№ 806
гр. Варна, 25.02.2022 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесет и пети февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Даниела Ил. Писарова
Членове:Светлана Тодорова
Цветелина Г. Хекимова
като разгледа докладваното от Даниела Ил. Писарова Въззивно частно
гражданско дело № 20223100500157 по описа за 2022 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл.274 ГПК. Образувано е по частна жалба вх.
№3280/19.01.2022г., срещу разпореждане №28903/30.12.2021г., постановено по ГД
№18415/2021г. по описа на ВРС, с което е отхвърлено заявление вх.№54094/30.12.2021г.,
депозирано от ЮЛ. Б. ИВ., ЕГН ********** и АНГ. Н. ИВ., ЕГН **********, за издаване на
заповед за незабавно изпълнение и изпълнителен лист въз основа на документ по чл.417
ГПК, а именно предварителен договор за учредяване право на строеж и продажба на
ид.части от земя срещу построяване и предаване на самостоятелни обекти в сграда, с
нот.заверка на подписите рег.№424/04.12.2018г. на нотариус Силви Чернев, рег.№619 в НК,
с район на действие ВРС и допълнително споразумение към предварителния договор.
С жалбата се излага, че постановеното разпореждане е неправилно и
незаконосъобразно, тъй като съдът е приел погрешно, че договорената неустоечна клауза в
предварителния договор е нищожна като противоречаща на закона. Оспорва се извода на
съда, че тази клауза противоречи на потестативното право на всеки съсобственик,
предвидено в чл.34 от ЗС, да иска реална делба на съсобствения имот. Жалбоподателят
оспорва изводите на съда като счита, че уговорка да не се упражнява определено право, при
определени условия и за определен период от време,не е нищожна като противна на закона.
От тълкуването на двете относими разпоредби на чл.34 ЗС и чл.69 от ЗН, жалбоподателят
извлича довод, че съсобственикът може и да не поиска делба, съответно може да поеме
задължение да не упражнява това свое право. Сочи, че претендираната неустойка е санкция
за неизпълнение на поето с договор между страните задължение да не се прехвърлят
ид.части от съсобствеността, да не обременяват с тежести имота, въпреки че според
логиката на РС и тази уговорка би била нищожна. Твърди се, че подписаният предварителен
договор урежда комплекс от права и задължения на страните по него, свързани с
проектирането, построяването и предаването на ползувателите на сграда с определени
параметри, в определени срокове и при определени условия. Неустойката е уговорена като
санкция срещу нарушаване на задължението по договора всяка от страните по него да се
въздържа от действие, а не към упражняването на едно потестативно право. С жалбата
страната моли за отмяна на разпореждането и уважаване на заявлението с издаване на
заповед за претендираната по този ред неустойка.
При преценка редовността на жалбата съдът констатира, че същата е подадена от
легитимирана страна, чрез редовно упълномощен процесуален представител, в преклузивния
1
срок и при интерес от обжалване. Препис от жалбата не подлежи на връчване на насрещната
страна. Производството по същата съдът намира за допустимо.
Разгледана по същество съдът намира жалбата за неоснователна, поради следното:
Действително, пред РС е подадено заявление по чл.417 ГПК за издаване на заповед за
изпълнение и изпълнителен лист въз основа на т.3 от цитираната разпоредба –
предварителен договор за учредяване право на строеж и продажба на ид.части от земя срещу
построяване и предаване на обекти в построената сграда, между страните по договора,
насочено срещу съсобственика на имота, поел задължение за застрояването му АПМ
ВАРНА ЕООД, ЕИК *********, Варна. Заявлението отговаря формално на изискванията на
закона като в същото ясно и точно е посочено основанието на задължението, размерът му и
настъпване на изискуемостта. Съгласно посочените данни в т.9, т.12 и т.14 от заявлението,
между страните е бил подписан Предварителен договор от 04.12.2018г., съгласно който
строителят търговец е следвало в 6 месечен срок от получаването на виза за проектиране, да
осигури за своя сметка изготвяне на инвестиционен проект и ценообразуване на
договорената за построяване сграда, да го съгласува и одобри както и за получи разрешение
за строеж като изпълни съответните СМР изцяло за своя сметка. Срещу това задължение
заявителите е следвало да прехвърлят 1/3 ид.части от терена на строителя -изпълнител АПМ
Варна ЕООД ведно с построените в поземления имот сгради с посочени идентификатори.
