата дата. Дали ответниците
са търсили правата си този договор и дали същите са погасени по давност или не
също е неотносимо към настоящия спор.
Ответниците са направили възражение за изтекла
погасителна давност, което съдът намира за неоснователно. Действително в
договора е предвидено задължение на страните да сключат окончателния договор
веднага след като продавачът закупи от Община Варна недвижимия имот. Тази
формулировка не дава ясен падеж на задължението за сключване на окончателен
договор, доколкото липсва изрично посочена дата. Съответно думата „веднага”
следва да се тълкува логически във връзка с реалната възможност за най-бързо
сключване на договора и с останалите задължения на страните по него. Един
договор за покупко-продажба не може да се сключи веднага, на същия ден, в който
е сключен договорът с Община Варна, тъй като изисква технологична подготовка на
документацията. Това обстоятелство е съобразено и в самия предварителен
договор, в който е уговорено задължение за продавача да осигури всички
необходими документи за нотариалното изповядване на сделката. В този смисъл
следва да се приеме, че е необходим поне един разумен срок за подготовка на
сделката. Отделно от това, следва да се съобрази, че погасителната давност е
санкция за бездействието на една от страните по договора. В настоящия случай,
без изрично уведомяване от страна на продавачите, че са придобили имота от
Община Варна, купувачът няма как да знае, че условието се е сбъднало и да
реагира. По делото няма никакви данни за изпращане на покана до купувача за
сключване на окончателен договор или поне уведомяването му по какъвто и да е
начин за сбъдване на условието. В този смисъл не може да се приеме, че за него
е падежирало задължението за сключване на окончателен
договор, и съответно поставено началото на давностния
срок за погасяване на правото му по чл.19, ал.3 от ЗЗД да иска обявяване на
предварителния договор за окончателен. Действително срокът до 23.11.2012г. не е
предвиден като падеж на задължението за сключване на окончателен договор, а
като краен срок за изпълнение на задължението на продавача да придобие имота от
Община Варна, ката неизпълнението в този срок води до санкционни последици за
продавача – задължение да върне цената и да заплати неустойка. Същевременно
обаче при бездействие на продавача да уведоми купувача за сбъдване на
условието, както и да подготви документацията за сключване на окончателния
договор, това е крайният срок за узнаване от страна на купувача дали
продавачите са изпълнили задължението си или не. Друг възможен момент, към
който би могло да се приеме, че купувачът е узнал за сключените от продавачите
договори с Община Варна е вписването им в Службата по вписванията. Установи се,
че договорите са вписани на 13.08.2012г., но отново технологично не е възможно
узнаването от страна на продавача на същата дата. На първо място, не може да му
бъде вменено задължение всеки ден да проверява в Службата по вписванията дали
продавачите са изпълнили задължението си да придобият имота, но дори и да извършва
ежедневна проверка информация за наличното вписване той би могъл да получи едва
след обработка на документацията. Също така неясно е в кой момент на
13.08.2012г. е извършено вписването и дали при проверка на същия ден, то би
могло да бъде узнато. В този смисъл съдът намира, че най-ранният момент, в
който може да се приеме, че ищецът е узнал за сделката с Община Варна е на
14.08.2012г. Исковата молба е подадена на 14.08.2017г., на който ден все още не
е изтекъл петгодишния давностен срок за предявяване
на иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Безспорно към настоящия момент ответниците са
собственици на процесните идеални части от имот по
силата на договорите за прекратяване на съсобственост с Община Варна от
18.07.2012г., както и имотът съставлява годен обект на собственост, който може
да бъде прехвърлен.
С оглед горното съдът намира, че предявените искове са
основателни и следва да бъдат уважени.
Съгласно разпоредбата на чл. 364,
ал.2 от ГПК ищецът дължи в полза на
Община Варна данък по ЗМДТ, който следва да се определи от данъчния орган, и в
полза на Държавата, по сметка на Варненски районен съд-такса за прехвърляне на
имота съгласно чл.
8, пр.4 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, чиито размер изчислен
върху продажната цена на двата имота възлиза на сумата от 150,10 лева за имота,
придобит от Д.Т. и сумата от 159,20 лева за имота, придобит от В.З..
С оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.1 от ГПК ответниците следва да бъдат осъдени да заплати на ищеца направените по
делото разноски в размер на по 50 лева за платена държавна такса по всеки от
исковете.
Мотивиран от горното, Варненският районен съд
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 31.05.2012г.
между Г.Д.Т. с ЕГН ********** *** в качеството му на
купувач и Д.Д.Т. с ЕГН ********** *** в качеството му
на продавач, предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим
имот: 12.92 кв.м. идеални части от поземлен имот с идентификатор ****** по КК и
КР на гр. Варна, с площ от 271 кв.м., находящ се в гр. Варна, ******, при
съседи имоти: имоти с идентификатор ******, на
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Данъчната оценка на идеалната част от имота е 580,89
лева, съгласно Удостоверение за данъчна оценка № ********** от 02.03.2017 г.,
издадено от Община Варна, Дирекция „МД”.
ОСЪЖДА Г.Д.Т. с ЕГН ********** *** да заплати по
сметка на ВРС сумата от 150,10 лева, представляващ такса за прехвърляне на
недвижимия имот по чл.
8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД.
ДА СЕ ВПИШЕ възбрана върху 12.92 кв.м. идеални части
от поземлен имот с идентификатор ****** по КК и КР на гр. Варна, за обезпечение на вземането на държавата за
сумата 150,10 лева, представляваща дължима от Г.Д.Т. с ЕГН ********** такса за
прехвърляне на недвижимия имот.
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 31.05.2012г.
между Г.Д.Т. с ЕГН ********** *** в качеството му на
купувач и В.Д.З. с ЕГН ********** *** в качеството й на продавач, предварителен
договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: 18.08 кв.м. идеални части
от поземлен имот с идентификатор ****** по КК и КР на гр. Варна, с площ от 271
кв.м., находящ се в гр. Варна, ******, при съседи имоти: имоти
с идентификатор ******, на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Данъчната оценка на идеалната част от имота е 812,88
лева, съгласно Удостоверение за данъчна оценка № ********** от 02.03.2017 г.,
издадено от Община Варна, Дирекция „МД”.
ОСЪЖДА Г.Д.Т. с ЕГН ********** *** да заплати по
сметка на ВРС сумата от 159,20 лева, представляващ такса за прехвърляне на
недвижимия имот по чл.
8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД.
ДА СЕ ВПИШЕ възбрана върху 18.08 кв.м. идеални части
от поземлен имот с идентификатор ****** по КК и КР на гр. Варна, за обезпечение на вземането на държавата за
сумата 159,20 лева, представляваща дължима от Г.Д.Т. с ЕГН ********** такса за
прехвърляне на недвижимия имот.
ОСЪЖДА Д.Д.Т. с ЕГН **********
*** да заплати на Г.Д.Т. с ЕГН ********** *** сумата от 50 лева, представляваща
направени по делото разноски за платена държавна такса.
ОСЪЖДА В.Д.З. с ЕГН ********** *** да заплати на Г.Д.Т. с ЕГН ********** *** сумата
от 50 лева, представляваща направени по делото разноски за платена държавна
такса.
РЕШЕНИЕТО подлежи на вписване в
шестмесечен срок от влизането му в сила, на основание чл. 115
от ЗС, като указва на ищеца, че след изтичането на срока вписването на
исковата молба губи действието си.
СЛЕД влизане в сила препис от
настоящото решение да се изпрати на Служба по кадастъра Варна.
Препис от влязлото в сила решение
страните могат да получат след представяне на доказателства за заплащането на
дължимата нотариална такса и за заплатен в данъчната служба местен данък по чл.
44, ал.1 от ЗМДТ, както и след представяне на удостоверение, че продавачът
няма непогасени, подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци,
мита и задължителни осигурителни вноски, на основание чл. 264
от ДОПК.
ДА СЕ ИЗПРАТИ на Служба по вписванията
препис от решението за вписване на възбрана върху имота.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски окръжен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: