Р Е Ш Е Н И
Е
№ 1482/13.08.2018г.,
гр. Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, VII състав, в
публичното заседание на дванадесети юли през две хиляди и осемнадесета година,
в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ЕЛЕНА АНДРЕЕВА
при участието на секретаря Венета Атанасова, като
разгледа докладваното от съдията гр.д. №
1895/2017г. по описа на ВОС, съобрази следното:
Производството
по делото е образувано по искова молба от М.М. и Н.М., и двамата граждани на
Украйна, подадена чрез пълномощника им – адв. М.К. ***, срещу М.И.М. *** и К.И.Д.
***, като са предявени следните искове:
Иск с правно
основание чл.108 от ЗС - за признаване
за установено, че ищците са собственици в условията на СИО на общо ½
ид.ч. от СГРАДА с идентификатор 10135.2526.1724.1 по КП и КР на гр. Варна,
одобрени със Заповед № РД-18-92/14.10.2008г. на ИД на АГКК, разположена в
поземлен имот с идентификатор 10135.2526.1724, със застроена площ от 140 кв.м.,
брой етажи – 3 и предназначение: вилна сграда – еднофамилна, със стар
идентификатор 10135.2526.976.1 по кадастрална скица № 15-509403-18.10.2016г.,
представляваща ЖИЛИЩНА СГРАДА, състояща се от подземен етаж, представляващ
гараж с площ от 33,78 кв.м., полуподземен етаж, състоящ се от входно антре,
механа, стълбище към първи етаж, котелно и два склада, с площ от 123,14 кв.м.;
първи етаж, състоящ се от стълбище, дневна, трапезария и кухня с тераса,
спалня, мокро помещение, тоалетна, с площ от 144,59 кв.м.; втори етаж, състоящ
се от стълбище, въздушно пространство над дневна, две спални на запад с обща
тераса, спалня – югоизток, спалня – изток с тераса, баня и тоалетна, с площ от
129,57 кв.м. и трети етаж, представляващ лятна дневна с площ от 35,10 кв.м., с
РЗП на сградата 432,40 кв.м., съгласно Удостоверение за търпимост №
152/29.05.2013г., издадено от Община Варна, район „Приморски“, построена в
поземлен имот, находящ се на територията на гр. Варна, местност „Св. Никола“,
ул.“Арх. Ставри Ставридис“ № 14, представляващ поземлен имот с идентификатор
10135.2526.1724 по КП и КР на гр. Варна, одобрени със Заповед №
РД-18-92/14.10.2008г. на ИД на АГКК, последно изменение със Заповед №
КД-14-03-1695/04.07.2011г. на Началник на СГКК – гр. Варна с площ от 366 кв.м.,
с трайно предназначение на територията: урбанизирана, със стар идентификатор
10135.2526.976 и номер по предходен план 1602в, кв.53, парцел ХХХ-1724, при
съседи: имоти 10135.2526.9575, 10135.2526.1725, 10135.2526.2199 и за осъждане
на ответниците да предадат на ищците владението върху ½ ид.ч. от
описания имот;
Иск с правно
основание чл.537 ал.2 от ГПК – за отмяна на к.н.а за собственост № 55, том IV, рег.№ 9686, дело № 646 от 2016г.
на Д. Шарабански – помощник-нотариус по заместване при нотариус Огнян
Шарабански с рег.№ 147 на НК, вписан в СВ – гр. Варна с вх.рег.№
26785/21.10.2016г., Акт № 111, том LХХI, дело № 15054/2016г., в частта, в
която ответниците са признати за съсобственици на ½ ид.ч. от
гореописания имот.
В исковата
молба се твърди, че ответниците са бивши съпрузи, чийто
брак е прекратен с развод с решение по гр. д. № 1299/2004г. на Районен съд -
гр. Силистра, като с решението не е извършвана делба на придобитото в условията
на СИО имущество. По време на брака си, с нот. акт за покупко-продажба № 122,
том XVI, дело № 6217/1998г. са придобили вилно място с площ от 600кв.м. с пл. №
1602В, находящо се в местност „Св. Никола", гр. Варна, ведно с изградените
в него масивна четириетажна жилищна сграда и гараж. С нот. акт за поправка №
180, том XLIV, дело 10032/2001г. е извършена поправка, като
е добавено описание на прехвърлената сграда. На 12.12.2008г. с нот. акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 129, том VIII, per. № 10114, дело
1448/2008г. на Диана Стоянова - нотариус peг. № 192 в НК, ответницата К.Д. е продала на
ищцата Н.М., която към този момент е в граждански брак с ищеца М.М.,
собствената си, придобита въз основа на прекратена СИО с
развод, ½ ид.ч.
от
масивна сграда, описана в нот. акт № 122, том XVI,
дело № 6217/1998г., като промяната в собствеността е отразена в регистрите на
Община Варна, чрез подадена от ответника М. декларация по чл.14 от ЗМДТ. Твърди
се, че до 2014г. дължимите местни данъци
и такси са заплащани от ищците и от ответника М., като в съответствие с
изискването на чл.З, ал.1, т.10, б. „б" Н.М. е вписана в регистър БУЛСТАТ,
като чуждестранно физическо лице, притежаващо недвижим имот в Република
България, с код по БУЛСТАТ ********* и до настоящия момент няма промяна на
вписаните в регистъра обстоятелства. От момента на придобиване на собствеността
върху ½ ид.ч. от сградата, поради характера на вътрешните отношения
между ищците – брака на дъщеря им С. М. /към момента на сделката Михайлова/ с ответника
М.М., фактическата власт върху цялата сграда се е упражнявала от ответника и
дъщерята на купувачите – до 2012г., когато бракът между тях е прекратен, както
и че владението върху придобития имот ищците са упражнявали чрез дъщеря си -
техен пълномощник, съгласно пълномощно с нотариална заверка на подписите рег.№
9519/28.11.2014г. и рег. № 9520/28.11.2014г. на нотариус с per. № 147 на НК - Огнян
Шарабански. Подадената от ответника М.
декларация по чл.14 от ЗМДТ, в която е посочил като съсобственик на процесната
сграда ищцата Н.М. свидетелства, че упражняването на фактическата власт от него
е започнало за другиго и липсва намерение да се държи цялата вещ като
собствена. Твърди се, че след 2012г. и към настоящия момент фактическата власт
върху цялата сграда се упражнява от ответника М..
Поддържа се, че с последващите си действия
ответниците са демонстрирали намерение за своене на цялата съсобствена сграда,
което са противопоставили на ищците, като отричат правото на последните да
владеят процесния имот, както и че ищците са лишени от правото си да ползват
гореописания имот и достъпът им до него е ограничен от ответниците. С коригираща декларация вх.№ ДК 14003628/21.02.2014г.
ответникът М., декларира имота като единствен собственик, въз основа на нот.
акт за покупко-продажба № 122, том XVI, дело № 6217/1998г. и удостоверение за
търпимост, като считано от 01.01.2014г. в партидата на имота в Дирекция „Местни
данъци" при Община Варна, ищците не се водят като собственици на 1/2
ид.ч. от процесната сграда, а това обстоятелство става
известно на ищците след като
пълномощника им С. М. прави справка за дължими местни данъци и такси. Излага
се, че на 31.10.2016г. ищците, действащи чрез пълномощника си С. М. са връчили на
ответника М. нот. покана с per. № 2383, том 1, акт № 137 на нотариус Диана
Бейлерян с per. № 012 на НК и са поискали от ответника да им
заплаща месечен наем в размер на 600лв. като обезщетение за това, че са лишени
от ползване на собствената им ½ ид.ч. от процесната сграда. В отговор на
поканата, ответникът е отрекъл правото на собственост на Н. и М.М., като е
посочил, че не смята същите за съсобственици на сградата, както и че имот с
посоченото описание не съществува към датата на нотариалната покана и
такъв имот не фигурира в никакъв титул за собственост.
Твърди
се, че след извършване на регулация на поземления имот, в който е построена
сградата, със Заповед № 009/30.01.2013г. на Община
Варна, издадена на основание чл.16, ал.5 от ЗУТ, имотът е урегулиран в ПИ № 10135.2526.1724
с площ от 366 кв.м., а като собственик на имота е записан ответникът М., въз
основа на нот.акт №122 том XIV дело 6217/1998г. След регулацията е
издадено Удостоверение за търпимост на строеж № 152/29.05.2013г. от Община Варна
за процесната сграда.
