№ 48290
гр. София, 21.11.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 40 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесет и първи ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ
като разгледа докладваното от СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ Гражданско дело
№ 20251110142662 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл. 140 ГПК.
Производството е образувано по искова молба на С. Е. К. и А. М. К. срещу
„*****“ ЕООД.
Ищците твърдят, че на 24.02.2023г. сключили с ответника предварителен
договор за покупко-продажба на имот срещу цена от 253 048 евро с ДДС. Според чл. 7,
ал. 1, т. 2 от договора, продавачът се задължил да въведе в експлоатация обекта до
31.05.2023г. В чл. 12, ал. 4 било предвидено, че при забава над 3 месеца след крайния
срок за издаване на акт 16, продавачът дължи неустойка от 0,5% седмично от
платената до момента сума, но не повече от 5% от цялата продажна цена. Съгласно чл.
2 от договора, изменен с анекс от 12.04.2023г., до 31.08.2023г. ищците трябвало да
заплатят 50 609,60евро при подписване на договора и 189 786 евро след акт 15. На
13.04.2023г. собствеността върху имота била прехвърлена с нотариален акт, като акт 16
бил издаден едва на 18.12.2024г., поради което считат, че имат право на неустойка в
размер от 24 745,56лв.
Съобразно изложеното, молят за постановяване на решение, с което ответникът
да бъде осъден да заплати посочената сума.
Ответникът е подал отговор на исковата молба в законоустановения срок, с
който оспорва иска. Счита, че причините за забавянето са обективни и безвиновни.
Изтъква, че доколкото ищците са придобили собствеността върху имота на акт 14, то
самите те се превърнали във възложители на строежа, поради което са били участници
в производството по издаване на всички административни актове, касаещи строежа.
Поддържа, че електроразпределителното дружество изисквало осигуряване на
поземлен имот, предназначен за второстепенна улица, който обаче не бил собственост
на ответника. Това наложило ответникът да предприеме редица действия по
придобиване собствеността върху имота, включително в процедура по преки
преговори в производство по несъстоятелност, като получил постановление за
възлагане, влязло в сила едва н 30.04.2024г. Твърди, че забавянето се дължи именно на
тези административни пречки и изискванията на комуналните дружества. Изтъква, че
ищците са получили владението върху имота веднага след подписване на нотариалния
акт и са започнали ремонтни дейности, както и се нанесли да живеят преди УВЕ.
Евентуално, моли за намаляване на неустойката до действително претърпените от
ищците вреди, които според ответника липсват.
1
Съобразно изложеното, моли за отхвърляне на предявения иск.
Съдът, като съобрази твърденията, доводите и възраженията на страните,
намира следното:
Предявен за разглеждане е осъдителен иск с правно основание чл. 92, ал. 1
ЗЗД.
Съгласно разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК, в тежест на ищците е да докажат,
че между страните е сключен предварителен договор, по силата на който ответникът се
е задължил да им прехвърли собствеността върху посочения обект и да го въведе в
експлоатация до 31.05.2023г., като при неизпълнение, дължи неустойка в описания
размер за периода на забавата, но не повече от 5% от продажната цена.
Ответникът следва да докаже фактите, от които произтичат възражения му,
включително, че забавата се дължи на причина, за която не носи отговорност
(обективна, безвиновна), изразяваща се в извършване на действия на други лица и
органи, че ищците имат качеството възложители и не им се следва неустойка,
евентуално, че неустойката е прекомерно завишена, че е изпълнил всички свои
задължения пълно и точно.
С оглед становищата на страните, съдът отделя за безспорно, че между тях е
сключен предварителен договор за покупко-продажба на имот от дата 24.02.2023г., в
който е включена описаната неустоечна клауза, според която се дължи неустойка от
продавача - изпълнител при забава в издаването на акт 16 в размер до 5% от
продажната цена; че ищците са платили дължимите суми по договора в уговорените
срокове; че разрешението за въвеждане в експлоатация на сградата е издадено на
18.12.2024г.
Представените от страните писмени доказателства са допустими и относими,
поради което следва да бъдат приети.
Съдът намира, че следва да бъдат уважени исканията на ответника за изискване
на преписките от общината и електроразпределителното дружество, свързани с имота,
чието придобиване се твърди, че е било необходимо, тъй като е допустимо средство и
има отношение към спора. Следва да бъде уважено и искането за събиране на гласни
доказателства чрез разпит на свидетел относно наличието на препятствия относно
изпълнението на задълженията на ответника. По отношение на другите две искания –
за назначаване на експертиза и разпит на втори свидетел, съдът намира, че следва да
отложи произнасянето, след като предостави възможност на ищците да изразят
становище.
На основание чл. 140, ал. 3 ГПК делото следва да бъде насрочено за
разглеждане в открито съдебно заседание, за което да се призоват страните.
Воден от горното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 16.12.2025г.
от 14:00ч., за която дата и час да се призоват страните.
ПРИКАНВА страните към спогодба, медиация или извънсъдебно доброволно
уреждане на спора.
ОБЯВЯВА на страните проекто-доклада по делото съобразно мотивната част на
определението.
ПРИЕМА като доказателства по делото приложените към исковата молба и
2
отговора на исковата молба документи.
ЗАДЪЛЖАВА на основание чл. 192 ГПК „*********“ ЕАД в 1-седмичен срок
от уведомяването да представи преписката, отнасяща се за ПИ с идентификатор
*******, свързана с прекарване на електрозахранване до изгражданата от „*****“
ЕООД сграда в ПИ с идентификатор ******** При неоснователно непредставяне на
документите, на управителя на дружеството ще бъде наложена глоба по чл. 87 ГПК,
както и дружеството отговаря пред страните за причинените им вреди.
ЗАДЪЛЖАВА на основание чл. 186 и 192 ГПК Столична община в 1-седмичен
срок от уведомяването да представи преписката, свързана с невъзможността да се
придобие ПИ с идентификатор ******* от „*****“ ЕООД.
ДОПУСКА събирането на гласни доказателства чрез разпит на един свидетел
при режим на довеждане от ответника в насроченото открито съдебно заседание за
установяване на обстоятелствата, свързани с препятстване присъединяването на
сградата към електрическата мрежа.
УКАЗВА на ищеца да води допуснатия му свидетел в насроченото открито
съдебно заседание, като в случай че не го стори, без наличие на обективна и
уважителна причини за това, доказана по надлежния ред, съдът ще отмени
определението, с което го е допуснал.
ОТЛАГА произнасянето по исканията на ответника за допускане на експертиза
и разпит на втори свидетел, като ПРЕДОСТАВЯ ВЪЗМОЖНОСТ на ищците най-късно
в насроченото открито съдебно заседание да вземат становище по тези искания.
ДА СЕ ВРЪЧИ на страните препис от настоящото определение, а на ишщците
и препис от отговора на исковата молба с приложенията.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
3