№ 3016
гр. Варна, 11.08.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 42 СЪСТАВ, в публично заседание на
единадесети юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Моника Жекова
при участието на секретаря Христина Ив. Христова
като разгледа докладваното от Моника Жекова Гражданско дело №
20243110106547 по описа за 2024 година
За да се произнесе взе предвид следното :
Ищцата Е. С. К. , ЕГН **********, с адрес ***, чрез пълномощника си - адвокат Р.
М., със съдебен адрес: ***, е сезирала РС Варна с искова молба, предявена против
ответницата Р. Г. М., ЕГН **********, с посочен настоящ адрес: ***. В титулната част на
исковата молба ищцата е посочила материалния интерес :сумата от 8314.85 лв.
Исковата си молба ищцата основава на следните твърдения:
На 15 август 2020 г. бил сключен Договор за наем между К. като наемодател и М.
като наемател, по силата на който наемодателят отдавал под наем собствения си недвижим
имот - двустаен апартамент ***, находящ се във ***, напълно обзаведен, описан в договора
за наем и в приемо-предавателния протокол към същия договор. На 17.08.2020 г. имотът бил
предаден на наемателя от наемодателя и бил изготвен подробен приемо-предавателен
протокол. В т. 6 на същия било указано, че оборудването и мебелировката на жилището са
нови /неупотребявани до него момент/. Договорът бил сключен за срок от 1 година и
продължаван двукратно. Последният действащ, срочен договор за наем между страните бил
от 22.07.2022 г., подписан преди изтичане на 1 годишния срок на действащия наемен
договор. Договорът бил сключен с определен срок - от 15.08.2022 г. до 15.08.2023г. Наемната
цена била 400 евро на месец, платими по посочена банкова сметка от 1-во до 5 -то число на
текущия месец.
Наемната цена била фиксирана за първите 6 месеца. След изтичане на този срок, на
осн. чл. 2.1.3 от договора наемодателят имал право да измени наемната цена при повишена
инфлация, което обстоятелство ищцата намира за ноторно, а и оповестено във всички
статистически данни за РБ за посочения период. Наемодателят сочи, че уведомил писмено
1
наемателя за актуализацията на цената във връзка с прогресиращата инфлация като
корекцията била минималната - 7,5 % от месечния наем, мярката била предприета по
отношение на всички наематели в жилищната сграда с общ наемодател-ищцата. На
т.нар.мярка ответницата реагирала негативно и заявила в писмен вид, че не е съгласна,
поради което и щяла да освободи жилището преди изтичане на срока, респ. прекратявала
договора за наем едностранно - отново преди изтичане на уговорения срок. Ищцата твърди,
че не бил проведен диалог, нямало насрещно предложение за запазване на договорните
отношения, липсвало съгласие на наемодателя за предсрочно прекратяване на договора.
Твърди се в исковата молба, че на 30.12.2022 г. договорът бил прекратен едностранно
от наемателя, без съгласието на наемодателя, като на същата дата били предадени ключовете
от жилището. Изготвен бил приемо-предавателен протокол, при напускането, в присъствие
на свидетели, придружен със снимки. Описани били щетите върху движимото имущество и
помещенията на основание чл. 7 от договора за наем. Въпреки краткия срок, през който
жилището било ползвано от наемателя, ищцата излага твърдението, че наетото жилище
било предадено в много лошо състояние, с умишлено нанесени повреди до степен, че да е
необходима подмяна на съществена част от обзавеждането и техниката, а не само
освежаване.
Сочи се още от ищцата, че намодателят задържал депозита, платен при сключване на
договора за наем в размер на 1564.66 лв. на основание чл. 2, ал. 6 от същия договор.
Намателят не бил компенсирал причинените щети, не бил заплатил дължимия наем
до края на срочния договор, респ. обезщетение за пропуснати ползи в размер на дължимата
сума за месеците, през които бил лишен от възможността да ползва жилището поради
неотложен ремонт и настоящото производство. Поради лошото състояние на жилището,
същото, според ищцата, се нуждаело от основен ремонт, за което незабавно били поискани
офертни цени и извършен оглед от специалисти. Ответникът бил нарушил уговореното
между страните в договора за наем: чл. 8, ал. 3 „наемателят е длъжен да уведомява
наемодателя за вредите, причинени умишлено или неволно“, което задължение не било
изпълнено; чл. 8, ал.4 : “ наемателят е длъжен да върне наетия обект в състоянието, в
което страните са подписали приемо-предавателния протокол съгласно чл. 7. Наемателят
има право при предсрочно прекратяване на договора за наем, да получи обекта във вида, в
който го е получил на 17.08.2020г. с приемо -предавателен протокол „. Съгласно чл. 9, ал. 5
- при нанесени щети на обекта, които са предизвикани от лошо стопанисване или
неподходящо ползване да извърши със свои средства ремонта на наетия обект.
За посочените неизпълнения, както и за предсрочното прекратяване на договора за
наем, сочи ищцата, че страните предвидили следните неустойки :
чл.12, ал.1, ал.2 и ал. 3 : „Наемателят дължи обезщетение за вредите причинени от
него по време на ползването на имота и дължи обезщетение и пр. „
Към датата на напускане на жилището,твърди ищцата, че останали неплатени
следните суми:
2
наемна вноска за м.12.2022 г. - 782.33 лв.
изразходвана вода с неплатена сметка за абонатен номер *** - 91.15 лв. за период от
м. 06.2022 - м.12.2022 г. /датата на освобождаване на имота/
неплатени сметки за ползвана ел.енергия за м. 11 и м. 12.2022 г. в размер както
следва: за м. 11 - 111.92 лв., а за м.12 - 59.28 лв.
Жилището било освободено, без да били върнати комплект ключове от бравите, за
което се наложило подмяна, с издадена от ключар фактура на стойност 233 лв., за което
наемателят подписал приемо-предаваретелен протокол.
Нанесените щети били установени по вид от проведената съдебно - оценителна
експертиза по ч.гр.д. № 3490/2023 г. по описа на РС Варна ,42-ри състав, в производство по
чл.207 ГПК. Вещо лице в присъствието на страните по делото установило наличието на
всички повреди в наетото жилище, в резултат на ползването му от отнетника. В.л. дало
стойност, оценка на щетата към датата на извършване на експертизата, като се съобразило
със средните пазарни цени към датата на изготвяне на заключението. Оценителната
експертиза приела, че нанесените щети са на стойност 6037.17 лв. След проведеното
производство по чл. 207 ГПК, жилището било ремонтирано и причинените повреди -
отстранени. Ремонтите работи и подмяна на обзавеждане /техника/ които били извършени
ищцата сочи по вид, а като стойност - приетите от СОЕ щети: 1 . Подова настилка - ламинат
-изцяло за смяна, повреден без възможност за ремонт в двете стаи - обща стойност на
материали и труд - заплатена сума за ремонт 1572 лв. - фактура **********/18.7.2023 г.; 2.
лайсна за ламинат полиран инокс -4 бр. 51 лв. - заплатена сума за ремонт- фактура
№**********/ не включена в предходната фактура/.3.кухненски плот - нарязан и обелен,
гардероб с разбита долна лайсна и поведени плъзгащи врати - закупуване, монтаж и
демонтаж на кухненски плот, изрязване на отвори за мивка и котлони, премахване на
водобранна лайсна и поставяне на, разглобяване на шкаф за хладилник и монтиране,
почистване на кухня от мазнини при монтаж и демонтаж, закупуване, кантиране и подмяна
на 2 бр. наранени кухненски врати, разглобяване на спалня за да се подготви за поставяне на
ламинат, разглобяване на гардероб с плъзгащи врати, закупуване на механизъм за долна
лайсна, сглобяване на гардероб в спалнята, демонтаж и монтаж на душ- кабина, закупуване
и монтаж на капак за тоалетна чиния - обща стойност за ремонт и замяна - заплатена сума за
ремонт - 3465.60 лв. - фактура 62/2.10.2023 г.; 4.капак на тоалетна чиния - 111.6 лв. / стойност
вкл. в предната фактура /; 5.претапициране на столове - 130 лв. с ДДС - фактура №
**********/6.8.2023 г.; 6. Подмяна на калъф за матрак - 164.70 лв., (като се имало предвид,
че на наемателя били дадени и подписани от него инструкции за ползване, които не били
спазени ) - фактура № 119/27.07.2023г.; 7. Шкурене, шпакловане и боядисване - 3438.60 лв.,
като стените били изцапани по начин, който не можел да бъде почистен без цялостно
боядисване (установено от вещото лице) - фактура 13/ 13.10.2023г.; 8. Закупуване на латекс,
грунд, шкурка - 311.44 лв.- фактура № **********/30.08.2023 г.; 9. Закупуване на велпапе,
тиксо, найлон - 48.70 лв. - фактура № от 1.8.2023 г., 10. Цялостно почистване / посочено в
договора за наем/ - 80 евро или 156.47лв.
3
При тези твърдения ищцата обобщава , че общо задължение на ответницата,
произтичащо от договора за наем от 22.07.2022 г. възлизало в размер на 10 597.79 лв., като
това била сумата без лихви и без пропуснати ползи.
Горните обстоятелства обуславяли и правния интерес на ищцата да потърси
неплатените суми по съдебен ред, както и да установи по надлежен начин вида на
причинените материални щети и стойността им.
При тези твърдения ищцата, пояснени и уточнени с допълнителна молба / л. 98-104/ е
сезирала РС Варна с искането да бъде постановено съдебно Решение, по силата на което :
-да бъде осъдена ответницата да заплати на ищцата ПАРИЧНИТЕ ВЗЕМАНИЯ,
произтичащи от договор за наем сключен на 22.08.2022 г. за отдаване под наем на недвижим
имот - апартамент ***, находящ се в *** /над ***, състоящ се от две стаи - дневна с
кухненски бокс, спалня, баня, тоалетна, както следва
СУМАТА от 1277.68 лв. представляваща неизплатени суми, произтичащи от договор
за наем от от 22.07.2022 г. , включващи неплатен наем, разходи за ел.енергия и вода и
подмяна на брава и ключове;
СУМАТА от 6037.17 лв. представляваща частична претенция от дължимите 9338.51
лв. (9320,11лв.-при първоначалния петитум), претърпени имуществени вреди в резултат
ползването на наетото имущество по силата на описания по-горе договор за наем. /
Частичната претенция се сочи, че представлява определената от в.л. стойност на
щетите към датата на изготвяне на експертизата по пера, а цялата сума представлявала
действително заплатените суми за отстраняване на нанесените от ответника щети .
законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба в
съда.
Конкретните щети ищцата е прецизирала в уточнителната си молба, посочила е
разходите които е направила за отстраняване на щетите, вложени материали, количества,
уточнила е периодите на неплатена ел.енергия и вода, количествата потребени и неплатени
вода и ел.енергия, броя наемни вноски неплатени от ответницата, прецизирала е петитумите
на исковете си и изразила становище относно това защо счита, че РС Варна следва да
разгледа исковете.
Претендира се заплащане и на сторените разноски по настоящото дело, както и в
производството по обезпечение на доказателства.
В подкрепа на твърденията и исканията ищцата е направила искания за събиране на
доказателства .
В проведеното по делото последно открито съдебно заседание от 11.07.2025 г. , след
изслушване и приобщаване на допълнителната СТЕ ищцата е предприела действие по
изменение на размера на претенцията си .
В протокола от последното по делото проведено открито съдебно заседание от
11.07.2025 г./ л. 269/ съдът на основание чл.214, ал.1 ГПК е допуснал изменение на
4
размера на предявения от Е. С. К., ЕГН **********, с адрес: ***, против ответницата Р. Г.
М., ЕГН ********** с посочен настоящ адрес: ***, иск да бъде постановено съдебно
Решение, по силата на което да бъде осъдена ответницата да заплати на ищцата сумата от
6037,17 лв. (шест хиляди и тридесет и седем лева и седемнадесет стотинки),
представляваща частична претенция от дължимите 9338,51 лв. - претърпени имуществени
вреди в резултат ползването на наетото имущество по силата на Договор за наем, сключен
на 22.08.2022 г. за отдаване под наем на недвижим имот - апартамент ***, находящ се в ***
(над ***), състоящ се от две стаи - дневна с кухненски бокс, спалня, баня, тоалетна,
като същият се счита за предявен от датата на подаване на исковата молба -
30.05.2024 г., за сумата от 6801,88 лв. (шест хиляди осемстотин и един лева и осемдесет и
осем стотинки), представляваща частична претенция от дължимите 9338,51 лв. -
претърпени имуществени вреди в резултат ползването на наетото имущество по силата на
Договор за наем, сключен на 22.08.2022 г. за отдаване под наем на недвижим имот -
апартамент ***, находящ се в *** (над ***), състоящ се от две стаи - дневна с кухненски
бокс, спалня, баня, тоалетна.
В СРОКА по чл. 131 ГПК, ответницата Р. Г. М., ЕГН **********, с постоянен адрес:
***, чрез процесуалния си представител адв. В. Е. П.-Д., вписана в ШАК с личен № *** със
служебен адрес ***, e-mail: ***. моб. ***, със съдебен адрес: *** - адв. В. П.-Д. е депозирала
писмен отговор.
Така предявеният осъдителен иск ответницата намира за допустим, но неоснователен,
поради следните съображения:
Ищцата е предявила иск за осъждане на ответницата да заплати сума в размер на
1277,68 лв., представляваща неизплатени суми, произтичащи от договор за наем от
15.08.2020 г. ,подновен с договор за наем от 21.07.2021 г. и договор за наем от 22.07.2022 г.,
включващи неплатен наем, разходи за ел. енергия и вода и подмяна на брава и ключове,
както и сума в размер на 6037,17 лв., представляваща частична претенция от дължимите
9320,11 лв., претърпени имуществени вреди по силата на описания по-горе договор за наем.
По делото били представени горепосочените три различни договора от различни
дати, като всеки един от тях представлявал самостоятелно облигационно правоотношение
между страните и ответницата намира за недопустимо същите да се възприемат като „един
договор“, който бил подновяван. Договорът от 31.07.2020 г. бил със срок на договора до
15.08.2021 г. /чл.3/ и този договор бил прекратил своето действие на тази дата. Следващият
договор от 21.07.2021 г. бил прекратил своето действие на 15.08.2022 г. - като към тези
договори липсвали анекси или допълнителни споразумения за удължаването на техния срок.
Последният договор от 22.07.2022 г. бил със срок на действие до 15.08.2023 г. и бил
прекратен с предизвестие от наемателя, поради увеличение на наемната цена от
наемодателя, за което страните подписали анекс към договора за наем, сключен на
22.07.2022 г. , с подписването на който анекс договорът се считал за прекратен на 30.12.2022
г. В този смисъл,ответницата сочи, че ищецът следва да конкретизира по кой договор от
5
трите представени договора какви права претендира /като посочи за всеки един поотделно/,
като съответно представи приемо-предавателни протоколи към трите сключени договора за
наем за предаване на имота от наемодателя на наемателя, посредством които да се установи
в какво състояние е предаден за ползване апартамента към датата на сключване на всеки
договор. Отделно от това, в предмета на договора от 31.7.2020 г. било посочено, че
наемодателят предоставя за ползване на наемателя ***А, в договора от 21.07.2021 г. - *** и
в договора от 22.07.2022 г. -***, в исковата молба било посочено, че наемодателят е отдал
под наем двустаен апартамент ***, находящ се в ***, напълно обзаведен.
Видно било за ответницата, обаче от НА за учредяване и разпределяне на право на
строеж върху съсобствен недвижим имот № 63, том IV, peг. № 5110, дело № 524/2016 г. по
описа на нотариус П. П., че апартамент ***, находящ се в жилищна сграда на адрес *** и
собственост на ищцата Е. К., се намирал на втори жилищен етаж и е със застроена площ от
111,33 кв.м., като се състоял от две предверия, два дневни тракта, три спални, два склада,
три помещения „баня-тоалет“, коридор и тераса, при граници: апартамент ***, югозападен
калкан, вътрешен двор и югоизточен калкан, а описаният в приложените по делото договор
за наем от 22.07.2022 г. и договор за наем от 21.07.2021 г. -апартамент *** се състоял от:
кухня с трапезария и хол, една спалня, баня с тоалет, антре, перално помещение.
В този смисъл счита ответницата, че всеки един от представените договори е бил
унищожаем на основание чл. 28 от ЗЗД поради грешка в предмета на договора, и тази
грешка се отнасяла до съществени качества на същия, като прави ВЪЗРАЖЕНИЕ за
унищожаемост на договорите на основание чл.32, ал.3 от ЗЗД.
Наемодателят счита ответинцата, че отдал под наем на наемателя вероятно идеални
части от апратамент ***, а не самия апартамент ***, за който бил определен и съответния
наем в размер на 400 евро. Апартамент *** а не съществувал като самостоятелен обект,
който може да бъде предмет на договор за наем, за което ответницата сочи, че ще ангажира
съответните доказателствени искания. Предвид факта, че при предоставяне ползването на
апартамента на наемателя не бил предоставен документ за собственост на същия, то
моментът, в който последният разбрал грешката в предмета било инициирането на
обезпечителното производство пред ВРС - гр.д. № 3490/2023 г., като в този смисъл счита
ответницата, че не е налице хипотезата на чл.35, ал.2 от ЗЗД, а именно изпълнение на
унищожаем договор от страна на наемателя, което да го потвърди, поради липса на знанието
му за това към момента на изпълнението.
Предвид горното, ищецът търсел обезщетение за вреди по един унищожаем договор,
поради грешка в предмета, който не пораждал правни последици между страните след
обявяване на унищожаемостта му.
В случай, че съда не приеме възражението за унищожаемост на трите представени с
исковата молба договора, поради грешка в предмета /предвид несъответствието на реалното
състояние на апартамента и описанието му в договора/ то твърди ответницата, че поради
липса на представени приемо-предавателни протоколи за предаване ползването на имота на
наемателя към всеки един от договорите, на практика не можело да се прецени в какво
6
състояние бил предаден имота на ответника при сключването на договорите за наем от
21.07.2021 г. и 22.07.2022 г.затова било много важно за провеждането на настоящия съдебен
процес ищецът да уточни по кой точно договор претендира причинени от наемателя вреди.
Твърди се от ответницата, че по времето на ползването на апартамента от 15.08.2020
г. до 30.12.2022 г. ищцата многократно правила оглед на апартамента и никога не била имала
претенции за състоянието му. Липсата на приемо-предавателен протокол за предаване
ползването на апартамента на наемателя и приемо-предавателен протокол за предаване на
апартамента обратно на наемодателя при изтичане на срока на договорите от 31.07.2020 г. и
21.07.2021 г. /съответно прекратяването им поради изтичане на срока/ водела до
невъзможността да се разбере в какво състояние е предаден апартамента от наемодателя на
наемателя по договора от 21.07.2021 г. и 22.07.2022 г. и съответно в кой момент били
причинени твърдените вреди.
При положение, че са налице три различни правоотношения между страните по
силата на три различни договора, то счита ответницата, че следва да бъде уточнено и
съответно доказано от ищеца в кой точно момент са били причинени вредите от наемателя,
защото ако те били причинени по времето на действие на първия договор от 31.07.2020 г.,
това например би означавало че наемодателят е предал на наемателя по следващите
договори апартамент, който не е бил в добро състояние и съответно няма право да
претендира вреди по следващите договори. В тази връзка ответницата се позовава на
посоченото от вещото лице при разпита му в проведено о.с.з на 14.07.2023 г. по гр.д. №
3490/2023 г., че приемо-предавателните протоколи са основата на разсъжденията, защото
същите отразяват обективното състояние на имота в даден момент.
На следващо място и по отношение на проведеното производство по обезпечаване на
доказателствата по гр.д. № 3490/2023 г. твърди ответницата, че същото било инициирано
далеч след настъпването на вредите по апартамента /уж констатирани с ППП от 30.12.2022
г./ - молбата за откриването му била от 21.03.2023 г. Във времевия интервал от подписването
на приемо-предавателния протокол от 30.12.2022 г. до реалния оглед на имота от вещото
лице - 27.07.2023 г. - 13.30 ч. имотът бил 7 месеца изцяло във владение на ищцата, поради
което не можело да се твърди със сигурност, че състоянието на щетите към момента на
огледа от вещото лице било такова, каквото било описано в приемо-предавателния протокол
/ППП/ от 30.12.2022 г., като например състоянието на стените - в ППП от 30.12.2022 г. било
отразено, че е изцапана само стената под климатика и стената до хладилника, а в
заключението си вещото лице посочвало, че се налагат бояджийски дейности в дневен тракт
и спалня на общо 45,63 кв.м. стени, което представлявало основно перо в отчетените
ремонтни дейности - 2545,55 лв. от общо отчетените от вещото лице 6037,17 лв. По същия
начин стоял въпросът и с ламината - в ППП от 30.12.2022 г. било отразено, че ламинатът е
подпухнал, наранен и линеещ, без да се посочвало къде в стаите, каква площ от тях е
засегната и т.н. Под внимание трябвало да бъде взето и обстоятелството, че в ППП от
30.12.2022 г. ответницата Р. М. отразила, че не се съгласява с размера на нанесените вреди,
като те са били отразени в протокола от ищцата по нейно усмотрение, а ответницата - била
7
принудена да подпише протокола в този му вид. Въпросният протокол намира ответницата,
че е от ключово значение за настоящото дело, тъй като върху него изцяло била базирана
оценката на вещото лице, от което то черпело изходни данни за момента на установяване на
вредите и техния вид. Вещото лице твърди ответницата, че не било направило
непосредствен оглед на имота след освобождаването му от ответницата или поне в близък до
този момент. Отделно от това, за оценката на вредите от значение било и към кой момент
биха се извършили ремонтните дейности на апартамента, тъй като от м. декември 2022 г. до
м.юли 2023 г. било отчетено значително увеличение на цените, особено в строителния
сектор, а също и на почти всички видове стоки и услуги или ако този ремонт бил извършен
през януари 2023 г., той щял да бъде по-евтин отколкото през юли 2023 г., към който момент
вещото лице правило преценка за пазарните цени. В този смисъл бездействието на ищеца да
инициира своевременно обезпечително производство било в ущърб на ответника.