Налице са твърдения, че това задължение на собствениците е било изпълнено с подписване
на нот.акт №85/04.12.2018г. на нотариус Ст.Чернев, рег.№619, ВРС. Твърди се издаване на
виза за проектиране на 17.12.2018г., но неизпълнение на строителя да продължи със
следващите от това действия в уговорения 6 месечен срок или до юни 2019г. Поради
забавата, визата е презаверявана неколкократно, последно на 09.09.2020г. Твърди се
получено разрешение за строеж въз основа на одобрен инв.проект от 10.09.2020г., влязло в
сила на 30.09.2020г. Твърди се, че строителят не разполага със средства за осъществяване на
СМР, поради което и допусната забава, която прави изпълнението безполезно и
невъзможно. Строителят напротив, заявил на собствениците, че следва да освободят имота
до 09.09.21г. за да бъдат съборени сградите и започнато строителство Непосредствено след
това бил заведен иск за реална делба на имота от строителя, производството по който е
висящо пред РС. Твърди се, че съгласно чл.10, ал.1, изр.второ от договора, страните могат да
поискат обявяването на договора за окончателен както и да упражнят правото си на
неустойки, а такава е предвидена и при упражнено от някоя от страните делба по време
действието на предварителния договор. Тази санкция, обезпечение е предвидена за
постигане на комплексната цел на предварителния договор. Конкретното основание на
предявената претенция за неустойка е в чл.5, ал.2, изр.3 и 4, които препращат към размера
на неустойката в чл.10 от предварителния договор, а именно 25% от общата продажна цена
на договора, която се формира от уговорените 60 000 евро по предв.договор и 145 000 евро
по споразумението към договора, или цена от 205 000 евро. Въз основа на горното със
заявлението се претендира сумата от 51 250 евро неустойка.
Към заявлението са приложени както основанието на предявеното вземане –
предварителен договор от 04.12.2018г. ведно с приложение №1 към чл.2 от същия,
приложение №2 към чл.2, ал.3 и приложение №3 към чл.6, ал.5 от предв.договор ведно с
Допълнителното споразумение от същата дата, всички с нот.заверка на положените подписи
на страните рег.№424/04.12.2018г. на нотариус Ст.Чернев, ВРС. Приложен е нот.акт
№85/2018г. на същия нотариус, за покупко-продажба на 1/3 ид.ч. от терена на АПМ Варна
ЕООД ведно с 1/3 ид.ч. от сградите в имота срещу цена от 60 000 евро, които ще бъдат
преведени на продавачите в деня на нот.изповядване. Приложени са разрешение за строеж
№164/10.09.2020Г., искова молба на АПМ Варна ЕООД срещу съсобствениците, за
извършване реална делба на имота, от 12.10.2021г. Посоченият по-горе предварителен
договор е приложен към заявлението в оригинал.
С разпореждане от 30.12.2021г. съдът е отхвърлил заявлението поради извод на съда
за нищожност на неустоечната клауза от договора като противоречаща на закона /чл.34 от
ЗС/.
При преценка от правна страна, съдът намира, че разпореждането на първата
инстанция е правилно. С клаузата на чл.10, ал.2 от предварителния договор с нот.заверени
подписи на договарящите е уговорена неустойка в размер на 15 000 евро или 25% от
2
продажната цена по договора в случай на неизпълнение задълженията на собствениците по
договора, а именно: сключат договор за строителство с трети лица, обременят имота с
тежести, откажат да учредят право на строеж в посочения срок или откажат да прехвърлят
ид.части от имота,…., упражнят правото си на делба, собствениците дължат неустойка на
строителя в посочения размер. В случая както в предварителния договор, така и в
споразумението към него, подписано на същата дата /представено по делото/, не е налице
предвидена отговорност за упражняване правото на делба от съсобственик и конкретно
строителят АПМ Варна ЕООД. Напротив, неустойката в чл.10, ал.2 от договора е
предвидена за неизпълнение задълженията на продавачите -собственици на имота, предмет
на застрояване, като се явява гаранция за строителя. В този смисъл, тя обезпечава тяхното
задължение да съдействат на строителя като му учредят съответни права на собственост
върху ид.части от имота и право на строеж за определени обекти от бъдещата сграда.
Неустойката не е предвидена по отношение на строителя, тъй като към този момент той все
още не е собственик на ид.част от терена. Поради това, изначално искането в заявлението се
явява неоснователно, тъй като заявителите не са легитимирани да претендират вземане за
неустойка на посоченото основание.
Заявлението се явява неоснователно и поради нищожност на уговорената неустоечна
клауза, обвързана със забрана или задължение за въздържане от упражняване на едно
субективно материално право – правото на съсобственика да иска делба на общата вещ.
Уговорената ограничаваща разпоредба противоречи пряко на чл.34 от ЗС, поради което и
неустойката е недействителна.
Поради изложеното, независимо от формално редовната форма на предявеното
вземане по чл.417, т.3 ГПК, като договор с нот.заверка на подписите, и определяемостта на
задължението по размер съобразно продажната цена, не е налице основание за издаване
заповед за незабавно изпълнение за неустойката. За заявителите не е налице материална
легитимация, тъй като неустойката е предвидена като обезпечение на насрещната страна –
строител, а освен това клаузата противоречи на чл.34 ЗС и е нищожна на основание чл.26
ЗЗД.
Поради достигане до идентични крайни правни изводи, разпореждането на ВРС
следва да бъде потвърдено.
Съобразно изложеното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПОТВЪРЖДАВА разпореждане рег.№28903/30.12.2021г., постановено по ЧГД
№18415/2021г. по описа на 25 състав на ВРС, с което е отхвърлено заявление по чл.417 ГПК
за издаване на заповед за изпълнение и изпълнителен лист в полза на Ю.И. и А.И. срещу
АПМ ВАРНА ЕООД, ЕИК *********, Варна, за сумата от 51 250 евро, компенсаторна
неустойка по чл.10, ал.2 от Предварителен договор от 04.12.2018г. с нот.заверка на
подписите, на основание чл.418 ГПК.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
3