Излага се, че на 21.10.2016г. ответниците се
снабдили с констативен нот. акт за собственост № 55, том IV, per. № 9686, дело № 646 от
2016г. на Д. Шарабански – помощник-нотариус по заместване при нотариус Огнян
Шарабански с per. № 147 на НК, като с него ответниците са признати
за съсобственици на недвижим имот, придобит чрез покупка, извършено
строителство и прекратена СИО, находящ се на територията на гр. Варна, м-ст
„Св. Никола", ул. „Арх. Ставри Ставридис" № 14 и представляващ:
поземлен имот с идентификатор № 10135.2526.1724 по КП и КР на гр. Варна,
одобрени със Заповед № РД-18-92/14.10.2008г. на ИД на АГКК, последно изменение
със Заповед № КД-14-03-1695/04.07.2011г. на началник на СГКК - Варна с площ от
366 кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана, със стар
идентификатор: 10135.2526.976 и номер по предходен план:
1602в,
квартал: 53, парцел:
ХХХ-1724,
при съседи: 10135.2526.9575, 10135.2526.1725,
10135.2526.2199, заедно с построената в имота
СГРАДА
с идентификатор 10135.2526.1724.1 по КП и КР на гр.
Варна, одобрени със Заповед № РД-18-92/14.10.2008г. на ИД на АГКК, разположена
в поземлен имот с идентификатор 10135.2526.1724, със застроена площ от 140 кв.м.,
брой етажи - 3 и предназначение: вилна сграда - еднофамилна, със стар
идентификатор: 10135.2526.976.1 по кадастрална скица № 15-509403-18.10.2016г. и
представляваща ЖИЛИЩНА СГРАДА състояща се от подземен етаж -представляващ гараж
с площ от 33,78 кв.м., полуподземен етаж - състоящ се от входно антре, механа,
стълбище към първи етаж, котелно и два склада, с площ от 123,14 кв.м., първи
етаж - състоящ се от стълбище, дневна, трапезария и кухня с тераса, спалня,
мокро помещение, тоалетна, с площ от 144,59 кв.м., втори етаж - състоящ се от
стълбище, въздушно пространство над дневна, две спални на запад с обща тераса,
спалня - югоизток, спалня - изток с тераса, баня и тоалетна, с площ от 129,57 кв.м.
и трети етаж - представляващ лятна дневна, с площ от 35,10 кв.м., с РЗП на
сградата 432,40 кв.м., съгласно Удостоверение за търпимост № 152/29.05.2013г.,
издадено от Община Варна, район „Приморски".
Във връзка с подадена на 21.04.2017г. от
името на ищците нова декларация по чл.14 от ЗМДТ, в която Н. и М.М. са посочени
като съсобственици на 1/2 ид.ч.
от сградата, дъщеря им получава отговор, в който е обективиран отказ да бъде
обработена декларацията, предвид издаването на к.н.а. за собственост № 55, том
IV, per. №
9686, дело № 646 от 2016г. на Д. Шарабански – помощник-нотариус по заместване
при нотариус Огнян Шарабански с per. № 147 на НК, както и с оглед липсата на
компетентност на Дирекция „МД" да разрешава материално правни спорове.
Твърди се от ищците, че съгласно описанието в
приложените нотариални актове, поземленият имот, в който е построена процесната
сграда, е един и същ, както и че само е променено описанието му според плана,
по който е
заснет, както и площта, вследствие на извършена регулация,
както и че сградата, предмет на прехвърлителната сделка в нот. акт за № 129,
том VIII, per. № 10114, дело 1448/2008г. на Диана Стоянова -
нотариус per. № 192 в НК, е идентична със сградата, описана
в к.н.а. № 55, том IV, per. № 9686, дело № 646 от 2016г. на Д. Шарабански
– помощник-нотариус по заместване при нотариус Огнян Шарабански с per. № 147 на НК.
Поддържа се, че ищците са собственици на 1/2
ид.ч. от процесната сграда, като от момента на
придобиването й ответникът М. е упражнявал фактическата власт върху нея, като
държател, но впоследствие двамата ответници са превърнали с едностранни
действия държането им във владение, отричайки владението на съсобствениците –
ищци, както и че с к.н.а. за собственост е засегнато и отречено правото на
собственост на ищците. Прави се искане за уважаване на предявените искове и се
претендира присъждане на сторените по делото разноски.
В срока по чл.131
от ГПК са постъпили отговори от ответниците по делото, като предявените искове
се оспорват. Направени са искания за отхвърляне на исковете и за присъждане на
сторените по делото разноски.
Ответницата Д. е направила възражения, че
договорът за покупко-продажба, обективиран в нот.акт № 129,
том VIII, per. № 10114, дело 1448/2008г. на Диана Стоянова -
нотариус peг. № 192 в НК е недействителен по отношение на
нея, на основание чл.40 от ЗЗД, тъй като представителят й и
лицето, с което е договарял са се споразумели в нейна вреда, като се възразява
за недействителността на същия договор, на основание чл.26 ал.2 от ЗЗД, с
твърдения, че същият е сключен от ответника привидно, с цел да се предпази от
евентуални нейни бъдещи претенции относно съсобствения имот. Не се оспорва
представителната власт на пълномощника й, като се поддържа, че генералното
пълномощно през 2008г. и следващото такова – дадено му от нея през 2013г., му
било нужно, за да изтегли кредит и да ипотекира имота, а не за да го продаде на
родителите на втората му съпруга. С решението за прекратяване на брака на
ответниците по настоящото дело, не е извършвана делба на придобитото от тях в
условията на СИО имущество. Ответницата Д. разбрала за извършената през 2008г.
разпоредителна сделка – продажба на собствената й ½ ид.ч. идеална
част от сградата на Н.М. и че при тази сделка е била представлявана от ответника
по силата на пълномощното, което му издала в Република Гърция през 2008г., както
и че купувачът е бил представляван от С. М., която тогава била негова съпруга,
при връчване на исковата молба по настоящото дело. Тогава научила и че имотите
са продадени за суми, равняващи се точно на данъчните им оценки – 4102 лв. за
дворното място и 63 918 лв. за сградата, каквито суми, макар и в пъти
по-ниски от пазарните, не са й заплатени, като предполага, че пълномощникът й
по сделката също не е получил никакви парични суми, които можело да бъдат
преведени само по банков път, тъй като в нотариалния акт не било посочено нищо
относно предаването на владението на мнимите купувачи.
В отговора на исковата молба на ответника М.
се твърди, че не ищците, а ответниците са собственици на процесния имот,
придобили са го по време на брака при равни части, като тогава са построили и жилищната
сграда, а впоследствие бракът им е прекратен. Поддържа се, че договорът за
продажба на 1/2 ид. част от жилищната сграда, с който К.И.Д. продава на Н.М. е
нищожен, на основание чл. 40 от ЗЗД, тъй като представителят на продавача и
купувачът са се споразумели във вреда на представлявания продавач. Твърди се,
че действителната пазарна цена на имота надвишава многократно данъчната оценка
на имота, на каквато стойност е бил продаден, както и че продажната цена не е
заплатена от купувача на продавача или на пълномощника му, а в договора изобщо не
е уговорен срок за нейното плащане, от което следва, че договорът е бил сключен
единствено, за да бъдат увредени интересите на продавача. Към момента на
сключване на договора – 12.12.2008г., представителят е имал сключен граждански
брак със С. М. - дъщеря на купувача Н.М. и пълномощник пред нотариуса на майка
си, като се твърди, че С. М. е знаела, че договорът за продажба уврежда
интересите на продавача, тъй като е била наясно каква е действителната цена на
имота, а и представителят и пълномомощникът на купувача се уговорили продажната
цена по договора да не се заплаща. Ответникът М. - пълномощник на ответницата
по договора за продажба, не я е уведомявал до завеждане на делото, че е сключил
договор за продажба от нейно име, като дори е укривал от нея сключването на
договора за продажба. Ответницата узнала за изършената продажба едва след като
получила препис от исковата молба и от доказателствата към нея. През 2008г.
ответникът поискал от бившата си съпруга да го упълномощи да я представлява във
връзка с имота, тъй като имал намерение да полза кредит от банка срещу
учредяване на ипотека, като през 2013г. тя му дала и второ генерално
полномощно, отново с цел да ползва кредит, поради което и тя не е знаела за
сключения на 12.12.2008 г. договор за продажба на притежаваната от нея идеална
част от поземления имот и сградата.
Съдът, като съобрази твърденията на страните, както
и събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и
правна страна, следното:
Ответниците
са бивши съпрузи, чийто брак е прекратен с развод с решение № 0105/24.02.2005г.
по гр. д. № 1299/2004г. на Районен съд - гр. Силистра, съгласно приложената
справка от НБД Население и отразяванията в приложените нотариални актове.
По време на брака си, с нот. акт за
покупко-продажба № 122, том XVI, дело № 6217/1998г. на Варненски нотариус, са
придобили в собственост вилно място с площ от 600 кв.м., находящо се в гр.
Варна, местност „Св. Никола", гр. Варна, съставляващо имот пл.№ 1602 в по
плана на вилна зона „Свети Никола“, заедно с построената в него сграда, при
граници, описани в нот.акт. С нот. акт за поправка на нотариален акт № 33, том III, рег.№ 8940, дело №
345/2001г., вписан в Служба по вписвания с вх.рег. № 15123/13.11.2001г., акт №
180, том XLIV, дело 10032/2001г. е извършена поправка, като
е добавено описание на прехвърлената сграда – на четири етажа с РЗП 1398 кв.м.,
състояща се от : първи етаж – две спални, гостна, санитарни помещения, коридор
и котелно помещение; втори етаж – кухня, приемна, спалня, санитарни помещения и
тераса; трети етаж – четири спални, три бани и четири тоалетни, коридор;
четвърти етаж – открита тераса, барбекю, две стаи, тоалетна, както и гараж с
площ от 86 кв.м..
На 12.12.2008г. с нот. акт за
покупко-продажба № 129, том VIII, per. № 10114, дело 1448/2008г. на Диана Стоянова -
нотариус peг. № 192 в НК, , вписан в Служба по вписванията
- гр. Варна с вх.рег. № 36737/12.12.2008г., акт № 30, том CXVIII, ответникът К.Д., чрез
пълномощника си – М.М., съгласно пълномощно изх.№ 4393-1/18.11.2008г. и
изх.рег. № 4394-1/18.11.2008г., том II
№ 289 на Посолство на Република България в Атина, Гърция, продала на ищцата Н.М.,
гражданка на Украйна, която към този момент е в граждански брак с ищеца М.М.,
собствената си, придобита въз основа на прекратена СИО с
развод, ½ ид.ч.
от
масивна сграда, без посочена площ по нот. акт № 122,
том XVI, дело № 6217/1998г., а по архитектурно заснемане с РЗП 570 кв.м.,
разположена на четири етажа, състояща се от: на първи етаж - две спални,
гостна, санитарни помещения и тераса; на втори етаж - кухня, приемна, спалня,
санитарни помещения и тераса, на трети етаж - четири спални, три бани и четири
тоалетни, коридор; на четвърти етаж - открита тераса, барбекю, две стаи,
тоалетна; както и цялата ½ ид.ч. от гараж с
площ 30 кв.м., построени в дворно място, цялото с площ 600 кв.м., находящо се в
гр.Варна, м."Свети Никола", описано в предходен нот. акт, като имот
пл.№ 1602 в по плана на м."Свети
Никола", при граници: от две страни път, имот пл.№ 1602 и имот пл.№ 1603,
идентичен с ПИ №1724 с площ 500 кв.м. и 1/4 ид.ч. от ПИ № 1728, целият с площ
400 кв.м. по КП на СО „Свети Никола" одобрен с Заповед №
РП-242/10.10.2008г. на Кмета на район „Приморски", за сумата от 63 918лв.,
на каквато стойност възлиза данъчната оценка на ½ ид.ч. от жилищната
сграда и от гаража, съгласно отразеното в нотариалния акт. При съставяне на
акта пред нотариуса са представени следните документи: нот. акт № 122 том XVI
дело 6217/1998г. на Варненски нотариус;
архитектурно заснемане от арх. Мира Габрашкова; удостоверение за данъчна
оценка; скица № УТ-94-М-885/24.11.2008г. на район „Приморски", община
Варна; Заповед № РП-242/10.10.2008г. на Кмета на район „Приморски"; влязло
в сила решение по гр.д.№ 1299/2004г. на PC - Силистра за прекратен брак и др. изискуеми
по ЗННД документи. Със същия нотариален акт ответницата Д., представлявана от
пълномощника си – ответникът М., е продала и правото си на собственост върху
½ ид.ч. от поземления имот, в който са построени сградите, на ответника М..
В декларация по чл.14 от ЗМДТ, подадена в
Община Варна с вх.№ **********/15.04.2009г., ответникът М. е посочил, че имотът е съсобствен между него и
ищците.
Видно от приложеното по делото
удостоверение/л.113 от делото/, с решение № 2596/05.06.2012г., постановено по
гр.д.№ 13599/2011г. на ВРС – XXXI състав, сключеният на 27.11.2007г. брак
между ответника М. и дъщерята на ищците – С. М., е прекратен.
С коригираща декларация вх.№ ДК
14003628/21.02.2014г., приложена по делото,
ответникът М., декларира имота като
единствен собственик, въз основа на нот. акт за покупко-продажба № 122, том
XVI, дело № 6217/1998г. и удостоверение за търпимост, като считано от
01.01.2014г. в партидата на имота в Дирекция „Местни данъци" при Община
Варна, ищците не се водят като собственици на 1/2
ид.ч. от процесната сграда.
На 31.10.2016г. на ответника М. е връчена нот.
покана с per. № 2383, том 1, акт № 137 на нотариус Диана
Бейлерян с per. № 012 на НК от ищците, действащи чрез
пълномощника си С. М.. С поканата са поискали от ответника да им заплаща
месечен наем в размер на 600лв. като обезщетение за това, че са лишени от
ползване на собствената им ½ ид.ч. от процесната сграда, която се ползва
от ответника. Представен е по делото отговор на поканата, в който ответникът е
отрекъл правото на собственост на Н. и М.М., като е посочил, че не смята същите
за съсобственици на сградата, както и че имот с такова описание не съществува към днешна
дата и не фигурира в каквито и да е титули за собственост.
Със Заповед № 009/30.01.2013г. на Кмета на Община
Варна, издадена на основание чл.16 ал.5 от ЗУТ, е извършена регулация на
поземления имот, в който е построена сградата и същият е урегулиран в ПИ
№10135.2526.1724 с площ от 366 кв.м. Видно от посоченото в заповедта,
урегулираният имот е идентичен с УПИ ХХХ-1724, кв. 53 по плана на кв. „Св.
Никола", район „Приморски", гр. Варна, както и че като собственик на
имота е посочен М.И.М., съгласно нот. акт № 122, том XIV, дело 6217/1998г.
След регулацията е издадено Удостоверение за
търпимост на строеж № 152/29.05.2013г. от Главния архитект на Район „приморски“
при Община Варна за процесната сграда.
На 21.10.2016г. ответниците се снабдили с констативен
нот. акт за собственост № 55, том IV, per. № 9686, дело № 646 от 2016г. на Д. Шарабански
– помощник-нотариус по заместване при нотариус Огнян Шарабански с per. №147 на НК. Актът е
вписан в Служба по вписванията - Варна с вх. per. №26785/21.10.206г.,
Акт. № 111, том LXXI, дело № 15054/2016г. Съгласно удостовереното
от нотариуса, М.М. и К.Д. са признати за съсобственици на недвижим имот,
придобит чрез покупка, извършено строителство и прекратена СИО, находящ се на
територията на гр. Варна, м-ст „Св. Никола", ул. „Арх. Ставри
Ставридис" № 14 и представляващ: поземлен имот с идентификатор № 10135.2526.1724
по КК и КР на гр. Варна, одобрени със Заповед № РД-18-92/14.10.2008г. на ИД на
АГКК, последно изменение със Заповед № КД-14-03-1695/04.07.2011г. на началник
на СГКК - Варна с площ от 366 кв.м., с трайно предназначение на територията:
урбанизирана, със стар идентификатор: 10135.2526.976 и номер по предходен план:
1602в,
квартал: 53, парцел:
ХХХ-1724,
при съседи: 10135.2526.9575, 10135.2526.1725,
10135.2526.2199, заедно с построената в имота
СГРАДА
с идентификатор 10135.2526.1724.1 по КП и КР на гр.
