РЕШЕНИЕ
№ 347
гр. Благоевград, 28.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, III ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и първи март през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Татяна Д. Богоева Маркова
при участието на секретаря Лилия Мл. Дренкарска
като разгледа докладваното от Татяна Д. Богоева Маркова Гражданско дело №
20231210102047 по описа за 2023 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по подадена искова молба от Й. Р. Г., ЕГН **********,
с адрес: гр.Б..... чрез адвокат Г. Ю. - процесуален представител, със съдебен адрес за
призоваване н връчване на съобщения - гр.Б.......против „КОСТОВА-9094“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр.С........представлявано и управлявано от
едноличния си собственик и управител С... Н... К...
Съдът с Определение № 1988/07.12.2023 година е прекратил производството по гр.д.
№ 2047/2023г. по описа на РС-Б.........в частта, с която е предявен иск от Й. Р. Г., с ЕГН
**********, с адрес гр. Б....... чрез адвокат Г. Ю. със съдебен адрес гр. Б.........кантората на
адвокат Ю. против „КОСТОВА9094, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр. С. представлявано и управлявано от.... С.... Н.... К....за установяване, че ответника дължи
на ищеца наемни вноски за периода от 30.05.2023г. до 01.11.2023г. и за сумата над 200, 00 лв.
до 700, 00 лв., като недопустимо в тази му част и е обезсилил заповед за изпълнение на
парично задължение по чл. 410 ГПК № 515/01.06.2023г. по ч.гр.д. № 1144/2023г. по описа на
РС-Благоевград в частта, с която е разпоредено длъжникът да заплати на заявителя наемни
вноски за периода от 30.05.2023г. до 01.11.2023г. и за сумата над 200, 00 лв. до 700, 00 лв.
Определението е влязло в законна сила.
Предмет на разглеждане са останали исковете, с които се иска да се признае за
установено по отношение на „КОСТОВА-9094“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр.С......представлявано и управлявано от едноличния си собственик и
управител С... Н.... К.... че дължи на Й. Р. Г., ЕГН **********, с адрес: гр.Б. сумите, за които
е издадена Заповед за изпъ....лнение на парично задължение № 515/01.06.2023 година по
ч.гр. д. № 1144/2023 година по описа на РС Б..... а именно:
-сумата от 200, 00 лв. /двеста лева/, представляващи незаплатен наем за периода от
01.04.2023г до 29.05.2023г, дължим на основание, сключен между страните Договор за наем
на недвижим имот от 03.11.2022г., съгласно който в качеството си на наемодател ищецът е
предоставил на ответното дружество наемател - помещение- магазин №1/едно/ с площ от
51.08 кв.м., находящ се на административен адрес - гр.Б......... за срок от една година и
1
месечен наем в размер на 100, 00 лв. и съгласно който дължимия месечен наем следва да се
заплаща от първо до пето число на текущия месец в брой, ведно с дължимата законна лихва
върху сумата, считано от датата на депозиране на заявлението по чл.410 ГПК до
окончателното изплащане на сумата, респективно от датата на депозиране на настоящия иск
до окончателното изплащане на сумата;
-сумата от 12, 50 лева -дължима неустойка за незаплатен в срок месечен наем за м.
април/2023г., изчислена съгласно чл.2, ал.4 от Договора за наем от 03.11.2022г, изчислена за
периода от 05.04.2023г до 30.05.2023г;
-13, 00 лева - дължима неустойка за незаплатен в срок месечен наем за м. май /2023г.,
изчислена съгласно чл.2, ал.4 от Договора за наем от 03.11.2022г, изчислена за периода от
05.05.2023г до 30.05.2023г;
На основание чл. 4, ал. 2 от Договора, че дължи:
-89,76 лева - дължима сума за ползвана ел.енергия за периода от 21.02.2023г до
22.03.2023г, която сума е следвало да бъде заплатена от Наемателя, съгласно уговореното
между страните в чл.4, ал.2 от Договора за наем от 03.11.2022г. и която сума е заплатена от
ищеца на 29.05.2023г;
-71, 18 лева - дължима сума за ползвана ел.енергия за периода от 23.03.2023г до
21.04.2023г., която сума е следвало да бъде заплатена от Наемателя, съгласно уговореното
между страните в чл.4, ал.2 от Договора за наем от 03.11.2022г, и която сума е заплатена от
ищеца на 29.05.2023г;
-19, 00 лева - такса за възстановяване на ел. захранването в обекта, заплатена на
доставчика на ел. енергия, която ищецът е заплатил, за да бъде възстановено захранването с
ел. енергия в обекта;
-5, 30 лева - дължима сума за ВиК, съгласно фактура № **********/20230403, за
ползвани ВиК услуги за периода 22.02.2023г- 28.03.2023г,
-7, 92 лева - дължима сума за ВиК, съгласно фактура № **********/20230502, за
ползвани ВиК услуги за периода 28.04.2023г- 18.04.2023г,
-ведно с дължимата законна лихва върху всяка една сума, считано от датата на
депозиране на заявлението по чл.410 ГПК до окончателното изплащане на сумата,
респективно от датата на депозиране на настоящия иск до окончателното изплащане на
сумата,
-2 000, 00 лв. - необходима и вложена за възстановяване на имота във вида, в който е
бил към момента на предаването му на Наемателя, съгласно сключен и подписан от страните
Двустранен приемо-предавателен протокол към датата на сключване на договора и
предаване на Наемателя на 07.12.2022г., от които 1200, 00 лв. за труд на майстор, 600,00 лв.
за закупуване на гипсова мазилка и 200, 00 лв. за закупуване на боя за боядисване на
шпаклованите стени, ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба
до окончателното изплащане на сумата.
Предявен е и осъдителен иск за осъждане на „КОСТОВА-9094“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр.С........представлявано и управлявано от
едноличния си собственик и управител С........ Н...К.... да заплати на Й. Р. Г., ЕГН
**********, с адрес: гр.Б........ сумата в размер на 500,00 лева, представляващ дължимия
месечен наем за периода от 30.05.2023г до 01.11.2023г, поради неспазено изискването на
чл.5, ал.1 от Договора, ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на
депозиране на настоящата молба до окончателното изплащане на сумата.
Претендират се и сторените в производството разноски.
Твърди се в исковата молба, че с нарочно заявление по чл. 410 ГПК образувал против
ответника по настоящата искова молба, частно гр. дело № 1144/2023г. по описа на Районен
2
съд Б...... с искане ответното дружество да бъде осъдено да заплати посочените в
заявлението суми, като въз основа на депозираното заявление на 01.06.2023г, съдът е издал
Заповед № 515 за изпълнение на парично задължение по чл.410 ГПК за претендраните в
заявлението суми.
Твърди се, че на 03.11.2022г между страните бил сключен договор за наем на
недвижим имот, а именно - магазин №1, с площ от 51.08 кв.м., находящ се в гр.Б....... като
договорът бил сключен за период от една година, считано от 03.11.2022г., с размер на
месечната наемна цена от 100 лв., видно от приложеното копие на договора за наем- чл.2, ал.
1 от Договора, като наема следвало да бъде заплащан от първо до пето число на месеца в
брой.
Сочи се, че съгласно чл. 2, ал.4 от Договора- при забава в плащането на наема с
повече от десет дни, наемателят дължи и неустойка в размер на 0.5 % от дължимата сума за
всеки просрочен ден.
Сочи се, че съгласно чл. 4, ал.1 от Договора - наемателят е поел задължението да
заплаща дължимият месечен наем в посочения в чл.2, ал.1 от Договора срок, а съгласно чл.
4, ал.2 от Договора- наемателят е поел задължението редовно да заплаща в определените
срокове и дължимите на съответните служби и лица такси за ток, телефон, вода, парно,
стълбищни такси, както и всички други разходи, свързани с ползването на имота,
включително и евентуални такси за поддържането на целия комплекс.
Сочи се, че съгласно чл. 4, ал.5 от Договора-всички разходи по ремонта и
поддръжката на имота са за сметка на наемателя, а съгласно чл. 4, ал.9 от Договора- при
прекратяване на договора наемателят е длъжен в срок до една седмица да предаде имота в
изправно състояние, такова каквото е било в деня на приемането като се има предвид
нормалното изхабяване и да предаде лично ключовете на наемодателя.
Твърди се, че към настоящия етап ищецът не е уведомен от страна на наемателя за
прекратяване на договора, такова уведомление не му е било връчвано и към датата на
депозиране на заявлението за издаване на заповед по реда на чл.410 ГПК, но същият считано
от 01.04.2023г. дължал наем до края на срока на договора, така както било посочено в
заявлението за издаване на заповед за изпълнение по чл.410 ГПК, а именно за сумата от 700
лв., представляващи незаплатен наем за периода от 01.04.2023г до 01.11.2023г, дължим на
основание, сключен между страните Договор за наем на недвижим имот от
03.11.2022г,съгласно който в качеството си на наемодател ищецът е предоставил на
ответното дружество на наемател - помещение- магазин № 1/едно/ с площ от 51.08 кв.м.,
находящ се на административен адрес - гр.Б............... за срок от една година и месечен наем
в размер на 100 лв. и съгласно който дължимия месечен наем следвало да се заплаща от
първо до пето число на текущия месец в брой. Сочи се, че за м. април 2023г дължимия
месечен наем не е заплатен, а считано от 01.05.2023г наемателят е освободил отдаденото му
под наем помещение, без да е спазено изискването на чл.5, ал. 1 от Договора, съгласно която
разпоредба Действието на настоящия договор се прекратява с изтичане на договорения
срок“, а съгласно ал.2 от същата разпоредба „Независимо от уговорения в чл.1, ал.2 срок
както Наемателят, така и Наемодателят могат да прекратят действието на настоящия
договор с едномесечно писмено предизвестие..", каквото не е връчвано на ищеца.
Уточнява се, че правния интерес за претендиране на дължимия наем за периода от
датата на депозиране на заявление -30.05.2023г до 01.11.2023т, т.е. за 5 /пет/ месеца, в размер
на 500 лв. обосновават с договореното между страните относно начина на прекратяване на
договора и обстоятелството, че ответник е напуснал отдадения му под наем обект, без да
спази договореното между страните.
Сочи се, че по отношение на предявения осъдителен иск спрямо ответното дружество
се претендира заплащане на дължимия месечен наем за периода от 30.05.2023г до
01.11.2023г. в размер на 500 лв., поради неспазено изискването на чл.5, ал.1 от Договора,
3
съгласно която разпоредба Действието на настоящия договор се прекратява с изтичане на
договорения срок“, а съгласно ал. 2 от същата разпоредба .“Независимо от уговорения в
чл.1, ал.2 срок както Наемателят, така и Наемодателят могат да прекратят действието на
настоящия договор с едномесечно писмено предизвестие“, каквото се твърди, че не му е
връчвано, с оглед и на което обосновава правния си интерес от претенцията за заплащане на
дължимия месечен наем за срока на договора до неговото изтичане.
Сочи се, че на основание чл.2, ал.4 от Договора, ответното дружество дължи и
неустойки в размер и за периоди, както следва:
-12, 50 лева -дължима неустойка за незаплатен в срок месечен наем за м. април/2023г,
изчислена съгласно чл.2, ал.4 от Договора за наем от 03.11.2022г, изчислена за периода от
05.04.2023г до 30.05.2023г;
-13, 00 лева - дължима неустойка за незаплатен в срок месечен наем за м. май /2023г,
изчислена съгласно чл.2, ал.4 от Договора за наем от 03.11.2022г, изчислена за периода от
05.05.2023г. до 30.05.2023г;
На основание чл. 4, ал. 2 от Договора се твърди, че ответното дружество дължи и
следните разходи, свързани с ползването на обекта, а именно:
-89,76 лева - дължима сума за ползвана ел.енергия за периода от 21.02.2023г до
22.03.2023г, която сума е следвало да бъде заплатена от Наемателя, съгласно уговореното
между страните в чл.4, ал.2 от Договора за наем от 03.11.2022г. и която сума видно от
приложената и към исковата молба разписка е заплатена от ищеца на 29.05.2023г;
-71, 18 лева - дължима сума за ползвана ел.енергия за периода от 23.03.2023г до
21.04.2023г, която сума е следвало да бъде заплатена от Наемателя, съгласно уговореното
между страните в чл.4, ал.2 от Договора за наем от 03.11.2022г. и която сума видно от
приложената към исковата молба е заплатена от ищеца на 29.05.2023г;
-19, 00 лева - такса за възстановяване на ел. захранването в обекта, заплатена на
доставчика на ел. енергия, която се наложило и ищецът заплатил, за да бъде възстановено
захранването с ел. енергия в обекта;
-5, 30 лева - дължима сума за ВиК, съгласно фактура № **********/20230403, за
ползвани ВиК услуги за периода 22.02.2023г- 28.03.2023г,
-7, 92 лева - дължима сума за ВиК, съгласно фактура № **********/20230502, за
ползвани ВиК услуги за периода 28.04.2023г- 18.04.2023г., които се сочи, че е заплатил, след
като установил, че обектът е напуснат и тези разходи не са заплатени от наемателя,
независимо от договорното му задължение.
Сочи се, че съгласно чл.4, ал.5 от Договора, ответното дружество дължи на ищеца и
всички разходи, необходими за възстановяване на имота във вида, в който е бил предаден и
подробно описан в приложения към договора Приемо- предавателен протокол и което
състояние на обекта не е във вида, в който е бил предаден, дори като се отчете нормалната
му употреба, с оглед и на което същият е имал задължението да му предаде в състоянието, в
което е получил неговото ползване, и които задължения не са изпълнение поради
напускането на обекта, без да бъдат спазени договореностите между страните, предвид и на
което всички претенции, включително и претенциите за възстановяване на имота във вида, в
който е бил към момента на предаване на наемателя и за връщането му след прекратяване на
договора, в настоящия казус, след напускането на обекта, се твърди, че са договорни,
основани на договореното между страните с цитирания, обсъден и приложен към исковата
молба, договор за наем и съгласно който, ответното дружество дължи да заплати на ищеца и
всички разходи, необходими за възстановяване на имота във вида, в който е бил предаден и
подробно описан в приложения към договора Приемо -предавателен протокол и което
състояние на обекта не е във вида, в който е бил предаден, дори като се отчете нормалната
му употреба, с оглед и на което същият е имал задължението да предаде на ищеца в
4
състоянието, в което е получил неговото ползване, а именно сумата от 2 000 лв. -
необходима за възстановяване на имота във вида, в който е бил към момента на предаването
му на Наемателя, и който съгласно чл. 4, ал. 9 от Договора за наем от 03.11.2022г. е следвало
в едноседмичен сок от датата на прекратяване на договора да предаде имота в изправно
състояние, такова каквото е било в деня на приемането му, като се има предвид нормалното
изхабяване и да предаде ключовете на Наемодателя. Поддържа се, че това са задължения,
които не са изпълнени, но независимо от горното обектът е в състояние, налагащо и
изискващо основен ремонт, за да бъде използван съобразно предназначението му и без да е
уведомен, че договора е прекратен. Твърди се, че след като установил, че наемателят е
„избягал” от обекта и с помощта на специалисти влязъл в собствения си имот, ищецът
установил, че същият е във вид, в който не може да бъде обект на последващи наемни
правоотношения, ако не бъде извършен необходим и належащ ремонт- шпакловане и
боядисване на стените на обекта, за което се наложило ищецът да ангажира майстор, на
който заплатил, за да бъдат шпакловани и боядисани стените - шпакловане на стени с общ
размер 100 кв.м. и боядисване на стени с общ размер 100 кв.м., както и разходите които
направил за закупуване на материали за шпакловане на стени, боя за боядисването им и за
труд на наетия специалист, и разходите, за които са в общ размер на 2000 лв., от които 1200
лв. за труд на майстора, 600 лв. за закупуване на гипсова мазилка и 200 лв. за закупуване на
боя за боядисване на шпаклованите стени, и която сума, вече е вложил в обекта, за да бъде
във вид, в който да бъде годен за последващи наемни и/или други правоотношения,
включително и за личното му ползване от мен.
Сочи се, че това е сумата, необходима за закупуването на необходимите строителни
материал, за извършването на ремонт на обекта и заплащането на труд, за да бъде
възстановен имота във вида, в който е предаден на Наемателя, съгласно сключен и подписан
от страните Двустранен приемо- предавателен протокол към датата на сключване на
договора и предаване на Наемателя-07.12.2022г.
С Разпореждане № 265/30.01.2024г., след като е извършил проверка за редовност на
исковата молба /чл. 129 от ГПК/ и допустимост на предявените с нея искове, в съответствие
с чл. 130 от ГПК, на основание чл.131 от ГПК, съдията докладчик е постановил препис от
исковата молба и доказателствата към нея да се изпратят на ответника с указание, че в
едномесечен срок следва да подаде писмен отговор, отговарящ на изискванията на чл.131,
ал.2 от ГПК.
Съобщението изпратено до ответника е връчено на 12.02.2024 година на управителя
на дружеството С....... К.....
Видно от данните по делото в законоустановения едномесечен срок е депозиран
писмен отговор от ответника, с който се оспорва изцяло предявените искове, като
неоснователни.
Не се оспорва, че между страните е бил сключен договор за наем от 03.11.2022 г. с
всички условия и клаузи описани в него. Не се оспорва, че ответникът е ползвал процесния
недвижим имот под наем до 01.05.2023 година. Не се оспорва, че на 01.05.2023 година, без
да е спазен срокът на уговореното писмено предизвестие дружеството е освободило имота,
но се твърди, че същото е предало ключовете за имота и по този начин е предало и
владението му, поради което макар и с не спазен срок на писмено предизвестие договорът е
бил прекратен. Сочи се, че считано от тази дата занапред се счита, че наемателят не следва
да дължи наемната цена, тъй като договорът за наем към тази дата е бил прекратен, а и
наемателят не ползва отдадената му вещ, тъй като е напуснал обекта и е предал владението
на имота на наемодателя. Сочи се, че не е спорен и факта дали ищецът е узнал за това, тъй
като дори самият той в исковата молба е признал този факт, видно от страница 1ва на ИМ -
„считано от 01.05.2023 г. наемателят е освободил отдаденото му под наем помещение, без да
е спазено изискването на. . .“.
5
С оглед на гореизложеното се счита, че предявеният иск за заплащане на сумата от
700 лв. представляващи незаплатени наеми за периода от 01.04.2023 г. до 01.11.2023 г. е
неоснователен.
Възразява се по отношение на предявения иск, касаещ частта, в която съдът е оставил
като допустим относно заплащането на сумата в размер на общо 200 лв. представляващи
неплатени наеми за периода от 01.04.2023 г. до 30.05.2023 г., тъй като не се спори между
страните, че договорът за наем е бил прекратен на 01.05.2023 г. и имотът е бил освободен от
наемателя и владението е било върнато на наемодателя, тоест след тази дата занапред наем
според ответника не следва да се дължи от наемателя. В случай, че се претендира
обезщетение на основание чл. 92 ЗЗД, за неспазен срок на предизвестие, то се твърди, че
такова е следвало да бъде изрично договорено между страните и вписано в договора за наем
между тях, но от същия е видно, че такава клауза не съществува.
Възразява се и относно претендирания период от 01.04.2023 г. до 01.05.2023г., като се
сочи, че ответното дружество на дата 05.04.2023 г. е заплатило чрез банков превод дължимия
наем за този месец в размер на 100 лв., като в основанието на превода е описано „наем за
магазин за месец март“, но се твърди, че всъщност превода е за месец април, като била
допусната техническа грешка, тъй като за месец март наема вече е бил заплатен на
06.03.2023 г. отново със същото основание „наем за месец март“.
С оглед на горното се възразява и по предявените искове за дължими неустойки за
забава за незаплатен в срок месечен наем в размер на 12.50 лв. и 13 лв.
Относно предявените искове за използвана ел. енергия, такса включване и ВиК
услуги за посочените периоди се изразява становище, че общата стойност на тези предявени
искове е в размер на 193,16 лв., а видно от чл. 2, ал. 3 от Договора ответникът /наемателя/ е
заплатил на ищеца /наемодателя/ сумата в общ размер на 200 лева, а именно един наем
напред в размер на 100 лева и депозит в размер на един наем от 100 лева. Сочи се, че тази
сума не е върната обратно на наемателя, поради което дължимата сума от общо
претендираните суми в размер на 193,16 лв. следва да бъде приспадната от дадената сума в
размер на 200 лв., която напълно покривала тези разходи.
Възразява се и по отношение на твърденията на ищеца, че имотът е бил предаден
обратно в окаяно състояние и е било належащо извършването на ремонт. Възразява се и на
твърденията, че изобщо такъв ремонт се е състоял и че претендираната сума е в такъв
размер и че изобщо е заплащана.
Сочи се, че не са представени и никакви доказателства освен само едни твърдения в
исковата молба, какви именно разходи са направени и във връзка с какво, какви именно
дейности са извършени и прочие. Твърди се, че имотът е бил предаден в същото изправно
състояние, в което и е бил нает от ответника, като не са били належащи, никакви ремонти
свързани с възстановяването му, поради което се възразява по предявения иск за
заплащането на 2 000 лв. представляващи необходима и вложена сума за възстановяване на
имота във вида, в който е бил в момента на предаването му.
С протоколно определение от 11.12.2024г. е прието за съвместно разглеждане,
предявеното при условията на евентуалност възражение за прихващане в случай на
уважаване на исковете за заплащане на сумата от общо 193, 16 лв. за заплатени ВИК услуги
и ел. енергия да се извърши прихващане със сумата от 100, 00 лв., представляваща внесен
депозит съгласно чл. 2, ал. 1 от Договор за наем от 03.11.2022г.
С протоколно определение № 588/21.03.2025г. е допуснато изменение на предявения
иск за сумата от 2000,00 /две хиляди/ лева в насока на неговото намаляване, като същият се
счита предявен за сумата от 1550,00 /хиляда петстотин и петдесет/ лева без ДДС, от която
сумата от 815,00 /осемстотин и петнадесет/ лева – материали и 735,00 /седемстотин тридесет
и пет/ лева – заплатен труд, ведно със законната лихва върху сумата, от датата на депозиране
6
на исковата молба до окончателното изплащане, като е прекратено производството по гр.
дело № 2047/2023 година, по описа на Районен съд - Б....... в частта за сумата над 1550,00
/хиляда петстотин и петдесет/ лева до 2000,00 /две хиляди/ лева поради оттегляне в тази
част.
В съдебно заседание ищецът, редовно призован не се явява, представлява се от
редовно упълномощен процесуален представител адв. Ю.. Поддържат се предявените
искове, ангажира писмени и гласни доказателства, по същество изразява становище за
основателност и доказаност на предявените искове, като се иска уважаването им и
присъждане на сторените по делото разноски с приложен списък по чл. 80 от ГПК.
В съдебно заседание ответника, редовно призован, не се явява законен представите,
представлява се от редовно упълномощен процесуален представител-адвокат У.. Поддържа
се подадения отговор, ангажира писмени и гласни доказателства, по същество и в писмени
бележки се изразява становище за недоказаност и неоснователност на предявените искове,
като се иска отхвърлянето им и присъждане на сторените по делото разноски с приложен
списък по чл. 80 от ГПК. Иска се и да бъде уважено стореното възражение за прихващане.
Анализа на събраните по делото писмени доказателства, преценени във връзка с
фактическите доводи на страните, сочи на установено следното:
На 30.05.2023г. ищeцът е депозирал заявление за издаване на заповед за изпълнение
по чл. 410 от ГПК вх. № 3013385 срещу ответника, като въз основа на същото е образувано
ч.гр.д. № 1144/2023г. по описа на РС-Б..... видно от което е издадена Заповед за изпълнение
на парично задължение № 515/01.06.2023г., с която е разпоредено длъжникът „Костова-
9094” ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес управление: гр. С.....представлявано
от С.....Н.....К.... ДА ЗАПЛАТИ на кредитора Й. Р. Г., с ЕГН **********, с адрес: гр.
Б.....чрез адвокат Г. М. Ю., следните суми: 700 лв. /седемстотин/ лева, представляващи
незаплатен наем за периода от 01.04.2023 г. до 01.11.2023 г., дължим на основание, сключен
между Й. Р. Г. и „Костова-9094” ЕООД Договор за наем на недвижим имот от 03.11.2022 г.,
ВЕДНО със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на заявлението
в съда 30.05.2023 г., до окончателното изплащане на вземането; 12.50 лв. /дванадесет лева и
петдесет стотинки/ - дължима неустойка за незаплатен в срок месечен наем за м. април
/2023 г., изчислена съгласно чл. 2, ал. 4 от Договора за наем от 03.11.2022 г.; 13.00 лв.
/тринадесет лева/ - дължима неустойка за незаплатен в срок месечен наем за м. май 2023 г.,
изчислена съгласно чл. 2, ал. 4 от Договора за наем от 03.11.2022 г.; 89.76 лв. /осемдесет и
девет лева и седемдесет и шест стотинки/ дължима сума за ползвана ел.енергия за периода
от 21.02.2023 г. до 22.03.2023 г., която сума е следвало да бъде заплатена от Наемателя,
съгласно уговореното между страните в чл. 4, ал. 2 от Договора за наем от 03.11.2022 г/,
ведно със сумата от 0,45 лв. /четиридесет и пет стотинки/ - неустойка за просрочени
плащания за това месечно задължение към 23.05.2023 г.; 71.18 лв. /седемдесет и един лева и
осемнадесет стотинки/ - дължима сума за ползвана ел. енергия за периода от 23.03.2023 г. до
21.04.2023 г., която сума е следвало да бъде заплатена от Наемателя, съгласно уговореното
между страните в чл. 4, ал. 2 от Договора за наем от 03.11.2022 г.; 19,00 лв. /деветнадесет
лева/ - такса за възстановяване на ел. захранването в обекта, заплатена на доставчика на ел.
енергия; 5.30 лв. /пет лева и тридесет стотинки/ - дължима сума за ВиК, съгласно фактура №
**********/20230403; 7.92 лв. /седем лева и деветдесет и две стотинки/ - дължима сума за
ВиК, съгласно фактура № **********/20230502; 2 000 лв. /две хиляди лева/ - необходима за
възстановяване на имот във вида, в който е бил към момента на предаването му на
Наемателя; 60 лв. /шестдесет лева/ - държавна такса; 300 лв. /триста лева/- адвокатско
възнаграждение.
Заповедта е връчена на длъжника-ответник в настоящото производство на
29.06.2023г., като в срока по чл. 414, ал.2 от ГПК от длъжника е постъпило възражение
срещу заповедта за изпълнение, с оглед на което със съобщение, получено от ищеца на
7
04.09.2023 г., съдията докладчик по цитираното дело е указва, че заявителят може да
предяви иск относно вземането си в едномесечен срок, като довнесе дължимата държавна
такса.
Видно от данните по делото исковата молба е подадена в указания едномесечен срок.
Видно от представения и приет по делото писмен договор за наем на недвижим имот
на 03.11.2022г между Й. Р.... Г. - наемодател и „Костова-9094” ЕООД - Наемател е сключен
Договор за наем на недвижим имот, по силата на който Наемодателят предоставя на
Наемателя за временно и възмездно ползване недвижим имот - магазин № 1 с пложщ от
51,08 кв м., находящ се в гр. Б......... като договорът е сключен за срок от 1 година, считано от
03.11.2022г.
Съгласно чл. 2, ал.1 от Договора, за ползването на имота Наемателят заплаща месечен
наем в размер на 100 лева, като с изтичането на всяка календарна година от действието на
Договора наемната цена се актуализира съобразно инфлационния индекс на НСИ за
предходната календарна година. Наемателят е длъжен да заплаща наемната цена от 1-во до
5-то число на текущия месец в брой (чл.2, ал.2).
Изрично е отразено в ал. 3 на същия член, че при подписване на настоящия Договор
Наемателят заплаща един наем и депозит в размер на един наем, за получаването на които
настоящият Договор служи като разписка. Депозитът обезпечава грижливото и
добросъвестно ползване на имота и за отстраняване на липси и повреди (ако има такива),
причинени виновно от Наемателя. Наемодателят може да прихваща от депозита дължими
суми след прекратяване на Договора. Наемодателят ще върне депозита след прекратяване на
Договора, при условие, че Наемателят няма задължения към Наемодателя.
Съгласно чл.2, ал.4 от Договора - при забава в плащането на наема с повече от 10 дни
Наемателят се задължава да заплаща неустойка в размер на 0.5 % от дължимата сума за
всеки просрочен ден.
Страните са уговорили в чл.4, ал.2, че наемателят е длъжен редовно до заплаща в
определения срок на съответните служби и лица таксите за ток, телефон, вода, парно,
стълбищни такси, както и всички други разходи, свързани с ползването на имота,
включително евентуални такси за поддържане на целия комплекс.
В чл. 4, ал. 4 от договора е уговорено, че наемателят следва да отстранява
своевременно за своя сметка повредите, които се дължат на обикновено употребление на
имота, както и виновно причинените вреди, асъгласно ал. 10 на същия член при
прекратяване на договора наемателят е длъжен в срок до една седмица да предаде имота в
изправно състояние, такова каквото е било в деня на приемането, като има предвид
нормалното изхабяване и да предаде лично ключовете на наемодателя, като следва да
предаде имота с приемо-предавателен протокол и да предостави съответните документи,
доказващи, че е заплатил всички разходи, свързани с ползването на имота до момента.
Страните са се договорили в чл. 5 от договора, че действието на настоящия Договор
се прекратява с изтичане на договорения срок”, а в ал. 2 е уговорено, че независимо от
уговорения в чл.1, ал.2 срок, както Наемателят, така и Наемодателят могат да прекратят
действието на настоящия Договор с едномесечно предизвестие. Съгласно ал. 4 при
прекратяване на договора страните изготвят констативен приемо-предавателен протокол,
отразяващ състоянието на имота и платените консумативи.
Съгласно Приемо-предавателен протокол от 07.12.2022г. обектът е предаден за
ползване от Наемодателя на Наемателя в описано в Протокола състояние.
Видно от представените и приети по делото разписки със същите са заплатени както
следва: с разписка 400018841963141 /19.05.2023г. -Възстановяване на ел захранване- 19,00
лв.; с разписка № 400018834756759/29.05.2023 е заплатена сумата от 90, 21 лв. –ел.
енергия за периода 21.02.2023г.-22.03.2023г., от която сумата от 89,76 лв. сума по фактура и
8
сумата от 0,45 лв.-неустойка за просрочено плащане; с разписка №
400018834774646/29.05.2023г. е заплатена сумата от 71, 18 лв. за ел. енергия за периода
23.03.2023г.-21.04.2023г.; с разписка № 400018834793042/ 29.05.2023г. е заплатена сумата от
5, 31 лв. за Вода за периода 22.02.2023г.- 28.03.2023г., от която вода-5,27 лв. и лихва за 23
дни- 0,04лв.; с разписка № 400018834805671/29.05.2023г. е заплатена сумата от 7, 92 лв.-
Вода за периода 28.03.2023г.- 18.04.2023г. или общо платени суми за вода и ел. енергия в
размер на 193,62 лв. По делото е обявено за ненуждаещо се от доказване между страните, че
сумата от 193, 62 лв. е заплатена от ищеца за ВиК и ел. енергия.
По делото са приети два броя платежни нареждания, от които е видно, че ответното
дружество е превело на ищеца на 06.03.2023г. сумата от 100,00 лв. с посочено основание-
наем за м. март и на 05.04.2023г. е превело сумата от 100, 00 лв.-с основание наем на магазин
за месец март. Видно от писмо от 08.01.2025г. от Юробанк България АД със същото е
удостоверено, че Й. Райчев Г. е титуляр на сметката, посоена в платежните нареждания,
както и че за месеците март и април 2023г. по сметката са постъпили преводи с наредител
„Костова-9094“ ЕООД.
По делото са събрани и гласни доказателства.
В показанията си свидетелят Х......П......сочи, че познава ищеца Й. Г., знае, че има
помещение, което отдава под наем, което се намира на ъгъла на бул. „С.....и улицата над ЖП
Гарата, нова кооперация, на 1-2 години, че помещението е партерен етаж. Сочи, че знае, че
се отдава под наем на фирма, като е използван като магазин за дрехи. Твърди, че е влизал в
обекта преди да го даде под наем, като магазинът бил боядисан, на шпакловка, отдолу на
плочки и голяма стъклена витрина. Заявява, че не може да каже колко време е
просъществувал този магазин, но знае, че по разговори с Й. договора му бил за една година.
Заявява, че пролетта на 2023 влязъл и видял, че помещението било в следното състояние-
имало по стените дупки от стелажите, където са били наслагани преди това, захабено е,
защото е ползвано. Сочи, че ищецът му споделил, че е плащал на наемателите за ток и за
вода, наложило се да прави ремонт на помещението, за да оправи надупчените стени.
Твърди, че през метър са стелажите, като имало дупки през метър. Там е витрина и две
стени, на които е имало стелажи и след като са свалени стелажите, наемателят си ги е
прибрали и са останали дупките в стените. Дупките били малки за дюбел, дълбоки до 15-20
см. Свидетелят сочи, че ищецът правил стените наново всичките, направил шпакловка
наново и боя след шпакловката, като той му казвал, че е правил ремонта. Твърди още, че
година по-късно, видял помещението, вече имало друг наемател, койт бил цветарски
магазин. Сочи още, доколкото знае предишния наемател не му е дал пари за този ремонт,
оплакъл му се ищеца, че наемателят си е тръгнал, без да го извести и че им е плащал сметки,
които не са били негови и общо взето, че не е потръгнал бизнеса с наема. За ремонтните
дейности по помещението Й. си бил ангажирал майстор, което му казал той.
Свидетелят В........ Т.... който живее на семейни начала с управителката на ответното
дружество, сочи, че през 2022 година в началото на месец ноември приятелката му С.......
К....... която е управител на „Костова 9094“ наела търговско помещение около 50 кв.метра от
Й. Г., твърди, че й помагал, като ремонтирал помещението, защото не било годно за
ползване. Твърди, че договорът по желаение на наемодателя е подписан за сумата от 100, 00
лв., но иначе наемът бил 800 лева, договорили се на 700 лева, като другите 600 лева са
плащани на ръка. Свидетелят твърди, че преди да освободят помещението м. април се
обадил на ищеца да го уведоми, че ще напускат и го попитал дали желае писмено
предизвестие, той казал, че не е необходимо и се разбрали по телефона до 01.05.2023г. да го
напуснат. Твръди, ме след това се опитал да се свърже няколко пъти с него, за да му предае
ключовете, но така и не могъл да осъществи контакт с него. След това го блокирал и поради
това пъхнал ключа под вратата. Свидетелят сочи, че при освобождаване на помещението
свалил нещата, които били като оборудване – едни дървени пана със закачалки, подиуми.,
9
оставил една преградна стена, която направил като подобрение и огледала, които бил
залепил на колоната. Заявява, че имало мънички дупчици по стените, вследствие на
нормална амортизация. Поддържа, че помещението не било взето във вид годно за работа,
като били правили един месец ремонт. Сочи, че дупчиците били от отчупване, захмащали
витрини в стените, но запълнил част от дупките, като имало останали дупки от дюбели.
След като ищецът не искал да му върне депозита му казал, че няма да прави нищо повече.
Сочи, че наемът се плащал по банков път от фирмата „Костова 9094“, а останалите пари ги
давал на ръка. Поддържа, че няма неплатени наеми, а сметките за ток и вода не ги платили,
поради това, че наемодателят не искал да върне депозита. Сочи, че пробивания на стените са
правени и отляво, и отдясно, за да закачат щендери с дрехи, стелажите. Когато приключили
щендерите си ги взели, почистили магазина, бил започнал да оправя останалите дупчици, но
след като ищецът казал, че няма да му върне депозита, престанал да довършва. Не са
боядисвали, когато излезли от помещението. Свидетелят твърди, че след тях два-три месеца
пак имало наематели. Твърди, че помощението било освободено на 01.05., тъй като ищецът
твърдял, че има нови наематели от тази дата. След това имало нови наематели, които също
си правили ремонт, но не е питал кой е давал средствата за ремонта.
По делото е допусната и назначена съдебно-технимеска експертиза, заключението по
която е изготвено от вещото лице И. М.. Видно от заключението вещото лице след оглед на
обекта и запознаване с материалите по делото е дало заключение, че стойността на
строително-монтажните работи но шпакловане на стените, на които е имало поставени
щендери възлиза на 1 550, 00 лева без ДДС, от които 735, 00 лева за труд и 815, 00 лева за
материали, механизация и допълнителни разходи.
В съдебно заседание вещото лице В.М. е конкретизирала, ме нее броила дюбелите
един по един, тъй като се касае за цялостния ремонт на стената. Сочи, че когато има локални
дефекти от пробиване на стената има вариант всеки един от тези локални дефекти да бъде
обработен индивидуално, след което да си финишират така, че да има равна повърхност,
като труд е доста трудоемко и времеемко, отколкото да се шпаклова цялата стена. Това е
въпрос на гледна точка, но в повечето случаи по същия начин, когато има отвори, смята се
на по-ниска единична цена, на база общата площ , а не на единично отстраняване на всеки
един от дефектите. Сочи, че калкулацията е направена при среден клас материал.
Съдът кредитира заклюението на вещото лице като пълно, обективно и ясно.
По делото е допусната и назначева и съдебно-счетоводна експертиза, заклюмението
по която е изготвено от вещото лице С. Т.. Видно от заключението вещото лице Т. е, че
същата е приела, че с вносната бележка от 05.04.2023г. е заплатен наем за месец януари, като
е определила размерът на дължимата неустойка по чл.2, ал.4 от Договора за наем, върху
платените със закъснение и неплатени месечни наемни вноски, изчислена до 30.05.2023г. за
142,00 лева. Според заключението размерът на претендираната по искова молба на ищеца
неустойка по чл.2, ал.4 от Договора за наем, върху неплатените месечни вноски за
м.04.2023г и м.05.2023г, изчислена до 30.05.2023г. е за 40,00 лева, от които: за месец
04.2023г. - 27,50 лева и за месец 05.2023г - 12,50 лева. Според заклюението ищецът
претендира и заплатени от него комунални разходи (за ток и вода) на отдадения под наем
обект, при неплащането на които в срок не е предвидена неустойка. Експертизата изчислява
това вземане в размер на 93,62 лева, като е приспаднала внесените 100, 00 лв. депозит от
задълженията, приспадайки първо лихвите, а след това останалата главница.
Съдът не кредитира заклюението на вещото лице С. Т. в частта, в която е приела, че с
вносната бележка от 05.04.2023г. е заплатен наем за м. 01.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Предявени са обективно и кумулативно съединени искове, както следва:
Предявен е установителен иск с правно основание чл. 422 от ГПК, във връзка с чл.
10
415, ал. 1 от ГПК, във връзка с чл. 410 от ГПК във вр. с чл. 232 ЗЗД за сумата от 200 лева,
представляваща неплатени наемни вноски за периода 01.04.2023 година до 29.05.2023
година, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на
заявлението в съда до окончателното й изплащане.
Предявен е установителен иск с правно основание чл. 422 от ГПК, във връзка с чл.
415, ал. 1 от ГПК, във връзка с чл. 410 от ГПК във вр. с чл. 92 ЗЗД, за сумата в размер на 25,
50 лева -дължима неустойка за незаплатен в срок месечен наем за м. април и месец май
2023г.
Предявен е установителен иск с правно основание чл. 422 от ГПК, във връзка с чл.
415, ал. 1 от ГПК, във връзка с чл. 410 от ГПК във вр. с чл. 79 ЗЗД за сумата от 89,76 лева,
представляваща дължима сума за ползвана ел.енергия за периода от 21.02.2023г до
22.03.2023г., и сумата от 71, 18 лева, представляваща дължима сума за ползвана ел.енергия
за периода от 23.03.2023г. до 21.04.2023г., за сумата в размер на 19, 00 лева - такса за
възстановяване на ел. захранването в обекта, сумата в размер общо на 13,22 лева,
представляваща дължими суми за ВиК.
Предявен е установителен иск с правно основание чл. чл. 422 от ГПК, във връзка с чл.
415, ал. 1 от ГПК, във връзка с чл. 410 от ГПК във вр. с чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД за сумата от
1550, 00 лв. /съобразно допуснатото изменение в съдебно заседание/, представляваща
вложени сума за възстановяване на имота във вида, в който е бил към момента на
предаването му на Наемателя.
Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 232 ЗЗД, за сумата в размер на
500,00 лева, представляващ дължимия месечен наем за периода от 30.05.2023г до
01.11.2023г, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на
исковата молба до окончателното й изплащане.
Предявените искове са процесуално допустими, налице са активно и пасивно
легитимирани страни и правен интерес от предявяване на иска.
По отношение на предявените установителни искове: същите са допустими, като се
установи от приложеното ч.гр.д. № 1144/2023г., че ищецът е подал заявление по чл. 410
ГПК, като е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК за процесните суми, срещу
която ответникът в законоустановения срок е подал възражение и ищецът е предявил
настоящите установителни искове в заканоустановения едномесечен срок.
За недопустими съдът намира обаче същите в частта, с която се иска установяване
дължимост на дължимата законна лихва върху всяка една сума за неустойки и платени суми
за ел. енергия и ВиК, считано от датата на депозиране на заявлението по чл.410 ГПК до
окончателното изплащане на сумата, респективно от датата на депозиране на настоящия иск
до окончателното изплащане на сумата, както и законна лихва върху сумата от 1550, 00 лв.
от датата на депозиране на исковата молба до окончателното изплащане на сумата.
Видно от заповедта за изпълнение, издадена по ч.гр.д. № 1144/2023г. по описа на РС-
Б............със същата не са присъждани законни лихви върху тези суми, като е присъдена
законна лихва единствено върху сумите за дължим наем.
Съгласно разясненията по т. 10в от Тълкувателно решение № 4 от 18.06.2014 г. на
ОСГТК на ВКС, предмет на делото по установителния иск е съществуването на вземането
по заповедта за изпълнение. В случая, предмет на заповедта за изпълнение, издадена по ч.
гр. д. № 1144/2023 г. по описа на РС-Б.......не са посочените законни лихви и същите не са
присъждани. От ищеца-заявител в заповедното производство, нито е искано допълване на
заповедта, нито е искано произнасяне по стореното в заявлението искане за присъждане на
законни лихви. С решението по установителния иск по чл. 422 от ГПК се формира сила на
пресъдено нещо относно съществуването на вземане, но с изпълнителна сила се ползва
издадената заповед за изпълнение. Ако с решението по иска бъде признато съществуването
11
на вземането, заповедта за изпълнение влиза в сила и вземането подлежи на изпълнение.
Следователно предмет на установителния иск са само сумите по заповедта. Друг би бил
въпроса, ако ищецът бе поискал осъждане за посочените законни лихви, което би било
допустимо /в тази насока и Решение № 3/03.02.2017г. по т.д. № 20212/2016г. по описа на
ВКС, четвърто о./. В случая обаче ищецът е предявил за законните лихви установителен иск.
Предвид изложеното в тази част исковете са недопустими и производството по
делото в тази му част следва да бъде прекратено.
По иска с правно основание чл. 422, ал. 1 във вр. с чл. 415, ал. 1 ГПК във вр. с чл. 232
от ЗЗД – относно вземането за неплатени наемни вноски за периода 01.04.2023 година до
29.05.2023 година.
Ищецът претендира, че е носител на парично вземане спрямо ответника, на
основание двустранен договор за наем от 03.11.2022г., по който за ответника като наемател, е
възникнало ликвидно и изискуемо задължение да заплати наемната цена за договорения
срок, при поддържане на твърдение за наличие на валидно облигационно правоотношение
между страните за процесния период, тъй като макар ответникът да е освободил същия на
01.05.2023г. не е отправил писмено едномесечно предизвестие за прекратяване както и
неизпълнение на насрещното задължение на ответната страна по това правоотношение за
заплащане на насрещната престация за наемна цена.
Каузалното правоотношение между страните, по повод на което е издадена заповедта
за изпълнение по чл.410 от ГПК е сключен помежду им Договор за наем.
Ищецът следва по реда на пълното и главно доказване да установи процесуалните
предпоставки на иска по чл. 422, ал. 1 ГПК и наличие на изискуемо и ликвидно задължение,
като в негова тежест е да докаже изложените в исковата молба твърдения-да установи
съществуването на оспореното вземане, наличието на валиден наемен договор за процесния
период и размера на договорения наем. Ищецът следва да установи, че е предал владението
на процесния нает имот на ответника. Ищецът следва да твърди и отрицателния факт, че
липсва плащане на сумите, претендирани в исковата молба. Изцяло в тежест на ответника е
да ангажира доказателства за извършени плащания в полза на ищеца, както и някакви
правоизключващи или правоунищожаващи вземането на ищеца възражения, ако има такива,
в случая, че договорът за наем е прекратен от 01.05.2023г. Ответникът следва да докаже
плащане на уговореното възнаграждение, ако твърди такова, както и възраженията си в
отговора.
Съгласно чл.228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на
наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати определена цена.
Според чл.232, ал.2 ЗЗД наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани
с ползването на вещта. Договорът за наем е консенсуален – счита се за сключен с постигане
на съгласие относно вещта и наемната цена, двустранен е – създава задължения и за двете
страни, като наемодателят поема задължение да отстъпи и обезпечи ползването на вещта,
срещу което наемателят се задължава да плаща наемна цена в размер и при условия,
уговорени в договора. Вземането на наемодателя за наемна цена е обусловено от изпълнение
на основното му задължение да отстъпи ползването на вещта. (В този смисъл Решение
№238/04.09.2013г. по т.д.№123/2011г., ІІ т.о. на ВКС.)
Съдът намира, че по делото се установи, че между страните е сключен валиден
писмен договор за наем от 03.11.2022г., което е обявено и за ненуждаещо се от доказване
между страните, по силата на който ищецът е отдал под наем на ответното дружество за
временно и възмездно ползване недвижим имот - магазин № 1 с площ от 51,08 кв м.,
находящ се в гр. Б...... като договорът е сключен за срок от 1 година, считано от 03.11.2022г.
и наемната цена е в размер на 100, 00 лв. месечно, която е заплаща от 1-во до 5-то число на
текущия месец в брой (чл.2, ал.2).. Установи се и от представения и приет приемо-
предавателен протокол, че ползването е предадено на наемателя, както и вида, в който е
12
предоставено помещението.
Предвид изложеното съдът намира, че ищецът е изпълнил задължението си да
отстъпи ползването на наетия недвижим имот на ответника.
Възраженията на ответника са, че не дължи наем за месец април 2023г., тъй като
същият е платен, както и наем да м. май 2023г., тъй като договорът е прекратен на
01.05.2023г. след като е освободил помещението и е предал ключовете на наемодателя.
Спорно обстоятелство по делото е дали договорът за наем е бил прекратен преди
изтичането на уговорения краен срок на договора, респ. дължи ли наемателят
претендираната от него наемна цена след 01.05.2023г.
ЗЗД не регламентира изрична възможност договорът за наем с определен срок да
бъде прекратен въз основа на едностранно изявление на наемателя или наемодателя така,
както това е уредено в чл. 238 ЗЗД по отношение на договор за наем без определен срок.
Независимо от това обаче според съдебната практика, включително и решение № 67 от
28.01.2002 г. по гр. д. № 968/2001 г. на ВКС, V г. о., е прието, че разпоредбата на чл. 238 от
ЗЗД е диспозитивна и извежданият от нея по аргумент за противното извод за това, че при
срочните договори за наем, прекратяването им чрез отказ от договора с предизвестие е
невъзможен, е също по своята същност диспозитивно правило. А като такова, то също може
да търпи валидно отклонения, само, ако са изрично уговорени между страните. Срочният
договор за наем също, подобно на безсрочния договор за наем, може да бъде прекратен с
предизвестие /отказ от договора с предизвестие/, но само ако тази възможност е изрично
уговорена в срочния договор за наем. В процесния срочен договор за наем страните са
предвидили възможността за всяка от страните едностранно да го прекрати с едномесечно
писмено предизвестие.
С решение № 42/11.05.2015 г. по т. д. № 1357/2013 г. на ВКС, I т. о., е прието, че на
основание чл. 20а, ал. 2 ЗЗД прекратяването на двустранни договори се извършва по
взаимно съгласие на страните, на основанията, установени в закона или тези, предвидени в
договора, при условие, че последните не противоречат на императивните норми или на
добрите нрави. Основанията за прекратяване на договора са фактите, с настъпването на
които се преустановява действието му. Преценката за основанието, на което е прекратен
договорът, се прави във всеки отделен случай въз основа на доказване на наведените
обстоятелства, от осъществяването на които се твърди, че са настъпили правните последици
на прекратяване на договора. Общо съгласие за прекратяване на договора ще е налице и в
случай на доказани от страната, която се позовава на последиците на прекратяването, факти,
с настъпването на които законът свързва преустановяване действието на правоотношението.
Следователно наемателят няма да дължи заплащане на наемната цена за наетия недвижим
имот за периода след отправено от него изявление за прекратяване на срочен наемен договор
и връщане на вещта, ако наемодателят изрично или с конклудентни действия се е съгласил
облигационната връзка между страните да бъде прекратена.
В случая, в договора страните, в отклонение от диспозитивната законова
регламентация на срока за предизвестие, са уговорили такъв от един месец, предвид което
именно тази взаимна уговорка е релевантна при упражняване на това право. Няма спор по
делото, че ответникът не е отправил писмено едномесечно предизвестие за прекратяване на
договора.
Именно на това основание ищецът-наемодател поддържа, че договорът не е
прекратен при спазване на уговореното в договора и претендира наечм след 01.05.2023г.,
макар да сочи сам, че ответникът е освободил имота на 01.05.2023г.
Действително, след като ответникът не е спазил уговореното в договора и не е
изпратил едномесечно писмено предизвестие, то не би могло да се приеме, че към
01.05.2023г. договорът е прекратен, независимо, че същият сам е напуснал отдадения под
13
наем имот и не го е ползвал след тази дата. От показанията на свидетеля Т.....който живее на
семейни начала с управителката на ответното дружество, се установява, че именно той е
разговарял с наемодателя през месец април, заявил му, че имота ще бъде освободен, както и
че след това ищецът го е блокирал на телефона, поради което пъхнал на 01.05.2023г. ключа
под вратата. На първо място следва да се отбележи, че в трайната си практика ВКС приема,
че самият факт на родствена, семейна или друга връзка със страната не е предпоставка,
достатъчна, за да дискредитира свидетелските показания и да послужи за основание същите
да не бъдат ползвани от съда при изграждане на изводите за фактите поради евентуалната
заинтересованост на свидетеля от изхода на делото. Така напр. с Решение № 118 от
11.01.2021 г. на ВКС по гр. д. № 665/2020 г., II г. о., ГК, се приема, че всяко лице, извън
посочените в чл. 166 ГПК, дори и да е заинтересовано от изхода на делото, може да бъде
свидетел. В такава хипотеза съдът не може да игнорира допустимите и относими към факти
от спорното право показания на свидетеля само поради неговата заинтересованост, а е
задължен да прецени достоверността им, чрез цялостна съпоставка на всички доказателства
по делото. Следователно, с доказателствена стойност се ползват и показанията на лицата по
чл. 172 ГПК и само близката родствена връзка със страната, посочила ги като свидетел, не е
основание за отричане достоверността на изнесеното от тези лица. В случая съдът намира,
че показанията на свидетеля Трендафилов са достоверни, доколкото същият добросъвестно
излага възприетото от него лично, като дори в ущърб на ответника признава, че при
напускането е имало дупчици по стените, част от които не са възстановени. В тази връзка
съдът кредитира показанията на свидетеля. Независимо от това следва да се отбележи, че
устното заявление, че се прекратява договора за наем е в противоречие с уговореното
писмено едномесечно предизвестие за това, като едновременно с това ключовете не са
предадени на наемодателя лично, а са пъхнати под вратата, нито пък помещението е
предадено според изискванията на договора с приемо-предавателен протокол. Към дата
01.05.2023г. липсват доказателства наемодателят да се е съгласил за прекратяване на
договора, поради което съдът намира, че към тази дата договорът не е бил прекратен.
Независимо от изложеното обаче се установи от всички събрани по делото
доказателства-гласни и писмени, както и от приложеното ч.гр.д. № 1144/2023г., че след
освобождаване на наетия имот наемодателят е влязъл в него, констаирал е вреди, заплатил
си е останалите дължими суми за ел. енергия и ВИК услуги, както и е предявил на
30.05.2023г. заявление за издаване на заповед за изпълнение, в което е изложил твърдения,
че на 01.05.2023г. наемателят е освободил отдаденото под наем помещение, без да е спазил
изискването на чл. 5, ал. 2 от Договора и да е отправил едномесечно предизвестие за
прекратяване. От показанията на свидетеля Попатанасов, воден от ищеца се установява, че
същият е влязъл в наетия имот през пролетта на 2023г. и е видял, че са останали дупки от
стените след сваляне на стелажите от наемателя, както и че след това наемодателят е
ремонтирал същия, включително и че имотът е бил отдаден под наем на друго лице. В тази
насока са и показанията на свидетеля Т....... който сочи, че след напускането им имотът е
отдаден отново под наем на цветарски магазин, което е виждал лично.
Съдът намира, че след като наемодателят е влязъл в имота си, т.е. владението му е
върнато, след като е предприел заплащане на дължимите суми за ел. енергия и вода, както и
че след като сам на 30.05.2023г. е претендирал всички суми до края на срока на договора,
както и суми за обезщетение на вреди, които по начало се претендират след прекратяване на
договор, след като е отдал имота на друг наемател, то договорът за наем следва да се счете
за прекратен към датата на подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение на
парично задължение-30.05.2023г. /макар и да липсват данни за едномесечно предизвестие/.
Същият е претендирал в заявлението, както и в настоящата искова молба всички наеми до
края на срока на договора /макар към датата на подаване на заявлението да не са настъпили
падежите на вноските за месеците от м. 06 до м. 11.2023г. с твърдение, че наемателят не бил
изпратил едномесечно писмено предизвестие. Независимо, че ищецът се е опитал
14
завоалирано да твърди, че договорът не е прекратен по предвидения в договора ред, след
като сам претендира всички наемни вноски с ненастъпил падеж накуп, то следва да се
приеме, че именно от този момент е счел договора за прекратен, като се е опитал да избегне
липсата на клауза в договора за заплащане на неустойка при предсрочното му прекратяване.
Предвид изложеното съдът намира, че процесният договор за наем е прекратен най-
късно на 30.05.2023г. с подаване от наемодателя на заявлението за издаване на заповед за
изпълнение на парично задължение. На практика с предаването на ключовете от процесния
имот, влизане на наемодателя с него, установяване на вреди и предприемане на действия за
ремонт и след това отдаването му под наем на друг наемател, е извършено и правното
предаване на наетата вещ по смисъла на чл. 230, ал.1 от ЗЗД. От този момент вещта е била
върната на нейния собственик, а наемателя е преустановил окончателно владението и
ползването върху нея, като за наемателя е отпаднало и задължението за заплащането на
уговорената наемна цена, след този момент. Наемодателят е приел имота по този начин и се
е съгласил договора за наем да бъде прекратен, макар и не по договорения между страните
начин/ с предизвестие от един месец/. Безспорно е, че задължението по договора за
едномесечно писмено предизвестие не е изпълнено, както и не е съставен приемо-
предавателен протокол при предаване на ключовете от имота на наемодателя. Въпреки
неизпълнението на задълженията обаче не може да се сподели тезата на ищеца, че договорът
за наем продължавал да обвързва страните до края на срока му и той е изправна страна по
договора. След приемането на ключовете от страна на ответника, след влизането му в имота
и ремонтирането му, както и в последствие отдаването му под наем на друг наемател,
последният няма как да изпълнява задълженията си по договора за наем.
Наемателят дължи заплащане на наемната цена за наетия недвижим имот дори, ако
фактически не го е ползвал, за периода, в който наемният договор не е бил прекратен на
основания, посочени в договора, или уредени от закона – в този смисъл Решение
№97/23.07.2013г. по т.д.№73/2012г. на ВКС, І т.о. В конкретния случай се установява, че
процесния период е прекратен на 30.05.2023г., поради което ответникът дължи наемни
вноски и за м. май- 2023г.
Ищецът претендира по установителния иск сумата от 200, 00 лв. /двеста лева/,
представляващи незаплатен наем за периода от 01.04.2023г до 29.05.2023г, дължим на
основание, сключен между страните Договор за наем на недвижим имот от 03.11.2022г.,
съгласно който в качеството си на наемодател ищецът е предоставил на ответното дружество
наемател - помещение- магазин №1/едно/ с площ от 51.08 кв.м., находящ се на
административен адрес - гр.Б.......за срок от една година и месечен наем в размер на 100, 00
лв. и съгласно който дължимия месечен наем следва да се заплаща от първо до пето число на
текущия месец в брой.
С оглед горните изводи, че между страните е възникнало валидно наемно
правоотношение от 03.11.2022г., че наетият имот е предаден на наемателя и че договорът за
наем се счита прекратен едва от 30.05.2023г., то наемателят дължи заплащане на уговорения
месечен наем до м. май 2023г. включително. Без значение е, че през м. май същият е
напуснал имота, доколкото наемателят дължи заплащане на наемната цена за наетия
недвижим имот дори, ако фактически не го е ползвал, за периода, в който наемният договор
не е бил прекратен на основания, посочени в договора, или уредени от закона – в този
смисъл Решение №97/23.07.2013г. по т.д.№73/2012г. на ВКС, І т.о.
Възраженията на ответника са, че е заплатил наема за м. април 2023г. като е
представил и платежни нареждания. Установи се по делото от представените платежни
нареждания, че ответното дружество е превело на ищеца на 06.03.2023г. сумата от 100,00 лв.
с посочено основание-наем за м. март и на 05.04.2023г. е превело сумата от 100, 00 лв.-с
основание наем на магазин за месец март. Видно от писмо от 08.01.2025г. от Юробанк
България АД със същото е удостоверено, че Й. Р...... Г. е титуляр на сметката, посочена в
15
платежните нареждания, както и че за месеците март и април 2023г. по сметката са
постъпили преводи с наредител „Костова-9094“ ЕООД. Съдът намира, че с представените
вносни бележки ответникът доказа, че наемът за м. април е заплатен на 05.04.2023г.
Действително в платежното нареждане от тази дата е посочено наем за м. март, но съдът
констатира, че на 06.03.2023г. наемът за месец март е платен. Липсват каквито и да било
твърдения от наемодателя-ищец, че наемите за предходните месеци не са заплатени.
Недопустимо е съдът да изследва и въвежда спорни факти, без такива твърдения да са
налице от някоя от страните по делото, поради което и съдът не кредитира заключението на
вещото лице С. Т. в частта, в която е отнесла внесената сума за наем на 05.04.2023г. за
погасяване на наем от м. януари 2023г. С оглед изложеното, след като до м. март
включително няма твърдения наемът да не е заплащан, то внесената сума в размер на 100, 00
лв. на 05.04.2023г. представлява наем за м. април. Предвид изложеното съдът намира искът
на ищеца за заплащане на наемна вноска за м. април 2023г. за неоснователен.
Ответникът не е ангажирал доказателства, че е заплатен наемът за м. май 2023г.,
който според съда се дължи предвид прекратяване на договора едва на 30.05.2023г., тъй като
същият се е дължал от 01. До 05.-то число за текущия месец. С оглед изложеното искът за
установяване, че ответникът дължи сумата от 100, 00 лв.-наемна вноска за м. май 2023г. за
основателен, поради което в тази част следва да бъде уважен.
Ищецът е претендирал и законна лихва от датата на подаване на заявлението по чл.
410 ГПК, която е и присъдена със заповедта. Съгласно разпоредбата на чл. 422, ал. 1 ГПК
искът за съществуване на вземането се смята предявен от момента на подаване на
заявлението за издаване на заповед за изпълнение - в случая от 30.05.2023г., поради което
ответникът дължи законната лихва, върху главницата от 100, 00 лв., считано от 30.05.2023 г.
до изплащане на вземането.
По предявения иск с правно основание чл. 422 от ГПК, във връзка с чл. 415, ал. 1 от
ГПК, във връзка с чл. 410 от ГПК във вр. с чл. 92 ЗЗД, за сумата в размер на 25, 50 лева -
дължима неустойка за незаплатен в срок месечен наем за м. април и месец май 2023г., от
която сумата от 12, 50 лв.-дължима неустойка за незаплатен в срок месечен наем за м.
април/2023г., изчислена съгласно чл.2, ал.4 от Договора за наем от 03.11.2022г, изчислена за
периода от 05.04.2023г. до 30.05.2023г. и сумата от 13, 00 лева - дължима неустойка за
незаплатен в срок месечен наем за м. май /2023г., изчислена съгласно чл.2, ал.4 от Договора
за наем от 03.11.2022г., изчислена за периода от 05.05.2023г. до 30.05.2023г.;
Чл.92 ал.1 от ЗЗД сочи, че неустойката обезпечава изпълнението на задължението и
служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.
Възникването на предявеното спорно акцесорно материално право се обуславя от
наличието на действително облигационно правоотношение по договор за наем,
неизпълнение от страна на наемателят точно във времево отношение поетото договорно
задължение да заплаща месечна наемна цена в уговорения срок и наличие на уговорена
мораторна неустойка в претендирания размер или процентно изражение. Ищецът следва да
установи първата и третата материална предпоставка, а ответникът, че е изпълнил поетите в
процесния договор правни задължения в уговорения срок, респ.правоизключващите,
правопогасяващи или правоотлагащи възражения. Както бе посочено между страните е
съществувало облигационно правоотношение, по силата на което ищеца е предоставил под
наем на ответното дружество процесния недвижим имот. Срокът за заплащане на наемната
цена е бил уговорен да бъде заплащан предварително за всеки календарен месец в срок от
01-во до 05-то число на текущия месец.
Ответното дружество не оспорва, че е уговорена в чл.2, ал.4 от Договора - при забава
в плащането на наема с повече от 10 дни Наемателят се задължава да заплаща неустойка в
размер на 0.5 % от дължимата сума за всеки просрочен ден. Неговите възражения са, че
наемите са платени, поради което не дължи неустойка.
16
По начало е несъмнено, че нарушаването на съществена договорна уговорка от някоя
от страните води до възникване на отговорност за нея, която може да има различни
проявления - предвидени в договора или произтичащи от общите правила, заложени в ТЗ и
ЗЗД, включително възможността на изправната страна да търси обезщетение под формата на
неустойка, както е в случая. Съществена предпоставка за задействане на механизма на
договорната отговорност е да е налице действително, виновно неизпълнение на едната
страна, на което страната, желаеща да се ползва от защита, да противопостави изправност.
Действително по делото се установи, че наемът за м. април 2023г. е платен, поради
което съдът намира, че на ищецът не се дължи неустойка за този месец, поради което искът
за установяване дължимост на сумата от 12, 50 лв.-дължима неустойка за незаплатен в срок
месечен наем за м. април/2023г., изчислена съгласно чл.2, ал.4 от Договора за наем от
03.11.2022г., изчислена за периода от 05.04.2023г. до 30.05.2023г. е неоснователен и следва да
бъде отхвърлен.
Относно претенцията за неустойка за сумата от 13, 00 лева - дължима неустойка за
незаплатен в срок месечен наем за м. май /2023г., изчислена съгласно чл.2, ал.4 от Договора
за наем от 03.11.2022г., изчислена за периода от 05.05.2023г. до 30.05.2023г.
Тези предпоставки в случая са осъществени. Поведението на ищеца, като страна по
договора, както вече се посочи, е в съгласие с клаузите на същия и той е изправна страна.
Ответникът, чието неизпълнение е виновно – не се установи наличие на основателна
причина за неизпълнението – следва да понесе предвидената в договора санкция, под
формата на неустойка, която страните, в са предвидили - при забава дължи неустойка в
размер на 0. 5 % от дължимата сума за всеки просрочен ден.
Наемателят – ответник в производството, не е изпълнил задълженията си да заплати
на ищеца-наемодател, месечния наем за месец май 2023г., който е в размер на 100, 00 лв.
Падежът на задължението е до 05-то число на текущия месец, като е договорено, че при
забава с повече от 10 дни се дължи неустойка.
Вземането за неустойка става изискуемо при виновно неизпълнение на договорно
задължение. В този смисъл на база договорното правоотношение се развива вторично
санкционно правоотношение. За да бъде основателна претенцията за заплащане на
неустойка, кредиторът следва да докаже само фактът на неизпълнението. Той не е длъжен да
доказва, че е претърпял вреди, нито техния размер, като такава се дължи и без да са
настъпили вреди. Това е така, защото посредством неустойката страните по договора
предварително определят размера на обезщетението за предполагаемите вреди, които
съобразно разпоредбата на чл. 92 ЗЗД не е нужно да се доказват.
Предвид изложеното съдът намира, че ответникът дължи на ищеца неустойка за
незаплатен наем за м. май. Относно нейния размер. Ищецът претендира неустойка за
периода от 05.05.2023г. до 30.05.2023г. Следва да се има предвид и че е уговорено месечния
наем да се заплаща до 05-то число на текущия месец. С оглед изложеното считано от
06.05.2023г. ответникът е в забава за плащане на наема за м. Май, полади което искът за
05.05.2023г. е неоснователен. Видно от изготвеното даключение на вещото лице С. Т.,
дължимата неустойка за незаплатен наем за м. май 2023г. за периода от 06.05.2023г. до
30.05.2023г. е в размер на 12, 50 лв. за 25 дни.
Предвид изложеното искът за неустойка за неплатен наем за м. май следва да се
уважи за сумата от 12, 50 лв. и се отхвърли за дата 05.05.2023г. и за разликата над 12, 50 лв.
до претендираната сума от 13, 00 лв.
По предявения установителен иск с правно основание чл. 422 от ГПК, във връзка с
чл. 415, ал. 1 от ГПК, във връзка с чл. 410 от ГПК във вр. с чл. 79 ЗЗД за сумата от 89,76 лева,
представляваща дължима сума за ползвана ел.енергия за периода от 21.02.2023г до
22.03.2023г., сумата от 71, 18 лева, представляваща дължима сума за ползвана ел.енергия за
17
периода от 23.03.2023г. до 21.04.2023г., за сумата в размер на 19, 00 лева - такса за
възстановяване на ел. захранването в обекта, сумата в размер общо на 13,22 лева,
представляваща дължими суми за ВиК.
По отношение на консумативните разходи съдът съобрази, че принципната им
дължимост от наемателя следва, както от разпоредбата на чл. 232, ал. 2 ЗЗД, предвиждаща
задължението му за заплащане на разходите, свързани с ползването на вещта (какъвто
характер безспорно имат разходите на електроенергия, за вода,), така и от клаузите на чл.4,
ал.2, съгласно които наемателят е длъжен редовно до заплаща в определения срок на
съответните служби и лица таксите за ток, телефон, вода, парно, стълбищни такси, както и
всички други разходи, свързани с ползването на имота, включително евентуални такси за
поддържане на целия комплекс. Няма спор по делото и е обявено за ненуждаещо се от
доказване, че сумите от 89,76 лева, представляваща дължима сума за ползвана ел.енергия за
периода от 21.02.2023г до 22.03.2023г., сумата от 71, 18 лева, представляваща дължима сума
за ползвана ел.енергия за периода от 23.03.2023г. до 21.04.2023г., за сумата в размер на 19, 00
лева - такса за възстановяване на ел. захранването в обекта, сумата в размер общо на 13,22
лева, представляваща дължими суми за ВиК са заплатени от ищеца, което е видно и от
представените по делото разписки, като се установява и от показанията на свидетеля
Трендафилов, че не са ги заплатили, тъй като ищецът отказал да върне депозита.
Предвид изложеното съдът намира, че ответникът е останал задължен за тези суми,
които са платени от наемодателя, поради което е основателно искането за присъждането им.
От страна на ответника е сторено възражение за прихващане, което е прието за
съвместно разглеждане, а именно : прихващане в случай на уважаване на исковете за
заплащане на сумата от общо 193, 16 лв. за заплатени ВИК услуги и ел. енергия да се
извърши прихващане със сумата от 100, 00 лв., представляваща внесен депозит съгласно чл.
2, ал. 1 от Договор за наем от 03.11.2022г.
Предвид сбъдването на вътрешнопроцесуалното условие, под което е предявено,
следва да бъде разгледано своевременно направеното от ответника в писмения отговор по
чл. 131 ГПК евентуално възражение за прихващане с негово насрещно вземане в размер на
100, 00 лв.
Предпоставките за валидно упражняване на правото на прихващане са: 1) да са
налице две еднородни вземания, 2) те да са насрещни, 3) активното вземане да е изискуемо и
4) активното вземане да е ликвидно. Извършеното в процеса, т. нар. "съдебно прихващане",
изявление за прихващане е под условие, че предявеното с иска вземане ще бъде уважено
(Тълкувателно решение № 2 от 18.03.2022 г. по тълк. д. № 2/2020 г. на Върховен касационен
съд, ОСГТК).
В случая се установи видно от чл. 2, ал. 3 на същия член, че при подписване на
настоящия Договор Наемателят е заплатил депозит в размер на един наем /100, 00 лв./, за
получаването на които договора служи като разписка, като същото не се и оспорва от
наемодателя. Депозитът обезпечава грижливото и добросъвестно ползване на имота и за
отстраняване на липси и повреди (ако има такива), причинени виновно от Наемателя.
Наемодателят може да прихваща от депозита дължими суми след прекратяване на Договора.
Наемодателят ще върне депозита след прекратяване на Договора, при условие, че
Наемателят няма задължения към Наемодателя.
При прекратяване на договора за наем за наемодателят възниква задължение да върне
получения депозит при условие, че са погасени задълженията на наемателя. Депозитът
служи като обезпечение за разходи извършени от наемодателя за сметка на наемателя –
разходи за ел. енергия и ВиК услуги ползвани по време на договора за наем в имота, както и
за възстановяване на причинени от наемателя щети в имота. В случая както прие съдът
договорът е прекратен, като депозита не е върнат. Наемодателят е заплатил разходите за
ВИК и ул. енергия, които претендира с исковата молба, т.е. същият сам не е приспаднал
18
заплатените суми от внесения депозит. Следователно ответникът има право да му бъде
върнат депозита и за него съществува насрещно вземане срещу наемодателя. Вземанията са
еднородни, доколкото имат за обект парична сума. Освен това двете вземания са изискуеми,
а ликвидността им е установена в рамките на процеса предвид констатациите на настоящата
инстанция. Възражението за прихващане е направено от страна на ищеца в настоящото
производство, ответник по иска.
Прихващането се извършва чрез изявление на едната страна, отправено до другата,
като то не може да бъде направено под срок или под условие, освен под условието, че
предявеното пред съд вземане ще бъде уважено. В настоящия случай липсват данни
изявлението да е направено извънсъдебно, поради което преценката дали е упражнено
валидно възражение за прихващане следва да бъде направена към момента на отправянето
на изявлението в настоящия процес. Предвид изложените по-горе мотиви към момента на
отправянето на волеизявлението за прихващане страните по настоящото дело са имали две
насрещни вземания една спрямо друга, които имат за предмет пари, като активното вземане
е било изискуемо и ликвидно. Неговата ликвидност се установява в рамките на настоящия
процес, но настоящото съдебно решение има само установително действие в рамките на
отношенията между страните, а не и конститувино по отношение на характеристиката
ликвидност на вземането. Двете насрещни вземания се смятат погасени до размера на
помалкото от тях от деня, в който прихващането е могло да се извърши - чл. 104, ал. 2 ЗЗД
(Решение № 50160 от 13.02.2023 г. по т. д. № 1391/2021 г. на Върховен касационен съд, 2ро
тър. отделение), като съгласно задължителната практика на ВКС, обективирана в
Тълкувателно решение № 2 от 18.03.2022 г. по тълк. д. № 2/2020 г. на Върховен касационен
съд, ОСГТК при съдебно прихващане погасителният ефект също настъпва с обратно
действие от момента, в който прихващането е можело да се извърши, макар и ликвидността
да се установява чрез съдебното решение. По настоящото дело се установи, че най-ранният
момент, в който е можело да се извърши прихващане е деня на прекратяване на наемния
договор– 30.05.2023 г., поради което следва да бъде зачетено действието на извършеното
прихващане с обратно действие от този момент.
Предвид изложеното възражението за прихващане е основателно, като искът за
установяване дължимост на суми, платени от ищеца за ВИК и ел. енергия следва да бъде
уважен до сумата от 93, 16 лв. и отхвърлен като погасен чрез прихващане с насрещно
вземане на ответника за сумата от 100, 00 лв.
По установителния иск с правно основание чл. чл. 422 от ГПК, във връзка с чл. 415,
ал. 1 от ГПК, във връзка с чл. 410 от ГПК във вр. с чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД за сумата от 1550,
00 лв. /съобразно допуснатото изменение в съдебно заседание/, представляваща вложени
сума за възстановяване на имота във вида, в който е бил към момента на предаването му на
Наемателя.
Както се прие, между страните е съществувало валидно наемно правоотношение на
основание договор за наем от 03.11.2022г., който е прекратен на 30.05.2023г.
При липса на друга уговорка между страните и на основание чл. 230, ал. 1 ЗЗД
наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което
е наета, а наемателят е длъжен да върне вещта, както и да заплати обезщетение за вредите,
причинени през време на ползването от вещта, освен ако докаже, че те се дължат на
причина, за която той не отговаря, предвид нормата на чл. 233, ал. 1, изр. 1 и 2 ЗЗД. По
силата на чл. 233, ал. 1, изр. последно ЗЗД до доказване на противното се предполага, че
вещта е била приета в добро състояние.
Ищецът е изпълнил задължението си по договора да предаде на ответника наетия
имот, като до 01.05.2023 г. последният е бил ползван по предназначение, поради което с
оглед липсата на спор между страните и на основание чл. 233, ал. 1, изр. 4 ЗЗД следва да се
приеме, че имотът е бил предаден на наемателя в добро състояние, което се установява и от
19
представения по делото приемо-предавателен протокол.
Според приетото от настоящия съдебен състав процесния договор е бил прекратен на
30.05.2023г., като при прекратяване не е съставен приемо-предавателен протокол за
предаване на имота.
Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД наемателят дължи обезщетение за
вредите, причинени през време на ползването на вещта, освен ако докаже, че те се дължат на
причина, за която той не отговаря. Следователно вината на наемателя се предполага /арг. от
чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД/, като от страна на ответника по делото съдът намира, че не се
проведе обратно доказване. Нещо повече сам свидетелят, воден от ответника призна, че при
напускане на имота е имало по стените дупки от стелажите, които са били поставени на
стените и демонтирани при напускане на обекта. В тази насока са и показанията на
свидетеля Попатанасов, който сочи, че е влязъл в помащанеието през пролетта на 2023г. и е
видял по стените дупки от стелажите. Установи се, че същите са били на всяка от стените.
Действително според показанията на свидетеля Трендафилов, същият е тръгнал да ги
поправя, но след отказа да бъде върнат депозита е спрял поправката.
Ето защо и при приложение на неблагоприятните последици от правилата за
разпределение на доказателствената тежест съдът приема, че повредите по имота
/настъпването на които е безспорно по делото/ са били причинени от ответника по време на
действието на наемното правоотношение.
Спорните между страните въпроси са свързани с естеството на щетите, а именно дали
се касае за дребни повреди или за повреди от друго естество, техния обем и размера на
дължимото обезщетение.
Настоящият съдебен състав счита, че при неопроверганата презумпция за вина
обстоятелството дали повредите са дребни или не е без значение за спора, тъй като в
хипотезата на дребни повреди, свързани с нормалното поддържане и използване на вещта,
законът е възложил разноските за отстраняването им в тежест на наемателя – чл. 231, ал. 1
ЗЗД. Наемателят е длъжен да извърши сам тези поправки по време на действието на
наемното правоотношение. Същевременно наемодателят може да търси от наемателя
обезщетение за дребни повреди по чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД само след като вещта му се
предаде и ако наемателят не ги е отстранил преди това /наемателят стопанисва лошо наетия
имот, ако не отстрани такива повреди, предизвикани от обикновеното употребление, които
всъщност се дължат на неговото действие или на неговата небрежност/.
Следователно и при дребни повреди и при повреди от друго естество, налични след
прекратяване на договора за наем, задължението на наемателя е за парична престация.
Установи се от заключението на вещото лице по допусната и изслушана съдебно-
техническа експертиза, което при преценката му по реда на чл. 202 ГПК подлежи на
кредитиране, че стойността на строително-монтажните работи но шпакловане на стените, на
които е имало поставени щендери възлиза на 1 550, 00 лева без ДДС, от които 735, 00 лева за
труд и 815, 00 лева за материали, механизация и допълнителни разходи.
В контекста на изложеното съдът намира, че релевираната претенция е установена в
своето основание, като по делото не са налице факти и обстоятелства, обуславящи отпадане
на отговорността на ответника, както и доказателства за различен от твърдения от ищеца
обем на необходимите строително-монтажни работи за отстраняване на причинените вреди,
като в тази връзка следва бъде допълнено, че самото вещо лице сочи, че подхода да се
шпаклова цялата стена, вместо всяка дупчица поотделно и след това да се финишира е по-
лесен и по-евтин, като се е съобразила с общата площ на наетото помещения, естеството на
уврежданията, които обосновават извършването на претендираните ремонтни дейности,
както и обстоятелството, че наетата вещ следва да бъде върната в добро състояние, респ. в
състоянието, в което е била предадена /при отчитане на онези похабявания, които следват от
20
нормалното ползване/ – виж и чл. 51, ал. 1 ЗЗД. Във връзка с възраженията на ответника
дали именно ищецът си е възстановил имота и е заплащал ремонта, следва да се посочи, че е
достатъчно установяването на факта на настъпилата вреда във формата на увреждане на
наетото имущество, без да е нужно наемодателят да доказва, че е направил разходи за
поправката.
Обемът на отговорността при неизпълнение на договорно задължение се определя от
закона - той е в размер на действително причинените вреди /чл. 82 ЗЗД/, а обезщетението
трябва да съответства на това, което увреденият следва да разходва, за да възстанови
предхождащото увреждането състояние. Следователно меродавни са средните пазарни цени,
по които това възстановяване може да се извърши, включително тези, по които могат да се
закупят вещите, които са били унищожени, като бъде отчетено и тяхното овехтяване (;
Решение № 3833 от 27.06.2024 г. на СГС по в. гр. д. № 11034/2023 г.; Решение № 3832 от
27.06.2024 г. на СГС по в. гр. д. № 10849/2023 г.; Решение № 262979 от 20.09.2022 г. на СГС
по в. гр. д. № 3862/2021 г.; арг. и от Решение № 60135 от 15.11.2021 г. на ВКС по т. д. №
1821/2020 г., II т. о.; Решение № 105 от 9.09.2021 г. на ВКС по гр. д. № 2256/2020 г., IV г. о.;
Решение № 132 от 10.04.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1233/2011 г., II г. о.).
Дължимото обезщетение се съизмерява с размера на разходите, необходими за
отстраняване на нанесените вреди, като следва да се има предвид, че в случая е ирелевантно
дали ищецът е отстранил за своя сметка щетите преди подаване на исковата молба. В този
смисъл са ирелевантни доводите на ответника за липса на доказателства какви дейности са
извършени и в какъв обем, дали въобще такива са били извършвани, както и какви
материали и труд са вложени.
Предвид изложеното искът е изцяло основателен и следва да бъде уважен.
По осъдителния иск с правно основание чл. 232 ЗЗД, за сумата в размер на 500,00
лева, представляващ дължимия месечен наем за периода от 30.05.2023г до 01.11.2023г, ведно
със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба до
окончателното й изплащане.
Предявеният иск е процесуално допустим, налице са активно и пасивно
легитимирани страни и правен интерес от предявяване на иска.
В случая както се установи по-горе страните са били обвързани от валиден писмен
договор за наем от 03.11.2022г., като според приетото от съда по-горе, което е ненужно да се
приповтаря договорът е прекратен считано от 30.05.2023г.
Наемателят дължи заплащане на наемната цена за наетия недвижим имот само за
периода на действие на договора, предвид което е неоснователна претенцията му да бъде
осъден ответника да заплати сумата от 500,00 лева, представляващ дължимия месечен наем
за периода от 30.05.2023г. до 01.11.2023г.
Следва да се отбележи и че ищецът с твърденията си, че ответникът е напуснал имота
на 01.05.2023г., но не е спазил начина на прекратяване на договора, а именно чрез
едномесечно писмено предизвестие, всъщност по-скоро навежда на дължимост на сумата на
основание обезщетение за неспазен срок на договора, какъвто иск обаче не е предявяван,
нито пък в договора има подобна уговорка.
Предвид изложеното този иск следва да бъде отхвърлен изцяло като неоснователен.
Относно разноските:
Съгласно т. 12 от ТР №4/2013 г. от 18.06.2014 г. на ОСТГК на ВКС съдът, който
разглежда иска, предявен по реда на чл. 422, респ. чл. 415, ал. 1 ГПК, следва да се произнесе
за дължимостта на разноските, направени и в заповедното производство, като съобразно
изхода на спора разпредели отговорността за разноските както в исковото, така и в
заповедното производство.
21
С оглед изхода на спора право на разноски имат и двете страни.
Ищецът е претендирал заплащане от ответника на направените разноски, като е
представен списък по чл. 80 от ГПК.
За заповедното производство ищецът е внесъл държавна такса в размер на 37, 58 лв.,
изчислена съобразно размера на предявените с настоящата искова молба и останали след
частичното прекратяване на производството поради недопустимост и поради оттегляне,
претендирани суми, както и разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 300, 00 лв.
или общо сумата от 337, 58 лв. С оглед изхода на делото и съразмерно с уважената част от
исковата претенция в установителната й част на ищецът се дължат разноски в заповедното
производство в размер на 300, 54 лв., за които ответникът следва да бъде осъден да ги
заплати.
По отношение на разноските в исковото производство ищецът претендира сторените
разходи, за които са ангажирани доказателства за извършването им. Видно от представения
договор за правна защита и съдействие същият е заплатил адвокатско възнаграждение в
размер на 1200, 00, внесъл е държавна такса, като дължимата такава за останалите за
разглеждане искове е в размер на 231, 00 лв, внесъл е възнаграждения за вещи лица в размер
на 500, 00 лв. /ищецът не е представил доказателства, че е доплатил останалите за
доплащане възнаграждения за вещи лица в размер на 185, 00 лв., поради което същите не
следва да бъдат взети предвид/, следователно е сторил разноски в исковото производство в
размер общо на 1931, 00 лв. Съразмерно на уважената част от исковете ответникът следва да
бъде осъден да заплати на ищеца сумата от 1373, 29 лв.
От страна на ответника също е сторено искане за присъждане на разноски, като е
представен и списък по чл. 80 от ГПК. Видно от данните по делото ответникът не е сторил
разноски за адвокатско възнаграждение, доколкото такова е уговорено и заплатено в размер
на 500, 00 лв. Съразмерно на отхвърлената част от исковете му се дължат от ищеца разноски
на основание чл. 78, ал. 3 ГПК в размер на 144, 41 лв.
Воден от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПРЕКРАТЯВА производството по гр.д. № 2047/2023г. по описа на РС-Б..........в частта,
с която се иска признаване за установено, че ответникът дължи на ищеца законна лихва
върху всяка една сума за неустойки и платени суми за ел. енергия и ВиК, считано от датата
на депозиране на заявлението по чл.410 ГПК до окончателното изплащане на сумата,
респективно от датата на депозиране на настоящия иск до окончателното изплащане на
сумата, както и законна лихва върху сумата от 1550, 00 лв. от датата на депозиране на
исковата молба до окончателното изплащане на сумата, поради недопустимост.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на ответника „КОСТОВА-9094“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.С...........представлявано и
управлявано от едноличния си собственик и управител С.......Н...... К......че ДЪЛЖИ на Й. Р.
Г., ЕГН **********, с адрес: гр. Б.......... със съдебен адрес за призоваване и връчване на
съобщения - гр.Б......, следните суми, предмет на издадената заповед за изпълнение,
постановена по ч.гр.д. № 1144/2023г. по описа на Районен съд – гр. Б........ а именно:
-сумата от 100, 00 лв. /сто лева/, представляваща незаплатен наем за м. май.2023г,
дължим на основание, сключен между страните Договор за наем на недвижим имот от
03.11.2022г., съгласно който в качеството си на наемодател ищецът е предоставил на
ответното дружество наемател - помещение- магазин №1/едно/ с площ от 51.08 кв.м.,
находящ се на административен адрес - гр.Б.....за срок от една година, ведно с дължимата
законна лихва върху сумата, считано от датата на депозиране на заявлението по чл.410 ГПК-
22
30.05.2023г. до окончателното изплащане на сумата,
-сумата от 12, 50 лв., /дванадесет лева и петдесет стотинки/, представляваща дължима
неустойка за незаплатен в срок месечен наем за м. май /2023г., изчислена съгласно чл.2, ал.4
от Договора за наем от 03.11.2022г, за периода от 06.05.2023г до 30.05.2023г;
-сумата от 93, 16 лв. /деветдесет и три лева и шестнадесет стотинки/, представляваща
заплатени от наемодателя суми за ползвана ел.енергия за периода от 21.02.2023г. до
22.03.2023г., както и за периода от 23.03.2023г. до 21.04.2023г., такса за възстановяване на ел.
захранването в обекта, дължими суми за ВиК услуги за периода 22.02.2023.г- 28.03.2023г. и
за периода 28.04.2023г.- 18.04.2023г.,
- сумата от 1550, 00 лв. /хиляда петстотин и петдесет лева/, представляваща
обезщетение за причинени вреди и необходима за възстановяване на имота във вида, в който
е бил към момента на предаването му на Наемателя,
КАТО ОТХВЪРЛЯ като неоснователни предявените искове за сумата над 100, 00 лв.
до претендирания размер от 200, 00 лв. /за наем за м. април 2023г./, за сумата от 12, 50 лева -
дължима неустойка за незаплатен в срок месечен наем за м. април/2023г., изчислена съгласно
чл.2, ал.4 от Договора за наем от 03.11.2022г. за периода от 05.04.2023г до 30.05.2023г; за
сумата над 12, 50 лв. до 13, 00 лева за неустойка за м. май и за дата 05.05.2023г., както и за
сумата над 93, 16 лв. до претендирания общ размер от 193, 16 лв. като погасен чрез
прихващане с насрещното вземане на ответника срещу ищеца за сумата от 100, 00 лв.-
невърнат депозит.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от Й. Р. Г., ЕГН **********, с адрес:
гр.Б......със съдебен адрес за призоваване и връчване на съобщения - гр.........против
„КОСТОВА-9094“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. С.
представлявано и упра.......влявано от едноличния си собственик и управител С......
Н.....К....осъдителен иск за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата в размер на
500,00 лв. /петстотин лева/, представляващ дължимия месечен наем за периода от
30.05.2023г до 01.11.2023г., поради неспазено изискването на чл.5, ал.1 от Договора, ведно
със законната лихва върху сумата, считано от датата на депозиране на настоящата молба до
окончателното изплащане на сумата.
ОСЪЖДА „КОСТОВА-9094“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр.С...... представлявано и управлявано от едноличния си собственик и
управител..... С. Н..... К..... да заплати на Й. Р. Г., ЕГН **********, с адрес: гр.Б....... със
съдебен адрес за призоваване н връчване на съобщения - гр.Б......сумата от 300, 54 лв. /триста
лева и петдесет и четири стотинки/, представляваща сторени разноски в заповедното
производство съразмерно на уважената част от исковете и сумата от 1373, 29 лв. /хиляда
триста седемдесет и три лева и двадесет и девет стотинки/, представляваща сторени
разноски в исковото производство съразмерно на уважената част от исковете.
ОСЪЖДА Й. Р. Г., ЕГН **********, с адрес: гр. Б. със съдебен адрес за призоваване и
връчва....не на съобщения - гр.Б...... да заплати на „КОСТОВА-9094“ ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление гр.С..... представлявано и управлявано от едноличния
си собственик и управител С..... Н...К.... сумата от 144, 41 лв. /сто четиридесет и четири лева
и четиридесет и една стотинки/, представляваща сторени разноски в исковото производство
съразмерно на отхвърлената част от исковете.
На основание чл.259, ал.1 от ГПК, Решението може да се обжалва с въззивна жалба
пред Окръжен съд- гр. Б. в..... двуседмичен срок от връчването му на страните, а в частта, с
която производството по делото е прекратено има характер на определение и подлежи на
обжалване в седмичен срок от връчването му на страните с частна жалба пред ОС-Б....
На основание чл.7, ал.2 от ГПК копие от решението да се връчи на страните.
23
Съдия при Районен съд – Благоевград: _______________________
24