№ 305
гр. Благоевград, 09.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ДЕВЕТИ СЪСТАВ, в публично
заседание на десети март през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Николай Грънчаров
при участието на секретаря Герасим Ангушев
като разгледа докладваното от Николай Грънчаров Гражданско дело №
20241200100608 по описа за 2024 година
и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано въз основа на депозирана искова молба пред ОС Благоевград,
от ищеца А. Л. С., ЕГН **********, с постоянен адрес в ***, срещу "ПИМАРО БЪЛГАРИЯ"
АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление в гр. София, район Оборище, ул.
„Поп Богомил" № 43, ет. 1. ап. 2, представлявано от изпълнителния директор А. В. Б..
Твърди се с ИМ, че ищецът от 2011г. упражнява фактическа власт, като стопанисва и владее
като свой поземлен имот в *** с площ от 567 кв.м., както и построената в имота
четириетажна жилищна сграда.
Сочи се, че имота е внесен под формата на учредителна апортна вноска в капитала на
дружеството ответник- „ПИМАРО БЪЛГАРИЯ“ АД, през м.04.2011г., когато за кратко А. Л.
С. е бил член на съвета на директорите на дружеството ответник. Поддържа се от ищеца, че
именно през м.04.2011г. му е бил предоставен достъп до имота от тогавашния изпълнителен
директор и са му били предадени всички ключове за имота, като е постигната уговорка, че
А. Л. С. ще може да ползва имота за живеене, тъй като отдавна планирал да се преместя със
семейството си извън гр. София.
Твърди се с ИМ, че след като е бил освободен като член на съвета на директорите, по-малко
от месец след учредяването на „ПИМАРО БЪЛГАРИЯ“ АД, А. Л. С. е потърсил връзка със
законните представители на дружеството, за да изрази готовност да освободи имота
своевременно. Въпреки неколкократните му опити да се свържа с тях, включително и чрез
общи познати, никой не го потърсил обратно във връзка със стопанисвания от него
недвижим имот.
1
Сочи се от ищеца, че месец по-късно, отново направил опит да разговаря с изпълнителния
директор на ответника, тъй като имало спукана тръба в имота и се налагало извършване на
спешни ремонтни дейности. Успял да проведе кратък разговор с него, от който станало ясно,
че от дружеството нито търси връщане на имота, нито пък смята да влага средства в
ремонтни дейности и подобрения. Ремонтните дейности били изцяло организирани и
заплатени от ищеца, за което с ИМ са представени писмени доказателства.
Ищецът твърди, че след като установил, че „ПИМАРО БЪЛГАРИЯ“ АД няма интерес към
имота, сменил всички ключалки в имота, което се налагала и поради това че в къщата се
намирали по-голямата част от личните вещи на ищеца, както и на останалите членове не
семейството му.
Навадени са твърдения с ИМ, че от средата на 2011г. Ищецът непрекъснато и
необезпокоявано владее посочения в молбата недвижим имот, като през годините е
извършвал редица ремонтни дейности и подобрения в имота, закупил е със собствени
средства голяма част от мебелите за обзавеждането на жилищата/самостоятелните обекти в
четири етажната сграда, заплащал е и продължава да заплаща всички дължими данъци и
такси за имота, в това число и сметките за вода и електричество.
В ИМ са изброени част от поръчаните и заплатени от ищеца СМР и извършените ремонтни
дейности, считано от 2011г. до настоящия момент: ремонти на покрив, ремонт на тераси,
профилактика и настройка на 14 бр. котлета, боядисване на фасада, вътрешно боядисване на
апартаментите, профилактика и ремонт на отоплителна парна инсталация, ремонт на дувар,
поддръжка и ремонт на парна баня, ремонт и поддръжка на външно барбекю.
Пояснява се че имотът е разположен на изключително комуникативно място, в центъра на
гр. Б., в близост до ски лифта и други обществени и развлекателни места в града. Ищецът
твърди, че често предоставя къщата за ползване на роднини и приятелски семейства
безвъзмездно. През годините е отдавал за кратко имота под наем, като и към настоящия
момент три от самостоятелните апартаменти са предоставени за възмездно ползване на
трети лица. за което се представят писмени доказателства към настоящата искова молба.
Ищецът твърди че той и семейството му имат много приятели от месните жители на гр. Б.,
всички съседи го познават и поддържа отлични междусъседски отношения през всички тези
години. Твърди че през тези години не са предявявани претенции към него да върне имота,
въпреки че открито и явно е владял и използвал имота за лични нужди, като от много години
го приемем като свой дом, както за него, така и за семейството му.
Сочи се в ИМ, че едва през м.март 2024г., ищецът е получил телефонно обаждане от
изпълнителния директор на "ПИМАРО БЪЛГАРИЯ" АД, ЕИК *********, който го
информирал, че дружеството има намерение да продава имота в гр. Б. на трети лица, като
последните искали да направят оглед на обещания им имот, поради което трябвало да
осигури достъп в началото на м. април 2024г., а до средата на същия месец да изнесе
личните си вещи оттам.
Ищецът обяснил на изпълнителния директор, че в продължение на близо 13 години владее
2
имота, инвестирал е много средства, време и усилия в облагородяването му, заплаща всички
данъци и такси, както и всички разходи за поддръжка и подобрения, като не намира нито
житейско, нито законово основание да опразня имота от личните си вещи, както и да
предава владението на „ПИМАРО БЪЛГАРИЯ“ АД, при положение че считано от средата на
2011г., тогавашният собственик изцяло се е дезинтересирал от имота и едва 13 години по-
късно проявява интерес и то във връзка с продажбата му на трето лице.