Варна, одобрени със Заповед № РД-18-92/14.10.2008г. на ИД на АГКК, разположена
в поземлен имот с идентификатор 10135.2526.1724, със застроена площ от 140
кв.м., брой етажи - 3 и предназначение: вилна сграда - еднофамилна, със стар
идентификатор: 10135.2526.976.1 по кадастрална скица № 15-509403-18.10.2016г. и
представляваща ЖИЛИЩНА СГРАДА състояща се от подземен етаж -представляващ гараж
с площ от 33,78 кв.м., полуподземен етаж - състоящ се от входно антре, механа,
стълбище към първи етаж, котелно и два склада, с площ от 123,14 кв.м., първи
етаж - състоящ се от стълбище, дневна, трапезария и кухня с тераса, спалня,
мокро помещение, тоалетна, с площ от 144,59 кв.м., втори етаж - състоящ се от
стълбище, въздушно пространство над дневна, две спални на запад с обща тераса,
спалня - югоизток, спалня - изток с тераса, баня и тоалетна, с площ от 129,57
кв.м. и трети етаж - представляващ лятна дневна, с площ от 35,10 кв.м., с РЗП
на сградата 432,40 кв.м., съгласно Удостоверение за търпимост №
152/29.05.2013г., издадено от Община Варна, район „Приморски". При
съставяне на акта са представени: нот. акт за покупко-продажба № 122, том XVI,
дело № 6217/1998г., скици на поземления имот и сградата, Удостоверение за
търпимост на строеж № 152/29.05.2013г. издадено от Община Варна, Удостоверение
за административен адрес № УТР34-М-46/17.10.2011г., издадено от Община Варна,
Заповед № 009/30.01.2013г. на Кмета на община Варна, вписана в СВ - Варна под
акт № 4, том V, вх.рег.№ 1730, дело № 814/04.02.2013г., Удостоверение за данъчна
оценка и Декларация по ЗННД, като по делото е приложено изисканото от нотариуса
копие на цялата нотариална преписка.
С декларация по чл.14 от ЗМДТ, подадена в
Община Варна с вх.№ **********/25.10.2016г., ответникът М. декларира имота, като съсобствен между него и ответницата
Д., въз основа на констативния нотариален акт.
На 21.04.2017г. С. М. подава от името на
ищците нова декларация вх.№ **********/21.04.2017г. по чл.14 от ЗМДТ, описана в
приложената по делото разписка за депозирана в Дирекция „МД" при община
Варна, в която посочва Н. и М.М. като съсобственици на 1/2
ид.ч. от сградата. Получен е отговор с рег.№ МД
-Т17005001ВН от 03.08.2017г. на Дирекция „МД", в който е обективиран отказ
да бъде обработена така подадената декларация по чл.14 от ЗМДТ, като отказът е
мотивиран с издадения к.н.а. за собственост представляващ акт № 55, том IV, per. № 9686, дело № 646 от
2016г. на Д. Шарабански – помощник-нотариус по заместване при нотариус Огнян
Шарабански с per. № 147 на НК, както и с липсата на
компетентност на Дирекция „МД" да разрешава материалноправни спорове.
От
показанията на свид. С. М. – дъщеря на ищците и бивша съпруга на ответника М., които
съдът взема предвид при съобразяване с разпоредбата на чл.172 от ГПК и само в
частите им, в които са в унисон с останалите събрани доказателства, които
кредитира, се установява, че тя се запознала с ответника през 1995г. - 1996г. в Украйна, като през 1997г. си
закупили жилище, в съсобственост, в гр. Южни, Украйна и заживели там заедно до
2004г., а през 1998г. се родила дъщеря им. Свидетелката пристигнала с детето им
в България през 2004г. и М. ***. Сключили брак през 2007г., а съсобственото им
жилище в Украйна било продадено от родителите й с пълномощни, дадени им от нея
и ответника.
Свидетелката
знаела, че М. и първата му съпруга имали семейна собственост - една къща в
Силистра и една къща във Варна. Разбрала от ответника, че с първата му съпруга
имали споразумение той да се разпорежда с имота във Варна, а тя – с имота в
Силистра, като всеки щял да упълномощи другия да се разпорежда с имотите, така,
както се уговорили. Свидетелката не била чувала от М. да е обявявал имота в гр.
Варна за продажба.
През 2008г. М.
имал доста проблеми с бизнеса, което станало причина да предложи на родителите
й да закупят половината от къщата във Варна. Свидетелката не била наясно колко
струва имота, тъй като от 2004г. до 2009г. не работела, а гледала детето,
нямала социални контакти в бизнес среди и не била помагала на нейни познати да
си търсят имот във Варна. Свидетелката и ответникът посещавали ресторант
„Буната”, собственост на съседа им – Иван Киров, но там не били водени
разговори за това каква цена да се посочи в нотариалния акт. По това време тя
нямала представа какво е данъчна оценка, но вече била наясно.
Родителите
на свидетелката/ищците по делото/ упълномощили свидетелката с пълномощно,
съставено в Украйна, да ги представлява като купувачи по сделката. Парите - около 50 000 долара, изпратили по
хора, пътуващи с автобуси от Украйна, като свидетелката заяви, че не си спомня
каква цена на имота била посочена в нотариалния акт. Свидетелката не знаела
дали ответникът М. е уведомявал бившата си съпруга – ответницата Д., за продажбата,
а самата тя не познавала нито нея, нито децата на ответника от първия му брак.
За периода
2007г. – 2009г. родителите на свидетелката идвали в България, в къщата във
Варна, по един път годишно, като и двамата не говорели български език. Имали
ключ от жилището след закупуването му от тях, но нямали намерение да купуват
други имоти в България. Къщата във Варна била голяма и годна за живеене – имала
покрив, настилки, всичко. Според свидетелката, къщата не може да се ползва от
две чужди семейства, а само от роднини, макар да е голяма, тъй като всичко е
свързано – едно стълбище, една кухня, само една стая имало с отделна тоалетна.
От
показанията на свид. И. С. К., които съдът изцяло кредитира, доколкото същият
не се намира в родствени отношения със страните по делото, а същевременно с
това познава и двете бивши съпруги на ответника и има непосредствени
впечатления от имота, чийто съсед е, се установява, че същият познава М. от
1996г. когато той закупил вилата от друго лице, като преди това поземления имот,
върху който била построена сградата, бил негова собственост. М. имал бизнес в
Украйна докъм 2008г. Завърнал се в България преди да закупи в готов вид вилата
– през 1996г., когато бил женен за първата си съпруга - К., която била собственик на
една втора от вилата. Свидетелят
знаел това, тъй като той подготвял документите за сделката, участвал в
строителството на вилата. Ответникът се завърнал окончателно в България през 2004г., а от 2008г.
преустановил изцяло бизнеса си в Украйна. С. пристигнала във Варна през 2004г.,
като сватбата им с М. се състояла в ресторанта на свидетеля, който знаел, че
двамата са сключили граждански брак в България.
Прехвърлянето
на собствената на К. ½ ид.ч. от имота на родителите на С. станало през
2007г. или през 2008г., като С. много държала на това. Сделката била сключена, като
целта била да не се уведомява първата съпруга на М.. Свидетелят знаел това, тъй
като ответникът и втората съпруга на ответника – С., често ходели в ресторанта
му и се консултирали с него за необходимите документи за продажбата. Свидетелят
им обяснил, че може да се впише като цена данъчната оценка, за да са по-ниски
таксите. С. предложила сделката да се направи по данъчна оценка, защото цената
на къщата била около 800 000лв. и трябвало да се плащат големи такси, като
свидетелят чувал от разговори между С. и М., че пари за продажбата изобщо не са
броени. Свидетелят знаел, че К. и М. ***, но не му било известно какво се е
случило с нея, както и че К. била дала пълномощно на М., не се интересувал защо
го е направила. На свидетеля не му е известно М. да е имал финансови проблеми, заяви,
че къщата била обявена за продажба през 2004г., не му било известно фирмата на
ответника да е обявявана в несъстоятелност.
