ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 550
гр. Перник, 13.08.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЕРНИК, ТРЕТИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в закрито заседание на тринадесети август през две хиляди
двадесет и пета година в следния състав:
Председател:КАЛИНА КР. ФИЛИПОВА
като разгледа докладваното от КАЛИНА КР. ФИЛИПОВА Гражданско дело
№ 20251700100097 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл.140 и сл. ГПК.
Образувано е по искова молба, депозирана от К. А. Г., ирландски гражданин,
роден на 18.12.1983 г. в гр. Д., чрез адвокат А. П. от САК, с предявен срещу Н. Р. Т.,
ЕГН: ********** осъдителен иск с правно основание чл.92 от ЗЗД за осъждане на
ответника да заплати на ищеца сумата в размер на 21 000 евро за периода 01.03.2024 г.-
28.04.202 г., представляваща уговорена съгласно чл. 5.3 от предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти от 16.01.2024 г. неустойка за забавено
изпълнение, ведно със законната лихва, считано от датата на депозиране на исковата
молба в съда до окончателното изплащане на задължението.
В исковата молба се твърди, че ищецът К. Г. бил собственик на следните
недвижими имоти –апартамент № 02 (D-6-A-02), находящ се на втори етаж във вх. А,
блок 6, в кв. ***, комплекс ***, м. ***, гр. Р., с идентификатор ***, с площ от 44.75
кв.м., придобит от него по силата на договор за покупко-продажба, обективиран в
нотариален акт № 199, том III, per. № 2004. дело № 585 от 2009 г. на нотариус С. К., и
апартамент № 01 (D-6-A-01), находящ се в същия комплекс, на втори етаж във вх. А,
блок 6, с идентификатор *** с площ от 45.01 кв.м., придобит по силата на договор за
покупко- продажба, обективиран в нотариален акт №***, том ***, per. № ***, дело №
*** от *** г. на нотариус С. К., Акт № *** г. и по наследство – съгласно констативен
нотариален акт №***, том *** per. № ***, дело №*** от *** г. на нотариус С. К..
Твърди се, че поради наличието на висящи съдебни спорове с „БЪЛГАРИЯ
ХОЛИДЕЙЗ“ ЕООД - дружеството, извършващо услугите по поддръжка и управление
на ваканционния комплекс - ***, в който недвижимите имоти, описани по-горе, се
намират, ищецът решил да пристъпи към продажбата на апартаментите.
Посредничество и съдействие при продажбата на апартаментите оказало дружеството
„БЪЛГАРИЯ ХОЛИДЕЙЗ“ ЕООД. В тази връзка, между К. А. Г., в качеството му на
тогавашен собственик на описаните по-горе два апартамента, „БЪЛГАРИЯ
ХОЛИДЕЙЗ“ ЕООД, ЕИК: *********, в качеството му на управител на ваканционния
комплекс, в който имотите се намират, и ответника Н. Р. Т., в качеството му на лице,
което желае да закупи имотите, е сключено тристранно споразумение от 14.11.2023 г.,
1
по силата на което страните уговарят задължението на продавача К. Г. да продаде
недвижимите имоти, желанието на Н. Т. да закупи имотите, както и правото на
„БЪЛГАРИЯ ХОЛИДЕЙЗ“ ЕООД да получи общо сумата в размер на 14 500,00 евро
(като част от продажната цена по бъдещата сделка по покупко-продажба), а след
получаването на сумата - да заличи вписаните възбрани в полза на посоченото
дружество, допуснати като обезпечителна мярка по гр.д. № 595/2023 г. по описа на PC
- Р. и по гр.д. № 1616/2022 г. по описа на PC - Р. и двете със страни- К. Г.- ответник и
„БЪЛГАРИЯ ХОЛИДЕЙЗ“ -ищец. На 16.01.2024 г. между ищеца К. Г. и ответника Н. Т.
е сключен предварителен договор за покупко-продажба на описаните по-горе два
апартамента, по силата на който продавачът К. Г. се задължава да прехвърли, а
купувачът Н. Т. да закупи процесиите имоти. По силата на така сключения
предварителен договор страните се задължават да сключат окончателен договор не по-
късно от 22.03.2024 г., както и да се явят в кантората на нотариус М. К. на 28.02.2024 г.
от 10:30 ч. за сключване на окончателен договор. Съгласно чл. 4.2.5 от договора,
купувачът се задължава да заплати сумата от 672,00 евро за снабдяване от страна на
продавача с необходимите за сделката документи. Сумата е платена в уговорения
между страните срок, за което представям доказателства - платежно нареждане.
Твърди, че въпреки готовността на продавача и ищец в настоящото производство К. Г.
за сключване на окончателен договор, такъв не е сключен в уговорения с
предварителния договор срок, като причината за това било изцяло поведението на
ответника. От страна на ищеца били осигурени всички необходими документи за
сключване на сделката по покупко- продажба на имотите. Продажбата на имотите е
осъществена на 12.07.2024 г., когато по силата на нот.акт № 28, том 3, per. № 4261,
дело № 405 от 2024 г. на нотариус М. К., с р-н на действие PC - Р., вписан в Служба по
вписванията - Р. с вх. Per. № 3507/ 12.07.2024 г., акт№ 78, том 13, процесиите имоти са
продадени от К. Г. на „АРТИС КРЕАНДИ“ ЕООД, ЕИК: *********, в което Н. Р. Т.
има качеството на управител и едноличен собственик на капитала. Със сключването на
договора за покупко-продажба на апартаментите, обективиран в цитирания по-горе
нотариален акт от 12.07.2024 г., предварителният договор от 16.01.2024 г. е прекратен,
доколкото имотите вече били прехвърлени на трето лице. Твърди, че съгласно чл. 5.3
от предварителния договор от 16.01.2024 г., в случай, че купувачът не изпълни
задължението си за сключване на окончателен договор до 28.02.2024 г., същият дължи
на продавача обезщетение за забава в размер на 0,5 % от продажната цена по чл. 2.1 от
договора за всеки ден на забава, но за не повече от 60 дни. След изтичане на
двумесечен срок, ако купувачът все още е в забава, продавачът има право да развали
договора с едностранно писмено изявление до купувача, както и да получи неустойка
в размер на 4 500,00 евро. Съгласно чл. 2.1 от предварителния договор продажната
цена била в размер на 70 000,00 евро (седемдесет хиляди евро). Твърди, че доколкото
окончателен договор за покупко-продажба не бил сключен в уговорения между
страните срок до 28.02.2024 г., считано от 01.03.2024 г. до 28.04.2024 г. за ищеца
възниква правото на начисляване на неустойката за забава на купувача-ответник на
основание чл. 5.3. от предварителния договор. Поддържа, че ищецът претендира от
ответника сумата от 350,00 евро на ден, представляващи 0,5 % от продажбата цена,
което формира сумата в общ размер на 21 000,00 евро (двадесет и един хиляди евро).
Моли се за уважаване на предявените искове и се претендират разноски.
В предоставения от разпоредбата на чл. 131 ГПК едномесечен срок, ответникът е
депозирал писмен отговор, с който исковата претенция е оспорена изцяло. Поддържа,
че по делото не са представени доказателства, установяващи правото на собственост
на ищеца по отношение на процесните недвижими имоти, като поддържа, че ищецът
2
имал задължения към трето лице -„БЪЛГАРИЯ ХОЛИДЕЙЗ“ ЕООД, в общ размер на
сумата от 14 500 евро, която купувачът следвало да преведе на посоченото трето лице
като част от уговорената продажна цена и навежда, че в полза на същото по гр. дело
№ 595/2023г. по описа на РС- Р. и по гр. дело № 1616/2022г. по описа на Районен съд-Р.
били наложени обезпечителни мерки-възбрана върху описаните недвижими имоти. Не
оспорва, че е подписал посоченото в исковата молба тристранно споразумение и
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, но поддържа, че и
двата документа били подписани от него на 16.01.2024 г. Оспорва неизпълнението на
задължението за подписване на окончателен договор за покупко-продажба на
процесните имоти в уговорения срок да е станало по вина на ответника, като
поддържа, че на 28.02.2024 г. ищецът не се явил в кантората на нотариуса без
уважителни причини. Поддържа, че ищецът не оспорва, че окончателен договор за
покупко –продажба на процесните имоти е бил сключен на 12.07.2024 г., за което
между страните имало уговорка, с която ищецът се съгласил. Релевира възражение за
нищожност на клаузата за неустойка поради противоречие с добрите нрави, а при
условията на евентуалност я оспорва като прекомерна. Алтернативно навежда, че
ищецът е неизправна страна по процесния предварителен договор, като е продал
описаните недвижими имоти на трето лице-„АРТИС КРЕАНДИ“ ЕООД, ЕИК:
*********, поради което и релевира възражение за прихващане на ищцовото вземане
със сумата в размер на 21 000 евро, представляваща неустойка за неизпълнение по
чл.5.2 от предварителния договор за покупко-продажба на недвижими имоти от
16.01.2024 г. на задължението на ищеца като продавач да прехвърли на ответника като
купувач в срок до 28.02.2024 г. собствеността върху описаните недвижими имоти.
Моли за отхвърляне на предявените искове.
Съдът, след като извърши служебна проверка по реда на чл. 140, ал. 1 ГПК на
редовността на исковата молба, както и на другите искания и възражения на страните
намира, че следва да се произнесе с определение по всички предварителни въпроси и
по допускане на доказателствата.
Съдът намира исковата молба за процесуално допустима.
Следва да бъдат приети като писмени доказателства представените с исковата
молба и отговора на исковата молба писмени доказателства, като допустими и
относими към предмета на спора.
Следва на основание чл.101 ГПК да бъдат дадени указания на ответника по
релевираното възражение за прихващане в едноседмичен срок от съобщаването да
уточни периода, за който претендира неустойка в размер на 21 000 евро на основание
чл.5.2 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от
16.01.2024 г., след което съдът ще се произнесе по приемането му за съвместно
разглеждане в настоящето производство. Следва да бъдат дадени на ответника
указания с писмена молба с препис за насрещната страна в едноседмичен срок от
съобщаването да посочи обстоятелствата, за които иска да му бъдат допуснати до
разпит двама свидетели при режим на довеждане, трите имена на лицата, както и дали
двамата свидетели ще бъдат разпитвани за едни и същи обстоятелства, след което
съдът ще се произнесе по това доказателствено искане. Следва да бъдат дадени на
ответника указания с писмена молба с препис за насрещната страна в едноседмичен
срок от съобщаването да посочи за доказването на какви обстоятелства претендира да
бъдат приложени към настоящето производство гр. дело №595 /2023г., частно гр. дело
№ 476/2023 г. и гр. дело №1616/2022 г.-всички по описа на Районен съд-Р., след което
съдът ще се произнесе по това доказателствено искане.
3
С оглед горното и на основание чл. 140 от ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 20.10.2025 г.
от 11.40 ч., за която дата да се призоват страните.
ОБЯВЯВА НА СТРАНИТЕ проекта на ДОКЛАД ПО ДЕЛОТО :
Предявен е осъдителен иск с правно основание чл.79 вр. чл.92 ал.1 ЗЗД.
- разпределение на доказателствената тежест – в доказателствена тежест на
ищеца е да установи при условията на пълно и главно доказване наличието на
облигационно отношение между него и ответника по валиден предварителен договор
за покупко-продажба на недвижими имоти, част от съдържанието на който е клауза,
предвиждащи заплащане на съответната неустойка, настъпване на предпоставките за
дължимост на същата и нейния размер, както и че клаузата е валидна и действителна.
В тежест на ответника е да докаже възраженията си, настъпване на
правоизключващи, правоунищожаващи или правопогасяващи факти, както и плащане.
ПРИЕМА представените с исковата молба и отговора на исковата молба писмени
доказателства.
УКАЗВА на основание чл.101 ГПК на ответника в едноседмичен срок от
съобщаването с писмена молба с препис за ищеца да уточни периода, за който
претендира неустойка в размер на 21 000 евро на основание чл.5.2 от предварителен
договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 16.01.2024 г., като го
предупреждава, че при неизпълнение на указанията искането за приемане за
съвместно разглеждане на заявеното възражение за прихващане ще бъде оставено без
уважение.
УКАЗВА на ответника с писмена молба с препис за насрещната страна в
едноседмичен срок от съобщаването да посочи обстоятелствата, за които иска да му
бъдат допуснати до разпит двама свидетели при режим на довеждане, трите имена на
лицата, както и дали двамата свидетели ще бъдат разпитвани за едни и същи
обстоятелства, след което съдът ще се произнесе по това доказателствено искане.
УКАЗВА на ответника с писмена молба с препис за насрещната страна в
едноседмичен срок от съобщаването да посочи за доказването на какви обстоятелства
иска да бъдат приложени към настоящето производство гр. дело №595 /2023г., частно
гр. дело № 476/2023 г. и гр. дело №1616/2022 г.-всички по описа на Районен съд-Р.,
след което съдът ще се произнесе по това доказателствено искане.
УКАЗВА на страните, че могат да вземат становище по дадените указания и
проекта на доклад най–късно в първото по делото заседание.
УКАЗВА на страните, че:
- съгласно чл. 40, ал. 1 ГПК страната, която живее или замине за повече от един
месец в чужбина е длъжна да посочи лице в седалището на съда, на което да се
връчват съобщенията – съдебен адресат, ако няма пълномощник по делото в РБ;
същото задължение имат и законният представител, попечителят и пълномощникът на
страната, а съгласно ал. 2 когато лицата по ал. 1 не посочат съдебен адресат, всички
съобщения се прилагат към делото и се смятат за връчени;- съгласно чл. 41 ГПК
страната, която отсъства повече от един месец от адреса, който е съобщила по делото
4
или на който веднъж е връчено съобщение, е длъжна да уведоми съда за новия си
адрес; същото задължение имат и законният представител, попечителят и
пълномощникът на страната, а съгласно ал. 2 при неизпълнение на задължението по
ал. 1 всички съобщения се прилагат към делото и се смятат за връчени;
- съгласно чл. 50, ал. 1 и 2 ГПК мястото на връчване на търговец и на юридическо
лице, което е вписано в съответния регистър, е последният посочен в регистъра адрес,
а ако лицето е напуснало адреса си и в регистъра не е вписан новият му адрес, всички
съобщения се прилагат по делото и се смятат за редовно връчени.
Съдът ПРИКАНВА страните към постигане на спогодба, като им разяснява, че
ако използват способите за медиация по Закона за медиацията ще направят по-малко
разноски по производството, като ще уредят по-бързо правния спор, предмет на
настоящото съдебно производство. До спогодба може да се достигне и по време на
процеса, като съдът може да я одобри ако не противоречи на закона или добрите
нрави, като с определение прекрати съдебното производство. При постигане на
спогодба, ищецът може да поиска да му бъде възстановена половината от внесената
държавна такса– чл. 78, ал. 9 от ГПК.
Съдът НАПЪТВА страните, че ако желаят могат да разрешат спора по
доброволен начин, чрез процедура по медиация, която дава възможност: да се спести
време; да се намалят разходите по разрешаването на спора; да бъде договорено от
страните решение на спора, което максимално да удовлетворява интересите и на двете
страни; да подобрите отношенията между страните, ако са важни за тях или се налага
да продължат. да запазите имиджа и тайните си; обичайно се изпълнява доброволно;
за да започнете медиация, няма значение на каква фаза е делото-медиация можете да
проведете както на първа, така и на втора инстанция.
За да поискате започването на медиация е достатъчно да се свържете с
координатор на Центъра за спогодби и медиация към Окръжен съд - Перник и Районен
съд – П..
ПРЕПИС от настоящето определение да се връчи на страните, като на ищеца
бъде връчен и препис от писмения отговор на ответника, ведно с приложенията към
него.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Съдия при Окръжен съд – Перник:_______________________
5