№ 928
гр. София, 09.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 25 СЪСТАВ, в публично заседание на
трети февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:П. Т. С.
при участието на секретаря САНДРА ЕМ. ДИМИТРОВА
като разгледа докладваното от П. Т. С. Гражданско дело № 20211110162782
по описа за 2021 година
Предявен е иск с правна квалификация чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД и чл.310, ал.1,
т.2 ГПК.
Софийският районен съд е сезиран с искова молба от Застрахователно
Акционерно Дружество „Ф-МА“ АД, с ЕИК ********* срещу „Ф-МА“ ООД, с ЕИК
*********, с която се предявява иск за осъждане на ответника да опразни
предоставеното му по силата на договор за наем от 11.06.2014 г. и анекс от 02.11.2015
г. помещение, находящо се в гр. П., общ. П., обл. П. с идентификатор 56722.656.6.32.3 -
собственост на „ЗАД Ф-МА” АД, представляващ Апартамент № 3 (трети) с площ 91,84
(деветдесет и едно цяло осемдесет и четири стотни) кв. м., намиращо се на адрес гр. П.,
ж.к. „С”, бл. 5, вх. 3, секция 8, етаж 1 с изложение изток - запад, при съседи: отдолу
маза, отгоре - Ц. И Г. С., от север - С. С. Р. и стълбище, от изток, юг и запад - двор,
заедно с прилежащото му избено помещение в източната страна на мазата, с площ от 5
/пет/ кв.м. при съседи: А и М С, коридор, двор, както и припадащите се 1/168 /едно
върху сто шестдесет и осем/ идеални части от стълбището, общата избена част и
общата таванска част и да предаде държането на същото на „ЗАД Ф-МА“ АД. Сочи се,
че на 11.06.2014 г. между "Ф-МА" ООД, като намеател и праводателя на ищеца -
„Търговска Лига - Национален Аптечен Център“ АД, като наемодател е сключен
договор за наем на посочения имот. На 02.11.2015 г. между горепосочените страни бил
сключен Анекс към договора за наем от 11.06.2014 г. за удължаване срока на договора
до 12.06.2029 г., включително. Не се спори, че Договорът за наем и анексът към него са
вписани в Агенцията по вписвания, гр. П.. Сочи се, че на 15.11.2017 г. собствеността
върху имота била прехвърлена на ЗАД Ф-МА АД по силата на нотариален акт № 72,
1
том VI, per. № 9728 дело № 722 от 2017 г. по описа на С. И. - нотариус с район на
действие PC П., вписан в регистъра на НК под № 516. Посочват, че на 27.10.2021 г.
„ЗАД Ф-МА“ АД изпратило уведомление до „Ф-МА“ ООД, получено от негови
служители на същата дата - 27.10.2021 г. за освобождаване на имота и предаване
държането в срок до 18:00 ч. на 02.11.2021 г. На 02.11.2021 г. „ЗАД Ф-МА“ АД
изпратило уведомление до „Ф-МА“ ООД, получено от негови служители на същата
дата - 02.11.2021 г. за прекратяване на договора за наем от 11.06.2014 г. и Анекса към
него от 02.11.2015 г., в което е отправена повторна покана за опразване на имота.
Твърди се, че към датата на подаване на исковата молба - 03.11.2021 г., помещението
не е опразнено от „Ф-МА“ ООД. Претендират се разноски.
По делото от „Ф-МА“ ООД е постъпил отговор, с който предявения иск се
оспорва. Сочи се, че съгласно чл.237, ал.1 ЗЗД при прехвърляне на недвижим имот
договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния
регистър, какъвто е настоящия случай. Твърди се също, че сключен срочен договор
може да бъде прекратен с едностранно изявление от една от страните единствено ако
законът го позволява или ако страните изрично са предвидили подобна възможност в
договора. В конкретния случай обаче нито законът позволявал такова прекратяване,
нито възможност за това била уговорена в договора. По реда на чл.314, ал.1 ГПК
предявяват Инцидентно установителен иск за признаване за установено в отношенията
между страните, че между тях съществува наемно правоотношение по силата на което
„Ф-МА“ ООД има право да ползва процесния недвижим имот.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства по реда на
чл. 235 от ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
С Определение, постановено по реда на чл.140 ГПК са приети за безспорни и
ненуждаещи се от доказване в отношенията между страните на следните
обстоятелства- че на 11.06.2014 г. между "Ф-МА" ООД, като намеател и праводателя на
ищеца - „Търговска Лига - Национален Аптечен Център“ АД, като наемодател е
сключен договор за наем на процесния имот, изменен и допълнен с Анекс към
договора за наем, подписан на 02.11.2015 г., че срока на договора е до 12.06.2029 г.,
включително; че договора и анекса са вписани в Имотния регистър, Служба по
вписванията – гр.П.; че на 15.11.2017г. „ЗАД Ф-МА“ АД е придобило собствеността по
отношение на имота; че от „ЗАД Ф-МА“ АД е изпратено уведомление за прекратяване
на договора за наем, което е получено от „Ф-МА“ ООД; че „Ф-МА“ ООД продължава
да ползва недвижимия имот.