Според
свидетеля, С. много добре знаела каква е цената на вилата, защото преди да се
оженят идвала в България на екскурзия и на гости за няколко дена, като
продажната цена на имота тогава била 400 000лв., а преди това - когато вилата била обявена за продажба от
фирма, цената била 800 000лв. От 2008г. родителите на С. не били
посещавали вилата. Според свидетеля, къщата трудно ще се ползва от две чужди
семейства, защото повечето помещенията са общи и е неудачно да се продаде на
трето непознато лице.
От
показанията на свид. Ю. Т.
Х.., зет на ответниците, се установява, че М. и К. се разделили когато С. пристигнала в
къщата във Варна с детето им. След раздялата им К. и М., както и децата им и
техните семейства, продължили да поддържат връзка. Свидетелят бил в много добри
отношения с Мишо. След раздялата им К. работела в Гърция, но след като заболяла
от рак, се завърнала в България. Лекували я във Варна, а след това заживяла в
имота им в Силистра, който бил поделен между нея и внуците й. М. *** за продан
през 2003г – 2004г., но не я продал. К. му дала две пълномощни, за да изтегли
кредит – първото докато била в Гърция, като и двата пъти се допитвала до
близките си как да постъпи. Уговорката им била да му даде генерално пълномощно,
за да изтегли кредит, но впоследствие разбрали, че с първото пълномощно не бил
теглен кредит и имотът във Варна не бил ипотекиран. М. не уведомил нито К.,
нито децата си и другите си близки, че е продал къщата на родителите на втората
си съпруга – С., като свидетелят заяви, че ако са знаели за намеренията му, К.
не би му дала пълномощно, както и че никой не е предполагал, че ще се случи
нещо такова и К. ще бъде измамена по такъв начин. Дотогава никой от семейството
не знаел, че М. има друго дете и друга жена, с която е живял в Украйна. М. не бил
споделял със свидетеля да има финансови проблеми през 2008г. – 2009г. През
периода 2001г. – 2002г. двамата имали общ бизнес. Свидетелят създал и
управлявал фирма „Юлигруп“, а след това я прехвърлил на М., а той – на С., като
при нейното управление фирмата била обявена в несъстоятелност. Свидетелят
заяви, че не познава и не е виждал родителите на С. - Н. и М.. Година-две след
пристигането на С. в България свидетелят и сестра му живели в къщата във Варна.
Не му е известно защо С. не прехвърлила къщата на себе си, а на родителите си. Свидетелят,
съпругата му – дъщеря на ответниците и тъща му – К. не знаели, че М. има
намерение да прехвърли къщата. Между К. и М. не е имало уговорки за къщите в
Силистра и Варна. Не знае защо сделките във Варна и в Силистра за частта на
племенника му са станали по едно и също време.
К.
си запазила част от къщата в Силистра, защото свидетелят и съпругата му, както
и сина на К., искали тя да си гарантира някакъв доход като дава помещението под
наем и да си живее в гарсониерата - да има къде да живее и да е независима.
Един етаж от къщата в Силистра останал за сина на свидетеля, един етаж за Денислав
– внук на ответниците и дете на сина им и един етаж - за К.. С М. си помагали
във времето и нямали съмнения, че ще ги подведе. Мислели, че ще ползва
пълномощното за това, което казва. Според свидетеля, няма равностойност на
имотите във Варна и Силистра като застроена площ и пазарна цена. Имотът във
Варна е много по-голям и много по-скъп, имотът във Варна не може да се обособи
така, че да се ползва от три отделни семейства. Стойността на имота във Варна
определям като сграда и местоположението.
В
самото начало ½ от къщата в гр. Силистра била дарена от М. и К. на сина
на свидетеля – Александър/внук на ответниците/. Като решили да се развеждат,
дела на съпругата на свидетеля останал за сина им Александър, другата половина
била на М. и К. и те я прехвърлили чрез покупко-продажба на Денислав – техен
внук и син на сина на ответниците. По едно и също време станали дарението на Александър
и продажбата на Денислав.
От показанията на свид. В. Ю. Р. се установява, че същата познава бившия съпруг на приятелката си С., както и
родителите й - Н. и М.. Със С. се запознала през 2004г., а с родителите й
по-късно, в Украйна. Били семейни приятели със С. и М., докато те живеели
заедно. При събиранията им ответникът споделял, че има проблеми с бизнеса.
Затрудненията на М. били по времето, когато правили операция на Света през
2007г. или 2006г. По времето, когато се запознала с тях започнали проблемите.
Свидетелката знаела, че М. имал кредити – един или два.
Къщата,
според свидетелката не е за две семейства. Тя разбрала от С., че са предложили
на майката й да купи половината къща. През периода 2005г. – 2007г. свидетелката
не знае родителите на С. да са идвали в България и не й е известно да са
търсили имот за закупуване в България, не говорели български език, а на
свидетелката не й били известни детайли по сделката.
С. не била
споделяла с нея какви пари са платени за къщата, но от нея знаела, че
родителите ѝ са платили някакви пари, както и че някакви нейни познати са
носили парите. Имотът бил на М., който имал брак с друга жена преди това, като
свидетелката заяви, че не знае дали първата му съпруга имала дял от къщата.
От заключението на вещото лице по допуснатата
съдебно-техническа експертиза се установява, че в нот.акт
№ 129/12.12.2008г. вписан в СВ като
акт № 30/12.12.2008г.,
е описана ½
ид.част от дворно място цялото с площ 600 кв.м., представляващо поземлен имот,
включващ в себе си: целия ПИ-1724 с площ 500 кв.м. и ¼ ид.част от
ПИ-1728, целия с площ 400 кв.м. по КП на с.о."Св.Никола", одобрен със
Заповед № РП-242/10.10.2008г. на Кмета на район
Приморски. Описаният имот представлява сбор от две ид.части, а именно:
ид.част 250
кв.м. от ПИ-1724 целия с
площ 500 кв.м. и ид.част 100 кв.м. от
ПИ-1728 целия с площ 400 кв.м.
Към датата на съставяне на нот.акт –
12.12.2008г., действалия за територията план е бил КККР - след първата промяна (цианов цвят),
чието отразяване най-ясно е представено в комбинирана скица № 6 към експертизата. Местоположението
на горните два имота(1724 и 1728) е
видно от същата комбинирана скица № 6.
Обследваният ПИ-2526.1724 (цианов цвят)
по КККР - след първата промяна, е щрихован с цианови хоризонтални черти,
площта му е 500 кв.м. и същият се индивидуализира със
следните си граници/съседи: на запад - имот 9575
(общинска
пътека); на север - имот 1729; на изток - имот 1725; и на юг
- имот 1728 (част на улица).
Обследваният ПИ-2526.1728 (цианови
черти) по КККР - след
първата промяна е щрихован с цианови вертикални черти,
площта му е 405 кв.м. и се индивидуализира със следните
си граници/съседи: на запад - имот 1727, 1726 и имот 9575 (общинска
пътека); на север - имоти 1724 и 1725; на изток - имоти 1725 и 970; и на юг -
имот 969, 1727, 1726. Като всяка друга „ид.част"
от недвижим имот, така и относимите две ид.части нямат
свое точно определено местоположение на терен и по плановете.
Въз основа на изложеното експертът прави
извод, че поземленият имот, предмет на нот.акт № 129/12.12.2008г.,
представляващ сбор от две ид.части, няма свое точно определено местоположение
на терен и по плановете.
Процесният по делото недвижим имот е „сграда",
появила се за пръв път в ПНИ/08.08.2007г., където е отразена с идентификатор 10135.526.1724.1
и застроена площ 140 кв.м. Впоследствие тази сграда със същите си параметри (местоположение, очертания,
застроена площ, етажност, функционално
предназначение)
е преповторена в последващия план КККР и във всичките
нейни изменения до настоящия момент.
От комбинирана
скица № 7 към експертизата,
представляваща цифрова извадка от КККР - сегашен вид се вижда, че „процесната
сграда" с идентификатор-10135.2526.1724 (лилав цвят)
е разположена изцяло в ПИ-10135.2526.1724 (лилав цвят)
с площ 366 кв.м., който пък от своя страна се ситуира изцяло
в ПИ-10135.2526.1724 (цианов цвят) с
площ 500 кв.м. по КККР - след първата промяна.
От комбинирана
скица № 8 към експертизата, представляваща
цифрова извадка от ПУП-ПРЗ/2010г. се вижда, че „процесната сграда" с
идентификатор-10135.2526.1724.1 (лилав
цвят) по КККР - сегашен вид е разположена изцяло в
УПИ ХХХ-1724
(червен цвят),
кв.53, който пък от своя страна е напълно идентичен на
ПИ-10135.2526.1724 (лилав цвят) по
КККР - сегашен вид по отношение на граници и площ. Изводът, до който е
достигнало вещото лице е, че поземленият имот, предмет на н.а.№ 129/12.12.2008г.,
индивидуализиран там като сбор от ид.части на два поземлени имота (1724 и 1728) е
с неустановено точно местоположение на терен и по плановете и поради това не
може да се определи, каква част от него попада върху ид.част(1/2) от
„процесната сграда".
Процесният по делото недвижим имот е
ид.част(1/2) от „сграда" появила се за пръв път
в ПНИ/08.08.2007г. (син цвят), където
е отразена с идентификатор 10135.526.1724.1 и застроена площ 140 кв.м.
Впоследствие тази сграда със същите си параметри (местоположение, очертания, застроена
площ, етажност, функционално предназначение)
е преповторена в КККР –след първата промяна (цианов цвят),
отразяваща попълването на ПНИ през 10.10.2008г., в
ПУП-ПРЗ/30.06.2010г. (червен и син цвят) и
в КККР - след втората/последна промяна (лилав цвят). Изводът, до който е достигнал експертът е, че
е налице идентичност в местоположението на „процесната сграда” по действащите
кадастрални и регулационни планове, както към 12.12.2008г., така и към
21.10.2016г.
От заключението на вещото лице по допуснатата съдебно-оценителна
експертиза се установява, че същото е изготвено въз основа на приложените по
делото доказателства, като е съобразено състоянието на процесния имот
към 12.12.2008г. - датата на покупко - продажба, както и обстоятелството, че
процесната сграда към този момент не е била въведена в експлоатация и не
призната за търпим строеж. Експертът е използвал няколко метода
за определяне на пазарната стойност на процесния имот:
Метода на сравнителните продажби /метод на пазарните
аналози/, според който пазарната цена на имота се базира на
информация за продажба на имоти с подобни характеристики на оценявания имот, за
период не по - дълъг от шест месеца от датата на оценката. При този метод се
прави оценка чрез пряко сравнение на продажни и предлагани офертни цени на
подобни имоти, като се вземат предвид следните фактори: предназначение на
сравняваните обекти, време на осъществяване на сделката, местоположение на
обекта спрямо сравняваните, година на изграждане на сравняваните обекти –
възраст, начин на изпълнение на сградата, специфични сходни фактори, влияещи на
еталонните обекти. Пазарната стойност на имота е формирана по метода на
сравнителната стойност, при която е отчетен и инфлационният индекс;
Метода на развитието/метод на остатъчната стойност/
за определяне на пазарната стойност на земя, който се използва при оценка на обекти на
незавършено строителство, незастроени и застроени терени, когато оценителят
прецени, че оценяваният имот ще е по-ценен, ако може да се разработи, преустрои
или ползва с друго, различно от съществуващото предназначение. Според този
метод пазарната стойност на земята или максималната оферта за терена се
получава като разходите за завършване на предлаганото развитие се изваждат от
пазарната стойност на това завършено развитие;
Метода на възстановителната стойност/метод на
разходите/, който се основава на производствените разходи, необходими
за създаване на имота, като се съобразява, че технологично вещната стойност на
всеки обект се изгражда от следните показатели: разгъната застроена площ,
нормативна и експлоатационна годност, инвестиционна стойност, окрупнени цени на
кв.м, техническо обезценяване. В
стойностния метод са отразени разходите за изграждане на обект с подобни
характеристики, остатъчната експлоатационна годност, правото на строеж, външни
съоръжения, трайни насаждения и подобрения. Себестойността на имота е
определена от експерта, съгласно цени за СМР по еталони на СЕК, сп. „Строителен
обзор" към м. декември на 2008г., като изпълнените СМР са без начислена
печалба съгласно сп. „Строителен обзор", а икспертът е посочил, че изпълнените
СМР са с начислена печалба от 15% към 2008г. Използван е еталон 1 - Пететажна
монолитна сграда и еталон 16 - Монолитен гараж в двор; на СЕК от сп.
„Строителен обзор", кн.7-8/2008г. Изчислената себестойност по заключението,
представлява изпълнените СМР с включени към тях неотложни разходи - цената на
проекта, независимия строителен надзор, инвеститорския контрол, изготвяне на
технически паспорт на сградата и доклад за съответствие, други разходи и такси,
както и правото на строеж.
Пазарната
стойност на дворното място, цялото с площ 600 кв.м., находящо се в гр. Варна,
м.”Свети Никола” при използване на метода на пазарните аналози парцели в
м.”Свети Никола” гр. Варна е определена от вещото лице на сумата от
116 899лв., по метода на остатъчната стойност – на 182 308лв., като
справедливата пазарна стойност възлиза на 129 980лв.
Пазарната
стойност на масивна сграда без посочена площ, а по архитектурно заснемане с РЗП
= 570 кв.м, разположена на четири етажа, състояща се от: първи етаж - спални,
гостна, санитарни помещения и тераса; на втори етаж - кухня, приемна, спалня,
санитарни помещения и тераса; на трети етаж - четири спални, три бани, четири
тоалетни, коридор; на четвърти етаж - открита тераса, барбекю, две стаи,
тоалетна, при използване на метода на пазарните аналози къщи с парцели в
м.”Свети Никола” гр. Варна към м.12.2008г. е определена от експерта на 863 152лв.,
по метода на възстановителната стойност – на 906 915лв., а при съчетаване
на двата метода – на 871 900лв.. Вещото лице е определило пазарна стойност
на жилищната сграда към м.12.2008г., при съчетаване на двата метода и при
съобразяване на обстоятелствата, че към тази дата сградата не е въведена в
експлоатация и няма издадено удостоверение за търпимост, на сумата от
750 000лв.
Пазарната
стойност на гаража от 30 кв.м., находящ се в горепосоченото дворно място към
м.12.2008г., е определена от вещото лице на 42 419лв. пометода на
пазарните аналози, а по метода на осъвременената възстановителна стойност - на 24 906лв.
Определило е пазарна стойност на жилищната сграда към м.12.2008г., при
съчетаване на двата метода и при съобразяване на обстоятелствата, че към тази
дата гаражът не е въведен в експлоатация и няма издадено удостоверение за търпимост,
на сумата от 33 500лв.
Пазарната
стойност на целия имот, при съчетаване на посочените по-горе методи и при
съобразяване, че жилищната сграда и гаражът не са въведени в експлоатация и
няма издадени удостоверения за търпимост към м.12.2008г., е определена от
експерта на 913 480лв., от които: 129 980лв. за дворното място,
750 000лв. за жилищната сграда и 33 500лв. за гаража.
Пазарната
стойност на ½ от имота, съгласно нот.акт № 129, том VIII, рег.№ 10114,
дело № 1448/2008г. на нотариус Диана Стоянова, при съчетаване на посочените
по-горе методи и при съобразяване, че жилищната сграда и гаражът не са въведени
в експлоатация и няма издадени удостоверения за търпимост към м.12.2008г., е
определена от експерта на 456 740лв., от които: 64 990лв. за дворното място,
375 000лв. за жилищната сграда и 16 750лв. за гаража.
По
делото са представени нот.актове № 147, том XVII, рег.№ 17982, дело № 2277/2008г.
от 09.12.2008г., № 44, том XII, рег.№ 11237, дело № 1353/2003г.
за извършени разпоредителни сделки с имота на ответниците в гр. Сиристра от тях
в полза на внуците им, както и нотариални актове, установяващи правото на
собственост върху имота в гр. Силистра на ответниците, вкл. договор за
доброволна делба на съсобствени недвижими имоти, за делба на имота в гр. Силистра,
но доколкото тези документи са свързани с разпореждане с имот на ответниците в
гр. Силистра, а процесният е в гр. Варна и не се се установява връзка между
обективираните в тези документи сделки и процесната сделка, съдът не ги взема
предвид, като релевантни за спора.
Неотносим
към предмета на спора по делото е и представения договор за покупко-продажба на
недвижимо имущество от 05.11.1997г., въз основа на който ответникът М. и С. М.
са закупили недвижим имот в гр. Южни, Украйна, преди да сключат граждански
брак, поради което и съдът не го обсъжда.
Съдът,
като взе предвид установеното от фактическа страна, прави следните правни
изводи:
За
уважаването на иска по чл.108 от ЗС е необходимо ищците да докажат, че са
собственици на имота на твърдяното от тях основание, че същият се владее от
ответниците и то на основание, което не е годно да им се противопостави.
Установи
се по делото, че с пълномощно изх.№ 4393-1/18.11.2008г. и изх.рег. №
4394-1/18.11.2008г., том II № 289 на
Посолство на Република България в Атина, Гърция ответницата Д. е
упълномощила ответника М. – нейн бивш съпруг /бракът им е прекратен с решение №
0105/24.02.2005г. по гр. д. № 1299/2004г. на Районен съд - гр. Силистра/, да продаде при условия
по усмотрение на пълномощника, собствената й ½ ид.ч. от процесния имот,
подробно описан в нот. акт за покупко-продажба № 122, том XVI,
дело № 6217/1998г. на Варненски нотариус, придобит по време на брака й с
ответника М., като със същото пълномощно го е упълномощила с други права, вкл.
да ипотекира за свой или чужд дълг същия имот.
С договор от 12.12.2008г., сключен с нот. акт № 129, том
VIII, per. №
10114, дело 1448/2008г. на Диана Стоянова - нотариус peг. № 192 в НК, ответникът М.,
действайки в качеството си на пълномощник на ответницата Д., е продал ½
ид.ч. от жилищната сграда и от гараж с площ от 30 кв.м., находящи се в имота,
описан в нот. акт № 122/1998г., идентичен с имота,
описан в нот. акт № 129/2008г.,
съгласно заключението на съдебно-техническата експертиза, на ищцата Н.М., срещу сумата от
63 918лв., каквато е данъчната оценка на ½ ид.ч. от сградата и
гаража. Не се спори, че имотът е придобит от нея в условията на СИО с ищеца М.М.,
като купувачите по сделката са действали чрез пълномощник – дъщеря им С. М.,
разпитана като свидетел по делото, която към датата на сделката е била съпруга
на ответника М..
Не се установи по делото ответницата Д. – продавач по нот. акт № 129/2008г. да е получила от
пълномощника си – ответникът М., вписаната в акта продажна цена, но обстоятелството дали
уговорената цена е била изплатена няма отношение към валидността на договора,
тъй като неплащането на уговорената цена е основание за разваляне само на
валидно сключен договор.
Установи се посредством съдебно-оценителната експертиза, че към датата на
продажбата - 12.12.2008г., пазарната
цена на продадената идеална част от сградата възлиза на 375 000лв., като
при определяне на пазарната цена, експертът е използвал няколко метода,
подробно описани в заключението му и по-горе в решението на съда. При
определяне на пазарната цена на процесната идеална част от имота, вещото лице е
съобразило, че жилищната
сграда не е въведена в експлоатация и няма издадено удостоверение за търпимост
към м.12.2008г., взело е предвид обявените цени на имоти, подобни на процесния
имот, отчел е обичайните отклонения от обявените цени, както и изкривяванията
на пазара на недвижими имоти, поради често срещаното укриване на действителната
цена при изповядване на сделките в нотариална форма/уточнение, направено в
съдебно заседание при изслушване на заключението/, а по отношение на годината
на изграждане на сградата е пояснило, че доколкото вещния метод има малка
тежест, това не оказва съществено влияние върху пазарната стойност на имота.
Установи
се по несъмнен начин, че след урегулирането на на
поземления имот, в който е построена сградата със Заповед № 009/30.01.2013г. на
Община Варна, издадена на основание чл.16 ал.5 от ЗУТ в ПИ №10135.2526.1724 с
площ от 366 кв.м. и издаването на Удостоверение за търпимост на строеж №
152/29.05.2013г. от община Варна за процесната сграда, на 21.10.2016г.,
ответниците се снабдили с констативен нот. акт за собственост № 55, том IV, per. № 9686, дело № 646 от
2016г. на Д. Шарабански – помощник-нотариус по заместване при нотариус Огнян
Шарабански с per. № 147 на НК, като с него ответниците са
признати за съсобственици на недвижим имот, подробно описан в нотариалния акт, придобит
чрез покупка, извършено строителство и прекратена СИО, находящ се на
територията на гр. Варна, м-ст „Св. Никола", ул. „Арх. Ставри
Ставридис" № 14, подробно описан в констативния нотариален акт.
Ответниците
своевременно – с отговорите на исковата молба, са направили възражения за
недействителност на сделката, обективирана в нот. акт № 129/2008г., поради сключването й
във вреда на представлявания, на основание чл.40 от ЗЗД и поради нейната
привидност, като привидност на сделката не е доказана по делото, доколкото
липсва обратен документ, установяващ действителните отношения между страните по
договора, а ответниците не представиха и начало на писмено доказателство,
поради което и посредством свидетелски показания не е допустимо да се установяват
действителните отношения между страните.
За да е налице хипотезата на чл.40 от ЗЗД е необходимо за бъдат осъществени
два правопораждащи факта: договор, сключен във вреда на упълномощителя и
споразумяване между пълномощника и третото лице във вреда на представлявания, в
който случай договорът не произвежда действие за представлявания.
Преценката дали договорът е сключен във вреда на упълномощителя се извършва
при отчитане на всички обстоятелства, свързани с интереса на представлявания и
мотивите на представителя да го сключи, като увреждането на интереса на
представлявания може да има различни проявни форми.
Наличието
на вреда за представлявания, когато представителят е продал имота по цена
значително по-ниска от пазарната, както е в случая – продаден е за
63 918лв., а пазарната му цена е 375 000лв., т.е. за почти шест пъти
по-ниска от действителната пазарна цена, зависи от вътрешните отношения между тях, но по делото не се доказа, от
страна на ищците, твърдението им, че между представлявания продавач и
представителя – бивши съпрузи, е имало уговорка след прекратяването на брака
ответницата Д. да се разпорежда изцяло с имота, придобит в СИО, находящ се в
гр. Силистра, както и че със същите права е разполагал ответникът М. по
отношение на имота в гр. Варна. Обстоятелството, че части от имота в гр.
Силистра са били прехвърлени чрез правни сделки на внуците на ответниците,
които впоследствие, заедно със съсобственика им – ответницата Д., са извършили
доброволна делба, не обуславя извода, че ответницата се е дезинтересирала от
имота в гр. Варна, доколкото по делото се установи, че същата е дала второ
генерално пълномощно на бившия си съпруг по отношение на този имот през
2013г./пълномощно рег.№ 418/14.01.2013г. на Румен Тодоров, нотариус с район РС
Силистра, рег.№ 105 на НК/, а и се установи, че дори след развода им те са
поддържали добри отношения помежду си.
Безспорно
се установи по делото, че процесният договор е сключен от името на ответницата
чрез ответника като нейн представител в пределите на представителната му власт,
но същевременно с това се събраха доказателства, че сделката, обективирана в
нот.акт № 129/2008г., обективно я уврежда, тъй като
уговорената цена, съобразно изцяло кредитираното от съда заключение на
съдебно-оценителната експертиза, е почти шест пъти по-ниска от пазарната.
При
сключване на договора представителят е бил недобросъвестен, тъй като е знаел за
увреждането – знаел е каква е пазарната цена на имота, както и че конкретните
пазарни условия към 12.12.2008г. са позволявали договорът да бъде сключен при
по-изгодни за упълномощителката условия, а и по делото не са налице данни, от
които да се установява интересът на представляваната да е налагал разпореждане
с имота на посочената ниска цена, съвпадаща с данъчната оценка.
Знанието
за увреждане на ответницата – продавач по договора за покупко-продажба,
действащ чрез упълномощения си представител – ответникът М., е налице и у
пълномощника на купувачите по сделката – дъщерята на ищците – свид.С. М., а
предвид близките й родствени отношения с ищците, съдът счита, че и купувачите –
ищците по делото, са знаели, че сделката с имота се извършва на цена,
значително по-ниска от пазарната му цена. Представителят на продавача и
купувачите, в т.ч. техният пълномощник – дъщеря им, която към датата на
сделката е била съпруга на ответника М. – пълномощник на
ответницата/продавача/, са знаели факта на увреждането, което се установява от
показанията на свид. Киров – техен съсед, с когото са се съветвали във връзка
със сделката и който им обяснил, че прехвърлянето на имота по данъчна оценка,
която е значително по-ниска от пазарната, би довело до заплащането на по-ниски
такси.
С оглед събраните по делото доказателства за обстоятелствата, при които е
сключен договорът с третото лице, съдът намира за доказано намерението на пълномощника
на продавача и третото лице да увредят продавача. Установи се по делото поредица
от косвени доказателства за: близки родствени отношения между пълномощника и
третото лице в степен, в която законът презумира знание за увреждането –
пълномощниците на продавача и купувача са съпрузи към датата на сделката, а
представителят на купувачите е тяхна дъщеря /чл.135 ал. 2 от ЗЗД/ и
заинтересованост – представителите на страните по договора са съпрузи към
датата на сделката, като пълномощникът на продавача е нейн бивш съпруг, а пълномощникът
на купувачите е тяхна дъщеря /чл. 172 ГПК/, което й дава право дори право да
откаже да свидетелства /чл.166 ал.1 т.2 от ГПК/. Тези обстоятелства, установени
въз основа на събраните по делото доказателства, създават сигурно убеждение за
осъществяване на факта на увреждане на представлявания при сговаряне между
пълномощника и третото лице и дават основание на съда да приеме, че сделката е
била сключена при сговаряне за увреждане на представлявания.
Изразявайки
съгласие да закупи имота на цена почти шест пъти по-ниска от пазарната към
момента на сключване на сделката и съзнавайки този факт, както и че сключва
сделката чрез пълномощник на продавача, който е бивш съпруг на продавача,
купувачът е имал намерението да навреди на продавача Предвид изложеното, съдът
намира, че е установено наличието на субективния елемент от фактическия състав
на чл.40 от ЗЗД – намерение за увреждане у представителя и третото лице.
С
оглед изложеното, съдът счита, че пълномощникът на продавача е злоупотребил с
предоставения му мандат и се е договорил с купувача във вреда на
представлявания, поради което договора за продажба, обективиран в нот.акт №
129/2008г. е недействителен по отношение на представлявания и процесната сделка
не е породила целените с нея правни последици за продавача – ответницата Д..
След
като продажбата не е породила правните си последици по отношение на продавача,
съответно не се е осъществил вещно- прехвърлителния ефект и имотът е останал в
патримониума на продавача, то и предявеният от купувачите по договора ревандикационен
иск се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен, вкл. по отношение на
ответника М., който е съсобственик на имота и разполага с генерално пълномощно
да се разпорежда с частта от имота, собственост на ответницата, да го отдава
под наем и др., включващо и правото му да ползва собствената на ответницата
½ ид.ч. от имота.
Неоснователен
се явява и предявеният иск с правно основание чл.537 ал.2 от ГПК, доколкото
отмяната на констативен нотариален акт винаги е последица от постановяване на
съдебно решение, с което се признават права на собственост на трето лице, а в
случая предявеният ревандикационен иск е неоснователен, тъй като възражението
на ответницата Д., че сделката е недействителна по отношение на нея, като сключена
в нейна вреда, се явява основателно.
С
оглед изхода на спора и своевременно направените искания от ответниците за
присъждане на сторените по делото ищците следва да бъдат осъдени да заплатят на
ответницата К.И.Д.
сумата от 5220лв., от които – 4900лв. – платено адвокатско възнаграждение и
320лв. – платен депозит за възнаграждение на вещото лице, изготвило
съдебно-оценителната експертиза, а на ответника М.И.М. - сумата от 1000лв. –
платено адвокатско възнаграждение, представляващи направени по делото разноски,
на основание чл.78 ал.3 от ЗЗД.
Воден
от горното, съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
предявените от М.М. и Н.М., и двамата граждани на Украйна, срещу М.И.М.
*** и К.И.Д. *** искове, както следва: иска
с правно основание чл.108 от ЗС за признаване за установено, че ищците са
собственици в условията на СИО на общо ½ ид.ч. от СГРАДА с идентификатор
10135.2526.1724.1 по КП и КР на гр. Варна, одобрени със Заповед №
РД-18-92/14.10.2008г. на ИД на АГКК, разположена в поземлен имот с
идентификатор 10135.2526.1724, със застроена площ от 140 кв.м., брой етажи – 3
и предназначение: вилна сграда – еднофамилна, със стар идентификатор
10135.2526.976.1 по кадастрална скица № 15-509403-18.10.2016г., представляваща
ЖИЛИЩНА СГРАДА, състояща се от подземен етаж, представляващ гараж с площ от
33,78 кв.м., полуподземен етаж, състоящ се от входно антре, механа, стълбище
към първи етаж, котелно и два склада, с площ от 123,14 кв.м.; първи етаж,
състоящ се от стълбище, дневна, трапезария и кухня с тераса, спалня, мокро
помещение, тоалетна, с площ от 144,59 кв.м.; втори етаж, състоящ се от
стълбище, въздушно пространство над дневна, две спални на запад с обща тераса,
спалня – югоизток, спалня – изток с тераса, баня и тоалетна, с площ от 129,57
кв.м. и трети етаж, представляващ лятна дневна с площ от 35,10 кв.м., с РЗП на
сградата 432,40 кв.м., съгласно Удостоверение за търпимост № 152/29.05.2013г.,
издадено от Община Варна, район „Приморски“, построена в поземлен имот, находящ
се на територията на гр. Варна, местност „Св. Никола“, ул.“Арх. Ставри
Ставридис“ № 14, представляващ поземлен имот с идентификатор 10135.2526.1724 по
КП и КР на гр. Варна, одобрени със Заповед № РД-18-92/14.10.2008г. на ИД на
АГКК, последно изменение със Заповед № КД-14-03-1695/04.07.2011г. на Началник
на СГКК – гр. Варна с площ от 366 кв.м., с трайно предназначение на
територията: урбанизирана, със стар идентификатор 10135.2526.976 и номер по
предходен план 1602в, кв.53, парцел ХХХ-1724, при съседи: имоти
10135.2526.9575, 10135.2526.1725, 10135.2526.2199 и за осъждане на ответниците
да предадат на ищците владението върху ½ ид.ч. от описания имот и иска с правно основание чл.537 ал.2 от ГПК
за отмяна на к.н.а за собственост № 55, том IV, рег.№ 9686, дело № 646 от 2016г.
на Д. Шарабански – помощник-нотариус по заместване при нотариус Огнян
Шарабански с рег.№ 147 на НК, вписан в СВ – гр. Варна с вх.рег.№
26785/21.10.2016г., Акт № 111, том LХХI, дело № 15054/2016г., в частта, в
която ответниците са признати за съсобственици на ½ ид.ч. от
гореописания имот.
ОСЪЖДА М.М., гражданин на Украйна, роден на
***г***, Украйна и Н.М.,гражданка на Украйна, родена на ***г***, Украйна, и
двамата със съдебен адрес:*** чрез адв. М.К. ***, да заплатят на М.И.М., ЕГН **********,***, сумата от 1000лв./хиляда
лева/, представляваща направени по делото разноски за адвокатско възнаграждение,
на основание чл.78 ал.3 от ГПК.
ОСЪЖДА М.М., гражданин на Украйна, роден на
***г***, Украйна и Н.М.,гражданка на Украйна, родена на ***г***, Украйна, и
двамата със съдебен адрес:*** чрез адв. М.К. ***, да заплатят на К.И.Д., ЕГН **********,***,
сумата
от 5220лв./пет хиляди двеста и двадесет лева/, представляваща направени по
делото разноски за адвокатско възнаграждение и възнаграждение на вещото лице по
допуснатата съдебно-оценителна експертиза, на основание чл.78 ал.3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Варненския апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: