№ 3
Б., 04.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БАЛЧИК в публично заседание на двадесет и
четвърти януари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ИВЕЛИНА Д. ВЕЛЧЕВА
при участието на секретаря М.Т.Й.
като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА Д. ВЕЛЧЕВА Гражданско дело №
20213210100363 по описа за 2021 година
Производството е образувано по предявена искова молба от СТ. Д. Г. от
Б. против Х. АЛ. Х. от с. П., община З. за обявяване за окончателен на
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 24.01.2012
г. за прехвърляне на правото на собственост върху ПИ – нива с
идентификатор 69643.1.7 покад.карта на с. С. с площ от 14,879 дка на цена от
10 000 лв., която е изплатена напълно от купувача на продавача при
подписване на предварителния договор.
Претендират се и направените в това производство съдебно – деловодни
разноски и адв. възнаграждение.
Ответникът оспорва иска като неоснователен.
Съдът след преценка на събраните по делото доказателства и съобразно
чл. 235, ал. 3 от ГПК, като взе предвид направените доводи и възражнеие
прие за установен от фактическа и правна страна следното:
Ищецът твърди, че с ответника има сключен предварителен договор за
прехвърляне на недвижим имот, описан по – горе за сумата в размер на 10
000лв, която сума е изплатена изцяло на продавача.
Неизпълнението на задължението за прехвърляне на имота в срок до
29.10.2020 г., мотивирало ищеца да предяви настоящия конститутивен иск.
В срока по чл. 131 от ГПК по делото постъпи писмен отговор от
1
ответника, който намира иска за допустим, но неоснователен. Оспорва
обстоятелството, че към датата на вписване на исковата молба да е бил
носител на правото на собственост върху предмета на договора; прави
възражение за нищожност на предварителния договор поради накърняване на
добрите нрави – твърди, че цената е многократно занижена спрямо пазарната
цена на имота, и заобикаляне на закона – към момента на сключване на
договора е действала законовата забрана за прехвърляне правото на
собственост от оземлените лица. Ответникът прави възражение относно
липсата на съгласие за сключване на сделката, като твърди, че
пълномощникът като негова съпруга е действала с пълномощно от 2001 г., а
през 2007 г., бракът между тях е прекратен. Според ищеца, към момента на
сключване на сделката - 2012 г., пълномощникът не притежавал
представителна власт.
Материалноправно основание на предявения иск е в нормата на чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД.
Всяка от страните по предварителния договор може съгласно чл. 19, ал.
3 ЗЗД да предяви иск за сключване на окончателен договор.
Между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот, представляващ поземлен имот – нива с идентификатор
69643.1.7 по кад. карта на с. С. с площ от 14, 879 дка срещу сумата в размер
на 10 000 лв., платена на продавача към датата на сключване на
подготвителния договор. Страните са се договорили, че подписите върху
договора служат и за разписка на платената продажна цена.
Договорът е сключен в писмена форма, съгласно изискването на чл. 19,
ал. 1 от ЗЗД.
Ищецът е придобил правото на собственост върху имота по силата на
решение № 21С16/15.05.210 г. за оземляване на безимотни и малоимотни
граждани по чл. 20 от ЗСПЗЗ, на ОбСЗ Б.. По делото е представена скица на
имота под №15-34561/18.01.2021 г. на СК-Добрич.
Исковата молба е вписана в СВ при РС-Балчик под акт №186 вх.л.
№1804/08.07.2021 г.
Върху имота е наложена възбрана, като обезпечение на настоящия иск с
определение на ОС-Добрич по гр.д. №375/2021 г.
2
По отношение на направеното възражение, че договорът е сключен от
лице без представителна власт и за имот, който към момента на
упълномощаването не е бил собственост на упълномощителя, поради което
не е включен като имущество, с което пълномощникът може да се
разпорежда:
Предварителният договор е сключен от пълномощник, с генерално
пълномощно, с нотариална заверка на подписа, регистриран под рег.
№1546/22.06.2000 г. при нотариус С.И. с район на действие – района на
Районен съд-Балчик.
С пълномощното, ищецът дава представителна власт на съпругата си
М.Ю. Х. да се разпорежда с всички негови движими и недвижими имоти,
като ги отдава под наем, залага, ипотекира, продава, дарява или заменя по
нейна преценка и за цени по свой избор. Отбелязано е, че пълномощното е
безсрочно.
Настоящият състав на съда приема, че при сключването на процесния
договор пълномощникът ММ.Н. * е действала в рамките на предоставените ѝ
правомощия, при валидно учредена представителна власт, даваща ѝ право да
подпише предварителен договор за покпуко-продажба. В самото
пълномощно изрично са изброени фактически и правни действия, които може
да извършва упълномощеното лице, сред които са и сключване на договор за
продажба на собствените на ищеца имоти.
Неоснователно е възражението, че пълномощникът не е имал права да
договаря, тъй като към момента на сключването на подготвителния договор
не е била съпруга на ищеца, както и че новопридобитото имущество не се
обхваща от упълномощителната сделка.
Според т. 1 на Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. по т. д. №
5/2014 г. на ОСГТК на ВКС, за да е налице упълномощаване с последиците по
чл. 36, ал. 2 ЗЗД – възникване на последиците от правните действия направо
за представлявания, за валидно разпореждане с имущество на
упълномощителя, необходимо и достатъчно е в пълномощното общо да е
изразена неговата воля за овластяване на пълномощника да извършва
разпореждане от негово име. Не е необходимо в пълномощното да са
посочени вид разпореждане, конкретни по вид сделки или действия на
разпореждане, нито техни елементи - определено имущество, цена (стойност)
3
и пр. , нито лице, в полза на което да се извърши разпореждане. Обемът и
ограниченията на учредената за пълномощника представителна власт за
разпореждане изцяло се определят от изявената за това воля на
упълномощителя в пълномощното.
В случая няма изрично отбелязване в пълномощното, че то не включва
новопридобитото имущество от упълномощителя.
В пълномощното не е посочен срок – до прекратяване на сключения
между упълномощителя и пълномощника граждански брак, а е посочено, че
то е безсрочно.
Същото е подлежало на оттегляне от упълномощителя, за което няма
данни по делото.
С оглед изложените съображения, съдът намира направените
възражения за неоснователни.
По отношение на направеното възражение за нищожност на
предварителния договор поради заобикаляне на закона:
По силата на чл. 20, ал. 4 от ЗСПЗЗ, оземлените лица не могат да
прехвърлят земята в срок от десет години от придобиването й освен на
държавата или общината.
Като се ръководи по аналогия от тълкувателно решение № 84/1968 г. на
ОСГК на ВС, където по исковете по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съобразността на
предварителните договори се преценява към момента на постановяване на
решението, а не към момента на сключването на предварителния договор.
„..когато при известни условия и през определено време окончателната
сделка е позволена, преценката за законността на причината на същата сделка
следва да се направи след изтичането на срока или след настъпването на
уговорените от страните условия. Тези срокове и условия страните може да са
уговорили именно за да се съобразят със законните разпоредби, а не за да
нарушат последните.“
Това важи и за съобразността на процесния предварителен договор с
ограниченията, предвидени в чл.20, ал. 4 от ЗСПЗЗ.
Към уговорената дата на сключване на окончателния договор, законната
забрана не съществува, поради което съдът намира направеното възражение
за неоснователно.
4
По отношение на направеното възражение за нищожностна договора
поради накърняване на добрите нрави:
По делото без назначена и изслушаната съдебно-оценъчна експертиза,
заключението по която съдът приема за обективно и компетентно изготвено.
Вещото лице установи средната пазарна стойност на а процесния имот
към 24.01.2012 г. в размер на 11 500 лв.
С оглед заключението, съдът намира, че продажната цена не е
значително по – ниска от пазарната към този момент.
Освен това, съобразно съдебната практика(така определение
№65/21.03.2017 г. на ВКС по гр.д. №639/2016 г. на 4 г.о.), продажната цена
няма отношение към нравите в обществото. Когато сделката е под
себестойността, при нетърговска сделка, това може да бъде основание за
унищожаване на договора поради крайна нужда, но не и основание за
абсолютна, изначална и непоправима нищожност.
В тоя смисъл възражението е неоснователно.
Съобразно съдебната практика извършеното прехвърляне на процесния
по време на делото на трето лице, но след вписване на възбрана върху имота
от купувача по предварителния договор не може да му се противопостави.
С оглед изложените съображения, съдът намира иска за основателен и
следва да го уважи
Ищецът претендира разноски, които му се дължат съобразно чл. 78 от
ГПК.
Воден от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 24.01.2012 г.
предварителен договор, с който Х.А. Х. ЕГН ********** от с. П., община З.,
продава на СТ. Д. Г. ЕГН ********** от Б., ул. „Дебър“ №3, следния
недвижим имот: поземлен имот – нива с идентификатор 69643.1.7 по кад
.карта на с. С., община Балчик с площ от 14,879 дка с трайно предназначение
на територията – земеделска и начин на трайно ползване-нива, при съседи:
имоти с поземлени идентификатори: 69643.10.4, 69643.1.8, 69643.1.25,
69643.1.2 за сумата 10 000 лв.(десет хиляди лева), заплатена при включване на
5
договора.
ОСЪЖДА СТ. Д. Г. ЕГН ********** да заплати на община Балчик
сумата 260 лв.(двеста и шестдесет лева), представляваща местен данък, а в
полза на бюджета на съдебната власт по сметка на Районен съд – Балчик
сумата 160,50 лв. (сто и шестдесет лева и петдесет ст.), представляваща такса
по прехвърлянето на имота, за които суми служебно да се впише възбрана
върху имота на основание чл. 364, ал. 1 ГПК.
ОСЪЖДА Х.А. Х. ЕГН ********** да заплати на СТ. Д. Г. ЕГН
********** сумата от 2 977.83 лв., представляваща направените по делото
съдебно - деловодни разноски.
Препис от решението да се издаде на СТ. Д. Г. ЕГН **********, след
представяне на документ за внасяне на определената такса в полза на
бюджета на съдебната власт, както и на удостоверение от Община Балчик, че
са изплатени данъците, таксите и другите задължения на Х.А. Х. ЕГН
********** към държавата и общината.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд-Добрич в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Балчик: _______________________
6