О
П Р Е
Д Е Л
Е Н И Е
Номер 1226 Година,
2020 Град Бургас
Бургаският окръжен съд…..……..………… граждански
състав …………………………..
На единадесети май ..………………………................
Година две хиляди и двадесета
в закрито заседание в следния състав:
Председател: Радостина Калиманова
Членове: ……………………………………..
Съдебни заседатели: ……………………………………..
Секретар …………..……………………..………….……………………………………..………
Прокурор ………………………………..……….………………………………….……..……….
като разгледа докладваното от …….....….…. Р.
Калиманова …………………………….
гражданско дело № …..… 1605.....….
по описа за ………. 2019………. година.
Производството
по настоящото дело е образувано по повод исковите претенции на Ч.А.В., с
постоянен адрес ***, Жулебинский бульвар, дом 30, квартал 1, кв. 121 чрез
процесуалния му пълномощник, със съдебен адрес *** против Д.С.Х., ЕГН **********,***,
ж. к. „Разсадника“, бл. 31, вх. Б, ап. 29 за обявяване за нищожен на сключения
между тях предварителен договор за прехвърляне на недвижим имот от 22.10.2014
година поради липса на съгласие за съществен елемент от съдържанието му, както
и за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 31700 евро, с която
същият се е обогатил неоснователно поради начална липса за плащането и, ведно
със законната лихва върху претендирания размер главница, считано от датата на
депозиране на исковата молба до нейното окончателно плащане. При условията на
евентуалност спрямо първия иск е предявен и се поддържа и осъдителен такъв
против ответника за сумата от 31700 евро, с която същият се е обогатил
неоснователно поради отпадане на основанието за нейното получаване от него и
по-точно предвид осъщественото извънсъдебно разваляне на сключения между тях
предварителен договор за прехвърляне на недвижим имот от 22.10.2014 година, ведно
със законната лихва върху претендирания размер главница от датата на разваляне
на предварителния договор до окончателното и изплащане. Претендира се от
ищцовата страна и присъждането на направените от нея съдебно-деловодни
разноски. В подкрепа на отправените искания представя и ангажира доказателства.
По
отношение на иска за нищожност на предварителния договор:
Твърди
се от ищеца, че на 22.10.2014 година между него и ответника бил сключен
предварителен договор за прехвърляне на недвижим имот - апартамент № В2, с площ
от 84.95 кв. м., с идентификатор № 11538.3.81.2.5, находящ се в жилищна страда
„В”, идентификатор 11538.3.81.2., изградена в УПИ с идентификатор № 11538.3.81,
находяща се в град Свети Влас, община Несебър, област Бургас, местността „Юрта-
под пътя”, ведно със 7.27 кв. м. идеални части от общите части на сградата,
състоящ се от две спални, дневна с кухня, баня и тоалетна и две тераси, при
граници и съседи на същия етаж: 11538.3.81.2.4, 11538.3.81.2.6, под обекта:
няма, над обекта: 11538.3.81.2.11, 11538.3.81.2.12, ведно с наличната
мебелировка в апартамента към момента на подписване на договора.
В
съответствие с чл. 2, ал. 1 от сключения договор той заплатил на
ответника сумата от общо 31700 евро, както следва: на 24.10.2014 година - 6000
евро на ръка и на 07.11.2014 година - 25 700 евро по банков път.
Към
настоящия момент ответникът не бил изпълнил задължението си, съгласно чл. 1 във
връзка чл. 3 от процесния договор да прехвърли правото на собственост върху
горепосочения апартамент, нито съгласно чл. 4 да се снабди с всички документи,
необходими за сключване на окончателния договор. С нотариална покана от
10.10.2019 година ответникът бил поканен да извърши дължимите съгласно договора
правни и фактически действия. До настоящия момент той не бил предприел действия
по снабдяване с нужните документи, нито по сключването на уговорения с
предварителния договор окончателен такъв и прехвърляне на правото на
собственост върху процесния имот.
Член
19, ал. 2 от ЗЗД изисквал предварителния договор да съдържа уговорки относно
съществените условия на окончателния договор, така че при липса на изпълнение
на задължението за сключване на окончателен договор същото да бъде заместено от
съда по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Без съмнение обаче, предварителният
договор трябвало да съдържа съгласие по всички клаузи на проектирания
окончателен договор, на които поне една от страните дължи изпълнение на
сключването на окончателен договор. Това е така, защото при отсъствието на
съответната уговорка, предварителният договор ще има ефект, който някоя от
страните не била желала. Видно от справка от имотния регистър към Агенция по
вписванията, продавачът-ответник никога, включително към днешна дата не бил собственик
на апартамент № В2, с площ от 84.95 кв. м., с идентификатор № 11538.3.81.2.5,
находящ се в жилищна сграда „В”, идентификатор 11538.3.81.2., изградена в УПИ с
идентификатор № 11538.3.81, находища се в град Свети Влас, община Несебър,
област Бургас, местността „Юрта - под пътя”.
Съществените
елементи, които трябвало да фигурират в предварителния договор като минимално
определяне на съдържанието му били клаузи, индивидуализиращи предмета, цената,
срока за снабдяване на купувачите от продавачите с нотариален акт и срока за
заплащане на пълната продажна цена. Липсата на един или повече от тези елементи
давала основание да се приеме, че няма постигната обща воля за продажба на
недвижим имот и водела до нищожност на предварителния договор поради липса на
съгласие. В процесния предварителен договор липсвало съгласие в какъв срок
следва да се сключи окончателния договор, което противоречало на разпоредбата в
чл. 19, ал. 2 ЗЗД, предписваща, че предварителният договор трябва да съдържа
всички съществени уговорки по окончателния договор.
Срокът
за снабдяване на купувачите с нотариален акт бил един от съществените елементи
на предварителния договор. Липсата на този основен елемент водел до нищожност
на целия предварителен договор поради липса на съгласие, тъй като истинската
воля на страните не можела да бъде установена. Такъв един съществен пропуск в
предварителния договор можел да доведе до невъзможност той да бъде изпълнен и
дори до злоупотреба с право. Освен това, нормата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД ставала
неприложима в случая, тъй като към момента на сключване на предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот продавачът можело и да не бил собственик
на имота, но той се задължавал в определен срок да придобие правото на
собственост върху процесния имот и след това да го прехвърли на купувача. Това
било невъзможно да стане при предварителни договори, в които липсвал посочения
срок.
По
така изложените доводи ищецът счита предварителния договор за прехвърляне на
недвижим имот от 22.10.2014 година за нищожен, поради което и претендира обявяването
му като такъв. Нито едно от задълженията, предписани в него не били изпълнени
от продавача. От своя страна, купувачът по същия изпълнил точно и коректно
своите задължения, като заплатил изцяло сумите посочени в чл. 2 от договора.
По иска
по чл. 55, ал. 1, предл. 1-во във връзка с чл. 34 от ЗЗД:
Уредбата
на нищожността на договорите била дадена с императивни правни норми, установени
в обществен интерес. Нищожен бил договора, при сключването на който били
допуснати определени, изчерпателно изброени, правно значими пороци, вследствие
на което той не пораждал изначално целените от страните по него правни
последици. Нищожността била най-тежката гражданскоправна санкция за сключен
договор по начин или със съдържание, което противоречи на императивни правни
норми или на правилата на морала, както е в настоящия случай. Тъй като порокът
на договора в посочените случаи не можел да бъде отстранен, когато по него е
била осъществена престация, следвало да се проявят правните последици на чл.
34, във връзка с чл. 55 ЗЗД понеже изначално липсвало правно основание,
оправдаващо даването.
След
уважаване на първия иск за прогласяване нищожността на предварителния договор от
22.10.2014 година приложение следвало да намери специалното правило в чл. 34 ЗЗД, според което връщане на полученото се дължи, когато договора бъде признат
за нищожен. При нищожност на сделката, поради противоречие на закона, била
налице начална липса на основание, а даденото от страните подлежало на връщане
по правилото на чл. 55, ал. 1, предл. 1-во ЗЗД.