По отношение на проведената СОЕ в обезпечителното производство, към която
очевидно се придържал ищецът, предявявайки иска си частично до установената от вещото
лице сума в размер на 6037,17 лв. счита ответницата, че същата не отразява актуалните
пазарните цени за извършените дейности към месец юли 2023 г, поради което сочи, че ще
направи съответното доказателствено искане за провеждане на нова СОЕ, към която
задължително да бъдат приложени оферти от различни и независими доставчици на
строителни услуги, както и оферти от магазини за сочените стоки.
На последно място относно търсените суми за електроенергия - в исковата молба
били посочени сумите - 111,92 лв. и 59,28 лв., а била представена бележка от Енерго про за
сметката на апартамент - 5 - 111,92 лв., бележка за сума в размер на 59,28 лв. не била
представена като доказателство по делото. Също така в бележката било записано, че това е
токът за апартамент ***, който по документ за собственост бил 113 кв.м., докато
ответницата ползвала помещение от 34,39 кв.м. От представените фактури за ВиК услуги се
виждало, че те са ***а с абонатен номер *** и клиентски номер ***, като в договорите за
наем от 21.07.2020 г. и 22.07.2022 г. се посочвало, че се наема апартамент ***. Всичко това
будело съмнение за кои точно апартаменти се отнасят ползваните услуги за ток и вода и кой
следва да ги заплати, както и кой ги е ползвал. В тази връзка ответницата е заявила, че ще
направи доказателствено искане за предоставяне на информация от съответните
експлоатационни дружества какви електромери, водомери и партиди са регистрирани при
тях и за кои апартаменти.
В подкрепа на релевираните по-горе възражения, ответницата е направила
доказателствени искания.
В проведеното по делото открито съдебно заседание от 11.07.2025 г. съдът е дал ход
на спора по същество .
В хода на устните състезания ищцата представлявана от адв.М. поддържа
предявените и частично изменени по размер претенции като основателни и доказани и моли
за уважаването йм ведно с присъждане на разноските по делото.
8
В същото съдебно заседание ответницата , представлявана от адв.П.- Д. моли за
отхвърляне на иска като неоснователен ведно с присъждане на сторените от ответницата
съдебно-деловодни разноски.
В о.с.з. от 11.07.2025 г. процесуалните представители на двете страни са изразили
изрично желание за допускане на съдебна компенсация на разноски.
В рамките на предоставения на страните срок и адв.М. и адв.П.- Д. са депозирали
подробни писмени бележки по същество на спора . Видно от писмените бележки ищцата
желае пълно уважаване на исковите й претенции , а ответницата намира че исковете не
следва да се уважават над сумите 503,09 лв. по иска с правно осн. чл.232,ал. 2 пр.1 и 2 ЗЗД и
над 775,86 лв. по иск с правно осн. чл.232 , ал.1 ЗЗД.
СЪДЪТ, запознавайки се подробно със становищата на страните, на база събраните
по делото доказателства, след съвкупен и поотделен на анализ на всички доказателства
съгласно нормите на чл.235 и 236 ГПК приема за установено и доказано по делото следното
от ФАКТИЧЕСКА И ПРАВНА СТРАНА :
С Определение № 54/03.01.2025 г. изготвено на осн. чл.140 и сл. ГПК съдът е
квалифицирал предявените обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно
осн. чл. чл. 232, ал. 2, пр. 1 и пр. 2 от ЗЗД. (чл. 232, ал. 2 ЗЗД гласи: Наемателят е длъжен да
плаща наемната цена и разходите, свързани с ползуването на вещта). Предявен е обективно
съединен осъдителен частичен иск, с правно осн. чл. 233, ал. 1 ЗЗД за заплащане на
обезщетение за вредите, причинени по време на ползуването на наетата вещ. Предявен е и
осъдителен иск, акцесорен иск с правно осн. чл. 86 ал. 1 ЗЗД за заплащане на законна лихва
върху главните вземания, считано от датата на подаване на исковата молба в съда и до
окончателното изплащане на вземанията.
При така предявените искове, съдът e обвил на страните, че договорът за наем е
регламентиран с разпоредбите на чл. 228 - чл. 239 ЗЗД. Съобразно посоченото в тях и
трайната съдебна практика договорът за наем е двустранен, възмезден, консенсуален и
поражда само право на ползване. Задълженията на наемодателя са да предаде на наемателя
уговорената вещ годна за използване и да я поддържа в такова състояние, като извършва по-
значимите поправки и осигури спокойно ползване на вещта от наемателя. Съответно
законоустановени задължения на наемателя са да плаща наема в уговорения срок и по
уговорения начин, да пази наетата вещ и да я върне на наемодателя след изтичане на срока в
състоянието, в което я е наел, както и да плаща разходите, свързване с ползването на вещта.
С оглед горното и съдът е указал на ищцата, че за да бъдат уважени осъдителните
искове по чл. 232, ал. 2 пр. I и пр. II от ЗЗД носи доказателствената тежест да установи и
докаже при условията на пълно и главно доказване следните кумулативни предпоставки:
валидно възникнало наемно правоотношение между страните и неизпълнение от наемателя
на задължението му за заплащане на наемната цена и разходите свързани с ползването на
вещта.
Съгласно правилото на чл. 154 ГПК за разпределение на доказателствената тежест в
9
гражданския процес и наведените конкретни фактически твърдения, съдът е възложил на
ищцата доказателствената тежест за установяване на обстоятелствата относно наличието на
валидно облигационно правоотношение с ответника по силата на сключен договор за наем,
че е изправна страна по същия, т.е., че е изпълнил задължението си да предаде процесния
недвижим имот за временно възмездно ползване за процесния период, размера на дължимия
наем и настъпване на изискуемостта на задължението, стойността на разходите за вода и ток
за процесния период на ползване на имота, датата, на която задълженията за заплащане на
разходите за вода и ток са станали изискуеми, заплатени ли са и ако да- от кого, кога и по
какъв начин. В тежест на ищцата е било възложено е да докаже твърденията си , че е
извършила разходи по смяна на брава и ключове за имота, обстоятелствата при които това е
сторено, цената на разходите.
В тежест на ответницата съдът е възложил да установи и докаже възраженията си
залегнали в отговора на искова молба, които имат правоизключващ характер, а именно: да
докаже, че заплатила всички дължими наемни вноски в срок и изцяло ; да докаже, че при
сключване на договора за наем е сключила договора при грешка в предмета, каквото
възражение е направено в отговора на искова молба, поради което и договорът за наем /този
който твърди ответницата да е сключила/ е унищожаем.
Във връзка с релевираното ВЪЗРАЖЕНИЕ за унищожаемост на договора за наем,
СЪДЪТ е дал ИЗРИЧНА ВЪЗМОЖНОСТ на ответницата до края на първото о.с.з. да уточни
- възражението което прави с правно осн. чл.28 ЗЗД - кой от трите договора посочени в
отговора на искова молба касае и дали е заявено като материално правно или процесуално
правно, съобразявайки, че в срока по чл.131 ГПК не е предявила иск с правно осн. чл.28 ЗЗД.
В тежест на ответницата по същество съдът е възложил да установи и докаже ,че ако
е сключвала договор за наем с ищцата, то това е било за апартамент с различен номер и
площ и че е изправна страна по договора за наем. Ответницата е следвало да установи и
докаже, че по време на ползване на наетия от нея имот е ползвала апартамента по
предназначение, приела и предала имота в състояние, различно от това, което твърди
ищцата - на увредено имущество, както и че вредите в имота на ищцата, предмет и на
производството по чл. 207 ГПК се дължат на фактори и обстоятелства стоящи извън
ответницата, във време , различно от това, в което ответницата е ползвала имота.
Ответницата е следвало и да докаже, че е върнала имота в състояние, годно за ползване, а не
в състоянието в което твърди ищцата.
В тежест на ищцата съдът е възложил да проведе пълно и главно доказване на
претенцията си за причинени щети като установи и докаже характера, вида на причинените
от ответницата щети по наетия имот, стойността на която са възстановени, времето в което
са възникнали, вкл. че е предала имота обзаведен и годен за употреба и вида в който имота е
бил върнат.
В тежест на ищцата съдът е възложил да докаже и претенциите си по размер. По
предявените искове с правно осн. чл. 86, ал.1 ЗЗД съдът е обявил на страните , че ищцата
следва да докаже твърденията си, че ответникът се намира в забава, датата на която е
10
настъпила забавата върху всяко главно задължение. В тежест на ответника по иска по чл.
86, ал.1 ЗЗД съдът е възложил да докаже възраженията си, че е изправна страна по договора,
погасил изцяло задължението си за плащане на наемна цена и или и разходи по управление
на наетия имот.
В проведеното по делото първо открито съдебно заседание, с доклада по делото съдът
е приел за съвместно разглеждане, на основание чл. 104 от ЗЗД, възражението за прихващане
на ответницата Р. Г. М., ЕГН **********, против ищцата Е. С. К., ЕГН **********, на
сумата от 800 евро (осемстотин евро), представляваща платен депозит от ответницата по
наемен договор от 2020 г. в полза на ищцата, с насрещното вземане на ищцата - заявеното
вземане в размер на 6037,17 лв. - частична претенция за претърпени имуществени вреди в
резултат на ползването на наетото имущество.
Приемайки посоченото възражение съдът е указал на страните, че тежестта за
доказване по това възражение е аналогична така, както повелява и общото правило на чл.
154 от ГПК - всяка страна да докаже твърденията и възраженията си, от които черпи за себе
си права. В този ред на мисли, съдът е възложил в тежест на ответницата, заявила
възражението за прихващане, да установи и да докаже факта, че е заплатила депозита от 800
евро по Договора от 2020 г. в полза на ответницата, а респективно в тежест на ищцата е било
възложено да установи и да докаже възраженията, които релевира, че депозитът вече е бил
прихванат, което възражение съдът е отчел с доклада по делото , че е по основателността на
искането за прихващане.
Въз основа на становищата на страните, на основание чл. 146, ал. 1, т. 4 и т. 5 от ГПК,
съдът е обявил за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че ответницата е заплатила
депозит в размер на 800 евро по Договор за наем, сключен с ищцата, от 2020 г. Ищцата
последно твърди, че на ответницата са предадени 3 броя ключа - един за входната врата на
апартамента, втори за входната врата на апартамента и трети за входната врата на самия
вход, като ищцата уточнява, че й е върнат само един от ключовете за входната врата на
апартамента, а другите два не са върнати.
След последните уточнения от ищцата съдът е допълнил доклада по делото с
обстоятелството, че ищцата последно твърди, че на ответницата са предадени 3 броя ключа -
един за входната врата на апартамента, втори за входната врата на апартамента и трети за
входната врата на самия вход, като ищцата е уточнила , че й е върнат само един от ключовете
за входната врата на апартамента, а другите два не са върнати.
По така предявените искове, частично изменени по размер , съдът на първо място се
спира върху събраните по делото писмени доказателства.
По делото са приобщени като писмени доказателства представените с исковата молба
заверени копия на следните писмени доказателства, а именно: пълномощно от 27.01.2023 г.;
Договор за наем от 31.07.2020 г.; Договор за наем от 21.07.2021 г.; Договор за наем от
22.07.2022 г.; приемо-предавателен протокол от 30.12.2022 г.; приемо-предавателен протокол
от 17.08.2020 г.; пълномощно с нотариална заверка на подписите рег. № 12913/29.12.2022 г.
11
на П. С. - нотариус в район РС - Варна, с рег. № *** на НК; Анекс от 30.12.2022 г. към
Договор за наем, сключен на 22.07.2022 г.; инструкция за употреба на матрак за сън в
спалнята; фискален бон от 09.01.2023 г.; фактура № **********/23.05.2022г.; разписка за
лихви №**********/17.01.2023г.; фактура № **********/20.06.2022г.; разписка за
лихви№ **********/17.01.2023г.; фактура № **********/20.07.2022 г.; разписка за лихви
№**********/17.01.2023 г.; фактура № **********/23.09.2022 г.; разписка за лихви №
**********/17.01.2023 г.; фактура № **********/21.10.2022 г.; разписка за лихви №
**********/17.01.2023 г.; фактура № 62/02.10.2023 г.; платежно нареждане за кредитен
превод от 02.10.2023 г.; фактура № **********/17.07.2023 г.; фискален бон от 17.07.2023 г.;
фактура № 13/13.10.2023 г.; платежно нареждане за кредитен превод от 16.10.2023 г.;
протокол № 1/26.09.2023 г. по действително изпълнени СМР и ремонти на корпусна мебел;
приемо-предавателен протокол № 81473/28.07.2023 г.; фактура № 204211/04.08.2023 г.;
фискален бон от 04.08.2023 г.; фактура № **********/06.08.2023 г.; фискален бон от
06.08.2023 г.; оферта от „***” ООД от 13.01.2023 г.; оферта към 27.07.2023 г. от „***” ЕООД;
фактура № **********/30.08.2023 г.; фискален бон от 30.08.2023 г.; фактура №
1299/30.12.2022 г.; фискален бон от 30.12.2022 г.; фактура № **********/01.08.2023 г.;
фактура № **********/01.08.2023 г., ведно с фискален бон от 01.08.2023 г.; клиентска
поръчка № 50094/17.07.2023 г.; фактура № **********/18.07.2023 г.; фискален бон от
18.07.2023 г.; фактура № 119/27.07.2023 г.; фискален бон от 27.07.2023 г.; Договор от
01.08.2023 г.; Договор от 28.07.2023 г.; протокол № 1/30.09.2023 г. Акт обр. 19 по
действително изпълнени СМР.
Приобщени по делото като писмени доказателства са ангажираните от ответницата с
отговора на исковата молба заверени копия на : нотариален акт за учредяване и разпределяне
на право на строеж върху съсобствен недвижим имот по реда на чл. 183, ал. 1 от ЗУТ № 63,
том IV, рег. № 5110, дело № 524/2016 г.; и скица № 15-377282-02.08.2016 г. на поземлен имот
с идентификатор ***.
Част от писмения доказателствен материал е приобщеното в цялост частно
гражданско дело № 3490/2023 г. по описа на Районен съд - Варна, 42 състав.
Приобщени по делото са и представените от ответницата с молба вх.рег.№
9033/30.01.2025 г. заверени копия на : писмо изх.№ 7133713/27.01.2025 г. от „***”;
удостоверение изх.№ М- 54/23.01.2025 г. от „***” ООД.
За доказване на основателността на претенциите си с молба вх.рег.№ 11869/07.02.2025
г., ищцата е представила и по делото са приети : отчет по сметка в „***” АД за период от
01.07.2020 г. до 31.12.2022 г.; Констативен протокол № 6106738/20.08.2021 г.
Съвкупния и поотделен анализ на цитираните по-горе доказателства, включително и
заключението на вещото лице В. К. , депозирано по ч.гр.д. № 3490/2023г., в инициираното
по молба на ищцата производство по чл.207 ГПК мотивират съда да приеме за изяснена
следната фактическа обстановка /:
На 17.08.2020 г. Е. К. в качество на наемодател и Р. М. в качество на наемател са
12
подписали помежду си приемо – предавателен протокол по силата на което наемателя
предоставя на наемодателя за временно и възмездно ползване недвижим имот с адрес за
кореспонденция за времето на договора и до прекратяването му *** ,над *** с изброени
помещения и оборудване 1.трапезария и хол с градена кухня включваща описаните в т.1.1. –
т.1.16 вещи , 2. Спалня с изброени вещи от т.2.1. до 2.6, 3.баня с тоалет с изброени вещи от т.
3.1. до т. 3.8 , 5.коридор с вещи посочени от т.5.1.до 5.4 и изрично отразеното в т.6 , че
цялото обзавеждане е чисто ново и всички детайли са посочени в протокола и че в деня на
настаняване в обекта е направен подробен свимков материал, който описва моментното
състояние на имота, в момента на предаване ./ 12,13 от обезпечителното производство.
Видно е от цитирания протокол , че е двустранно подписан, като никоя страна не е навела
твърдения за неавтентичност на подпис.
На 22.07.2022 г. в гр.Варна е сключен договор за наем отново между същите страните
, подписан двустранно приложен на листи от 8 до 11 по ч.гр.д. № 3490/2023г.
В чл.1, ал.1 от този договор е вписан имота, предоставен за временно и възмездно
ползване – напълно обзаведен , двустаен апартамент, намиращ се в *** състоящ се от
напълно оборудвани кухня с трапезария и хол , 1 спалня, баня с тоалет, антре , парално
помещение.
В чл. 1 , ал.2 страните са постигнали съгласие обекта да се ползва от наемателя от
15.08.2022 г. до 15.08.2023 г. , а в чл. 2 ,ал.1 е договорена наемна цена от 400 евро платима
по посочената банкова сметка, водена при *** АД с титуляр Е. К. .В т. 2.1.1. изрично е
вписано, че в обявената наемна цена се сключват 20 евро за поддръжка на общите части на
сградата, но не се включват комуналните разходи за ток, вода ,такса за интернет и телевизия
и консумативи като изгорели крушки на луни и осветителни тела по тавана и други. В т.2.1.2
е посочено още, че наемната цена за първите 6 месеца е фиксирана на 400 евро , а в т. 2.1.3 е
разписано правото на наемодателят да актуализира наемната цена след изтичане на първите
6 месеца , при висока инфлация. Договорен е падеж на плащане на наемната цена – от 1во
до 5то число на месеца / чл.2 ,ал.3 / .
В чл.13 от същия договор страните са приели договорената клауза свързана с
изменение и прекратяване на договора .Съгласно чл.13 , ал. 1 договорът се прекратява
незабавно , преди уговорения срок , без да е необходимо нарочно предизвестие от
наемодателя до наемателя при нарушение на разпоредбите на чл. 9 / т. 9 и т.10 / ,като
наемодателят залепя уведомление за прекратяване на договора на входната врата на обекта –
*** ,като в този случай наемателят губи дадения депозит по чл.2 , ал.6 от този договор.В
чл.13,ал.2 от същия договор е вписана възможността договора за наем да бъде прекратен от
наемателя едностранно , преди изтичане на договора за наем с 1 месечно предизвестие до
наемодателя / съгласно ал.3 – 1 м. предизвестие не може да бъде отправено по-рано от 12 м.
от датата на сключване на договора, в който случай наемателя губи депозита по чл.2 , ал.6 от
договора .
Приложената на л. 14- 18 ел.кореспонденция между ищцата и Р. М. за това , че
наемодателя по ел.път е уведомил наемателя ,че считано от 1.1.2023 г. увеличава наема от
13
400 на 440 евро и очаква сключване на анекс, а наемателя отново по ел.път е отговорил, че
не може да приеме това увеличение и ще освободи наетия 5-ти апартамент максимум до
20.12., без да чувства че е нарушила договора .В отговор наемодателят е уведомил
наемателя, че ако наемателя желае предсрочно прекратяване на договора по-рано от 12 м.,
преди 15.08.2023 г. губи депозита от 2 наема и заплаща всички разходи за ток и вода ,
почистване на жилището, както е описано в чл. 2 т.6 – 80 евро, също така и евентуално
нанесени щети по апартамента .В този имейл наемодателя е посочил, че апартамента се
издава в същия вид , в който е получен в подписан снимков материал и е посочен ел.адрес за
отправяне на 1 м. писмено предизвестие. В последния имейл наемателя / след като е бил
уведомен от наемодателя че на 30.12. следва да носи документ за платен ток и вода / е
потвърдил че на 30.12.2022 г. ще бъде в *** за да провери наемодателя състоянието на
наетия от наемателя през м. юли 2020 г. апартамент и да подпишат приемо – предвателен
протокол .
Договора на наем е прекратен като за прекратяването страните са подписали Анекс от
30.12.2022 г./ л.19 от производството по обезпечение на доказателства / .
Към анекса е изготвен в писмена форма и приемо предаваретелен протокол на наетия
обект ,посочен като *** , над ***. На четири страници в присъствието на двама свидетели са
отразени повредите по отделни части от жилището и конкретни вещи , вписано е че няма
представени квитанции за вода / с вписани данни на водомер 0164 м3 , почистване – 80 лв. –
отразено , че не желае да заплати , ток – не платен с показания на СТИ 10 843кВТч дневна
и 4824 нощна , общо 15 668 кВТч .На последва страница наемателя Р. М. / по пълномощие /
се е подписала под текста, че са й изпратени снимки на вайбър като е изписала „ Не съм
съгласна с размера на нанесените повреди .Би трябвало вещо лице – специалист да направи
съответните констатации „
С оглед макркираното по-горе е видно ,че ищцата ответницата са били в наемно
правоотношение още от 2020 г. , като договора за наем е прекратен едностранно от
наемателя , считано от 30.12.2022 г. и при връщането на наетата вещ е съставен писмен
приемо –предавателен протокол в който е отразено състоянието на имота и неплатени
консумативи – посочено е количество вода и ел.енергия .
Установено е по делото и от писмените и от гласните доказателства, че наемателката
Р. М. е била представлявана от нейната баба също Р. М. при наемното правоотношение и
госпожа Р.М. , на база пълномощно от 29.11.2022 г. с нот. заверка на подпис на нот. П.С. /
л.20 от делото за обезпечение на доказателства / е подписала последния приемо –
предавателен протокол.
Именно за установяване на характера и вида на щетите по имота ползван под наем от
ответницата Р. М. още на 21.03.2023 г. ищцата е депозирала в съда молба по чл.207 ГПК по
която е водено ч. гр д. 3490/23 г. по описа на същия съд и състав .
От приобщеното на листи 189 - 198 по ч.гр.д.№ 3490/23 по описа на РС Варна
заключение на в.л.инж.В. К. , е видно, че СТЕ в производството по чл.207 ГПК е изготвена
14
след извършен оглед на 27.07.2023г.-13.30 часа от вещо лице инж. В. К. и представителите за
наемодател - адвокат Р. М. и самите наемодатели Е. и В. К. на *** А *** и от страна на
наемателката - адвокат В. Д. и г-жа Р. М. - представител на наемателката Р. М. , като е
констатирано фактическото състояние на ап. *** в момента на огледа.
Нанесените повреди -щети изброява в.л.К., че са :
1 .Плота на мивката е обелен и наранен по цялата повърхност /лист 80,85 / -1050.00
лв.
2.Подовата настилка -/ламинат А 4 / изцяло за смяна , без възможност за ремонт-
подпухнал ,наранен -1402.30 лв.
3.Стени в дневен тракт и спалня с мазни петна -за боядисване -2545.68 лв.
4.Климатик „Дайкин” изпоцапан -профилактика и почистване -90.00 лв.
5.Врата на ел.фурна-обелен долен ръб - подмяна на вратата/не подлежи на
възстановяване-130.00 лв.
6.Столове 2 бр. заляти с течност за претапициране -156.00 лв.
7.Стенен гардероб с плъзгащи врати -деформирана долна лайсна за смяна 296.00 лв.
8.Калъф на матрака - накъсан за подмяна -183.00 лв.
9.Капак на тоалет -счупен за подмяна -128.00лв.
10.Ролка на душ кабината-изтръгната от леглото си -за смяна, нарушено движение на
едното крило на душ кабината за ремонт -163.00 лв.
При тези констатации в.л. В.К. е посочило , че стойността на всички щети ,
респективно разходите за тяхното отстраняване ги отразява в Приложение № 1 , към
експертизата Залегнатите цени в Приложението подчертава в.л., че са офертни и са
съобразени с действащите пазарни цени към момента на изготвяне на експертизата.
Ремонтно възстановителни дейности по апартамент *** *** № по ред, Вид-щета,
мярка, количество, Единична цена и стойност вещото лице е посочило в табличен вид , а
именно : Кухненски плот : Доставка кухненски плот /лв./ 1 / 250.00 и Демонтаж и монтаж
кухненски плот /лв./ 1/ 800.00 ; Столове в трапезария : Претапициране /лв. /2/ - 156.00;
Полагане ламинат А 4 в дневен тракт и спалня :Ламинат № 5529 А 4 -8-мм
„Casteli"/кв.м./25.40/22.99/ 583.95 ; Изолация XPS3 мм /кв.м./25.40/2.67/;67.82Демонтаж
ламиниран паркет /кв.м./25.40/3.00/ 76.20; Монтаж ламиниран паркет кв.м./25.40/5.50/
139.70; Перваз - PREXA 5А- F9- избелен бор/бр. 11/6.50/ 71.50; PREXA 5А-вътрешен- F9
за избелен бор /бр.6/1.30/ 7.80 ; PREXA 5А-преход- F9 за избелен бор/бр.3/ 1.30/3.90 ;
PREXA 5А-тапи- F9 за избелен бор/2 копл./2.20/4.40/9.68; Демонтаж первази
л.м./27.50/1.50/41.25 ; Монтаж ПВС перваз с кабел канали до h = 7 см. л.м./27.50/3.50/
96.25 ; Демонтаж лайсни л.м. /3.00/3.00 / 9.00 ; Монтаж на преходни и завършващи
Алуминиеви лайсни /бр.4/5.90/23.60 ;Доставка /бр. 1/ 30.00/30.00; Силикон универсален
прозрачен 280/бр.1/7.90/ 7.90 ; Бояджйски дейности в дневен тракт и спалня
-Облепване на врати и прозорци с найлон /бр.1/150.00/ 150.00 ;Подготовка на основата
15
/кв.м./45.63/12.00/ 547.60; нанасяне на финна шпакловка /кв.м.45.63/19.00/ 866.97;
Боядисване с цветен латекс кв.м./45.63 /21.52/ 981.05 ; Климатик „Дайкин”
:Профилактика и почистване/бр.1/ 90.00 ; Ремонт фурна „Evrolux” - Ремонт фурна
„Evrolux" :бр.1/130.00 ;Ремонт гардероб-спалня- Демонтаж и монтаж на повреден
механизъм-долна лайсна /лв./1/ 168.00 Демонтаж и монтаж на плъзгащи Врати лв.
/1/250.00 ; Баня –тоалет- Подмяна капак тоалетна-счупен/бр. 1/128.00 ; Ремонт душ
кабина -смяна ролка и монтаж врата/лв./ 168.00 ; Подмяна на калъфа на матракПодмяна на
калъфа на матрак /лв./183.00 или Обща сума с ДДС : 6037.17лв.
С оглед горните констатации и на база офертни цени вещото лице е прелооило
пазарната стойност на извършените ремонтни дейности да бъде в рамките на 6037.17 лв. с
включен ДДС.
Вещото лице инж.К. в коментираната СТЕ е дало отговор на въпроса : Може ли да
бъде установено времето ,в което са извършени процесиите щети - дали същите са били
извършени преди ,по време или след прекратяване на договора за наем,респективно
ползването от ответницата на недвижимия имот?
Позовавайки се на писмените доказателства, отчитайки че с Приемно -
предавателния протокол от 30.12.2022 г. издаден във връзка с преждевременното
напускане от наемателката Р. Г. М. на ап. *** *** в ***, се констатира фактическото
състояние на ап. *** при освобождаването му /лист 49.51-88 /. ; извършения оглед на
23.07.2023 г. -13 часа от вещо лице инж. В. К. и представителите за наемодател адвокат
Р. М. и самите наемодатели Е. и В. К. и от страна на наемателката адвокат В. Д. и г- жа
Р. М. -представител на наемателката Р. М. ,сочи вещото лице, че се е констатирало
фактическото състояние на ап- *** . в момента на огледа/отново описано , като
заключението на в.л.е , че времето на извършените щети са по време на Договора от
22.07.2022 г.
В следващите раздели от СТЕ в.л. дава заключение за срока на годност на
отделните увредени части от имота и на база представените по делото книжа отчита и
констатира следното по същество на спора /
Апартамент *** по представеното „Площообразуване на самостоятелните обекти в
жилищна сграда .находяща се в гр Варна ,УПИ № ***,кв. ***, 2 м.р. , *** е с площ 111,33
кв.м. и се позиционира на 2 етаж и се състои от: /лист 162 /-предверие - 5 84 кв.м.-
предверие - 3.88 кв.м.-дневен тракт - 22.07 кв.м.-спалня - 7.59 кв-мспалня -10.94 кв.м -склад -
0.63 кв.м.-баня - 3.07 кв.м.-баня - 3.40 кв.м.-коридор - 1.40 кв.м. -предверие - 3.16 кв.м. -
дневен тракт - 16.33 кв.м. .-спалня - 10.66 кв.м.-склад - 0.54.кв.м.-баня - 3.68 кв. м.-тераса -
1.89 кв м.
В рамките на площ от 111.33 кв.м. на апартавент *** в процеса на проектирането
по искане на собствениците Е. и В. К. се обособяват два апартамента с *** и *** със
самостоятелни входове , ВиК и ел. захранване .Това заключава инж.К. , че се
констатира по клиентските номера във ВиК и ЕОН и монтираните самостоятелни
16
водомери и електромери.Апартаментите *** на първия етаж под апартамент *** са със
същата конфигурация Площа на *** А *** - 34.39 кв.м. и на *** *** - 76.94 кв.м.
*** А *** в рамките на - 34.39 кв.м. се състои:-предверие - 3.16 кв.м.-дневен тракт -
16.33 кв.м.-спалня - 10.66 кв.м.-склад - 0.54.кв.м.-баня-тоалет - 3.68 кв м.
Действителното предназначение и действителното ползване на един обект,обобщава
вещото лице , че няма легитимни измерения като общото законово задължение е строежите
да се измерват по предназначение съгласно чл.178 ,ал.4 от ЗУТ Основното архитектурно
изискване към всяко едно проектирано жилище .от гледна точка на вътрешно разпределение
на площи подчертава в.л., че е залегнато в чл .110 от Наредба № 7 / 2005 г. - Всяко жилище
трябва да има най-малко едно жилищно помещение , кухня или кухненски бокс.баня -тоалет
,с най -малко едно складово помещение.
С оглед пълното изясняване на фактическата страна по спора в настоящото
производство е допусната нова СТЕ – основна и допълнителна , възложени на в.л. С. Р. Д. .
От подробните заключения на в.л.Д. приобщени на листи от 229 до 256 вкл. по
същество на спора вещото лице Д. приема, че са факт щетите по процесния нает имот,
отразени и остойностени от вещото лице К., като разликите между двете заключения
обективно се дължат на факта, че в.л.К. е изготвило експертизата м.07.2023 г. след като е
видяло и описало обективното състояние на освободения от наемателката имот на
30.12.2022 г., а вещото лице Д. зачита заключението на инж.К. и дава отговор на основните
спорни въпроси : какви са пазарните цени за поправяне на нанесените вреди по приемо -
предавателния протокол от 30.12.2022 г. към м.01.2023 г. и м. 07.2023 г., необходима ли е
била шпакловка на стените преди да се боядисат , кога са извършени описаните от ищцата в
исковата молба вреди , каква може да е причината за отварянето на връзките между
ламинатните плоскости- може ли да е в следствие на неправилен монтаж ако не са добре
прикрепени една към друга отделните плоскости . Заключението по основната експертиза е
обективирано в 16 страници приложение което следва да се анализира ведно с допълнението
изготвено от инж.Д. .Видно от лист 247 – ми вещото лице Д. е показало на сников материал
състоянието на имота след извършен оглед , като е отразен отремонтирания вече имот .
Именно на база отремонтираното състояние на имота, преценка на необходимост от
конкретни СМР вещото лице е извело извод, че към м. януари 2023 г. стойността на реално
изпълнените СМР възлиза на общо 6 113,48 лв. , а към м. 07.2023 г. на 6 801,88 лв. – стр.4 от
приложението , л. 257 – ми по делото , посочени по пера.
Именно на база посочената от в.л. Д. обща стойност от 6 801,88 лв. необходима за
отремонтиране на щетите по имота, ищцата е предприела действие по изменение на размера
на едната от претенциите с цена от 6037,17 лв. , като е увеличила същата на 6 801,88 лв.
отново частична от общо 9 338,51 лв. и съдът е допуснал исканото изменение.
Прочита на СТЕ на в.л. Д. и изложеното от в.л.Д. в о.с.з. не води до изводи различни
дадени от в.л.К. в производството по чл.207 ГПК , с някои разлики като по-малко по обем
дейности необходими за възстановяване на увредените стени и въведена яснота относно
17
процеса по шпакловане, грудниране и боядисване на стени , а разликите в цените
предложени от вещите лица : 6037.17лв. по СТЕ на инж.К. и 6 113,48 лв. /към м.01.2023 г./ ,
а към м. 07.2023 г. 6 801,88 лв. , очевидно са в рамките на допустимите и използваните
от вещите лица методи за оценка.
На последно място съдът се спира и на гласните доказателства , допуснати в
полза на двете страни .
В качество на свидетел по делото е разпитан И. Б. З., без дела и родствени отношения
със страните , воден от ищцата . Пред съда св.З. сочи, че е брокер на недвижими имоти в
„***” в гр. Варна, някъде от 2010 г. съществувала фирмата. Свидетелят твърди, че познава
ищцата, Е. К., другата жена по договора работела с негов колега, той я довел на огледа, а
това се случило преди 3 г. някъде. Имотът сочи свидетелят , че се намира в ***, на втория
етаж, около 50-60 квадрата - спалня, всекидневна, коридор и баня и тоалетна, без
тераса.Страните разказва свидетелят, че сключили договор за наем пред него, той бил там.
Договорът се сключил в апартамента, свидетелят бил там, той предлагал имотите на
семейство К., знаел сградите им, работел с тях. Страните пояснява св.З., че се разбрали и
сключили договор. Свидетелят повтаря, че е присъствал на договора за наем, присъствал и
на предаването на имота. Всичко в апартамента твърди св.З., че било ново, в отлично
състояние, той дори направил снимките преди да се влезе в имота, да се види в какво
състояние се влиза, защото всичко било перфектно и ново и бил и вече при изнасянето,
когато било в друго състояние - посчупено. На конкретно поставени от съда въпроси
свидетелят е отговорил , че ламинатът бил надигнат, явно намокрен, по стените имало много
петна, имало много драскотини по плота, по печката имало някакви повреди, душ- кабината,
по матрака, по ламината в спалнята, имало също много залепено тиксо по това за пердетата-
по корниза. Свидетелят отговоря , че не знае защо имало тиксо по корниза, като предполага,
че понеже момичето / наемателката / рисувало “окачало някакви картини и като Пикасо…
творяла „ , защото, когато вещото лице надигнало ламината, се виждало как отдолу освен че
било влажно, било и цветно - жълто, лилаво, някакви такива цветове, според боята, която
смесвала. В спалнята било същото. Петната по стените, сочи св.З., че били някакви мазни,
мазно се виждало, не че било зелено или цветно, то се виждало, когато е мазно.Свидетелят
твърди, че бил там когато момичето се изнасяло от апартамента , понеже работел в сградата
и просто чакал този апартамент, за да го дава отново. Дал го след това, нямало година,
ремонтиран, в отлично състояние отново, направил снимки и между другото всичките
апартаменти там се дали в отлично състояние.
На поставени от адв.М. въпроси свидетелят е отговорил , че бил на място когато се
сключвал договора за наем, бил на приемо-предавателния протокол, бил и когато се
изнасяла наемателката, бил и когато вещото лице оценявало, бил на всичките срещи там.
Водата по земята обяснява св.З., че била малко по-малко под ламината, когато вещото лице
оглеждало имота, отколкото когато наемателката напускала имота, защото вещото лице го
гледало след няколко месеца. Когато наемателката напускала апартамента и го видели,
когато се изнасяла точно, виждало се, че земята била по- влажна.
18
При приемането на имота сочи още св.З., че наемателката получила два комплекта
ключове, а при изнасянето върнала един ключ и впоследствие трябвало да се сменят чипове
за входната врата. Всеки път, когато наемател влезел, в приемо-предавателния протокол се
пишело, че се дават два комплекта ключове с чип - горна, долна ключалка и чип.
Твърди се от св.З., че откакто влязла наемателката, след това до момента, в който
излезли и видели всичко, което е вътре, не било „ някакво да е имало прекъсване или нещо
такова „. Имало картини в апартамента зад единия шкаф, затовас свидетелят обяснява, че е
казал че наемателката е рисувала .
Преди Р. твърди същия свидетел , че не е имало други наематели в апартамента и не
знае да е имало предишна наемателка С.. Твърди се от св.З., че в деня, в който се нанасяла Р.
М., не е имало друг наемател, който да се е изнасял. Снимките били правени месец - месец и
нещо преди да влезе наемателката в апартамента, не били правени непосредствено при
предаване на владението на имота, не били в деня на приемо-предавателния протокол, не
били и в деня на сключване на договора, св.З. ги правил.Същият свидетел е пояснил, че си
правил снимките за неговия си сайт, за офертата и това били снимки, които той прилага към
всеки договор и си ги правел в деня на настаняване.
По време на разпита на св.З. ищцата е отговорила на поставен към нея въпрос от
процесуалния представител на ответницата адв. П. - Д., че снимките по делото ищцата си ги
е направила и че абсолютно винаги при настаняване задължително се правели снимки при
такива скъпи имоти. Това били „ скъпи имоти, много скъпи, с много скъпо обзавеждане -
естествени кожи, скъпи, „ като е добавила „... живеят в абсолютен лукс“
След въведеното уточнение св.З. е уточнил, че ламинатът е 12 мм е е по-скъп ламинат
от обикновените , като е твърдял, че си спомня петната във всекидневната, цялата стена над
дивана, имало и петна по корнизите, където било с тиксото, от горната страна, защото
отгоре над прозореца имало малко пространство също, там също имало петна. Под
климатика твърди св.З., че имало петна, като не отрича, че не си спомня дали по стената до
хладилника е имало петна.Имотът бил предаден в перфектно състояние през 2020 г. при
влизането,зяявава в края на показанията си същият свидетел .
Вторият разпитан по делото свидетел Р. Г. М., ЕГН **********, баба на ответницата
Р. М. по бащина линия, е заявила пред съда,че желае да дава свидетелски показания .
Воденият от ответницата свидетел твърди пред съда, че е присъствала при предаване
на владението на процесния имот на 15.08.2020 г. При предаването на имота, както и след
това, когато се излизало, св.Р.М. присъствала винаги, почти всяка седмица била във Варна,
защото произвеждали скелета с тяхната фирма и били във връзка със строители във Варна и
се отбивала винаги да види внучката, така че почти нямало седмица, в която аз да не била
там.
При предаване на имота твърди св.М. че присъствала, като идвало два пъти, първия
път, имало едно момиче, тя не живеела вече там, но имала багаж, казвала се С. или С., нещо
такова. Внучката на свидетелката учела в англоезичен факултет и поради това, състудентите
19
й били от различни държави, главно немци и въпросното момиче било немкиня, независимо
че било от Мароко, доколкото знаело св-М.. Според св.М. въпросното момиче имало все
още, дори книги ,вдясно в спалнята, които трябвало да вземе и след ден - два ги взело и
тогава се освободил имота и госпожа К. казало, че ще извика фирма, която да почисти и
така било, наистина било почистено, когато внучката на свидетелката влязла в жилището.
Според св.М. нямало как да са нови оборудването и обзавеждането, защото било
живяно преди това, а пък ако се направело някакво допитване, можело да окаже, че имало и
други наематели и още преди С., С.
Същата свидетелка сочи, че били запазени мебелите, виждало се, че не са нови, но
били запазени. Единственото, в момента, което споделя св.М. било, че между фугите на
места, имаше леки фуги на паркета.Поставен бил правилно паркетът, но може би във
времето, може да бил поставен влажен и след това да е изсъхнал и леко да се е дръпнало,
обяснява свидетелката .
За разлика от св.З. св.М. сочи, че не са правени снимки към момента на предаване на
владение, никога не били правени снимки, тя разпитвала внучката специално по този
въпрос, никога по никакъв начин не са правени снимки - нито преди да влезе и да са й
представени с определена дата примерно, или когато тя влязла и след това, никога, просто
снимки нямало. Поднесени били на внучката снимки да подпише в някакъв момент и тя,
като момиче на 20 г., подписала снимков материал, обаче снимки никога не били правени в
нейно присъствие, вероятно доста по-рано, предполага св.М..
На следващо място в показанията си св.М. сочи, че тя е подписала протокола при
освобождаване на апартамента (внучка й била е много чувствителна, тя преживявала
сериозно всяко нещо и затова винаги я пазела, с депресия била, затова я пазела сериозно от
всякакви атаки. Св.М. била човекът, който се грижи за внучка си и се грижел от най-ранна
възраст, имала си и майка, и баща, но били на различни места, на работа и т.н., не били
разведени, но св.М. била човекът, който я отгледал от бебе )
При изнасянето, сочи св.М., че тя била пак там, без внучката си , и хазяйката й била
извикала двама млади хора като свидетели, които преди това никога не била виждала,
никога не били идвали, те не знаяли състоянието на апартамента преди това, а присъствали
на предаването на апартамента. Били подготвили някакъв протокол, в който били написани
щети. Св.М. сочи, че написала на протокола, че не е съгласна, но че се съгласява 800-те
евро, които са дадени като депозит, да бъдат ползвани, ако има някакви щети, оставени от
ответницата, и се подписала на този протокол, че се съгласява на това, както, не си спомняла
за 800-те евро дали го написала, или го казала там, но такава била идеята и на всички
заседания и навсякъде свидетелката казвала, че ако има нещо, например капакът на
тоалетната чиния св.М. го счупила, била там и просто го закачила с тялото си и отлепила
горната му част, така че, просто се препънала малко, закачила капака, както си бил вдигнат и
го счупила, така че например това било нещо, което трябвало да се възстанови, затова казала
на предишно заседание, че трябва да се смени капакът, доколкото си спомняло дори беше
капак с плавно падане и някои други неща. Колкото до печка, че е имало някакви проблеми с
20
печката, св.М. заявява, че внучката й никога не е ползвала печка, тя не готвела там, хранела
се вън или си вземала някаква готова храна, пазена в хладилник, никога по никакъв начин не
била ползвала печка, така че нямало за какво да й бъде печката.
По следващите претенции на ищцата : че стените били напръскани, че наемателката
била художничка, св.М. не оспорва , че наистина внучката й е е художник, вън от
медицината, която учела, просто умеела да рисува. „Обвинението едва ли не, че рисувала по
стените „ св.М. намира за невярно , като обяснява, че когато внучка й е в стресова ситуация,
пред изпит или нещо такова, тя през нощта рисувала и имала много картини, на нея й
помагало, когато рисува, тя забравяла за всякакви проблеми, „вкарвала се в картината и
забравя всичко „. Имало в имота картини на внучката на свидетелката, не отрича св.М.,
пазела ги в един картонен класьор и си ги слагало там, после св.М. ги взимала за Търговище
и така.
На следващо място св.М. описва себе си като много компромисен човек и твърди, че
доста време с К. се разбирали, но след това „ апетитите на обичайния хазяин „ минали
всякакви граници, в случая било така.
На поставени допълнителни въпроси първо свидетелката е отговорила ,че не са
заплащали комисионна на агенция , а след това се е коригирала ,че е имало брокер.
В края на показанията си св.М. е заявила, че при напускане имало един неплатен наем
и тя казала от тези 800 евро, които били дадени като депозит, да се ползват и за последния
наем, и за щетите, защото щетите „ не били бог знае какви „. Имаше разлика в състоянието
на имота при влизане и при връщане на имота, не е отрекла св.М. : имало неща, които
трябвало да се направят, например в банята имало кабина за къпане, на тази кабина отдолу
били изскочили вън от релсите, тоест релсата, по която се движи кабината, би трябвало да се
оправи. В хола всичко си било наред,имало фотьойли, наемателката не ползвала печка,
печката била абсолютно така, както я заварили, никога не била ползвала печка, нямало как
да я наруши. На стената до въздуховодите пояснява св.М., че имало „едно петънце, малко
петно „ , може би 2-3 см., а внучка й рисувала с водни, акварелни бои, с никакви други.
При така установената по делото фактическа обстановка, СЪДЪТ ОТ ПРАВНА
СТРАНА ПРАВИ СЛЕДНИТЕ ИЗВОДИ :
Спор по делото между страните относно основните факти на които ищцата основава
исковете си няма.Въведено е възражение в отговора на искова молба за унищожаемост на
сключения между страните договор за наем поради грешка в предмета, което възражение
,въпреки указанията на съда, не е уточнено.
Спори се от ответницата да са причинени от нея всички щети по наетия имот като в
писмените си бележки ответницата е изразила окончателно становище за частична
основателност на исковите претенции .
Страните не са оспорили и дадената от съда правна квалификация на предявените
главни и акцесорни искове.
21
Предявените пред съда и подържани от ищеца искови претенции са -за заплащане на
сумата от 1277.68 лв. претендирана като сбор от неплатен наем ,разходи за вода и ел.енергия
и за подмяна на брава и ключове,произтичащи от договор за наем от 22.07.2022 г. и сумата
от общо 6 801,88 лв. частичен иск от общо 9 338,51 лв. претендирана като обезщетение за
претърпени имуществени вреди в резултат на ползването на наетото имущество по силата
на описания по-горе договор за наем ,
Претендира и се законна лихва върху исковите суми, считано от исковата молба.
Съдът, в настоящия му първоинстанционнен съдебен състав намира предявените
искове за осъждане на ответницата за заплащане на наемна вноска ведно с неплатените
разходи за консумативи вода и ел.енергия и за подмята на брава и ключове/ общо 1277,68
лв./ ведно със законната лихва за забава върху главницата от за доказани и
За да изведе извода за основателност и доказаност на исковете съдът излага следните
мотиви :
Установено и доказано е по делото, а и не е и спорно, че страните по делото са страни
по договор за наем на недвижим имот описан в представените по делото договор за наем ,
анекс , приемо-предавателен протокол . Предмета на договора за наем е недвижим имот в
*** .
Представените писмени доказателства налагат извод , че считано от 2020 г. ищцата и
ответницата са страни по договор за наем с предмет имота описан като *** или 5а , като са
сключени три отделни срочни договора последният носещ дата 22.07.2022 г./ л.25-31 / . Спор
няма , че след предложението от наемодателя ищцата К. за увеличаване на наемната цена от
400 евро ответницата не се е съгласила с предложеното увеличение и че договорът за наем
от 22.07.2022 г. е едностранно прекратен от ответницата Р. М. считано от 30.12.2022 г.
При прекратяване на договора на дата 30.12.2022 г. е подписан приемо –
предаваретелен протокол между наемодател и наемател в който са описани нанесените по
имота щети .
Възражението на ответницата за унищожаемост на договора поради грешка в
предмета – грешка относно наетата вещ съдът намира, че не следва да бъде разглеждано по
същество , т.к. въпреки указанията на съда ответницата не е уточнила това възражение .Дори
и да се приеме, че ответницата е заявила надлежно възражение за унищожаемост на
договора поради грешка в предмета – грешка в наетия имот , то от доказателствата по
делото се извежда единствения логичен извод, че тази грешка би могла да бъде установена
още на 31.07.2020 г. и да не бъде сключван втори и трети договор за наем на същия имот .
Видно от кредитираната напълно от съда СТЕ на в.л.К. предприетите от страна на
собствениците действия по разделянето на собствения им апартамент пет на два отделни
СОС *** а *** , с данните вписани в договорите за наем и в партидите на Енерго Про
Продажби АД и ВиК Варна ООД не налагат друг извод ,освен извода, че ответницата е
ползвала срещу заплащане описания в договорите и в приемо –предавателния протокол
имот с посочен *** или *** , за което е приела да заплаща наемна цена .По силата на
22
договора от 22.07.2022 г. ответницата е приела да заплаща наемна цена от 400 евро и
консумативите .
Представените по делото писмени доказателства, който се оспорва че съществуват
като фактури и извлечение от сметката на ищцата , данните вписани в протокола при
освобождаване на имота от 30.12.2022 г. / в частта за показанията на водомер и електромер
/обосновават извод за доказаност на първата предявена претенция в общ размер на 1277,68
лв. / сбора от неплатена наемна вноска за м. 12.2022 г. от 782,33 лв.; консумативи :
изразходвана вода 21 кубика /аб.№***- 91,15 лв. за период м.06.2022 – м.12.2022 г. ; разходи
за ел.енергия за м.11 и м.12.2022г.. за м.11.2022 г. 111,92 лв. / 486 kWh / за м.12.2022 г. –
59.28 лв. / 59,18 лв./kWh /. (Доказателства за заплатените цени на вода и ел.енергия ,
извършени от ищцата са приложени н листи 25 -37 от производството по обезпечение на
доказателства и кореспондират с данните от ВиК и Енерго про /л. 188, 189/ , а от
разпечатката на сметка на ищцата /л.193 -205 от настоящото дело / е видно, че превод за
наем за м.12 .2022 г. липсва .Впрочем факта, че една наемна вноска не е платена е потвърден
и от свидетеля воден от ответницата .
При така изложеното по-горе, съдът отчита , че за характера и вида на договора за
НАЕМ са приложими нормите на ЗЗД, а и съгласно трайната съдебна практика договора за
наем се определя като консенсуален и възмезден . Съгласно разпоредбите на ЗЗД договорът
за наем се прекратява с изтичане на срока за който е сключен, а ако договорът е без срок -
прекратяването става по реда на чл.238 ЗЗД с 1 месечено предизвестие, а развалянето поради
неизпълнение е уредено в нормата на чл. 87 ЗЗД. След прекратяване на наемното
правоотношение наемателят е длъжен да върне вещта - чл. 233, ал. 1 ЗЗД, а последиците от
неизпълнение на това задължение са предвидени в правилата по чл. 236 ЗЗД. Според това
разрешение в задължителната за съдилищата практика на ВКС, при прекратяване на
наемното правоотношение доказателствената тежест за изпълнение на задължението по чл.
233 ЗЗД е на наемателя и ако същият продължи ползването на имота, то той дължи
обезщетение и следва да изпълнява задължението си, произтичащи от наемния договор - чл.
236, ал. 2 ЗЗД. Съответно, при съществуваща облигационна връзка между страните,
наемателят дължи заплащането на уговорената наемна цена. По силата на чл. 20а, ал. 2 ЗЗД
прекратяването на договора може да се постигне и по взаимно съгласие между страните,
като и в този случай, произтичащите от прекратяването задължения на страните подлежат
на изпълнение според уговорките в договора или съгласно законовите разпоредби.
Вмененото на наемателя задължение по чл. 233, ал. 1 ЗЗД за връщане на вещта на
наемодателя след прекратяване на наемния договор произтича от задължението на
наемодателя по чл. 230 ЗЗД да предаде наетата вещ на наемателя при сключването на
договора. Фактическото държане на наетата вещ, целите, начина и други обстоятелства
относно ползването, съгласно практиката на ВКС биха имали значение относно правото на
наемателя да прекрати или развали договора, но са ирелевантни за отговорността му за
заплащане на наемната цена, ако облигационното отношение не е прекратено.
Следва да се отбележи още , че правата и задълженията на страните по наемния
23
договор са определящи и за разпределението на доказателствената тежест.
При доказан факт на предаване на държането на наетата вещ от наемодателя на
наемателя при сключването на договора, фактът на връщането на вещта след прекратяване
на наемния договор подлежи на доказване от наемателя.
Прекратяването на договора подлежи на доказване от страната, която се позовава на
последиците от прекратяването. Връщането на вещта по смисъла на чл. 233, ал. 1 ЗЗД следва
да се изразява в предоставяне на държането върху вещта от наемателя на наемодателя, като
конкретните обстоятелства относно предаването се определят съобразно с договора, вида на
вещта и други факти. Сам по себе си фактът, че наемателят не е ползвал предадената му по
договора вещ, не обуславя извод за прекратяване на наемното правоотношение и за
връщането на вещта. По тези съображения и в практиката си ВКС обобщава, че наемателят
дължи заплащането на наемна цена за наетия недвижим имот и ако фактически не го е
ползвал, след като наемният договор не е бил прекратен на основания, посочени в договора,
или уредени от закона.
Видно от писмените доказателства ангажирани от ищцата за периода м. м.06.2022 –
м.12.2022 г. страните по спора са били обвързани от действието на сключения помежду им
срочен наемен договор от 22.07.2022 г., по силата на който ищцата както наемодател е
предала на ответника като наемател недвижимия имот описани в договора от посочената
дата / л.25 -31 /Срещу ползването на наетите недвижими имоти наемателят е приел да плаща
на наемодателя наемна цена от 400 евро, платима на от 1-во до 5-то число на месеца за
който се отнася, като плащането по силата на чл.2,ал.1 от договора е следвало да става по
банков път по посочената банкова сметка с титуляр наемодателя -ищец . В чл. 2.1.1. от
договора за наем изрично е посочено , че разходите свързани с ползването на имота се
поемат от наемателя .
По същество ответницата е оспорила исковете като неоснователни и недоказани
възразявайки че този договор за наем е унищожаем поради грешка в предмета .
Заявено е и възражение ,че е платен депозит от 800 евро , което възражение е сторено
като възражение за прихващане с насрещно вземане – вземането на ищцата в размер на
6037,17 лв. - частична претенция за претърпени имуществени вреди в резултат на ползването
на наетото имущество.
Не се спори между страните, че през 2020 г. ответницата е платила депозит от 800
евро.
Доказателства затова, че ответницата да е платила дължимия наем за м.12.2022 т.от
400 евро по договора за наем от 22.07.2022 г. не са представени от ответницата. Допуснатите
в полза на ответницата гласни доказателства ,чрез показанията на бабата на ответницата
,обективно подкрепят твърдението на ищцата, че наемната вноска за последния м. 12.2022 г.
в който е действал договора от 22.07.2022 г. не е платена . Представените от ишццата
платежни документи към ВиК и Енерго про доказват плащането на консумативите за вода и
ток не от наемателката , а от наемодателката също за периода на действие на договора от
24
2022 г. и преди едностранното му прекратяване от ответницата считано от 31.12.2022 г.
Приложената фактура на л.75 –ти от 30.12.2022 г. отразява плащането на сума от
общо 233 лв. от ищцата на фирма „*** „ за подмяната на брави и чип поради невърнати
пълни комплекти ключове и чип от ответницата .
От анализа на събраните в полза на двете страни гласни доказателства и от
писмените доказателства , кредитираните напълно СТЕ проведени и в производството по
чл.207 ГПК и в настоящото , съдът извежда извода, че към м.12 .2022 г. наемното
правоотношение по срочния договор за наем между страните от 22.07.2022 г. не е било
прекратено, респективно наемателят е дължал плащане на договорената наемна цена, ведно
и със разходите за поддръжка на имота - т.е. изразходената вода и консумирана ел.енергия
ведно с платените от ищцата разходи за използване на имота – ключ и чип за влизане в
апартамента . На база изявленията на допуснатия в полза на ответника един свидетел не
може да се изведе обоснован правен извод за наличие на предпоставките за прихващане на
депозит от 800 евро , платен по договора от 2020 г. В обрания смисъл са допуснатите в полза
на ищцата гласни доказателства а и писмените доказателства . Видно от извлечението от
банкова сметка на ищцата за м.12.2022 г. ответницата не е платила дължимия се наем за
м.12.2022 г. от 400 евро. Ответницата не твърдяла да е извършвала каквото и да е плащане
за наем към ищцата за м. 12.2022 г. С оглед горното и при сравнителния анализ на
писмените и гласните доказателства, съдът извежда извод, че ответницата дължи и към
момента на ищцата сумата от 400 евро неплатена наемна цена по договора за наем за
м.декември 2022 г. ведно с разходите за консумативи – вода ,ток и подмяна на брави и чип.
