Решение по дело №7413/2016 на Софийски градски съд

Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е

В  ИМЕТО  НА  НАРОДА

 

Гр.София, 23.07.2018г.

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, VI-11 състав, в открито съдебно заседание на двадесет и осми март    през две хиляди и осемнадесета година, в състав:

                                              

                                                           ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ ВРАНЕСКУ

 

при секретаря  ЕКАТЕРИНА КАЛОЯНОВА

 

като разгледа докладваното от съдия Вранеску т.д. № 7413 по описа за 2016 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

 

         Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ и чл. 648 ТЗ и чл.108 от ЗС от В.П.А., в качеството на синдик на „М.ф.“ ЕООД /в несъстоятелност/ срещу „М.ф.“ ЕООД /н/, С.А.Х. и З.А. А. Х..

            ИЩЕЦЪТ твърди, че с Решение № 1944/07.10.2015 г., обявено в търговския регистър на 12.10.2015 г., Софийски апелативен съд, ТО, 6-ти състав, е обявил неплатежоспособността на „М.ф.“ ЕООД с начална дата 31.12.2010 г. и открил производство по несъстоятелност, предмет на т. д. № 4353/2013 г. по описа на Софийски градски съд, TO, VI-13 състав.. Твърди, че с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот, вписан вх.рег.№60685/21.12.2012 г., акт №84, том CXLVII, дело № 33502 по описа на Служба по вписванията гр. София, акт №163, том I, рег. № 7149, дело № 143/2012 г. на нотариус Л.С., рег. №400 на НК, е извършен от длъжника „М.ф.“ ЕООД /н/ във визирания в чл. 647, ал. 1, т. 3 от Търговския закон, двугодишен срок преди подаване на молбата за откриване на производството по несъстоятелност, който започва на 10.07.2011 г. и завършва на 10.07.2013 г. и след определената начална дата на неплатежоспособността на продавача „М.ф.“ЕООД /н/ - 31.12.2016 г., „М.ф.“ ЕООД  продава на ответника С.А.Х. следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.4091.5678.1.24, находящ се в гр. София, Столична община, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-15/06.03.2009г. на изпълнителния директор на АГКК, който самостоятелен обект на сграда е с адрес : град София, район „*******-*******, а по строителна документация - вход „А“, етаж 4, представляващ апартамент А24, като самостоятелния обект се намира в поземлен имот с идентификатор 68134.4091.5678 заедно с принадлежащото му склад-мазе 14А, с площ от 3.75 кв. м. и 1.84% идеални части от правото на строеж върху дворното място, в което е построена сградата, съставляващо поземлен имот с идентификатор 68134.4091.5678. Твърди, че продажната цена на имота е 71 500 лева, а данъчната оценка в размер на 71 402.20 лева. Твърди, че покупко-продажбата на гореописания имот представлява сделка, при която даденото от неплатежоспособното дружество значително надхвърля по стойност полученото. Твърди, че при осребряването на активите на „М.ф.“ ЕООД /н/, в производството по несъстоятелност по т. д. №4353/2013 г. на VI-13 състав на СГС, ТО, е изготвена оценка от лицензиран оценител на построените от дружеството сгради, с административен адрес: гр. София, ж. к. „*******, в които сгради се намира и процесният самостоятелен обект - Апартамент № **

Твърди, че експертната оценка е изготвена към дата 05.07.2016 г.. Твърди, че продажбата е извършена на 21.12.2012 г. -10 месеца след разрешението за ползване на сградата и в този смисъл състоянието на продадения имот не се различава съществено от състоянието на имотите, в същата сграда, оценени в експертната оценка, която се позовава на същото разрешение за ползване. Счита, че не е налице и съществена промяна на пазарните условия, през изтеклия 3.5 годишен период, през който е започнало и нормалното овехтяване на сградата. Посочва, че продажната цена на процесния продаден апартамент е в размер на 766 лева на кв. м.. Твърди, че  цената на продадения от „М.ф.“ ЕООД /н/ самостоятелен обект е повече от два пъти по-ниска от пазарната му цена и възстановителната му стойност. Твърди надхвърляне на даденото от дружеството над полученото от купувача, което е значително по смисъла на чл. 647, ал. 1, т. 3 от ТЗ. С оглед изложеното моли съда на основание чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ, да обяви за недействителна по отношение на кредиторите на несъстоятелността на „М.ф.“ ЕООД /н/ сделката по  нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот, вписан с дв. вх. рег. №60685/21.12.2012 г., акт №84, том CXLVII, дело № 33502 по описа на Служба по вписванията гр. София, акт №163, том I, рег. № 7149, дело № 143/2012 г. на нотариус Л.С., рег. №400 на НК, както и да бъдат осъдени ответниците С.А.Х. и З.А. А. Х. да предадат държането на самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.4091.5678.1.24, находящ се в гр. София, Столична община, с адрес: град София, район „*******-*******, а по строителна документация - вход „А“, етаж 4, представляващ апартамент А24, заедно с принадлежащото му склад-мазе 14А, с площ от 3.75 кв. м. и 1.84% идеални части от правото на строеж върху дворното място, в което е построена сградата, съставляващо поземлен имот с идентификатор 68134.4091.5678. Моли да му бъде предаден имота. Претендира направените в производството разноски.

ОТВЕТНИКЪТ „М.ф.“ЕООД /н/ не подава отговор в законоустановения срок.

ОТВЕТНИЦИТЕ С.А.Х. и З.А. А. Х. подават отговори, с които оспорват исковата молба. Не оспорват сключването на процесната сделка. Оспорват по процесния договор за покупко-продажба, даденото от дружеството „М.ф.“ ЕООД /н/ да надхвърля значително по стойност получено от С.А.Х.. Твърди, че към онзи момент в жилището не са били изпълнени довършителни работи, поради което продажната цена е действителна. Оспорва уговорената продажна цена да е два пъти по-ниска от действителната продажна цена.

 

Съдът, като взе в предвид становищата на страните и приложените доказателства намира следното :

Между страните няма спор относно откритото производство по несъстоятелност спрямо дружеството М.Ф. ЕООД /н./ Същото се установява и от представеното решение № 1944 от 07.10.2015г. на САС постановено по т.д. № 3116 от 2014г.  Със същото е отменено решение на СГС и е обявена неплатежоспособността на М.Ф. ЕООД , с начална дата 31.12.2010г. и е открито производство по несъстоятелност, открито е производство по несъстоятелност и е свикано първо събрание на кредиторите.

           Между страните няма спор, и от представените писмени доказателства – нотариален акт № 163 , т.І , д.№ 7149,  д.№ 143/ 2012 г.  се установява, че  първия ответник, дружеството в несъстоятелност, на 21.12.2012г. е продал на  втория ответник С.А.Х. процесния апаратамент № 24 , находящ се в жк.*******за сумата от 71 500 лв., и че това е сума незначително по-голяма от данъчната оценка, което се установява и от нот.акт.  Не се спори, че тогава купувача е бил в брак със третата ответница З.Х..  Не се спори и от представения акт № СТ – 05 – 173 / 20.02.2012г. за разрешаване ползването на цялата жилищна сграда,  в която е разположен апартамента се установява, че към момента на продажбата на процесния апартамент сградата е била въведена в експлоатация и е с разрешено право на ползване.

            Спори се от страните, дали продажната цена е два пъти по-ниска от пазарната и съответно ощетен ли е несъстоятелния длъжник при тази сделка, съответно дал ли е в повече от колкото е получил.

            По делото е представена оценка на лицензиран оценител, за която се твърди, че е изготвена в производството по несъстоятелност. Съдът в настоящото производство не би могъл да я съобразява, доколкото е изготвена извън настоящия процес. Наред с това видно от съдържанието й, в нея процесния апартамент не е описан. С оглед състоянието на имота и равностойността на престациите по сделката по делото е изслушан свидетел и е прието заключение на съдебно оценителна експертиза.

            От показанията на разпитания свидетел М. се установява, че имотите са закупувани „ на зелено“, което в практиката означава, чрез предварителен договор и изплащане цената на части, като при завършване на сградата се прехвърля и правото на собственост върху обекта. Свидетелката установява, че строителството е извършено некачествено и със значителна забава във времето. Същата е познавала апартамента на двамата съпрузи, тъй като е тяхна съседка и често го е посещавала и преди да се разреши ползването на сградата. Видяла е по техния апартамент течове от терасите на горния етаж, влажни петна и мухъл в резултат на течовете, начупена настилка на терасата, подкожушени плочки, лошо поставени прегради на терасите, които се движат и са опасни,  пукнат перваз под прозореца. Общите части също са били лошо изпълнени, а партерния етаж често се наводнявал, поради лошо отводняване и за да изсъхне се налага да се държи входната врата отворена. Дълго време е нямало ток и вода, радиатори за парно не са били поставени. Апартаментите са се предавали на шпакловка и замазка, но и тя е била некачествено изпълнена, като в апартамента на С. свидетелката е видяла участъци без замазка и шпакловка, само на тухла. Същата е имала свободен достъп до своя имот и имота на съседа си, предвид, че издаване на актовете и въвеждането сградата в експлоатация се е забавило, съседите са контактували във връзка с това по-между си, преди да се предадат за ползване и продадат, апартаментите не са се заключвали и достъпа до тях е бил свободен, поради което й свидетелката установява, че е могла да влиза и при съседите, за да обменят информация във връзка с довършване на сградата.  Съдът кредитира показанията на свидетелката, тъй като звучат непротиворечиво и обективно, логично подредени и обосновани. Поради което и приема, че към момента на продажбата апартамента е бил с лошо изпълнение на строително – монтажните работи, като същите са извършени и със забава. Апартамента е закупен с предварителен договор, като цената е заплащана на части.

            От приетата по делото съдебно - оценителна експертиза, се установява че пазарната стойност на процесния апартамент, като се съобрази неговата квадратура 93.35 кв.м, местоположението на сградата, начина и момента на изпълнение, при използвани два метода – на пазарните аналози и на възстановителната стойност, възлиза в размер на 85 210 лв. Тази пазарна стойност надвишава цената по нот.акт с 19 % . Апартамента към момента на изготвяне на експертизата и огледа му от вещото лице е в степен на завършеност да отговаря на минималните изисквания за приемателна комисия. Съотношението цена на кв.м. за изграждане на имота – 377 лв. кв.м.  към средна пазарна стойност на продажба - 795 лв. на кв.м. е 47 %.

     При така установените факти съдът прави следните правни изводи :

За да е изпълнен  фактическия състав на чл.647,ал.1,т.3 от ТЗ законът изисква в двугодишен срок преди подаване на молбата за откриване на производството, а това в случая е 10.07.2013г. да е извършено разпореждане, при което даденото значително да надхвърля полученото. Срокът следва да се приеме, че тече от 10.07.2011г. и не е преди датата на неплатежоспособността, която е 31.12.2010г. Поради което тези предпоставки на разпоредбата са налице . 

По отношение неравностойността на престациите :  В конкретния случай от приетата по делото експертиза се установи, че пазарната стойност на имота надхвърля цената по нотариалния акт с 19 %. Съдът обаче намира, че това не може да се определи като значително надхвърляне стойността на полученото по см. на т.3 от чл.647ал.1,т.3 от ТЗ. Стойността е почти равна на данъчната оценка, като предвид начина и вида на изпълнението на обекта към момента на продажбата – „ покупка на зелено“, лошо, некачествено изпълнение, ипотека към банка,   разликата между данъчна оценка и пазарна стойност също не е много голяма. За да се приеме значителна разлика между двете престации настоящия състав намира, че следва да има разлика поне 25 % или 1 / 4. Тук по аналогия може да се приеме, установеното в практиката за наличие на интерес при разваляне на една сделка за покупка на недвижим имот и неизпълнение на задълженията във връзка с нея. Доколкото в конкретния случай такава разлика не е налице, то съответно и не е налице значително различие в стойностите на даденото и полученото. Искът за прогласяване относителната недействителност на сделката с пр.осн.чл.647,ал.1,т.3 от ТЗ като неоснователен следва да се отхвърли изцяло.

            Предявен е и иск за предаване на имота, като съдът намира, че се касае за иск с пр.осн.чл.108 ЗС, тъй като ответникът го владее като свой. Наред с това страните не са в облигационни отношения, за да се присъжда държането на имота. Предвид на това съдът намира, че изразената воля с исковата молба е да се предаде владението на апартамента, чиято покупко-продажба се иска да се обяви за относително недействителна. Доколкото предаване на владението е обусловено от относителната недействителност на атакуваната сделка и съдът приема, че искът с пр.осн.чл.647,ал.1,т.3 ТЗ е неоснователен, но искът с пр.осн.чл.108 от ЗС също е неоснователен. Ответникът е закупил с нотариален акт своя имот, същия е негов собственик и го владее на годно правно основание, поради което искът сс пр.осн.чл.108 от ЗС се явява изцяло неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен изцяло.  

            Несъстоятелната фирма следва да бъде осъдена да заплати дължимата държавна такса по см. на СГС в размер на 2860 лв. по искът за относителна недействителност и 715 лв. по иска за предаване владението на имота или общо сумата от 3 575 лв. , както и да заплати на  ответника разноски в размер на 600 лв. за възнаграждение на в.л. Съдът намира, че на ответникът разноски за адв.възнаграждение не следва да се присъждат, тъй като липсва представен писмен документ за тяхната заплащане – фактура или разписка.

Водим от горното съдът

 

                              Р       Е       Ш       И       :

 

ОТХВЪРЛЯ исковете с правно основание чл.647,ал.1,т.3 от ТЗ  и чл.108 от ЗС предявени от  В.П.А., в качеството му на синдик на „М.ф.“ ЕООД ***  срещу „М.ф.“ ЕООД ***,  С.А.Х. и З.А. А. Х.,граждани на Ирак, с постоянно пребиваване в Р България  и двамата с адрес : гр.София, жк.***********за обявяване относителната недействителност на покупко продажба на апартамент А24, заедно с прилежащото му складово помещение № 14А, находящи се в гр.София, жк.***********, по нот. акт №163, том I, рег. № 7149, дело № 143/2012 г. на нотариус Л.С., рег. №400 на НК, както и да бъдат осъдени ответниците С.А.Х. и З.А. А. Х. да предадат владението на този самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.4091.5678.1.24, находящ се в гр. София, Столична община, с адрес: град София, район „*******-*******, а по строителна документация - вход „А“, етаж 4, представляващ апартамент А24, заедно с принадлежащото му склад-мазе 14А, с площ от 3.75 кв. м. и 1.84% идеални части от правото на строеж върху дворното място, в което е построена сградата, съставляващо поземлен имот с идентификатор 68134.4091.5678, като неоснователни

 

ОСЪЖДА М.Ф. ЕООД / в несъстоятелност / ,гр. София, ул.***** ***********ЕИК*******да заплати на С.А.Х. и З.А. А. Х.,граждани на И., с постоянно пребиваване в Р България  и двамата с адрес : гр.София, жк.***********сумата от 600 лв. / шестстотин/ разноски на осн.чл.78 ГПК

ОСЪЖДА М.Ф. ЕООД / в несъстоятелност / ,гр. София, ул.***** ***********ЕИК*******да заплати по сметка на СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, гр.София, бул.*******държавна такса в размер на 3 575 лева / три хиляди петстотин седемдесет и пет лева / .

 

     РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в двуседмичен срок от уведомяването пред САС .

 

                                                                       ПРЕДСЕДАТЕЛ :