По евентуалния
иск по чл. 55, ал. 1, предл. 3-ро от ЗЗД:
Сочи
се, че ответникът не бил изпълнил своите задължения съгласно предварителния
договор от 22.10.2014 година да се сдобие с нужните актове за прехвърляне на
собствеността върху имота и извършване на сделка в нотариална форма, съгласно
изискванията на закона.
Поетото
от ответника задължение било без определен срок за неговото извършване, поради
което и в съответствие с диспозитивното правило на чл. 69, ал. 1 от ЗЗД то било
дължимо веднага. Въпреки извършеното плащане на дължимите суми съгласно
договора от страна на ищеца, от страна на ответника не били предприети
дължимите действия по сдобиване с необходимите актове и прехвърляне на правото
на собственост върху процесния имот.
Предвид
изискуемостта на вземането на ищеца за прехвърляне на правото на собственост
върху процесния апартамент Б2, ответникът бил в забава и без да било нужно
изпращане на допълнителна покана за това. Задължението му било носимо, поради
което и ищецът не предприемал съответните действия за претендиране на правото
си.
Въпреки
декларираното в чл. 6 от договора от страна на ответника обстоятелство, че към
момента на сключване на окончателния договор правото му на собственост върху
описания имот не било предмет на съдебен процес или извънсъдебно оспорване от
страна на трети лица, ответникът в нито един момент не бил носител на същото.
Още повече, че преди подписване на процесния предварителен договор върху имота
имало вписана в имотния регистър по неговата партида вещна тежест - ипотека в
полза на трето лице, която и към днешна дата не била заличена.
С отправеното
с нотариална покана от 10.10.2019 година изявление за разваляне, с което на
ответника бил даден подходящ срок да изпълни задължението си да прехвърли
правото на собственост върху процесния имот, което да не е предмет на
извънсъдебно или съдебно оспорване от страна на трето лице, сключения на
22.10.2014 година предварителен договор за продажба на недвижим имот бил
развален. Съгласно правилата на ЗЗД, той подлежал на извънсъдебно разваляне и
иск за неговото разваляне по съдебен ред бил недопустим. Развалянето на този
тип договори, по аргумент за противното на чл. 87 от ЗЗД пораждало действие с обратна
сила и заличавало последиците от сключването му така, сякаш никога не се били случвали.
Твърди, че считано от 03.12.2019 година процесното писмено съглашение било
развалено чрез отправено от него до ответника волеизявление, обективирано в
нотариална покана, връчена при условията на чл. 47 от ГПК по възлагане на
нотариус по чл. 50 от ЗННД.
Ответната
по делото страна, на която съдът е изпратил препис от исковата молба и
доказателствата към нея в срока, указан от закона и съда е депозирала писмен
отговор, с който е изразила становище по така предявените против нея искови
претенции. Заявява, че не оспорва сключването на процесния предварителен
договор, съответно поетите с него задължения от негова страна и извършеното по
същия договор плащане от страна на Ч.А.В. на сумата в общ размер от 31700 евро.
Оспорени
са останалите твърдения на ищеца с доводи, че същите не отговарят на
действително осъществените факти, свързани с обещания му самостоятелен обект,
предмет на сключения между страните предварителен договор, като излага следните
съображения:
Преди
обвързването им със сключения между тях предварителен договор, същият имот бил
предмет на предварителен договор, сключен на 15.09.2014 година между „Билдинг
Сити” ООД като продавач и ответника като купувач. Ответникът следвало да
придобие апартамента от дружеството за цена от 35000 евро, платима в срок до 30.10.2014
година. До сключването на този предварителен договор между ответника и
посоченото дружество се стигнало в резултат от съвместната им дейност, при
която ответникът преимуществено посредничил при организирането на продажбите на
недвижими имоти, собственост на инвеститора „Билдинг сити” ООД.
В
изпълнение на поетите задължения по така коментирания договор на 15.10.2014 година
ответникът заплатил по посочена от дружеството-продавач банкова сметка ***, а
именно сумата от 68337.50 лева, равностойност на 35000 евро към датата на
превода, с правно основание на наредената сума „покупка
на ап. Б2, идентификатор 11538.3.81.2.5, к-с Антония, собственост „Билдинг
сити“ ООД, Булстат *********”.
Продавачът
„Билдинг Сити” ООД не прехвърлил по нотариален ред апартамента на ответника, тъй
като същият този имот бил обещан от ответника на ищеца, но вече на по-висока
цена - 43 000 евро чрез сключения между страните по делото предварителен
договор от 22.10.2014 година.
На
28.04.2015 година, с договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран
в нотариален акт № 62, том II, рег. № 1708, дело № 254 от 2015 година на
нотариус, вписана под рег. № 600 в регистъра на Нотариалната камара „Билдинг
Сити” ООД прехвърлило на ищеца правото на собственост върху процесния
самостоятелен обект - предмет на сключения между страните по делото
предварителен договор, представляващ апартамент Б2, с идентификатор №
11538.3.81.2,5, с площ от 84.95 кв.м. В същия нотариален акт било записано, че
ищецът купувал от „Билдинг сити” ООД въпросния имот за сумата от 53487 лева,
която сума дружеството-купувач декларирало, че било получило по банков път
преди изповядването на сделката.
В
действителност обаче, плащане, извършено от ищеца на „Билдинг сити” ООД за
прехвърления апартамент преди цитираното нотариално производство, така както било
записано в нотариалния акт, никога не било имало, тъй като цената за въпросния
апартамент вече била платена от ответника на дружеството-продавач с посоченото
по-горе платежно нареждане за сумата от 68337 лева.
Собствеността
върху апартамента била прехвърлена на ищеца от „Билдинг Сити” ООД за да не се
стигало до извършването на две прехвърлителни сделки, т. е. първо ответникът да
придобие апартамента от „Билдинг Сити” ООД и едва след това да го прехвърли на
ищеца. Извършването на две сделки не било необходимо, при положение, че чл. 1
от предварителния договор, сключен между ответника и „Билдинг Сити” ООД
предвиждал, че продавачът се задължава да го продаде и да го прехвърли на
купувача или на посочено от него дружество или лице срещу заплащане на цената.
Така,
по силата на цитираната прехвърлителна сделка, извършена на 28.04.2015 година,
ищецът придобил собствеността върху недвижимия имот - предмет на сключения
между него и ответника предварителен договор. Това правело неоснователни
твърденията, че ответникът не бил изпълнил задължението си да прехвърли
собствеността върху описания апартамент. Напротив, това свое задължение същият изпълнил
към ищеца чрез изпълнение от страна на „Билдинг Сити” ООД. Заместването на
длъжника било възможно, тъй като дължимата престация не била лична и
незаместима и изпълнението от третото лице „Билдинг Сити” ООД било погасило
задължението на ответника, произтичащо от сключения между страните по делото
предварителен договор - чл. 73 от ЗЗД. Макар в сключения между „Билдинг Сити”
ООД и ответника предварителен договор да не било предварително определено
лицето, на което продавачът може да прехвърли имота, то това лице било
определяемо чрез посочването му от ответника.
В
случая, именно ищецът бил посочен от ответника като лице, на което „Билдинг
Сити” ООД да прехвърли имота. А след като ищецът се бил съгласил да придобие
собствеността върху същия този апартамент, при това още през 2015 година
въпросът за нищожността на договора, поради липса на съгласие не можел да бъде
поставян. Въпреки, че в сключения между ищеца и ответника предварителен договор
не бил посочен краен срок за сключване на окончателната сделка, изразеното от
ищеца съгласие да придобие въпросния апартамент, обективирано в горепосочения
нотариален акт било достатъчно, за да се приемело, че имало постигната обща
воля за продажба на процесния недвижим имот при условията на този договор. Това
налагало извода за неоснователност на иска за прогласяване нищожността на
сключения между ищеца и ответника предварителен договор поради липса на
съгласие, а също и на този по чл. 55, ал. 1, предл. първо от ЗЗД.