Навадени са с ИМ правни доводи, че ищецът владее имота повече от 13 години, като е
вложил значителни средства, време и усилия в поддръжката, обзавеждането и цялостното
облагородяването на същия. През тези години е живял в имота със семейството си, отдавал
е някои от самостоятелните апартаменти в къщата под наем, а други е предоставял за
временно ползване на роднини, приятели. Всичко това е извършвал необезпокоявано, като
през този период от време никой не се е противопоставял на тези негови действия. Поддържа
се от ищеца, че след средата на 2011г. до ден днешен владее и ползва поземления имот и
построената в него къща като свои. Всички негови приятели, роднини, както и съседите на
процесния имот знаят за това, тъй като редовно му гостуват и го виждат на двора.
Оспорват се опитите на "ПИМАРО БЪЛГАРИЯ" АД и на лица, свързани с това дружество да
предявяват претенции към имота и да изискват от ищеца да опразни къщата от личните си
вещи, като се възразява че тези претенции са напълно противозаконни. В годините никой не
се е противопоставял на явните действия от страна на ищеца по отношение на имота.
Излагат се доводи, че е налице правен интерес за ищеца да установи със силата на пресъдено
нещо, че е собственик на поземлен имот с идентификатор 02676.501.2405, с площ от
657кв.м. и построената в него четириетажна жилищна сграда, с идентификатор
02676.501.2405.1, находящи се в *** и да защити правото си на собственост върху
процесиите имоти, които владее повече от 13 години.
Моли съда да признае за установено по отношение на „ПИМАРО БЪЛГАРИЯ” АД, ЕИК
*********, че е собственик по давност на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор
02676.501.2405, с площ от 657 кв. метра, находящ се в ***, ведно с построената в имота
ЧЕТИРИЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, с идентификатор 02676.501.2405.1 със застроена
площ от 231 кв.м.
Претендират се сторените в хода на производството съдебно- деловодни разноски.
С особено искане ищецът е поискал от съда да разпореди вписване на ИМ по чл. 124 от ГПК
по партидата на дружеството ответник, на осн. чл. 114, б. „б“, изр. 1 от ЗС, както и по
партидата на самия имот.
С Разпореждане № 614 от 19.07.2024г. по образуваното гр.д. № 608/2024г. по описа на ОС
Благоевград, ИМ е оставена без движение, поради констатирани нередовности- не е
посочена цена на иска, не е внесена дължимата държавна такса, която съгласно чл. 71, ал. 2
ГПК, във вр. с чл. 1 ТДТССГПК в размер на 4 % върху ¼ от цената на иска, не е представена
данъчна оценка на процесния недвижим имот, което препятства проверката за родовата
подсъдност на делото и за определяне на дължимата се по делото държавна такса; не е
3
представена актуална скица и схема на процесния имот, за да се установи съществува ли във
вида, в който е описан. Не е приложен към исковата молба описаният учредителен акт на
„Пимаро България“ АД.
Исковата молба е оставена без движение и поради това че исковата молба не е вписана в
Службата по вписванията при РС-Разлог, а същата подлежи на вписване на основание
чл.114, б.“в“ ЗС. Вписването се извършва по молба на ищеца пред СВ и внасянето на
дължимата държавна такса.
На ищеца е указано, че в едноседмичен срок от съобщаването, следва да отстрани
констатираните нередовности на исковата молба, като представи: 1) удостоверение за
данъчна оценка на процесния имот; 2) документ, удостоверяващ внасяне по сметка на ОС-
Благоевград на дължимата се за разглеждане на делото държавна такса в размер на 4% върху
1/4 от цената на иска; 3) актуална скица и схема на процесния имот; 4) да впише исковата
молба в Службата по вписванията при РС Разлог и да представи в горния срок вписан
екземпляр в съда; 5) да представи по делото препис от Учредителния акт на „Пимаро
България“ АД 6) преписи от горепосочените документи с оглед представянето им на
ответната страна, като в противен случай ИМ ще бъде върната и оставена без разглеждане.
С писмена молба с вх. № 11570/02.09.2024г. по делото е поискано от ищеца А. Л. С., ЕГН
**********, чрез адв. Р. Г., издаване на съдебни удостоверения по делото, които да послужат
пред РС Разлог, за извършване на вписването на ИМ.
С писмена молба по делото от 01.10.2024г. по делото, представена е пред съда вписана ИМ,
като междувременно са отстранени и другите нередовности на ИМ.
С исковата молба са представени писмени доказателства.
Поискано е издаването на съдебни удостоверения по делото.
Иска се от съда да допусне до разпит четирима свидетели при режим на довеждане, които да
установяват различни групи обстоятелства, свързани с упражняваното от ищеца владение
върху имота и извършваните различни дейности по стопанисване, извършване на СМР,
ремонтни дейности и цялостно оборудване на имота, считано от 2011г. до момента на
предявяването на иска пред съда, както и липсата на противопоставяне от страна на трети
лица на осъществяването от ищеца владение.
Претендират се разноските направени от ищците пред настоящата първа съдебна инстанция.
В срока по чл. 131 ал.1 от ГПК, по делото е депозиран писмен отговор от "ПИМАРО
БЪЛГАРИЯ" АД, с ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление в ***,
представлявано от изпълнителния директор А. В. Б., на съдебен адрес за изпращане на
съобщения и призовки: ***, с която се изразява становище, че предявения иск е процесуално
допустим, но неоснователен, поради следните съображения:
Твърди се с писмения отговор на ИМ, че "ПИМАРО БЪЛГАРИЯ" АД е собственик на
посочените в исковата молба ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 02676.501.2405 с площ
от 657 кв. метра, находящсе в *** и построената в имота ЧЕТИРИЕТАЖНА ЖИЛИЩНА
4
СГРАДА, с идентификатор 02676.501.2405.1 със застроена площ от 231 кв.м.
Не се оспорва от ответната страна твърдението наведено с исковата молба, че процесния
имот е бил предаден на ищеца А. Л. С., за ползване през 2011 год. След освобождаването му
като член на Съвета на директорите на "ПИМАРО БЪЛГАРИЯ" АД, С. имал претенции да
му бъдат възстановявани разходи по направени от него ремонти, заради констатирани течове
в сградата, които били заявени в сериозен размер. А. С. информирал управителят на
дружеството ответник, че няма да освободи сградата, докато не му бъдат възстановени
извършените от негова страна разходи, свързани с ремонти по сградата. До тогава ответното
дружество "ПИМАРО БЪЛГАРИЯ" АД не е било уведомявано от г-н С., че има нужда от
ремонт или че е необходимо да бъдат предприемани строителни дейности, като извършените
ремонтни дейности от неговата страна не са съгласувани по никакъв начин с „ПИМАРО
БЪЛГАРИЯ" АД.
Сочи се с писмения отговор на ИМ, че поради сериозния размер на сумата и факта, че А. С.
е представил доказателства само за част от извършените ремонтни дейности, от "ПИМАРО
БЪЛГАРИЯ" АД отказали да възстановят сумата.
Сочи се от представителят на дружеството ответник с писмения отгвоор, че в последствие от
негови познати, живеещи в град Б., му било предадено, че С. се е пренесъл да живее в
процесния имот, че е сменил ключалките и дори, че е сложил името си на входната врата.
Правил е вътрешни преустройства, без да поиска за това съгласието на "ПИМАРО
БЪЛГАРИЯ" АД. Не се оспорва от ответната страна, че А. С. ползва жилището като свое от
средата на 2011г. до ден днешен, като в тази връзка дружеството ответник- "ПИМАРО
БЪЛГАРИЯ" АД, няма достъп до имота.
Сочи се от ответната страна, че в средата на тази година имало план за отдаване под наем на
имота, като за целта представители на дружеството посетили град Б., за да се запознаят със
състоянието на имота. Било установено, че имотът е с променена фасада, частично е
подменена и дограмата. Веднага след това се свързали с А. С. по телефона, с което се
противопоставили на всички негови действия до този момент.
С писмения отговор на ИМ, направено е възражение, че А. Л. С. е недобросъвестен
владелец, тъй като същият много добре знае, че този имот не е негов, но въпреки всичко се е
разпореждал и владял имота като свой. За него е съществувала възможност да се снабди с
констативен нотариален акт и да има акт за собственост, но не го е направил. В тази връзка
изразява се становище, че така предявения иск за придобиване на имота по давност се явява
неоснователен.
Иска се от съда да постановите решение, с което изцяло да отхвърли така предявения иск,
тъй като дружеството "ПИМАРО БЪЛГАРИЯ" АД е действителния собственик на
процесния имот.
При устните състезания по делото, пълномощникът на ищеца- адв. Д., моли съда да уважи
предявения иск за собственост с правно основание чл. 124 от ГПК като доказан и
основателен. Поддържа се че от събраните доказателства се установява че ищецът А. Л. С. е
5
осъществявал фактическа власт върху процесния имот в продължение на 12-13г., като го е
владял с намерение да стане негов собственик, като същият е бил добросъвестен владелец и
е придобил собствеността върху имота по давност. Отделно излагат се съображения от
пълномощника на ищцовата страна, че липсват каквито и да е доказателства, които да сочат
че владението на ищеца за целия период от 12-13г. е било оспорено, обезпокоявано или
прекъсвано от дружеството ответник или от трето лице, поради което са изпълнени
изискванията на разпоредбата на чл. 124 от ГПК. Претендират се разноските пред
настоящата съдебна инстанция, съобрано списък по чл. 80 от ГПК, представен по делото.
По съществото на делото, пълномощникът на дружеството ответник- адв. И. оспорва
предявения иск и моли съда да го отхвърли като неоснователен, по съображенията изложени
с писмения отговор на ИМ. Не се претедират разноски по делото.
Въз основа на събраните по делото писмени и гласни доказателства и становищата на
страните, поддържани от техните пълномощници в хода на делото, съдът намира за
установено от фактическа страна следното :
Предмет на настоящото производство е недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 02676.501.2405 с площ от 657 кв. метра, находящсе в *** и построената в
имота ЧЕТИРИЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, с идентификатор 02676.501.2405.1 със
застроена площ от 231 кв.м. Установява се по делото, че имота е внесен в капитала на
дружеството ответник "ПИМАРО БЪЛГАРИЯ" АД, ЕИК *********, чрез учредителна
непарична апортна вноска от „Лаудис Билдинг“ ООД, ЕИК *********, като капитала на
дружеството е в размер на 6 964 401лв., съставляващи 6 964 401 поименни акции с
номинална стойност от 1 лв. всяка, срещу внесена непарична вноска, представлява право на
собственост върху недвижими имоти, както е видно от приетия по делото Устав на
"ПИМАРО БЪЛГАРИЯ" АД, ЕИК *********. Част от непаричната вноска и процесния по
настоящо дело недвижим имот.
Ищецът А. Л. С. е бил временно член на Съвета на директорите на "ПИМАРО БЪЛГАРИЯ"
АД, ЕИК *********, като е бил освободен като такъв, считано от 07.06.2011г.
Потвърждават се от събраните писмени и гласни доказателства по делото, твърденията на
ищеца А. Л. С., че през месец 04.2011г., му е предоставено ползването на процесния
недвижим имот от тогавашния Изпълнителен директор, като му били предадени и
ключовете за имота, тъй като същият възнамерявал да се премести да живее със семейството
си извън гр. София.
След като се настанил в имота и заживял там със семейството си, ищецът А. Л. С. започнал
да се грижи за поддръжката на имота, като започнал за своя сметка да отстранява чрез
спешни ремонти възникналите проблеми с водопроводната мрежа, покрива на сградата и
др., като ремонтните дейности били извършвани и заплащани от него. Ищецът твърди че
след като направил няколко опита да се свърже със собствениците на имота, за да ги уведоми
за възникналите повреди и да поиска парични средства от дружеството, установил че нито
го търсят за да освободи имота, след като е освободен като член на Съвета на директорите,
6
нито пък смятат да влагат средства в извършването на ремонтни дейности по поддръжката
на имота.
По делото са представени платежни документи/РКО/, от които е видно че в периода от 2011г.
до 2015г., ищецът А. Л. С. е превеждал парични суми за заплащане на извършени СМР, за
извършени ремотни дейности и подобрения в имота- за ремонти на покрив, ремонт на
тераси, профилактика и настройка на 14 бр. котлета, боядисване на фасада, вътрешно
боядисване на апартаментите, профилактика и ремонт на отоплителна парна инсталация,
ремонт на дувар, поддръжка и ремонт на парна баня, ремонт и поддръжка на външно
барбекю.
След като се преместил да живее със семейството си в гр. Б. и след като установил че
дружеството собственик на имота не проявява никакъв интерес към стопанисването и
поддръжката му, А. Л. С. установил свое фактическо владение върху сградата и недвижимия
имот, като сменил всички ключалки на бравите на вратите на имота след 2011г. и изцяло
поел поддръжката и управлението на имота, включително като се разпореждал и с части на
имота, които предоставял за възмездно и безвъзмездно ползване на трети лица. /Договор за
наем от 01.11.2022г. и Договор за наем 01.06.2023г./
Освен че плащал данъците за недвижимия имот, ищецът А. Л. С. заплащал и консумативите,
в това число сметки за електричество и вода.
По делото по искане на ищцовата страна са разпитани свидетели, като от събраните гласни
доказателства се установява следното:
Свидетелят Р. Г. към момента на разпита му пред съда е служител в ответното дружество-
"ПИМАРО БЪЛГАРИЯ" АД, ЕИК *********, като познава отлично процесния имот, тъй
като се грижи за неговата поддръжка и стопанисване от 2007-2008г. Когато започнал имота
бил на етап „груб строеж“, като на работа го наел именно А. Л. С.. Всички нареждания
получавал от ищеца, той му възлагал задачите за изпълнение, като А. Л. С. му и заплащал за
извършената работа. Станал един вид домакин на сградата, като намирал майсторите и
фирмите за изпълнение на СМР, като след изграждането и пускането и в експлоатация,
именно свидетелят Р. Г. стопанисвал и поддържал сградата като управител на същата. Сочи
че ищеца и неговото семейство живеят в сградата, като А. Л. С. е отдавал и част от
апартаментите под наем, като той уговарял условията и събирал и наемните суми.
Свидетелят е категоричен в показанията си, че не знае някой независимо под каква форма,
да е оспорвал по някакъв начин упражняването на правата от ищеца по делото по отношение
на имота. Нямало момент в който сградата да е оставала безстопанствена, като свидетелят Р.
Г. и другата свидетелка Р. Г. изцяло се грижат за поддръжката на сградата и за обслужването
на лицата които ползват апартаментите под наем.
Свидетелят Г. потвърждава че и към настоящия момент всички ключове от имота се държат
от А. Л. С., респ. от него и именно ищецът се разпорежда със сградата, с нейното
стопанисване и управление и с отдаването на отделните апартаменти под наем.
Свидетелката Р. Г. знае отлично имота, тъй като същата живее в съседство със семейството
7
си. Сочи че строежа на имота е започнал след 2007-2008г./по време на бума на строежите на
имоти в гр. Б./, като тя изначало е виждала на този имота именно А. Л. С.. Свидетелката
сочи в показанията си, че в имота е била построена четириетажна жилищна сграда и същата
е въведена в експлоатация, като към настоящия момент са ползва като къща за гости. През
голяма част от годината и А. Л. С. живее в имота със семейството си, като та заедно или
поотделно идват на ски, идват родителите на ищеца и негови приятели. Свидетелката твърди
че понастоящем два от апартаментите са отдадени под наем и се ползват от украинци, вече
повече от 3 години.
Свидетелката работи в имота по договор като хигиенистка- вече повече от 12-13г. Знае че
именно А. Л. С. стопанисва и управлява имота, като той се разпорежда с него- сключил е с
нея договор, отдава част от стаите под наем и нищо не става без негово знание и
разпореждане. За работата която извършва и плаща лично А.. Свидетелката не знае да е
идвало друго лице или представител на фирма, което да се е противопоставяла на действията
на ищеца, нито да е предявявало претенции по отношение на имота или да се разпорежда с
части от имота. Свидетелката знае че строежа и ремонтите на тази къща са били извършвани
изключително и само от А. Л. С., като за всяко нещо, за всеки проблем, тя се обръща към
него чрез свидетеля Р. Г.. Свидетелката не знае и някой да е имал претенции за правото на
собственост на имота или да се е противопоставял на действията на А. Л. С., извършвани в
имота.
Свидетелката сочи в показанията си пред съда, че ищецът държи и ключовете от сградата и
апартаментите в нея и само по негово разпореждане в сградата се допускат хора и гости под
наем. Свидетелката сочи в показанията си, че според нея собственик е именно А. Л. С. и тя
знае него като собственик на имота.
При така установеното от фактическа страна, съдът навежда следните правни доводи :
Пред съда е предявен за разглеждане установителен иск с правно основание чл.124 ал.1 от
ГПК. Всеки може да предяви пред съда иск за да установи правото си на собственост върху
недвижим имот, като го заяви на самостоятелно правно основание- включително
придобивна давност, стига да има правен интерес за това. Оспорването на правото на
собственост от трето лице, винаги обуславя правния интерес от защита на оспореното право
по съдебен ред. Ето защо съдът намира че предявения иск е процесуално допустим, тъй като
за ищеца е налице правен интерес да предяви иск за устанояването на правото си на
собственост на заявеното от него самостоятелно правно основание по отношение на
дружеството ответник.
Придобивната давност е един от регламентираните в чл. 77 от ЗС способи за придобиване
право на собственост върху вещи. Съгласно чл. 79 от ЗС, правото на собственост по давност
върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години, а
ако владението е добросъвестно- с непрекъснато владение в продължение на 5 години.
Според легалната дефиниция на чл. 68 ал. 1 от ЗС, владението е упражняване на фактическа
власт /corpus/ върху вещ, която владелецът държи лично или чрез другиго като своя /animus/.
По отношение на владелеца трябва да са налице кумулативно и двата елемента от
8
фактическия състав на чл. 68 ЗС - корпус и анимус. Следва да се отбележи, че не всяка
фактическа власт, респ. не всяко служене с вещта, представлява владение. Принципът във
вещното право е, че който държи- владее, а който владее, владее за себе си /чл. 69 ЗС/, но от
този принцип има изключения. Такова изключение е държането на имота, по силата на
наемно правоотношение- наемателят е държател спрямо действителния собственик, до
момента в който явно и недвусмислено демонстрира промяната в анимуса, с който държи
имота- т. н. interversio possessiones. Ползувателят на имота на законово основание- учредено
право на ползване върху имота- безсрочно или за определен срок, също не е владелец на
държания от него недвижим имот. Законът- чл. 69 от ЗС, установява оборима презумпция, че
владелецът държи вещта като своя, докато не бъде доказано, че я държи за другиго.
Презумпцията относно субективния елемент на владението, т. е. намерението за своене на
вещта /animus/, е въведена в полза на владелеца и в случай на отричане на владелческото му
качество, тежестта за оборването й пада върху лицето, което оспорва осъщественото
владение. В този смисъл са и разясненията в ППВС № 6/74г.
В хода на исковия процес всяка страна, независимо от процесуалното си качество, следва да
установи фактите и обстоятелствата, на които основава своите искания или възражения/чл.
154 ал.1 от ГПК/. При предявен установителен иск за собственост, ищецът следва да доказва
твърденията, с които обосновава правния си интерес. Той следва да установи и докаже при
пълно и главно доказване правно релевантните факти във връзка със заявеното от него
правно основание за придобаване на правото на собственост върху имота- придобивна
давност, като следва да установи осъществено владение- непрекъснато, явно, безспорно и с
намерение за своене, за посочения в ИМ период.
Следва да бъде доказано осъществявано владение по смисъла на чл. 68 ал. 1 ЗС, което да е
породило правните последици на придобиване на собствеността, съгласно чл. 79 ал. 1 ЗС,
според която правото на собственост върху недвижимия имот се придобива с непрекъснато
владение в продължение на 10 години. За осъществяване на този придобивен способ е
необходимо наличието на елементите на владението-упражняването на фактическата
власт върху вещта, това владение да е като свое, доказване че е изминал законово
необходимия минимален срок, който да превърне владелеца в неин собственик, владението
да е през цялото време постоянно, непрекъснато, несъмнено, спокойно и явно, като
държането фактическата власт върху вещта е с намерението да я придобие за себе си и
намерението за нейното своене да е станало достояние на собственика, спрямо който
владелецът упражнява фактическата власт.
Съгласно разясненията, дадени в ТР № 4/17.12.2012г. по тълк. дело № 4/2012г., ОСГК на
ВКС, придобивната давност е способ за придобиване на право на собственост и други вещни
права върху чужда вещ чрез фактическо упражняване на тези права в продължение на
определен от закона срок от време. Нормата на чл. 79 ЗС регламентира фактическия състав
на придобивната давност при недобросъвестно и добросъвестно владение, включващ като
елементи изтичането на определен в закона период от време и владение по смисъла на чл. 68
ал. 1 ЗС в хипотезата на чл. 79 ал. 1 ЗС и допълнително добросъвестност и юридическо
9
основание в хипотезата на чл. 79 ал. 2 ЗС. Правната последица– придобиване на вещното
право е нормативно свързана само с тези юридически факти. Недопустимо е по
тълкувателен път в нормативно определения фактически състав да се включват и други
елементи. Следователно изискуемото от чл. 120 ЗЗД във връзка с чл. 84 ЗС волеизявление
/позоваване/ не е елемент от фактическия състав на придобивното основание по чл. 79 ЗС.
Фактическият състав на владението съгласно чл. 68 ал. 1 ЗС включва както обективния
елемент на упражнявана фактическа власт, така и субективния елемент вещта да се държи
като своя. Обективният елемент на владението– упражняването на фактическа власт,
съвпада с този при държането. Субективният елемент определя упражняването на
фактическа власт върху имот като владение. Законът /чл. 69 ЗС/ предполага наличието на
намерението да се свои вещта. Именно затова, за да се трансформира фактическото
състояние на упражнявана фактическа власт чрез действия, съответстващи на определено
вещно право в самото вещно право, е необходимо потвърждаване наличието на намерение
за своене чрез позоваване на последиците от придобивната давност. Разпоредбата на чл.
120 ЗЗД във връзка с чл. 84 ЗС урежда волевото изявление на субективния елемент на
владението чрез процесуални средства– предявяване на иск или възражение при наличие на
спор за собственост или чрез снабдяване с констативен нотариален акт по обстоятелствена
проверка с цел легитимиране на придобитото вещно право с оглед участие в гражданския
оборот, изпълнение на административни процедури по попълване на кадастрална карта и т.
н. До момента, в който предполагаемото от закона намерение за своене не бъде потвърдено
чрез волево изявление, не може да се придобие и правото на собственост. При наличие на
позоваване, правните последици– придобиване на вещното право се зачитат от момента на
изтичане на законно определения срок съобразно елементите на фактическия състав на
придобивното основание по чл. 79 ал. 1 ЗС и по чл. 79 ал. 2 ЗС.
В постановеното Решение № 68 от 2.08.2013г. на ВКС по гр. д. № 603/2012г., I г. о., ГК, ясно
са очертани въпросите които следва да бъдат обсъждани от съда във връзка с придобиването
на собствеността чрез института на придобивната давност. Според легалната дефиниция на
чл. 68 ЗС, владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът
държи лично или чрез другиго като своя. Разпоредбата не посочва характеристиките на
упражнявана фактическа власт, подобно на разпоредбата на чл. 302 ЗИСС (отм.), но както в
правната теория, така и в съдебната практика се приема, че владението трябва да е
постоянно, непрекъсвано, спокойно, явно, несъмнително. Тези признаци се приемат като
логическо следствие от основните два признака- упражняване на фактическа власт и
намерение за своене на вещта /в тази насока Решение № 304 от 4.V.1995 г. по гр.д. № 75/95г.,
I г. о.; Решение № 649/1993г. по гр. д. № 477/1992г. на ВС, I г. о./. Без да се установи, че тези
признаци са налице, упражняването на фактическа власт върху една вещ не може да се
определи като владение. Владението не е обикновено фактическо господство върху вещта,
чрез него се упражнява съдържанието на вещното право на собственост- правомощието на
собственика да си служи с вещта. Като елемент от придобивната давност владението трябва
да е явно и несъмнено и да се осъществява постоянно - да няма инцидентен характер и да е
10
от такова естество, че да не позволява на други лица на владеят вещта. Постоянното
владение не изисква непременно фактическата власт да се осъществява във всеки момент
във времето. Както е прието в Решение 6/2010г. по гр.д. № 2760/2008г. на ВКС, I г. о. не е
необходимо непрекъснато фактическо въздействие върху имота чрез обработване,
облагородяване, поставяне на ограда и др. Фактическата власт върху имота може да се
упражнява и чрез периодични посещения в имота стига същите да сочат на намерение
имотът да се счита за свой и да не са прекъсвани от действия на трети лица. Обективният
признак на владението обаче изисква упражняване на непосредствена власт върху вещта,
защото по този начин се отблъсква владението на собственика.
Не е достатъчно владелецът да манифестира пред трети лица собственическото отношение
към вещта, ако за тях собственикът не може да узнае, необходимо е да си служи с вещта, а
ако се касае за недвижим имот- да осъществява физическо присъствие в него, да го посещава
и да извършва явни действия по стопанисването му. Само при такива фактически действия
собственикът ще може да узнае, че друго лице владее неговия имот и ще има възможност да
предприеме действия по защита на собствеността си. Владението следва да е явно, а не
скрито, за да настъпят правните последици на придобиването на собствеността по давност.
В цитираното решение на ВКС, развити са съображения, че за разлика от собственика, който
не е длъжен да упражнява правомощията си, владелецът трябва да осъществява владението
непрекъснато, ако бъде прекъснато за повече от шест месеца, последиците му се изгубват и
то трябва да започне отново- чл. 81 ЗС. В чл. 83 ЗС е установена оборимата презумпция, че
който докаже, че е владял в различни времена, предполага се, че е владял и в промеждутъка.
За да е налице владение в различни времена обаче, е необходимо фактическата власт да е
постоянна, не е достатъчно владелецът да извършва еднократни въздействия върху вещта-
инцидентно посещаване на имота или извършване на отделни епизодични действия през
значително отдалечени във времето периоди.
Въз основа на събраните доказателства по настоящото дело, съдът намира за установено и
доказано, че ищецът А. Л. С. е упражнявал фактическа власт върху процесния имот още от
2011г., когато е бил освободен като член на Съвета на директорите на "ПИМАРО
БЪЛГАРИЯ" АД, ЕИК *********, след като е получил достъп до имота и се е настанил в
него за да живее със семейството си. След освобождаването му от управителните органи на
дружеството, никой не се е противопоставил на оставането на А. Л. С. в процесния имот,
като същият от този момент е започнал да упражнява фактическа власт върху имота не от
името на дружеството, а от свое име и в качеството му на ФЛ. Започнал е да отстранява от
свое име и за своя сметка възникналите повреди в имота, като е заплащал извършените
ремонти, тъй като установил че дружеството ответник не се интересува от състоянието на
имота и от поддръжката на новоизградената сграда. Съдът счита за безспорно установено и
доказано, че освен началото на осъществяване на фактическо владение върху недвижимия
имот, ищецът явно и недвусмислено е заявил намерението си да свои имота като свой, като е
сменил всички включалки на вратите в имота, като от този момент именно А. Л. С. е
държал в себе си ключовете от имота- както от входната врата, така и от всички апартаменти
11
в четириетажната жилищна сграда. Никой не можел да бъде настанен в някоя от стаите и
апартаментите под наем, без знанието и съгласието на ищеца.
Поради изложените съображения, съдът намира че продължилото след този момент
упражняване на фактическо господство върху имота от ищеца вече има явен характер и
ограничава възможността на трети лица също да упражняват фактическа власт върху вещта.
Налице е явно демострирано именно по отношение на собственика на имота- "ПИМАРО
БЪЛГАРИЯ" АД, ЕИК *********, намерение от страна на А. Л. С., да владее имота за себе
си, като по категоричен начин е било отблъснато владението на собственика на имота, а
ищецът явно е заявил намерението си да свои имота за себе си. От този момент
осъществяваната фактическа власт върху имота разкрива белезите на владение, а не на
държане, а и е налице законова презумпция по чл. 69 ЗС. Налага се извода че след този
момент А. Л. С. е упражнявал фактическа власт върху имота под формата на владение, а не
на държане, което може да доведе до придобиване на собствеността по реда на чл. 79 ЗС.
Установи се по безспорен и несъмнен начин от събраните гласни доказателства в тяхната
съвкупност, че А. Л. С. е упражнявал фактическа власт върху имота от 2011г., която
фактическата власт върху имота не му е била отнета и до момента на предявяване на
настоящия иск пред съда, поради което е продължила и до този момент. Владението като
фактическо състояние не е необходимо да се упражнява ежедневно, а през определени
интервали от време. Изискването е неупражняването да не надвишава шест месеца, тъй като
в този случай се прекъсва давността– чл. 81 ЗС. Също така, съгласно чл. 83 ЗС, когато едно
лице докаже, че е владяло в различни времена, предполага се, че е владял и в промеждутъка,
ако не се докаже противното. Съдът намира че фактическата власт върху процесния
имот, упражнявана от А. Л. С., е била непрекъсната и е продължила повече от 10 години,
тъй като до 2024г. никой не се е противопоставил на осъществяването от А. Л. С. владение
върху имота, нито на извършваните лично от него и за негова сметка ремонти и подобрения
в недвижимия имот. Никой- включително от дружеството ответник, не е оспорил или
прекъсвал владението на ищеца върху процесния недвижим имот, въпреки че ищецът явно е
демонстрилал че се разпорежда с имота без да зачита волята на собственика на имота.
Няма нито твърдения от ответната страна, нито доказателства фактическата власт върху
имота да е била оспорвана, прекъсвана или отнемана от дружеството ответник или от други
трети лица до 2024г., поради което е продължила и до този момент. Според чл. 116 ЗЗД,
приложим съответно към института на придобивната давност съгласно чл. 84 ЗС, давността
се прекъсва с признаване на вземането от длъжника, с предявяване на иск или възражение
или на искане за почване на помирително производство и с предприемане на действия за
принудително изпълнение. Други действия, вън от ограничително посочените, не могат да
прекъснат течението на започналата придобивна давност. Така например различните покани
- устни, писмени, нотариални; фактическите смущения на владението, извършвани от
собственика, които не са се изразили в отнемане на владението за повече от шест месеца, не
водят до прекъсване на придобивната давност. По делото няма данни установената
фактическа власт върху имота, осъществявана от ищеца по делото, да е била прекъсната
12
чрез допустимите от закона способи.
Неосноватлено е възражението на ответната страна, че ищецът не доказва иска си за
собственост, тъй като не се е снабдил с констативен нотариален акт за правото на
собственост на недвижимия имот по давност и така не е заявил явно и недвумислено
претендираните права за правото на собственост върху недвижимия имот на оригинерно
правно основание. Нормата на чл. 79 от ЗС регламентира фактическия състав на
придобивната давност при недобросъвестно и добросъвестно владение, включващ като
елементи изтичането на определен в закона период от време и владение по смисъла на чл. 68
ал. 1 от ЗС- в хипотезата на чл. 79 ал. 1 от ЗС, и добросъвестност и юридическо основание- в
хипотезата на чл. 79 ал. 2 от ЗС. Правната последица- придобиване на вещното право е
нормативно свързана само с тези юридически факти. Недопустимо е по тълкувателен път в
нормативно определения фактически състав да се включват и други елементи. Следователно
изискващото се от чл. 120 от ЗЗД, във вр. с чл. 84 от ЗС волеизявление- позоваване, не е
елемент от фактическия състав на придобивното основание по чл. 79 от ЗС.
Това обаче не означава, че правната последица- придобиване на правото на собственост или
на друго вещно право- настъпва автоматично с изтичане на установения в закона срок.
Разпоредбата на чл. 120 от ЗЗДог вр. чл. 84 от ЗС урежда волевото изявление на субективния
елемент на владението чрез процесуални средства- предявяване на иск или възражение при
наличие на спор за собственост, или чрез снабдяване с констативен нотариален акт по
обстоятелствена проверка, с цел легитимиране на придобитото вещно право с оглед участие
в гражданския оборот, изпълнение на административни процедури по попълване на
кадастрална карта и т. н. До момента, в който предполагаемото от закона намерение за
своене не бъде потвърдено чрез волево изявление, не може да се придобие и правото на
собственост. При наличие на позоваване правните последици- придобиване на вещното
право- се зачитат от момента на изтичане на законово определения срок съобразно
елементите на фактическия състав на придобивното основание по чл. 79 ал. 1 или ал. 2 от
ЗС.
Видно е в настоящия случай че ищецът е осъществявал спокойно, непрекъснато и безспорно
фактическо владение върху процесния по делото недвижим имот, за период по- дълъг от 10
години, като явно и несъмнено е демонстрирал спрюмо дружеството ответник, поведение с
което е заявявал намерението си да свои имота за себе си, след като още през 2011-2012г. е
сменил ключалките на вратите на процесната сграда и допускането на трети лица до
ползването на имота е ставало само с неговото знание и разрешение. Веднага след като
правото на собственост на А. Л. С. е било оспорено от дружеството ответник- "ПИМАРО
БЪЛГАРИЯ" АД, ЕИК *********, той е предявил пред съда иск с правно основание чл. 124
от ГПК за да установи и докаже правото си на собственост по съдебен ред.
Нормата на чл. 79 ал. 1 от ЗС изисква упражняване на фактическа власт с намерение за
своене в продължение на повече от 10 години. Упражняваното владение трябва да е било
спокойно - да не е установено с насилие, да е явно- фактическата власт да е упражнявана
така, че всеки заинтересован да е имал възможност да научи за това, да е постоянно -
13
упражняването му да няма случаен характер, а да е израз на воля трайно да се държи вещта
по начин, препятстващ евентуалното владение на други лица, непрекъснато - да не е било
прекъсвано изобщо, в частност- за период подълъг от 6 месеца /чл. 81 от ЗС/, като се
съобразява и презумпцията на чл. 83 от ЗС, и безспорно и несъмнено- да няма съмнение, че
лицето е държало вещта, както и че я е държало за себе си /Решение № 144 от 02.12.2014г. на
ВКС по гр.д. № 1650/2014г., II г. о., ГК/. Съдът намира че в настоящия казус бяха установени
и доказани по делото всичките елементи на владението от обективна и субективна страна,
което обуславя извода, че предявения иск с правно основание чл. 124 от ГПК е основателен
и доказан и следва да бъде уважен от съда.
По разноските:
Съгласно разпоредбата на чл.78 ал.1 от ГПК и съобразно изхода от делото, съдът следва да
възложи върху дружеството ответник, направените от ищеца разноски по делото за
настоящата съдебна инстнация, съобразно списък на разноските по чл. 80 от ГПК. По делото
от пълномощника на ответника не се претендират разноски и не е наведено възражение за
прекомерност с правно основание чл. 78 ал.5 от ГПК. Следва да бъде осъдено дружеството
ответник да заплати на ищеца, сумата– 8 550.00лв. за заплатената държавна такса във връзка
с предявения установителен иск, както и сумата– 26 000.00лв. за адвокатски хонорар, за
защита и процесуално представителство пред настоящата съдебна инстанция.
Мотивиран от изложените съображения и на основание чл. 124 ал. 1 от ГПК, съдът
РЕШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на "ПИМАРО БЪЛГАРИЯ" АД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление в гр. София, район Оборище, ул. „Поп
Богомил" № 43, ет. 1. ап. 2, представлявано от изпълнителния директор А. В. Б., че А. Л. С.,
ЕГН **********, с постоянен адрес в ***, е собственик на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 02676.501.2405 с площ от 657 кв. метра, находящсе в *** и построената в
имота ЧЕТИРИЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, с идентификатор 02676.501.2405.1 със
застроена площ от 231 кв.м., на основание- придобивна давност.
ОСЪЖДА "ПИМАРО БЪЛГАРИЯ" АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление в гр. София, район Оборище, ул. „Поп Богомил" № 43, ет. 1. ап. 2,
представлявано от изпълнителния директор А. В. Б., да заплати на А. Л. С., ЕГН
**********, с постоянен адрес в ***, сумата– 8 550.00лв. за заплатената държавна такса във
връзка с предявения установителен иск, както и сумата– 26 000.00лв. за адвокатски хонорар,
за защита и процесуално представителство пред ОС Благоевград.
Решението подлежи на обжалване, в двуседмичен срок от връчването му на страните, пред
АС София.
Съдия при Окръжен съд – Благоевград: _______________________
14
15