От чл.19 на Договор за наем на недвижим имот от 11.06.2014 г. се установява, че
в съглашението са предвидени няколко начина за прекратяването му – 1. С изтичане на
срока, за който е сключен; 2.по взаимно съгласие на страните, изразено в писмена
форма; 3.по инициатива на наемателя след отправяне на 3-месечно писмено
2
предизвестие; 4. При неспазване задължение на наемодателя след предупреждение и
с 1-месечно предизвестие от наемателя, като в този случай наемодателя дължи на
наемателя неустойка в размер на 3 наема по договора.
С Анекс към Договор за наем на недвижим имот от 11.06.2014 г., подписан на
02.11.2015 г. е изменен договорения срок на действие на договора и размера на
наемната цена, но изрично е записано, че всички останали клаузи се запазват.
Видно от Уведомление на „ЗАД Ф-МА“ АД до „Ф-МА“ ООД, получено от
последното на 02.11.2021г., ЗАД уведомява наемателя, че като изключителен
собственик на имота прекратява с незабавен ефект, считано от 18.00ч. на 02.11.2021г.
договора за наем и анекса към него и уведомяват „Ф-МА“ ООД, че в касата на „ЗАД Ф-
МА“ АД са депозирани 3 месечни наема, без включено ДДС в размер на 3750лв., които
законния представител на дружеството може да получи.
С оглед на предложеното обезщетение в размер на 3 наема, вероятно „ЗАД Ф-
МА“ АД се е позовало на чл.19, т.4 от Договора за наем при прекратяването му. Тази
разпоредба обаче не предвижда прекратяването да стане по инициатива на
наемодателя, а на наемателя и то в конкретно предвидена хипотеза – при неспазване
задължение на наемодателя, поради което е и неприложима в случая.
Съгласно чл.237, ал.1 ЗЗД При прехвърляне на недвижим имот договорът за
наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър.
Целта на разпоредбата на чл. 237, ал. 1 ЗЗД е да осигури защита на наемателя
срещу разпоредителни сделки, извършени от самия наемодател, като дерогира
релативното действие на сключения от него договор за наем и разпростре действието
му върху приобретателя на имота по разпоредителната сделка.
С оглед безспорното вписване на Договор за наем на недвижим имот от
11.06.2014 г. и на Анекс от 02.11.2015 г., то същите се явяват обвързващи новия
собственик на отдадения под наем имот, в тяхната цялост и по отношение на всички
приети клаузи и то във вида, в който са били приети между първоначалните страни.
Следователно „ЗАД Ф-МА“ АД не разполага с ред за прекратяване на договора,
различен от предвидения в него.
Законът не регламентира изрична възможност договор за наем с определен срок
да бъде прекратен въз основа на едностранно изявление на наемателя или наемодателя,
така както това е уредено в чл. 238 ЗЗД по отношение на договор за наем без определен
срок. Когато договорът за наем е с определен срок, наемното правоотношение се
прекратява с изтичане на срока. Срокът обезпечава както интереса на наемателя –
защитава го от възможността наемодателят да го лиши от ползването на имота
предсрочно било поради прекратяване, било поради разпореждане с вещните си права
по отношение на имота, ако се легитимира и като собственик на последния, при
отчитане на правилото по чл. 237, ал. 2 ЗЗД, така и интереса на наемодателя – да
3
получи за определен период наемна цена срещу предоставеното право на ползване на
наетата вещ. Същевременно липсва нормативно ограничение и в рамките на
предоставената им договорна свобода на осн. чл. 9 ЗЗД страните по договор за наем
могат да включат клауза за едностранното му прекратяване преди изтичане на срока по
волята, на която и да е от страните или на една определена от тях.
В процесния Договор страните са се възползвали от свободата на договаряне и в
чл.19 изрично са предвидили начини за прекратяване на договора, различни от
законово предвидения такъв. „ЗАД Ф-МА“ АД е можел да прекрати договора преди
изтичане на срока, само на основание, предвидено в него. В чл.19 от Договора обаче не
се установява предвидено основание за прекратяване едностранно, с предизвестие от
наемодателя дори и при заплащане на обезщетение.
Поради изложеното, отправените от „ЗАД Ф-МА“ АД до „Ф-МА“ ООД,
уведомления за едностранно прекратяване на Договор за наем на недвижим имот от
11.06.2014 г., преди изтичане на срока му, не са породили действие и наемателя ползва
имота на валидно правно основание.
Поради изложеното предявения Инцидентно установителен иск от ответника за
признаване за установено в отношенията между страните, че между тях съществува
наемно правоотношение по силата на което „Ф-МА“ ООД има право да ползва
процесния недвижим имот, се явява основателен.
При иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, в тежест на ищеца е да
докаже, че между страните е възникнало правоотношение по договор за наем, че е
настъпил фактическият състав, пораждащ прекратяването на договора и, че имота е все
още във владение на ответника. В конкретния случай, с оглед уважаване на предявения
ИУИ, не е настъпил фактическият състав, пораждащ прекратяването на договора.
Договор за наем на недвижим имот от 11.06.2014 г действа между страните, обвързва
ги и към момента на приключване на съдебното дирене по делото и „Ф-МА“ ООД
ползва наетия имот на валидно правно основание, поради което предявения главен иск
следва да се отхвърли.
По разноските:
При този изход на спора, право на разноски има „Ф-МА“ ООД, като такива
следва да й се присъдят както по предявения ИУИ, така и по отхвърления главен иск.
На присъждане подлежи заплатената държавна такса по ИУИ в размер на 720лв.
Поискано е присъждане на адвокатско възнаграждение в размер на 2280лв., за което от
представените по делото доказателства, се установява, че е реално заплатено. От
страна на „ЗАД Ф-МА“ АД е направено възражение за прекомерност по чл.78, ал.5
ГПК, което следва да се разгледа. Съгласно чл.7, ал.1, т.4 от Наредба № 1 от 9.07.2004
г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, минималното адвокатско
възнаграждение по неоценяеми искове, различни от изрично изброените в останалите
4
точки на алинеята, е в размер на 600лв., а съгласно чл.7, ал.2, т.4 от Наредбата
минималното възнаграждение по ИУИ, който е с цена от 18000лв. е 1070лв. или общо
1670лв. по двата иска, без ДДС. Доколкото в Договор за правна защита и съдействие от
29.11.2021г. адвокатското възнаграждение е уговорено с начислено ДДС, то
минималното адвокатско възнаграждение в случая е 2004лв. Делото се характеризира с
ниска фактическа сложност, като спора е изцяло правен, поради което и
претендираното възнаграждение от 2280лв. се явява прекомерно и следва да се намали
до сумата 2004лв.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявен от „Ф-МА“ ООД, с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр.София, р-н „К.“, местност „Я“ №6
срещу „Застрахователно Акционерно Дружество Ф-МА“ АД, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр.София, бул.“Г.М.Димитров“ №1, Инцидентно
установителен иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК и чл.314, ал.1 ГПК, че между
„ЗАД Ф-МА“ АД, като наемодател и „Ф-МА“ ООД, като наемател, съществува
валидно наемно правоотношение по Договор за наем на недвижим имот от 11.06.2014
г. и Анекс към договора от 02.11.2015 г., по силата на което „Ф-МА“ ООД има право да
ползва наетия недвижим имот - Апартамент № 3 (трети) с площ 91,84 (деветдесет и
едно цяло осемдесет и четири стотни) кв. м., намиращо се на адрес гр. П., ж.к. „С”, бл.
5, вх. 3, секция 8, етаж 1 с изложение изток - запад, при съседи: отдолу маза, отгоре -
Ц. И Г. С., от север - С. С. Р. и стълбище, от изток, юг и запад - двор, заедно с
прилежащото му избено помещение в източната страна на мазата, с площ от 5 /пет/
кв.м. при съседи: А и М С, коридор, двор, както и припадащите се 1/168 /едно върху
сто шестдесет и осем/ идеални части от стълбището, общата избена част и общата
таванска част.
ОТХВЪРЛЯ иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД и чл.310, ал.1, т.2
ГПК, предявен от „ЗАД Ф-МА“ АД, с ЕИК ********* за осъждане на „Ф-МА“ ООД, с
ЕИК ********* да опразни предоставеното му по силата на Договор за наем от
11.06.2014 г. и Анекс от 02.11.2015 г. помещение, находящо се в гр. П., общ. П., обл. П.
с идентификатор 56722.656.6.32.3 - собственост на „ЗАД Ф-МА” АД, представляващо
Апартамент № 3 (трети) с площ 91,84 (деветдесет и едно цяло осемдесет и четири
стотни) кв. м., намиращо се на адрес гр. П., ж.к. „С”, бл. 5, вх. 3, секция 8, етаж 1 с
изложение изток - запад, при съседи: отдолу маза, отгоре - Ц. И Г. С., от север - С. С. Р.
и стълбище, от изток, юг и запад - двор, заедно с прилежащото му избено помещение в
източната страна на мазата, с площ от 5 /пет/ кв.м. при съседи: А и М С, коридор, двор,
както и припадащите се 1/168 /едно върху сто шестдесет и осем/ идеални части от
5
стълбището, общата избена част и общата таванска част и да предаде държането на
същото на „ЗАД Ф-МА“ АД.
ОСЪЖДА Застрахователно Акционерно Дружество „Ф-МА“ АД, с ЕИК
********* да заплати на „Ф-МА“ ООД, с ЕИК ********* разноски по делото в размер
на 720лв. за заплатена държавна такса по ИУИ и 2004лв. адвокатско възнаграждение.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред СГС в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6