Забавата в плащанията е настъпила на 10 -число на месеца за който се отнася вноската,
поради което и съгласно договореното между страните наемателят дължи и лихва за забава
върху наемната вноски от датата на забавата .Налице е забава и в плащанията на сумите за
консумативи и поддръжка на имота . Общия сбор на задължението на ответницата от
1277,68 лв. по първия главен осъдителен иск е изцяло доказан и по основание и размер,
поради което и съдът уважава този иск ведно с искането за присъждане на законна лихва,
считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 30.05.2024 г., така като е сезиран
съда .
Съдът намира и изменената частична осъдителна претенция на ищцата с цена 6801,88
лв. от общо 9338,51 лв. ведно със законната лихва върху исковата сума също за изцяло
доказана и по основание и размер .
Претърпените от ищцата имуществени вреди са установени и доказани и по
основание и по размери на база изготвената по ч.гр.д. № 3490/2023г. по описа на РС Варна
,42 -ри състав експертиза в производството по обезпечение на доказателства , писмените
доказателства по делото , заключението на в.л.Д. по основната и допълнителна СТЕ , всички
представени разходно-оправдателни документи приложени по делото на листи от 57 до 94 ,
включително и гласните доказателства – показанията на св.З. и на св. М. /л. 217 – 219 от
делото / .
Доказано е по делото, че имотът е върнат от наемателя на наемодателя като е
25
съставен протокол носещ дата 30.12.2022 г./ л.32 – 37 / .Именно в този протокол са вписани
увредените вещи, а и от гласните доказателства по делото е установено че този протокол със
свободен текст е подписан от представители на двете страни и в присъствие на двама
свидетели . Характера и вида на щетите по имота предоставен под наем още през 2020 г. от
ищцата на ответницата е описан в цитирания протокол, в молбата по чл.207 ГПК , в исковата
молба и установен категорично чрез заключенията на вещите лица К. и Д. . При така
изложеното се извежда извод, че при предаване на държането на имота от наемодателя на
наемател е установено различно състояние на недвижимия имот от приетото . В протокола
от 30.12.2022 г., представител на ответника / св.М. / е вписала възражение, че не се съгласява
с размера на нанесените повреди и трябва вещо лице за направи съответните констатации.
Или при доказаност на факта, че към 30.12.2022 г. в имота ползван от наемателката
/считано от 2020 г./ е имало констатирани щети , според настоящия състав , при признанието
на факта на наличие на щети / сторено от св.М. ,водена от ответницата / спорният въпрос,
който е следвало да бъде решен и е могло да бъде разрешен доброволно между страните е
какъв е размерът на обезвреда на щетите .
Именно в тази връзка още в производството по обезпечение на доказателства в.л.К. е
депозирано СТЕ , в която по пера в.л.К. е извел извода ,че всички щети са от ползването на
имота от ответницата , като е дадена и стойност необходима за възстановяването йм .
В настоящото производство в.л. Д. дава заключение, което е базирано и на събраните
по исковото производство доказателства и на заключението на в.л. К. като е ясно , че
стойността на щетите възлиза на общо 6801,88 лв. Този размер по втория осъдителен иск е
напълно доказан чрез проведените общо три експертизи , като заключенията на вещите лица
се припокриват относно вида и характера на вредите и различават незначително като общи
стойности . Съдът приема за най -пълно и обективно заключението на в.л.Д. което не
съдържа ненужни СМР и отразява обективно отремонтираното в имота, поради което и
приема , че действителната стойност на причинените от ответницата върху имота щети е
именно сумата от 6801,88 лв., с което втората осъдителна частична претенция е доказана
изцяло до посочения изменен частичен размер и подлежи на уважаване ведно с искането за
присъждане на законна лихва начиная от предявяването на исковата молба .
Евентуално от сумата от 6801,88 лв. би могъл да се приспадне дадения от
ответницата депозит от 800 евро. Възражението на ответницата за прихващане обаче не
може да бъде уважено. Това е така , т.к. страните са придали конкретна функцията на
депозита, при което нормата на чл. 103 , ал.1 ЗЗД не намира приложение,още повече че това
е договорено в чл. 2 , ал.6 но от договора от 31.07.2020 г.
Уговорката между страните в чл.2,ал.6 от /първия по време / наемен договор от 2020
г.има белезите на договор за залог -чл.149 - 161 ЗЗД т.к. действителната обща воля на
страните е била да обезпечи изпълнението на всички задължения на наемателя -т.е. сумата се
явява предоставена в качеството на залог, обезпечаващ удовлетворяване на възникнали в
хода на изпълнението парични задължения на наемателя . Заложното право осигурява на
26
заложния кредитор възможността да упражнява фактическата власт върху паричната сума
докато обезпеченото вземане не бъде погасено изцяло , а това право има абсолютен
характер и е противопоставимо както на длъжника, така и на всяко трето лице . Т.е. в случая
ищцата има правото да задължи сумата от 800 евро. до момента в който наемателят заплати
всички дължими суми включително и обезщетение за вредите, дори и само по договора от
2020 г. С оглед и на изложеното, съдът намира за недоказано от ответника наличие на
основание за прихващане, а и при клаузата на чл. 2 , ал.6 от наемния договор от 2020 г. , това
възражение се явява изначално неоснователно , т.к. са констатирани липси и щети при
връщането на наетата вещ и ответникът е неизправната страна по договора - страната която
дължи неплатена наемна вноски за м. 12.2022 г. ведно с разходите за консумативи и
обезщетение за щети.
С оглед горното и съдът уважава изцяло предявените искове , така като са предявени,
поддържани и частично изменени ведно със законната лихва върху всяка от исковите суми,
считано от предявяването на иска – 30.05.2024 г.
Изхода на спора определя и произнасянето на съда по въпроса за отговорността за
разноски. Съгласно нормата на чл. 78, ал.1 ГПК, доказателствата по делото и приложения
списък по чл. 80 ГПК съдът присъжда сумата от общо 2 213,20 лв. /две хиляди двеста и
тринадесет лева и двадесет стотинки / - сторените от ищцата съдебно деловодни разноски
по делото пред настоящата инстанция / сбора от платени държавни такси 292,60 +30,60 лв.,
. депозит за СТЕ 450 лв. платено в брой адвокатско възнаграждение 1440 лв.с ДДС /.Изхода
на спора определя и присъждане в полза на ищцата и на разноските сторени от нея в
производството по обезпечение на доказателства общо 1620 лв./хиляда шестстотин и
двадесет лева / сбор от 20 лв.д.т , 400 лв.депозит за експертиза и 1200 лв.заплатен
адв.хонорар с ДДС / .
Воден от гореизложеното, Варненският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА ответницата Р. Г. М., ЕГН ********** с посочен настоящ адрес: *** ДА
ЗАПЛАТИ на ищцата Е. С. К., ЕГН **********, с адрес: ***, паричните вземания,
произтичащи от договор за наем сключен на 22.08.2022 г. за отдаване под наем на недвижим
имот - апартамент ***, находящ се в *** /над ***, състоящ се от две стаи - дневна с
кухненски бокс, спалня, баня, тоалетна, както следва:
СУМАТА от 1277.68 лв. (хиляда двеста сдемдесет и седем лева и шестдесет и осем
стотинки )представляваща неизплатени суми, произтичащи от договор за наем сключен на
22.08.2022 г. за отдаване под наем на недвижим имот - апартамент ***, находящ се в ***
/над ***, състоящ се от две стаи - дневна с кухненски бокс, спалня, баня, тоалетна,
включващи : неплатен наем (вноска за м.12.2022 г. - 782.33 лв.), разходи за ел.енергия и вода
(изразходвана вода с неплатена сметка за абонатен номер *** - 91.15 лв. за период от м.
06.2022 - м.12.2022 г. /датата на освобождаване на имота/ и неплатени сметки за
ползвана ел.енергия за м. 11 и м. 12.2022 г. в размер както следва: за м. 11 - 111.92 лв., а за
м.12 - 59.28 лв.) и подмяна на брава и ключове (233 лв.), ведно със законната лихва върху
исковата сума от 1277.68 лв., считано от датата на подаване на исковата молба - 30.05.2024 г.
, на основание чл. 232 , ал.2 пр.1 и пр.2 и чл. 86 ал.1 ЗЗД;
СУМАТА от 6801,88 лв. (шест хиляди осемстотин и един лева и осемдесет и осем
27
стотинки) представляваща частична претенция от дължимите( заявен размер на цялото
вземане ) 9338,51 лв. - претърпени имуществени вреди в резултат ползването на наетото
имущество по силата на Договор за наем, сключен на 22.08.2022 г. за отдаване под наем на
недвижим имот - апартамент ***, находящ се в *** (над ***), състоящ се от две стаи -
дневна с кухненски бокс, спалня, баня, тоалетна, която частична претенция представлява
определена от вещото лице / в производството по чл.207 ГПК – ч.гр.д. № 3490/2023 на
ВРС,42 състав /стойност на щетите по пера (приетите от СОЕ щети: 1 . Подова настилка
- ламинат -изцяло за смяна, повреден без възможност за ремонт в двете стаи; 2. лайсна за
ламинат полиран инокс -4 бр.; 3.кухненски плот - нарязан и обелен, гардероб с разбита
долна лайсна и поведени плъзгащи врати - закупуване, монтаж и демонтаж на кухненски
плот, изрязване на отвори за мивка и котлони, премахване на водобранна лайсна и
поставяне на, разглобяване на шкаф за хладилник и монтиране, почистване на кухня от
мазнини при монтаж и демонтаж, закупуване, кантиране и подмяна на 2 бр. наранени
кухненски врати, разглобяване на спалня за да се подготви за поставяне на ламинат,
разглобяване на гардероб с плъзгащи врати, закупуване на механизъм за долна лайсна,
сглобяване на гардероб в спалнята, демонтаж и монтаж на душ- кабина, закупуване и
монтаж на капак за тоалетна чиния ; 4.капак на тоалетна чиния; 5.претапициране на
столове; 6. Подмяна на калъф за матрак; 7. Шкурене, шпакловане и боядисване - като
стените били изцапани по начин, който не можел да бъде почистен без цялостно
боядисване (установено от вещото лице) 8. Закупуване на латекс, грунд, шкурка -.; 9.
Закупуване на велпапе, тиксо, найлон -., 10. Цялостно почистване / посочено в договора за
наем) , ведно със законната лихва върху исковата сума от 6801.88 лв., считано от датата на
подаване на исковата молба - 30.05.2024 г. на осн. чл. 233 , ал.1 и чл.86 ал.1 ЗЗД.
ОСЪЖДА ответницата Р. Г. М., ЕГН ********** с посочен настоящ адрес: ***ДА
ЗАПЛАТИ на ищцата Е. С. К., ЕГН **********, с адрес: ***, СУМАТА от общо 2 213,20
лв. (две хиляди двеста и тринадесет лева и двадесет стотинки)--сторените от ищцата
съдебно - деловодни разноски по делото пред настоящата инстанция, както и СУМАТА от
общо 1620 лв. (хиляда шестстотин и двадесет лева)- сторените от ищцата съдебно-
деловодни разноски в производството по обезпечение на доказателства, водено под номер
на ч.гр.д. 3490/2023 г. по описа на ВРС,42-ри състав, на осн. чл.78, ал.1 ГПК .
РЕШЕНЕТО подлежи на обжалване от страните с въззивна жалба, пред Окръжен съд
Варна в двуседмичен срок, считано от получаване на преписа.
ПРЕПИС от решението да се връчи на страните чрез процесуалните им
представители .
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
28