Неоснователен
бил и третия иск, с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3-ро от ЗЗД. В тази
връзка ответникът излага следното:
Обстоятелствата,
с които ищецът свързвал правото си да счита сключения между него и ответника
предварителен договор за развален с отправената за това нотариална покана, а
оттам и да иска връщане на даденото по този договор, били неизпълнение от
страна на ответника да прехвърли правото на собственост върху въпросния
апартамент, тъй като същият в нито един момент не е бил негов собственик и
вписаната по отношение на този имот ипотека в полза на трето лице -„Юробанк
България” АД.
Уговорената
със сключения между ищеца и ответника предварителен договор цена на процесния
апартамент била определена в размер на 43000 евро (чл. 2, ал. 1 от договора).
От тази сума ищецът заплатил на ответника сумата от 6000 евро на 24.10.2014 година
и 25700 евро, платени по банков път на 07.11.2014 година. Остатъкът от 11300
евро със краен срок на плащането до 29.05.2015 година и към настоящия момент не
бил платен. Следователно, ищецът не бил изпълнил изцяло и докрай задълженията
си по договора, а правото да иска разваляне на договора било предоставено само
на изправната страна, каквото качество той очевидно не притежавал.
При
това положение, направеното от ищеца волеизявление за разваляне на договора,
обективирано в приложената нотариална покана не могло да породи целения с него
правен ефект. Причината за това била неговото собствено неизпълнение да плати
пълната цена на имота.
Освен
това, ефекта на разваляне на сключения между страните по делото предварителен
договор не могъл да настъпи и поради факта, че още през 2015 година ищецът
придобил правото на собственост върху процесния апартамент. С нотариалната
покана ищецът дал на ответника подходящ срок последният да изпълни задължението
си да прехвърли правото на собственост върху процесния апартамент. На практика
обаче, това задължение било изпълнено още през 2015 година от „Билдинг Сити”
ООД, със съгласието на ищеца да придобие апартамента, изразено в нотариалното
производство при съставения за това нотариален акт.
Вписаната
по отношение на придобития от ищеца апартамент ипотека в полза на „Юробанк
България” АД била надлежно декларирана от дружество- продавач при прехвърлянето
на имота по нотариален ред. Същото се задължило в срок до 29.05.2015 година да
предприеме необходимите действия по заличаване на ипотеката. Страните по това
нотариално производство предвидили и
санкция за продавача „Билдинг Сити” ООД, в случай, че ипотеката не бъде
заличена. В този смисъл, след като правата и задълженията по продажбата на
процесния апартамент, оформена с цитирания нотариален акт били възникнали за
участващите в това нотариално производство страни, не ответникът, а
дружеството-продавач отговаряло за обременността на имота.
При съобразяване на
така изложеното по-горе, съдът намира, че предявеният от ищцовото дружество главен
иск е с правно основание чл. 26, ал. 2 от ЗЗД. Същият е допустим, поради което
и не съществува пречка да бъде разгледан по същество. Допустими са и предявените
осъдителни искове, единият от които при условията на евентуалност за заплащане
на посочената по-горе сума с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 1-во във
връзка с чл. 34 от ЗЗД и чл. 55, ал. 1, предл. 3-то от ЗЗД. Същите са предявени
съобразно правилата за родова и местна подсъдност. Не
са направени от страните възражения, нито до настоящия момент са станали
служебно известни на съда други факти или обстоятелства, които след проверка за
възникването им да водят до извода, че са налице процесуални пречки или не са
налице положителни процесуални предпоставки за тяхното разглеждане.
С
исковата молба са представени от ищеца писмени доказателства, които са
допустими и относими към настоящия правен спор, поради което и като такива същите
следва да бъдат приети и приобщени към доказателствения материал по делото.
Други доказателствени искания не са направени с исковата молба, поради което и
съдът не дължи произнасяне в тази насока. С отговора на исковата молба са
представени от ответната страна писмени доказателства, както и са направени
искания за ангажиране на гласни доказателства чрез разпита на един свидетел,
както и за задължаване на ищцовата страна да представи намиращ се в нея писмен
документ от значение за настоящия спор. По приемането на така представените от
ответника с отговора на исковата молба писмени доказателства и направените със
същия доказателствени искания съдът ще се произнесе в рамките на откритото
съдебно заседание след като бъде предоставена възможност на ищеца да се
запознае и вземе становище по тях.
Съдът намира, че
следва да укаже на страните, че на основание чл. 154 от ГПК всяка от тях носи
доказателствена тежест относно тези факти, от които извлича изгодни за себе си
правни последици. Разпределението на доказателствената тежест следва
непосредствено от приложимата правна норма, както и от изразените от страните
защитни тези в настоящото производство. При съобразяване на посоченото по-горе
правно основание досежно предявения главен установителен иск, в тежест на ищеца
е да докаже при условията на пълно и главно доказване претендираната
нищожност на предварителния договор на заявеното основание - липса на съгласие
за сочения за съществен негов елемент срок за сключване на окончателен такъв. По
заявения като главен осъдителен иск същият следва да установи какво точно е
получил ответника. По отношение на предявения евентуален иск в негова тежест е
установяването при горните условия на собствената му изправност чрез надлежното
и точно в количествено и времево отношение изпълнение на поетите от него
задължения по сочения за сключен между него и ответника предварителен договор, достигнало
до ответника изявление за развалянето на договора, както и плащането на
претендираната от него сума. Ответникът следва да установи всички направени от
него възражения против съществуването на вземането на посочените в отговора на
исковата молба доводи и съображения, включително собствената си изправност като
страна по процесния предварителен договор, а също така и основанието, на което
е получил търсената от него сума.
Ето защо, по горните
съображения и на основание чл. 140 от ГПК, Бургаският окръжен съд
О П
Р Е Д
Е Л И :
ПРИЕМА за разглеждане
предявените от Ч.А.В., с постоянен адрес ***, Жулебинский бульвар, дом 30,
квартал 1, кв. 121 чрез процесуалния му пълномощник, със съдебен адрес ***
против Д.С.Х., ЕГН **********,***, ж. к. „Разсадника“, бл. 31, вх. Б, ап. 29
искови претенции за обявяване за нищожен на сключения между тях предварителен
договор за прехвърляне на недвижим имот от 22.10.2014 година поради липса на съгласие
за съществен елемент от съдържанието му, както и осъждане на ответника да
заплати на ищеца сумата от 31700 евро, с която същият се е обогатил
неоснователно поради начална липса за плащането и, ведно със законната лихва
върху претендирания размер главница, считано от датата на депозиране на
исковата молба до нейното окончателно плащане, както и предявеният при
условията на евентуалност спрямо първия иск осъдителен такъв против ответника
за сумата от 31700 евро, с която същият се е обогатил неоснователно поради
отпадане на основанието за нейното получаване от него и по-точно предвид
осъщественото извънсъдебно разваляне на сключения между тях предварителен
договор за прехвърляне на недвижим имот от 22.10.2014 година, ведно със
законната лихва върху претендирания размер главница от датата на разваляне на
предварителния договор до окончателното и изплащане.
ПРИЕМА приложените
към исковата молба, по повод на която е образувано настоящото производство,
писмени доказателства.
ОБЯВЯВА, че по представените
от ответника с отговора на исковата молба писмени доказателства и направените
със същия от последния доказателствени искания ще се произнесе в рамките на
откритото съдебно заседание.
НАСРОЧВА делото за
разглеждане в открито съдебно заседание на 17.06.2020 година - 15.00 часа, за
която дата и час да се призоват страните.
Препис от настоящото
определение да се връчи на страните на посочените от тях съдебни адрес, а
препис от отговора на исковата молба и приложенията към него да се връчат на
ищцовата страна по посочения по-горе начин.
Определението
е
окончателно и не подлежи на обжалване.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: