Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 260262
гр. Русе,16.10.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РУСЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД… ХII граждански състав…в публично заседание
на 17 септември
през две хиляди и двадесета година в състав:
Председател: Десислава Великова
при секретаря Светла
Георгиева и в присъствието на прокурора……………….. като разгледа докладваното
от СЪДИЯТА гр. д. №549 по описа на 2020 г., за да се произнесе съобрази:
Ищецът „Строй Титан“ ЕООД твърди,
че на 19.10.2016 г. между него и ответника „Интис“ ООД бил сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и строителство, по
силата на който ответникът предложил да построи и продаде, а ищецът приел да
закупи в сроковете и при условията на договора следните недвижими имоти,
находящи се в "Жилищна сграда В УПИ III-1285 от кв.282, гр. Русе",
която първият щял да построи в гр. Русе, в собствения си имот с идентификатор
63427.2.1285, парцел III-1285, кв. 282, с площ 383 кв.м. и адрес в гр. Русе,
ул. "*******" № 44, а именно: апартамент № 12 на шести етаж, с площ
съгласно идеен проект от 157,49 кв.м., включително тераса с площ 32,85 кв.м.,
заедно с 10,8283 % идеални части от общите части на сградата и същият процент
идеални части от поземления имот, равняващи се на 41,473 кв.м и гараж № 9 на подземен етаж на кота -2,60 с
площ 20,78 кв.м., заедно с 1,3171 % идеални части от общите части на сградата и
същият процент идеални части от поземления имот, равняващи се на 5,045 кв.м., на
цена в размер на 136 000 евро, равняващи се на 265 992,88 лв. с ДДС, общо за
правото на собственост и за правото на строеж върху тези недвижимите имоти,
правото на собственост върху посочените идеални части от поземления имот,
стойността на вложените материали, строително-монтажните и довършителните
работи до степента на завършеност, подробно описана в договора, която цена
купувачът следвало да заплати на 7 конкретно уговорени по размер и падеж в чл.
4 от договора вноски. В чл. 12, ал. 1 и чл. 13 от предварителен договор,
продавачът се задължавал да прехвърли на купувача имотите предмет на договора в
сроковете и при условията на същия, да информира купувача при възникване на
обстоятелства имащи значение за изпълнението на задълженията по договора, да
използва материали по вид и качество, съгласно нормативите в строителството, да
предаде обектите във вид съгласно договора и да въведе купувача във владение
при условията на чл. 8 от същия. С клаузата на чл. 14 от Предварителния
договор, продавача се задължил да завърши строителството и да предаде имотите
на купувача в срок от 24 месеца от датата на даване на строителна линия, като
при забава се задължил да му плати неустойка в размер на 5 % от уговорената
цена. На 15.02.2017 г. в присъствието на представител на ответника, в
качеството му на възложител, бил съставен Протокол за откриване на строителна
площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа на сградата, в
която се намирали недвижимите имоти, предмет на Предварителния договор от
19.10.2016 г. До 15.02.2019 г. – 24 месеца от датата на даване на строителна
линия, ответникът не изпълнил задължението си да завърши строителството и да
предаде на ищеца имотите, предмет на предварителния договор, във вида по чл. 13
от същия, поради което от тази дата за него възникнало задължението да му заплати
уговорената в чл. 14 неустойка за неизпълнение на това договорно задължение в
размер на сумата от 13 299,64 лв., представляваща 5 % от уговорената продажна
цена. На 04.11.2019 г. ответникът получил изпратената му от ищеца покана, да му
заплати доброволно дължимата за неизпълнение на задължението по чл. 14 от
Предварителен договор от 19.10.2016 г. неустойка в размер на 13 299,64 лв., но
до изтичане на дадения му с поканата срок за изпълнение, не изпълнил това
парично задължение, а писмено възразил, че не дължи тази неустойка, тъй като
според него ищецът също бил неизправна страна по предварителния договор, защото
не бил платил в срок последната 4-та вноска от уговорената продажна цена.
Иска да бъде постановено решение,
с което да бъде осъден ответника да заплати на ищеца сумата от 13 299,64 лв.,
представляваща неустойка на основание чл. 14 от Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот и строителство от 19.10.2016 г., сключен
между страните по делото, ведно със законната лихва върху претендираната
главница, считано от 31.01.2020 г. до 13.03.2020 г., а след това претендира законна лихва, считано
от 14.07.2020 г. до окончателното й изплащане, с оглед чл. 6 от Закона за
извънредното положение.
Ответникът „Интис“ ООД счита
предявения иск за неоснователен.
Съдът, след като взе предвид
събраните по делото доказателства, прие за установено от фактическа страна следното:
Видно от представения Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот и строителство от 19.10.2016 г. страните по делото се договорили, ответникът да
построи, а ищецът да закупи следните недвижими
имоти, находящи се в жилищна сграда в УПИ III-1285 от кв.282, гр. Русе, която щяла да се построи в
гр. Русе, в собствения на продавача имот с
идентификатор 63427.2.1285, парцел III-1285, кв. 282, с площ 383 кв.м. и адрес
в гр. Русе, ул. "*******" № 44, а именно: апартамент № 12 на шести
етаж, с площ съгласно идеен проект от 157,49 кв.м., включително тераса с площ
32,85 кв.м., заедно с 10,8283 % идеални части от общите части на сградата и
същият процент идеални части от поземления имот, равняващи се на 41,473
кв.м и гараж № 9 на подземен етаж на
кота -2,60 с площ 20,78 кв.м., заедно с 1,3171 % идеални части от общите части
на сградата и същият процент идеални части от поземления имот, равняващи се на
5,045 кв.м., за сумата от 136 000
евро, с левова равностойност от 265 992,88 лв. с
ДДС, която цена купувачът следвало да заплати на 7 конкретно уговорени по
размер и падеж в чл. 4 от договора вноски. Съгласно текста на
чл.10 от договора при забава на плащането повече от 1 месец продавачът имал
право да прекрати договора, като авансово преведените суми купувачът получавал
с 5% неустойка и без лихвите по тях.В чл. 12, ал. 1 и чл. 13 от
предварителен договор, продавачът се задължавал да прехвърли на купувача
имотите предмет на договора в сроковете и при условията на същия, да информира
купувача при възникване на обстоятелства имащи значение за изпълнението на
задълженията по договора, да използва материали по вид и качество, съгласно
нормативите в строителството, да предаде обектите във вид съгласно договора и
да въведе купувача във владение при условията на чл. 8 от същия. С клаузата на
чл. 14 от Предварителния договор, продавача се задължил да завърши
строителството и да предаде имотите на купувача в срок от 24 месеца от датата
на даване на строителна линия, като при забава се задължил да му плати
неустойка в размер на 5 % от уговорената цена.
Видно от Протокол за откриване на строителна площадка
и определяне на строителна линия и ниво на строежа, на ищеца на 15.02.2017 г. била дадена строителна линия за процесния имот.
С Удостоверение № 55/13.03.2019 г. за въвеждане в
експлоатация на строеж на Община Русе, процесната сграда била въведена в експлоатация.
Съгласно Платежно нареждане за кредитен превод от
14.06.2019 г., ищецът заплатил на ответника сумата от 39898.92 лв.- VІІ вноска
по предварителния договор.
Съгласно Метеорологична справка, изх. № 029/26.02.2020 г.
през периода м.12.2017 г.- м.03.3018 г. имало дни, чиито условия не били
подходящи за извършване на строително-монтажни работи на открито.
Със Заповед № ДК-09-Р-2/24.03.2017 г. на ДНСК било спряно
изпълнението на всички видове строително монтажни работи на процесния строеж, в резултат на авария при
строителството на сградата на ******* №44, а със Заповед № ДК-09-Р-3/05.05.2017 г. било
разрешено продължаване на строителството на строежа на сградата.
Ищецът изпратил на ответника покана да му заплати
доброволно дължимата за неизпълнение на задължението по чл. 14 от Предварителен
договор от 19.10.2016 г. неустойка в размер на 13 299,64 лв., като на
05.11.2019 г. последният му отговорил, че не дължи същата, тъй като ищецът също
бил неизправна страна по предварителния договор, защото не бил платил в срок
последната 4-та вноска от уговорената продажна цена.
Според разпитания по делото свидетел В.Й.М., син на управителя на ищцовото дружество, то сключило предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот през 2016 г. с ответника. Във
връзка с изпълнение на задължението на страните по този договор свидетелят извършвал
действия, като контрол на строителството, организация на довършителни работи,
покупка на материали, водене на дизайнери и др., за което нямал изрично
пълномощно. Неговата комуникация с „Интис“ ООД била по телефон, с госпожа П..
На имейл били изпращани някои документи, нотариален акт, 14,
предварителен договор, удостоверение за въвеждане в експлоатация. Госпожа П. го
търсила, когато било необходимо за
внасяне пари по договора, понеже той бил обвързан с етапи на
строителството, които свидетелят не знаел, кога те приключвали. За последното
плащане Т.П. му се обадила 2019 г. и му казала, че трябвало да се плати последната
вноска. В момента имало още довършителни работи по фасади и ремонтни дейности. С
управителя на ответника разговарял в края на юни месец 2019 г. след плащането на
последната вноска. Имало движение в сградата, където собствениците извършвали
довършителни работи и трябвало да се разкрият партиди. При явяването му в
„Енергото“ за разкриване на партида му поискали удостоверение, при което свидетелят
звъннал на К.П. и той му го изпрати по имейл и след това се видяли за ключове и
за вътрешния модул на домофона. Това било след плащането на последната вноска. Свидетелят открил партидите за електро-енергия, В и К и
газ в обекта след 19.07.2019 г. Предварителния договор бил подписан от майка му
- управителя на ищеца и от там нататък контакта за плащания и за всичко друго били
с него. Контактувал с Т.П. и с К.П.. Били правени промени по проекта. Първоначално
по проект апартамента бил с три спални и хол и поради това, че по протокол
терасата била през едната спалня, решили хола да имал директен достъп до
терасата и се разбрали да не изграждат едната стена, т.е. едната спалня да
останела приобщена към хола, което обаче не забавило строителството. Т.П. му се
е обаждала за всяка предстояща вноска. За последната вноска тя му звъннала
няколко дни преди плащането. Получил 4 броя ключове след плащането от К.П.,
когато отишъл да му предадат домофон и ключове в офиса.
Св. Т.С.П., майка на управителя на ответното дружество
изнася данни, че работела във фирмата от 2015 г., след смъртта на
съпруга и. Освен с технически задачи се занимавала и с клиенти, закупили жилище
в техен имот. На бул. „*******" № 44, където имали строеж бил закупен
обект от „Строй Титан“ ЕООД. Договора
бил сключен през 2016 г. и през цялото време контактували с В.М.,сина на
управителя на ответника. Удостоверението за експлоатация за сградата било от м. март 2019 г. След получаване на
удостоверение за експлоатация тя звъняла на г-н М. повече от 10 пъти за да си
получели ключовете и да си влязат във владение на имотите. Той обещавал да
отиде, но не отишъл. За плащането говорили един път, като той казал, че в
момента бил малко затруднен със сградите, които били приемани с протокол.
Обичайно всеки клиент идвал след като излезело удостоверението за експлоатация,
получавал го, съответно ключовете за апартаментите, дистанционни за гаражи,
чипове и др. Ключовете на купувачите ги давал администратор, И.С.. К.П. и
казвал, че се е обаждал на В.М. и той щял да дойде или ще прател негов
представител, който да получи ключовете за апартамента. При влошени
метрологични условия, когато било топло или много студено, спирали да работа. Разрешението
за строеж било от 13.12.2016 г., влязло в сила от 30.12.2016 г., линия била дадена на 15.02.2017 г. и след 15.02.2017
г. започнало строителството на процесната сграда. На 22.03.2017 г. – станала
авария в съседен имот и тогава със заповед на РО “НСК“ Русе от 24.03.2017 г. било
спряно строителството с цел допълнително укрепване, възложено им било изготвяне
на проект за обезопасяване и допълнително укрепване и това продължило до м. май
2017 г., като със Заповедта от 05.05.2017 г. строителството било възобновено и през м. ноември 2017 г. получили Акт 14.
В показанията си св. И.С.Т., секретар при ответника
от 1992 г., твърди, че ищецът закупил обект на бул. „*******"
№ 44. Контактите по тази сделка се осъществявали от управителя на фирмата К.П.
и В.М., син на управителка на „Строй титан“ ЕООД. Сградата на бул. „*******“
била въведена в експлоатация през м.
март 2019 г. След като фирмата получила удостоверението за експлоатация К.П. и
се обадил, че В.М. ще отиде да си вземе
ключовете за имотите, които тя предала на негов представител По същия начин
месец след това взели ключовете за апартамента в края на м. март , а за
дистанционно управление на гаража в средата на април 2019 г. Писмен документ,
който удостоверявал предаването и приемането на ключовете не бил представен. Електронният
адрес на „Интис“ ООД бил: *******@*****.***.
Според представена електронна кореспонденция между
ответника и В.М., на 14.10.20216 г. му бил изпратен от дружеството корекция
на Предварителен договор, а на 10.07.2029 г. му било изпратено Удостоверение за
въвеждане в експлоатация на ЖС на ******* 44.
При
така установените фактически положения, съдът прави следните правни изводи:
Съгласно разпоредбата на чл. 92 от Закона за
задълженията и договорите, неустойката обезпечава изпълнението на задължението
и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се
доказват. Следователно, неустойката се дължи при следните предпоставки: страните да са я уговорили изрично, нещо което
от представените по делото доказателства се установява, че е така, длъжникът виновно да е изпаднал в забава за изпълнение
на задължението си. Последното от своя страна изисква преди това да се
установи, че между страните по делото е налице сключен между страните договор,
въз основа на който да е надлежно възникнало за ответника задължение, което
именно задължение той да не е изпълнил, по причина, за която отговаря.
По делото се
установи по безспорен начин, че между страните е сключен Предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот и строителство. Последният е юридически
факт, който създава облигационно-правна връзка между страните, поражда права и
задължения, намиращи се в генетична и функционална връзка предвид неговия
двустранен характер. Законът изисква точно изпълнение на договорните задължения
или престиране на дължимото по вид, качество, обем и срок. Установи се по
делото, че ищецът е изпълнил поетото договорно задължение по предоставяне на
сума от 136 000 евро, с левова равностойност от 265 992,88 лв. с ДДС в срок. Това
е така тъй като видно представените по делото писмени доказателства-
кореспонденция между страните, платежно нареждане и гласните доказателства-
показанията на св. М., анализирани в аспекта на чл.172 от ГПК, се установява,
че ответникът сам се е поставил в забава, като едва на 10.07.2019 г. изпратил на
ищеца Удостоверение за въвеждане в експлоатация на процесната сграда , който
преди това на 14.06.2019 г. заплатил последната вноска по договора. Съобразно
това следва да се приеме, че същият е изправна страна по тях и следователно има
качеството на кредитор. В тежест на ответната страна е да докаже факта на
изпълнение на договорното си задължение. По делото обаче не се събраха
доказателства, които да обосноват извод, че ответникът е изпълнил задължението си
в срока по чл. 14 от договора. Изложеното дава основание да се приеме, че е
налице неизпълнение. Не се релевираха доказателства за наличие на обективна
невъзможност за изпълнение на
договорното задължение и съдът приема, че е налице виновно неизпълнение,
за което длъжникът отговаря. Това е така, тъй като ответникът на търговец и
строител по занятие следва да знае, че обичайно през зимните месеци има
мразовити дни , които не позволяват извършване на строително-ремонтни дейности
на открито, освен това спирането на строителството е било в резултат на авария
допусната при строителството на сградата на ******* №44. Виновното неизпълнение,
като нов юридически факт, настъпил в отношенията между страните, поражда
правото на изправната страна да иска заплащане на установената в договора
неустойка. Предвид характера на неустойката - тя обезпечава изпълнението на договора и
служи като обезщетение за вредите, без да е нужно те да се доказват, съдът приема, че ответникът
дължи на ищеца сумата от 13 299,64 лв., представляваща уговорена неустойка по чл.14
от Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и
строителство от 19.10.2016г.
Предвид горното, следва да се уважи и претенцията
за законната лихва върху сумата от 13 299,64 лв., считано от 31.01.2020 г. до
окончателното й изплащане.
С оглед изхода на
спора на основание чл.78 ал.1 от ГПК в тежест на ответника са
направените от ищеца деловодни разноски в размер на 1531.99 лв.
Мотивиран от изложеното, съдът
Р
Е Ш И :
ОСЪЖДА "Интис"ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Русе, ул."Цар Асен"31 вх.3 ет.1, да заплати на "Строй Титан" ЕООД, ЕИК:*********,
със седалище и адрес на управление гр.Русе, на
основание чл.92 от ЗЗД, сумата от 13 299,64 лв., представляваща неустойка по чл.14 от Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот и строителство от 19.10.2016г., ведно
със законната лихва върху сумата, считано от 31.01.2020 г. до окончателното й
изплащане, както и сумата от 1531.99 лв.разноски в производството.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване
пред Русенския Окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Районен съдия: